県中都市計画事業荒井北井土地区画整理事業土地評価基準 第 1( 目的 ) この基準は 土地区画整理法 ( 昭和 29 年法律第 119 号 以下 法 という ) 第 3 条第 4 項の規定により郡山市が施行する荒井北井土地区画整理事業の土地評価の実施の方法について定め もつて評価の適正と均衡を図ることを目的とする 第 2( 用語の意義 ) この基準において 次の各号に掲げる用語の意義は それぞれ当該各号に定めるところによる (1) 画地一筆の宅地において 地上権 永小作権 賃借権その他土地を使用し 又は収益することができる権利 ( 自用地を含む ) の部分をいう ただし 従前の一宅地 又は換地を一画地とみなす (2) 間口画地の路線に接する部分をいう (3) 標準画地路線に直角に接し その平均的利用価値が最高とみなされる矩形地をいう (4) 路線価路線に標準画地が接していると想定した場合における標準画地の平方メートル当り価格をいう (5) 路線順位画地の接する路線の路線価指数の大なるものを上位とし 同価の場合は大なる間口の接する路線を上位とする (6) 正面路線二以上の路線に接する画地において 路線順位の一位のものをいう (7) 側方路線角地において 側方の間口が接する路線をいう (8) 背面路線正背路線地及び三 四方路線地において 背面間口が接する路線をいう (9) 分割線画地の形状 利用状況により画地部分に分割する線をいう (10) 奥行逓減割合画地の指数が奥行により逓減する割合をいう 第 3( 評価方法 ) 画地の評価は 路線価式評価方法によるものとする 第 4( 土地利用区分 ) 路線価及び画地評価の算定に用いる土地利用区分は 土地利用現況及び市街化予 想により 住居地 準工業地に区分して行うものとする 第 5( 路線価を付ける道路等 ) 路線価は 道路等 ( 道路及び通路を含む ) の用に供しているものに付けるものと する
第 6( 路線価の付け方 ) 路線価は一街区長ごとに付けることを原則とする 2 宅地の状況が一街区長の間で相違すると認められるとき又は路線の左右において異なるときは 前項の規定にかかわらず 一街区長を区分し 又は路線の左右に異なる路線価を付けることができるものとする 第 7( 路線価の算定 ) 路線価は 別表第 1の式によつて算出するものとする ただし 算出された路線価に不均衡があると認められる場合は 宅地の立地条件 固定資産税課税標準価格 相続税財産課税標準価格の比例指数等を参しやくして修正することができるものとする 第 8( 路線価の表示 ) 路線価は 地区又は工区における施行前の路線価の最大値を指数 1,000 個として 比較換算した指数 ( 以下 路線価指数 という ) により表示するものとする 第 9( 従前の宅地及び換地の評価 ) 従前の宅地及び換地は 画地ごとに平方メートル当り指数及び総指数を算出するものとする 2 前項の場合 特別の必要があるときは 隣接する数個の画地を合わせて一個の画地とみなして総指数を算出し その総指数に符合するように各画地の平方メートル当り指数及び総指数を定めることができるものとする 3 一筆の評定指数は 一筆内の各画地の総指数の合計をもつて算定する 第 10( 画地の平方メートル当り指数及び総指数 ) 画地の平方メートル当り指数及び総指数は 画地を次の各号に分類して第 14から第 25までの規定により算定するものとする (1) 普通地一辺が路線に接している画地 (2) 角地二路線の交差する位置にあつて それらのいずれにも接している画地 (3) 正背路線地二路線にはさまれ それらのいずれにも接している画地 (4) 三 四方路線地三以上の路線に囲まれ それらのいずれにも接している画地 (5) 島地路線に接していない画地 第 11( 画地の評定価額等 ) 画地の評定価額は 画地の総指数に指数の単価を乗じて得た価額とするものとする 2 各筆の評定価額は 一筆内の各画地の評定価額の合計とする
