賃貸住宅市場のマクロ分析の勧め 4 95歳 9歳 85歳 8歳 75歳 7歳 65歳 6歳 55歳 5歳その他埼玉県全国 1歳さいたま市 45歳 95歳 9歳 85歳 8歳 75歳 7歳 65歳 6歳 55歳その他埼玉県 1歳さいたま市 5歳 45歳 4歳 35歳 3歳 25歳 2歳 15

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ゆあみやくぼ
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1 コンサルティング基礎講座 Consulting Basic Lecture 賃貸住宅市場のマクロ分析の勧め (4) 少子高齢化および晩婚化未婚化が住宅市場に与えるインパクト ( その 2) 藤井和之株式会社タス主任研究員兼新事業開発部長東京圏は毎年全国から多くの人口流入があります第 1 回でも取り上げましたが平成 27 年の国勢調査によると日本で人口が増加しているのは 8 都県だけですが東京圏の 1 都 3 県 ( 埼玉県千葉県東京都神奈川県 ) はすべて含まれています特に大学入学や就職を機に東京圏に流入する若年層が多いため東京圏は高齢化には無縁であるようなイメージがありますそれに対して日本創生会議が 215 年 6 月に東京圏高 ( 注齢化危機回避戦略を発表 ) し東京圏の高齢化問題について警鐘を鳴らしたのは記憶に新しいところです少子化晩婚化未婚化についてはどうでしょうか? 厚生労働省の平成 27 年 (215) 人口動態統計 ( 確定数 ) によると全国の合計特殊出生率 ( 1 人の女性が仮にその年次の年齢別出生率で一生の間に生むとしたとき [ ふじいかずゆき ]1962 年生まれ賃貸住宅の空室率や募集期間更新確率等の時系列指標を開発それらの指標と公的統計を用いた賃貸住宅マーケットの分析を行う ( 株 ) タスが毎月発行している賃貸住宅市場レポートの執筆業界誌への寄稿セミナーの講師を務める不動産証券化協会認定マスター MRICS( 英国王立チャータードサーベイヤーズ協会メンバー ) 宅地建物取引士の差は僅かです結果として東京圏の出生数は高い水準で東京都は都道府県 1 位で113,194 人神奈川県は同 2 位で73,475 人埼玉県は同 5 位で56,77 人千葉県は同 6 位で47,14 人と東京圏だけで平成 27 年の出生数の約 3 割を占めています以上を考慮すると出生数の減少は東京圏の合計特殊出生率の低下が原因ではなく全国的な婚姻数の減少すなわち晩婚化未婚化が原因であると考えられます今回は東京圏各都県の少子高齢化晩婚化未婚化の進行状況とそれが賃貸住宅市場に与えるインパクトについて解説していきます ( 注 ) 日本創成会議首都圏問題検討分科会提言東京圏高齢化危機回避戦略記者会見 1. 埼玉県の子ども数 )1.45に対して埼玉県は都道府県 38 位で 1.39 神奈川県は同 39 位で1.39 千葉県は同 41 位で1.38 東京都は最下位で1.24です東京 23 区に限るとさらに低い値で1.21となっています確かに東京圏の合計特殊出生率は低いのですが前回解説したように出生数の増減は婚姻件数と合計特殊出生率の両方に影響を受けていますそこで同調査から人口千人当たりの婚姻率 ( 年間婚姻届出件数を1 月 1 日現在の人口で除して1を乗じて算出したもの ) を確認すると全国の 5.1に対して東京都は6.6で都道府県 1 位神奈川県は5.4で同 6 位千葉県は4.9で同 8 位埼玉県は4.9で同 9 位と東京圏は全て上位に入っていますちなみに東京 23 区は7.5とさらに高い値です東京圏は他の地域よりも若年者が多いので対象とする人口を若年者に絞ると全国よりも低い値になるのではないかと疑問に感じる方もいらっしゃるかもしれませんところが人口を2 歳 ~4に絞って算出しても東京都および東京 23 区は全国の値よりも高くなります埼玉県千葉県神奈川県は全国の値よりも低くなりますがそ埼玉県のさいたま市とその他埼玉県の年齢別人口分布と年齢別人口の総人口に対する割合を図 1に示しますなお年齢別人口の総人口に対する割合には全国の値も掲載していますさいたま市は埼玉県の人口のおおよそ 5 分の 1 を占めています両地域ともに団塊ジュニアの山は全国よりも高くなっており若年層が流入していることを示していますさいたま市とその他埼玉県の各年齢人口の総人口に対する割合は5くらいまではほとんど同じですがそれ以降が大きく異なりますさいたま市は5以降の総人口に対する割合が低くなるのに対してその他埼玉県では団塊の世代と焼け跡世代で総人口に対する割合が高くなっています特に焼け跡世代については全国よりも山が高くなっているのが特徴です高度成長期に流入した人の多くがバブル時代まで続いた地価上昇の影響で都心から離れた地域で住宅を取得していたことが要因ですさいたま市その他埼玉県共に18 歳 ~22 歳に小さな山が確認できます両者とも大学の多さに起因する山で入学とともに人口が流入し卒業不動産フォーラム 21

