( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート 市況トレンド 1 年 7~9 月期の近畿圏市場 1 年 7~9 月期の近畿圏市場は 中古マンション 中古戸建ともに成約価格は上昇したが 中古戸建の成約件数は横ばいに 新規登録は件数 価格ともに前年比でプラスが続き 売り圧力は強い 今後は 金利上昇への目配りや顧客の予算に配慮した値付けなどが重要になるとみられる 1. 中古マンション市場の動き 1 年 7~9 月期の中古マンション成約件数は,9 件と前年比で 1.% 増加した ( 図表 1) 新規登録件数は 15,9 件で前年比 9.% 増と 1 期連続で前年同期を上回った 成約価格は,191 万円と前年比で 5.% 上昇し 3 期連続でプラスに 新規登録価格は,19 万円と前年比で.% 上昇した 成約 新規登録価格は概ね 1997~99 年の水準にある. 中古戸建住宅市場の動き 成約件数は, 件で前年比マイナス.% と ほぼ横ばいながら 期連続で前年同期を下回った 新規登録件数は 13,97 件と前年比で.1% 増加し 5 期連続で前年同期を上回った ( 図表 ) 成約価格は 1,93 万円と前年比で 3.7% 上昇し 期連続で前年同期を上回った 中古戸建成約価格は上昇したが成約件数はほぼ横ばいで 中古マンションに比べて弱含みの傾向が続いている 3. 近畿圏市場の方向 1 年 7~9 月期の中古マンション市場は 3 期連続で件数 価格はプラスの局面に 戸建市場は中古 新築とも件数マイナス 価格プラスの局面で 物件価格は総じて上昇が続く 高額物件に対する需要は強いが 実需を中心とする安価な中古戸建取引は頭打ちで 市場は力強さに欠ける. 関連不動産市場の動き 1 年 7~9 月期の近畿圏の賃貸マンションの成約賃料単価は 期ぶりに前年同期を下回った 京都市と神戸市の賃料は前年比で上昇する一方 大阪市は 期ぶりに下落した 1 年 9 月のオフィス市場の空室率は 大阪 梅田と京都市が 1% 台まで低下し 9 年代初頭の水準まで低下 淀屋橋 本町も % 台 神戸市は % 台に低下し 空室率の改善が続いた 図表 1 中古マンションの成約 新規登録件数 ( 件 ) 成約 5,,5,,9 3,5 3, 1.,5, - 新規登録 1, 15,9 1, 15 1, 1 1, 9. 5,, -5 7-9 1-1 1-3 - 7-9 1-1 1-3 - 7-9 月 1 17 1 年 件数 前年同期比 図表 中古戸建住宅の成約 新規登録件数 ( 件 ) 成約 3,5 3,,5, 1,5 1, 15, 13, 11, 9, 7, 7-9 1-1 1-3 1 17-7-9 1-1 1-3 1 件数 新規登録 前年同期比, -. 1 - - - -1 1 13,97.1 - - - -1-7-9 月年 1/11 No.71 1
( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート市況トレンド /1 年 7~9 月期の近畿圏市場 1. 中古マンション市場の動き 成約価格は前年比で 3 期連続上昇 1 年 7~9 月期の近畿レインズへの成約報告件数は,9 件と 前年同期比で 1.% 増加した (P1 図表 1) 新規登録件数は 15,9 件と前年比で 9.% 増加し 15 年 ~ 月期から 1 期連続で前年同期を上回った 7~9 月期としては成約件数 新規登録件数ともに 9 年の機構発足以来 最大となった 7~9 月期の成約に対する新規登録の件数倍率 ( 四半期後方移動平均値 ) は 3.7 倍と件数面の需給は緩和が続いている 成約価格は上昇基調に変化はなく 7~9 月期の平均価格は,191 万円と前年比で 5.% 上昇し 13 年 1~3 月期から 3 期連続で前年同期を上回った ( 図表 3) 新規登録価格は,19 万円と前年比で.% 上昇し 成約価格は 97 年同期 (,31 万円 ) の水準に近づき 新規登録価格は 99 年同期 (,13 万円 ) を上った 新規登録価格に対する成約価格の乖離率はマイナス.