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らむいしなみ
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1 建築物の最高高さの検討検討フロー高さの最高限度を定める高度地区有識者委員会 ( 第 3 回 )H 資料. 上位関連計画等における高さ制限の基本的な考え方住環境の悪化及び高さに伴う建築紛争を未然に防ぐためそれぞれの区域において突出した高さの建築物を抑制することを目的として高さ制限 ( 建物の最高高さ ) を導入します建築物の最高高さは原則として一部区域を除いた区内全域を対象として定めます検討に際して大田区都市計画マスタープランや大田区景観計画等における高さに関する方針等を基に高さ制限に関する方向性を定めますなお現行の斜線制限型高度地区の指定についてはそのまま併用していくこととします大田区都市計画マスタープラン大田区景観計画高さ制限に関する方向性 2. 建築物の最高高さ ( 指定値 ) の検討建築物の最高高さは現行の用途地域指定状況の中で標準的な建築計画において指定された容積率が十分活用できるよう基準階の建ぺい率や平均階高など大田区の実態を踏まえて算出します次に上位関連計画等を踏まえて定めた高さ制限に関する方向性を基本とし検証の視点により指定値 ( 案 ) を求めました図 - 指定値 ( 案 ) の検討フロー理論的な値の算出理論的な値 =( 指定容積率基準階の建ぺい率 ) 平均階高設計許容値 +パラペット高さ基準階の建ぺい率 : 各用途地域別の平均的な基準階の建ぺい率平均階高 : 各建物用途別の平均的な階高設計許容値 : 実際の設計許容値から設定過去 0 年間 (H4~H23) の建築確認受付台帳より実情を踏まえた検証検証の視点上位計画関連計画における高さに関する制限の考え方との整合用途地域の指定状況 ( 面的な指定か沿道型の指定か ) 既存不適格建築物の発生棟数指定値 ( 案 ) の設定土地利用の状況を踏まえた調整 ( 検討中 ) 指定値 ( 案 ) については地区の実情や特性に応じた調整を行います 3. 制限における緩和規定の検討既存不適格建築物の建替え地区計画等の区域内における建築物敷地規模に応じた建築物の特例等について検討を行います

2 . 上位関連計画等における高さ制限の基本的な考え方大田区都市計画マスタープラン等に基づく高さ制限に関する方向性大田区都市計画マスタープランにおいて市街地ごとに定める土地利用の方針及び大田区景観計画に定める景観形成基準の目標は下表のとおりですなお大田区景観計画では高さに関する景観形成基準を高さは周辺の建築物群のスカイラインとの調和を図るとし定性的な基準としています大田区ではこれらの方針等に基づき高さ制限に関する方向性を整理しました表 - 土地利用方針別の高さ制限に関する方向性主な市街地住環境保全型市街地環境維持向上型市街地住工調和型市街地中心商業業務市街地幹線道路沿い市街地地域のまちづくり拠点 2 地区の生活拠点 3 大田区都市計画マスタープラン土地利用の方針 ( 参考 ) 景観計画における景観形成の目標緑豊かで敷地規模が比較的ゆったりとした良好な住宅市街地となっており現在の住環境の保全を図ります崖線と水辺緑道緑地等の自然環境と歴史文化資産の魅力を活かした住宅が主体の緑豊かな景観づくり現在の市街地環境を維持しつつ道路等の公共施設の整備などによる住環境の向上を図ります旧道や河川社寺路地など地域ごとの魅力を活かし住宅が主体の安全で落ち着いた景観づくり住宅と工場が混在して立地する地区でありそれぞれの地区の実情に応じて住宅と工場の環境の調和した市街地形成を図ります産業活動や人々の活気が感じられ工場と住宅が主体の水と緑のうるおいがある景観づくり商業業務機能の中核として羽田空港の再拡張国際化の進展を見据えながら地域特性を活かした都市機能の強化を図り地域の活性化に寄与するまちづくりを誘導します区の顔となるべき地区として商業が主体の活気やにぎわいを感じさせる景観づくり交通の利便性を活かした産業系施設の立地幹線道路の騒音や振動に配慮した環境づくり災害時の避難路の確保や延焼遮断帯の形成など幹線道路沿いにふさわしい市街地の形成を図ります整った街並みと街路樹の緑が調和する沿道の景観づくり地域の特性に応じた拠点づくりが求められる地区生活に身近なにぎわいのある商店が主体の親しみやすい景観づくり想定する上限階数に定める階層の目安は低層 :~3 階中層 :4~7 階高層 :8 階以上としました 2 大岡山駅雪谷大塚駅池上駅雑色駅及び糀谷駅周辺 3 2 以外の駅周辺や商店街の形成されている地区高さ制限に関する方向性主な用途地域容積率良好な住環境を保護する低中層の住宅にふさわしい市街地の形成現在の市街地環境を維持する中高層の住宅地にふさわしい市街地の形成産業と住宅が共存する中高層の市街地の形成中心拠点として都市機能の強化を図りにぎわいのある高層利用を踏まえた市街地の形成想定する上限階数第 2 種低層住居専用地域低層 (~3 階程度 ) 第種中高層住居専用地域 50 中層 (~5 階程度 ) 第 2 種中高層住居専用地域 200 中層 (~7 階程度 ) 近隣商業地域 200 中層 (~7 階程度 ) 第 2 種住居地域準工業地域 200 中層 (~7 階程度 ) 300 高層 (~8 階程度 ) 200 中層 (~7 階程度 ) 300 高層 (~8 階程度 ) 工業地域 200 高層 (~0 階程度 ) 商業地域 ( 蒲田大森駅周辺 ) - 高度指定なし幹線道路の沿道として高層利用を踏まえた市街地の形成準住居地域 300 高層 (~0 階程度 ) 準工業地域 300 高層 (~0 階程度 ) 近隣商業地域 300 高層 (~0 階程度 ) 400 高層 (~3 階程度 ) 商業地域 400 高層 (~3 階程度 ) 500 高層 (~6 階程度 ) 身近な地域の拠点としてにぎわいのある高層利用を踏まえた市街地の形成近隣商業地域商業地域 300 高層 (~0 階程度 ) 400 高層 (~3 階程度 ) 400 高層 (~3 階程度 ) 500 高層 (~5 階程度 ) 2

3 2. 建築物の最高高さ ( 指定値 ) の検討理論的な値の算出理論的な値は標準的な建築計画において指定された容積率が十分活用できるよう次の算式に基づき高さの検討を行いましたの理論的な値 =( 指定容積率基準階の建ぺい率 ) 平均階高 2 () 設計許容値 3 +パラペット高さ 4 () (A) (B) (D) (E) (.0) 基準階の建ぺい率 ( 表 -2:B) 各用途地域別に建築物の延べ床面積を階数で除して得た値を平均して求めました 2 平均階高 ( 表 -2:D) 下記の区分による用途別の階高を加重平均して求めました住居系 =3.04 : 独立専用住宅集合住宅住商併用建物商業系 =4.04 : 事務所建築物専用商業施設 ( 商業施設公衆浴場等 ) 宿泊遊興施設 ( 宿泊施設遊興施設 ) スポーツ興行施設 ( スポーツ施設興行施設 ) 工業系 =4.40 : 専用工場住居併用工場倉庫運輸施設 ( 運輸施設等倉庫施設等 ) 3 設計許容値 ( 表 -2:E) 4 パラペット高さ実際の建築計画は容積率算定の際に容積率対象床面積とならない床面積 ( 共用の廊下階段駐車場など ) を含んでいるため建築物の高さへの影響を考慮して容積率対象とならない床面積に相当する増加分の割合を設計許容値として設定しました算出にあたり道路幅員により算出された容積率が指定容積率を下回っている物件は除外している屋上のパラペット等最上階より上に出ている部分についても高さの規制となるためこの高さ (.0) を加えて算出しましたパラペット : 建築物の屋上やバルコニーなどの周りに壁を立ち上げて造られた低い手すり壁上記平均階高基準階の建ぺい率設計許容値は過去 0 年間 (H4~H23) の建築確認受付台帳から求めましたこれら数値により求めた理論的な値の算出値は次の通りです表 -2 用途容積別の理論的な値用途一中高一中高二中高一住二住近商準工工業一住二住準住近商準工近商商業商業指定容積率 