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- こうだい とどろき
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1 第1章 1 宅建 業 と は 宅地 とは住宅の敷地のことだけではない イヌマル不動産の新入社員 ハッピーは 大地主タヌキチか ら相談を受けました ワシの 土地を駐車場にして売ろうと思 うのだが 宅建業の免許を持っ ていないと売れないのか さて 駐車場を売る場合にも 宅建業の免許が必要なので 免許要or不要 しょうか 事例でチェック or 大地主のタヌキチが 用途地域内にある自分の所有している土地を 駐車場用地2区画 資材置場1区画 園芸用地3区画に分割したうえ で これらを別々に売却しようとしている タヌキチが売るのは宅地 ではないので 宅建業法の免許を受ける必要はない 1 免許なしに宅建業はできない 宅地や建物の 取引 を 業として行う のが宅地建物取引業 だ 長いので これ以降は 宅建業 と省略する 宅建業を営 むには免許が必要だ 運転免許を持っている人だけが自動車の運 転をできるように 宅建業免許を持っている人だけが宅建業者に なることができる 試験では ある行為をするのに宅建業の免許が必要か という 建物 3 取引 2 形で出題される 以降 宅地 2 業 3 とは何かについて見ていこう 宅建業者と宅建士 宅地建物取引士 は まったく別の存 在である 取引士試 験に受かっても そ れだけでは宅建業は できないし 逆に取 引士試験に受かって いなくても宅建業者 になることはでき る 宅建業者は法人 会 社 とは限らない 個人事業主が宅建業 の免許を受けること もある 第1章 宅建業とは 1
2 2 宅地とは 試験では 建物の敷 地に供される土地 という言い方をす る 宅地といっても 住宅用の土地のことだけをいうのではない 建物の敷地として使われる土地であれば宅地だ 具体的には 次の3つだ ① 現在 建物が建っている土地 ② 将来 建物を建てる目的で取引する土地 ③ 用途地域内にある土地 ①にあるように建物が建っている土地はすべて宅地だ 商店や 工場 倉庫の敷地でも宅地にあたる ②のように 現在建物は建っていなくても 将来建物を建て る土地であれば これも宅地だ 用途地域内にある土 地でも 道路 公園 河川 広場 水路な どは 宅地ではない 建物が建つ可能性が ないからだ ③の用途地域とは 市街地のことである 詳しくは PARTⅢ 第1章 都市計画法① を参照 用途地域内にあれば 駐車場で あろうが 田畑であろうが宅地として扱われる 3 建物とは 建物については 以下の2点を覚えておけば十分だ 共有制リゾートク ラブ会員権 の売買 も宅建業にあたる 会員はリゾートホテ ル 宅地 建物 を 共有することになる からだ ① アパートやマンションの1室など建物の一部であって も建物にあたる ② 住居だけでなく 店舗 工場 倉庫なども建物にあたる これらの宅地 建物の売買を業として行うには宅建業免許が必 要となる 事例でチェック or 解答 駐車場も資材置場も園芸用地も用途地域内にあれば 宅地として扱われる 宅地を分割して売却するには 宅建業の免許が必要となる 2
3 第1章 2 宅建 業 と は 自分のものを貸すときには免許不要 ハッピーのおばあさん ハナは 免許要or不要 学生にマンションを貸して生計 を立てています ハッピーは昔 から マンションを貸すのも不 動産業だよなぁ 免許がなくて いいのかな と疑問に思ってい ました さて ハナに免許は必要ないの でしょうか 事例でチェック or ハナは自分の所有する土地に4戸のアパートを建設し 学生に賃貸し ている ハナの行為は宅建業にあたるので免許を受ける必要がある 1 貸主であれば宅建業の免許は不要だ 次は 取引 だ 宅地建物の取引とは以下の① ③をいう 業として の意味 については 3 参照 ① 自分の宅地 建物を自ら売買 交換 する ② 他人の宅地 建物の売買 交換 貸借の代理をする ③ 他人の宅地 建物の売買 交換 貸借の媒介をする まず 売買 貸借とは 文字どおり 宅地 建物を売ったり買っ たり 貸したり借りたりすることだ 交換は実は売買と同じ行為 と考えられる 宅地や建物の代金をお金で払うか 物で払うかの 違いでしかない したがって 売買に適用されることはすべて交 換にも適用される 第1章 宅建業とは 3
