13. 年 収 1 億 円 を 達 成 したおばちゃんの 話 (1) 年 収 1 億 を 達 成 したおばちゃん! 先 日 テレビを 見 ていたら 年 収 1 億 円 のおばちゃん が 出 てきました 何 をしている 人 か? と 見 ていたら 汚 い 家 を 買 って 自 分 で 掃 除 をして 人 に 貸 すことをやり 続 けて15 年 で 賃 料 収 入 が 年 間 1 億 円 になった 人 でした さらに 見 ていると 私 はね 綺 麗 な 家 や 掃 除 の 行 き 届 いた 家 は 買 わないの リ フォームしたり 掃 除 を 綺 麗 にした 家 は 高 いでしょう 家 は 放 っておくと 荒 れ るし 人 が 住 めなくなるし 可 哀 想 よね それに 古 くて 汚 い 家 は 誰 も 買 わな いので 安 く 買 えるでしょう だから 私 が 買 ってあげて 自 分 で 掃 除 をして 磨 き 上 げて 綺 麗 にしてあげるの そうすると 誰 かが 借 りてくれるでしょう そ れをやり 続 けたらこうなったの と 言 うのでした ウーン なるほど! この 方 は 社 員 なし 借 金 なし 年 収 1 億 円 です ウーン! お 金 を 残 すとはこうい うことか? 負 けたな! と 思 いました 私 も 1979 年 2 月 に 明 和 地 所 を 創 立 して 以 来 31 年 がんばり 続 けて 従 業 員 数 は50 人 を 超 え 企 業 の 売 り 上 げは20 億 を 超 えていますが 個 人 の 収 入 はとてもとてもこのおばさんにはかないません 持 ち 母 さんになる 方 法 を 学 ばなければなりません (2) ここから 学 べること 1 2 3 4 5 6 7 安 く 買 う 人 の 手 が 入 っていない 古 くて 汚 い 家 なので 安 く 買 える 金 費 用 を 掛 けない リフォームやハウスクリーニングを 業 者 に 頼 むとお 金 が 掛 かるので 自 分 で 不 要 品 は 片 づけて 外 壁 は 高 速 洗 射 で 水 洗 いして ペンキを 塗 り 室 内 は フスマ 障 子 は 自 分 で 張 り 替 え 壁 クロスはリペアリングします 何 で も 自 分 でやるので リフォーム 費 用 は 最 小 限 に 抑 えて 10 万 円 以 内 で 仕 上 がります 掃 除 で 貸 せる 家 に 磨 き 上 げる 最 後 は 自 分 で 徹 底 的 に 掃 除 すれば どんな 汚 く 汚 れた 家 でもそこそこ 綺 麗 にすることができますので 気 持 ちよく 住 める 家 に 仕 上 げます この 段 階 で 換 価 価 値 は20% 位 上 がる 人 に 貸 して 現 金 収 入 を 得 る 古 くて 汚 かった 家 は 人 に 貸 せば 賃 料 を 貰 う ことができ 毎 月 現 金 収 入 を 産 む 物 に 変 わります 借 金 せずに 現 金 で 買 う 現 金 で 買 えば 融 資 の 手 間 がないので 相 手 の 必 要 な 時 に 何 時 でも お 金 を 渡 せる 為 価 格 交 渉 ができる また 空 室 になった 時 近 隣 相 場 よりも 少 しだけ 家 賃 を 下 げることができるので 空 室 期 間 を 短 くでき る 金 利 や 返 済 がないので お 金 は 貯 まるだけ 借 金 がないと 金 利 がかからな いし 返 済 もないので 賃 料 として 入 ってきたお 金 は 貯 まり 続 けるし 苦 しくもな い 楽 しいだけで いつの 間 にか 大 きなお 金 に 成 長 する 貯 まったお 金 は 次 の 古 くて 汚 い 家 を 買 う 資 金 になり 資 産 が 増 え 続 ける アメリカの 投 資 の 法 則 に 72の 法 則 ( 複 利 計 算 で 元 金 が2 倍 になる 年 数 =72 金 利 又 は 利 回 の%)というのがあります - 1 -
例 えば 諸 経 費 込 み1,000 万 の 家 を 買 って 月 額 10 万 ( 年 間 120 万 )で 貸 した 場 合 年 間 表 面 利 回 りは 120 万 1,000 万 =0.12(12%)です 72 12%=6ですので 6 年 で 倍 になるということです 賃 貸 物 件 は 管 理 修 繕 費 用 や 固 定 資 産 税 も 掛 か りますので 実 質 利 回 りは12%-3%=9%とすれば 72 9%=8ですので 元 金 が 2 倍 になるのに8 年 掛 かる ということです ちなみに 不 動 産 収 益 物 件 は 年 間 実 質 利 回 りが5.5%を 超 えれば 買 いである と 言 われています 8 このおばちゃんが 年 収 1 億 ということは 幾 つ 物 件 を 持 っているか? 上 記 の 例 で 1 戸 10 万 円 の 賃 貸 として 計 算 すると 10,000 万 120 万 =83.3 戸 です ので 83 戸 持 てば 年 収 1 億 の 収 入 になります 資 産 価 値 にして 1,000 万 83.3 戸 = 8 億 3,300 万 になります 恐 らくこのお ばちゃんは 5,000 万 ぐらいの 手 持 金 があって それを 元 金 にして 15 年 掛 けてこ こまでになったのでしょう 以 上 で おばさんが 安 く 買 った 古 い 家 が 家 賃 とい うお 金 を 産 む 鶏 に 変 身 して 年 収 1 億 になったわけが 解 明 できました ここに 賃 貸 経 営 の 基 本 金 持 ち 父 さん 金 持 ち 母 さんになる 法 則 が 学 べ ます さて 貴 方 にできますか? (3) 本 多 静 六 の 1/4 天 引 き 貯 金 法 に 学 ぶ (1) 年 収 1 億 のおばちゃんの 蓄 財 術 を 見 て 本 多 静 六 の 教 えを 思 い 出 しました 1 自 分 と 家 族 の 人 生 を 支 える 為 には 本 業 に 精 を 出 すこと 2 その 為 には 生 活 費 とは 別 枠 で 1/4 天 引 き 貯 金 法 を 守 ることが 大 事 である 3 その 為 には 自 分 の 現 在 の 収 入 の1/4を 貯 蓄 する 決 断 をすること 4 お 金 が 貯 まったら 株 や 不 動 産 のような 資 産 に 投 資 して 効 率 よく 増 やすこと 5 資 産 運 用 からでた 利 益 は 元 金 と 利 益 の3/4を 貯 金 に 戻 すこと(1/4は 使 っていい) 6 生 活 費 と 貯 蓄 の2 本 立 てにして 貯 金 枠 には 手 を 付 けずに 増 やし 続 けること 7 これをやり 続 けると その 内 本 業 で 稼 ぐお 金 と1/4 貯 金 から 出 てくるお 金 の 合 計 で 日 常 では 使 い 切 れない 程 のお 金 になるので その 使 い 道 は 1/4を 貯 金 に 1/4を 生 活 費 に 1/4を 自 分 の 教 養 研 修 費 に1/4をこれから 伸 びる 若 い 人 の 育 成 費 に 使 う ように と 教 えています これを 称 して 1/4 天 引 き 貯 金 法 と 言 う と 本 多 静 六 は この 教 えを 自 ら 守 り 東 大 の 農 学 部 の 教 授 をして 神 宮 の 森 や 日 比 谷 公 園 等 の 公 園 を 創 り 残 しながら 60 歳 で 退 官 する 時 100 億 のお 金 を 蓄 財 し その お 金 を 埼 玉 県 の 育 英 資 金 に 寄 付 することができたのですから 見 事 な 生 き 方 です ( 詳 しくは 本 多 静 六 著 私 の 財 産 告 白 実 業 之 日 本 社 刊 参 照 ) (2) 古 い 汚 い 家 を 買 い 自 分 で 掃 除 して 綺 麗 にして 人 に 貸 して 年 収 1 億 になったおば ちゃんのやり 方 は 本 多 静 六 の 蓄 財 法 に 似 ています 不 動 産 での 蓄 財 法 の 模 範 例 の 一 つでしょう これから 不 動 産 で 蓄 財 を 始 める 人 は 以 下 のようにしたらいいで しょう 1 本 業 に 励 むこと これを 怠 っては 人 生 がダメになります 2 本 業 で 稼 いだお 金 の1/4を 最 初 から 無 いものとして 1/4 天 引 き 貯 金 に 廻 す 決 断 をする 1/4 天 引 き 貯 金 = 通 常 収 入 1/4+ 臨 時 収 入 (ボーナス 等 ) 10/10と 定 める - 2 -
3 家 族 の 生 活 は 本 業 の 収 入 の3/4で 行 う 最 初 の3 年 間 は 苦 しいが 将 来 の 幸 せの 為 と 家 族 を 説 得 して 協 力 してもらう 4 例 えば 今 20 万 の 給 料 なら (20 万 1/4 36 月 )+(20 万 6 回 )=300 万 (1/4 貯 金 ) 今 40 万 なら (40 万 1/4 36 月 )+(40 万 6 回 )=600 万 になる 5 1/4 天 引 き 貯 金 が300 万 を 超 えたら 不 動 産 投 資 を 始 める 例 えば 古 くて 汚 い 小 さなマンションを 探 し 安 い 価 格 に 値 引 き 交 渉 して 購 入 する 6 どんな 物 件 を 買 うかは 以 下 のようなコツで 探 す 部 屋 は 汚 れているが 建 物 全 体 は 管 理 がよく しっかりしている 建 物 で 駅 から 15 分 以 内 の 距 離 にあり 若 い 人 が 借 りてくれそうなマンションを 探 す 7 自 分 で 掃 除 をして 人 が 借 りたくなるような 部 屋 に 仕 上 げる クロスはケーヨーD2でリペアリングの 穴 埋 め 剤 等 を 買 ってきて 綺 麗 に 仕 上 げ る 室 内 の 汚 れは 洗 剤 と 水 拭 きで 汚 れを 落 とす 簡 単 なペンキは 自 分 で 塗 れ る ふすまは 自 分 で 張 り 替 える 畳 の 張 り 替 えは 業 者 に 依 頼 する 電 気 器 具 家 具 写 真 等 はイケアやニトリで 買 ってきて 人 が 借 りたくなるように 室 内 を 飾 る 以 上 の 費 用 は20 万 以 内 に 抑 える 8 購 入 費 用 は 500 万 ~1,000 万 位 になるので 一 部 銀 行 から 借 入 する 自 分 で 住 む 場 合 は 物 件 価 格 の80% 位 の 住 宅 ローンは 借 りられるので 一 旦 住 ん で1 年 後 に 売 却 する と200 万 位 の 利 益 が 出 るとすると その 元 金 の300 万 +200 万 =50 0 万 は 1/4 天 引 貯 金 に 戻 す これで 本 業 の 収 入 の1/4 貯 金 と 併 せて 総 額 で6 00 万 の 預 金 額 となる 出 た 利 益 は 必 ず1/4 貯 金 に 戻 すこと が 重 要 であり あ くまで 不 動 産 投 資 も 株 式 投 資 も 貯 金 を 増 やす 方 法 の 一 つであること を 忘 れてはいけない(ココがミソ) 買 い 換 える 時 の 頭 金 が 増 えたことになる 数 年 後 人 にアパートローンに 切 り 替 えて 貸 すこともできるので その 場 合 は 本 業 の 収 入 の1/4 天 引 き 貯 金 + 賃 料 5 万 が 毎 月 の 預 金 となって 増 え 続 ける 9 最 初 から 人 に 貸 す 場 合 は アパートローンを 借 りることになる アパートローンは 購 入 額 の60% 迄 の 借 入 が 可 能 なので 500 万 ~600 万 位 の 物 件 を 購 入 して 300 万 ~400 万 位 の 借 入 になるでしょう この 場 合 は アパートロー ンの 金 利 は 住 宅 ローンより 高 く 変 動 金 利 で3%~4%なので 本 業 の 収 入 の1/ 4 天 引 き 貯 金 + 賃 料 3 万 が 毎 月 の 預 金 となって 増 え 続 ける 10 頭 金 になる 預 金 額 が 大 きくなると 借 入 をしなくて 小 さなマンションを 現 金 で 買 う ことができるようになります そうなれば 前 述 のおばちゃんのように 古 く て 汚 い 安 い 物 件 を 現 金 で 安 く 買 うことができるようになり 利 回 りは 良 く なり 資 産 効 率 は 向 上 します 11 そうなれば 一 棟 売 りのアパートや 一 戸 建 てを 買 うこともできるようになりますの で 益 々 古 くて 汚 い 安 い 物 件 を 現 金 で 安 く 買 うことができるようになり 利 回 りはドンドン 良 くなり 資 産 効 率 は 雪 だるま 式 に 向 上 します 12 この 段 階 になると 銀 行 は 融 資 しますので 借 りて 下 さい と 競 売 直 前 の 安 く 買 える 物 件 を 持 ってきて お 金 も 幾 らでも 貸 してくれるようになります ほとんど 現 金 で 購 入 できる 賃 貸 オーナーは 賃 料 の 振 り 込 みを 銀 行 の 口 座 に 指 定 しますので - 3 -
銀 行 から 見 たら 毎 月 決 まったお 金 を 何 百 万 何 千 万 と 入 金 してくれる 最 高 のお 客 様 ですから 大 事 にするに 決 まっています それでも 場 合 により 借 り 入 れする ことも 必 要 ですが 原 則 として 現 金 購 入 を 続 ければ 1/4 貯 金 は 増 え 続 けるばか りです こうなったら 1/4 天 引 き 貯 金 の 利 息 ( 利 益 分 )の1/4は 生 活 費 に 使 える のですが 本 多 静 六 が 言 うように おそらく 使 い 切 れないことになるでしょう 人 間 は 月 に100 万 もあれば 充 分 であり それ 以 上 あってもただ 無 駄 に 贅 沢 するだけ 人 間 が 堕 落 するだけですから (3) 老 後 の 安 定 のためにも 活 用 工 夫 できます 以 上 は これから 豊 かな 人 生 を 築 きたい 人 の 為 に 書 きましたが この 方 法 は 安 心 な 老 後 を 過 ごす 人 の 為 にも 使 えます 少 子 高 齢 化 人 口 減 少 時 代 になりましたの で 年 金 や 介 護 のことが 心 配 な 時 代 になりました 60 歳 で 定 年 した 場 合 は 未 だ 残 る20 年 ~30 年 生 きていますので その 間 の 生 活 費 が 夫 婦 2 人 で 最 低 月 額 243,000 円 豊 かな 生 活 をするには379,000 円 必 要 です 更 に 介 護 が 必 要 になれば 月 に20 万 ~30 万 必 要 になります 病 気 の 時 の 費 用 も 必 要 です そこで 安 心 して 心 豊 かに 生 きるのは 年 金 は 減 る 方 向 ですので 自 分 で 老 後 資 金 を 用 意 する 必 要 があり ます 現 在 の 日 本 では 預 金 は 金 利 がほとんどつきませんので 株 か 不 動 産 で 稼 ぐしかありません 1 株 での 稼 ぎ 方 は 本 多 静 六 は 2 割 利 食 い 10 割 益 出 し 半 分 手 放 しの 法 を 教 えて くれていますので それを 参 照 下 さい 簡 単 に 言 えば 株 は 2 割 上 がっても 2 割 下 がっても 必 ず 売 って 元 金 と 利 益 1/4 貯 金 に 戻 す 持 っている 内 にたまたま2 倍 になったら 半 分 売 って 半 分 は 置 いとく そうすれば 元 金 は 戻 っているので 残 りの 株 はただなのだから それ が 値 下 がりしても 損 することはないし 20 倍 になることもある という 法 則 で 運 用 する あくまで 株 式 投 資 も 1/4 天 引 貯 金 を 増 やす 為 の 一 つの 方 法 として 考 えるべきである と 言 う 考 えです この 法 則 に 従 えば もうはまだ まだはもう と 言 う 欲 望 に 支 配 された 大 損 は ないかもしれませんね 2 不 動 産 での 稼 ぎ 方 は 上 記 と 同 じですが 年 配 者 の 方 は 既 に 貯 金 や 退 職 金 がある 方 ですので 手 持 ちの 現 金 で 最 初 から 勝 負 できます 3 年 金 で 足 りない 分 を 月 に10 万 稼 ぎたいのならば 古 いマンションで1,000 万 ~2,0 00 万 のマンションを 購 入 して 月 に10 万 ~13 万 の 賃 料 収 入 があるようにすれば 年 金 代 わりの 収 入 ができます 空 室 にならない 努 力 さえすれば 自 分 が 旅 行 してい ても 病 気 で 寝 ていても 賃 料 は 貴 方 の 口 座 に 入 り 続 けますので 安 心 です そ れに 不 動 産 は 株 のように 何 時 半 額 になるか 心 配 することはありません 4 もっと 大 きなお 金 を 稼 ぎたい 老 後 の 生 き 甲 斐 を 大 きくしたい 人 は 上 記 のマンシ ョンを 幾 つも 買 うこともできるし 一 棟 売 りのアパートを 買 うこともできます そうすれば 年 収 1 億 のおばちゃんのように 自 分 で 掃 除 したり 入 居 者 のお 世 話 をしたり 更 に 資 産 を 増 やすことを 楽 しみにしたりもできます 年 を 取 って 心 静 かに 生 きることも 良 いですが 社 会 と 関 わって 生 きることもまた 楽 しいと 思 う 人 は この 方 法 があります 老 後 の 費 用 の 心 配 が 無 く 孫 子 に 囲 まれて 人 から 有 - 4 -
り 難 う! といわれることをやって 人 に 役 立 つことをしている 実 感 が 得 られると 人 は 何 歳 になっても 若 々しく 生 きられる と 思 います 大 きくなるまでジッと 我 慢 ですぞ! 2010 年 6 月 4 日 記 - 5 -