資料 2 第 1 回住宅市場活用部会 資料 ( 抜粋 ) と主な意見
第 1 回住宅市場活用部会提出資料 住宅市場活用部会における検討フロー 検討事項 主に 住宅ストック 住宅市場に関すること 主な検討対象 既存住宅市場 新築住宅市場 賃貸住宅市場 リフォーム市場 空き家 居住環境 部会の各回の検討事項のイメージ 第 1 回 第 2 回 第 3 回 検討対象の現状と課題 施策展開の基本的な考え方 今後 10 年間に必要と考えられる施策の方向 ( 現行施策の継続 見直し及び新規施策 ) 施策の 具体化 推進方策 推進方策体制 草案 0
第 1 回住宅市場活用部会提出資料 住宅市場活用部会における検討フロー 主な検討対象 既存住宅市場 賃貸住宅市場 空き家 新築住宅市場 リフォーム市場 居住環境 主な検討対象のイメージ 新築住宅市場 良質な住宅の供給等 既存住宅市場 既存住宅流通量が少ない 低い既存住宅の質等 空き家 空き家の増加 賃貸住宅市場 多様化する居住ニーズへの活用等 居住環境 人口減少 高齢化等によるコミュニティへの影響や地域毎の特性等 リフォーム市場 低いリフォーム実施割合等 1
住宅市場活用に係る住宅施策について 住宅ストック 住宅市場の現状 1. 社会経済情勢等 人口 世帯 世帯構成 転出入 年収 住まい 2. 住宅ストック 住宅市場全般 住宅の耐震性の確保既存住宅築住宅 住宅の低炭素建築物認定はまだ少ない新戸建 マンション 賃貸 リフォーム 空家 全般 3. 居住環境 地域特性 ( 県内を 4 地域で区分した場合 ) 景観 認定住宅 65 歳以上が増加し 64 歳未満が減少 特に 75 歳以上の増加が著しい 核家族及び単独世帯が 7 割 平均世帯人員の減少 高齢単身世帯の増加 20 歳代で県外への転出が超過 住宅の一次取得者層である 30 歳代男性の平均年収が減少 中古ニーズの増加 リフォーム リノベーション住宅への関心の高まり 住宅の量的充足 依然として既存住宅の流通シェアは少ない 中古住宅の性能や品質への不安 価格と需要のミスマッチがある 居住ニーズと既存住宅のミスマッチが依然として残っている 昭和 55 年以前に建築されたストックが数多く残る 戸建て住宅のうち 定期的な点検計画を有する施工会社など事業者による維持管理は広く普及していない 新規供給戸数は減少傾向 今後 計画修繕や建て替え時期を迎えるマンションが増加 居住者の高齢化が進んでいる 築後 30 年を超えるマンションでは 故障 修理頻度の増大 入居者の入れ替わりや高齢化 等が問題となっている 借家の延床面積は持家よりも小さく 30 年前から大きな変化はない 子育て世帯など3~4 人世帯向け住宅ストックが不足している 新たな高齢者向け住宅が増加しているが 賃貸住宅での高齢者化対応が遅れている 外国人や高齢単身者などが入居に制約を受けることが多い 地場工務店系の事業者が多く 様々な事業者が参入 住宅投資に占める住宅リフォーム投資割合は低い リフォームの実施割合は 増加しているものの十分ではない 実績 意向ともに リフォームは台所 トイレ 浴室などの設備の改善が中心で 構造的な補強 断熱工事の意向は少ない 耐震化 省エネ化の取組みが少ない 消費者には主に コストに関する情報が不足している 空き家は増加傾向 賃貸用 その他の住宅で空き家が増加傾向にある 空家のうち 約 2/3 が昭和 55 年以前に建築されたストック空家のうち 約 1/4 が管理状況としてほとんど何もしていない 今後の活用意向として 空き家のままにしておくが最も多い 空家のうち 約 1/5 は解体費用が用意できないため空家のままになっている 新設着工数は平成 21 年度まで大きく減少し 増加傾向に転じている 新規宅地供給量は減少している 長期優良住宅の新規認定は 年間 2,000 件程度と低調 長期優良住宅認定率は 戸建住宅は横ばい 共同住宅は少ない 平成 22 年から平成 27 年の人口増減は福岡地域のみ増加 共同住宅が多いのは福岡地域 高齢化率及び空家率は筑豊地域及び北九州地域で高い傾向 高齢単身世帯の持家率は筑後地域が高い 良好な景観の形成を推進するため 福岡県及び 10 市が景観計画を策定 現計画における目標 施策 取組み ( 抜粋 ) 基本目標 1. 多様なニーズに対応できる住宅市場の環境整備 既存住宅の流通促進 住宅関連事業者等と連携した既存住宅の流通促進 リフォーム リノベーションによる既存住宅の質の向上等 リフォームしやすい環境づくり 相談窓口の充実 安心してリフォーム工事を託せる事業者に関する情報提供等 適切なマンション管理の促進 マンションの計画的な維持修繕等の促進等 民間賃貸住宅ストックの有効活用 民間賃貸住宅の有効活用の促進等 基本目標 2. 低炭素社会 循環型社会に寄与し将来世代に継承できる良質な住宅ストックの形成 良質な住宅の供給促進 長期優良住宅の普及促進 既存住宅のバリアフリー化の促進等 計画的な耐震化の促進 環境に配慮した住宅の普及促進 省エネルギー性能の向上等に配慮した住宅の普及促進 県産木材等を活用した木造住宅の普及等 地域住宅産業の育成 木造住宅建設 改修の担い手の育成 地域工務店の育成 街なか居住の促進 多様な世帯の交流等につながる場所づくりや活動の促進等 取組み事例 施策目標 取り組む施策 基本目標 4. 地域での豊かな住生活を実感できる良好な居住環境づくり 郊外住宅団地の再生 地域の力を活かしたまちづくりの促進 地域定住の促進 マルチハビテーション ( 複数地域居住 ) の普及や UJI ターン者の定住促進 地域定住施策との連携 景観に配慮した美しいまちづくりの促進 住民参加の美しいまちづくり 既存住宅 住まいの健康診断による中古住宅取引支援( 福岡県 ) パンフレット等による情報提供及び住宅相談の実施( 福岡県 ) リフォーム 福岡県リフォーム推進ネットワーク協議会 による工事内容に応じた事業者の斡旋 耐震やバリアフリーアドバイザー派遣の実施( 福岡県 ) 新築住宅 ふくおか型長期優良住宅 の普及 その他 リノベーションによるまちの活性化 ( 北九州市小倉 ) 生涯あんしん住宅 におけるモデル展示 ( 福岡県 ) 住マイむなかた による安心できる住宅の支援と確保等 ( 宗像市 ) 施策展開の基本的な考え方 1 多様化する居住ニーズへの対応 2 既存住宅を円滑に流通させる環境づくり 3 住宅の質の向上 4 住宅の適切な維持管理の促進 5 空き家等の利活用の促進 6 賃貸住宅市場の活用 7 環境負荷の少ない社会づくり 8 豊かなコミュニティの形成 9 地域の特徴を生かした価値の向上 全国計画を踏まえた福岡県における主な論点整理 福岡県の地域性を考慮し 深堀り又は独自の展開を考える主な点を抽出 住宅ストック 住宅市場に関すること 将来の人口 世帯数等の動向を踏まえた 住生活のあり方について 住宅ストックに関すること < 適切な維持管理と良質な住宅の供給 > 住宅を長持ちさせる日常的な維持管理の促進について 住宅の価値を向上させるリフォーム リノベーションの促進について 耐震化 省エネ化 バリアフリー化 長期優良化などの促進について < 既存住宅ストックの活用 > 既存住宅の流通を促進する環境づくりについて 空き家の利活用の促進について ( 放置空家発生の未然防止 ) 民間賃貸住宅の有効活用について 住宅市場に関すること 家族構成や身体機能の変化などに応じた高齢者向けの住まいづくりについて 多様化する居住ニーズの受け皿としての賃貸住宅市場のあり方について 地域の人材等を生かした住生活関連サービスの充実について 居住環境に関すること 第 1 回住宅市場活用部会提出資料 住宅ストック 住宅市場に関すること 居住環境に関すること 人口減少社会において生活サービスやコミュニティが持続的に確保される地域の特徴を生かした居住環境づくりについて 住宅団地 ( 郊外戸建住宅地等 ) の再生について 地域の人材を活かした地域コミュニティ活動の担い手の確保 育成について 地域の環境や価値を維持 向上させる主体的な取組について 地域の歴史的 文化的景観の継承について 新たな視点 現行の視点を拡充