第 12( 指数の単価 ) 指数一個の単価は 鑑定評価額 相続税財産課税標準価額及び固定資産税課税標 準価額等を参しやくして定めるものとする 第 13( 奥行逓減割合 ) 奥行逓減割合 ( 単独奥行百分率 及び 修正奥行百分率 ) は別表第 2-1 第 2-2 に定めるところによる 第 14( 普通地の計算 ) 普通地の計算は その画地の接する路線価指数に奥行逓減割合を乗じ 第 19に規定するところにより必要な修正を行い 平方メートル当り指数 ( 小数以下四捨五入 以下同じ ) を算出し その画地の地積に平方メートル指数を乗じて総指数 ( 小数以下四捨五入 以下同じ ) を算出するものとする 2 画地を二つ以上の部分に分割して計算する必要がある場合は 分割したそれぞれの部分の指数を前項に規定する方法に準じて算出し 各部分の指数の合計を面積で除して得た値を平方メートル当り指数とし 総指数は 地積に平方メートル当り指数を乗じて得た値とするものとする 第 15( 角地の計算 ) 角地の計算は 正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数を加算し 地積で除して 平方メートル当り指数を求め 総指数は地積に平方メートル当り指数を乗じて得た値とするものとする 2 側方加算指数は 次の計算によつて算定する 側方加算指数 = 側方路線価指数 側方路線間口 側方加算率 側方加算率は 別表第 2-3 に定めるところによるものとする ただし 正面間 口が 15 メートル未満のときは 側方加算率に 値をもつて側方加算率とする 正面路線間口 (M) を乗じた 3 第 1 項 第 2 項の規定による計算においてが 0.8 以上で かつ 側 方路線間口が正面路線間口より大なる場合は 側方路線を正面路線とし 正面路線 を側方路線として第 1 項 第 2 項の規定による計算をしなおし両者のうち評価指数 の大なるものを用いるものとする 1 15 側方路線価正面路線価 第 16( 正背路線地の計算 ) 正背路線地の計算は 正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数を加算し 地積で除して平方メートル当り指数を求め 総指数は地積に平方メートル当り指数を乗じて得た値とする 2 背面加算指数は 次の計算によつて算定する
背面加算指数 = 背面路線価 全奥行の修正奥行百分率 背面加算率 背面間口 奥行 背面加算率は 別表第 2-4 に定めるところによるものとする ただし 画地の 奥行が 30 メートル未満のときは 背面加算率に つて背面加算率とする 背面路線価 ( ) 2 正面路線価 1 30 奥行 (M) を乗じた値をも 第 17( 三 四方路線地の計算 ) 三 四方路線地の計算は 正面路線から普通地として計算した指数に第 15 第 2 項の側方加算指数 第 16 第 2 項の背面加算指数をそれぞれ加算し 地積で除して平方メートル当り指数を算出し 総指数は第 14 第 2 項の規定を準用して算定するものとする 2 前項の計算において 第 15 第 3 項の規定に該当するときは 同項を準用するものとする 第 18( 島地の計算 ) 島地計算は その画地が主として利用している路線の路線価指数に その路線より画地の図心までの距離による単独奥行逓減割合を乗じ 第 19の規定する修正を行ない 平方メートル当り指数及び総指数は第 14 第 2 項の規定を準用して算定するものとする 第 19( 指数の修正 ) 画地又は画地の部分が次の各号のいずれかに該当するときは その画地または画地の部分の指数について 次の各号に定める修正をするものとする (1) 間口が四メートル未満のもの別表第 2-5に規定する間口狭小修正係数を乗ずる (2) 間口に比して奥行が3 倍以上のもの別表第 2-6に規定する奥行長大修正係数を乗ずる (3) 単独の三角地三角地修正係数 ( 0.9) を乗ずる (4) 分割計算により三角部分三角部分修正係数 (0.95) を乗ずる (5) 角度修正の必要なもの奥行の両辺が平行又はこれに近いもので 路線との形成する角度が85 以下のものは 別表第 2-7に規定する不正形角度修正係数を乗ずる (6) 形状が不整形なもの不整形修正係数 (1.000.90) を乗ずる (7) 形状が袋状のもの袋地修正係数 ( 1.00.95) を乗ずる (8) 島地のもの
