ができたとしよう この 場 合 世 帯 数 要 因 は 東 京 での 増 加 と 秋 田 での 減 少 で 相 殺 されるためゼロと 考 える 同 時 に 住 居 を 必 要 としている 人 が 秋 田 県 に 引 っ 越 してその 住 宅 を 建 替 えた 場 合 には 建 替 え 要 因 として

みずほインサイト 日 本 経 済 216 年 1 月 4 日 今 後 の 住 宅 市 場 をどうみるか?1 住 宅 着 工 は22 年 代 に 6 万 戸 台 へ 経 済 調 査 部 エコノミスト 多 田 出 健 太 3-3591-1283 kenta.tadaide@mizuho-ri.co.jp 世 帯 数 建 替 え ミスマッチの3 要 因 から 住 宅 着 工 戸 数 の 長 期 予 測 を 行 った メインシナリオでは 213~18 年 が 年 間 84 万 戸 その 後 の1 年 間 は 概 ね 年 間 63 万 戸 となる 見 通 し サブシナリオとして 総 人 口 の 下 振 れ 上 振 れケースを 推 計 すると 219~28 年 の1 年 間 に 着 工 は それぞれ 年 間 55 万 戸 72 万 戸 となり メインシナリオから7~8 万 戸 程 度 上 下 に 振 れる なお 住 宅 残 存 率 を 低 めに 推 計 ( 建 替 え 需 要 の 増 加 )すると 219~28 年 の 着 工 は 最 大 で1 年 間 に 年 間 9 万 戸 まで 上 振 れるが 一 方 で 空 き 家 が 著 しく 増 加 することになる 1.はじめに 近 年 の 住 宅 着 工 戸 数 をみると 昨 年 の 消 費 税 率 引 き 上 げの 影 響 を 受 けて 振 れが 大 きくなっているほ か 215 年 1 月 の 相 続 税 改 正 も 貸 家 の 着 工 に 影 響 を 及 ぼしている 先 行 きについても 消 費 税 率 の 再 引 き 上 げ(217 年 4 月 )を 前 にした 駆 け 込 み 需 要 とその 後 の 反 動 から 変 動 が 増 幅 すると 予 想 される こ のように 税 制 の 影 響 で 住 宅 着 工 の 実 力 が 見 えにくい 状 況 が 続 くが 今 後 の 住 宅 市 場 を 展 望 する 上 では 潜 在 的 な 需 要 を 把 握 することが 不 可 欠 である 本 稿 では 住 宅 市 場 の 先 行 きに 関 する 分 析 の 第 一 弾 として 今 後 2 年 程 度 の 新 設 住 宅 着 工 の 長 期 予 測 を 行 う 2. 住 宅 着 工 の 長 期 予 測 (1) 住 宅 着 工 推 計 の 枠 組 み ある 時 期 の 住 宅 着 工 戸 数 は 1 前 期 からの 世 帯 数 の 変 化 ( 世 帯 数 要 因 )と 老 朽 化 などに 伴 う2 住 宅 ストックの 調 整 に 分 けて 考 えることができる さらに 住 宅 ストックの 調 整 は 取 り 壊 して 建 替 えら れる 場 合 ( 建 替 え 要 因 )と 住 宅 ストックと 居 住 ニーズとの 不 一 致 によって 新 たな 建 物 を 建 てる 場 合 (ミスマッチ 要 因 )の2つに 分 類 できる したがって 住 宅 着 工 戸 数 は(a) 世 帯 数 要 因 (b) 建 替 え 要 因 (c)ミスマッチ 要 因 の3つに 分 けられる( 次 ページ 図 表 1) 潜 在 的 な 需 要 を 考 えるにあたって は 人 口 動 態 すなわち 世 帯 数 要 因 の 影 響 が 強 く 意 識 されることが 多 いが 建 替 え 要 因 やミスマッチ 要 因 も 少 なからず 影 響 を 与 える 実 際 後 述 するように 今 後 の 住 宅 着 工 の 大 半 は 建 替 え 要 因 やミスマ ッチ 要 因 に 起 因 したものへと 変 わっていく 見 込 みである それぞれの 要 因 を 具 体 的 にみる 上 で 既 存 の 空 き 家 に 転 居 する 世 帯 はないと 仮 定 し 東 京 都 にいる 人 が 実 家 を 出 て 新 たに 住 居 を 必 要 としている 状 況 を 考 えよう この 人 が 東 京 都 に 新 築 住 宅 を 建 てた 場 合 着 工 は 世 帯 数 要 因 としてカウントする 同 じ 状 況 で 今 度 は 秋 田 県 で 高 齢 者 世 帯 の 住 宅 に 空 き 1

