港区東京都市計画高度地区の絶対高さ制限の特例に係る区長の認定及び許可に関する基準の解説

港 区 東 京 都 市 計 画 高 度 地 区 の 絶 対 高 さ 制 限 の 特 例 に 係 る 区 長 の 認 定 及 び 許 可 に 関 する 基 準 の 解 説 1 用 語 の 定 義 (1) 空 地 面 積 及 び 空 地 率 第 2 条 第 1 項 第 3 号 第 4 号 図 空 地 面 積 とは 原 則 として 敷 地 面 積 から 建 築 基 準 法 施 行 令 第 2 条 第 1 項 第 2 号 に 規 定 される 建 築 面 積 を 除 い た 面 積 をいいます ただし 空 地 に 含 められないもの があります 空 地 に 含 められないもの 外 周 縁 部 分 1m 機 械 式 駐 車 場 の 水 平 投 影 面 積 ( 地 盤 面 下 に 収 納 されるものを 除 く) 自 走 式 立 体 駐 車 場 の 水 平 投 影 面 積 1m 1m 空 地 に 含 められるもの 屋 根 のない 駐 車 場 駐 輪 場 敷 地 界 1m 車 路 歩 行 者 通 路 空 地 面 積 ドライエリア 空 地 率 = 敷 地 面 積 100(%) 空 地 率 とは 敷 地 面 積 に 対 する 空 地 面 積 の 割 合 をパー センテージで 表 したものをいいます 外 壁 等 中 心 線 空 地 算 入 部 分 (2) 第 2 条 第 1 項 第 9 号 第 9 条 第 1 項 第 2 号 第 2 項 第 2 号 図 建 築 又 は 設 置 できないもの の 部 分 ( の 庇 バルコニー 等 ) 機 械 式 又 は 自 走 式 駐 車 場 や 駐 輪 ラック ごみ 距 離 地 置 き 場 等 空 地 の 開 放 性 を 妨 げるもの 界 建 築 又 は 設 置 できるもの 線 上 に 設 置 する 塀 やこれにつながる 管 理 上 必 要 な 塀 や 門 ( 界 線 との 間 は 除 設 置 できない きます ) 擁 壁 ドライエリアの 立 ち 上 がり 壁 その 他 地 の 地 表 面 より 下 に 設 置 するもの 設 置 できる 地 界 塀 距 離 軒 庇 地 バルコニー 界 距 離 建 築 できない 設 置 できる 塀 塀 距 離 地 界 門 建 築 できる ドライ エリア 界 1

2 等 に 関 する 整 備 基 準 (1) 接 道 条 件 (4m 未 満 の に 接 する 場 合 ) 第 9 条 第 1 項 第 1 号 図 指 定 容 積 率 が300% 未 満 の 地 域 では 4m 未 満 の に 接 する 場 合 でも 第 一 段 階 の 緩 和 を 受 け ることができます この 場 合 細 街 路 整 備 事 業 を 実 施 する 必 要 があります また その が 区 道 の 場 合 は 細 街 路 整 備 事 業 実 施 後 に 公 共 に 編 入 する 必 要 があります 敷 地 の 対 岸 が 後 退 している 必 要 はありません 細 街 路 整 備 事 業 の 実 施 計 画 地 幅 員 4m 未 満 後 退 線 (2) 接 道 条 件 のただし 書 き 第 9 条 第 1 項 第 1 号 接 道 条 件 のただし 書 きについては 次 に 掲 げるどちらかのみ 適 用 することができます ただし 書 きにより 整 備 する 広 場 や 緑 地 又 は 状 空 地 は 空 地 面 積 に 含 めることはできません Ⅰ 幅 員 が 不 足 する 場 合 ( 幅 員 6m 以 上 の に 敷 地 外 周 の 1/8 以 上 ) 現 況 の 幅 員 と 合 わせて6mとな るように 状 に 空 地 を 整 備 します の 距 離 は 状 に 整 備 した 空 地 の 端 からの 距 離 となります 環 空 地 の 整 備 は 状 に 整 備 した 空 地 の 端 から 行 います Ⅱ 接 道 長 さが 不 足 する 場 合 ( 幅 員 6m 以 上 の に 敷 地 外 周 の 1/8 以 上 ) 接 道 する 部 分 の 長 さに 接 道 条 件 に 不 足 する 長 さを 乗 じた 面 積 の 緑 地 又 は 広 場 を に 面 して 確 保 します ( 車 路 エントランス 通 路 等 は 含 みま せん ) 環 空 地 の 整 備 で 歩 道 状 空 地 接 道 部 の 緑 化 を 選 択 する 場 合 は 環 空 地 の 端 からただし 書 きによる 広 場 又 は 緑 地 を 整 備 します 整 備 する 緑 地 又 は 広 場 の 最 も 狭 い 部 分 の 幅 は 4m 以 上 とし 周 長 の 1/8 以 上 を 等 に 面 するものとします 敷 地 周 長 164m 空 地 面 積 =( 敷 地 周 長 の 1/8 の 長 さ- 接 道 長 さ) 接 道 長 さ =(164m 8-15m) 15m = 82.5 m2 2