4 前ページの 媒介のことを実務で は 仲介 ともいう 仲介手数料 仲介 業者 など 媒介と 仲介は同じ意味であ る 内を もう一度見てみよう ①には売買 交 換 しかないが ②③には売買 交換 だけでなく 貸借も入っ ているのがわかるだろうか ②の代理や③の媒介とは 人が宅地 建物を売ったり買ったり 貸したり借りたりすることのお手伝いをすることだ 宅地 建物 の売買や貸借を手伝うには宅建業免許が必要なのだ これに対し ①は自分で売買することを指している そして① には貸借がない 自ら宅地 建物を売買するのは宅建業だが貸借 するのは宅建業ではないのだ たとえばハナが総戸数50戸のマン ションを建てたとする これを50人の人に売る 分譲という な このことを 自ら貸 主は免許が不要であ るという らば 宅建業の免許が必要である ところが このマンションを 50人の人に貸すのであれば 免許は不要なのである 不動産賃貸業には宅建業の免許は不要ということだ 下の表で確認しよう 宅建業に該当し 免許が必要となるか ハナ 賃貸借 コア太郎 転貸借 ハナからマン ゴン ションを借り たコア太郎が ゴンに また貸し をするのが転貸借 だ 4 必要 不要 売買 交換 貸 借 自ら 代理 媒介 自ら貸主 だけでなく オーナーに代わって宅地 建物を 管理 する行為や 他人から借りた物を第三者にまた貸しする 転 貸 も宅建業免許は不要だ よく出題される事項だ 覚えておこ う
5 2 代理は契約まで行う では ②代理と③媒介はどう違うのか どちらも他人の売買や 貸借をお手伝いする行為だが その範囲が違う 一言でいえば 契約まで行うのが代理である たとえば ハナが自分の住んでいるマンションを売る場合 宅 建業者イヌマル不動産に代理をお願いすれば イヌマル不動産は ハナに代わって売買契約まで結ぶ 一方 媒介をお願いすれば イヌマル不動産は買主を見つけ 物件の説明等は行うが 契約自 体はハナと買主で結ぶことになる 代理 私の代わりに家を売ってきてください 契約も頼むよ 媒介 私の家を買う人を探してきてください 契約は自分でするよ 媒介 仲介 業者 媒介 仲介 は 紹介するだけ 売主 売買契約 買主 代理 業者 売買契約 代理は契約まで 行う 売主 買主 事例でチェック or 解答 ハナは自ら貸主であるから 宅建業の免許は不要で ある 第1章 宅建業とは 5 2
6 第1章 宅建業と は 3 業として の意味 ハッピーの父ホワイトが 今住 免許要or不要 んでいる住宅を売却し 駅近の マンションを買って住むことに 決めました ハッピーは忠告し ます オヤジ 不動産の売買 には免許が要るんだぞ さて ハッピーの指摘は正しい のでしょうか 事例でチェック or ホワイトは戸建住宅を売却し ネズ吉不動産からマンションを購入 することになった ホワイトの行為は宅地 建物の売買にあたるか ら ホワイトは宅建業の免許を取らなければならない 1 業としての意味 2 で見たように 宅地建物の取引 とは以下の3つのこ とであった ① 自分の宅地 建物を自ら売買 交換 する ② 他人の宅地 建物の売買 交換 貸借の代理をする ③ 他人の宅地 建物の売買 交換 貸借の媒介をする 宅建業の免許を受けていないと これらの行為を 業として 行うことはできない 業として とは 不特定多数を相手に反復継続して取引を行 うこと だ ホワイトがマンションを買うのは ネズ吉不動産と いう特定の会社からだ 不特定多数と売買するわけではない 6
7 また いったんマンションを買ったらしばらくは住み続けるだろ う 売買を反復継続するわけではない したがって ホワイト がマンションを買うとしても 業として にはあたらない よっ て宅建業の免許も不要である ところが ネズ吉不動産は違う 総戸数50戸のマンションを建 てれば 50人の人に売ることになる 不特定多数が相手だ ま たネズ吉不動産の仕事は 1棟のマンションを売ったら終わりで はない 次のマンションを建てて売る また次のマンションを建 てて売る ということを繰り返すはずである 反復継続性がある 50戸のマンション を売る場合でも1人 の相手に一括して売 るのであれば業に はあたらない 不特 定多数が相手ではな い つまり ネズ吉不動産はマンション 宅地 建物 の売買を 業 として 行っているのである したがって 宅建業の免許を取得 する必要がある なお 1回限りの販売行為であっても 宅地を区画割りして販 売するなど 複数 不特定多数 の者に対して販売 分譲 と いう することは 反復継続的な取引に該当する 反復継続性がある 免許が必要 すべてタヌキチの所有 人に分譲 一方 同じく区画割りした土地であっても 一括して販売する のであれば免許は不要だ 反復継続性がない 免許が不要 すべてタヌキチの所有 一括してハナに売却 2 免許がなくても宅建業ができる 宅地 建物を自分で売買したり 売買 貸借のお手伝い 代理 や媒介 を業として行ったりするには宅建業の免許が必要である 第1章 宅建業とは 7 3