島地修正係数 (0.950.90) を乗ずる (9) 宅地として利用できない傾斜地 ( 崖地 ) 崖地修正係数 (0.500.30) を乗ずる (10) 墓地墓地は修正率 0.75を乗ずる (11) 高低差のある画地盛土 切土加工により改良せねばならない画地及び換地指定により道路面と著しく高低差が生じた画地は その高低差に応じて別表 2-8に規定する修正係数を乗ずる (12) 水路で隔てられた土地別表第 2-9に規定する修正係数を乗ずる (13) 近傍の宅地と指数の上で不均衡のあるもの計算された画地の平方メートル当り指数が近傍画地の平方メートル当り指数と比較して不均衡と認められる場合は 不均衡を是正するため相応の修正係数を乗ずるものとする 第 20( 道路又は私道部分を含む画地の計算 ) 画地の一部が路線価を付けた道路又は私道の用に供されているときは 当該部分とその他の部分とに分割し 当該部分は第 21の規定により その他の部分は第 10の規定を準用して それぞれの部分の指数を算出し 平方メートル当り指数及び総指数は第 14 第 2 項の規定を準用して定めるものとする 第 21( 私道等の評価 ) 路線価を付した道路又は私道の用に供している画地又は画地の部分の平方メートル当り指数は 第 10の規定によらず次の各号により算出し 総指数は平方メートル当り指数に地積を乗じて得た値とするものとする (1) 路線価指数に 0.1 以下を乗ずるもの 道路法 ( 昭和 27 年法律 180 号 ) により指定認定を受けた道路 (2) 路線価指数に 0.3を乗ずるもの 現に公共の用に供されていると認められるもので次に掲げるもの ( イ ) 土地登記簿に公衆用道路およびこれに準ずる地目が付されているもので1 号以外のもの ( ロ ) 地方公共団体において道路の施設を施したもの ( ハ ) 建築基準法 ( 昭和 25 年法律 201 号 )42 条 1 項 5 号の道路の指定を受けているもの ( ニ ) 建築基準法 42 条 2 項および3 項の規定により特定行政庁の指定を受け道路とみなされており 幅員 2.7m 以上で免租のもの (3) 路線価指数に 0.5を乗ずるもの 建築基準法 42 条 2 項および3 項の規定により特定行政庁の指定を受け道路とみなされているもので 2 号に該当するものを除く
(4) 私道部分に 0.7 を乗ずるもの 第 3 号の道路規模以外のもので私道の用に供されている画地 第 22( 著しく大なる画地の評価 ) 地積が著しく大なる画地については 第 14 から第 19 までに規定する計算方法によ らないでこれを評価することができる 第 23( 権利の評価 ) 従前の宅地及び換地に存する権利の価額は 当該権利の存する画地の総指数に標 準的権利価額割合及び指数の単価を乗じて得た価額とするものとする 第 24( 画地の変動による処理 ) 仮換地指定後 画地の分割又は合併があつた場合の変動後の画地の総指数は 次の各号により定めることが出来るものとする (1) 画地が分割された場合における分割後の画地の総指数は 分割後の各画地の総指数が分割前の画地の総指数に符合するように按分して定める (2) 画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は 合併前の各画地の総指数の合計した値とする 第 25( 街区評価 ) 宅地利用増進率算定に必要な街区の評価は 換地の割込を考慮して街区を2つ以上の部分に分割し 街区を囲む路線価指数を基準として 画地の評価の方法に準じて計算するものとする 第 26( 委任 ) この評価基準に規定するものの他 土地評価に関し必要と認める事項は施行者が 定める ( 付則 ) この土地評価基準は 昭和 56 年 9 月 14 日から適用する
別表第 1 路線価 = 街路係数 + 宅地係数 + 接近係数 ={t F(w)+ X}+{u F(p)+ Y}+{ m( (1) 街路係数 S-s S ) + Z} 街路係数は 街路の系統 連継性 幅員 構造 勾配 曲線及び街路修景等 による利用価値を表わす係数で次式によって算出するものとする n 街路係数 = t F(w) + X t: 街路の系統 連続性等 街路の性質を表わす係数 別表第 1-1(t の値 ) 街路の性質住宅地準工業地 主要幹線街路 ( 通過交通路線 12) 幹線街路 ( 都市計画街路 ) 1.22.0 2.02.5 1.52.5 2.53.0 補助幹線街路 1.52.0 1.52.5 区画街路 (A) (23 街区以上連担 ) 1.01.5 1.01.5 区画街路 (B) ( 単なる区画街路 ) 1.0 1.0 歩行者専用道路 0.8 0.8 行止まり ( 転向可能 ) ( クル ド サック ) 1.01.5 0.81.0 行止まり ( 転向不能 ) 0.30.5 0.30.5 F(w): 採光 通風 車輛の近接性 直接の防火性 避難性及び建物前面の開潤性等を表わす係数 F(w) = W W+3 X: 舗装の有無 勾配 曲線 街路修景 及び街路構造等を表わす係数