ができたとしよう この 場 合 世 帯 数 要 因 は 東 京 での 増 加 と 秋 田 での 減 少 で 相 殺 されるためゼロと 考 える 同 時 に 住 居 を 必 要 としている 人 が 秋 田 県 に 引 っ 越 してその 住 宅 を 建 替 えた 場 合 には 建 替 え 要 因 としてカウントする 一 方 秋 田 県 に 引 っ 越 すのが 難 しく 東 京 都 で 住 宅 を 建 築 した 場 合 にはミスマ ッチ 要 因 としてカウントする この 時 秋 田 県 の 住 宅 は 空 き 家 となる また 仮 に 秋 田 県 ではなく 東 京 都 で 住 宅 に 空 きが 出 た 場 合 でも その 住 宅 がワンルームの 間 取 りで 住 宅 を 必 要 としている 人 が2LDK を 望 むのであれば ワンルームの 住 宅 は 空 き 家 となり 新 たに2LDKの 住 宅 が 建 築 されることになる このように 住 宅 ストックが 住 宅 需 要 を 満 たしていても 需 要 と 供 給 の 不 一 致 から 生 じるミスマッチ 要 因 は 空 き 家 の 増 加 をもたらすことになる( 実 際 には 除 却 される 分 を 考 慮 する 必 要 がある) (2) 世 帯 数 の 変 化 個 々の 要 因 の 推 計 方 法 についてみていこう 世 帯 数 は 世 帯 人 員 ( 人 口 )と1 世 帯 当 たり 人 員 によって 決 まる 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 ( 以 下 社 人 研 )の 将 来 推 計 人 口 ( 平 成 24 年 1 月 推 計 )による と 日 本 の 人 口 は 平 成 22(21) 年 国 勢 調 査 における1 億 2,86 万 人 から 22 年 に1 億 2,41 万 人 23 年 には1 億 1,662 万 人 になると 推 計 されている(ただし 出 生 中 位 ( 死 亡 中 位 ) 推 計 による) 平 成 27 年 国 勢 調 査 の 結 果 は 来 年 まで 待 たなければならないため 総 務 省 人 口 推 計 によって 足 元 の 状 況 を 確 認 すると 215 年 1 月 1 日 現 在 ( 概 算 値 )の 総 人 口 は1 億 2,69 万 人 となっている 社 人 研 の 予 測 をやや 上 回 っているものの 人 口 が 減 少 していることは 確 認 できる 一 方 社 人 研 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 (213 年 1 月 推 計 )によれば 単 独 世 帯 の 増 加 に 伴 い 人 口 が 減 少 するなかでも 世 帯 総 数 は21 年 の5,184 万 世 帯 から 増 加 し 219 年 の5,37 万 世 帯 でピークを 迎 え る( 図 表 2) 単 独 世 帯 は23 年 まで 増 加 が 続 くと 予 測 されているが 核 家 族 世 帯 の 減 少 を 受 け 世 帯 総 数 は235 年 にかけてペースを 速 めながら 減 少 していく 見 通 しとなっている こうしたことから 世 帯 数 要 因 による 着 工 は28~13 年 の5 万 戸 から214~18 年 に 年 間 11 万 戸 へと 減 少 し 219~23 年 以 降 は これまでとは 逆 に 着 工 を 抑 制 する 要 因 となる 図 表 1 住 宅 着 工 推 計 の 枠 組 み 図 表 2 世 帯 数 の 見 通 し ( 万 世 帯 ) 5,5 世 帯 数 変 化 世 帯 数 要 因 5, 住 宅 着 工 住 宅 ストック 調 整 建 替 え 要 因 基 礎 的 需 要 4,5 4, 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 (213 年 1 月 推 計 )よって 延 長 ミスマッチ 要 因 3,5 ( 資 料 )みずほ 総 合 研 究 所 3, 85 9 95 2 5 1 15 2 25 3 35 ( 注 )5 年 ごとのデータは 線 形 補 完 で 各 年 の 値 を 算 出 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 より みずほ 総 合 研 究 所 作 成 2