2 賃貸住宅市場のマクロ分析の勧め 4 95歳 9歳 85歳 8歳 75歳 7歳 65歳 6歳 55歳 5歳その他埼玉県全国 1歳さいたま市 45歳 95歳 9歳 85歳 8歳 75歳 7歳 65歳 6歳 55歳その他埼玉県 1歳さいたま市 5歳 45歳 4歳 35歳 3歳 25歳 2歳 15歳 5歳 1歳歳 2, 4歳戦時中 35歳丙午 4, 3歳 6, 25歳 8, 2歳 2.% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.%.8%.6%.4%.2%.% 焼け跡世代 15歳団塊の世代 5歳団塊ジュニア 1, 1歳人 12, 歳図１さいたま市とその他埼玉県の年齢別人口分布左図と年齢別人口の総人口に対する割合右図総務省平成27年国勢調査からタスが作成図２埼玉県さいたま市その他埼玉県の住宅に住む一般世帯の年齢別世帯数推移埼玉県年齢別世帯数推移さいたま市年齢別世帯数推移 3,5, 3,, ,5, 2,, 1,5, 1,, 5, その他埼玉県年齢別世帯数推移 6, , 4, 3, 2, 1, 215 2,5, ,, 1,5, 1,, 5, 総務省平成2年平成27年 199年 215年国勢調査からタスが作成図３埼玉県さいたま市その他埼玉県の住宅に住む一般世帯のうち単独世帯の年齢別世帯数推移埼玉県年齢別世帯数推移単独世帯さいたま市年齢別世帯数推移単独世帯 9, 8, 8, , 6, 5, 4, 3, 2, 1, その他埼玉県年齢別世帯数推移単独世帯 , 5, 4, 3, 2, 1, , 総務省平成2年平成27年 199年 215年国勢調査からタスが作成図４埼玉県さいたま市その他埼玉県の住宅に住む一般世帯のうち民間借家単独世帯の年齢別世帯数推移埼玉県年齢別世帯数推移民間借家単独世帯さいたま市年齢別世帯数推移民間借家単独世帯 5, 45, , 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, その他埼玉県年齢別世帯数推移民間借家単独世帯 4, , , 25, 2, 15, 1, 5, 総務省平成2年平成27年 199年 215年国勢調査からタスが作成とともに人口が流出しています大学の東京23区内へむ一般世帯の年齢別世帯数推移を示しますなおの移転が活性化していますのでその動向によってはさいたま市とその他埼玉県はさいたま市発足以降の今後この山は小さくなっていく可能性があります図値のみ掲載しています 3 つのグラフの軸の値が異な２に埼玉県さいたま市その他埼玉県の住宅に住っていますのでご注意ください前述したように埼玉不動産フォーラム21 3

3 県には5以上が世帯主の世帯の割合が高く平成 27 年 (215 年 ) 時点では全体の約 5 割を占めていますその他埼玉県には団塊の世代焼け跡世代が世帯主の世帯が集中していますではこれらの世帯のうち社会問題化している空き家予備軍はどのくらい存在しているでしょうか図 3は埼玉県さいたま市その他埼玉県の住宅に住む一般世帯のうち単独世帯つまり一人暮らしの世帯のみで作成したグラフです 3 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意ください埼玉県においては単独世帯の高齢化が急速に進んでいます平成 27 年 (215 年 ) の埼玉県の高齢者の単独世帯は約 27 万戸ありこのうち持ち家は約 18 万戸ですさいたま市の高齢者の単独世帯は約 5 万戸ありこのうち持ち家は約 3 万戸その他埼玉県の高齢者の単独世帯は約 22 万戸ありこのうち持ち家は約 15 万戸です日本人の平均寿命を8と考えると今後 2 年間のうちにこれらの大部分が空き家となります次に賃貸住宅で独り暮らしをしている世帯の状況を確認しましょう図 4に埼玉県さいたま市その他埼玉県の住宅に住む一般世帯のうち民間借家の単独世帯のみで作成したグラフを示します 3 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意くださいこのグラフから埼玉県では賃貸住宅で独り暮らしをしている高齢者が急速に増加していることがわかります平成 27 年 (215 年 ) の高齢者世帯は約 6.5 万戸で平成 2 年 (199 年 ) から 5 倍以上増加していますさいたま市の平成 27 年 (215 年 ) の高齢者世帯は約 