□高度地区見直し案

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あいねつなかわ
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1 高度地区見直しの考え方 1. 建物高さに起因する課題の整理と対応の方向性住居系市街地における課題と対応の考え方近年のマンションブームを背景に比較的低層の建物で構成される市街地における高層建築物の立地がみられ高さが大きく異なる建物が隣接することで日照や圧迫感交通問題といった課題がみられるようになってきましたこうしたトラブルは地域環境への配慮が十分に行われていない開発行為と地域景観や環境に関する地域住民の意識とのギャップにより発生しこうした地域紛争が地域コミュニティの形成に悪影響を与えることも懸念されますこうした地域においては建物高さの混在を抑制する方策が求められます商業系工業系市街地における課題と対応の考え方商業地において高容積率を活用したマンションの立地が多くみられるようになり住宅と商業業務施設の混在による市街地環境の悪化や商業地としての魅力の低下といった課題が見られるようになってきましたまた工業系市街地では工場の土地利用転換跡地でのマンションの建設が見られるようになり住宅と工業施設の混在による市街地環境や操業環境の悪化といった課題が見られるようになってきましたこうした地域においては主として商業の活性方策による商業地の魅力向上や商業業務施設と住宅施設の共存住工の共存調和といった方策が求められますが建物高さの観点から都市の将来像に即した制限を設けることで課題への対応を補完することが考えられます市街地全般における課題高層の建築物が無秩序に増加していくことによる歴史的文化的景観眺望といった面への影響が懸念されます特に市域北部では丘陵地という地形の特性から建物高さが強調され住環境だけでなく景観面への影響が大きくなりますまたマンションの供給が続くことで維持管理が十分に行えないマンションが発生することが懸念されそれらが地域環境や将来の建替えなどへ及ぼす悪影響により良好な市街地環境の持続性に問題が生じる可能性があります高度地区による地域単位での建物高さの制限建物高さに関連する現在の規制は用途地域と連動し敷地単位で適用されるものが主になりますこの結果特に建物高さの面で現在の規制の内容と市街地の環境や実情とに乖離が発生しやすくなっていますそこで土地利用転換などにおける高層建築物の立地に対して市街地環境に与えるインパクトを軽減し市街地の急激な変化を緩和していく方策として地域等の単位で市街地の実情や特性に応じた建物高さを制限するルールを導入します - 1 -

2. 高度地区見直しの考え方住宅地における極端に高さの異なる建築物の混在の抑制や幹線道路の沿道や商業系用途地域等に立地する高層建築物が隣接する低層住宅地の住環境に与える影響を抑制するため都市計画制度の高度地区を活用し本市の全域を対象に建築物の高さを何メートルまでとする絶対高さを定める高度地区に見直します高さ制限の設定については住宅系や商業系

2 2. 高度地区見直しの考え方住宅地における極端に高さの異なる建築物の混在の抑制や幹線道路の沿道や商業系用途地域等に立地する高層建築物が隣接する低層住宅地の住環境に与える影響を抑制するため都市計画制度の高度地区を活用し本市の全域を対象に建築物の高さを何メートルまでとする絶対高さを定める高度地区に見直します高さ制限の設定については住宅系や商業系工業系などの市街地の土地利用区分や用途地域や容積率等を勘案し市街地の建物高さの状況と将来的な土地利用等の想定市民まちづくり座談会やアンケート調査で得られた市民の意向なども踏まえながら低層や中層高層といった建築物の制限高さの区分を設定しましたまた建物高さに起因する課題は規制内容が異なる地域の境界部や規制内容と市街地の実情が乖離している地域で発生することが多く市域全域で発生する恐れがあることから以下のような視点にもとづいて市街化区域全域を対象に建物高さ制限を導入します良好な住宅地の維持と育成一律に中高層や高層建物を排除するのではなく多様な形態の住宅の供給に配慮しつつ住宅地における極端に高さの異なる建物の混在を防止し良好な住宅地の維持と育成を図る都市空間の将来像の実現吹田市第 3 次総合計画及び吹田市都市計画マスタープラン等の上位計画において示される都市空間の将来像の実現に向け市街地の面的な整備が位置づけられている場合には事業の進捗状況や土地利用の実態を踏まえまたその他の都市拠点及び都市機能軸を形成する地区においては将来を展望した高さ制限を指定する土地利用誘導 ( 用途地域 ) の補完住宅と工場では階高が異なるなど建物用途に応じた建築形態の特性があり建物用途に関わらず一律的な高さ制限を適用することが不適当な場合がある特に工業系用途地域では工場の操業環境の保全を基本とした取り組みが求められ用途地域制度でめざす土地利用の誘導を補完する建物用途別高さ制限を導入する - 2 -