A 50% 200% 300% 400% 500% 基準階の建ぺい率 ( 実態値 ) B 階数 ( 計算値 ) C=A B 平均階高 ( 実態値 ) D 設計許容値 ( 実態値 ) E 理論的な値 F=(A B) D E 算出にあたり小数点以下の端数は切り上げとしています ( 単位 : 階 ) 理論的な値の検証上記の結果では同じ容積率における理論的な値を比較した場合特に工業系用途地域における高さの値が高い結果となっていますこれは工業系用途地域で用いた平均階高が他の用途地域よりも高いことが要因の一つと考えられます 3

4 実情を踏まえた検証理論的な値を基にの指定値 ( 案 ) の設定にあたっては次に掲げる実情を踏まえた検証の視点に基づき行いました検証の視点としては上位計画関連計画における高さに関する制限の考え方との整合用途地域の指定状況 ( 面的な指定か沿道型の指定か ) 既存不適格建築物の発生棟数検証の視点に基づく理論的な値の調整容積率 :200% < 指定されている用途地域 > 一中二中一住二住近商理論値 :20~2 指定値 ( 案 ):22 理論値を採用した場合 6 階程度の建築物が可能となりますが既存不適格建築物の割合を勘案し 7 階までの建築物が可能となる 22 を指定値として設定します容積率 :300% < 指定されている用途地域 > 一住二住理論値 :27 指定値 ( 案 ):25 理論値を採用した場合 8 階程度の建築物が可能となります既存不適格建築物の割合を勘案し区内建築物における 8 階の平均高さ 25 を指定値として設定します容積率 :300% < 指定されている用途地域 > 準住主要な幹線道路沿いに指定されている地域理論値 :27 指定値 ( 案 ):3 主要幹線道路沿道としての高層利用を踏まえ 3 を指定値として設定します理論値を採用した場合における建築物の階数は区内建築物の各階平均高さ ( 表 -3) を基にしています区内建築物の各階平均高さ過去 0 年間 (H4~H23) の建築確認受付台帳より各階の平均高さを算出しました表 -3 区内建築物の各階平均高さ階数全棟数共同住宅棟数平均高さ 5 階 389 棟 324 棟 ( 83%) 階 29 棟 94 棟 ( 88%) 階 63 棟 45 棟 ( 88%) 階 38 棟 22 棟 ( 88%) 階 8 棟 72 棟 ( 88%) 階 76 棟 73 棟 ( 96%) 階 44 棟 42 棟 ( 95%) 階 35 棟 3 棟 ( 88%) 階 29 棟 26 棟 ( 89%) 階 36 棟 35 棟 ( 97%) 階 20 棟 20 棟 (00%) 階 3 棟 2 棟 ( 66%) 容積率 :200% < 指定されている用途地域 > 工業理論値 :33 参考値 :27 指定値 ( 案 ):3 理論値を採用した場合階程度の建築物が可能となりますが地域内における共同住宅の割合や既存不適格建築物の割合を勘案し 0 階までの建築物が可能となる 3 を指定値として設定します容積率 :200% < 指定されている用途地域 > 準工理論値 :28 参考値 :20 指定値 ( 案 ):22 同容積率の住居系用途地域との整合を踏まえ 22 を指定値として設定します容積率 :300% < 指定されている用途地域 > 準工面的に指定されている地域理論値 :38 参考値 :27 指定値 ( 案 ):25 同容積率の住居系用途地域との整合を踏まえ 25 を指定値として設定します容積率 :300% < 指定されている用途地域 > 準工主要な幹線道路沿いに指定されている地域理論値 :38 参考値 :27 指定値 ( 案 ):3 同様の指定状況にある準住居地域等との連続性の観点から 3 を指定値として設定します工業系用途地域における土地利用の状況を踏まえた高さの算定工業系用途地域においては共同住宅が多く分布していることから理論値算出の際に用いる基準階の建ぺい率や平均階高について共同住宅についての実態値を採用した検証を行いました表 -4 工業系用途地域の検証結果 ( 参考 ) ( 単位 : 階 ) 用途準工工業準工指定容積率 A 200% 300% 基準階での建ぺい率 ( 実態値 ) B ( 共同住宅 ) 平均階高 ( 実態値 ) C 階数 ( 計算値 ) D=A B 設計許容値 E 理論的な値 ( 参考値 ) F=C D E 指定値 ( 案 ) の設定表 -5 用途容積別の指定値 ( 案 ) 用途一中高一中高二中高一住二住近商準工工業一住二住準住近商準工近商商業商業指定容積率 A 50% 200% 300% 400% 500% 理論的な値 F 指定値 ( 案 ) G ( 参考 ) ( 沿道 ) ( 面 ) ( 沿道 ) 第 2 回有識者委員会時の指定値 ( 案 )

5 既存の斜線規制型高度地区との指定値 ( 案 ) との組み合わせは次の通りとなります用途地域現行指定値 ( 案 ) との組み合わせ ( イメーシ ) 一低一中二低第一種高度地区斜線 + 0 斜線 + 0 真北方向真北方向 ( ) 継続 ( ) 斜線真北方向の追加の追加 6 22 斜線真北方向 5 ( ) 22 6 準住二中近商一住二住準工第二種高度地区斜線真北方向の追加の追加 22 3 斜線真北方向 ( ) 22 3 準住近商一住商業二住準工 ( 面 ) 準工 ( 沿 ) 第三種高度地区斜線真北方向の追加の追加の追加斜線真北方向 ( ) 工業新規真北方向 ( ) 近商商業指定無し新規新規工専一住準工継続指定無し 5

6 指定値 ( 案 ) を超える建築物の発生状況の指定値 ( 案 ) を超える建築物の状況を簡易的に建築物の階数によって検討しました設定したの指定値 ( 案 ) を階数に置き換え既存データとの照合によって上記基準値を上回る建築物の棟数を算出したものです下表 ( 表 -6) の赤字部分に示す通りの導入する区域の用途地域別で見ると指定値 ( 案 ) を超える建築物は導入する全区域で発生しています発生棟数を分析すると割合は概ね % 未満となっていますが全体棟数 ( 母数 ) の少ない工業地域 (200%) や準工業地域 (300% の沿道 ) では % を超える結果となり棟数では準工業地域 (200%) が 6 棟と一番高い値になっています結果として突出した建築物を抑制する効果が期待できる指定値と考えますまた発生している建築物の建物用途については右表 ( 表 -7) に示すようにそのほとんどが集合住宅 (92.9%) となっています表 -7 指定値 ( 案 ) を超える建築物の建物用途別状況建物用途棟数割合教育文化施設 9 3.% 厚生医療施設 3.0% 事務所建築物 5.7% 住商併用建物 3.0% 宿泊遊興施設 0.3% 集合住宅 % 専用工場 0 0.0% 合計 % 第一種第二種低層住居専用地域を除く表 -6 指定容積率別用途地域別の指定値 ( 案 ) を超える建築物棟数の状況 ( 累計 ) 階数低層建築物中層建築物高層建築物超高層建築物容積用途一中,535, % 44.3ha 00.00% 95.83% 22.74% 2.2% 0.72% 0.20% 0.3% 0.07% 200 一中 2,538,997 3, % 330.2ha 00.00% 95.69% 29.2% 5.8% 2.0% 0.79% 0.45% 0.23% 0.4% 0.08% 0.04% 0.02% 0.02% 二中 ha 00.00% 93.85% 4.53% 9.68% 4.66%.86%.2% 0.37% 0.9% 一住 28,649 27,23 7, ha 00.00% 94.67% 25.20% 3.27%.20% 0.49% 0.28% 0.5% 0.