1.5 万戸で平成 17 年 (25 年 ) から 2 倍以上増加その他埼玉県の平成 27 年 (215 年 ) の高齢者世帯は約 5 万戸で平成 17 年 (25 年 ) から 2 倍弱の増加です日本人の平均寿命を8とすると今後 2 年間でこれらの賃貸住宅が空室になりますしかもそのほとんどは単身者向けの賃貸住宅であり市場の需給バランスを大きく崩す要因になりかねませんまたこのグラフから晩婚化未婚化が進行していることも読み取ることができます埼玉県の3 歳 ~49 歳の民間借家単独世帯は平成 2 年 (199 年 )~ 平成 27 年 (215 年 ) の25 年で 2 倍以上の約 18 万世帯まで増加していますさいたま市とその他埼玉県においても平成 17 年 (25 年 )~ 平成 27 年 (215 年 ) の1 年で1.5 倍近く増加していますこれらの世代は高齢者の民間借家単独世帯の予備軍でもあります平成 27 年 (215 年 ) に3 歳 ~49 歳の世帯数は23 年から順次高齢者世帯となり 255 年までにはその大部分が空室となります 2. 千葉県千葉県の千葉市とその他千葉県の年齢別人口分布と年齢別人口の総人口に対する割合を図 5に示しますなお年齢別人口の総人口に対する割合には全国の値も掲載しています千葉市は団塊ジュニア世代が総人口に占める割合が高くなっていますその他千葉県の分布は全国の分布とよく似ていますが焼け跡世代の割合が高いことが特徴です埼玉県と同様にバブル時代まで続いた地価の上昇の影響で多くの人が千葉県で住宅を取得していたと考えられます両地域とも若年層の割合は全国とほとんど同じで流入はそれほど多くありません大学が少ないことが影響しています図 6に千葉県千葉市その他千葉県の住宅に住む一般世帯の年齢別世帯数推移を示します 3 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意ください千葉県は埼玉県と同様に5以上が世帯主の世帯の割合が高く平成 27 年 (215 年 ) 時点では全体の約 5 割以上を占めていますまた千葉市その他千葉県ともに6以上の高齢者が世帯主の世帯が全体の 3 割を超えていますではこれらの世帯のうち社会問題化している空き家予備軍はどのくらい存在しているかを確認しましょう図 7は千葉県千葉市その他千葉県の住宅に住む一般世帯のうち単独世帯つまり一人暮らしの世帯のみで作成したグラフです 3 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意ください千葉県においても単独世帯の高齢化が急速に進んでいます平成 27 年 (215 年 ) の千葉県の高齢者の単独世帯は約 26 万戸ありこのうち持ち家は約 17 万戸です千葉市の高齢者の単独世帯は約 4.5 万戸ありこのうち持ち家は約 2.5 万戸その他千葉県の高齢者の単独世帯は約 21.5 万戸ありこのうち持ち家は約 14.5 万戸です日本人の平均寿命を8と考えると今後 2 年間のうちにこれらの大部分が空き家となります次に賃貸住宅で独り暮らしをしている世帯の状況を確認しましょう図 8に千葉県千葉市その他千葉県の住宅に住む一般世帯のうち民間借家の単独世帯のみで作成したグラフを示しますこのグラフから千葉県でも賃貸住宅で独り暮らしをしている高齢者が急速に増加していることがわかります平成 27 年 (215 年 ) の高齢者世帯は約 6 万戸で平成 2 年 (199 年 ) から25 年間で 6 倍弱に増加しています千葉市の平成不動産フォーラム 21

4 賃貸住宅市場のマクロ分析の勧め (4) 図 5 千葉市とその他千葉県の年齢別人口分布 ( 左図 ) と年齢別人口の総人口に対する割合 ( 右図 ) 人 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 歳 1 歳 2 歳 3 歳 3 千葉市団塊ジュニア 4 歳丙午歳その他千葉県団塊の世代焼け跡世代戦時中 6 7 歳 7 8 歳 8 9 歳 9 1 歳 2.% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.%.8%.6%.4%.2%.