資料 5-1 ( 青方均委員提出資料 ) 住宅情報専門グループ 第 1 回検討状況まとめ 2007.5.15 メンバーグループ長青方均旭化成ホームズ アフターサービス推進部長 1 参加者 ( 敬称略 ) 古川己則大和ハウス工業 鈴木誠司住友林業 * 谷本修旭化成ホームズ * 新井豊住友林業 * はワーキングメンバー補佐 2オブザーバー原實経済産業省 3. 点検情報については下記メンバーとも打合せた 中村部長 ( ハ ナホーム ) 森田部長 ( ミサワホーム ) 深澤センター長 ( 積水ハウス ) 山上部長 ( 積水ハイム ) 西井室長 ( 大和ハウス ) 住宅の性能や品質に係る情報活用 住宅の売買にあたって当該住宅の資産性を評価するために 住宅の性能や 品質に係る情報を適切に維持管理していく基盤を確立する 1. 売買時住宅査定優良な住宅を評価するにあたり 1 土地と建物の分離評価 2スケルトン ( 基礎 躯体 ) とインフィル ( 内装 設備 ) の分離評価 350 目にスケルトンの残価 1/10 4 付加価値設備 改装についてプラス評価 まず査定方式のベースを統一 ( 標準化 ) する必要がある 旭化成ホームズの査定方法参照 ( 参照資料 1) 2. 家歴情報旭化成ホームズ 大和ハウス 住友林業が保管している情報の中で 維持管理に必要と思われる情報を整理した ( 参照資料 2) これらの情報の有無をどのように評価するかの基準作りが必要 3. 点検情報新耐震以降で品確法以前 (1982~2000 引渡 ) の物件については 査定時に点検をするか 2 以内の定期点検の情報を活用する 耐震診断適合証明書があればプラス評価される ( 参照資料 3) 1
品確法以降 (2001 ~ 引渡 ) の物件については 定期点検の情報をベースに評価する 10 20 の定期点検 ( 有料無料を問わず ) を実施し 点検情報が家歴として保管されている事が必須となる 点検項目のレベルを 2000 以前より上げているので評価は更に高く出来る 新築時の性能評価があればプラス評価される ( 参照資料 4) 新耐震以前の物件については 家歴情報が整備されていないケースが多く 耐震診断を始め詳細の検査が必要となる可能性あり 検討要 4. メンテナンスプログラム品確法以降の物件については 各社が長期耐久に係る メンテナンスプログラム を作成し 公開しておく事を前提とし その実施状況を家歴情報として残し評価する 新耐震以降で品確法以前の物件については 住宅産業協議会で作成された 住まいのメンテナンススケジュール の中の屋根 外壁 バルコニー 防蟻を メンテナンスプログラム と考え それをもとに実施状況を家歴情報として確認し評価する 5. 事業提案の必要性優良ストック形成のために 戸建て住宅を供給するメーカーを設計 製造から点検 メンテナンス 家歴管理までの行程を評価し 供給するストックの価値を客観的に査定できる機関が必要である これについては 次回検討する 2
旭化成ホームズの査定方法参照 ( 参照資料 1) ストック住宅査定計算方式について ( 案 ) 1 土地 建物評価を分ける 2 建物について S( スケルトン ) と I スケルトン = 再調達価格 60% インフィル = 再調達価格 40% 3 再調達価格の算出請負契約をベースにした倍率方式 ( 契約度標準建築単価をベースにする事も可 ) 4 機能 設備評価率間取りの優劣 通風 採光 動線等内部空間の評価 収納率 加齢配慮 床暖房 設備等 5 建物可変率間取りの可変性と改装費用の評価 6 外構補正率門柱門扉を含めた外構の評価 庭等 7 維持管理補正内外装及び設備の維持 管理を評価 8 メンテナンス評価 ( 長寿命対応 ) メンテナンスプログラム ( 外壁 屋根 防水等 ) 実施費用の按分 9 市場性比率時代や地域特性に合っているかどうかの評価以上参考 :2007.2.15 ストック住宅研究会資料より +その他評価に影響する指標 1 家歴情報家歴情報の内容をどう評価するか 2 耐震診断耐震診断の有無をどう評価するか 3 主要設備更新状況主要なガス 電気機器は更新時期表示を提案したい 4 3000 万円 耐久性 資産価値 4 6 インフィル ( 内装 設備 ) スケルトン ( 構造 躯体 ) 300 万円 10 20 30 40 50 60 3
