第 1 章 不動産の売却を検討されるお客様へ いらっしゃいませ! 初めての方も安心して お任せください 初めてだから 不安だわ PROFILE 夫 60 歳妻 65 歳 戸建てからマンションに買い換え検討中 子供も独立したし 広すぎるこの家は 売却しようか 売却までの流れ 物件調査 価格査定 媒介契約の締結と書面の交付 物件状況等報告書 設備表記入 売却予定不動産の物件調査を行い 価格を査定し提示します ご売却を決断されたら 宅地建物取引業者と媒介契約を締結して頂きます 売却不動産の状況がどのような状態であるかを 物件状況等報告書と設備表に記入して頂きます 売買相手の探索と交渉 売買契約の締結と書面の交付 決済 引渡し 登録 宅地建物取引業者間のコンピュータネットワークである指定流通機構に 売却不動産の情報を登録し 広く売却情報を発信します 売主様と買主様で価格や条件で合意にいたれば 売買契約手続等を行います 決済当日は 代金のお支払い 所有権移転登記等のために必要書類の交付 玄関の鍵等をお渡しして頂きます 第 Ⅰ 章不動産の売却を検討されるお客様へ 01
では 不動産を売却するには具体的にどのようなことをすれば良いのですか? CHECK1 媒介契約の締結 媒介契約の締結に際して 売却の希望条件 ( 売却希望価格 売却希望時期 引渡希望時期等 ) や売却の理由 等の確認と ご本人確認 権利証の有無および内容の確認 ( または登記識別情報の有無の確認 ) 建物状況 調査のあっせんの有無の確認等をさせていただきます 媒介契約とは 不動産の売却の媒介契約とは 宅地建物取引業者が不動産を売却しようとする者との間で締結する契約で 宅地建物取引業者が不動産売買契約の当事者の間に立って 売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容とします なお 媒介契約には 1 専属専任媒介契約 2 専任媒介契約 3 一般媒介契約の3 種類がありお客様に選択していただきます POINT 専属専任媒介契約 依頼者は 依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません また 依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者 ( 自ら発見した相手方もふくむ ) と売買または交換の契約を締結することができません 依頼を受けた宅建業者は 売物件情報を指定流通機構 ( レインズ ) に 5 営業日以内に登録し 1 週間に一度以上文書等で販売状況を報告します 専任媒介契約 依頼者は 依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません 依頼を受けた宅建業者は 売物件情報を指定流通機構 ( レインズ ) に 7 営業日以内に登録し 2 週間に一度以上文書等で販売状況を報告します 一般媒介契約 依頼者は 複数の宅建業者に重ねて依頼することができ 他の宅建業者の名称と所在地を 依頼した宅建業者に通知する義務がある 明示型 と 通知しなくてよい 非明示型 の 2 種類があります 依頼を受けた宅建業者には 売物件情報の指定流通機構 ( レインズ ) への登録義務と 依頼者に対する販売状況の報告義務はありません よく ご検討下さい 第 Ⅰ 章不動産の売却を検討されるお客様へ 02
CHECK2 物件状況等報告書 設備表の記入 物件状況等報告書 売主様が知っている物件の状況等がどのような状態であるか 買主様に引渡す設備がどのような状態であるか またはどのような状態で引渡すかを 売主様が記入し 買主様にご説明いただく書類です 物件状況等報告書 設備表 は 土地建物 土地用と区分所有建物用の各 2 種類があります 設備表 記載内容は 不動産取引の透明性や取引の安全を高めるため 買主様だけでなく 購入検討のお客様にも参考情報として提供させていただきますので 媒介契約締結後すみやかに 売主様ご自身でご記入くださるようお願いいたします CHECK3 境界標の有無の確認 売主様は 買主様に対し 残代金支払日までに 現地にて 境界標を指示して境界を明示することになっていますの で 土地または土地建物を売却する場合は 境界標の有無 をご確認ください 境界標がない場合 売主様は 原則と して境界標を設置して境界を明示することが必要ですの で 境界標の設置を売主様より資格ある者 ( 土地家屋調査 士など ) にご依頼いただきます 境界等の確認の結果 屋根やひさし フェンス 塀 樹木等の隣地への越境 または隣地からの越境が判明する場合があります 第 Ⅰ 章不動産の売却を検討されるお客様へ 03
CHECK4 売買契約の直前に行う準備 売買契約締結に際し 売主様に下記書類をご用意いただきます 土地 建物登記済証 ( 権利証 ) または登記識別情報 実印 ( 共有の場合各々 ) 印鑑証明書 (3 ヵ月以内発行のもの ) 固定資産税 都市計画税納税通知書 パンフレット 管理規約 管理組合総会議事録等 ( マンション等の場合 ) 確認済証 ( 建築確認通知書 ) 検査済証 測量図 建物図面 建築協定書等 物件状況等報告書 ( 媒介契約時に記載した内容と相違があるかご確認ください 相違がある場合は 改めて記載していただくことになります ) 設備表 ( 媒介契約時に記載した内容と相違があるかご確認ください 相違がある場合は 改めて記載していただくことになります ) 売買契約書貼付印紙 または印紙代 仲介手数料 ( 半額 ) 売買契約の締結に際し ご本人 ( 共有者を含む ) が出席できない場合 ご本人の委任状と印鑑証明書が必要になります また 担当者より売主様へ売却の意思確認をさせていただきます なお 各必要書類については 担当者にご確認ください 住宅ローンの借入れを売主様がしている場合 売主様は借入金を繰上げ返済 ( 一括返済 ) して 買主様に所有権を移転 する時期までに抵当権等の抹消をする必要があります 繰上げ返済をする場合 返済方法 抵当権抹消書類の受領方 法等について 取扱い金融機関の担当者と打合せを行うようお願いいたします CHECK5 売買契約の締結 売主様と買主様との間で 価格やその他条件に関し合意にいたれば 売買契約手続等を行います 売買契約の締結に先立ち 買主様に重要事項説明書を用いて重要事項説明を行いますが 売主様にも取引条件等をご確認いただくため 重要事項説明をいたします 売買契約書の内容は 宅地建物取引業者が 売主様 買主様に対し ご説明いたします なお 物件状況等報告書 設備表については 売主様より買主様にご説明いただきます 売買契約が締結されたら 売主様は買主様から手付金を受け取ることになります また 売主様からは媒介契約に基づき 宅地建物取引業者に媒介報酬 ( 仲介手数料 ) の半額をお支払いいただきます 第 Ⅰ 章不動産の売却を検討されるお客様へ 04
CHECK6 売却完了 決済当日は 買主様からは売主様へ残代金のお支払いがあります 一方 売主様からは買主様に対し 所有権移転登記等のために必要書類の交付 及び売却不動産が建物の場合は玄関の鍵等をお渡ししていただきます また 固定資産税等の諸費用の清算も行います なお 売主様からは媒介契約に基づき 宅地建物取引業者に媒介報酬 ( 仲介手数料 ) の残りの半額をお支払いいただきます 各お手続きに際し お客様から 税務相談 法律相談 不動産鑑定評価 測量 境界標設置 表示に関する登記に関する権利調査等 登記 住宅性能評価 土壌汚染の詳細調査 リフォームというようなご相談もございます 状況に応じて専門家や専門業者に依頼することがありますので ご相談下さい 第 Ⅰ 章不動産の売却を検討されるお客様へ 05