% 0.08% 0.07% 0.06% 0.05% 0.04% 0.0% 0.0% 0.003% 二住 ha 00.00% 98.32% 39.50% 20.7% 2.6% 5.04% 3.36% 0.84% 近商,483, ha 00.00% 97.98% 37.09% 7.08%.89% 0.88% % 0.3% 理論的な値の高さ区分準工 29,366 27,523 9,299, ,044.2ha 00.00% 93.72% 3.67% 5.23% 2.45%.6% 7% 0.40% 0.27% 0.20% 0.0% 0.07% 0.04% 0.03% 0.003% 工業 2,63 2, ha 00.00% 89.7% 37.3% 0.49% 6.24% 4.67% 3.33% 2.72% 2.4%.57%.9% 0.54% 0.38% 0.9% 0.04% 300 一住 5,367 5,29, % 28.2ha 00.00% 95.57% 32.74% 5.98% 2.35%.23% 0.58% 0.28% 0.5% 0.09% 0.04% 0.02% 二住 ha 00.00% 95.47% 4.46% 9.4% 6.27% 2.44% 2.09%.39% 0.70% 0.35% 再検証値での高さ区分準住,98, ha 00.00% 93.29% 4.70% 2.96% 4.49% 9.64% 6.0% 3.43%.97%.6% % 0.0% 0.05% 近商 2,49,907 5,23, ha 00.00% 95.88% 4.98% 3.79% 5.97% 2.88%.63% 0.77% 0.39% 0.9% 0.0% 0.06% 0.02% 0.0% ( 面 ) 準工,332, ha 00.00% 95.2% 33.78% 6.38% 3.38%.80%.35%.3% 0% 0.45% 0.38% 0.23% ( 沿道 ) 準工, ha 00.00% 9.8% 39.78% 6.68% 6% 6.8% 4.94% 3.36% 2.7%.78%.8% 0.79% 0.49% 0.0% ( 単位 : 棟 %) 400 近商, 指定値 ( 案 ) % 46.6ha 00.00% 93.25% 54.02% 32.97% 22.05% 5.59%.82% 8.74% 6.45% 4.87% 3.38% 2.09%.9% 0.99% 0% の高さ区分 0.0% 商業 ha 00.00% 94.76% 40.0% 20.95%.62% 8.02% 5.89% 4.58% 3.60% 2.29% 0.98% 5% 0.49% % 500 商業 % 2.7ha 00.00% 93.02% 63.9% 44.47% 34.48% 27.50% 24.92% 20.95% 6.76% 3.86% 0.20% 7.09% 5.48% 3.0%.07% 0.2% 0.% 合計棟数 0,788 96,257 32,476 7,233 3,498,92, ,97.77ha 00.00% 94.57% 3.9% 7.% 3.44%.88%.23% 0.79% 0.55% 0.40% 0.26% 0.7% 0.2% 0.08% 0.03% 0.0% 0.0% 0.0% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.000% 0.000% 0.000% 高さの換算値

7 表 -8 指定容積率別用途地域別の指定値 ( 案 ) を超える建築物棟数の状況 ( 累計 ) 中層以上階数中層建築物高層建築物超高層建築物容積用途一中 % 44.3ha 00.00% 32.35% 8.82% 5.88% 2.94% 200 一中 % 330.2ha 00.00% 38.83% 5.25% 8.78% 4.47% 2.62%.54% 0.77% 0.46% 0.3% 二中 ha 00.00% 48.08% 9.23%.54% 3.85%.92% 一住 ha 00.00% 36.82% 5.05% 8.64% 4.70% 3.3% 2.56% 2.03%.8%.60%.28% 0.32% 0.2% 0.07% 二住 ha 00.00% 62.50% 25.00% 6.67% 4.7% 近商 ha 00.00% 26.67% 2.38% 8.57%.90% 理論的な値の高さ区分準工, ,044.2ha 00.00% 46.9% 22.2% 2.83% 7.56% 5.5% 3.9%.95%.30% 0.78% 5% 0.065% 工業 ha 00.00% 59.49% 44.53% 3.75% 25.9% 20.44% 4.96%.3% 5.