3 3. 高さ制限の設定 < 土地利用の区分 > < 市街地現況 ( 特性 )> < ゾーニング区分 > 土地利用分類 ( 土地利用の方針 : 都市計画マスタープラン ) 住居系市街地住居専用市街地低層専用住宅 ( 一低層 ) 一団の戸建専用住宅地基本 ( 原則 ) 中層中低層住宅地基盤未整備の中高層住宅混在地幹線道路等沿道地区一団の中高層住宅千里ニュータウンの中高層住宅用地低層ゾーン ( 一低層 :) 中低層ゾーン (12) 中層ゾーン (16) 中高層ゾーン (25) 良好な住宅地の維持と育成第一種低層住居専用地域境界線から 25 の範囲は高さを緩和しない緩衝ゾーン低層住宅地へ配慮して高層ゾーンの北側などで 1 段階の制限強化を行う一団の高層住宅地高層ゾーン (31) 複合市街地 ( 住商業務の混在する市街地 ) 中低層住宅地を主とする住宅地基本( 原則 ) 幹線道路等沿道地区中高層住宅地等中層ゾーン (16) 中高層ゾーン (25) 制限の緩和適用除外等市街地環境に配慮した建築の緩和基盤施設の整った高容積率の地区中層以上の商業業務施設の立地する地区一団の高層住宅地高層ゾーン (31) 距離に応じた緩和緩和措置の不適用区域の設定商業系市街地 ( 商業近隣商業地域 ) ( 特別用途地区 : 江坂 ) 工業系市街地 ( 工業準工業地域 ) スポット低層住宅地隣接の近隣商業地域千里 T 近隣センター幹線道路沿道商業地域の外縁地区千里 T 地区センター桃山台幹線道路沿道商業地域の外縁地区駅前商業地区駅前商業地区 ( 都市拠点 600%) 基本 ( 原則 ) 中層ゾーン (16) 中高層ゾーン (25) 高層ゾーン (31 45) 高層ゾーン ( 無制限 ) 中層ゾーン (16) 個別のまちづくりの取組みとの連携地区計画建物用途別高さ制限工業系用途地域既存不適格建築物の取扱い増築改築用途変更適用除外 ( 一定範囲内 ) 再建築への対応緩和用途別高さ制限 *1 の適用千里 T 内の工業地中高層 (25) 万博周辺 ( 公共施設 ) 中高層 (25) 学術研究レクリエーション系市街地 ( 特別用途地区 : 万博公園 ) 風致地区 ( 関大 ) 基本 ( 原則 ) 国立循環器病センター阪大病院中層ゾーン (16) 中高層ゾーン (25) 高層ゾーン (45) *1 用途別高さ制限 : 住宅以外の建物の高さ制限は 4 5 以下 ( 但し千里ニュータウン地区地区計画区域内においては 31 以下 ) - 3 -

4 4. 高度地区見直し内容従前高度地区第一種高度地区 5 用途地域による第二種高度地区現行高度地区指定無し高度地区指定無し見直し後の高度地区斜線種別第一種第二種第三種第四種第一種高度地区制限高さ 10 5 制限高さ 12 制限高さ 16 制限高さ 25 制限高さ 31 制限高さ第二種高度地区 : 第三種高度地区第三種高度地区第三種高度地区第三種高度地区第四種高度地区第四種高度地区第四種高度地区第四種高度地区 45 制限なし高度地区指定無し - 4 -

5 5. 高さ制限を例外的に扱う場合 1 市街地環境に配慮した建築の緩和高さ制限により壁面が隣地に近接するといった周辺市街地へのマイナスの影響を軽減しまた一定の建築の自由度を確保するため一定規模以上の敷地において敷地境界線からの後退距離に応じて高さ制限を緩和しますただしまちなみへの影響を考慮して緩和の上限を設けますまた 16 制限や 25 制限での大規模敷地 (5,000 2を超えるものただし 16 制限の工業系用途地域では 10,000 2を超えるもの ) においては敷地の有効合理的利用を誘導するため別途を設けますなお高さ制限の緩和に必要な最小後退距離は 1.0 以上とし外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が 3 メートル以下である建築物又は建築物の部分と機能上必要な施設で建築物と別棟でありかつ軒高 5 以下の建築物については最小後退距離の対象としませんまた緩和の対象は高さ制限のみとして斜線制限部分の緩和は行いませんさらに既存の良好な住環境に配慮して第一種低層住居専用地域 ( 第一種高度地区 ) の境界線から 25 の範囲では緩和を行いません緩和の考え方 ( 緩和の類型 ) 類型 Ⅰ 壁面後退距離に応じて緩和される高さが決まります用途地域に応じて緩和される割合が異なります敷地境界線類型 Ⅱ 大規模敷地において一定の距離を後退することで一定の高さまで緩和します敷地境界線 L に応じた高さ 1.25L(2.5L) 制限高さ (H) 制限高さ (H) 緩和高さ = H+1.25L(2.5L)() 最小後退距離 L 緩和高さ = 最小後退距離 L ( 又は7 以上 ) 類型 Ⅲ 商業地の賑わいに配慮して道路境界線から 2 以上後退することで一定の高さまで緩和しますまた住宅が設けられる建物については居住環境に配慮して制限高さ以上の部分は隣地境界線から 7 以上の後退距離を確保します敷地境界線 ( ) 敷地境界線 ( ) 後退距離 L (7 以上 ) 制限高さ (H) 31 緩和高さ = 最小後退距離 L (2 以上 ) 緩和高さ = - 5 -

