GIPS 不 動 産 基 準 改 訂 のポイント クローズドエンド ファンドに 対 する 基 準 の 追 加 現 基 準 の 不 動 産 コンポジット 全 般 に 対 するフレームに 加 えて クローズドエンド ファンド についての 基 準 を 追 加 クローズドエンド ファンドの 定 義 は 用

社 団 法 人 日 本 証 券 アナリスト 協 会 主 催 GIPS セミナー グローバル 投 資 パフォーマンス 基 準 (GIPS)2010 年 改 訂 - 主 要 ポイントと 実 務 への 影 響 - セッション3 不 動 産 に 関 する 改 訂 基 準 2010.3.8 加 藤 えり 子 1

GIPS 不 動 産 基 準 改 訂 のポイント クローズドエンド ファンドに 対 する 基 準 の 追 加 現 基 準 の 不 動 産 コンポジット 全 般 に 対 するフレームに 加 えて クローズドエンド ファンド についての 基 準 を 追 加 クローズドエンド ファンドの 定 義 は 用 語 集 (Glossary)に 記 載 現 行 基 準 では プライベートエクイティ の 用 語 プライベートエクイティおよび 不 動 産 時 間 加 重 収 益 率 でのリターン 提 示 に 加 え クローズドエンド ファンドについては 報 酬 控 除 後 の 運 用 開 始 時 点 からの 内 部 収 益 率 (SI-IRR; Since Inception Internal Rate of return)の 提 示 が 必 須 投 資 倍 率 等 の 提 示 も 必 須 資 産 評 価 頻 度 現 行 基 準 では 既 に 2008 年 1 月 1 日 以 降 の 運 用 実 績 については 不 動 産 投 資 は 少 なく とも 四 半 期 ごとに 評 価 しなければならない( 必 須 基 準 ) ( Ⅱ. 評 価 原 則 に 従 う) 独 立 した 外 部 の 鑑 定 人 等 による 評 価 : 現 行 基 準 36ヶ 月 ごと 2012/1 以 降 12ヶ 月 ごと 顧 客 との 取 決 めがある 場 合 には 例 外 規 定 を 設 ける 少 なくとも36ヶ 月 ごと 1 2

不 動 産 基 準 の 位 置 付 け 第 Ⅱ 章 Sections 0~5 ( 一 般 的 な 証 券 プロダクツ 向 け 基 準 )の 補 完 ただし Sections 0~5のうち 幾 つかの 項 目 は 不 動 産 基 準 が 優 先 し 不 適 用 とな る < 一 般 基 準 Sections 0~5> 0. 準 拠 の 基 本 条 件 1. 入 力 データ 2. 計 算 方 法 3. コンポジットの 構 築 4. ディスクロージャー 5. 提 示 および 報 告 補 完 < 不 動 産 基 準 Section 6> 6. 不 動 産 不 動 産 入 力 データ 不 動 産 計 算 方 法 不 動 産 コンポジット 構 築 不 動 産 ディスクロージャー 不 動 産 提 示 および 報 告 入 力 データ (1A3a 1A3b 1A4 1B1は 不 適 用 ) 計 算 方 法 (2A2a 2A4 2A7は 不 適 用 ) ディスクロージャー (4A5 4A6a 4A15 4A26 4A33 4A34は 不 適 用 ) 提 示 および 報 告 (5A1i 5A2 5A3 5B3 5B4 5B5は 不 適 用 ) 2 3

不 動 産 基 準 の 構 成 Section 6 不 動 産 基 準 不 動 産 必 須 基 準 不 動 産 勧 奨 基 準 1 不 動 産 全 般 の 必 須 基 準 1 不 動 産 全 般 の 勧 奨 基 準 入 力 データ 必 須 基 準 入 力 データ 勧 奨 基 準 計 算 方 法 必 須 基 準 ディスクロージャー( 開 示 ) 勧 奨 基 準 ディスクロージャー( 開 示 ) 必 須 基 準 提 示 および 報 告 勧 奨 基 準 提 示 及 び 報 告 必 須 基 準 2クローズドエンド ファンド 必 須 基 準 2クローズドエンド ファンド 勧 奨 基 準 計 算 方 法 必 須 基 準 計 算 方 法 勧 奨 基 準 コンポジットの 構 築 必 須 基 準 ディスクロージャー( 開 示 ) 必 須 基 準 提 示 および 報 告 必 須 基 準 Ⅱ. 評 価 原 則 において 不 動 産 評 価 に 言 及 Ⅴ. 用 語 集 に 不 動 産 関 連 用 語 あり(PEとの 共 通 用 語 含 む) 3 4

