1 最 寄 り 駅 からの 時 間 単 価 25-3 26/1/17 JR 山 手 線 新 橋 駅 徒 歩 3 分 店 舗 前 写 真 定 量 評 価 評 価 項 目 近 隣 店 舗 ヒヤリング 評 価 対 象 物 テナント 評 価 競 合 店 評 価 視 認 性 評 価 接 近 性 評 価 就 業 人 口 密 度 評 価 競 合 店 の 状 況 を 評 価 業 態 単 価 がバッティングする 店 舗 がある 場 合 は 減 点 1 店 舗 毎 に-2 点 ( 減 点 法 で 評 価 ) 該 当 物 件 の 視 認 性 を 評 価 視 認 できる 最 大 値 で 評 価 点 数 の 算 出 方 法 : 最 大 値 m 1( 最 大 1 点 ) 該 当 物 件 の 接 近 性 を 評 価 入 り 口 部 分 に 障 害 物 があり 接 近 しに くい 場 合 は-5( 減 点 法 で 評 価 ) 物 件 が1Fの 場 合 は+1 就 業 人 口 密 度 でランク 分 けをし 評 価 A:1 以 上 (3 点 ) B:5 以 上 (2 点 ) C:3 以 上 (1 点 ) D:3 以 下 ( 点 ) 居 住 人 口 密 度 評 価 居 住 人 口 密 度 でランク 分 けをし 評 価 A:1 以 上 (1 点 ) B:5 以 上 (5 点 ) C:3 以 上 (2 点 ) D:3 以 下 ( 点 ) 交 通 利 便 性 評 価 定 量 評 価 総 計 評 価 解 説 近 隣 店 舗 の 関 係 者 が1 点 満 点 で 出 店 おすすめ 度 2 店 舗 から 抽 出 ( 最 大 2 点 ) 対 象 物 件 の 健 全 性 を 評 価 対 象 物 件 のテナントに 風 俗 サラ 金 店 舗 がある 場 合 は 減 点 1 店 舗 毎 に-2 点 ( 減 点 法 で 評 価 ) 公 共 交 通 機 関 までの 距 離 で 評 価 最 寄 り 駅 まで 徒 歩 3 分 圏 内 (2 点 ) 最 寄 駅 まで 徒 歩 5 分 圏 内 (1 点 ) 最 寄 駅 まで6 分 以 上 ( 点 ) B: 前 向 きに 検 討 A: 即 出 店 (1-8 点 ) B: 前 向 きに 検 討 (79-6 点 ) C: 検 討 の 余 地 あり(59-4 点 ) D: 出 店 には 不 向 き(39 点 以 下 ) 参 照 シート シート2 参 照 シート3 参 照 シート3 参 照 シート4 参 照 シート4 参 照 シート5 参 照 シート5 参 照 シート1 参 照 1 点 満 点 中 得 点 14-1 1 3 2 64 総 評 該 当 物 件 エリアは サラリーマンの 需 要 が9 割 を 越 えている 土 日 の 集 客 は 困 難 な 事 が 予 想 されるの で 週 5 日 で 回 収 する 内 容 での 店 舗 創 りが 必 要 ランチの 需 要 も 多 いが 競 合 も 多 数 あり 金 額 も5 円 程 度 からの 店 舗 もある 為 あえて 競 争 に 参 加 をしない 店 舗 もある 低 価 格 な 立 ち 飲 みの 店 舗 が 比 較 的 繁 盛 している 印 象 だが 立 ち 飲 みでも 繁 盛 そうでないとはっきりとした 違 いが 出 ているので 価 格 だけ で 集 客 は 難 しい 単 価 2 円 を 越 える 店 舗 で 繁 盛 している 店 舗 は 見 受 けられなかった 今 回 の 視 察 で は 単 価 25 円 以 上 の 出 店 は 難 しいように 感 じられた 補 足 : 現 状 同 エリアにはチェーンの 居 酒 屋 も 参 入 していない
2 近 隣 店 舗 ヒヤリング2 店 舗 単 価 25-3 26/1/17 近 隣 店 舗 ヒヤリング 評 価 ヒヤリング 店 舗 1 7 7 ヒヤリング 店 舗 2 出 店 お 薦 め 度 を 情 報 提 供 者 が1 点 満 点 で 評 価 14 ヒヤリング 店 舗 1: 情 報 提 供 者 属 性 : オーナー 平 日 夜 サラリーマン 利 用 客 層 : 休 日 関 係 者 コメント 客 層 の 殆 どが 近 辺 で 働 くサラリーマンで 会 社 帰 りの 利 用 の 為 土 日 の 営 業 はしない ランチに 関 しては 安 い 価 格 帯 の 競 合 が 多 い 為 行 わない 終 電 で 閉 店 する 店 舗 が 多 いので 深 夜 帯 の 営 業 をしている ( 深 夜 にテレビ 局 の 方 の 利 用 がある) 販 促 はぐるなび 掲 載 オーナー 自 身 のメルマガ 単 価 は4 円 前 後 フードリンク 考 察 個 店 での