Investment Market Update Japan Q2 214 活 況 な 第 1 四 半 期 に 比 べ 静 かな 3 か 月 16 July 214 Contents 取 引 額 2 セクター 種 別 2 投 資 家 種 別 2 資 金 の 出 所 3 主 要 取 引 3 見 通 し 4 214 年 第 2 四 半 期 の 商 業 不 動 産 取 引 額 ( 住 宅 ホテルを 除 く)は 前 期 の 1 兆 3,33 億 円 から 48% 減 の 6,995 億 円 となった( 図 1) この 大 幅 下 落 は 第 1 四 半 期 の 取 引 額 が 非 常 に 高 かったことが 主 な 要 因 である 第 1 四 半 期 は 年 度 末 要 因 1, 億 円 を 超 える 幾 つかの 超 大 型 取 引 が 取 引 額 を 押 し 上 げた 今 期 の 落 ち 込 みは 取 得 競 争 の 激 化 もまた 要 因 であり 市 場 には 引 き 続 き 投 資 対 象 物 件 が 限 られていることから 投 資 家 がうまく 資 金 を 投 下 できない 状 況 を 作 り 出 した また 最 大 の 買 い 手 である J REIT による 増 資 も 前 年 に 比 べ 38% 減 少 したことから 今 期 の J REIT による 取 得 額 も 減 少 した J REIT にとっ て 公 募 増 資 と 投 資 法 人 債 発 行 が 物 件 取 得 の 原 資 である 今 期 最 も 注 目 すべき 取 引 は 積 水 ハウスによる 国 際 赤 坂 ビル の 取 得 であ る 取 得 額 は 74 億 円 と 報 道 されているが 当 該 ビルは 25 年 にダヴィンチ が 1, 億 円 超 で 取 得 したものであり その 後 ローンがデフォルトし レンダ ー 主 導 の 売 却 がなされていた 投 資 市 場 は 引 き 続 き 国 内 投 資 家 中 心 であるが 海 外 投 資 家 による 投 資 も 徐 々に 増 加 している Author Kayoko Hirao Head of Japan Research + 81 ()3 5512 8213 kayoko.hirao@dtz.com Contacts Andrew Ness Head of North Asia Research +852 257 57 andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research + 44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com 引 き 続 き 市 場 には 投 資 対 象 物 件 が 限 られており 少 ない 投 資 機 会 に 多 くの 投 資 家 が 集 中 し 競 争 は 激 化 している その 結 果 利 回 りの 低 下 価 格 の 上 昇 を 招 いている しかし これは 東 京 市 場 に 対 する 投 資 家 の 投 資 意 欲 の 表 れで あり 従 って 214 年 下 半 期 もオフィス 市 場 全 体 の 改 善 に 伴 い 投 資 市 場 は 活 況 な 状 態 が 続 くものと 予 想 される Figure 1 不 動 産 取 引 額 ( 単 位 :1 億 円 ) 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Q1 Q2 Q3 Q4 DTZ Research
Japan Q2 214 取 引 額 好 調 な 第 1 四 半 期 からは 激 減 非 常 に 活 況 だった 第 1 四 半 期 に 比 べ 214 年 第 2 四 半 期 の 日 本 の 投 資 市 場 は 静 かなものとなった 214 年 第 2 四 半 期 の 商 業 不 動 産 取 引 額 ( 住 宅 ホテルを 除 く)は 前 期 の 1 兆 3,33 億 円 から 48% 減 の 6,99 億 円 であった( 図 2) 前 期 からの 大 幅 減 は 第 1 四 半 期 の 取 引 額 が 非 常 に 高 かったことも 影 響 している 第 1 四 半 期 には 年 度 末 要 因 もあり 1, 億 円 超 の 超 大 型 取 引 が 数 件 見 られた 今 期 は 前 年 同 期 比 でも 28% 減 となったが 214 年 上 半 期 で 見 ると 依 然 213 年 上 半 期 を 上 回 っている 今 期 の 落 ち 込 みは 取 得 競 争 の 激 化 もまた 要 因 である 市 場 には 引 き 続 き 投 資 対 象 物 件 が 限 られていることから 投 資 家 がうまく 資 金 を 投 下 できない 状 況 を 作 り 出 した その 上 J REIT による 増 資 も 前 年 に 比 べ 38% 減 少 したことから 今 期 の J REIT による 取 得 額 も 減 少 した J REIT は 通 常 最 大 の 買 い 手 であるため その 投 資 動 向 は 取 引 額 に 大 きな 影 響 を 及 ぼす( 図 3) セクター 種 別 オフィスとリテールが 独 占 第 2 四 半 期 に 最 も 取 引 されたセクターはオフィスであった オフィスは 取 引 全 体 の 48%を 占 め 次 いで 38%のリテー ルが 続 いた( 図 2) リテールのシェア 増 加 は 1, 億 円 を 超 す 東 武 鉄 道 による 首 都 圏 のデパート 2 件 の 取 得 が 反 映 された オフィスとリテールの 取 引 のみで 8 割 以 上 となった ため 他 のセクターに 目 立 った 動 きは 見 られなかった 投 資 家 