不 動 産 基 準 の 構 成 Section 6 不 動 産 基 準 不 動 産 一 般 基 準 入 力 データ ( 必 須 基 準 勧 奨 基 準 ) 不 動 産 評 価 頻 度 など 計 算 方 法 ( 必 須 基 準 ) 時 間 加 重 コンポジットリターン インカムおよびキャピタルリターン 構 成 リターン ディスクロージャー ( 必 須 基 準 勧 奨 基 準 ) 投 資 一 任 の 概 略 評 価 手 法 評 価 状 況 最 高 最 低 リターン 構 成 リターンの 調 整 時 間 加 重 収 益 率 の 非 準 拠 期 間 提 示 および 報 告 ( 必 須 基 準 勧 奨 基 準 ) 構 成 リターンの 提 示 非 準 拠 期 間 の 扱 い 4 5

不 動 産 基 準 の 構 成 Section 6 不 動 産 基 準 クローズドエンド ファンド 基 準 計 算 方 法 ( 必 須 基 準 勧 奨 基 準 ) SI-IRRの 計 算 方 法 少 なくとも 四 半 期 のキャッシュフローを 使 う( 必 須 ) 日 次 のキャッシュフローを 使 う( 勧 奨 ) コンポジット 構 築 ( 必 須 基 準 のみ) 組 成 年 戦 略 等 によるコンポジットの 定 義 およびその 一 貫 性 ディスクロージャー ( 必 須 基 準 のみ) コンポジットの 最 終 清 算 ( 流 動 化 ) 日 SI-IRR 計 算 に 用 いたキャッシュフローの 頻 度 コンポジット の 組 成 年 とその 定 義 提 示 および 報 告 ( 必 須 基 準 のみ) フィー 控 除 後 SI-IRR 払 込 出 資 金 分 配 金 累 積 出 資 約 束 金 および 投 資 倍 率 等 ベンチマークSI-IRR 5 6

不 動 産 投 資 の 定 義 Sections 0~5( 一 部 除 く)およびSection 6 が 適 用 となる 対 象 GIPS 用 語 集 における 不 動 産 の 定 義 全 部 または 一 部 所 有 の 土 地 建 物 合 同 運 用 ファンド プロパティ ユニット トラスト 保 険 会 社 の 個 別 勘 定 非 上 場 不 動 産 投 信 (REIT)や 不 動 産 管 理 会 社 (REOC)の 発 行 する 非 上 場 私 募 証 券 リターンの 一 部 が 不 動 産 のパフォーマンスに 関 連 している 参 加 型 のモーゲージローン や 私 募 型 の 権 原 など エクイティ 志 向 のデット 投 資 Section 6 が 適 用 されない 不 動 産 関 連 投 資 証 券 section 0~5のみ 適 用 公 に 取 引 される 不 動 産 証 券 商 業 用 不 動 産 担 保 証 券 (CMBS) 商 業 用 および 居 住 用 不 動 産 ローンを 含 む 私 募 型 デット 投 資 であって 期 待 リターンが 契 約 金 利 のみに 連 動 し 原 資 産 となる 不 動 産 の 経 済 的 なパフォーマンスには 関 連 し ないもの 6 7

国 内 における 不 動 産 投 資 運 用 国 内 不 動 産 運 用 では 合 同 会 社 を 用 いた 匿 名 組 合 方 式 (TK-GK)スキームが 一 般 的 運 用 会 社 が 投 資 運 用 業 として 一 任 で 運 用 する 場 合 準 拠 主 体 は 運 用 会 社 運 用 会 社 が 投 資 助 言 代 理 業 として 匿 名 組 合 営 業 者 に 助 言 する 場 合 匿 名 組 合 営 業 者 が 助 言 に 基 づく 投 資 判 断 を 行 うため 運 用 会 社 だけの 準 拠 では 不 足 の 可 能 性 この 他 資 産 流 動 化 法 上 の 特 定 目 的 会 社 株 式 会 社 を 用 いるケースがある <TK-GKスキーム 図 > 運 用 会 社 もしくはそ のグループ 会 社 ( 匿 名 組 合 員 ) 投 資 家 ( 匿 名 組 合 員 ) 投 資 家 ( 匿 名 組 合 員 ) 投 資 家 ( 匿 名 組 合 員 ) TK 出 資 (セイムボート 出 資 ) TK 出 資 TK 出 資 TK 出 資 マスター 匿 名 組 合 営 業 者 ( 合 同 会 社 ) TK 出 資 TK 出 資 TK 出 資 ファンドマネジメント 契 約 アセットマネジメント 契 約 運 用 会 社 (ファンドマネージャー) (アセットマネージャー) 物 件 取 得 ビークル ( 合 同 会 社 ) 物 件 取 得 ビークル 物 件 取 得 ビークル ( 合 同 会 社 ) ( 合 同 会 社 ) 不 動 産 信 託 受 益 権 を 所 有 不 動 産 管 理 処 分 信 託 不 動 産 管 理 処 分 信 託 信 託 銀 行 ( 受 託 者 ) 信 託 銀 行 ( 受 託 者 ) 信 託 銀 行 ( 受 託 者 ) 不 動 産 を 所 有 PM 会 社 PM 会 社 プロパティマネジメント 契 約 PM 会 社 出 所 : 住 信 基 礎 研 究 所 7 8