第 1 回住宅市場活用部会での主な意見 日時: 平成 27 年 9 月 7 日 ( 月 )14:00~16:00 場所: 福岡県庁 10 階北棟行政特 9 会議室 テーマ 主な意見 既存流通 既存流通シェアの目標設定がそもそもおかしいのでは 割合ではなく 流通戸数の方がよいのでは 中古を非常に担保価値を低くみる傾向 デフォルト ( 処分性を求めている ) 担保価値について 県と一緒になって考えてもいいかな ストック活用ビジネス ストック活用ビジネスをどうビジネスにするか リノベーション事業は 事業として成立するものがエリアによる サブリースがいいビジネスモデルになると思う 郊外住宅地でも賃貸だったら入りたいという方はいると思う 郊外団地の再生というものはおそらくそういう方法しかないと思う 住宅ローン 住宅ローンの問題は非常に大きい 県の支援があればありがたい ローンの問題と保障の問題を解決すると中古住宅の流通が加速できるのではないか ( 銀行 ) 中古は昔に比べると増えてきたような気がする 中古 + リフォームで借入れをされる方は非常に多くなってきた 空き家 行政が一人一人説得していくということくらいの方が 何 % とか書くよりもよっぽど実行的なのではないかと思う 施策としては ローラーで説得するようなものが必要かと思う 民間企業であればすぐに目標を立てるだろ ( 高齢者が引っ越して ) 空いた後どう処分するか ( 民間が ) 営業をかけると敬遠されるので 行政が入るとうまくいこのではないか 1
テーマ 主な意見 空き家 ( 海外では ) 空き家は積極的に解体し 公園 緑地にして都市の魅力をあげようとする事例有り 宅建業界においても 公的機関の協力のもと 一緒に空き家を減らしていくシステムが出来るとまだまだ活用できると思う 空き家の用途変更は かなりの負担が改修にかかる 家 ストックの使い方が 単なる住宅というだけではなくなってきている 空き家問題にも有効 行政全般 行政は コンパクトシティをしたいのに 市レベルでは奪い合いでばらばら 方針をだすべきでは 行政としては 2 つやることがある 都市計画的な受け皿を作ってあげる 知恵をだしてやるか 市町村 県計画の論点整理は 受動的というか 対処療法的 ブロック圏での連動性が図られるような考え方が必要では 単独居住 世帯構造の変化 多様な集合 団地再生 モデル住宅 ニーズ 単独居住が急速に出てきている 世帯の構造が崩れつつある 高齢者や賃貸など多様なものを集める方向性を出したほうがよい 民間でもそういう形でビジネスモデルをやるべきだと思っている 団地再生に関連して ( さまざま使い方を ) 特定の団地を決めて 場所をきめてやると効果的 モデル的なものとして 市町村ごとに地域産材を使って 地域の技術で建てたモデル住宅を作って商品化 入りたいところはやはり都心のマンション 郊外ではある程度特色があって打ち出してあるところには 若い方が借りたいニーズがあるのだと思う 2
テーマ 主な意見 マッチングニーズの把握によるマッチング ( 郊外の戸建て所有者が マンションに移りたい ) 賃貸住宅 新築抑制 ドイツ 泉北ニュータウンなど 賃貸でのいろいろな使い方が発明されてきている ドイツでは 新築への優遇を段階的に一切止めている 新築に対する基準を引き上げ 新築着工数が減った 省エネ改修リフォームを推進している NPO との協働 市町村は民間の非営利組織をどう使うか コラボレーション 協働というのが最大のテーマになるのではないか 小学校単位ぐらいに移住者支援なり 空家のサポートをする団体等域の中で信頼できる中間支援組織が必要な段階に来ているような気がする 消費者 消費者へ伝わるかが重要 実際やるときにどうすればいいのかというのが伝わっていない 3