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うたろうにいだ
5 years ago
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1 住まいづくりセミナー消費税増税前に絶対知っておきたい住まいづくりを今スグ始める理由 2018 年 7 月 14 日ファイナンシャルプランナー (CFP) DC えん FP 事務所遠藤芳之

2 本日のセミナー内容 Ⅰ 消費税増税に伴う経過措置 Ⅱ 住宅ローン低金利 Ⅲ 住宅購入を支援する 3 つの制度 Ⅳ 住宅取得等資金に係る諸費用講師紹介講師名 : 遠藤芳之 ( えんどうよしゆき ) 保有資格 : ファイナンシャルプランナー (CFP) 一級建築士住宅ローンアドバイザー宅地建物取引士ホームインスペクター一級 DC プランナー二級福祉住環境コーディネーター社会保険労務士略歴 : CFP 保有年数 /12 年 (2006 年 3 月 1 日認定 ) 1955 年愛知県半田市生まれ半田市内で育ち 1976 年国立豊田工業専門学校建築科卒業後東京本社の建設会社に入社工事部 ( 現場監督 ) を 24 年営業部 ( 住宅事業部含む ) を 15 年主に RC 造 S 造等の建物の建築住宅マンションの企画販売等に携わるまた建設会社勤務と並行して 2009 年 4 月から FP の支部活動に加わり相談員セミナー講師セミナー等の企画等を通じて F P としての能力を研鑚 2015 年 6 月東京本社の建設会社を定年退職後翌年 2 月に開業社会保険労務士登録 2016 年 8 月に社会保険労務士 DC えん FP 事務所を半田市乙川向田町に開設 2

Ⅰ 消費税増税に伴う経過措置 2019 年 10 月 1 日から消費税 10% へ増税になります注文住宅と建売住宅マンション中古住宅とでは消費税増税のスケジュールが違います 1. 建売住宅マンション中古住宅の場合 2019 年 9 月 30 日までに売買契約を結んでいれば8% 10 月 1 日以降の契約は10% 2.

3 Ⅰ 消費税増税に伴う経過措置 2019 年 10 月 1 日から消費税 10% へ増税になります注文住宅と建売住宅マンション中古住宅とでは消費税増税のスケジュールが違います 1. 建売住宅マンション中古住宅の場合 2019 年 9 月 30 日までに売買契約を結んでいれば8% 10 月 1 日以降の契約は10% 2. 注文住宅の場合 ( 注意すべきは注文住宅です ) 1) 2019 年 3 月 31 日までに請負契約を結べば 8%( 引渡しが10 月以降でもOK) です 2) 3 月 31 日までに請負契約を結ばなくても 9 月 30 日までに引渡しができれば8% ですが 3) 確実に8% にする為には2019 年 3 月 31 日までに請負契約を結ぶのがより良い方法です 2019 年 3 月 31 日 2019 年 10 月 1 日 2. 1) のケース 2. 2) のケース 2019 年 9 月 30 日までに契約でも引き渡しが 2019 年 10 月 1 日以降であれば消費税は 10% 3

2014 年 4 月 1 日 ~ 消費税 5% 8% へ 8% 2006 2007 2008 2009

4 2014 年 4 月 1 日 ~ 消費税 5% 8% へ 8% 平成 30 年度における住宅市場動向について平成 30 年 4 月 4

5 住まいづくりスケジュールハウスメーカー工務店設計事務所施主半年前 ~ 4 ヶ月前 3ヶ月前営業プラン提出打合せプラン提出 2 ヶ月前周辺調査プラン提出 ( 仮契約 ) 打合せ 1 ヶ月前基本計画まとめ図面作成内装材打合せ 0 工事契約工事見積 UP 工事契約確認申請提出打合せ基本計画まとめ図面作成内装材打合せ工事見積 UP 工事契約確認申請提出打合せプラン提出打合せ設計契約基本計画まとめ実施設計確認申請提出内装材打合せ実施設計完了工事見積 UP 工事見積チェック全体打合せプラン打合せ地質調査工事契約近隣挨拶地鎮祭 1 ヶ月後内装材確認着工ハウスメーカー工務店工事依頼 2ヶ月後着工設備機器色決 3ヶ月後工期 3.5 月工期 4ヶ月工期 4.5ヶ月追加変更 4 ヶ月後 ~ 半年後検査竣工引き渡し引っ越し 5