不 動 産 基 準 (1) 基 本 事 項 第 6 節 不 動 産 冒 頭 部 分 不 動 産 基 準 の 位 置 付 け: 第 0 節 ~ 第 5 節 のGIPS 基 準 を 補 完 不 動 産 基 準 の 発 効 日 GIPS 基 準 2005 年 版 : 基 準 発 効 日 は2006 年 1 月 1 日 GIPS 基 準 2010 年 改 訂 版 : 基 準 発 効 日 は2011 年 1 月 1 日 不 動 産 とされない 投 資 - 公 に 取 引 される 不 動 産 証 券 - 商 業 用 不 動 産 担 保 証 券 (CMBS) - 商 業 用 および 居 住 用 不 動 産 ローンを 含 む 私 募 型 テ ット 投 資 であって 期 待 リターンが 契 約 金 利 のみに 連 動 し 原 資 産 となる 不 動 産 の 経 済 的 なパフォーマンスには 関 連 しない もの 8 9

不 動 産 投 資 全 般 の 必 須 基 準 (1) 入 力 データ 必 須 基 準 (1.A.3.a 1.A.3.b 1.A.4は 不 適 用 ) 不 動 産 投 資 評 価 に 関 する 基 準 評 価 原 則 公 正 価 値 の 定 義 ( 第 Ⅱ 章 ) GIPS 評 価 原 則 に 従 う 四 半 期 内 部 評 価 2008 年 1 月 1 日 以 降 少 なくとも 四 半 期 ごとに 評 価 2010 年 1 月 1 日 以 降 各 四 半 期 末 または 当 該 四 半 期 の 最 終 営 業 日 にポートフォリオを 評 価 外 部 評 価 2012 年 1 月 1 日 より 前 の 運 用 実 績 少 なくとも36ヶ 月 ごとに 外 部 評 価 2012 年 1 月 1 日 以 降 の 運 用 実 績 少 なくとも12ヶ 月 ごとに 外 部 評 価 ただし 顧 客 との 合 意 文 書 で 他 の 定 めがある 場 合 を 除 く その 場 合 少 なくとも36ヶ 月 ごと もしくは 顧 客 から36ヶ 月 ごとよりも 高 い 頻 度 を 求 められて いれば 当 該 頻 度 外 部 評 価 は 独 立 した 外 部 の 専 門 職 として 認 定 公 認 または 免 許 された 商 業 用 不 動 産 を 評 価 する 資 格 のある 評 価 人 または 鑑 定 人 による 9 10

不 動 産 投 資 全 般 の 必 須 基 準 (2) 計 算 方 法 必 須 基 準 (2.A.2.a 2.A.4 2.A.7は 不 適 用 ) リターンの 計 算 方 法 と 頻 度 計 算 頻 度 ポートフォリオリターンを 少 なくとも 四 半 期 ごとに 計 算 取 引 費 用 の 控 除 評 価 期 間 にかかる 実 際 の 取 引 費 用 を 控 除 してリターンを 計 算 構 成 リターンの 計 算 インカム リターンおよびキャピタル リターン( 構 成 リターン)は 幾 何 的 にリンクした 時 間 加 重 収 益 率 を 使 用 して 個 別 に 計 算 コンポジットの 時 間 加 重 収 益 率 ( 構 成 リターンを 含 め トータル リターン インカム リターン キャピタル リターン)は 個 々のポートフォリオ リターンを 資 産 額 加 重 して 少 なくとも 四 半 期 ごとに 計 算 10 11

