情報提供資料 年 月 日作成 金利上昇と J-REIT 市場 米国では景気回復を背景に政策金利引上げについて議論が進められており その動向が世界から注目されています 一般に 米国の金利上昇は日本においても金利上昇要因となりえます 日本の金利上昇は J-REIT にとって 借入金利の上昇による利払い費用増加の影響等が生じることが考えられます ただし 一般的には景気回復局面で金利が上昇することになるため 不動産 J-REIT 市場にとっては 経済情勢の改善や企業業績回復によるオフィス需要拡大などを通じ 保有物件の価格上昇や収益力向上が期待できる局面であることが多いといえます 実際に 過去の金利と東証 REIT 指数の推移を見てみると 東証 REIT 指数は金利の上昇局面において上値が重くなる場面もありましたが その後はおおむね上昇基調となったことが分かります 足元 年 月の都心 区のオフィスビル市況は 空室率が貸し手優位とされる % を ヵ月連続で下回っているほか 賃料は ヵ月連続で上昇するなど 改善傾向が鮮明になっています また 主要都市の地価は 割超の地点で上昇を示しています 訪日外国人客数の増加によるホテル需要拡大や消費需要拡大 東京オリンピック開催に向けた鉄道 道路 ホテル等の都市整備の促進等も好材料となり J-REIT の収益力向上が期待できる環境下にあるといえます J-REIT 市場の先行きを占うには 金利動向に限定せず その背後にある経済情勢や不動産市況等についても注目していく必要があるといえます 日米 REIT 指数と 年国債利回りの推移 REIT 指数 年 月 ~ 年 月 : 月次 米国 日本. (%). 年国債利回り. 米国. 日本..... / / 7/ 9/ / / / 期間 金利上昇幅 REIT 騰落率 米国 日本 米国 ( 年半後 ) 日本 ( 年半後 ) / ~/ +.% +.9% +.% +.%.% +.% / ~/ +.% +.% +.% +.% +.% +.7% / ~9/ +.% +.% +.% +.%.%.% / ~/ +.% +.% +.% +.% +.% +.7% /7 ~/ +.%.%.% +.7% +.% +.% 平均 +.% +.% +.7% +.% +.% +.% REIT 指数は 日本は東証 REIT 指数 米国は FTSE/NAREIT エクイティ REIT 指数を使用 グラフは 年 月末を として指数化 グラフの網掛け部分は 米国の主な金利上昇期間を示しています 表は 米国の金利上昇期間における日本の金利および日米 REIT 指数の動向を示したものです REIT 騰落率の 年半後 は 各金利上昇期間開始時点とその 年半後の日米 REIT 指数の騰落率を示したものです 東京は世界 位 ~ 都市総合力ランキング ~ 森記念財団都市戦略研究所が発表した 年版 世界の都市総合力ランキング によると 東京は 年連続の 位となりました 位のロンドンは 年のオリンピック開催に向けた都市整備や文化イベントの開催 その後の長期的視点に立った都市づくりなどが評価され 年以降 年連続で 位となっています 東京は 年にオリンピックの開催を控えており 今後 都市整備のさらなる加速化が予想されます 都市の魅力向上は 訪日外国人客数の増加や日本への投資促進等を通じて 不動産 J-REIT 市場へも好影響を与えるものと期待されます 世界の都市総合力ランキング ( 年 ) ( ポイント ),, ロンドン ニューヨーク パリ 東京 シンガポール経済文化 交流環境交通 アクセス研究 開発居住 出所 : ブルームバーグおよび一般財団法人森記念財団都市戦略研究所が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来における日米 REIT 指数と 年国債利回りの推移および世界の都市総合力ランキングを示唆 保証するものではありません /
年 月 J-REIT 市場について 東証 REIT 指数 ( 配当込み ): 左軸 予想配当利回り : 右軸 東証 REIT 指数 : 左軸 // 年 月末 年 9 月末 月次騰落率 東証 REIT 指数,79.,77..% 東証 REIT 指数 ( 配当込み ),.,9..7% J-REIT 予想配当利回り.%.% - 出所 : ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記グラフは 将来における東証 REIT 指数および J-REIT の予想配当利回りの推移を示唆 保証するものではありません 先月の市場環境 月の 国内リート市場 ( 東証 REIT 指数 ( 配当込み )) は上昇しました 月初は 世界経済に対する先行き懸念などから横ばいの展開が続いたものの 中旬以降は 不動産市況の回復や投資信託を中心とした資金流入などを背景に上昇しました * グラフの期間は 年 9 月 日 ~ 年 月 日 今後の見通し 目先 世界経済に対する先行き懸念などにより 値動きの荒い場面も想定されます しかし 不動産市況は改善傾向を示していることから 中長期的には 相対的な配当利回りの高さ 物件取得や賃料上昇に伴う配当金増加期待を織り込み 底堅い展開を予想します /