% と ~ 月期からさらに.7 ポイント縮小した 成約価格の上昇率は 17 年 ~ 月期から売り出し価格を上回っており 双方の平均価格は同水準で豊富な売り物件の中から高額な物件が選択的に取引されている様子がうかがえる 図表 3 中古マンションの成約 新規登録価格 ( 万円 ),,1, 1,9 1, 1,7,,1, 1,9 1, 1,7 7-9 1 1-1 1-3 17 成約 新規登録 - 7-9 1-1 1-3 1 価格 前年同期比,191 5.,19 1 1. - 7-9 月年 図表 中古マンション件数の府県地域別増減率 5-15 -1-5 5 1 15 5 3 大阪市 -1. 大阪府北部 1 年 1. 7-9 月期の大阪府南部 -.7 前年同期比神戸市. 兵庫県他 -5.9 京都市 9. 京都府他 -1.3 滋賀県奈良県.5 和歌山県 9.7.5 近畿圏 1. 図表 5 中古マンション価格の府県地域別変動率 -1-5 5 1 15 大阪市 11.3 大阪府北部.3 大阪府南部. 神戸市 7. 兵庫県他 3.3 京都市 -. 1 年 京都府他滋賀県. 7-9 月期の前年同期比 奈良県 -.5-3. 和歌山県 1.5 近畿圏 5. 1/11 No.71
( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート市況トレンド /1 年 7~9 月期の近畿圏市場 大阪市の成約価格は 前年比で 1 期連続上昇 エリア別の中古マンション成約件数の前年比をみると 1 年 7~9 月期は対象 1 地域中 5 地域が前年比で増加し 増加エリア数は ~ 月期に比べて 地域増えた ( 図表 ) 成約価格は 5 地域が前年比で上昇し 上昇エリア数は ~ 月期に比べて 地域減った 大阪府北部と奈良県は ケタ増となったが 大阪市は 期ぶりに前年同期を下回った 京都市と奈良県は 7~9 期としては機構発足以来 最大の件数を記録した 近畿圏全体に占める各エリアの取引シェアは 大阪市 (3.7%) 大阪府北部 (19.%) 兵庫県他(15.3%) 神戸市(13.%) 京都市 (9.%) 大阪府南部(7.5%) 奈良県(5.%) 滋賀県 (3.5%) 京都府他 (1.9%) 和歌山県(.%) の順で 大阪府北部と神戸市 京都市 奈良県 和歌山県は前年比でシェアが拡大した 成約価格は大阪市が 1 期連続 兵庫県他は 11 期連続で前年比プラスとなり 大阪市と大阪府北部 神戸市 兵庫県他 和歌山県の平均価格は 7~9 期としては 年以降で最も高い水準となった ( 図表 5) 各エリアの平均成約価格は 大阪市(,73 万円 ) と京都市 (,17 万円 ) 大阪府北部(,3 万円 ) が近畿圏平均 (,191 万円 ) を上回り 以下 神戸市 (,17 万円 ) 兵庫県他 (1,999 万円 ) 滋賀県 (1,7 万円 ) 京都府他(1,53 万円 ) 大阪府南部(1, 万円 ) 奈良県 (1,37 万円 ) 和歌山県(1,3 万円 ) の順であった 件数に価格を乗じた成約報告ベースの取扱高は 近畿圏全体が前年比で 7.3% 拡大した 大阪市は 15 年 1~3 月期から 15 期連続で拡大し 大阪府北部と神戸市 京都市 京都府他 奈良県 和歌山県は前年比でプラスとなった. 中古戸建住宅市場の動き 成約件数は横ばい 価格は上昇続く 中古戸建住宅の 1 年 7~9 月期の成約件数は, 件で前年比マイナス.% と ほぼ横ばいながら ~ 月期に続いて前年同期を下回った 一方 新規登録件数は 13,97 件と前年比で.1% 増加し 5 期連続で前年同期を上回った (P1 図表 ) 新規登録件数は増加が続く一方 成約件数は横ばいにとどまり 成約件数に対する新規登録件数の倍率は.3 倍と ~ 月期に比べて.3 ポイント拡大した 1 年 7~9 月期の平均成約価格は 1,93 万円と前年比で 3.7% 上昇し ~ 月期に続いて前年同期を上回った 新規登録価格は, 万円と前年比で.5% 上昇し 11 期連続で前年同期を上回った ( 図表 ) 成約 新規登録価格ともに上昇が続いたが 成約件数は横ばいが 1/11 No.71 3
( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート市況トレンド /1 年 7~9 月期の近畿圏市場 図表 中古戸建住宅の成約 新規登録価格 図表 7 中古戸建住宅件数の府県地域別増減率 ( 万円 ) 1,9 1,5 1, 1,75 1,7 1,5 1,,5,,3,,1, 7-9 1-1 1-3 1 17 成約 新規登録 - 7-9 1-1 1-3 1 価格 前年同期比 1,93 5 3 3.7 1-1.5 5 3, 1-1 - 7-9 月年 -15-1 -5 5 1 15 大阪市大阪府北部大阪府南部神戸市兵庫県他京都市京都府他滋賀県奈良県和歌山県近畿圏 -.1 -. -. -5.3-13.7 -. -3. 1.5 図表 中古戸建住宅価格の府県地域別変動率 大阪市大阪府北部大阪府南部神戸市兵庫県他京都市京都府他滋賀県奈良県和歌山県近畿圏.3..3 7. 7. 7.9-7.1 1. 3.7 1 年 7-9 月期の前年同期比. - - - 1 1 1 1 1 9.7-5. 11. 1.3 1 年 7-9 月期の前年同期比 続き 相対的に高価格帯の物件を中心に中古戸建が取引された様子がうかがえる 7~9 月期は成約価格と新規登録価格の上昇率がほぼ同水準であったため 価格乖離率はマイナス 1.7% と 1 年に入ってから大きく変化していない 成約件数は エリア減 価格は エリア上昇 1 年 7~9 月期のエリア別成約件数は 近畿圏の対象 1 地域中 地域が前年比で減少し 減少エリア数は ~ 月期に比べて 1 地域減った 成約価格は 地域が前年比で上昇し 上昇エリア数は ~ 月期に比べて 1 地域増えた 成約価格は大阪市が 期連続で前年比プラスとなり 大阪市や大阪府南部 神戸市 京都市は 7~9 期として 年以降で最も高い水準を示した ( 図表 ) 7~9 月期の成約価格は京都市 (,39 万円 ) 神戸市(,35 万円 ) 大阪市 (,7 万円 ) 兵庫県他(1,91 万円 ) が近畿圏平均 (1,93 万円 ) を上回り 以下 大阪府北部 (1,9 万円 ) 京都府他 (1,759 万円 ) 大阪府南部(1, 万円 ) 滋賀県 ( 1,595 万円 ) 奈良県 ( 1,5 万円 ) 和歌山県(1,79 万円 ) の順であった 7~9 月期の近畿圏の取扱高は 成約価格の上昇が続いたことから前年比で 3.1% 拡大した 特に 大阪府南部や滋賀県は前年比で ケタ増となり 大阪市も 期連続で前年同期を上回るなど 活発な中古戸建取引がみられた 1/11 No.71
( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート市況トレンド /1 年 7~9 月期の近畿圏市場 3. 近畿圏市場の方向性 やや力強さに欠ける中古戸建市場 成約件数と成約価格の前年同期比から足元の市況ポジションを捉えると 1 年 7~9 月期の中古マンション市場は 3 期連続で件数 価格ともプラスの局面となった 新築マンション価格はほぼ横ばいであったが 件数は ケタ減となり供給は抑えられた 戸建市場は中古 新築ともに件数マイナス 価格プラスの局面が続き 近畿圏市場における物件の平均価格は総じて上昇が続いた ( 図表 9) 中古マンション市場は 大阪府北部や神戸市などが成約件数 価格ともにプラス基調を維持し 堅調に推移した 総じて成約価格は上昇傾向にあるが 成約件数は大阪市が 期ぶりに前年同期を下回ったほか 大阪府南部や滋賀県は件数 価格ともマイナスとなるなど軟調に推移するエリアもみられた 中古戸建市場も成約価格が上昇するエリアが多くみられたが 成約件数は大阪市が 11 期ぶり 京都市は 5 期ぶりに前年同期を下回り これまで戸建取引が堅調だったエリアで変化の兆しもみられた 中古戸建の平均成約価格は 1 年 7~9 月期から 17 期連続で中古マンション価格を下回り 安価な中古戸建を求める動きが続いている 内閣府が 1 年 