首都圏版 関西圏 中京圏 福岡県版 2017 年 3 月 March 2017 1.2017 年 1 月期首都圏賃貸住宅指標 2.2017 年 1 月期関西圏 中京圏 福岡県賃貸住宅指標 3. 今後の世帯数の変化
1.2017 年 1 月期首都圏賃貸住宅指標 東京都 全域 23 区 市部 神奈川県埼玉県千葉県 空室率 TVI( ポイント ) 11.87 11.56 14.57 15.51 17.87 15.56 募集期間 ( ヶ月 ) 2.91 2.91 2.90 3.61 3.37 3.36 更新確率 (%) 39.09 39.79 32.33 40.96 44.97 44.40 中途解約確率 (%) 41.43 40.86 43.88 40.46 39.38 41.47 分析 : 株式会社タス 東京都 空室率 TVI は東京都が前月比 +0.15 前年同月比 +0.26 東京 23 区が前月比 +0.15 前年同月比 +0.16 東京市部が前月比 0.01 前年同月比 +0.35 です マンション系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) は東京都が前月比 +0.14 前年同月比 +0.20 東京 23 区が前月比 +0.15 前年同月比 +0.12 東京市部が前月比 ±0.00 前年同月比 +0.30 です アパート系 ( 木造 軽量鉄骨造 ) は東京都が前月比 0.25 前年同月比 +1.41 東京 23 区が前月比 0.31 前年同月比 +1.81 東京市部が前月比 0.17 前年同月比 +0.37 です データに占めるアパート系の割合であるアパート率は 東京都全域 :19.06% 東京 23 区 :16.04% 東京市部 :33.15% です 募集期間は東京都が前月比 0.03 東京 23 区が前月比 0.03 東京市部が前月比 0.04 です 東京 23 区は更新確率が前月比 1.33 中途解約確率が同 +0.60 東京市部は更新確率が前月比 2.11 中途解約確率が同 +2.44 です 神奈川県 空室率 TVI は前月比 +0.07 前年同月比 +1.97 です マンション系は 前月比 +0.04 前年同月比 +0.96 です アパート系は 前月比 +0.06 前年同月比 +3.77 です なお アパート率は 50.88% です 募集期間は前月比 0.02 です 更新確率は前月比 2.24 中途解約確率は前月比 +1.45 です 埼玉県 空室率 TVI は前月比 +0.11 前年同月比 +1.49 です マンション系は 前月比 +0.12 前年同月比 +1.58 です アパート系は 前月比 +0.12 前年同月比 +1.14 です なお アパート率は 47.81% です 募集期間は前月比 0.01 です 更新確率は前月比 1.50 中途解約確率は前月比 +1.51 です 千葉県 空室率 TVI は前月比 0.05 前年同月比 +1.04 です マンション系は 前月比 0.12 前年同月比 +1.19 です アパート系は 前月比 ±0.00 前年同月比 +2.02 です なお アパート率は 41.48% です 募集期間は前月比 +0.03 です 更新確率は前月比 2.07 中途解約確率は前月比 +1.31 です インターネット上で短時間 簡単に市場賃料査定やマーケットレポートの取得ができます (1)1 都 3 県の賃貸住宅周辺市場レポート ( 賃料査定サービス ) 場所を地図上で特定し 市場賃料および周辺 ( 半径 400m) 市場レポートを自動生成 (2) 広域市場レポート 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県のマクロレポート 1 都 3 県の都県レベルの空室率 TVI レポート 賃料指数レポート 募集期間レポート 更新確率 中途解約確率レポート (3) 地域市場レポート 東京 23 区各区 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市のマクロレポート 東京 23 区各区 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市の賃貸住宅指標レポート詳細は TAS-MAP(http://www.tas-japan.com/) ホームページをご覧ください 現在 [2016 年 9 月末版 ] をご提供中です 2017 年 4 月 6 日に [2016 年 12 月末版 ] に更新予定です 西 Vol.59-2