オーナー 自 ら 店 舗 で 営 業 をしてる 商 品 は 品 質 を 重 視 しており 単 価 の 安 い 飲 食 店 が 多 い 新 橋 では 異 彩 を 放 つ 賑 わっているという 感 じではなく 常 連 客 が 絶 えず 来 ているという 印 象 オーナーがお 客 様 にメルマガを 配 信 しており それを 見 て 来 店 する 常 連 も 多 く 来 店 率 を 高 めている 夜 ヒヤリング 店 舗 2: 情 報 提 供 者 属 性 : 立 ち 飲 み 店 オーナー 平 日 夜 サラリーマン 利 用 客 層 : 休 日 関 係 者 コメント 単 価 は2 円 以 下 にしているが 滞 在 時 間 は1 時 間 以 内 なのでフルサービスの を 変 わらない 単 価 立 ち 飲 みであるが9 時 以 降 2 次 会 利 用 で 団 体 で 来 るお 客 様 もいる 販 促 は 特 に 行 わない 既 存 のお 客 様 で 成 り 立 っている 競 合 が 多 く 特 徴 だしには 苦 戦 している フードリンク 考 察 同 単 価 程 度 の と 比 較 すると 商 品 の 品 質 ボリューム 感 が 明 らかに 高 い 仕 入 れ 関 係 をオー ナー 自 ら 毎 日 確 認 を 行 っている 為 だと 思 われる 立 地 的 には 一 見 客 を 集 客 できるところではないので 明 らかに 常 連 客 相 手 である 19: 以 降 になると 混 雑 をし 入 店 が 難 しい 店 舗 夜
3 単 価 25-3 26/1/17 減 点 法 で 算 出 対 象 物 件 テナント 評 価 競 合 店 評 価 バッティング 店 舗 数 風 俗 がある 場 合 は 1 店 舗 毎 に-2 店 舗 毎 に-2 5 店 舗 -1 対 象 物 件 テナント NO 物 件 店 舗 名 1 α 兼 坂 ビル 関 連 事 業 本 部 2 α COFFEE SHOP 珈 琲 亭 3 α 株 式 会 社 シーボックス 4 α 大 和 冷 機 工 業 ( 株 ) 5 α 社 団 法 人 日 本 生 産 技 能 労 務 協 会 6 α 7 α 株 式 会 社 フードリンク 8 α 9 α 1 α 業 態 株 式 会 社 リクルーティング ノーツ コミュニケーションズ 評 価 客 単 価 \6 営 業 時 間 住 所 港 区 新 橋 3-1-9 地 下 1F 港 区 新 橋 3-1-9 1F 港 区 新 橋 3-1-9 2F 港 区 新 橋 3-1-9 3F 港 区 新 橋 3-1-9 5F 港 区 新 橋 3-1-9 6F 港 区 新 橋 3-1-9 7F 競 合 店 NO 物 件 店 舗 名 業 態 バッティング客 単 価 営 業 時 間 住 所 1 A ちどり 屋 7:-1:,11:3-13:3,17:-23: 港 区 新 橋 3-1-9 2 B 3 C 4 D 五 大 陸 雫 田 乃 字 \3, \4, \3, 17:-4: 確 認 できず 17:3-23: 港 区 新 橋 3-11-9 B1F 港 区 新 橋 3-11-9 港 区 新 橋 3-13-2 5 D 6 E 7 F 鳥 ひろ 八 萬 騎 料 亭 のまかない 食 ぶどう 港 区 新 橋 3-13-2 港 区 新 橋 3-1-7 港 区 新 橋 3-1-6 8 G 舞 浜 \3, 確 認 出 来 ず 港 区 新 橋 3-1-6 9 H 磯 っ 子 大 衆 割 烹 \4, 11:3-13:3,17:-1:3 港 区 新 橋 3-13-9 1 I 11 J 炭 火 藤 炭 火 山 口 屋 \3, \3, 17:-2: 17:-3: 港 区 新 橋 3-13-7 港 区 新 橋 3-14-6 12 K 魚 屋 港 区 新 橋 3-14-4 13 L すし 喜 八 鮨 \3, 11:3-14:,17:-23: 港 区 新 橋 3-14-5 14 M 15 N ひらの 源 八 創 作 料 理 \3, \4, 確 認 出 来 ず 11:3-14:,17:-23: 港 区 新 橋 3-13 16 O やきとん 勢 17 P 酒 藏 升 亀 \3, 11:-14:,17:-4: 18 Q 19 Q 2 R 助 さん 魚 金 YUKINO 創 作 \3, \3,5 \4, 11:3-13:3,17:-24: 17:-23:3 17:-24: 港 区 新 橋 3-8-6 B1F 港 区 新 橋 3-8-6 1F 21 S 花 未 月 \4, 11:3-13:3,17:-23:港 区 新 橋 3-8-5 22 T 和 み 処 凛 \3,5 17:3-24: 港 区 新 橋 3-8-4 23 U トモト 確 認 出 来 ず 17:-23: 港 区 新 橋 3-15-7 24 V 串 心 \3,5 17:-23: 港 区 新 橋 3-15-7 競 合 店 特 徴 今 回 は 単 価 でバッティングすると 推 測 される 店 舗 をピックアップ その 他 低 単 価 の 店 舗 も 多 数 あり フードリンク 考 察