% 3.65%.82% 0.36% 300 一住 % 28.2ha 00.00% 39.25% 20.56% 9.66% 4.67% 2.49%.56% 2% 0.3% 二住 ha 00.00% 66.67% 25.93% 22.22% 4.8% 7.4% 3.70% 再検証値での高さ区分準住 ha 00.00% 65.98% 43.9% 27.36% 5.63% 8.97% 5.29% 2.76% 0.46% 0.23% 近商, ha 00.00% 43.28% 20.9%.80% 5.6% 2.86%.40% 0.70% 0.47% 0.2% 0.06% ( 面 ) 準工 ha 00.00% 52.94% 28.24% 2.8% 7.65% 9.4% 7.06% 5.88% 3.53% ( 沿道 ) 準工 ha 00.00% 63.9% 40.83% 29.59% 20.2% 3.02% 5% 7.0% 4.73% 2.96% 0.59% ( 単位 : 棟 %) 400 近商指定値 ( 案 ) % 46.6ha 00.00% 66.87% 47.29% 35.84% 26.5% 9.58% 4.76% 0.24% 6.33% 3.6% 3.0%.8% の高さ区分 0.30% 商業 ha 00.00% 55.47% 38.28% 28.3% 2.88% 7.9% 0.94% 4.69% 3.3% 2.34% 0.78% 500 商業 % 2.7ha 00.00% 77.54% 6.84% 56.04% 47.0% 37.68% 3.6% 22.95% 5.94% 2.32% 6.76% 2.42% 0.48% 0.24% 合計棟数 7,233 3,498,92, ,97.77ha 00.00% 48.36% 26.43% 7.36%.8% 7.73% 5.6% 3.66% 2.32%.66%.09% 0.36% 0.2% 0.% 0.08% 0.07% 0.06% 0.04% 0.04% 0.04% 0.03% 0.03% 0.000% 0.000% 0.000% 高さの換算値

8 図 -2 指定値 ( 案 ) を超える建築物の分布分布図から切れている範囲 ( 北千束の一部 ) には指定地 ( 案 ) を超える建築物はありません 8

指定標準適用区域建ぺい率容積率建築物の高さの最高限度 m 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 2) 1. 環境良好な一般的な低層住宅地として将来ともその環境を保護すべき区域 2. 農地等が多く道路等の都市基盤が未整備な区域及び良好な樹林地等の保全を図る区域 3. 地区計

指定標準適用区域建ぺい率容積率建築物の高さの最高限度 m 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 2) 1. 環境良好な一般的な低層住宅地として将来ともその環境を保護すべき区域 2. 農地等が多く道路等の都市基盤が未整備な区域及び良好な樹林地等の保全を図る区域 3. 地区計 Ⅱ 用途地域等に関する指定基準 (1) 第一種低層住居専用地域指定配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 (1) 良好な低層住宅地としてその環境を保護する区域 (2) 土地区画整理事業その他の市街地開発事業等により低層住宅地として面的な市街地整備を図る区域 2. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは指定標準のとおりとする

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