Microsoft PowerPoint - CSIS 【汎用】 Jリートアクティブスペシャルレポート.pptx

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さやかやぬま
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1 主なポイント最近の J リート相場動向 J リート相場は割安? オフィス市場の 2018 年問題? 供給過剰の住宅市場? 良好なファンド運用実績 Q 最近の J リート相場の推移はどのようになっていますか? 足元の J リート相場は安定的に推移していますしかしトランプ米大統領の掲げる巨額のインフラ投資などによる世界景気の拡大期待から日本株が上昇基調で推移していることと比較すると J リートは安定した配当が注目されやすいディフェンシブな側面があり出遅れています ( 図 1) 出遅れている要因の一つは米国の利上げに見られるように世界的に金利上昇圧力が高まっていることが挙げられます国債の利回りが上がるとリートと国債の利回り差が小さくなるためですしかし日本では日本銀行が長期金利を 0% に抑える政策を取っているため実際には上がっておらず今後も低位に推移することが見込まれます ( 図 2) ( 図 1)J リート相場と日本株相場の推移米国大統領選挙日本株はトランプ相場で先行 J リートは出遅れその結果 J リートと国債の利回り差は約 3% 超と縮小がみられず魅力的な水準です ( 図 3) ( 図 2) 日米 10 年国債利回りの推移 ( 図 3)J リートと日本株の配当利回り米国大統領選挙 J リートは配当の増加により利回りが拡大米国の長期金利は約 1.5% から約 2.5% 近辺に上昇日本の長期金利は 0% 近辺で横ばい ( 米大統領選挙前日 ) ( 注 )Thomson Reutersなどよりフィデリティ投信作成図 1と図 2は2016 年 8 月末 ~2017 年 3 月末図 1は期間初を100として指数化 Jリートは東証 REIT 指数日本株は東証株価指数 1 上記は過去の実績であり将来の傾向数値等を保証もしくは示唆するものではありません 7ページ目以降を必ずご確認ください

2 Q J リート相場は割安なのでしょうか? J リートはおおむね 3% 程度の利回りとなっている一方国債との利回り格差は拡大していますまた不動産市況の回復で保有物件の含み益も増大しています新しいタイプのリートの上場などから銘柄数時価総額も拡大し市場全体も成長しています過去との比較ではファンダメンタルズは大きく改善し更なる上昇が期待され割安と考えられます ( 図 4) 東証 REIT 指数と 10 年国債利回りの推移 (A) (B) (C) (D) 2013/3/ /1/ /4/ /3/31 東証 REIT 指数 ( ポイント ) 1,701 1,990 1,971 1,776 東証 REIT 指数配当利回り (%) 年国債利回り (%) 利回り差 ( 配当利回り-10 年国債利回り )(%) 年 3 月末 2015 年 1 月末 2016 年 4 月末 2016 年 12 月末含み益 ( 億円 ) -1,038 5,855 15,178 22,273 時価総額 ( 兆円 ) 銘柄数 ( 注 )Thomson Reuters よりフィデリティ投信作成グラフ期間は 2012 年 12 月 ~2017 年 3 月末今後の J リートの業績見通しは堅調に拡大基調となっています業績の拡大に伴って株価の上昇が期待されます ( 図 5) 株価と一投資口当たり利益 (EPS ) 業績の拡大に伴って株価上昇が期待される 2 ( 注 )Thomson Reuters などよりフィデリティ投信作成東証 REIT 指数ベース株価は 2012 年 12 月末 ~2017 年 3 月末期間初を 100 として指数化 EPS は 2012 年 12 月 ~2017 年 12 月 2017 年以降は予想

オフィス相場への影響は限定的と考えられます ( 図 6) 東京 23 区のオフィス新規供給面積 ( 注 ) 三幸エステートよりフィデリティ投信作成期間は 2007 年 ~2019 年 2017 年以降は予想上記は 1 フロア面積 200