4 単 価 25-3 26/1/17 視 認 性 評 価 接 近 性 評 価 最 大 値 で 評 価 点 数 の 算 出 方 法 ( 最 大 値 1) 入 り 口 部 分 に 障 害 物 があり 接 近 しにくい 場 合 は-5 1 エリアマップ P1 O P N α NO 物 件 1 α NO 物 件 1 A 2 B 3 C 4 D 5 D 6 E 7 F 8 G 9 H 1 I 11 J 12 K 13 L 14 M 15 N 16 O 17 P 18 Q 19 Q 2 R 21 S 22 T 緑 枠 内 の 競 合 店 をピックアップ 23 U 24 V 視 認 性 コメント P1 P1: P2 P2: P3 P3: 1 m 5 m m 視 界 を 遮 る 障 害 物 が 無 い 為 視 認 性 は 非 常 に 高 い 該 当 物 件 の 看 板 が 最 大 距 離 で 確 認 できるポイントを 記 載 (1m 以 上 の 場 合 は1mと 記 載 ) P2 Q A R E S B T C F G H U V M L I J K D 対 象 物 件 テナント 第 5 兼 坂 ビル 競 合 店 ちどり 屋 五 大 陸 雫 田 乃 字 鳥 ひろ 八 萬 騎 料 亭 のまかない 食 ぶどう 家 舞 浜 磯 っ 子 炭 火 藤 炭 火 山 口 屋 魚 屋 すし 喜 八 ひらの 源 八 やきとん 勢 酒 藏 升 亀 助 さん 魚 金 YUKINO 花 未 月 和 み 処 凛 トモト 串 心 接 近 性 コメント 障 害 物 になるものは 無 いが 片 側 1 車 線 の 道 路 に 面 している 為 反 対 側 からは 横 断 歩 道 ( 2)のとこ ろから 渡 らなければならない 道 路 にはパーキングスペースがある 為 物 件 前 には 絶 えず 自 動 車 が 停 まっている 該 当 物 件 に 対 して 接 近 しやすいか 周 囲 の 状 況 を 記 載
当 シート 下 段 参 照 第 5 兼 坂 ビル A:1 以 上 単 価 25-3 当 シート 下 段 参 照 26/1/17 D:3 未 満 該 当 物 件 より 半 径 1mの 区 画 で 算 出 新 橋 2 新 橋 3 新 橋 4 5 3-4 歳 6 人 5-9 歳 2 人 1-14 歳 24 人 11 人 13 人 15-19 歳 3 人 14 人 16 人 2-24 歳 78 人 25-29 歳 6 人 34 人 26 人 3-34 歳 34 人 18 人 16 人 35-39 歳 3 人 16 人 14 人 4-44 歳 38 人 45-49 歳 61 人 33 人 28 人 5-54 歳 97 人 42 人 55 人 55-59 歳 91 人 4 人 51 人 6-64 歳 56 人 23 人 33 人 65-69 歳 91 人 41 人 5 人 間 人 口 密 度 7-74 歳 79 人 22 人 57 人 75 歳 以 上 15 人 52 人 98 人 世 帯 総 数 人 口 総 数 男 性 女 性 事 業 所 数 総 数 ( 年 齢 不 詳 含 ) 945 人 428 人 517 人 4 人 2 人 11 人 9 人 46 人 32 人 21 人 17 人 43 世 帯 民 営 総 数 ( 事 業 所 ) うち 個 人 ( 事 業 所 ) うち 法 人 ( 事 業 所 ) 1-4 人 ( 事 業 所 ) 1768 事 業 所 5-9 人 ( 事 業 所 ) 71 事 業 所 1-19 人 ( 事 業 所 ) 365 事 業 所 2-29 人 ( 事 業 所 ) 13 事 業 所 3 人 以 上 ( 事 業 所 ) 2 事 業 所 全 産 業 総 数 ( 人 ) 男 性 女 性 面 積 A:1 以 上 (3 点 ) B:5 以 上 (2 点 ) C:3 以 上 (1 点 ) D:3 未 満 ( 点 ) 夜 間 人 口 密 度 374 事 業 所 368 事 業 所 1768 事 業 所 71 事 業 所 27655 人 17139 人 1516 人.24 Km2 115229.2 3937.5 A:1 以 上 (1 点 ) B:5 以 上 (5 点 ) C:3 以 上 (2 点 ) D:3 未 満 ( 点 )