% 歳 1 歳 2 歳 3 歳 3 4 歳歳 6 7 歳 7 千葉市その他千葉県全国 8 歳 8 9 歳 9 1 歳総務省平成 27 年国勢調査からタスが作成図 6 千葉県千葉市その他千葉県の住宅に住む一般世帯の年齢別世帯数推移 3,, 千葉県年齢別世帯数推移 45, 千葉市年齢別世帯数推移その他千葉県年齢別世帯数推移 2,5, 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 2,, 1,5, 1,, 5, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成図 7 千葉県千葉市その他千葉県の住宅に住む一般世帯のうち単独世帯の年齢別世帯数推移千葉県年齢別世帯数推移 ( 単独世帯 ) 8, 千葉市年齢別世帯数推移 ( 単独世帯 ) 14 その他千葉県年齢別世帯数推移 ( 単独世帯 ) 7, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ ~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 6, 5, 4, 3, 2, 1, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成図 8 千葉県千葉市その他千葉県の住宅に住む一般世帯のうち民間借家単独世帯の年齢別世帯数推移千葉県年齢別世帯数推移 ( 民間借家単独世帯 ) 45, 7 千葉市年齢別世帯数推移 ( 民間借家単独世帯 ) その他千葉県年齢別世帯数推移 ( 民間借家単独世帯 ) 35, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ ~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 3, 25, 2, 15, 1, 5, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成不動産フォーラム 21 5

5 年 (215 年 ) の高齢者世帯は約 1 万戸で平成 2 年 ( 年 ) から約 7.5 倍に増加その他千葉県の平成 27 年 (215 年 ) の高齢者世帯は約 5 万戸で平成 2 年 ( 年 ) から約 5.5 倍に増加しています日本人の平均寿命を85 歳とすると今後 2 年間でこれらの賃貸住宅が空室になりますしかもそのほとんどは単身者向けの賃貸住宅であり市場の需給バランスを大きく崩す要因になりかねませんまたこのグラフから千葉県において晩婚化未婚化が進行していることも読み取ることができますその他千葉県の3 ~49 歳の民間借家単独世帯は平成 2 年 ( 年 )~ 平成 27 年 (215 年 ) の25 年で 3 倍弱の約 9 万世帯まで増加しています千葉市では平成 22 年 (21 年 ) から急増しており平成 27 年 (215 年 ) には3 ~49 歳の民間借家単独世帯は約 2 万戸に達していますさらに千葉県では2 歳 ~24 歳の減少が進んでいるのも特徴です 3. 東京都東京 23 区と東京市部の年齢別人口分布と年齢別人口の総人口に対する割合を図 9に示しますなお年齢別人口の総人口に対する割合には全国の値も掲載しています日本のビジネスセンターである東京 23 区の年齢別分布グラフは他の地域と異なる形をしています連載の第 1 回に東京圏の人口は東京 23 区に向かって移動しつつあることを解説しました特に若年家族世帯の流入が著しく結果として東京 23 区では1 歳未満の人口の割合が上昇しつつありますまた学生が大学に入学する18 歳から人口割合が急激に上昇し就職を迎える22 歳以降 41 歳まで人口の割合が上昇を続けますこのように若年層が大量に流入している地域は東京圏でも東京 23 区と川崎市だけですバブル時代までは地価が高かった影響で団塊の世代や焼け跡世代の多くが周辺の県で住居を購入し東京 23 区から流出しましたその結果東京 23 区の高齢者の割合は低くなっています東京市部は大学の多さの影響を強く受けており 18 歳 ~22 歳の山が際立っているのが特徴ですこのため今後大学の23 区への移転の影響を強く受けることが懸念されます東京市部も全国と比較して団塊ジュニア世代の割合が高く団塊の世代の割合が低くなっています図 1に東京 23 区と東京市部の住宅に住む一般世帯の年齢別世帯数推移を示します 2 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意ください東京 23 区でも世帯主の高齢化は進行しています平成 27 年 (215 年 ) 時点で65 歳以上の高齢者が世帯主の世帯が全体の 3 割近くまで増えています東京市部ではもう少し進行が早く高齢者が世帯主の世帯の割合が 3 割を超えていますではこれらの世帯のうち社会問題化している空き家予備軍はどのくらい存在しているかを確認しましょう図 11は東京 23 区東京市部の住宅に住む一般世帯のうち単独世帯つまり一人暮らしの世帯のみで作成したグラフです 2 