(3) 建 替 え 要 因 次 に 住 宅 ストックの 調 整 について 考 える 建 築 されてから 時 間 が 経 てば 住 宅 は 老 朽 化 などに 伴 い 建 替 える 必 要 が 生 じる 例 えば 198 年 代 に 建 てられた 居 住 世 帯 のある 木 造 住 宅 は 築 後 3~12 年 ( 平 均 7.5 年 ) 経 過 した 時 点 では699 万 戸 あったが その5 年 後 に 残 存 していたのは681 万 戸 であった 両 者 の 差 である18 万 戸 は この 間 に 建 替 えられたか 空 き 家 となったか 除 却 1 されたことになる ここでは 木 造 非 木 造 別 に 経 過 年 数 毎 の 残 存 率 を 算 出 し 残 存 率 が 過 去 15 年 間 のトレンドで 低 下 していくと 仮 定 して 将 来 の 残 存 戸 数 を 求 めた( 図 表 3 図 表 4) 残 存 戸 数 の 前 期 からの 減 少 分 はストック 調 整 によ る 着 工 戸 数 となるため そこからミスマッチ 要 因 ( 次 項 参 照 )を 控 除 したものが 建 替 え 要 因 となる 当 期 の 建 替 え 要 因 =( 前 期 の 残 存 戸 数 - 当 期 の 残 存 戸 数 )-ミスマッチ 要 因 建 替 え 要 因 に 関 しては 26 年 に 制 定 された 住 生 活 基 本 法 において 住 宅 政 策 が 量 から 質 へと 転 換 が 図 られ 29 年 6 月 に 長 期 優 良 住 宅 普 及 促 進 法 が 施 行 されたことが 注 目 される 質 の 高 い 住 宅 ストックを 形 成 し 適 切 な 管 理 維 持 補 修 を 継 続 的 に 行 い 超 長 期 にわたって 住 宅 を 利 用 する 方 針 が 掲 げられたため 211 年 以 降 の 物 件 については 233 年 まで 建 替 えは 行 われないとして 計 算 し た そのため 建 替 え 需 要 は 過 少 に 推 計 されている 可 能 性 がある なお 過 去 の 建 替 え 要 因 について も 上 記 と 同 様 の 方 法 で 求 めるのが 望 ましいが 残 存 率 のデータを 十 分 に 遡 ることが 難 しい 一 方 で 世 帯 数 や 空 き 家 数 の 変 化 は 正 確 に 把 握 できることから 過 去 分 については 世 帯 数 要 因 とミスマッチ 要 因 では 説 明 できない 部 分 を 建 替 え 要 因 とみなした (4)ミスマッチ 要 因 ミスマッチ 要 因 は 空 き 家 の 増 減 として 表 れるため 過 去 の 実 績 については 総 務 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 から 空 き 家 数 の 前 期 差 を 計 算 すれば 良 い 一 方 将 来 分 の 推 計 については 総 住 宅 数 と 居 住 世 帯 の 差 として 求 められる ここで 総 住 宅 数 は 前 期 の 総 住 宅 数 に 住 宅 着 工 を 加 え 除 却 戸 数 を 引 い 図 表 3 住 宅 残 存 率 ( 木 造 ) 図 表 4 住 宅 残 存 率 ( 非 木 造 ) (%) 1 8 6 6 年 代 の 建 築 7 年 代 の 建 築 8 年 代 の 建 築 9 年 代 の 建 築 (%) 1 8 6 2 2 6 年 代 の 建 築 7 年 代 の 建 築 8 年 代 の 建 築 9 年 代 の 建 築 3~12 年 8~17 年 13~22 年 18~27 年 23~32 年 28~37 年 33~42 年 38~47 年 43~52 年 