11 月に公表した 1 年 9 月の景気動向指数 ( 速報値 ) をみると 新築着工数や株価などからなる先行指数や一致指数は悪化した ( 図表 1) 1 年 9 月の近畿の不動産購買態度指数も 1 を下回り 買い時感の改善は遅れている ( 図表 11) 中古マンションや戸建住宅の成約価格は上昇が続き 高額物件に対する需要の強さはみられるが 実需を中心とする中古戸建の成約件数は頭打ちで 市場の力強さにやや欠ける 図表 9 近畿圏の四半期別成約件数 価格変動率 ( 前年同期比 ) 中古マンション新築マンション [ マンション ] '1 年 7-9 月 価格 % 1 1 [ 戸建住宅 ] 中古戸建住宅新築戸建住宅 新築戸建 : レインズ会員による成約報告物件 価格 % 1 1 '1 年 7-9 月 '1 年 7-9 月 '1 年 7-9 月 '1 年 7-9 月 '1 年 7-9 月 - - - -15-1 -5 5 1 15 5 件数 % - -15-1 -5 5 1 15 5 件数 % 1/11 No.71 5
( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート市況トレンド /1 年 7~9 月期の近畿圏市場 図表 1 景気動向指数図表 11 不動産購買態度指数 ( 近畿 ) ( 指数 ) 1 115 11 15 1 95 9 (1 年 =1) 先行指数一致指数遅行指数 1 7 1 1 7 1 1 7 1 1 7 1 1 7 1 1 7 '13 '1 '15 '1 '17 '1 資料 : 景気動向指数 1 年 11 月 内閣府 * 先行指数 : 新規求人数 新設住宅着工床面積 東証株価指数など 11 指標に基づく合成指標 * 一致指数 : 鉱工業生産財出荷指数 大口電力使用量 商業販売額など 11 指標に基づく合成指標 * 遅行指数 : 家計消費支出 法人税収入 完全失業率など 指標に基づく合成指標 119. 11. 13.9 月年 良い 135 13 15 1 115 11 15 1 95 9 5 75 7 1 '1 悪い '13 今後 1 年間 不動産が買い時かどうかを聞いたもの 買い時 買い時でない 双方が均衡する点が 1 1 1 1 1 1 月 '1 '15 '1 '17 '1 年 資料 :( 一社 ) 日本リサーチ総合研究所 97 マンション 戸建ともに売り圧力は引き続き強まっており 19 年 1 月予定の消費増税も意識されるなか 先行き不透明感が強まっている 今後は金利上昇への目配りや 顧客の予算に配慮した値付けや中古住宅の個人間取引における消費税非課税の訴求などが重要になるとみられる ( 図表 1) 図表 1 成約 新規登録の件数倍率と価格乖離率からみた近畿圏の需給状況 A. 中古住宅市場の需給ポジション (B. と C. の合成図 ) 価格乖離率 % 件数倍率 倍 3 5 7 '1 年 7-9 月中古マンション - 中古戸建住宅 - 需給タイト - '1 年 1-3 月 -1-1 -1-1 -1 '1 年 1-3 月 '1 年 7-9 月 需給緩和 B. 中古マンションの件数倍率と価格乖離率 C. 中古戸建住宅の件数倍率と価格乖離率 ( 倍 ). 件数倍率 ( 期後方移動平均 )< 左目盛 > 価格乖離率 ( 期後方移動平均 %)< 右目盛 > ( 倍 ). 件数倍率 ( 期後方移動平均 )< 左目盛 > 価格乖離率 ( 期後方移動平均 %)< 右目盛 > -15 3. 3. 3. 3. 3.. 需給タイト 需給緩和 -1-3 - -5 - -7 - -9.5 5. 5.5..5 需給タイト 需給緩和 -1-17 -1-19 1. '1 '13 '1 '15 '1 '17 '1-1 7. '1 '13 '1 '15 '1 '17 '1 3 1/11 No.71
( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート市況トレンド /1 年 7~9 月期の近畿圏市場. 関連不動産市場の動き 新築マンション契約率上昇 1 年 7~9 月期の近畿圏の新築マンション発売戸数は,751 戸で前年比マイナス 1.% の ケタ減となり ~ 月期に続いて前年同期を下回った ( 図表 13) 平均発売価格は,7 万円で前年比マイナス.% と ほぼ横ばいであった 平均契約率は 75.% と好不調の目安である 7 割を 9 期連続で上回り 前期比でも上昇した 9 月末の在庫数は,31 戸と 月末と同水準であった 近畿圏における 1 年の新築マンションの供給予測は 1. 万戸であったが 昨年同様の供給が続くと約 1.9 万戸になることも予想され 7~9 月期の供給量は大幅に減少したものの 当初の予測を上回る可能性がある 大阪市の賃料単価は 期ぶりに下落 近畿圏の賃貸マンション市場における 1 年 7~9 月期の成約賃料単価は前年比マイナス.% と ほぼ横ばいながら 期ぶりに前年同期を下回った ( 図表 1) 京都市と神戸市の賃料は前年比で上昇する一方 大阪市は 期ぶりに下落した 1 年 7~9 月期の平均賃料m単価は 近畿圏が 1,7 円 大阪市は, 円 京都市が 1,939 円 神戸市は 1,1 円であった 図表 13 新築マンションの販売状況 契約率 ( 四半期平均 ) 7 7 7 7 7 75. 図表 1 京阪神の賃貸マンション成約単価 ( 円 / m ),1, 1,9 ( 件 ) 発売戸数戸数前年比 5,5 5,,5, 3,5 3,,5, ( 万円 ),5, 3,75 3,5 3,5 3,,75,5 1,,751 15 1,7 1 近畿圏京都市大阪市神戸市 5 1, 月 7-9 1-1 1-3 - 7-9 1-1 1-3 -5 年 '1 '17 '1-7-9-1 -1. -15 発売価格 価格 前年比 四半期別の前年同期比,7 1 近畿圏京都市大阪市神戸市 17 年 7-9 月. 1.3.9 -.7. 1-1 -1.1. -1.5-1.9 17 年 1-3 月 -.5 -. -.3-1.7-1.3 3.9 1. -1. - 7-9 1.3.. -.5 1-1.5 1.1.7.5 7-9 '1 1-1 1-3 '17 資料 : 不動産経済研究所 - 7-9 1-1 1-3 '1 - - 7-9 月年 1 年 1-3 月.9 -.7 1.5. -. -1.1 1. -.5 7-9 -..3-1. 1.5 1/11 No.71 7
( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート市況トレンド /1 年 7~9 月期の近畿圏市場 梅田 京都市のオフィス空室率は 1% 台で低下 京阪神ビジネス地区の 1 年 9 月のオフィス空室率は 大阪 梅田地区が 1.3% と 月比でマイナス.35 ポイントとなり 1% 台で 月よりさらに低下した 淀屋橋 本町は.73% 神戸市は.97% と 月比で.3~.5 ポイント低下した 京都市も 1.% と非常に低い水準で ほぼ横ばいであった 1% 台となった大阪市や京都市の空室率は 9 年代初頭以来の低い水準で 淀屋橋 本町は % 台に 神戸市は % 台に低下するなど 各エリアとも空室率の改善が続いた ( 図表 15) 1 年 9 月の坪当たり募集賃料は 梅田が 1,3 円と 月比で.3% 上昇 淀屋橋 本町は 11,19 円で同.% 上昇 京都市は 11,93 円で同.% 上昇し 神戸市は 1,3 円で同.1% 下落した 空室率の水準が低い大阪市や淀屋橋 本町 京都市では 募集賃料の上昇が目立った 図表 15 オフィス空室率と募集賃料 1 11 1 9 7 5 3 1 月年 空室率 3 '13 9 1 '1 3 9 1 '15 3 9 1 '1 3 9 1 '17 3 9 1 '1 3 9.97.73 1.3 1. 大阪 梅田 大阪 淀屋橋本町 神戸市 京都市 ( 円 / 坪 ) 15 募集賃料 1,3 15 1 135 13 15 1 115 11 15 1 11,93 11,19 1,3 3 9 1 3 9 1 3 9 1 3 9 1 3 9 1 3 9 '13 '1 '15 '1 '17 '1 資料 : 三鬼商事 1/11 No.71