種 別 REIT が 依 然 トップ これまで 同 様 REIT を 中 心 とした 上 場 不 動 産 ヴィークルが 最 大 の 買 い 手 (ネットベース)であった( 図 4) 今 期 は 日 本 リート 投 資 法 人 インベスコ オフィス ジェイリート 投 資 法 人 の 2 件 の J REIT が 東 証 に 上 場 を 果 たした 日 本 リートは 双 日 をメインとし 他 にクッシュマン アンド ウェイクフィール ド アセットマネジメント アジリティー アセット アドバイザ ーズをスポンサーとしており オフィス 住 宅 商 業 施 設 を 対 象 とした 総 合 型 REIT である 上 場 時 の 総 資 産 規 模 は 全 2 物 件 74 億 円 であった 一 方 6 月 に 上 場 したインベ スコ オフィスは 大 規 模 オフィスビルを 対 象 としており 上 場 時 の 資 産 は 4 物 件 626 億 円 であった Figure 2 セクター 別 取 引 額 ( 単 位 :1 億 円 ) 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 Figure 3 投 資 家 別 取 引 額 ( 単 位 :1 億 円 ) 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 Figure 4 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 213 Q1 214 投 資 家 別 ( 取 得 売 却 ) 取 引 額 ( 単 位 :1 億 円 ) 214 第 2 四 半 期 Q2 214 Office Retail Industrial Mixed Use Other/Unknown Q1 213 Q2 213 Q3 213 Quoted Property Vehicle Quoted Property Company Private Property Vehicle Corporate Private Property Company Other/Unknown 3 2 1 1 2 3 4 5 Q4 213 Q1 214 Q2 214 Purchase Sell Netposition www.dtz.com Investment Market Update 2
Japan Q2 214 資 金 の 出 所 海 外 投 資 家 のシェアは 徐 々に 拡 大 市 場 は 引 き 続 き 国 内 投 資 家 が 席 巻 しているが 海 外 投 資 家 も 徐 々にシェアを 拡 大 しており 第 2 四 半 期 は 14%に 増 加 した( 図 5) 日 銀 による 金 融 緩 和 政 策 が 継 続 しているこ とから 資 金 流 動 性 は 高 く 国 内 投 資 家 を 取 り 巻 く 融 資 環 境 は 良 好 である 海 外 投 資 家 の 動 向 として 今 期 注 目 されたのは ドイツの Union Investment による 渋 谷 区 神 宮 前 の 商 業 ビル J6 フロ ント の 取 得 18 億 円 (1.27 億 ユーロ)である 売 り 主 はシ ンガポールの Alpha Investment Partners であった Union Investment にとっては 5 年 半 振 りの 日 本 での 投 資 であり 足 元 の 日 本 における 景 気 不 動 産 市 場 の 回 復 を 受 けての 再 参 入 であった ラサール 不 動 産 投 資 顧 問 も 積 極 的 に 今 期 資 産 取 得 を 行 っ た 5 月 には 郊 外 型 商 業 施 設 である モレラ 岐 阜 6 月 に は 名 古 屋 でオフィスビル 3 棟 を 取 得 した 東 京 では 不 動 産 取 得 競 争 の 激 化 により 利 回 りが 低 下 しているため こうし た 投 資 は 利 回 りが 高 く 投 資 妙 味 のある 地 方 都 市 の 物 件 にシフトを 図 ったものであった 主 要 取 引 超 大 型 取 引 は 減 少 第 1 四 半 期 には 3 件 の 超 大 型 取 引 が 見 られたが 今 期 1, 億 円 を 超 えたのはポートフォリオでの 取 引 1 件 のみ であった 今 期 最 も 注 目 すべき 取 引 は 積 水 ハウスによる 国 際 赤 坂 ビル の 取 得 である( 表 1) 取 得 額 は 74 億 円 と 報 道 されているが 当 該 ビルは 25 年 にダヴィンチが 1, 億 円 超 で 取 得 していた その 後 ローンがデフォルト し レンダー 主 導 の 売 却 がなされていた その 他 の 大 型 取 引 として 東 武 鉄 道 による 池 袋 駅 ビル お よび 船 橋 駅 ビル いわゆる 東 武 百 貨 店 池 袋 店 船 橋 店 入 居 ビル 他 の 取 得 合 計 1,3 億 円 が 挙 げられる 東 武 鉄 道 は 22 年 にこれらを 証 券 化 していたが 今 回 店 舗 運 営 の 自 由 度 を 高 めるため 買 い 戻 した インベスコ オフィス ジェイリート 投 資 法 人 は 新 規 上 場 に 際 し 4 つの 資 産 を 取 得 した 最 大 資 産 は 恵 比 寿 プライムス クエア (49%) 25 億 円 である 当 該 物 件 は 2 年 台 初 頭 以 降 数 回 の 取 引 がなされており 直 近 の 取 引 は 213 年 12 月 の インベスコ( 取 得 時 は AIG)から 東 急 不 動 産 へ の 売 却 である Figure 5 資 金 別 取 引 内 訳 