3 Q 2018 年以降東京で新しいオフィスビルがたくさん竣工すると聞きましたがオフィス相場は大丈夫でしょうか? 東京 23 区の 2017 年 ~2019 年の平均新規供給面積は 2007 年 ~2016 年の過去 10 年平均とほぼ同じ規模となっています単年では変動が大きい年もありますが中期的には首都圏への人口流入などもあり安定した推移が見込まれますオフィス相場への影響は限定的と考えられます ( 図 6) 東京 23 区のオフィス新規供給面積 ( 注 ) 三幸エステートよりフィデリティ投信作成期間は 2007 年 ~2019 年 2017 年以降は予想上記は 1 フロア面積 200 坪以上の大規模ビルのデータ図 7 に見られるように東京都心 5 区の 2017 年以降の空室率は一般に賃料上昇下落の目安とされることが多い 5% を下回る水準が見込まれています ( 図 7) 東京都心 5 区のオフィス賃料と空室率の推移空室率は 5% を下回る見通し ( 注 ) 日本不動産研究所よりフィデリティ投信作成期間は 2010 年 ~2020 年 2016 年以降は予想東京都心 5 区は千代田区港区中央区新宿区渋谷区 3

4 Q 東京のアパートの空室率が上がっていると聞きましたが住宅リートは大丈夫でしょうか? J リートが組み入れている住宅は主にマンションとなっており相続税対策で着工が増え供給過剰が懸念されているアパートとは異なります ( 図 8) 図 9 に見られるように J リートが組み入れている住宅の空室率は 3% 程度となっており実質的にはフル稼働状態です 30% 台といわれる首都圏のアパート空室率とは全く異なる状況です ( 図 8)J リートが保有するマンションの例 ( 図 9)J リートが組み入れる住宅の稼働率と空室率 (%) 稼働率空室率 J リートが組み入れている住宅は実質フル稼働状態稼働率 96.7% 年 1 月 2015 年 7 月 2016 年 1 月 2016 年 7 月 2017 年 1 月 ( 注 ) 投資信託協会よりフィデリティ投信作成期間は 2015 年 1 月 ~2017 年 1 月空室率 3.3% 定期的なリノベーション ( 物件の大規模な刷新 ) や高い稼働率などを背景に住宅リートのテナント変更時の家賃は上昇する傾向が見られます ( 図 10) リート以外も含めた市場全体の賃料が右肩下がりであることに比べて J リートの保有物件は相対的に魅力が高いと考えられます ( 図 11) ( 図 10) 主要な住宅リートのテナント変更時の賃料上昇率 ( 図 11) リート以外の賃貸住宅を含む家賃指数 J リートの住宅は賃料上昇一般的な住宅は賃料下落 ( 注 ) 投資法人資料総務省よりフィデリティ投信作成左グラフの上期は 1-6 月下期は 7-12 月に決算を迎えた期右グラフは東京都区部消費者物価指数の持家の帰属家賃を除く家賃指数 2015 年を 100 とする 2013 年 1 月 ~2017 年 2 月 4

施設の整備などに加えてビザ要件の緩和や積極的な情報発信などが奏功し訪日外国人旅行者は増加傾向にあります ( 図 12) 政府は 2020 年 2030 年に向けて更に訪日外国人旅行者を増やす方針です訪日外国人旅行者の増加はホテルや旅館などの宿泊増加や日本でのショッピングなどにつながるためホテルリートや商業リートなどへの恩恵が期待されます ( 図 13) ( 図 12)

5 施設の整備などに加えてビザ要件の緩和や積極的な情報発信などが奏功し訪日外国人旅行者は増加傾向にあります ( 図 12) 政府は 2020 年 2030 年に向けて更に訪日外国人旅行者を増やす方針です訪日外国人旅行者の増加はホテルや旅館などの宿泊増加や日本でのショッピングなどにつながるためホテルリートや商業リートなどへの恩恵が期待されます ( 図 13) ( 図 12) 訪日外国人旅行者数の推移と政府目標 ( 図 13) 政府目標 ( 明日の日本を支える観光ビジョン ) 2020 年 2030 年訪日外国人旅行者数 4,000 万人 (2015 年の約 2 倍 ) 6,000 万人 (2015 年の約 3 倍 ) 訪日外国人旅行消費額 8 兆円 (2015 年の約 2 倍超 ) 15 兆円 (2015 年の約 4 倍超 ) 地方部での外国人延べ宿泊者数 7,000 万人泊 (2015 年の 3 倍弱 ) 1 億 3,000 万人泊 (2015 年の約 5 倍超 ) 外国人リピーター数 2,400 万人 (2015 年の約 2 倍 ) 3,600 万人 (2015 年の約 3 倍 ) ( 年 ) ( 注 ) 日本政府観光局 (JNTO) 国土交通省よりフィデリティ投信作成訪日外国人は2011 年 ~2016 年は実績 2020 年 2030 年は政府目標大江戸温泉リート投資法人個別銘柄のご紹介 2016 年 8 月に上場温泉温浴関連施設を主たる投資対象とするユニークなリート手ごろな価格でサービスを提供しリピーター比率が高い温泉に対する安定した需要を背景に堅調な業績拡大が期待される今後行ってみたい旅行タイプ ( 上位 10 種複数回答 ) 大江戸温泉物語レオマリゾート ( 香川県 ) 大江戸温泉物語あわら ( 福井県 ) ( 注 ) 大江戸温泉リート投資法人資料日本交通公社などよりフィデリティ投信作成上記は参考のために掲載しています個別銘柄の推奨もしくはフィデリティの投資判断やファンドでの保有を示唆保証するものではありません 5