6 Ⅰ-1 平成 30 年度における住宅市場動向について平成 30 年 4 月 6

7 Ⅰ-2 平成 30 年度における住宅市場動向について平成 30 年 4 月 7

8 Ⅰ-3 平成 30 年度における住宅市場動向について平成 30 年 4 月 8

9 Ⅱ 住宅ローン低金利昭和 59(1984) からの民間金融機関の住宅ローン金利推移出典 : 住宅金融支援機構 HP より 9

10 ( 比較 1) 金利による利息額の違い ( 元利均等払 ) 借入金額 3,000 万円返済期間 30 年 130 年前変動金利金利 8.0% ( 前項グラフ ) 2 現在変動金利金利 2.475% ( 基準金利 ) 3 現在変動金利金利 0.561% ( 優遇金利 ) 返済総額 79,246,237 円 42,532,669 円 32,602,110 円うち利息額 49,246,237 円 12,532,669 円 2,602,110 円毎月返済額 220,129 円 118,146 円 90,561 円住宅保証機構 HP シュミュレーショントップ返済額の試算により元利均等払いにより計算ご希望の購入額は?:3,000 万円 ( うちボーナス払い 0 万円 ) 返済方法は?: 元利均等返済期間は?:30 年間金利タイプは?: 固定金利当初金利は?(%):18.0% % 0.561% に設定して全期間同じ金利として計算第二金利は?(%): 未記入第三金利は?(%): 未記入融資手数料は?:0 円保証料は?:0 円住宅保証機構株式会社 HP> シュミレーショントップ > 返済額の試算利用して計算 10

11 1. 住宅ローン金利動向概観 (3 ヶ月 ) 平成 30(2018) 年 4 月 11

12 平成 30(2018) 年 5 月平成 30(2018) 年 6 月 12

13 月掲載の住宅ローン金利幅 13

14 月掲載の住宅ローン金利幅 14

15 15

16 16

17 17

18 18

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20 20

27 ( 比較 2) 金利による利息額の違い ( 元利均等払 ) 借入金額 3,000 万円 1 フラット 35 返済期間 35 年 ( 最頻 ) 金利 1.37% 全期間 2 固定金利返済期間 35 年 ( 優遇最低 ) 金利 0.99% 全期間 3 フラット 35 返済期間 35 年 (9 割超最頻 ) 金利 1.81% 全期間返済総額 37, 円 35,509,138 円 40,520,841 円うち利息額 7,781,766 円 5,509,138 円 10,520,841 円毎月返済額 89,956 円 84,545 円 96,478 円住宅保証機構 HP シュミュレーショントップ返済額の試算により元利均等払いにより計算ご希望の購入額は?:3,000 万円 ( うちボーナス払い0 万円 ) 返済方法は?: 元利均等返済期間は?:135 年間 235 年間 320 年間金利タイプは?: 固定金利当初金利は?(%):11.37% 20.99%31.31% に設定して全期間同じ金利として計算融資手数料は?:54,000 円 ( 金融機関の手数料金融機関によってバラツキがある ) 保証料は?:1 0 円 ( フラット35 など保証料の不要な住宅ローンもあります ) 2 64,800 円 ( 連帯保証人無しで申込を行う場合金利換算で0.2% 程度 ) 3 0 円 ( フラット35 など保証料の不要な住宅ローンもあります ) 住宅保証機構株式会社 HP> シュミレーショントップ > 返済額の試算利用して計算 27