(3) 環 空 地 の 整 備 について 第 9 条 第 1 項 第 5 号 第 2 項 第 5 号 歩 道 状 空 地 又 は 緑 地 の 整 備 を 選 択 する 場 合 には に 接 する 面 すべてに 対 して 行 います 6m 未 満 の に 接 する 面 については 歩 道 状 空 地 の 整 備 が 必 要 となりますが その 他 の 面 について は 他 の 環 空 地 を 選 択 することもできます ただし 第 2 段 階 の 緩 和 を 受 けるためには 環 空 地 を 二 つ 以 上 選 択 し 整 備 する 必 要 があります 整 備 する 環 空 地 は 他 の 制 度 ( 総 合 設 計 制 度 港 区 みどりを 守 る 条 例 等 )で 整 備 する 空 地 や 緑 地 と 兼 ねることができます 図 第 1 段 階 の 緩 和 の 場 合 第 2 段 階 の 緩 和 の 場 合 空 地 の 整 備 等 :1つ 以 上 選 択 空 地 の 整 備 等 :2つ 以 上 選 択 幅 員 6m 以 上 幅 員 6m 以 上 緑 地 歩 道 状 空 地 緑 地 必 須 とされる 歩 道 状 空 地 必 須 とされる 歩 道 状 空 地 状 の 空 地 状 の 空 地 (4) 接 道 部 緑 化 第 9 条 第 1 項 第 5 号 第 2 項 第 5 号 界 線 に 沿 って 第 一 段 階 の 緩 和 では 幅 員 第 2 段 階 の 緩 和 では 幅 員 3m 以 上 の 緑 地 を 設 け ます 緑 地 とは 樹 木 や 地 被 植 物 などの 枝 葉 で 覆 われている 土 地 や 樹 木 等 と 一 体 的 に 作 られた 池 や 花 壇 草 花 の 植 栽 された 土 地 をいいます 接 道 部 緑 化 の 延 長 の 算 定 方 法 は 港 区 みどりを 守 る 条 例 港 区 みどりを 守 る 条 例 施 行 規 則 に 定 め られているとおりとなります ただし 第 1 段 階 の 緩 和 では4 割 以 上 第 2 段 階 の 緩 和 では 5 割 以 上 を 高 木 又 は 中 木 で 緑 化 する 必 要 があります (5) 歩 道 状 空 地 第 9 条 第 1 項 第 5 号 第 2 項 第 5 号 界 線 に 沿 って 第 一 段 階 の 緩 和 では 幅 員 第 2 段 階 の 緩 和 では3m 以 上 の 歩 道 状 空 地 を 設 けます 歩 道 状 空 地 に 植 栽 をすることはできますが 有 効 幅 員 を 以 上 確 保 する 必 要 があります 原 則 として 接 する と 同 じ 高 さで 整 備 する 必 要 があります 図 第 1 段 階 の 緩 和 第 2 段 階 の 緩 和 幅 員 幅 員 敷 3m 有 効 幅 員 線 界 線 界 3