別表第 1-2(X の値 ) 構造の種類 t F(w)<1 1 t F(w)<22 t F(w) <3 3 t F(w) 車道舗装 0.1 0.18 0.20 0.22 歩道舗装 0.1 0.12 0.15 0.18 街路修景 0.05 0.05 0.07 0.10 勾配 (α) 商業地 住宅 準工業 工業地 3%<α<6% が -0.1 5% をこえるもの -0.1 (2) 宅地係数 宅地係数は 宅地自身のもつ空間利用可能度 文化性及び保安性等による価 値を表わす係数で次式によって算出するものとする 宅地係数 = u F(p) + Y u: 宅地に対する建築物の容積的利用可能度 F(p): 防火に対する保安性を公共空地率 公共空地配置密度等により表わ す係数で 次式により算出するものとする 普通木造地区 準防火 防火地区 F(p) = F(p) = 0.5+0.1 p 1-15dp α 1-15dp p: 公共空地率 = d: 公共空地配置密度 = 公共用地面積 ( m2 ) 計算区域面積 ( m2 ) 4メートル以上の街路延長 (m) 計算区域の面積 ( m2 ) α: 準防火地域に対して α=0.6 防火地域に対して α=0.8 とする 別表第 1-3(u の値 ) uの値 住宅地 準工業地 uの値 0.54.0 2.04.0 別表第 1-4(Y の値 ) 給排水 自然環境等 Y の値 上水道引込容易 0.3
(3) 接近係数 接近係数は 宅地が交通 文化 厚生及び慰楽等の諸施設との相対的距離関 係による受益または受損価値を表わす係数で 次式によって算出するものとす る 接近係数 = m( ) ± Z m: 対象施設の影響力の強さを表わす係数 S: 施設影響距離限度 s: 対象施設よりその路線の占める位置までの距離 n: 影響力の逓減率 S-s S n Z: 対象施設が地帯的に影響を及ぼす係数 別表第 1-5(S n m の値 ) 対象施設 影響距離 S n 住宅地 m 準工業地 汽車駅 5,000 1 1.52 23
別表第 2-1 単独奥行百分率表 奥行 住居地 準工業地 奥行 住居地 準工業地 1 107.2 121.0 31 81.0 85.0 2 106.1 116.3 32 80.7 84.8 3 104.9 112.4 33 80.4 84.6 4 103.8 109.1 34 80.1 84.4 5 102.7 106.3 35 79.9 84.2 6 101.5 103.8 36 79.7 84.0 7 100.4 101.7 37 79.5 83.9 8 99.3 99.8 38 79.3 83.7 9 98.3 98.2 39 79.1 83.6 10 97.2 96.8 40 78.9 83.5 11 96.1 95.5 41 78.7 83.3 12 95.1 94.4 42 78.6 83.2 13 94.1 93.4 43 78.4 83.1 14 93.1 92.5 44 78.3 83.0 15 92.1 91.7 45 78.2 82.9 16 91.1 90.9 46 78.0 82.8 17 90.1 90.3 47 77.9 82.7 18 89.1 89.6 48 77.8 82.6 19 88.1 89.1 49 77.7 82.6 20 87.2 88.6 50 77.6 82.5 21 86.3 88.1 51 77.5 82.4 22 85.5 87.7 52 77.4 82.3 23 84.8 87.3 53 77.4 82.3 24 84.2 86.9 54 77.3 82.2 25 83.6 86.6 55 77.2 82.1 26 83.0 86.2 56 77.1 82.1 27 82.6 86.0 57 77.1 82.0 28 82.1 85.7 58 77.0 82.0 29 81.7 85.4 59 76.9 81.9 30 81.4 85.2 60 76.9 81.9 住居地 0 X<20 F(X) = 0.006X - 1.180X + 108.40 20 X F(X) = + 75.00 2 8,219.943 (X+5.957) 2