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意ください東京 23 区の単独世帯の高齢化の割合は他の地域に比較して高くはありませんが世帯数は平成 27 年 (215 年 ) 時点で53.5 万戸と群を抜いていますこのうち持ち家は約 27 万戸です東京市部の高齢者の単独世帯は約 2 万戸ありこのうち持ち家は約 13 万戸です日本人の平均寿命を8と考えると今後 2 年間のうちにこれらの大部分が空き家となります次に賃貸住宅で独り暮らしをしている世帯の状況を確認しましょう図 12に東京 23 区と東京市部の住宅に住む一般世帯のうち民間借家の単独世帯のみで作成したグラフを示します 2 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意くださいこのグラフから東京 23 区においても高齢者の賃貸住宅一人暮らしが増加していることがわかります平成 27 年 (215 年 ) 時点で高齢者は平成 2 年 (199 年 ) の 4 倍弱の約 17.5 万戸まで増加しています賃貸住宅居住者全体に占める割合は 1 割強と高くはありませんが母数が大きいため戸数は他の地域よりも大きくなりますまた高齢者の一つ前の年代である6 歳 ~64 歳の約 6 万戸が予備軍として控えていますので高齢者世帯数は今後さらに増加することが確実です東京市部では平成 27 年 (215 年 ) 時点で高齢者は平成 2 年 (199 年 ) の 4 倍強の約 4.5 万戸まで増加していますこちらも予備軍が約 1.5 万戸控えています東京 23 区は晩婚化未婚化も進んでいます 3 歳 ~ 49 歳の賃貸住宅で一人暮らしをしている世帯数は平成 27 年 (215 年 ) 時点で約 63 万戸と平成 2 年 (199 年 ) の 2 倍強となっています特に4 歳 ~49 歳の世帯数は同じ世代が ~44 歳であった前回調査の平成 22 年 (21 年 ) から 1 割弱しか減少していません東京市部の3 歳 ~49 歳の賃貸住宅で一人暮らしをしている世帯数は約 15.5 万戸で平成 2 年 (199 年 ) から約 2.5 倍に増加しています不動産フォーラム 21

6 賃貸住宅市場のマクロ分析の勧め (4) 図 9 東京 23 区と東京市部の年齢別人口分布 ( 左図 ) と年齢別人口の総人口に対する割合 ( 右図 ) 人 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 歳 1 歳 2 歳 3 歳 3 東京 23 区団塊ジュニア 4 歳 4 丙午 5 6 歳東京市部団塊の世代焼け跡世代戦時中 6 7 歳 7 8 歳 8 9 歳 9 1 歳 2.% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.%.8%.6%.4%.2%.% 歳 1 歳 2 歳 3 歳 3 4 歳歳 6 7 歳東京 23 区東京市部全国 7 8 歳 8 9 歳 9 1 歳総務省平成 27 年国勢調査からタスが作成図 1 東京 23 区と東京市部の住宅に住む一般世帯の年齢別世帯数推移 5,, 東京 23 区年齢別世帯数推移 2,, 東京市部年齢別世帯数推移 4,5, 4,, 3,5, 3,, 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 1,8, 1,6, 1,4, 1,2, 1,, 8, 6, 4, 2, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成図 11 東京 23 区と東京市部の住宅に住む一般世帯のうち単独世帯の年齢別世帯数推移東京 23 区年齢別世帯数推移 ( 単独世帯 ) 2,5, 東京市部年齢別世帯数推移 ( 単独世帯 ) 8, 2,, 1,5, 1,, 5, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成図 12 東京 23 区と東京市部の住宅に住む一般世帯のうち民間借家単独世帯の年齢別世帯数推移東京 23 区年齢別世帯数推移 ( 民間借家単独世帯 ) 1,6, 東京市部年齢別世帯数推移 ( 民間借家単独世帯 ) 45, 1,4, 1,2, 1,, 8, 6, 4, 2, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成不動産フォーラム 21 7