(6) 屋 外 貫 通 通 路 第 9 条 第 1 項 第 5 号 第 2 項 第 5 号 貫 通 通 路 に 植 栽 をすることはできますが 有 効 幅 員 を 以 上 確 保 する 必 要 があります 図 第 1 段 階 の 緩 和 第 2 段 階 の 緩 和 3m 線 線 (7) 広 場 状 空 地 第 9 条 第 1 項 第 5 号 第 2 項 第 5 号 広 場 の 面 積 には 車 路 エントランス 通 路 等 は 含 みません 最 も 狭 い 部 分 の 幅 は 4m 以 上 とします 周 長 の1/8 以 上 を 都 市 計 画 公 園 ( 一 体 的 に 利 用 されるものに 限 る)に 接 する 必 要 があります 一 般 の 人 が 安 全 で 機 能 的 に 利 用 できるような 形 状 配 置 にする 必 要 があります に 接 する 例 公 園 に 接 する 例 第 2 段 階 の 緩 和 の 場 合 第 2 段 階 の 緩 和 の 場 合 必 要 接 面 長 さ6.5m 以 上 17m 9m 幅 員 6m 広 場 状 空 地 貫 通 通 路 公 園 広 場 の 必 要 接 道 長 = 広 場 の 周 長 8 =52 8=6.5m <17m 広 場 の 必 要 接 道 長 = 広 場 の 周 長 8 =52 8=6.5m <17m 4

3 敷 地 が 高 さ 制 限 の 異 なる 地 区 にまたがる 場 合 (1) 絶 対 高 さ 制 限 の 範 囲 ( 緩 和 の 限 度 ) 第 10 条 第 1 項 絶 対 高 さ 制 限 は 地 区 ごとにかかる 制 限 となります したがって 緩 和 についても 地 区 ごとに 考 える ことになります ( 第 1 段 階 の 緩 和 の 場 合 ) ) 指 定 容 積 率 500% 指 定 建 ぺい 率 80% 緩 和 の 限 度 1.5 倍 ) 指 定 容 積 率 300% 指 定 建 ぺい 率 60% 緩 和 の 限 度 1.3 倍 図 に 応 じた 緩 和 28.6m 1.3 倍 2 に 応 じた 緩 和 60m 1.5 倍 40m 界 指 定 値 2 容 積 率 300% 指 定 値 40m 容 積 率 500% (2) 敷 地 面 積 第 10 条 第 2 項 第 2 段 階 の 緩 和 を 受 けるための 敷 地 面 積 条 件 や 絶 対 高 さ 制 限 の 範 囲 を 算 定 する 際 の 敷 地 面 積 は 高 さ 制 限 の 異 なる 地 区 にまたがる 場 合 でも 計 画 敷 地 全 体 の 面 積 で 考 えることができます 図 ( 市 街 地 環 の 向 上 に 資 する の 特 例 の 場 合 ) ) ) 指 定 容 積 率 500% 指 定 容 積 率 300% 指 定 値 40m 指 定 値 2 区 域 の 面 積 600m2 区 域 の 面 積 400m2 敷 地 全 体 の 面 積 1,000m2 絶 対 高 さ 制 限 の 範 囲 )40 {1/4,000 (1,000 1,000)+2.0}=80m )22 {1/4,000 (1,000 1,000)+1.5}=33m 5