28 ( 比較 3) 金利による利息額の違い ( 元利均等払 ) 借入金額 3,000 万円 1 変動金利返済期間 20 年 ( 優遇 ) 金利 0.561% 全期間 2 変動金利返済期間 20 年金利 ( 途中変更 ) 0.561~1.561 ~2.561% 3 フラット 35 返済期間 20 年 ( 最頻 ) 金利 1.31% 全期間返済総額 31,721,356 円 34,382,719 円 34,117,566 円うち利息額 1,721,356 円 4,382,719 円 4,117,566 円毎月返済額 132,172 円当初 5 年 132,172 円次の 5 年 142,234 円残り 10 年 149,320 円住宅保証機構 HP シュミュレーショントップ返済額の試算により元利均等払いにより計算ご希望の購入額は?:3,000 万円 ( うちボーナス払い 0 万円 ) 返済方法は?: 元利均等返済期間は?:20 年間金利タイプは?:12 変動金利 3 固定金利当初金利は?(%):10.561% %( 当初 5 年間 )31.31% 第二金利は?(%):10.561% %( 次の 5 年間 )31.31% 第三金利は?(%):10.561% %( 残り 10 年間 )31.31% 融資手数料は?:54,000 円保証料は?:0 円 142,157 円住宅保証機構株式会社 HP> シュミレーショントップ > 返済額の試算利用して計算 28

29 Ⅲ 住宅購入を支援する 3 つの制度 1. 住宅ローン減税 2. すまい給付金 3. 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置住宅ローン減税やすまい給付金などのほかにも一定の要件に応じて税金の控除が認められる様々な税制特例があります例えば住宅の購入に際して自己資金だけで十分な資金を確保できるなど住宅ローンを利用しない場合は住宅ローン減税の対象になりませんがそのような場合でも購入する住宅が長期優良住宅や低炭素建築物である場合は 65 万円を上限として標準的な費用の 10% が所得税から控除されます ( 長期優良住宅に係る特例低炭素建築物 ( 認定低炭素住宅 ) に係る特例 ) また耐震省エネバリアフリー三世代同居のために住宅をリフォームした場合にもそれぞれのリフォーム内容に応じて所得税の特例措置が講じられていますこれらの措置も平成 33 年 (2021 年 )12 月 31 日が適用期限になっています詳しくは国土交通省住宅 ( 各税制の概要 ) > 住宅の取得に利用可能な税制特例のウェブサイトをご覧ください国土交通省ホーム > 政策仕事 > 住宅建築 > 住宅 > 各税制の概要 29

30 1. 住宅ローン減税財務省 > 税制 > 我が国の税制の概要 > 所得税など ( 個人所得税 )> 住宅税制に関する資料 30

31 一般の住宅適用期日最大控除額 (10 年間合計 ) ~ 平成 26 年 3 月 200 万円 (20 万円 10 年 ) 平成 26 年 4 月 ~ 平成 33 年 12 月 400 万円 (40 万円 10 年 ) 控除率控除期間 1% 10 年間 1% 10 年間住民税からの控除上限額主な要件認定長期優良低炭素住宅適用期日最大控除額 (10 年間合計 ) 9 万 7,500 円 / 年 ( 前年課税所得 5%) 13 万 6,500 円 / 年 ( 前年課税所得 7%) 1 床面積が 50 m2以上であること 2 借入金の償還期間が 10 年以上であること ~ 平成 26 年 3 月 300 万円 (30 万円 10 年 ) 平成 26 年 4 月 ~ 平成 33 年 12 月 500 万円 (50 万円 10 年 ) 控除率控除期間 1% 10 年間 1% 10 年間住民税からの控除上限額主な要件 9 万 7,500 円 / 年 ( 前年課税所得 5%) 13 万 6,500 円 / 年 ( 前年課税所得 7%) 1 床面積が 50 m2以上であること 2 借入金の償還期間が 10 年以上であること住まいの給付金トップ > 制度内容について詳しく知る > 住宅ローン減税制度の概要 l 住宅ローン減税制度の概要 31

32 住まいの給付金トップ > 制度内容について詳しく知る > 住宅ローン減税制度の概要 l 住宅ローン減税制度の概要 32

33 2. すまいの給付金 33

34 すまいの給付金の給付額 : 給付額 = 給付基礎額持ち分割合消費税 8% の場合収入の目安都道府県税の所得割額給付基礎額 425 万円以下 6 万 8,900 円以下 30 万円 425 万円超 475 万円以下 6 万 8,900 円超 8 万 3,900 円以下 20 万円 475 万円超 510 万円以下 8 万 3,900 円超 9 万 3,800 円以下 10 万円消費税 10% の場合収入の目安都道府県税の所得割額給付基礎額 450 万円以下 7 万 6,000 円以下 50 万円 450 万円超 525 万円以下 7 万 6,000 円超 9 万 7,900 円以下 40 万円 525 万円超 600 万円以下 9 万 7,900 円超 11 万 9,000 円以下 30 万円 600 万円超 675 万円以下 11 万 9,000 円超 14 万 600 円以下 20 万円 675 万円超 775 万円以下 14 万 600 円超 17 万 2,600 円以下 10 万円政府広報オンライン> 暮らしに役立つ情報 > 住宅購入負担を軽くする住宅ローン減税やすまいの給付金ご存じですか 34