1% 8% 6% 4% 2% % Figure 6 資 金 別 取 引 額 ( 単 位 :1 億 円 ) 1,2 1,2 Figure 7 Q1 213 東 京 のセクター 別 期 待 利 回 り 7% 6% 5% 4% 3% 2% 9 6 3 3 6 9 Source: Japan Real Estate Institute Q2 213 Domestic purchase Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q3 213 Q4 213 Q4 213 Q1 214 Foreign purchase Domestic purchase Foreign purchase Domestic sales Foreign sales Q1 214 Q2 214 Q2 214 H1 25 H2 25 H1 26 H2 26 H1 27 H2 27 H1 28 H2 28 H1 29 H2 29 H1 21 H2 21 H1 211 H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 H2 213 H1 214 Office (Marunouchi) Retail (Ginza) Industrial (Tokyo coastal, multi tenants) www.dtz.com Investment Market Update 3
Japan Q2 214 見 通 し 市 場 は 引 き 続 き 好 調 に 今 期 は 前 期 に 比 べ 大 幅 に 取 引 額 が 減 少 したが 投 資 市 場 は 引 き 続 き 好 調 であり 今 後 も 安 定 した 取 引 動 向 が 継 続 していくという 見 方 に 変 化 はない 市 場 では 依 然 投 資 対 象 物 件 が 限 られており 少 ない 投 資 機 会 に 多 くの 投 資 家 が 集 中 し 取 得 競 争 は 激 化 している その 結 果 利 回 りは 低 下 傾 向 にある 214 年 4 月 時 点 の 日 本 不 動 産 研 究 所 による 投 資 家 調 査 では 東 京 の 優 良 オフィスの 期 待 利 回 りは 半 年 前 に 比 べ 2bps 低 下 した( 図 7) これはまさに 東 京 オ フィス 市 場 に 対 する 投 資 家 の 投 資 意 欲 の 高 まりを 明 確 に 示 している 4 月 1 日 に 導 入 された 消 費 増 税 は 景 気 動 向 に 影 響 を 及 ぼしているが 一 時 的 なものと 考 えられている 従 って 214 年 下 半 期 も オフィス 市 場 全 般 の 改 善 に 伴 い 投 資 市 場 も 活 況 な 状 態 が 続 くものと 予 想 される Table 1 主 要 取 引 物 件 名 所 在 買 主 売 主 セクター 価 格 (1 億 円 ) 池 袋 駅 ビル ( 東 武 百 貨 店 池 袋 店 池 袋 駅 施 設 の 一 部 等 ) 船 橋 駅 ビル ( 東 武 百 貨 店 船 橋 店 船 橋 駅 施 設 の 一 部 等 ) 豊 島 区 船 橋 市 東 武 鉄 道 池 袋 ファンディング リテール 13. 国 際 赤 坂 ビル 港 区 積 水 ハウス ダヴィンチ オフィス 74. 恵 比 寿 プライムスクエア (49%) 港 区 インベスコ オフィス ジェイリート 投 資 法 人 東 急 不 動 産 SPC オフィス 25. モレラ 岐 阜 岐 阜 県 本 巣 市 ラサール 不 動 産 投 資 顧 問 ブラックロック SPC リテール 21. J6 フロント 港 区 ユニオン インベストメント アルファ インベストメント パートナーズ SPC リテール オフィス 18. www.dtz.com Investment Market Update 4
Japan Q2 214 Other DTZ Research Reports Other research reports can be downloaded from www.dtz.com/research. These include: Occupier Perspective Updates on occupational markets from an occupier perspective, with commentary, analysis, charts and data. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective User Guide to The Americas Occupier Perspective User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective User Guide to EMEA Occupier Perspective Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 213 14 Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times perspective, with commentary, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment Market Update Regular updates on investment market activity, with commentary, significant deals, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property