3~12 年 8~17 年 13~22 年 18~27 年 23~32 年 28~37 年 33~42 年 38~47 年 43~52 年 ( 経 過 年 数 ) ( 経 過 年 数 ) ( 注 ) 築 年 数 が3~12 年 の 残 存 率 を1とした 場 合 の 経 過 年 数 毎 の 残 存 率 ( 資 料 ) 総 務 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 より みずほ 総 合 研 究 所 作 成 ( 注 ) 築 年 数 が3~12 年 の 残 存 率 を1とした 場 合 の 経 過 年 数 毎 の 残 存 率 ( 資 料 ) 総 務 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 より みずほ 総 合 研 究 所 作 成 3

たものとして 計 算 出 来 る 総 住 宅 数 = 前 期 の 総 住 宅 数 + 当 期 の 住 宅 着 工 戸 数 - 除 却 戸 数 着 工 戸 数 は 世 帯 数 変 化 と 住 宅 ストック 要 因 で 算 出 し 除 却 戸 数 は 除 却 率 (( 着 工 - ストック 数 )/ 前 期 ストック)の 過 去 1 年 平 均 が 今 後 も 続 くと 仮 定 して 求 めた また 居 住 世 帯 のある 住 宅 は 概 ね 世 帯 数 と 一 致 するため 将 来 の 居 住 世 帯 については 世 帯 数 と 同 一 とした こうして 求 めた 空 き 家 数 の 増 減 が 将 来 のミスマッチ 要 因 による 着 工 戸 数 となる ミスマッチ 要 因 による 着 工 は 若 干 振 れが 大 きくトレンドが 読 みにくいが 過 去 年 と 比 べて 着 工 に 占 めるミスマッチ 要 因 の 割 合 が 高 まることは 間 違 いなさそうだ 過 去 年 平 均 は 12.8%だったが 今 後 2 年 平 均 は 57.7%まで 上 昇 し 224 年 以 降 は 65% 以 上 をミスマッチ 要 因 が 占 めることになる( 図 表 5) (5) 新 設 住 宅 着 工 予 測 上 記 3つの 要 因 を 足 し 合 わせると 将 来 の 住 宅 着 工 戸 数 が 求 まる 世 帯 数 要 因 に 建 替 え 要 因 を 加 えた ものを 新 設 住 宅 の 基 礎 的 需 要 とすると 過 去 においては 基 礎 的 需 要 に 起 因 するものが 着 工 戸 数 の 大 部 分 を 占 めていた( 図 表 6) しかし 22 年 以 降 は 世 帯 数 が 減 少 することに 伴 い 基 礎 的 需 要 は 大 きく 減 少 していく 一 方 で 高 齢 化 が 進 展 する 中 地 方 から 大 都 市 圏 への 人 口 流 入 が 続 くことで 住 宅 着 工 に 占 めるミスマッチ 要 因 は 拡 大 していくことになる 具 体 的 にみると 214~18 年 の 新 設 住 宅 着 工 は 年 間 84 万 戸 となり 28~13 年 の 86 万 戸 からほぼ 横 ばいとなりそうだ だが 22 年 から 世 帯 数 の 減 少 が 始 まることにより 219~23 年 以 降 は 新 設 住 宅 着 工 が 大 幅 に 減 少 する 見 通 しである 219~28 年 の 1 年 間 は 概 ね 年 間 6 万 戸 台 前 半 で 推 移 し 229 ~33 年 には 3 万 戸 台 前 半 まで 一 段 と 減 少 すると 予 測 される なお このシナリオの 下 では 空 き 家 数 が 213 年 の 82 万 戸 から 233 年 には 1,495 万 戸 に 達 し 同 じ 期 間 に 空 き 家 率 は 13.5%から 23.1% へ 上 昇 する 図 表 5 ミスマッチ 要 因 の 割 合 図 表 6 住 宅 着 工 予 測 (メインシナリオ) ( 万 戸 / 年 ) 5 45 35 3 25 2 15 1 ミスマッチ 要 因 構 成 比 予 測 (%) 8 7 6 5 3 2 ( 万 戸 / 年 ) 18 16 1 12 1 8 6 ミスマッチ 要 因 基 礎 的 需 要 新 設 住 宅 着 工 予 測 5 1 2 78 83 88 93 98 3 8 13 18 23 28 33 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 より みずほ 総 合 研 究 所 作 成 78 83 88 93 98 3 8 13 18 23 28 33 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 より みずほ 総 合 研 究 所 作 成 4