家歴情報 ( 参照資料 2) 家歴書 ( たたき台 ) 住宅会社が現状で保管されているものでメンテナンスに必要と思われるもの カテゴリー 書類 備考 保存の現状 ( 参考 ) 基本情報 住宅会社建物番号 各社の物件特定番号 データ保管 建設地 住居表示等 データ保管 新築時の工程 契約日 着工日 引渡日 データ保管 新築時契約形態 請負 分譲 データ保管 保証期間 保証延長あれば含む 保証書又はデータ 契約金額 査定時に活用するため メンテナンス窓口 メンテナンス会社 ( 部署 ) 連絡先 申請関係書類 確認通知書 表紙の写し 過去のものは 写し 過去のものは ~ ( 品確法関連 ) 設計住宅性能評価書 表紙の写し 建設住宅性能評価書 表紙の写し 施工段階の検査結果書類 ( 増改築関連 ) 増改築時の申請書 表紙の写し 過去のものは ~ ( ライフライン ) 電気会社申請図 施主に直接渡っている? ガス会社申請図? 給排水 申請図 地域によっては存在しない 設計関連書類 構造計算結果 概要部分 または全部 過去のものは ~ 現況測量図 PDF 又は現物倉庫保管 地盤調査報告書矩計図 工業化住宅の場合標準図でも可 施工図面 施工検査報告 仕様書 案内図 配置図 ( 竣工時 ) 平面図 ( 竣工時 ) PDF 又は現物倉庫保管 立面図 ( 竣工時 ) 基礎伏図 ( 杭含む ) 構造図 ( 梁 架構 ) 電気配線図 給排水系統図 ガス系統図 外構図 工事監理報告書 杭工事報告書 写真含む 基礎工事報告書 写真含む 躯体工事報告書 写真含む 営業支店にて保管 給排水工事報告書 水圧テスト含む 完成検査報告書 点検 診断記録定期点検記録点検日 点検者 点検内容報告書は PDF 又は現物保管 計画メンテ記録修繕計画書 ( メンテナンスフ ロク ラム ) 外壁屋根 ベランダ防水防蟻外装関連 ( 鉄部塗装等 ) 開口部関連 ( シール等 ) 完了日 請負会社完了報告書施主手配の場合は確認日 データ保管 増改築関連 増改築図面 PDF 又は現物倉庫保管 増改築時計算書 PDF 又は現物倉庫保管 増改築関連情報 施工業者 施工日 施工費用 データ保管 修理記録 雨漏れ関係水廻り関係給湯器関係冷暖房関係外壁材関係屋根材関係開口部関係 受付日 完了日修理業者 修理内容 ( 故障原因など ) データ保管 その他 集合郵便受けキー No. 表取扱い説明書一覧 引渡し時にお渡ししたもの 4
1 点検情報新耐震後 1982 ~ 品確法導入前 2000 ( 参照資料 3) メンメンテナンス ( 長寿命対応 ) 評価対象 ( 竣工時期目安 ): 新耐震後 (1982)~ 品確法導入前 (2000) 物件名 ( 又は物件番号 ) 住宅の種類 ( 会社名 商品名 ) 竣工日 1. 主要構造に関する確認 査定時点検又は 2 以内の定期点検による 確認項目 確認内容 チェック方法 判定 基礎 不同沈下 変形 目視 問診 A B C 問診は 建具サッシの建て付け床の不陸など ひび割れ 目視 0.3mm 以上 躯体 増改築 外壁 コーナーの捩れ 倒れ ひび割れバルコニー腰壁 手摺 床傾斜水廻り鉄骨系 増改築状況載荷物等 目視 A B C 目視 目視 基礎廻り目視 ( 錆汁等 ) 目視 A B C 構造を無視した増改築 屋上ベランダに載荷物 2. 防水 防蟻に関するメンテナンス状況確認 メンテナンス実施状況の確認 改修は自社改修が前提 確認項目 改修時期目安 判定 外壁材塗装 10 ~15 A B C 外壁目地シーリング 10 ~15 A B C 屋根材 塗装 10 ~15 A B C 屋根 ベランダ 交換 10 ~20 A B C 防水シート 防蟻 防蟻処理 処理 10 A B C 3. その他チェック項目 確認項目 確認内容 判定 耐震診断 耐震診断適合証明書 メンテナンス ( 長寿命対応 ) 総合判定 5
2 点検情報品確法導入後 2001 ~ ( 参照資料 4) メンテナンス ( 長寿命対応 ) 評価 対象 ( 竣工時期目安 ): 品確法導入後 (2001)~ 物件名 ( 又は物件番号 ) 住宅の種類 ( 会社名 商品名 ) 竣工日 1. 主要構造に関する確認 定期点検による確認 (10 20 30 40 50 点検による ) 確認項目 確認内容 チェック方法 判定 基礎 不同沈下 変形 目視 問診 A B C 問診は 建具サッシの建て付け床の不陸など ひび割れ 目視 0.3mm 以上 強度シュミットハンマー設計基準強度 躯体 増改築 中性化 ドリル方式 中性化深さから鉄筋到達数を推定 外壁 コーナーの 目視 A B C 捩れ 倒れ ひび割れ バルコニー腰壁 手摺 目視 外階段の錆 腐食 損傷 床傾斜 目視 水廻り 鉄骨系 基礎廻り目視 ( 錆汁等 ) 増改築状況 目視 A B C 構造を無視した増改築 載荷物等 屋上ベランダに載荷物 2. 防水 防蟻に関する確認 各社のメンテナンスプログラムに準じた実施状況 定期点検による確認 (10 20 30 40 50 点検による ) 確認項目 確認内容 チェック内容 ( 方法 ) 判定 外壁材塗装 表面劣化 A B C チョーキング 外壁目地シーリング A B C 屋根材 屋根材割れ ズレ 退色 A B C 金物下地類の腐食 外れ 屋根 ベランダ ジョイント口開き しわ A B C 防水シート ディスク浮き ドレン詰まり 防蟻処理 A B C 3. その他チェック項目確認項目 確認内容 判定 住宅性能評価 設計住宅性能評価書建設住宅性能評価書 メンテナンス ( 長寿命対応 ) 総合判定 6