35 3. 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置詳しくは国土交通省 HP 35

36 20 歳以上日本国内に住所有 50 m2以上 240 m2以下の住宅 ( 前ページどおり ) 贈与年の合計所得 2,000 万円以下基礎控除 110 万円適用贈与税申告期限内に申告特別控除 2400 万円適用詳しくは税務署 HP 36

37 Ⅳ 住宅取得等資金に係る諸費用取得時契約時印紙税 ( 契約書印紙代 ) 請負売買契約書の金額による登記時取得時登録免許税 ( 保存移転登記 ) 課税標準 : 不動産の価格所有権保存登記本則税率 0.4% 所有権移転登記売買土地 2.0% 所有権移転登記売買家屋 2.0% 登記手数料 ( 表題登記 ) 登記手数料 ( 保存移転登記 ) 不動産取得税原則 : 建物の固定資産税評価額 3% 不動産の価格により異なる課税標準 : 不動産の価格軽減税率住宅 0.15%(0.1% 1) 1 認定長期優良住宅認定低炭素住宅 H マテ特例措置 H マテ 1.5% 軽減税率住宅 0.3%(0.1% 1) 土地家屋調査士等により異なる司法書士により異なる固定資産税評価額により異なる住宅 :( 建物の固定資産税評価額 - 特別控除額新築 1200 万円 ) 3% 仲介時仲介手数料物件価格 ( 税抜き ) 3%+6 万円消費税登記手数料仲介手数料に課税登記仲介手数料 ( 税抜き ) 税率出典 : ハウジングダイアリー 2018 編集発行一般財団法人住宅普及協会 37

38 住宅ローン手続き時利用時印紙税 ( 契約書印紙代 ) 事務手数料住宅ローン保証料火災保険料地震保険団体信用生命保険料借入額による定額借入額一定割合など借入額返済期間により異なる一部の金融機関ではかからない場合がある建物所在地構造保険期間により異なる借入額返済期間保障内容により異なる登録免許税抵当権設定借入額により異なる軽減税率 0.1% 登録手数料抵当権設定司法書士により異なるその他土地固定資産税清算金前所有者との間で精算 ( 日割計算 ) 引越時引越代粗大ゴミ処分費 50 万円 ~100 万円程度戸建て地鎮祭上棟式水道加入金等 40 万円程度建替え解体工事費用仮住まい費用解体 150 万円程度家賃 10か月分家具等家具照明家電カーテン 150 万 ~200 万円程度出典 : ハウジングダイアリー 2018 編集発行一般財団法人住宅普及協会 38

39 メモ 39

40 ご清聴ありがとうございました! 40

契約をするとき契約書に貼る印紙税不動産取引で取り交わす契約書は印紙税の対象となります具体的には不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書土地賃貸借契約書ローン借入時の金銭消費貸借契約書等がこれに当たります印紙税の額は契約書に記載された金額によって決定されます原則として収入印紙を課税

契約をするとき契約書に貼る印紙税不動産取引で取り交わす契約書は印紙税の対象となります具体的には不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書土地賃貸借契約書ローン借入時の金銭消費貸借契約書等がこれに当たります印紙税の額は契約書に記載された金額によって決定されます原則として収入印紙を課税不動産を購入したときの税金契約をするとき契約書に貼る印紙税不動産取引で取り交わす契約書は印紙税の対象となります具体的には不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書土地賃貸借契約書ローン借入時の金銭消費貸借契約書等がこれに当たります印紙税の額は契約書に記載された金額によって決定されます原則として収入印紙を課税文書となる契約書に貼付し消印をすることで印紙税の納付を行います同じ契約書を複数作った場合は