不 動 産 投 資 全 般 の 必 須 基 準 (3) ディスクロージャー( 開 示 ) 必 須 基 準 (4.A.5 4.A.6.a 4.A.15 4.A.26 4.A.33 4.A.34は 不 適 用 ) 開 示 事 項 a~g ( 例 3 4 参 照 ) 会 社 の 投 資 一 任 の 概 略 直 近 の 期 間 に 使 用 した 内 部 評 価 方 法 評 価 方 針 方 法 の 重 要 な 変 更 (2011 年 1 月 1 日 以 降 の 運 用 実 績 について) 外 部 評 価 とパフォーマンス 報 告 で 使 用 された 評 価 との 重 要 な 差 異 およびその 差 異 が 生 じた 理 由 (2011 年 1 月 1 日 以 降 の 運 用 実 績 について) 外 部 評 価 の 頻 度 構 成 リターン(インカム リターンとキャピタル リターン)が 幾 何 リンクした 時 間 加 重 収 益 率 を 使 用 し て 個 別 に 計 算 されていること 2011 年 1 月 1 日 より 前 の 運 用 実 績 構 成 リターンがインカム リターンとキャピタル リターンの 合 計 がトータル リターンに 等 しくなるように 調 整 されている 場 合 には その 旨 2011 年 1 月 1 日 以 降 は 等 しくなるように 調 整 は 不 可 非 準 拠 期 間 の 開 示 2006 年 1 月 1 日 より 以 前 の 運 用 実 績 について 提 示 されたパフォーマンスが GIPS 基 準 に 準 拠 して いない 場 合 非 準 拠 の 期 間 を 開 示 リターン 提 示 におけるフィー 控 除 に 関 する 開 示 フィー 控 除 前 リターン 提 示 で 取 引 費 用 に 加 えてフィーを 控 除 している 場 合 は その 旨 を 開 示 フィー 控 除 後 リターン 提 示 で 運 用 報 酬 および 取 引 費 用 に 加 えてその 他 のフィーを 控 除 している 場 合 は その 旨 を 開 示 運 用 報 酬 取 引 費 用 以 外 の 取 得 フィーや 売 却 フィーなどの 扱 いを 明 確 にする 11 12

不 動 産 投 資 全 般 の 必 須 基 準 (4) 提 示 および 報 告 必 須 基 準 (5.A.1.i 5.A.2 5.A.3は 不 適 用 ) 構 成 リターンの 提 示 トータル リターンに 加 え 構 成 リターン(インカム リターン キャピタル リターン)の 提 示 構 成 リターンは フィー 控 除 前 かフィー 控 除 後 かを 明 示 非 準 拠 パフォーマンスのリンクについて 2006 年 1 月 1 日 以 降 の 運 用 実 績 について GIPS 非 準 拠 パフォーマンスをGIPS 準 拠 パフォーマンス にリンクしてはならない 2006 年 1 月 1 日 以 降 の 運 用 実 績 について GIPS 準 拠 パフォーマンスのみが 提 示 される 場 合 GIPS 非 準 拠 パフォーマンスをGIPS 準 拠 パフォーマンスにリンクすることができる 提 示 事 項 a~b 内 部 的 な 散 らばりの 測 度 個 々のポートフォリオの 年 間 時 間 加 重 収 益 率 の 最 高 値 と 最 低 値 ただし 当 該 年 を 通 して 組 み 入 れポートフォリオ 数 が5 以 下 の 場 合 には 内 部 的 な 散 らばりの 測 度 の 提 示 は 必 須 でない コンポジット 資 産 に 占 める 年 度 中 に 外 部 評 価 を 使 用 して 評 価 された 資 産 の 割 合 ( 各 年 度 末 ) 12 13

不 動 産 一 般 の 勧 奨 基 準 (1) 入 力 データ 勧 奨 基 準 (1.B.1は 不 適 用 ) 外 部 評 価 2012 年 1 月 1 日 より 前 の 運 用 実 績 についても 少 なくとも12ヶ 月 ごとに 外 部 評 価 不 動 産 投 資 は 年 度 末 現 在 で 外 部 評 価 すべき これらの 外 部 評 価 は 認 定 公 認 または 免 許 された 商 業 用 不 動 産 を 評 価 する 資 格 のある 評 価 人 または 鑑 定 人 による ディスクロージャー( 開 示 ) 勧 奨 基 準 会 計 原 則 コンポジット 中 のポートフォリオに 適 用 されている 会 計 基 準 を 開 示 すべき 評 価 の 差 異 各 年 度 末 現 在 におけるパフォーマンス 報 告 で 使 用 した 評 価 と 財 務 報 告 で 使 用 した 評 価 との 間 の 重 要 な 差 異 について 説 明 し 開 示 すべき 評 価 方 法 の 重 要 な 変 更 2011 年 1 月 1 日 より 前 の 運 用 実 績 についても 評 価 方 針 ないし 評 価 方 法 の 重 要 な 変 更 の 開 示 提 示 および 報 告 勧 奨 基 準 (5.B.3 5.B.4 5.B.5は 不 適 用 ) フィー 控 除 前 リターンおよびフィー 控 除 後 リターンの 両 方 を 提 示 すべき 各 年 度 末 現 在 におけるコンポジット 総 資 産 に 占 める 不 動 産 ではない 資 産 の 割 合 を 提 示 すべき 提 供 可 能 なベンチマークの 構 成 リターンを 提 示 すべき 13 14