別表第 2-1 単独奥行百分率表 奥行 住居地 準工業地 奥行 住居地 準工業地 61 76.8 81.8 91 75.9 80.9 62 76.8 81.8 92 75.9 80.9 63 76.7 81.7 93 75.8 80.9 64 76.7 81.7 94 75.8 80.9 65 76.6 81.6 95 75.8 80.9 66 76.6 81.6 96 75.8 80.9 67 76.5 81.6 97 75.8 80.8 68 76.5 81.5 98 75.8 80.8 69 76.5 81.5 99 75.7 80.8 70 76.4 81.5 100 75.7 80.8 71 76.4 81.4 101 75.7 80.8 72 76.4 81.4 102 75.7 80.8 73 76.3 81.4 103 75.7 80.8 74 76.3 81.3 104 75.7 80.7 75 76.3 81.3 105 75.7 80.7 76 76.2 81.3 106 75.7 80.7 77 76.2 81.2 107 75.6 80.7 78 76.2 81.2 108 75.6 80.7 79 76.1 81.2 109 75.6 80.7 80 76.1 81.2 110 75.6 80.7 81 76.1 81.1 111 75.6 80.7 82 76.1 81.1 112 75.6 80.7 83 76.0 81.1 113 75.6 80.6 84 76.0 81.1 114 75.6 80.6 85 76.0 81.1 115 75.6 80.6 86 76.0 81.0 116 75.6 80.6 87 76.0 81.0 117 75.5 80.6 88 75.9 81.0 118 75.5 80.6 89 75.9 81.0 119 75.5 80.6 90 75.9 81.0 120 75.5 80.6 準工業地 10,500.00 (X+15.00) 2 F(X) = + 80.00
別表第 2-2 奥行修正百分率表 奥行 住居地 準工業地 奥行 住居地 準工業地 1 80.0 75.0 31 92.5 95.2 2 85.9 82.7 32 92.1 94.9 3 89.5 87.1 33 91.8 94.6 4 92.0 90.0 34 91.4 94.3 5 93.7 92.0 35 91.1 94.0 6 95.0 93.5 36 90.8 93.7 7 96.1 94.7 37 90.5 93.5 8 96.9 95.6 38 90.2 93.2 9 97.6 96.3 39 89.9 93.0 10 98.2 97.0 40 89.6 92.7 11 98.6 97.5 41 89.4 92.5 12 99.1 97.9 42 89.1 92.3 13 99.4 98.3 43 88.9 92.1 14 99.7 98.6 44 88.6 91.9 15 100.0 98.9 45 88.4 91.7 16 99.5 99.2 46 88.2 91.5 17 98.9 99.4 47 88.0 91.3 18 98.4 99.6 48 87.8 91.1 19 97.9 99.8 49 87.6 90.9 20 97.4 100.0 50 87.4 90.8 21 96.9 99.4 51 87.2 90.6 22 96.4 98.9 52 87.0 90.4 23 95.9 98.4 53 86.8 90.3 24 95.4 97.9 54 86.6 90.1 25 95.0 97.5 55 86.5 90.0 26 94.5 97.1 56 86.3 89.9 27 94.1 96.7 57 86.1 89.7 28 93.7 96.3 58 86.0 89.6 29 93.3 95.9 59 85.8 89.5 30 92.9 95.6 60 85.7 89.3 住居地 X 0.0604+0.0279 X<15 G(X) = + 68.70