6 良好なファンド運用実績フィデリティ J リートアクティブファンドの運用実績純資産総額 ( 右軸 ) 累積投資額 ( 左軸 ) ( 円 ) 基準価額 ( 左軸 ) ご参考 ( 東証 REIT 指数左軸 ) 22,000 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10, 年 12 月 13 年 12 月 14 年 12 月 15 年 12 月 16 年 12 月 ( 億円 ) 累積リターン 2017 年 3 月末直近 1カ月 3カ月 6カ月 1 年 3 年設定来累積投資額 -2.0% -3.1% -0.8% -1.8% 40.5% 107.5% 実績配当利回り 2017 年 2 月末ファンド 3.91% ご参考 ( 東証 REIT 指数 ) -2.0% -3.3% -0.9% -3.0% 34.2% 97.3% 収益分配金 ( 過去 5 期分および設定来累計額 )(1 万口当たり / 税引前 ) 第 47 期 (16 年 11 月 ) 第 48 期 (16 年 12 月 ) 第 49 期 (17 年 1 月 ) 第 50 期 (17 年 2 月 ) 第 51 期 (17 年 3 月 ) 設定来累計額 180 円 180 円 180 円 180 円 180 円 7,690 円 ( 注 ) 各種資料よりフィデリティ投信作成 2012 年 12 月 14 日 ( ファンド設定日 )~2017 年 3 月 31 日基準価額は運用管理費用 ( 後述の運用管理費用 ( 信託報酬 ) 参照 ) 控除後のものです累積リターンはファンド設定時に 10,000 円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額ですただし購入時手数料および収益分配金にかかる税金は考慮していません東証 REIT 指数は期間初をとして指数化東証 REIT 指数は当ファンドのベンチマークではありません参考のために記載しています実績配当利回りはマザーファンドベース実績配当利回りは組入銘柄の実績配当利回りを現金等を除いた保有資産の比率で加重平均したものですデータは記載時点の利回り ( 運用管理費用等控除前 ) であり当ファンドの将来の分配金等を保証もしくは示唆するものではありません運用実績および分配金はフィデリティ J リートアクティブファンドのものであり 2016 年 9 月 27 日設定のフィデリティ J リートアクティブファンド ( 資産成長型 ) の運用実績と分配金ではありませんフィデリティ J リートマザーファンドファンドの騰落率と J リートファンドにおけるランキング (2016 年 12 月末時点 ) 過去 1 年間過去 3 年間過去 5 年間設定来 (2011 年 11 月末から ) 11.71% 43.27% % % 4 位 ( 全 89 ファンド中 ) 2 位 ( 全 70 ファンド中 ) 1 位 ( 全 46 ファンド中 ) 1 位 ( 全 46 ファンド中 ) ( 注 ) Lipper For Investment Management よりフィデリティ投信作成 Lipper Global 分類の不動産業日本 ( 除く通貨選択型 ) における競合ファンドのトータルリターンを元に作成フィデリティ J リートアクティブファンド ( ファンド ) のリターンはファンドが投資するフィデリティ J リートマザーファンドのリターンから税金考慮後の実質的な信託報酬 ( 税抜年率 0.994%) を控除してフィデリティ投信が計算設定来のリターンはフィデリティ J リートマザーファンドの設定日 (2011 年 11 月 14 日 ) 後の最初の月末を基点として計算 Lipper For Investment Management の情報はトムソンロイターグループのリッパーより取得しております上記は過去の実績であり将来の動向数値等を保証もしくは示唆するものではありません 6

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