年 月 ( 兆円 ) J-REIT の時価総額推移 J-REIT 市場について ( 年 9 月 日 ~ 年 月 日 ) J-REITの市場規模時価総額 兆, 億円銘柄数 銘柄 ( 年 月 日現在 ) 不動産タイプ別構成比率 /9 / /9 / 7/9 9/ /9 / /9 / J-REITと 年国債の利回り推移 (%) ( 年 9 月 日 ~ 年 月 日 ) 利回り格差 J-REIT 年国債.%.%.% /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 /9 (%) ( 年 月 日現在 ) J-REITおよび株式は配当利回り.% J-REIT 主な国内資産の利回り比較.% 株式 ( 東証一部 ).% 年国債 (%) ( 年 月 日現在 ) 7 REIT 配当利回り 年国債利回り 利回り格差.%.%.%.7%.%.%.%.%.%.%.9% 主要国 REIT と 年国債の利回り比較.% 日本米国英国豪州 出所 : ブルームバーグ 一般社団法人投資信託協会 S&P 各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 主要国 REIT の利回りで用いた指数は次のとおり 日本 : 東証 REIT 指数 米国 :FTSE/NAREIT エクイティ REIT 指数 英国 :FTSE EPRA/NAREIT UK 指数 豪州 :S&P/ASXREIT 指数 利回りは 指数構成銘柄の変更などにより 大きく変動することがあります 利回り格差は 小数第 位を四捨五入しているため REIT 配当利回りから 年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります 上記グラフは 将来における J-REIT 市場等の動向を示唆 保証するものではありません /
年 月 J-REIT 市場について J-REIT 時価総額上位 銘柄 ( 年 月 日現在 ) 順位銘柄名主なスポンサー 主な運用対象 騰落率 ヵ月 ヵ月 ヵ月 年 時価総額 予想配当利回り 日本ビルファンド投資法人三井不動産 住友生命オフィス -.7%.% -.% -.%,9 億円.7% ジャパンリアルエステイト投資法人三菱地所 三井物産オフィス.%.%.% -.% 7, 億円.% 日本リテールファンド投資法人三菱商事 ユービーエス商業施設.% -.% -.%.7%,97 億円.% 野村不動産マスターファンド投資法人野村不動産総合 - - - -,9 億円.% ユナイテッド アーバン投資法人丸紅 極東証券総合.% -.% -.% -.%, 億円.% オリックス不動産投資法人オリックス総合.7% -.% -.%.%,7 億円.% 7 日本プロロジスリート投資法人プロロジス物流 -.% -.% -.% -.%,9 億円.% 日本プライムリアルティ投資法人 東京建物 大成建設 安田不動産等 複合.% -.7% -.9% -.7%, 億円.% 9 アドバンス レジデンス投資法人伊藤忠グループ住宅.% -.% -.7%.%, 億円.% GLP 投資法人 グローバル ロジスティック プロパティーズ 物流.%.9%.% -.%, 億円.7% 出所 : ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記投資法人名は J-REIT の時価総額上位 銘柄として挙げたものであり 上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への投資を推奨するものではありません 日銀によるJ-REITの買入状況 ( 億円 ) ( 年 月 ~ 年 月 : 月次 )( 億円 ), 月間買入額 ( 左軸 ) 買入累計額 ( 右軸 ),,, ( 年 月 日現在 ) 買入予定額 ( 年末まで ),7 億円, 買入実績, 億円 / / / / / 年 月は 日現在 出所 : 日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来における日銀によるJ-REITの買入状況を示唆 保証するものではありません /
年 月 不動産市場について 都心 区 ( 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 ) オフィスビルの賃料 空室率の推移 ( 円 / 坪 ) ( 年 9 月 ~ 年 月 )(%),, 賃料 : 左軸 空室率 : 右軸, 9,, 7 9,, 7,,,, /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 /9 J-REITと都心 区オフィスビルの空室率の推移 7, 円.% (%) ( 年 9 月 ~ 年 月 ) 9 7 都心 区オフィス J-REIT( オフィス ) J-REIT.%.7%.% J-REITおよびJ-REIT( オフィス ) の空室率は 年 月までのデータを表示 /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 /9 東証 REIT 指数と都心 区オフィスビルの賃料の推移 ( 円 / 坪 ),,, 9, 賃料 : 左軸 東証 REIT 指数 : 右軸 ( 年 9 月 ~ 年 月 ) ( ポイント ),,,,,79. ポイント 7,, 7, 円, 東証 REIT 指数は 基準日である 年 月 日のデータより表示, /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 /9 出所 : ブルームバーグ 三鬼商事 一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記グラフは 将来における不動産市場の動向を示唆 保証するものではありません /