3.ケース 分 けによる 住 宅 着 工 のサブシナリオ 以 上 が 住 宅 着 工 のメインシナリオだが 様 々な 前 提 を 置 いていることから 将 来 の 予 測 は 幅 を 持 って みる 必 要 がある ここでは 前 提 をいくつか 変 更 したサブシナリオについてシミュレーションしてみ たい 本 稿 のメインシナリオに 用 いた 世 帯 数 の 見 通 しは 社 人 研 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 (213 年 1 月 推 計 ) である 世 帯 数 の 将 来 推 計 では 総 人 口 は 一 般 世 帯 人 員 と 施 設 等 の 世 帯 人 員 2 に 分 けられ 一 般 世 帯 人 員 を 平 均 世 帯 人 員 で 除 したものが 一 般 世 帯 数 となっている 推 計 の 前 提 となる 総 人 口 は 日 本 の 将 来 推 計 人 口 ( 平 成 24 年 1 月 推 計 )の 出 生 中 位 ( 死 亡 中 位 ) 推 計 が 用 いられており ここでは 将 来 の 総 人 口 が 最 小 となる 出 生 低 位 ( 死 亡 高 位 )と 最 大 となる 出 生 高 位 ( 死 亡 低 位 )のケースを 考 える( 図 表 7) な お 総 人 口 に 占 める 一 般 世 帯 人 員 の 割 合 と 平 均 世 帯 人 員 については 出 生 中 位 ( 死 亡 中 位 ) 推 計 と 同 じ とする 出 生 低 位 ( 死 亡 高 位 )で 推 計 された 総 人 口 は 出 生 中 位 ( 死 亡 中 位 ) 推 計 と 比 べて22 年 が172 万 人 23 年 が344 万 人 一 般 世 帯 数 はそれぞれ79 万 世 帯 153 万 世 帯 減 少 する この 世 帯 数 見 通 しを 用 いて 住 宅 着 工 を 予 測 すると 214~18 年 は 年 間 74 万 戸 となり メインシナリオから1 万 戸 縮 小 する( 図 表 8) 219~28 年 の1 年 間 は 年 間 55 万 戸 229~33 年 には24 万 戸 となり メインシナリオから 年 間 7~8 万 戸 下 振 れする 結 果 となる 出 生 高 位 ( 死 亡 低 位 )で 推 計 された 総 人 口 は 出 生 中 位 ( 死 亡 中 位 ) 推 計 と 比 べて22 年 が169 万 人 23 年 が36 万 人 一 般 世 帯 数 はそれぞれ66 万 世 帯 156 万 世 帯 増 加 する この 世 帯 数 見 通 しを 用 いる と 214~18 年 は 年 間 9 万 戸 となり メインシナリオと 比 べて6 万 戸 拡 大 する 219~28 年 の1 年 間 は 年 間 72 万 戸 229~33 年 には38 万 戸 となり メインシナリオから 年 間 7~8 万 戸 程 度 上 振 れする 結 果 と なる 最 後 に 出 生 高 位 ( 死 亡 低 位 )の 世 帯 数 見 通 しを 用 いた 上 で 住 宅 残 存 率 を 低 めに 推 計 し より 多 く 図 表 7 シナリオ 別 世 帯 数 見 通 し 図 表 8 シナリオ 別 住 宅 着 工 予 測 (1 世 帯 ) 55, 54, 53, 52, 51, 5, 49, 出 生 中 位 ( 死 亡 中 位 ) 48, 出 生 低 位 ( 死 亡 高 位 ) 47, 出 生 高 位 ( 死 亡 低 位 ) 46, 45, 21 215 22 225 23 235 ( 資 料 ) 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 より みずほ 総 合 研 究 所 作 成 ( 万 戸 / 年 ) 18 16 1 12 1 8 メインシナリオ 6 世 帯 数 少 ない 世 帯 数 多 い 2 世 帯 数 多 い+ 残 存 率 低 い 78 83 88 93 98 3 8 13 18 23 28 33 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 より みずほ 総 合 研 究 所 作 成 5