図 -1 首都圏空室率 TVI( タス空室インデックス )( 過去 2 年推移 ) ポイント 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 全域 23 区市部神奈川県埼玉県千葉県 年月 東京都全域 23 区市部 神奈川県 埼玉県 千葉県 2015 年 2 月 12.40 12.11 15.36 13.10 16.15 12.57 2015 年 3 月 12.32 12.07 15.30 12.99 16.01 12.49 2015 年 4 月 12.21 11.97 15.13 12.86 15.72 12.43 2015 年 5 月 12.15 11.93 14.94 12.82 15.68 12.47 2015 年 6 月 12.20 11.99 14.99 12.86 15.90 12.74 2015 年 7 月 12.11 11.90 14.96 13.01 16.01 13.08 2015 年 8 月 12.04 11.83 14.90 13.06 16.20 13.16 2015 年 9 月 11.95 11.74 14.63 13.13 16.26 13.45 2015 年 10 月 11.92 11.72 14.51 13.22 16.30 13.66 2015 年 11 月 11.88 11.68 14.44 13.40 16.32 13.72 2015 年 12 月 11.74 11.54 14.22 13.50 16.32 14.32 2016 年 1 月 11.61 11.40 14.22 13.54 16.38 14.52 2016 年 2 月 11.61 11.40 14.18 13.76 16.60 14.76 2016 年 3 月 11.57 11.32 14.14 14.04 16.75 15.11 2016 年 4 月 11.55 11.30 14.20 14.28 16.98 15.12 2016 年 5 月 11.54 11.27 14.22 14.45 17.17 15.10 2016 年 6 月 11.39 11.11 14.13 14.59 17.16 15.07 2016 年 7 月 11.49 11.24 14.07 14.71 17.14 15.11 2016 年 8 月 11.61 11.35 14.11 14.82 17.26 15.18 2016 年 9 月 11.58 11.28 14.38 14.82 17.33 15.23 2016 年 10 月 11.56 11.24 14.45 14.82 17.33 15.36 2016 年 11 月 11.50 11.21 14.14 15.38 17.71 15.50 2016 年 12 月 11.72 11.41 14.58 15.44 17.76 15.61 2017 年 1 月 11.87 11.56 14.57 15.51 17.87 15.56 分析 : 株式会社タス 西 Vol.59-3
図 -2 1 都 3 県アパート系 ( 木造 軽量鉄骨 ) 空室率 TVI ポイント 39 37 35 33 31 29 27 25 東京都東京 23 区東京市部神奈川県埼玉県千葉県 図 -3 1 都 3 県マンション系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) 空室率 TVI 14 ポイント 13 12 11 10 9 8 7 6 東京都東京 23 区東京市部神奈川県埼玉県千葉県 分析 : 株式会社タス 西 Vol.59-4
2.2017 年 1 月期関西圏 中京圏 福岡県賃貸住宅指標 大阪府京都府兵庫県 愛知県 静岡県 福岡県 空室率 TVI( ポイント ) 8.59 13.99 12.46 15.31 24.46 10.85 募集期間 ( ヶ月 ) 4.77 6.17 5.77 6.11 7.17 5.28 更新確率 (%) 33.03 38.73 38.59 36.78 42.30 35.73 中途解約確率 (%) 55.10 47.72 49.88 50.93 46.75 48.21 分析 : 株式会社タス 大阪府 空室率 TVI は前月比 ±0.00 前年同月比 +0.36 です マンション系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) は 前月比 ±0.00 前年同月比 +0.26 です アパート系 ( 木造 軽量鉄骨造 ) は 前月比 0.15 前年同月比 +0.06 です なお データに占めるアパート系の割合であるアパート率は 16.41% です 募集期間は前月比 +0.02 です 更新確率は前月比 1.38 中途解約確率は前月比 +0.51 です 京都府 空室率 TVI は前月比 +0.01 前年同月比 +0.47 です マンション系は 前月比 ±0.00 前年同月比 +0.22 です アパート系は 前月比 ±0.00 前年同月比 +1.84 です なお アパート率は 19.79% です 募集期間は前月比 0.07 です 更新確率は前月比 2.08 中途解約確率は前月比 +1.55 です 兵庫県 空室率 TVI は前月比 +0.08 前年同月比 +0.94 です マンション系は 前月比 +0.04 前年同月比 +0.81 です アパート系は 前月比 +0.15 前年同月比 +1.49 です なお アパート率は 31.41% です 募集期間は前月比 0.02 です 更新確率は前月比 1.13 中途解約確率は前月比 +0.75 です 愛知県 空室率 TVI は前月比 +0.09 前年同月比 +1.47 です マンション系は 前月比 +0.06 前年同月比 +1.37 です アパート系は 前月比 +0.12 前年同月比 +1.09 です なお アパート率は 26.8% です 募集期間は前月比 +0.02 です 