別表第 2-2 奥行修正百分率表 奥行 住居地 準工業地 奥行 住居地 準工業地 61 85.5 89.2 91 82.5 86.6 62 85.4 89.1 92 82.4 86.5 63 85.2 89.0 93 82.3 86.5 64 85.1 88.9 94 82.3 86.4 65 85.0 88.8 95 82.2 86.4 66 84.9 88.6 96 82.1 86.3 67 84.7 88.5 97 82.1 86.3 68 84.6 88.4 98 82.0 86.2 69 84.5 88.3 99 81.9 86.1 70 84.4 88.2 100 81.9 86.1 71 84.3 88.1 101 81.8 86.0 72 84.2 88.0 102 81.8 86.0 73 84.0 88.0 103 81.7 85.9 74 83.9 87.9 104 81.6 85.9 75 83.8 87.8 105 81.6 85.8 76 83.7 87.7 106 81.5 85.8 77 83.6 87.6 107 81.5 85.7 78 83.5 87.5 108 81.4 85.7 79 83.5 87.4 109 81.4 85.6 80 83.4 87.4 110 81.3 85.6 81 83.3 87.3 111 81.3 85.6 82 83.2 87.2 112 81.2 85.5 83 83.1 87.1 113 81.2 85.5 84 83.0 87.1 114 81.1 85.4 85 82.9 87.0 115 81.1 85.4 86 82.9 86.9 116 81.0 85.3 87 82.8 86.9 117 81.0 85.3 88 82.7 86.8 118 80.9 85.3 89 82.6 86.7 119 80.9 85.2 90 82.5 86.7 120 80.8 85.2 15 X<20 G(X) = 0.002X - 0.590X + 108.40 20 X G(X) = [ 764.695 - ]+ 75.0 準工業地 1 X 2 X 0.0379+0.0221X 700.0 X+15.0 X<20 G(X) = + 58.335 20 X G(X) = + 80.0 8,219.943 X+5.957
別表第 2-3( 側方加算率 ) 二路線の交差する角地 一路線の屈曲による角地 住居地 C 0.5 0.25 準工業地 D 0.5 0.25 別表第 2-4( 背面加算率 ) 二路線にはさまれた正背路線地 一路線にはさまれた正背路線地 住居地 C 0.075 0.040 準工業地 D 0.075 0.040 別表第 2-5( 間口狭小修正係数 ) 間口長さ 2m 未満 2.0m 以上 2.5m 未満 2.5m 以上 3.0m 未満 3.0m 以上 3.5m 未満 3.5m 以上 4.0m 未満 4.0m 以上 住居地 準工業地工業地 0.80 0.84 0.88 0.92 0.96 1.00 別表第 2-6( 奥行長大修正係数 ) 奥行 ( ) 間口 3.0m 以上 4.0m 未満 4.0 5.0 5.0 6.0 6.0 7.0 7.0 8.0 8.0 9.0 9.0m 以上 修正率 0.99 0.98 0.97 0.96 0.94 0.92 0.90 別表第 2-7( 不正形角度修正係数 ) 角度 20 以下 25 30 35 40 45 50 修正率 0.70 0.76 0.80 0.83 0.86 0.88 0.90 55 60 65 70 75 80 85 以下 0.92 0.935 0.950 0.965 0.975 0.985 0.995 ( 注 ) 1 画地と正面路線との交角が 85 以下で平方四辺形に近い画地の計算に用
いる 2 画地の奥行方向の両辺と正面路線とのそれぞれの交角の差が10 未満の場合に用いる 3 計算に使用する角度は 間口の中点と画地の図心を結ぶ線が正面路線となす角とする 別表第 2-8( 道路との高低差による修正係数 ) 高低差 2.0m 未満 2.0m 以上 4.0m 未満 4.0 6.0 6.0 8.0 8.0 10.0 10m 以上 道路面より高い場合の修正率 道路面より低い場合の修正率 1.00 0.98 0.94 0.88 0.80 0.70 0.95 0.90 0.82 0.72 0.60 別表第 2-9( 水路修正係数 ) 水路巾員 1.02.0m 2.03.0m 3.04.0m 4.05.0m 修正率 0.98 0.97 0.96 0.95 奥行逓減割合表の使用にあたつての注意事項 1 単独奥行百分率表 ( 別表第 2-1) は 普通地の袋地部分及び島地の指数を算定する場合に用いる 2 修正奥行百分率表 ( 別表第 2-2) は 袋地をのぞく普通地 角地 正背路線地及び三 四方路線地の指数の算定に用いる 3 奥行逓減割合の各表を用いる場合 画地の奥行にメートル未満の端数があるときは メートル以下四捨五入するものとする