6 最小後退距離の考え方敷地境界線から建築物の各壁面までの距離 ( 壁面後退距離 ) のうち最小となる距離を壁面後退の最小敷地境界線 L1 距離 L とします但し L は 1.0 以上とします右図で L1>L2>L3>L4 である場合壁面後退の最小距離 LはL4と L2 建築物 L3 なります L4 緩和基準 ( 標準 ) 高度地区種別第一種緩和条件 (L: 最小後退距離 ) :500 2超 :L() 緩和後の高度地区 (H d : 緩和後の制限高さ H ax : 緩和の上限高さ ) 緩和高さ : L() :16 :16 緩和高さ : L() 5 L() 12 第二種 :500 2超 :L() 緩和高さ : L() : :1.25 :16 緩和高さ : L() 5 L() 12 第三種 :500 2超 :L() 緩和高さ : L() :16 12 :16 緩和高さ : L() L() 16 第三種 :500 2超 ( 住居系 5,000 2超工業系 10,000 2超の場合 ) :L() 緩和の考え方: 類型 Ⅰ 緩和高さ: L() :25 又は 31( 敷地面積 5,000 2超ただし工業系用途地域では 10,000 2超の場合 ) :31( 敷地面積 10,0002以上 ) :25 緩和高さ : L() 16 L() - 6 -

7 高度地区種別 16 第四種緩和条件 (L: 最小後退距離 ) :500 2超 ( 住居系 5,000 2超工業系 10,000 2超の場合 ) :L() :1,000 2超 :L() [ 住工系 ] の緩和高さ : L() [ 商業系 ] の緩和高さ :16+2.5L() :25 又は緩和後の高度地区 31( 敷地面積 5,000 2超ただし工業系用途地域では 10,000 2超の場合 ) 緩和高さ : L() : L() :31( 敷地面積 10,000 2以上 ) :25 [ 住工系 ] 緩和高さ : L() [ 商業系 ] 緩和高さ :16+2.5L() :31 緩和高さ : L() 25 L() 第三種 :5,000 2超 :L( ) 緩和の考え方 : 類型 Ⅱ 緩和高さ :45 25 緩和高さ :45 以上 25 :1,000 2超 :L() 緩和の考え方: 類型 Ⅰ [ 住工系 ] の緩和高さ : L() [ 商業系 ] の緩和高さ :25+2.5L() :31 25 L() :31 [ 住工系 ] 緩和高さ : L() [ 商業系 ] 緩和高さ :25+2.5L() 第四種 :5,000 2超 [ 住工系 ] :L( ) [ 商業系 ] :L( 7) 緩和の考え方: 類型 Ⅱ 緩和高さ:45 25 ( 住工系 ) 又は 7( 商業系 ) 以上緩和高さ :45-7 -

8 高度地区種別 31 第三種緩和条件 (L: 最小後退距離 ) :1,000 2超 :L() 緩和後の高度地区緩和の考え方: 類型 Ⅰ 緩和高さ: L() :45 ( L で緩和高さ 45) 31 :45 緩和高さ : L() L() [ 住居系 ] :1,000 2超 :L() 緩和の考え方: 類型 Ⅰ 緩和高さ: L() :45 ( L で緩和高さ 45) 31 :45 緩和高さ : L() L() 31 第四種 [ 商業系 ] :1,000 2超道路境界から後退 :L()( 2) 1 緩和の考え方: 類型 Ⅲ 緩和高さ:45 31 道路境界 2 以上緩和高さ :45 7 以上隣地境界 1 住宅施設を含む場合高さ 31 を超える部分について隣地境界線からの 7 以上の後退距離が必要 [ 住居系 ] :1,000 2超 :L() 緩和高さ : L() : 無制限 45 L() 緩和高さ : L() : 無制限 45 第四種 [ 商業系 ] :1,000 2超道路境界から後退 :L()( 2) 2 緩和の考え方 : 類型 Ⅲ 緩和高さ : 無制限 45 道路境界 2 以上緩和高さ : 無制限 7 以上隣地境界 2 住宅施設を含む場合高さ 45 を超える部分について隣地境界線からの 7 以上の後退距離が必要表中の [ 住居系 ] [ 住工系 ] [ 商業系 ] は用途地域を示しています住居系住工系商業系第一種第二種低層住居専用地域第一種第二種中高層住居専用地域第一種第二種準住居地域住居系に加え準工業地域工業地域近隣商業地域商業地域 - 8 -