For more than 35 years, this has been DTZ's flagship research report, analysing invested stock and capital flows into real estate markets across the world. It measures the development and structure of the global investment market. Available for Global, Asia Pacific, Europe and UK. Foresight Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index. Available for Global, Asia Pacific, Europe and UK. In addition we publish an annual outlook report. Insight Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on areas and issues of specific interest and relevance to real estate markets. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey June 214 Insight European Transaction Based Index Q1 214 Net Debt Funding Gap May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey January 214 China The Technology Sector January 214 Czech Republic Green buildings December 213 UK secondary market pricing October 213 Quantitative Easing UK Regions September 213 DTZ Research Data Services For more detailed data and information, the following are available for subscription. Please contact graham.bruty@dtz.com for more information. Property Market Indicators Time series of commercial and industrial market data in Asia Pacific and Europe. Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value Index TM Five year rolling forecasts of commercial and industrial markets in Asia Pacific, Europe and the USA. Investment Transaction Database Aggregated overview of investment activity in Asia Pacific and Europe. Money into Property DTZ s flagship research product for over 35 years providing capital markets data covering capital flows, size, structure, ownership, developments and trends, and findings of annual investor and lender intention surveys. www.dtz.com Investment Market Update 5
DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 ()2 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 ()2 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com Head of North Asia Research Andrew Ness Phone: +852 257 57 Email: andrew.ness@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, North Asia Edward Cheung Phone: +86 21 228 88 Email: edward.kc.cheung@dtz.com CEO, Japan Yoshiki Kaneko Phone: +81 3 5512 82 Email: yoshiki.kaneko@dtz.com Investment, Japan Makoto Arai Phone: +81 3 5512 8212 Email: makoto.arai@dtz.com DISCLAIMER This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ July 214 www.dtz.com Investment Market Update 6