(3) 接 道 条 件 緑 化 面 積 空 地 の 整 備 第 10 条 第 3 項 複 数 の 地 区 にまたがる 敷 地 で いくつかの 地 区 について 高 さ 制 限 の 緩 和 を 受 ける 場 合 もっとも 厳 し い 接 道 条 件 に 適 合 する 必 要 があります この 場 合 の 敷 地 周 長 接 道 長 さは 計 画 敷 地 全 体 で 考 えます 複 数 の 地 区 にまたがる 敷 地 でも 一 つの 地 区 のみ 高 さ 制 限 の 緩 和 を 受 ける 場 合 は その 地 区 に 適 用 さ れる 接 道 条 件 に 適 合 すれば 構 いません その 場 合 も 敷 地 周 長 接 道 長 さは 計 画 敷 地 全 体 で 考 えます 緑 化 面 積 空 地 の 整 備 については 一 つの 地 区 のみ 絶 対 高 さ 制 限 の 緩 和 を 受 ける 場 合 も 計 画 敷 地 全 体 で 適 合 する 必 要 があります 第 1 段 階 の 緩 和 と 第 2 段 階 の 緩 和 を 併 用 する 場 合 は 第 2 段 階 の 基 準 に 適 合 する 必 要 があります 図 のみ 超 える 場 合 両 方 超 える 場 合 に 応 じた 緩 和 に 応 じた 緩 和 に 応 じた 緩 和 環 空 地 環 空 地 界 界 指 定 値 2 容 積 率 300% 指 定 値 40m 容 積 率 500% 指 定 値 2 容 積 率 300% 指 定 値 40m 容 積 率 500% 指 定 容 積 率 300% 以 下 の 接 道 条 件 に 適 合 指 定 容 積 率 400 以 上 の 接 道 条 件 に 適 合 (4) 空 地 率 第 10 条 第 3 項 高 さ 制 限 の 緩 和 を 受 ける 地 区 ごとに 満 足 する 必 要 があります 複 数 の 地 区 にまたがる 場 合 でも どちらかの 地 区 にまとめて 空 地 を 確 保 することはできません 高 さ 制 限 の 緩 和 を 受 けない 地 区 については 空 地 率 に 適 合 する 必 要 はありません のみ 超 える 場 合 ) 指 定 建 ぺい 率 60% 必 要 空 地 率 45% のみ 空 地 率 が 45% 図 両 方 超 える 場 合 ) 指 定 建 ぺい 率 80% 必 要 空 地 率 35% ) 指 定 建 ぺい 率 60% 必 要 空 地 率 45% は 空 地 率 が35% は 空 地 率 が 45% 6

4 建 築 基 準 法 第 86 条 第 1 項 又 は 第 2 項 の 認 定 を 受 ける 場 合 第 11 条 図 第 2 段 階 の 緩 和 を 受 けるための 敷 地 面 積 条 件 や 絶 対 高 さ 制 限 の 範 囲 を 算 定 する 際 の 敷 地 面 積 は 一 団 の 敷 地 全 体 の 面 積 となります 接 道 条 件 緑 化 面 積 空 地 の 整 備 について 一 団 の 敷 地 全 体 で 適 合 する 必 要 があります 空 地 率 については 絶 対 高 さ 制 限 の 緩 和 を 受 ける の 仮 想 敷 地 で 適 合 する 必 要 があります 一 団 の 敷 地 内 の 他 の 仮 想 敷 地 内 で 空 地 を 確 保 することはできません 仮 想 敷 地 の 界 線 広 場 状 空 地 ( 選 択 ) A 歩 道 状 空 地 ( 選 択 ) B C 緩 和 を 活 用 する 緩 和 を 活 用 しない 空 地 率 を 算 定 する 範 囲 5 敷 地 内 に 都 市 計 画 がある 場 合 の 取 扱 い (1) 空 地 率 第 12 条 第 1 項 計 画 敷 地 面 積 から 都 市 計 画 にかかる 部 分 の 面 積 を 引 いた 面 積 で 空 地 率 を 算 定 します 都 市 計 画 にかかる 部 分 以 外 で 空 地 率 に 適 合 する 必 要 があります 図 都 市 計 画 計 画 線 敷 地 空 地 面 積 から 除 く 部 分 空 地 率 を 算 定 する 範 囲 (2) 空 地 整 備 第 12 条 第 2 項 の 距 離 は 都 市 計 画 計 画 線 の 端 から の 距 離 となります 環 空 地 の 整 備 は 都 市 計 画 計 画 線 の 端 から 行 います 図 都 市 計 画 計 画 線 敷 地 接 道 部 緑 化 歩 道 状 空 地 等 7