9 市街地環境に配慮した建築の緩和の適用イメージ (16 第三種高度地区 ) L() L() 制限高さ 16 緩和高さ L() ( 上限 25) 敷地面積 500 2超 (5,000 2以下 ) L() L() 建築物の形態や高さに関する制限にはこの他に道路斜線や日影規制などがあります緩和基準( 千里ニュータウン地区地区計画区域内 ) 千里ニュータウンにおいてはまちづくりの取組みとして千里ニュータウンのまちづくり指針が策定されています市街地環境に配慮した建築の緩和では千里ニュータウンまちづくり指針を尊重し千里ニュータウン地区地区計画区域内においては以下のような緩和基準を設けます敷地条件が緩和条件を満たさないものについては 45 第四種高度地区を除いて市街地環境に配慮した建築の緩和 ( 標準 ) が行えますなお千里ニュータウン地区地区計画区域内の建築物で壁面後退距離に満たない部分が次のいずれかに該当するものについては壁面後退距離を適用しない 1. 外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が 3 以下のもの 2. 物置その他これに類する用途に供し軒の高さが 2.3 以下でかつ床面積の合計が 5 2以内のもの高度地区種別緩和条件緩和後の高さ制限 25 第三種高度地区 25 第四種高度地区 31 第三種高度地区 31 第四種高度地区 45 第四種高度地区 10,000 2を超えるもので道路境界線から 5 以上隣地境界線から 3 以上の壁面後退 5,000 2を超え 10,000 2以下の場合で敷地境界線から 3 以上の壁面後退 10,000 2を超えるもので道路境界線から 5 以上隣地境界線から 3 以上の壁面後退無制限敷地条件等がこの表にあてはまらない場合は緩和基準 ( 標準 ) が適用されます - 9 -

10 2 個別のまちづくりの取組み ( 地区計画 ) との連携地区計画は地域住民の合意にもとづきその地域の特性に応じて主体的に示されるまちづくりのルールでありまた都市計画審議会での審議を経て決定される都市計画制度のひとつですそのため地区計画において高さの最高限度( 又は最低限度 ) が定められている場合は高度地区による絶対高さ制限は行いません緩和基準地区整備計画において建物高さの最高限度又は最低限度が定められている区域については高度地区による建物高さの最高限度は適用しない 3 建物用途別高さ制限住宅と工場では階高が異なるなど建物用途に応じた建築形態の特性がありますこの時建物用途に関わらず一律的な高さ制限を適用することが不適当と考えられる場合があります特に工業系用途地域では工場の操業環境の保全を基本とした取り組みが求められ用途地域制度でめざす土地利用の誘導を補完するため建物用途別の高さ制限を設定します緩和基準工業地域および準工業地域において住宅以外の用途の建築物については建物高さ制限を45とする但し千里ニュータウン地区地区計画区域内においては31とする建物用途別高さ制限のイメージ 45(31) まで建築可能 16 ( 住宅 ) ( 住宅 ) ( 倉庫工場等 ) 住宅については別途緩和規定 ( 市街地環境に配慮した建築の緩和 ) を用いることができます

11 4 既存不適格建築物の建替えについて高度地区による建物高さ制限は全市的なバランスを勘案しながら面的に制限するためある程度の既存不適格建築物の発生はやむを得ません既存不適格となる建築物についてはその建替え時には制限高さに適合することが原則となりますしかしながら制限に適合させた場合に著しい不利益が発生する場合などやむを得ない場合には高度地区による高さ制限の趣旨や敷地条件などの視点から見た妥当性を踏まえながら高さ制限の緩和を行っていきます緩和基準市街地の環境を害するおそれがなくかつ土地の状況により市長がやむを得ないと認めるものについては高さ制限を緩和する

立川市絶対高さを定める高度地区指定に関する検討方針平成 26 年 5 月立川市 0

立川市絶対高さを定める高度地区指定に関する検討方針平成 26 年 5 月立川市 0 立川市絶対高さを定める高度地区指定に関する検討方針平成 26 年 5 月立川市 0 高度地区とは都市計画法に基づく地域地区の一種で市街地の環境の維持又は土地利用の増進を図るために建築物の高さの最高限度又は最低限度を定めるものです絶対高さとは建てることができる建築物の高さの最高限度のことをいいます 1 背景市は無秩序な開発の抑制や適切な土地利用の誘導など計画的な市街地の形成を図るため