不 動 産 クローズドエンド ファンドの 必 須 基 準 (1) 計 算 方 法 必 須 基 準 SI-IRRの IRRの 計 算 キャッシュフローの 頻 度 開 始 来 内 部 収 益 率 (Since Inception Internal rate of return)を 計 算 SI-IRRは 少 なくとも 四 半 期 ごとのキャッシュフローを 使 用 ( 公 開 草 案 においては 日 次 本 基 準 では 日 次 は 勧 奨 基 準 に) コンポジットの 構 築 必 須 基 準 コンポジットの 定 義 コンポジットは 組 成 年 投 資 委 託 内 容 目 的 または 戦 略 により 定 義 コンポジットは 存 続 期 間 中 一 貫 していなければならない ディスクロージャー( 開 示 ) 必 須 基 準 開 示 項 目 流 動 化 ( 清 算 )したコンポジットは 最 終 流 動 化 ( 清 算 ) 日 SI-IRRの IRRの 計 算 で 使 用 したキャッシュフローの 頻 度 コンポジットの 組 成 年 コンポジットの 組 成 年 がどのように 定 義 されているか 14 15

不 動 産 クローズドエンド ファンドの 必 須 基 準 (2) 提 示 および 報 告 必 須 基 準 準 拠 提 示 資 料 における 提 示 事 項 各 年 度 末 までのフィー 控 除 後 SI-IRRの 提 示 少 なくとも 当 初 5 年 間 のGIPS 必 須 基 準 に 準 拠 したパフォーマンスを 提 示 存 続 期 間 が5 年 未 満 の 場 合 会 社 またはコンポジットの 開 始 日 以 降 のGIPS 基 準 の 必 須 基 準 に 準 拠 したSI-IRR 当 初 期 間 が1 年 に 満 たないときは 会 社 は 当 初 年 度 末 までの 年 率 換 算 していないフィー 控 除 後 SI- IRRを 提 示 2011 年 1 月 1 日 以 降 を 期 末 とする 期 間 の 運 用 実 績 コンポジットの 最 終 流 動 化 ( 清 算 ) 日 までの フィー 控 除 後 SI-IRRを 提 示 フィー 控 除 前 SI-IRRを 提 示 する 場 合 ( 提 示 自 体 が 必 須 ではないが 提 示 する 場 合 には 必 須 となる 事 項 ) フィー 控 除 後 SI-IRR( 提 示 必 須 )と 同 じ 期 間 のフィー 控 除 前 SI-IRRを 提 示 しなければならない コンポジットの 状 況 を 示 す 各 指 標 の 提 示 金 額 ベース コンポジット 開 始 来 の 払 込 出 資 金 コンポジット 開 始 来 の 分 配 金 コンポジットの 累 積 出 資 約 束 金 倍 率 ベース 投 資 倍 率 またはTVPI ( 評 価 総 額 / 開 始 来 払 込 出 資 金 ) 実 現 倍 率 またはDPI ( 開 始 来 分 配 金 / 開 始 来 払 込 出 資 金 ) PIC 倍 率 ( 開 始 来 払 込 出 資 金 / 累 積 出 資 約 束 金 倍 率 未 実 現 倍 率 またはRVPI ( 残 余 価 値 / 開 始 来 払 込 出 資 金 倍 率 ) 15 16

不 動 産 クローズドエンド ファンドの 必 須 基 準 (3) 勧 奨 基 準 提 示 および 報 告 必 須 基 準 (つづき) ベンチマーク 各 年 度 末 までのベンチマークのSI-IRRの 提 示 コンポジットの 投 資 マンデート 目 的 戦 略 の 反 映 コンポジットの 提 示 期 間 と 同 じ 期 間 コンポジットと 同 じ 組 成 年 計 算 方 法 勧 奨 基 準 使 用 キャッシュフローの 頻 度 SI-IRRは 日 次 キャッシュフローを 使 用 して 計 算 すべき 16 17