更新確率は前月比 1.04 中途解約確率は前月比 +0.61 です 静岡県 空室率 TVI は前月比 +0.09 前年同月比 +1.47 です マンション系は 前月比 +0.06 前年同月比 +1.37 です アパート系は 前月比 +0.12 前年同月比 +1.09 です なお アパート率は 26.8% です 募集期間は前月比 +0.02 です 更新確率は前月比 1.04 中途解約確率は前月比 +0.61 です 福岡県 空室率 TVI は前月比 +0.09 前年同月比 +1.47 です マンション系は 前月比 +0.06 前年同月比 +1.37 です アパート系は 前月比 +0.12 前年同月比 +1.09 です なお アパート率は 26.8% です 募集期間は前月比 +0.02 です 更新確率は前月比 1.04 中途解約確率は前月比 +0.61 です インターネット上で短時間 簡単にマーケットレポートを取得することができます (1) 関西圏 中京圏 福岡県の賃貸住宅周辺市場レポート ( 賃料査定サービス 一部対象範囲外あり ) 場所を地図上で特定し 市場賃料および周辺市場レポートを自動生成 (2) 広域市場レポート 大阪府 兵庫県 兵庫県 静岡県 静岡県 福岡県のマクロレポート 関西圏 中京圏の府県レベルの空室率 TVI レポート 賃料指数レポート 募集期間レポート 更新確率 中途解約確率レポート (3) 地域市場レポート 大阪市 堺市 京都市 神戸市 名古屋市 静岡市 浜松市 福岡市のマクロレポート 大阪市 堺市 京都市 神戸市 名古屋市 静岡市 浜松市 福岡市の賃貸住宅指標レポート詳細は TAS-MAP(http://www.tas-japan.com/) ホームページをご覧ください 現在 [2016 年 9 月末版 ] をご提供中です 2017 年 4 月 6 日に [2016 年 12 月末版 ] に更新予定です 西 Vol.59-5
図 -4 関西圏 中京圏 福岡県空室率 TVI( タス空室インデックス )( 過去 2 年推移 ) ポイント 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 大阪府京都府兵庫県愛知県静岡県福岡県 年月 大阪府 京都府 兵庫県 愛知県 静岡県 福岡県 2015 年 2 月 7.72 14.03 11.34 15.02 22.86 11.92 2015 年 3 月 7.76 13.98 11.34 14.87 22.86 11.79 2015 年 4 月 7.80 14.00 11.33 14.70 22.94 11.66 2015 年 5 月 7.84 14.04 11.34 14.56 23.05 11.54 2015 年 6 月 7.88 14.03 11.32 14.41 23.15 11.42 2015 年 7 月 7.93 13.99 11.31 14.29 23.26 11.27 2015 年 8 月 7.98 13.93 11.28 14.11 23.24 11.14 2015 年 9 月 8.06 13.86 11.32 14.02 23.23 11.01 2015 年 10 月 8.14 13.80 11.39 13.89 23.16 10.87 2015 年 11 月 8.16 13.67 11.43 13.79 23.09 10.73 2015 年 12 月 8.19 13.60 11.49 13.80 23.05 10.61 2016 年 1 月 8.23 13.52 11.52 13.84 23.00 10.48 2016 年 2 月 8.34 13.63 11.65 14.04 23.09 10.52 2016 年 3 月 8.41 13.68 11.74 14.17 23.13 10.55 2016 年 4 月 8.46 13.73 11.84 14.36 23.11 10.60 2016 年 5 月 8.52 13.76 11.93 14.49 23.05 10.63 2016 年 6 月 8.57 13.82 12.03 14.54 23.08 10.67 2016 年 7 月 8.58 13.83 12.11 14.63 23.08 10.71 2016 年 8 月 8.58 13.88 12.20 14.74 23.26 10.71 2016 年 9 月 8.58 13.92 12.25 14.82 23.39 10.78 2016 年 10 月 8.57 13.91 12.27 14.91 23.58 10.85 2016 年 11 月 8.57 13.97 12.33 15.06 23.80 10.82 2016 年 12 月 8.59 13.98 12.38 15.22 24.15 10.82 2017 年 1 月 8.59 13.99 12.46 15.31 24.46 10.85 分析 : 株式会社タス 西 Vol.59-6
図 -5 関西圏 中京圏 福岡県アパート系 ( 木造 軽量鉄骨 ) 空室率 TVI ポイント 43 38 33 28 23 18 大阪府京都府兵庫県愛知県静岡県福岡県 図 -6 関西圏 中京圏 福岡県マンション系 (S 造 RC 造 SRC 造 ) 空室率 TVI 21 ポイント 19 17 15 13 11 9 7 5 大阪府京都府兵庫県愛知県静岡県福岡県 分析 : 株式会社タス 西 Vol.59-7