の 建 替 えが 必 要 になる( 住 宅 需 要 が 一 段 と 増 加 する)ケースを 示 す メインシナリオでは 木 造 非 木 造 別 の 残 存 率 が 過 去 15 年 間 のトレンドで 低 下 していくと 仮 定 したが 2 年 代 に 入 ってから 住 宅 の 建 替 えが 低 迷 し 残 存 率 の 低 下 が 緩 やかになった 住 宅 寿 命 が 長 期 化 していることもあるが 所 得 の 伸 び 悩 みやリーマンショックによる 景 気 後 退 なども 影 響 して 建 替 えが 先 送 りされた 可 能 性 がある 各 年 代 の 建 築 において 木 造 非 木 造 別 の 残 存 率 が 経 過 年 数 の 全 期 間 におけるトレンド 3 で 低 下 して いくと 仮 定 すると 将 来 の 残 存 戸 数 が 減 少 し その 分 建 替 え 需 要 が 増 加 することになる この 場 合 214~18 年 の 着 工 は 年 間 124 万 戸 219~28 年 の1 年 間 は 年 間 88 万 戸 229~33 年 には54 万 戸 となり メインシナリオから 大 幅 に 上 振 れする 特 に 214~18 年 の 大 幅 増 が 目 立 つが これは6 年 代 ~8 年 代 に 建 築 された 大 量 の 木 造 住 宅 が 建 替 えられることになるためである 6 年 代 の 住 宅 は 築 5 年 以 上 が 経 過 していることなどから 膨 大 な 建 替 え 需 要 が 顕 在 化 しても 不 思 議 ではないが 問 題 はミスマッチ 要 因 つまり 空 き 家 が 著 しく 増 加 することである この 規 模 での 着 工 が 行 われた 場 合 除 却 率 を 高 めなければ233 年 の 空 き 家 数 は1,874 万 戸 となり 空 き 家 率 は26.7%まで 上 昇 することになる こうした 空 き 家 の 詳 しい 状 況 や 問 題 点 については 住 宅 市 場 の 先 行 きに 関 する 分 析 の 第 二 弾 として 議 論 する 1 取 り 壊 した 後 に 新 たに 住 宅 が 建 築 された 場 合 は 含 まず 取 り 壊 して 更 地 とされたり ほかの 用 途 に 転 換 された 場 合 のみの 戸 数 2 施 設 等 の 世 帯 人 員 とは 寮 寄 宿 舎 の 学 生 病 院 療 養 所 の 入 院 者 老 人 ホームの 入 所 者 などである 3 例 えば 6 年 代 に 建 てられた 住 宅 であれば 196 年 から 213 年 までのトレンドで 残 存 率 が 低 下 していくと 仮 定 した 一 方 メインシナリオでは いずれの 年 代 の 住 宅 も 直 近 15 年 間 のトレンドで 残 存 率 が 低 下 していくと 仮 定 した < 参 考 文 献 > 竹 内 一 雅 (2) 住 宅 需 要 の 長 期 予 測 世 帯 数 減 少 により 住 宅 需 要 鈍 化 へ ニッセイ 基 礎 REPORT ニッセイ 基 礎 研 究 所 2 年 9 月 当 レポートは 情 報 提 供 のみを 目 的 として 作 成 されたものであり 商 品 の 勧 誘 を 目 的 としたものではありません 本 資 料 は 当 社 が 信 頼 できると 判 断 した 各 種 データに 基 づき 作 成 されておりますが その 正 確 性 確 実 性 を 保 証 するものではありません また 本 資 料 に 記 載 された 内 容 は 予 告 なしに 変 更 されることもあります 6