7 東京市部では 2 歳 ~24 歳の賃貸住宅で独り暮らしをしている世帯数がピークの平成 12 年 (2 年 ) の約 1 万戸から平成 27 年 (215 年 ) は6.5 万戸と大きく減少していますこの影響で東京市部では賃貸住宅で独り暮らしをする世帯数が前回調査から減少しています少子化及び大学の東京 23 区への移転が影響しているものと考えられます一方で大学の移転先である東京 23 区は平成 22 年 (21 年 ) まで継続していた 2 歳 ~24 歳の賃貸住宅で独り暮らしをしている世帯数の減少が止まり平成 27 年 (215 年 ) は若干の増加となりました 4. 神奈川県横浜市川崎市その他神奈川県の年齢別人口分布と年齢別人口の総人口に対する割合を図 13に示しますなお年齢別人口の総人口に対する割合には全国の値も掲載しています神奈川県の 3 つの地域のうち横浜市とその他神奈川県の人口はほぼ同じ規模ですただし横浜市とその他神奈川県では年齢別の総人口に対する割合のグラフの形が異なります横浜市は若年層の割合が高いのに対しその他神奈川県では団塊の世代や焼け跡世代の割合が高くなっておりより高齢化が進んでいることがわかります横浜市その他神奈川県共にグラフの18 歳 ~22 歳に小さな山があり大学入学とともに人口が流入し卒業とともに流出していることがわかります川崎市のグラフは東京圏の政令指定都市で唯一東京 23 区と同じ形をしています東京 23 区に隣接しており通勤利便性が良いことから若年層や若年家族世帯が多く流入していますこのため1 歳未満の子供の人口が増加傾向にあります図 14に横浜市川崎市その他神奈川県の住宅に住む一般世帯の年齢別世帯数推移を示します 3 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意ください 3 つの地域の中で世帯主の高齢化が最も進んでいるのはその他神奈川県で 6以上の高齢者が世帯主の世帯が 4 割近くに達しています若年層が流入している川崎市は高齢者が世帯主の世帯割合が低く全体の 4 分の 1 程度に収まっていますではこれらのうち社会問題化している空き家予備軍はどのくらい存在しているかを確認しましょう図 15は横浜市川崎市その他神奈川県の住宅に住む一般世帯のうち単独世帯つまり一人暮らしの世帯のみで作成したグラフです 3 つのグラフの軸の値が異なっていますのでご注意ください単独世帯数に占める高齢者世帯の割合が最も高いのはその他神奈川県で高齢者の割合が 3 割を超えています平成 27 年 (215 年 ) 時点の高齢者単独世帯数はその他神奈川県と横浜市がほぼ同じ約 17 万戸川崎市が約 6 万戸ですその他神奈川図 13 横浜市川崎市その他神奈川県の年齢別人口分布 ( 左図 ) と年齢別人口の総人口に対する割合 ( 右図 ) 人 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 団塊ジュニア丙午団塊の世代焼け跡世代戦時中歳 1 歳 2 歳 3 歳 3 4 歳歳 6 7 歳 7 8 歳 8 9 歳横浜市川崎市その他神奈川県 9 1 歳 2.% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.%.8%.6%.4%.2%.% 歳 1 歳 2 歳 3 歳 3 4 歳歳 6 7 歳 7 8 歳 8 9 歳横浜市川崎市その他神奈川県全国 9 1 歳総務省平成 27 年国勢調査からタスが作成図 14 横浜市川崎市その他神奈川県の住宅に住む一般世帯の年齢別世帯数推移 1,8, 横浜市年齢別世帯数推移 7, 川崎市年齢別世帯数推移 1,8, その他神奈川県年齢別世帯数推移 1,6, 1,4, 1,2, 1,, 8, 6, 4, 2, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 6, 5, 4, 3, 2, 1, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~24 1,6, 1,4, 1,2, 1,, 8, 6, 4, 2, 8~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成不動産フォーラム 21