投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項 投資信託に係るリスクについて投資信託は 主として国内外の株式 公社債および不動産投資信託証券 ( リート ) などの値動きのある証券等 ( 外貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもあります ) に投資しますので ファンドの基準価額は変動します したがって 投資者の皆さまの投資元金は保証されているものではなく 基準価額の下落により 損失を被り 投資元金を大きく割り込むことがあります ファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します また 投資信託は預貯金と異なります 投資信託は 個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限 取引市場 投資対象国等が異なることから リスクの内容や性質が異なりますので お申込みの際は投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) を必ずお読みください 投資信託は 預金商品 保険商品ではなく 預金保険 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません 登録金融機関が取り扱う投資信託は 投資者保護基金の対象ではありません 投資信託の設定 運用は 投資信託委託会社が行います 投資信託に係る費用についてみずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託については ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます 直接ご負担いただく費用購入時手数料 : 上限.7%( 税抜.%) 換金時手数料 : 換金の価額の水準等により変動する場合があるため あらかじめ上限の料率等を示すことができません 信託財産留保額 : 上限.% 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ) : 上限年.%( 税抜.%) 上記は基本的な料率の状況を示したものであり 成功報酬制を採用するファンドについては 成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります 成功報酬額は基準価額の水準等により変動するため あらかじめ上限の額等を示すことができません その他の費用上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります 投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) 等でご確認ください ご注意 上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては 一般的な投資信託を想定しております 費用の料率につきましては みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち ご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております 投資信託をお申込みの際は 販売会社から投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をあらかじめ または同時にお渡しいたしますので 必ずお受け取りになり 投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容をよくお読みいただきご確認のうえ お客さまご自身が投資に関してご判断ください 商号等 / みずほ投信投資顧問株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 9 号加入協会 / 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 本資料で使用している指数について 東証 REIT 指数は 株式会社東京証券取引所 ( 東京証券取引所 ) の知的財産であり 指数の算出 指数値の公表 利用など同指数に関するすべての権利 ノウハウは 東京証券取引所が有しています FTSE は London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり ライセンス契約に基づき FTSE International Limited が使用します NAREIT はNAREITが所有する商標です Standard & Poor s S&P スタンダード& プアーズ は スタンダード & プアーズファイナンシャルサービシーズエルエルシーが所有する登録商標です 本資料のご利用にあたっての注意事項等 本資料は みずほ投信投資顧問 ( 以下 当社といいます ) が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり 投資勧誘を目的に作成されたものではありません 本資料は法令に基づく開示書類ではありません 本資料の作成にあたり 当社は情報の正確性等について細心の注意を払っておりますが その正確性 完全性を保証するものではありません 本資料に記載した当社の見通し 予測 予想 意見等 ( 以下 見通し等 ) は 本資料の作成日現在のものであり 今後予告なしに変更されることがあります また 本資料に記載した当社の見通し等は 将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません /