大 規 模 修 繕 を 成 功 させる 5つのポイント 平 成 21 年 10 月 ( 財 ) マンション 管 理 センター 1
分 譲 マンションのストック 数 ( 平 成 20 年 末 推 計 ) 2
分 譲 マンションへの 永 住 意 識 ( 平 成 20 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 ) 3
管 理 組 合 が 行 う 維 持 管 理 に 関 する 業 務 1 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 見 直 し 2 長 期 修 繕 計 画 に 基 づいた 修 繕 積 立 金 の 積 立 3 定 期 的 な 点 検 ( 現 状 把 握 ) 4 大 規 模 修 繕 工 事 5 修 繕 履 歴 情 報 の 保 管 4
大 規 模 修 繕 工 事 を 成 功 させる5つのポイント 1 長 期 修 繕 計 画 2 修 繕 積 立 金 長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 作 成 ガイドライン 同 コメント ( 平 成 20 年 6 月 国 土 交 通 省 ) 3 定 期 的 な 点 検 ( 現 状 把 握 ) 4 専 門 家 の 活 用 5 合 意 形 成 点 検 調 査 診 断 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し 大 規 模 修 繕 工 事 5
長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 作 成 ガイドライン 同 コメント ポイント 1 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 の 理 解 やチェック 等 を 容 易 にするため 標 準 的 な 様 式 を 策 定 した ポイント 2 推 定 修 繕 工 事 項 目 の 漏 れによる 修 繕 積 立 金 の 不 足 を 防 ぐため 標 準 的 な 推 定 修 繕 工 事 項 目 を 示 した ポイント 3 将 来 の 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しによる 修 繕 積 立 金 の 額 の 増 加 が 少 ない 均 等 積 立 方 式 により 修 繕 積 立 金 の 額 を 算 出 する 6
第 1 章 総 則 1 ガイドラインの 目 的 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 又 は 見 直 し 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 に 関 して 基 本 的 な 考 え 方 等 と 長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 を 使 用 しての 作 成 方 法 を 示 すことにより 適 切 な 内 容 の 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 及 び これに 基 づいた 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 を 促 し 計 画 修 繕 工 事 の 適 時 適 切 かつ 円 滑 な 実 施 を 図 る 7
2 対 象 とするマンション 主 として 区 分 所 有 者 が 自 ら 居 住 する 住 居 専 用 の 単 棟 型 のマンションを 対 象 とする マンションには 様 々な 形 態 形 状 仕 様 等 があり 立 地 条 件 も 異 なっているので 必 要 に 応 じて 内 容 を 追 加 して 使 用 する 8
3 ガイドラインの 利 用 方 法 1 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し 及 びこれに 基 づく 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 に 関 する 業 務 を 専 門 家 に 委 託 する 際 に 本 ガイドラインを 参 考 として 依 頼 する 2 作 成 された 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 を 本 ガイドラインを 参 考 としてチェックすることができる 9
4 用 語 の 定 義 1 専 門 家 管 理 業 者 建 築 士 事 務 所 等 2 推 定 修 繕 工 事 長 期 修 繕 計 画 において 計 画 期 間 内 に 見 込 まれる 修 繕 工 事 及 び 改 修 工 事 3 計 画 修 繕 工 事 長 期 修 繕 計 画 に 基 づいて 計 画 的 に 実 施 する 修 繕 工 事 及 び 改 修 工 事 4 大 規 模 修 繕 工 事 建 物 の 全 体 又 は 複 数 の 部 位 について 行 う 大 規 模 な 計 画 修 繕 工 事 大 規 模 の 修 繕 ( 建 築 基 準 法 ) 10
第 2 章 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 の 基 本 的 な 考 え 方 第 1 節 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 の 目 的 等 1 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 の 目 的 1 将 来 見 込 まれる 修 繕 工 事 及 び 改 修 工 事 の 内 容 おおよその 時 期 概 算 の 費 用 等 を 明 確 にする 2 計 画 修 繕 工 事 の 実 施 のために 積 み 立 てる 修 繕 積 立 金 の 額 の 根 拠 を 明 確 にする 3 修 繕 工 事 及 び 改 修 工 事 に 関 する 長 期 計 画 について あらかじめ 合 意 しておくことで 工 事 の 円 滑 な 実 施 を 図 る 11
2 基 本 的 な 考 え 方 一 長 期 修 繕 計 画 の 対 象 の 範 囲 管 理 規 約 に 定 めた 組 合 管 理 部 分 である 敷 地 建 物 の 共 用 部 分 及 び 附 属 施 設 ( 共 用 部 分 の 修 繕 工 事 又 は 改 修 工 事 に 伴 って 修 繕 工 事 が 必 要 となる 専 有 部 分 を 含 む )を 対 象 とする 12
マンション 標 準 管 理 規 約 による 区 分 所 有 区 分 使 用 区 分 管 理 区 分 修 繕 等 の 手 続 き 専 有 7 条 専 用 12 条 区 分 所 有 者 20 条 共 用 部 分 と 構 造 上 一 体 と なった 設 備 は 管 理 組 合 が 行 う ことができる 21 条 2 項 管 理 組 合 の 承 認 17 条 18 条 共 有 9 条 専 用 ( 専 用 使 用 権 ) バルコニー 玄 関 扉 窓 枠 ガラス 専 用 庭 な ど 14 条 共 用 8 条 通 常 の 使 用 に 伴 うものは 区 分 所 有 者 21 条 1 項 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 管 理 は 管 理 組 合 21 条 1 項 長 期 修 繕 計 画 計 画 修 繕 工 事 32 条 48 条 窓 枠 窓 ガラス 玄 関 扉 等 の 改 良 工 事 は 管 理 組 合 22 条 1 項 13
二 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 の 前 提 条 件 1 推 定 修 繕 工 事 は 修 繕 工 事 を 基 本 とする 2 区 分 所 有 者 の 要 望 など 必 要 に 応 じて 建 物 及 び 設 備 の 性 能 を 向 上 させる 改 修 工 事 を 設 定 する 3 計 画 期 間 において 法 定 点 検 等 の 点 検 及 び 経 常 的 な 補 修 工 事 を 適 切 に 実 施 する 4 計 画 修 繕 工 事 の 実 施 の 要 否 内 容 等 は 事 前 に 調 査 診 断 を 行 い その 結 果 に 基 づいて 判 断 する 14
補 修 修 繕 改 良 の 概 念 図 ( 出 典 : 改 修 によるマンションの 再 生 手 法 に 関 するマニュアル / 国 土 交 通 省 ) 性 能 社 会 の 変 化 等 により 向 上 していく 水 準 今 日 の 一 般 的 住 宅 水 準 劣 化 初 期 性 能 補 修 改 良 修 繕 改 修 1 回 目 の 大 規 模 修 繕 (12 年 目 程 度 ) 補 修 改 良 修 繕 改 修 2 回 目 の 大 規 模 修 繕 (24 年 目 程 度 ) 補 修 改 良 修 繕 3 回 目 の 大 規 模 修 繕 (36 年 目 程 度 ) 改 修 経 年 回 数 を 重 ねるごとに 改 良 の 割 合 を 大 きくした 改 修 工 事 とすることが 重 要 15
三 長 期 修 繕 計 画 の 精 度 長 期 修 繕 計 画 は 保 管 されている 設 計 図 書 修 繕 等 の 履 歴 劣 化 状 況 等 の 調 査 診 断 の 結 果 に 基 づき 計 画 期 間 の 推 定 修 繕 工 事 の 内 容 時 期 概 算 の 費 用 等 に 関 して 計 画 を 定 めるもの 長 期 修 繕 計 画 は 不 確 定 事 項 を 含 んでいるので 一 定 期 間 ごとに 見 直 していくことが 前 提 16
3 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 の 条 件 一 管 理 規 約 の 規 定 1 管 理 組 合 の 業 務 ( 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 変 更 ) 32 条 2 総 会 決 議 事 項 ( 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 変 更 ) 48 条 3 管 理 費 と 修 繕 積 立 金 の 区 分 経 理 28 条 4 項 4 修 繕 積 立 金 の 使 途 範 囲 28 条 1~3 項 5 管 理 費 と 修 繕 積 立 金 に 関 する 納 入 義 務 分 割 請 求 禁 止 25 条 60 条 5 項 61 条 6 専 有 部 分 と 共 用 部 分 の 区 分 7 条 8 条 別 表 第 2 7 敷 地 及 び 共 用 部 分 等 の 管 理 21 条 22 条 17
二 会 計 処 理 1 修 繕 積 立 金 は 管 理 費 と 区 分 して 経 理 する 28 条 2 専 用 庭 等 の 専 用 使 用 料 及 び 駐 車 場 等 の 使 用 料 は これらの 管 理 に 要 する 費 用 に 充 てるほか 修 繕 積 立 金 として 積 み 立 てる 29 条 3 修 繕 積 立 金 を 適 切 に 管 理 及 び 運 用 する 32 条 4 修 繕 積 立 金 の 使 途 は 28 条 に 定 められた 事 項 に 要 する 経 費 に 充 当 する 場 合 に 限 る 18
三 設 計 図 書 等 の 保 管 管 理 組 合 は 分 譲 事 業 者 から 交 付 された 設 計 図 書 数 量 計 算 書 等 のほか 計 画 修 繕 工 事 の 設 計 図 書 点 検 報 告 書 等 の 修 繕 等 の 履 歴 情 報 を 整 理 し 区 分 所 有 者 等 の 求 めがあれば 閲 覧 できる 状 態 で 保 管 することが 必 要 設 計 図 書 等 は 紛 失 損 傷 等 を 防 ぐために 電 子 ファイ ルにより 保 管 することが 望 まれる 19
第 2 節 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 の 手 順 1 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 の 手 順 1 理 事 会 専 門 委 員 会 等 における 検 討 2 総 会 決 議 ( 見 直 しの 実 施 専 門 家 の 決 定 ) 3 専 門 家 との 業 務 委 託 契 約 4 調 査 診 断 の 実 施 ( 資 料 現 地 アンケート) 5 長 期 修 繕 計 画 修 繕 積 立 金 の 額 の 見 直 し 6 区 分 所 有 者 への 事 前 説 明 会 の 開 催 7 総 会 決 議 ( 見 直 しの 内 容 ) 8 長 期 修 繕 計 画 ( 総 会 議 事 録 )の 配 付 保 管 20
2 検 討 体 制 の 整 備 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しに 当 たっては 必 要 に 応 じて 専 門 委 員 会 を 設 置 するなど 検 討 を 行 うために 管 理 組 合 内 の 体 制 を 整 えることが 必 要 3 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 業 務 の 依 頼 専 門 家 に 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しを 依 頼 する 際 は 標 準 様 式 を 参 考 として 長 期 修 繕 計 画 作 成 業 務 発 注 仕 様 書 を 作 成 し 依 頼 する 業 務 の 内 容 を 明 確 に 示 すことが 必 要 21
4 調 査 診 断 の 実 施 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しに 当 たっては 専 門 家 による 設 計 図 書 修 繕 等 の 履 歴 等 の 資 料 調 査 現 地 調 査 区 分 所 有 者 に 対 するアンケート 調 査 等 の 調 査 診 断 を 行 って 建 物 及 び 設 備 の 劣 化 状 況 区 分 所 有 者 の 要 望 等 の 現 状 を 把 握 し これらに 基 づいて 作 成 することが 必 要 22
5 マンションのビジョンの 検 討 計 画 期 間 においてどのような 生 活 環 境 を 望 むのか そのために 必 要 とする 建 物 及 び 設 備 の 性 能 機 能 等 について 十 分 に 検 討 することが 必 要 必 要 に 応 じて 建 物 及 び 設 備 の 耐 震 性 断 熱 性 等 の 性 能 向 上 を 図 る 改 修 工 事 の 実 施 について 検 討 を 行 う 23
第 3 節 長 期 修 繕 計 画 の 周 知 保 管 1 長 期 修 繕 計 画 の 周 知 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 に 当 たって 総 会 の 開 催 に 先 立 ち 説 明 会 等 を 開 催 し その 内 容 を 区 分 所 有 者 に 説 明 するとともに 決 議 後 総 会 議 事 録 と 併 せて 長 期 修 繕 計 画 を 区 分 所 有 者 に 配 付 するなど 十 分 な 周 知 を 行 うことが 必 要 24
2 長 期 修 繕 計 画 の 保 管 閲 覧 長 期 修 繕 計 画 を 管 理 規 約 等 と 併 せて 区 分 所 有 者 等 から 求 めがあれば 閲 覧 できるように 保 管 する 3 長 期 修 繕 計 画 等 の 開 示 長 期 修 繕 計 画 等 の 管 理 運 営 状 況 の 情 報 を 開 示 するこ とが 望 まれる 25
第 3 章 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 の 方 法 第 1 節 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 の 方 法 1 長 期 修 繕 計 画 の 構 成 1 マンションの 建 物 設 備 の 概 要 等 2 調 査 診 断 の 概 要 3 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 の 考 え 方 4 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 5 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 26
2 長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 の 利 用 標 準 様 式 を 参 考 として 作 成 する マンションには 様 々な 形 態 形 状 仕 様 等 があるうえ 立 地 条 件 も 異 なっていることから 必 要 に 応 じて 標 準 様 式 の 内 容 を 追 加 して 使 用 する 27
3 マンションの 建 物 設 備 の 概 要 等 建 物 設 備 の 概 要 維 持 管 理 の 状 況 会 計 状 況 設 計 図 書 の 保 管 状 況 等 を 示 す 様 式 第 1 号 建 物 及 び 設 備 の 劣 化 状 況 区 分 所 有 者 の 要 望 等 に 関 する 調 査 診 断 の 結 果 の 要 点 を 示 す 様 式 第 2 号 28
4 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 の 考 え 方 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 の 目 的 計 画 の 前 提 等 計 画 期 間 の 設 定 推 定 修 繕 工 事 項 目 の 設 定 修 繕 周 期 の 設 定 推 定 修 繕 工 事 費 の 算 定 収 支 計 画 の 検 討 計 画 の 見 直 し 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 に 関 する 考 え 方 を 示 す 様 式 第 3-1 号 5 計 画 期 間 の 設 定 新 築 マンションの 場 合 は30 年 以 上 とし 既 存 マンションの 場 合 は25 年 以 上 とする 29
6 推 定 修 繕 工 事 項 目 の 設 定 保 管 されている 設 計 図 書 修 繕 等 の 履 歴 現 状 の 調 査 診 断 の 結 果 等 に 基 づいて 設 定 する 様 式 第 3-2 号 7 修 繕 周 期 の 設 定 マンションの 仕 様 立 地 条 件 建 物 及 び 設 備 の 劣 化 状 況 等 の 調 査 診 断 の 結 果 等 に 基 づいて 設 定 する 30
様 式 第 3-2 号 工 事 項 目 修 繕 周 期 の 設 定 31
8 推 定 修 繕 工 事 費 の 算 定 一 数 量 計 算 の 方 法 様 式 第 4-4 号 保 管 している 設 計 図 書 数 量 計 算 書 修 繕 等 の 履 歴 現 状 の 調 査 診 断 の 結 果 等 を 参 考 とし 建 築 数 量 積 算 基 準 等 に 準 拠 して 算 出 する 二 単 価 の 設 定 の 考 え 方 過 去 の 計 画 修 繕 工 事 の 契 約 実 績 その 調 査 データ 刊 行 物 の 単 価 専 門 工 事 業 者 の 見 積 価 格 等 を 参 考 として 設 定 する 32
様 式 第 4-4 号 推 定 修 繕 工 事 費 内 訳 書 33
三 算 定 の 方 法 推 定 修 繕 工 事 費 は 推 定 修 繕 工 事 項 目 の 詳 細 な 項 目 ごとに 算 出 した 数 量 に 設 定 した 単 価 を 乗 じて 算 定 する 様 式 第 4-3 号 年 度 別 集 計 表 様 式 第 4-1 号 長 期 修 繕 計 画 総 括 表 様 式 第 4-2 号 収 支 計 画 グラフ 34
様 式 第 4-3 号 長 期 修 繕 計 画 表 ( 年 度 別 集 計 ) 35
様 式 第 4-1 号 長 期 修 繕 計 画 総 括 表 36
様 式 第 4-2 号 収 支 計 画 グラフ(1) 37
9 収 支 計 画 の 検 討 計 画 期 間 に 見 込 まれる 推 定 修 繕 工 事 費 の 累 計 額 が 示 され その 額 を 修 繕 積 立 金 の 累 計 額 が 下 回 らない ように 計 画 することが 必 要 機 械 式 駐 車 場 があり 維 持 管 理 に 多 額 の 費 用 を 要 することが 想 定 される 場 合 は 管 理 費 会 計 及 び 修 繕 積 立 金 会 計 とは 区 分 して 駐 車 場 使 用 料 会 計 を 設 ける ことが 望 まれる 38
10 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し 長 期 修 繕 計 画 は 1~4の 不 確 定 事 項 を 含 んでいるので 5 年 程 度 ごとに 調 査 診 断 を 行 い その 結 果 に 基 づいて 見 直 し 修 繕 積 立 金 の 額 も 見 直 す 1 建 物 及 び 設 備 の 劣 化 の 状 況 2 社 会 的 環 境 及 び 生 活 様 式 の 変 化 3 新 たな 材 料 工 法 等 の 開 発 及 びそれによる 修 繕 周 期 単 価 等 の 変 動 4 修 繕 積 立 金 の 運 用 益 借 入 金 の 金 利 物 価 消 費 税 率 等 の 変 動 39
第 2 節 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 方 法 1 修 繕 積 立 金 の 積 立 方 法 計 画 期 間 に 積 み 立 てる 修 繕 積 立 金 の 額 を 均 等 にする 均 等 積 立 方 式 を 基 本 とする 均 等 積 立 方 式 による 場 合 でも5 年 程 度 ごとの 計 画 の 見 直 しにより 計 画 期 間 の 推 定 修 繕 工 事 費 の 累 計 額 の 増 加 に 伴 って 必 要 とする 修 繕 積 立 金 の 額 が 増 加 するので 留 意 が 必 要 40
2 収 入 の 考 え 方 修 繕 積 立 金 のほか 専 用 庭 等 の 専 用 使 用 料 及 び 駐 車 場 等 の 使 用 料 から それらの 管 理 に 要 する 費 用 に 充 当 し た 残 金 を 修 繕 積 立 金 会 計 に 繰 り 入 れる 修 繕 積 立 基 金 又 は 一 時 金 を 負 担 する 場 合 は これらを 修 繕 積 立 金 会 計 に 繰 り 入 れる 41
3 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 方 法 推 定 修 繕 工 事 費 の 累 計 額 を 計 画 期 間 で 除 し 各 住 戸 の 負 担 割 合 を 乗 じて 月 当 たり 戸 当 たりの 修 繕 積 立 金 の 額 を 算 定 する 様 式 第 5 号 大 規 模 修 繕 工 事 の 予 定 年 度 において 修 繕 積 立 金 の 累 計 額 が 推 定 修 繕 工 事 費 の 累 計 額 を 一 時 的 に 下 回 るとき は その 年 度 に 一 時 金 の 負 担 借 入 れ 等 の 対 応 をとるこ とが 必 要 42
様 式 第 5 号 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 43
様 式 第 4-2 号 収 支 計 画 グラフ(2) 44
第 3 節 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 及 び 修 繕 積 立 金 の 額 のチェックの 方 法 1 標 準 様 式 を 用 いたチェックの 方 法 管 理 組 合 は 専 門 家 に 依 頼 して 見 直 した 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 及 び 設 定 した 修 繕 積 立 金 の 額 を 標 準 様 式 を 参 考 としてチェックすることができる 45
2 その 他 のチェックの 方 法 現 状 の 長 期 修 繕 計 画 と ( 財 )マンション 管 理 センターが 行 っている 長 期 修 繕 計 画 作 成 修 繕 積 立 金 算 出 サービス を 利 用 して 作 成 した 概 略 の 長 期 修 繕 計 画 とを 比 較 して その 見 直 しの 必 要 性 について 検 討 することが 望 まれる 詳 しくは 当 センターのホームページをご 覧 ください http://www.mankan.or.jp/about/p02_04.html 46
3 定 期 的 な 点 検 ( 現 状 把 握 ) 点 検 の 種 類 日 常 点 検 法 定 点 検 保 守 契 約 に よる 点 検 定 義 日 常 的 に 変 化 や 異 常 を 観 察 する 建 築 基 準 法 消 防 法 水 道 法 等 により 一 定 期 間 ごとの 点 検 と 報 告 が 義 務 付 け られている ( 昇 降 機 消 防 用 設 備 外 壁 タイル 等 ) 法 定 点 検 以 外 で 保 守 契 約 により 定 期 的 に 行 うもの ( 自 動 ドア 昇 降 機 等 ) 自 主 点 検 管 理 組 合 が 任 意 に 行 う 災 害 点 検 台 風 地 震 等 の 後 で 行 う 不 具 合 点 検 不 具 合 が 発 生 したときに 行 う 47
4 専 門 家 の 活 用 専 門 委 員 会 理 事 会 は その 責 任 と 権 限 の 範 囲 内 において 専 門 委 員 会 を 設 置 し 特 定 の 課 題 を 調 査 又 は 検 討 さ せることができる 標 準 管 理 規 約 第 55 条 建 築 士 事 務 所 建 築 士 事 務 所 等 のグループに 関 する 情 報 を 当 セン ターホームページのテクノサポートネットに 掲 載 管 理 会 社 施 工 会 社 48
5 合 意 形 成 情 報 ( 長 期 修 繕 計 画 修 繕 履 歴 等 )の 共 有 マンションみらいネット 等 の 活 用 自 主 点 検 の 実 施 年 1 回 組 合 員 全 員 が 参 加 するイベントとして 実 施 アンケート 調 査 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しの 際 に 現 状 の 問 題 点 区 分 所 有 者 の 要 望 を 把 握 するために 実 施 説 明 会 の 開 催 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し 大 規 模 修 繕 工 事 を 行 う 際 に 総 会 の 開 催 に 先 立 ち 説 明 会 を 開 催 49
大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 時 期 50
51 大 規 模 修 繕 工 事 の 基 本 的 な 進 め 方 管 理 組 合 の 発 意 管 理 組 合 の 発 意 管 理 組 合 の 発 意 専 門 委 員 会 の 設 置 検 討 専 門 委 員 会 の 設 置 検 討 専 門 委 員 会 の 設 置 検 討 専 門 家 の 選 定 専 門 家 の 選 定 専 門 家 の 選 定 調 査 診 断 調 査 診 断 調 査 診 断 資 金 計 画 資 金 計 画 資 金 計 画 修 繕 設 計 修 繕 設 計 修 繕 設 計 工 事 費 見 積 工 事 費 見 積 工 事 費 見 積 大 規 模 修 繕 工 事 大 規 模 修 繕 工 事 大 規 模 修 繕 工 事 総 会 決 議 総 会 決 議 総 会 決 議 修 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 保 管 修 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 保 管 修 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 保 管 調 査 診 断 委 託 契 約 調 査 診 断 委 託 契 約 調 査 診 断 委 託 契 約 設 計 委 託 契 約 設 計 委 託 契 約 設 計 委 託 契 約 工 事 監 理 委 託 契 約 工 事 監 理 委 託 工 事 監 理 委 託 契 約 契 約 工 事 請 負 契 約 工 事 請 負 契 約 工 事 請 負 契 約 施 工 会 社 の 選 定 施 工 会 社 の 選 定 施 工 会 社 の 選 定
設 計 監 理 方 式 専 門 家 の 選 定 設 計 事 務 所 管 理 会 社 等 のコンサルタントを 選 び 設 計 全 般 と 工 事 監 理 を 委 託 し 施 工 は 別 の 会 社 に 発 注 する 方 式 施 工 会 社 の 適 正 な 選 択 工 事 の 厳 正 なチェックが 期 待 できる 責 任 施 工 方 式 信 頼 のおける 施 工 会 社 を 選 定 し 設 計 から 施 工 まで を 請 け 負 わせる 方 式 専 門 的 な 第 三 者 によるチェックがないので 施 工 会 社 の 選 定 方 法 と 管 理 組 合 の 体 制 が 課 題 となる 52
53 調 査 診 断 を 実 施 した 調 査 診 断 は 行 わ な か っ た 不 明 マ ン シ ョ ン 管 理 業 者 に 依 頼 修 繕 工 事 請 負 業 者 の サ ー ビ ス 建 築 士 事 務 所 に 依 頼 調 査 診 断 専 門 業 者 に 依 頼 高 層 住 宅 管 理 業 協 会 の マ ン シ ョ ン 保 全 診 断 セ ン タ ー に 依 頼 建 築 設 備 維 持 保 全 協 会 の マ ン シ ョ ン ド ッ ク に 依 頼 依 頼 先 は 不 明 41.1% 9.8% 12.6% 10.7% 0.4% 0.1% 0.7% 2.5% 22.1% 調 査 診 断 の 実 施 状 況 ( 平 成 20 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 )
修 繕 設 計 ( 改 修 設 計 ) 調 査 診 断 により 修 繕 すべきとされたものにつ いて どのような 材 料 と 工 法 で 修 繕 すべきか 明 らかにしたもので 工 事 費 の 見 積 ができ かつ 適 切 な 工 事 施 工 が 行 えるもの ( 修 繕 設 計 の 手 順 ) 1 材 料 工 法 の 詳 細 検 討 2 精 算 項 目 指 定 数 量 の 設 定 3 設 計 図 書 ( 工 事 仕 様 書 設 計 図 )の 作 成 54
施 工 会 社 選 定 の 進 め 方 1 見 積 参 加 会 社 を 公 募 ( 業 界 紙 等 に 掲 載 ) 2 現 場 説 明 会 を 開 催 ( 同 一 条 件 での 実 施 ) 3 質 疑 応 答 工 事 見 積 に 必 要 な 事 項 の 説 明 確 認 など 工 事 費 に 関 するトラブル 防 止 のため 質 疑 応 答 書 は 見 積 内 訳 書 とともに 工 事 請 負 契 約 書 に 添 付 する 4 書 類 選 考 ヒアリング 55
施 工 会 社 選 定 のポイント 1 見 積 内 容 ( 正 確 さ 数 量 単 価 の 妥 当 性 ) 2 改 修 工 事 の 実 績 ( 代 表 的 な 事 例 工 事 金 額 ) 3 施 工 管 理 体 制 ( 組 織 図 現 場 代 理 人 の 経 歴 等 ) 4 アフターサービス 保 証 ( 完 成 保 証 瑕 疵 保 証 ) 5 財 務 状 況 56
工 事 費 用 の 調 達 方 法 修 繕 積 立 金 一 時 徴 収 金 借 入 金 ( 公 的 金 融 機 関 ) 借 入 金 ( 民 間 金 融 機 関 ) その 他 不 明 75.8% 3.4% 4.8% 5.4% 3.8% 23.0% ( 平 成 20 年 度 マンション 総 合 調 査 結 果 ) 57
総 会 決 議 1 工 事 計 画 の 内 容 2 資 金 計 画 3 施 工 会 社 の 選 定 契 約 内 容 を 確 認 する 工 事 費 については 予 備 費 の 設 定 が 望 ましい 共 用 部 分 の 変 更 ( 形 状 又 は 効 用 の 著 しい 変 更 を 伴 わ ないものを 除 く)には 特 別 多 数 決 議 が 必 要 58
工 事 のフローと 関 係 者 の 役 割 (1) 59
工 事 のフローと 関 係 者 の 役 割 (2) 60