3. 今後の世帯数の変化 2017 年 3 月 30 日発行 日本では少子高齢化や晩婚化 未婚化が進行しています すでに日本の人口は減少が始まっており 世帯数についても東京オリンピックが開催される 2020 年頃から減少に転ずると予測されています ( 図 -7) 国立社会保障 人口問題研究所が 2014 年に発表した推計では 最も人口が集中している首都圏でも 2020 年には世帯数の伸びが頭打ちし 2025 年以降は減少に転じます 2030 年には首都圏を除くすべての地域で 2010 年時点の世帯数を下回ることが予測されています ( 図 -8) 世帯数が減少に転ずるということは すなわち今後住宅市場が縮小に転ずることを示しています 総務省が行った平成 25 年の住宅 土地統計調査によると 既に日本には 820 万戸の空き家が存在しています それにもかかわらず未だに年間 100 万戸近くの住宅の新規供給が行われています 野村総合研究所のレポート 2030 年の住宅市場 ~" 移動人口 " の拡大が人口減少化における住宅市場活性化の鍵に ~ によると 現在の着工数のレベルが維持されると 2033 年には空き家数は 2,167 万戸まで増加します またこのレポートでは 空き家のうち 賃貸用 売却用 が約 1,270 万戸 その他の住宅 が約 790 万戸で その時の日本の空き家率は 30.4% としています さらに 2040 年には空き家率が 40%( 野村総合研究所 人口減少時代の住宅 土地利用 社会資本管理の問題とその解決に向けて ( 中 )2040 年の日本の空き家問題 ) を超えてきます つまり おおよそ 2 軒に 1 軒が空き家となる時代がすぐそこまで来ているということです また 日本創生会議が 2040 年には 896 の自治体が消滅する可能性があると発表し ( 日本創成会議 人口減少問題検討分科会提言 ストップ少子化 地方元気戦略 記者会見 ) 話題になったのは記憶に新しいところです 総務省の平成 27 年国勢調査によると 人口が増加しているのは東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 愛知県 滋賀県 福岡県 沖縄県の 8 都県のみです うち首都圏 ( 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 ) の人口が約 3,610 万人で全人口の 4 分の 1 以上を占めています 首都圏への人口流入は今後も継続すると考えられます さらに 首都圏においても 東京 23 区に向かって人口が移動しており 二極化が進んでいます では次に 最も大きな市場である東京圏の住宅市場が今後どのように変化していくのかを見ていきましょう 図 -9 は国立社会保障 人口問題研究所が 2014 年に推計した東京圏の世帯数将来推計を 2010 年を 100 として指数化したものです 図ー 7 日本の世帯数の将来推計 千世帯 54 000 53 000 52 000 51 000 50 000 49 000 48 000 47 000 西 Vol.59-8
首都圏は全国から人口が流入している地域ですが それでも東京都と神奈川県は 2025 年 埼玉県と千葉県は東京オリンピックの開催される 2020 年をピークとして世帯数が減少に転ずることが予測されています ただし 世帯の形態により増減の状況は異なります ボリュームが大きい 単独世帯 は 東京都で 2025 年 その他の地域で 2030 年をピークに減少に転じます ( 図 -10) 夫婦と子供から成る世帯 は 東京都以外の地域ではすでに減少傾向にありますが 東京都のみ 2020 年まで増加し その後減少に転じます ( 図 -11) 小池都知事は年収 760 万円未満の世帯を対象に私立高校無償化を表明していますが これにより 夫婦と子供から成る世帯 の東京への集中が加速する可能性もあります ひとり親と子から成る世帯 は すべての地域で世帯数が右肩上がりに増加すると予測しています 2010 年に対して 2035 年は 東京都が 45% 増 神奈川県が 41% 増 埼玉県が 34% 増 千葉県が 31% 増です ( 図 -12) 夫婦のみの世帯 は 東京都では世帯数の増加が継続しますが 神奈川県と埼玉県では 2025 年 千葉県では 2020 年をピークに減少に転じます ( 図 -13) その他の一般世帯 は 2010 年に対して 2035 年は全ての地域で 30% 以上減少すると予測しています ( 図 -14) 他の地域から首都圏に大量に流入した団塊の世代の多くは 首都圏に自宅を購入しています 首都圏に居住する団塊ジュニア世代の多くは これらの団塊の世代の子供です つまり 頑張れば通勤ができる圏内に実家がある多くの団塊ジュニア世代が首都圏に居住しているということです また 日本では高齢化および晩婚化 未婚化が進みつつあります 2010 年の国勢調査によれば 首都圏では約 160 万人の団塊ジュニア世代が民間借家で独り暮らしをしています 彼らの親が高齢化し 両親のどちらかが他界して一人暮らしになったのを契機に 一人暮らしをやめて実家 ( 親の持ち家 ) で同居するケースが今後増加することが考えられます これが 単独世帯 を減少させ ひとり親と子から成る世帯 を増加させる要因となっています 注意すべきは この変化は 実家の建て替えを除いて新規の住宅需要を生み出さないということです 一方で 新規の住宅需要に結びつきやすい 夫婦と子供から成る世帯 と 夫婦のみの世帯 は 東京都以外では減少に転ずることが予測されています 以上から 世帯数の増加が 2025 年まで継続する東京都や神奈川県であっても これまでのような市場の拡大が期待できない可能性があります ( 株式会社タス主任研究員藤井和之 ) 図ー 8 地域別の世帯数将来推計 (2010 年 =100 として指数化 ) 110 105 100 95 90 85 80 首都圏近畿中部北関東九州 沖縄中国東北北海道四国 西 Vol.59-9
図ー 9 首都圏の世帯数将来推計 (2010 年 =100 として指数化 ) 110 105 100 95 90 東京都神奈川県埼玉県千葉県 85 80 図ー 10 首都圏の 単独世帯 将来推計 (2010 年 =100として指数化 ) 125 120 115 110 105 100 95 90 埼玉県神奈川県千葉県東京都 85 80 西 Vol.59-10
図ー 11 首都圏の 夫婦と子から成る世帯 将来推計 (2010 年 =100 として指数化 ) 110 105 100 95 90 85 80 75 70 65 60 埼玉県千葉県東京都神奈川県 図ー 12 首都圏の ひとり親と子から成る世帯 将来推計 (2010 年 =100として指数化 ) 150 140 130 120 110 100 90 80 埼玉県千葉県東京都神奈川県 70 60 西 Vol.59-11
図ー 13 首都圏の 夫婦のみの世帯 将来推計 (2010 年 =100 として指数化 ) 115 110 105 100 埼玉県千葉県東京都神奈川県 95 90 図ー 14 首都圏の その他の一般世帯 将来推計 (2010 年 =100として指数化 ) 105 100 95 90 85 80 75 70 埼玉県千葉県東京都神奈川県 65 60 西 Vol.59-12
用語説明 空室率 TVI(TAS Vacancy Index: タス空室インデックス ) タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です 空室率 TVI は 民間住宅情報会社に公開された情報を空室のサンプリング 募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います なお 募集建物の総戸数は 1 募集建物を階層別に分類 2 国勢調査 住宅 土地統計調査を用いて階層別の都道府県毎の平均戸数を算出し 両者を乗じることにより算出しています TVI = 空室のサンプリング ストックのサンプリング = 募集戸数 募集建物の総戸数 募集期間 (Downtime) 成約した物件の平均募集期間を示します 民間住宅情報会社に公開された情報を用いて 下記の計算式で求められます 募集期間 = Average( 成約日 - 募集開始日 ) 更新確率 中途解約確率 更新確率は契約期間が 2 年として入居したテナントが契約更新を行う確率 中途解約確率は契約期間が 2 年として契約満了前にテナントが退去する確率を示します 民間住宅情報会社に公開された情報を用いて算出しています 成約した部屋が再び市場に現れる ( 募集が開始される ) までの月数をカウントし 7~48 ヶ月目を総数とし 7~22 ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数 27~48 ヶ月目に現れた件数を契約更新をした件数としてそれぞれの確率を計算しています 注 1: データ上 7 ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが 入力ミスの可能性も否定できないため 算出から省いています 注 2:49 ヶ月以上で募集されているデータは全体の 10% 未満であること また注 1 で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ (6 ヶ月以内に中途解約したデータ ) とのバランスを考慮して 算出から省いています 各指標の詳細は http://www.tas-japan.com/pdf/market/marketreport_yogo.pdf もご参照ください 株式会社タスではこれらの指標を使用した 賃貸住宅市場賃料査定サービス 賃貸住宅市場レポートサービスを提供しています 詳細は TAS-MAP ホームページ (http://www.tas-japan.com/menu/menu_market.html) をご覧ください お問合せ会社名 : 株式会社タス所在地 : 東京都中央区八丁堀 3 丁目 22 番 13 号 PMO 八丁堀 4F 03-6222-1023( 代表 ) 03-6222-1024(FAX) http://www.tas-japan.com/ 西 Vol.59-13