8 賃貸住宅市場のマクロ分析の勧め (4) 図 15 横浜市川崎市その他神奈川県の住宅に住む一般世帯のうち単独世帯の年齢別世帯数推移 6 横浜市年齢別世帯数推移 ( 単独世帯 ) 3 川崎市年齢別世帯数推移 ( 単独世帯 ) その他神奈川県年齢別世帯数推移 ( 単独世帯 ) ~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ ~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ ~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成図 16 横浜市川崎市その他神奈川県の住宅に住む一般世帯のうち民間借家単独世帯の年齢別世帯数推移横浜市年齢別世帯数推移 ( 民間借家単独世帯 ) 35 川崎市年齢別世帯数推移 ( 民間借家単独世帯 ) 2 その他神奈川県年齢別世帯数推移 ( 民間借家単独世帯 ) ~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ ~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ ~84 7~74 6~64 5~54 4~44 3~34 2~ 総務省平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査からタスが作成県では平成 22 年 (21 年 )~ 平成 27 年 (215 年 ) にかけて39 歳以下の世帯が大きく減少している影響で単独世帯数が減少に転じています次に賃貸住宅で独り暮らしをしている世帯の状況を確認しましょう図 16に横浜市川崎市その他神奈川県の住宅に住む一般世帯のうち民間借家の単独世帯のみで作成したグラフを示します横浜市とその他神奈川県の高齢者の賃貸住宅一人暮らし世帯は平成 27 年 (215 年 ) 時点でそれぞれ 4 万戸を超えており 25 年間で 4 倍以上に増加しています両地域ともに6 歳 ~64 歳の世帯数も多く今後高齢化の進行が加速すると考えられます川崎市は高齢者の世帯数が約 3 万戸と少ないものの 25 年間で約 6 倍に増加しています全地域で24 歳以下の世帯数が減少していますが横浜市と川崎市は ~29 歳の世帯数が増加しているため 29 歳以下の世帯数はほぼ横ばいで推移しています一方でその他神奈川県は ~29 歳の世帯数も減少していますまた3 歳 ~39 歳の世帯について川崎市では世帯数が増加傾向にあるのに対して横浜市とその他神奈川県では世帯数が横ばいで推移しています東京 23 区への通勤利便性の良い地域に人口が移動しつつあることが読み取れます 4 歳 ~49 歳の世帯についてすべての地域で世帯数が増加傾向にあり晩婚化未婚化が進行していることがわかります神奈川県では若年人口の東京 23 区方面への移動と高齢化の進行が並行して進んでいます日本人の平均寿命を8とすると今後 2 年間で約 1.5 万戸が空室になりますしかもそのほとんどは単身者向けの賃貸住宅であり市場の需給バランスを大きく崩す要因になりかねません 5. まとめ今回は平成 2 年 ~ 平成 27 年 (199 年 ~215 年 ) 国勢調査に基づき東京圏の少子高齢化晩婚化未婚化の進行状況とそれが賃貸住宅市場に与えるインパクトについて解説をしました他の地域からの人口流入が継続している東京圏は大きなアドバンテージを有していますしかしながら住宅の大量供給がそのアドバンテージを打ち消していますまた人口の都心回帰の影響が現れ始めており東京 23 区への利便性が悪い地域では政令指定都市といえども若年者の流出傾向がありますこれらの地域では高齢化が加速していきますので近い将来に持ち家の空き家賃貸住宅の空室が大量に発生します東京圏は住宅戸数が多いため他の地域よりも問題が深刻化すると考えられます不動産フォーラム 21 9

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< F2D AD97DF8E73837D834E838D838C837C815B B2E767364> 横浜市所在地横浜市 - 1 横浜市地価動向建築着工動向地価動向地価公示指数 ( 住宅地 ) 推移 (23 年 =1) 地価公示指数 ( 商業地 ) 推移 (23 年 =1) 12. 12. 1. 1. 8. 8. 6. 23 24 25 26 27 6. 23 24 25 26 27 全国東京都神奈川県横浜市全国東京都神奈川県横浜市上のグラフは全国東京都神奈川県横浜市の地価公示を

賃貸住宅市場のマクロ分析の勧め 4 95歳 9歳 85歳 8歳 75歳 7歳 65歳 6歳 55歳 5歳 その他埼玉県 全国 1歳 さいたま市 45歳 95歳 9歳 85歳 8歳 75歳 7歳 65歳 6歳 55歳 その他埼玉県 1歳 さいたま市 5歳 45歳 4歳 35歳 3歳 25歳 2歳 15

賃貸住宅市場のマクロ分析の勧め 4 95歳 9歳 85歳 8歳 75歳 7歳 65歳 6歳 55歳 5歳その他埼玉県全国 1歳さいたま市 45歳 95歳 9歳 85歳 8歳 75歳 7歳 65歳 6歳 55歳その他埼玉県 1歳さいたま市 5歳 45歳 4歳 35歳 3歳 25歳 2歳 15