8 ところが 免許なしにこれらの行為ができる者もいる 大別すると次の4つだ 地方公共団体とは 都道府県や市町村の こと ① 国 地方公共団体 ② 信託銀行 信託会社 ③ 投資信託及び投資法人に関する法律の 登録投資法人 ④ 不動産特定共同事業法の 特例事業者 信託銀行等に対し 免許取消処分はでき ない ①の国や地方公共団体には宅建業法の規定が一切適用されな い ②の信託銀行 信託会社は免許を受けなくてもいいが 一定 事項を国土交通大臣に届け出なければならない また重要事項の 説明義務など 免許以外の規定は適用されるし 監督処分や罰則 第8章参照 も受ける 3 販売活動をしていなくても売主には免許が必要だ タヌキチが土地を4区画に分割して分譲する場合には 宅建業 の免許が必要であると説明した ところで タヌキチがイヌマル 不動産に媒介を依頼し 実際の販売活動はイヌマル不動産が行う という場合も考えられる この場合も タヌキチは免許が必要な のだろうか タヌキチは実際に販売活動を行っていないのだから免許が不 要なのでは と考えるかもしれないが そうではない 他の業者 に代理や媒介依頼したとしても 売主である以上 免許を取らな ければならない 国や地方公共団体は 宅建業の免許が不要 だが 国が所有する 土地の販売の媒介を 依頼された者は 免 許が必要だ また 売主が免許不要であっても その売主から依頼を受けて 代理や媒介をするのであれば 宅建業の免許が必要となる 事例でチェック or 解答 ホワイトの行為は反復継続性がないため宅建業の 業 として にあたらない したがって ホワイトは宅建 業免許がなくても戸建住宅の売却もマンションの購入 もできる 8
9 第1章 4 宅建 業 と は 廃業しても宅建業ができる 大変だ ネズ吉不動産が倒 産した ホワイトが青くなっ ています 契約は倒産前に済ま せているようですが ホワイトの夢の住み替え計画は 頓挫してしまうのでしょうか 事例でチェック or マンション分譲業者ネズ吉不動産は3月15日にホワイトとマンショ ンの売買契約を締結したが 業績の悪化から宅建業を廃業することを 決め 4月1日に宅建業の廃業届を提出した この場合でも 3月 15日に締結したマンションの売買契約に基づくマンションの引渡し は 宅建業者として行うことができる 1 無免許営業の禁止 免許を受けていない者は 宅建業を営んではならない 当たり 前だ 広告をするだけでも宅建業法違反になる また 免許を受 けている者が その名義を他人に貸すことも禁止されている 2 免許が失効しても 個人で宅建業免許を受けている者が死亡したり 宅建業免許を 持っている会社が吸収合併されたりした場合 免許を受けた本人 や会社がなくなってしまうため 免許は効力を失う 死亡や合併 でなくとも 自ら宅建業をやめる と廃業届を出した場合も免許 宅建業免許は会社 法人 で受けると は限らない 個人 で免許を受ける場 合 個人事業主 も あったことを思い出 そう は失効する つまり宅建業者ではなくなってしまうのである 第1章 宅建業とは 9
10 宅建業者ではないのだから もはや宅建業はできないのだが 免許失効前に結んだ契約行為を完結させることはできる 契約を 中途半端にしたまま 宅建業をやめられては取引した相手先が困 るからだ 会社が吸収合併された場合には 吸収先の会社が 免許がなく 免許を相続したり 譲渡することはでき ない 免許の一身専 属性 ても 宅建業を行う また 個人で宅建業免許を取得していた人 が死亡した場合には 相続人が引き継いで業務を行う 相続人は 宅建業の免許がないのだが 宅建業ができる なお 免許の不正取得が発覚して免許取消となった場合も 同 様に 契約の完結までは宅建業者として活動できる 事例でチェック or 解答 廃業し 免許が失効した場合でも それ以前に締結 した契約をやりとげるためであれば 宅建業にあたる 行為をすることも認められている ホワイトも無事マ ンションの引渡しを受けられるわけだ 10
11 第 1 章 宅 地 とは 建 物 の 敷 地 に 供 される 土 地 をいう 次 の 濃 く 色 分 けされている 部 分 が 宅 地 にあたる 用 途 地 域 内 にあれば 駐 車 場 であろうが 田 畑 であ ろうが 宅 地 だ 現 在 建 物 が 建 って 将 来 建 物 を 建 てる いる 土 地 目 的 で 取 引 する 土 地 更 地 道 路 公 園 河 川 等 用 途 地 域 内 用 途 地 域 外 宅 建 業 の 免 許 が 必 要 となるのは 以 下 の 行 為 を 業 として 行 う 場 合 だ 売 買 ( 交 換 ) 貸 借 自 ら 代 理 媒 介 貸 主 転 貸 管 理 は 免 許 が 不 要 だ 国 地 方 公 共 団 体 信 託 銀 行 信 託 会 社 は 免 許 不 要 国 地 方 公 共 団 体 宅 建 業 法 の 規 定 は 一 切 適 用 されない 信 託 銀 行 信 託 会 社 1( 免 許 は 不 要 だが) 一 定 事 項 を 国 土 交 通 大 臣 に 届 け 出 なけ ればならない 2 免 許 以 外 の 規 定 は 適 用 される 3 指 示 処 分 や 業 務 停 止 処 分 を 受 けることもある( 免 許 取 消 処 分 を 受 けることはない) 登 録 投 資 法 人 特 例 事 業 者 も 免 許 不 要 となる 宅 建 業 免 許 が 失 効 してもすでに 締 結 済 みの 契 約 に 基 づく 取 引 を 結 了 する 目 的 の 範 囲 内 においては なお 宅 建 業 者 である 第 1 章 宅 建 業 とは 11
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