第 9 章 市 街 化 調 整 区 域 内 における 建 築 等 の 制 限 第 1 節 建 築 行 為 建 設 行 為 の 許 可 法 第 43 条 第 2 節 許 可 の 条 件 令 第 36 条 第 3 節 既 存 宅 地 における 建 築 物 に 係 る 暫 定 措 置 法 第 43 条 - 201 -
第 9 章 市 街 化 調 整 区 域 内 における 建 築 等 の 制 限 第 1 節 建 築 行 為 建 設 行 為 の 許 可 法 第 43 条 令 第 34 条 第 35 条 第 36 条 規 則 第 34 条 都 市 計 画 法 ( 開 発 許 可 を 受 けた 土 地 以 外 の 土 地 における 建 築 等 の 制 限 ) 第 43 条 何 人 も 市 街 化 調 整 区 域 のうち 開 発 許 可 を 受 けた 開 発 区 域 以 外 の 区 域 内 においては 都 道 府 県 知 事 の 許 可 を 受 けなければ 第 29 条 第 1 項 第 2 号 若 しくは 第 3 号 に 規 定 する 建 築 物 以 外 の 建 築 物 を 新 築 し 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 を 新 設 してはならず また 建 築 物 を 改 築 し 又 はその 用 途 を 変 更 して 同 項 第 2 号 若 しくは 第 3 号 に 規 定 する 建 築 物 以 外 の 建 築 物 としてはならない ただし 次 に 掲 げる 建 築 物 の 新 築 改 築 若 しくは 用 途 の 変 更 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 については こ の 限 りではない (1) 都 市 計 画 事 業 の 施 行 として 行 う 建 築 物 の 新 築 改 築 若 しくは 用 途 の 変 更 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 (2) 非 常 災 害 のため 必 要 な 応 急 措 置 として 行 う 建 築 物 の 新 築 改 築 若 しくは 用 途 の 変 更 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 (3) 仮 設 建 築 物 の 新 築 (4) 第 29 条 第 1 項 第 9 号 に 掲 げる 開 発 行 為 その 他 の 政 令 で 定 める 開 発 行 為 が 行 われた 土 地 の 区 域 内 において 行 う 建 築 物 の 新 築 改 築 若 しくは 用 途 の 変 更 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 (5) 通 常 の 管 理 行 為 軽 易 な 行 為 その 他 の 行 為 で 政 令 で 定 めるもの 2 前 項 の 規 定 による 許 可 の 基 準 は 第 33 条 及 び 第 34 条 に 規 定 する 開 発 許 可 の 基 準 の 例 に 準 じて 政 令 で 定 める 3 国 又 は 都 道 府 県 等 が 行 う 第 1 項 本 文 の 建 築 物 の 新 築 改 築 若 しくは 用 途 の 変 更 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 ( 同 項 各 号 に 掲 げるものを 除 く )については 当 該 国 の 機 関 又 は 都 道 府 県 等 と 都 道 府 県 知 事 との 協 議 が 成 立 することをもつて 同 項 の 許 可 があつたものとみなす 都 市 計 画 法 施 行 令 (その 開 発 行 為 が 行 われた 土 地 の 区 域 内 における 建 築 物 の 新 築 等 が 建 築 等 の 許 可 を 要 しないこと となる 開 発 行 為 ) 第 34 条 法 第 43 条 第 1 項 第 4 号 の 政 令 で 定 める 開 発 行 為 は 次 に 掲 げるものとする (1) 法 第 29 条 第 1 項 第 4 号 から 第 9 号 に 掲 げる 開 発 行 為 (2) 旧 住 宅 地 造 成 事 業 に 関 する 法 律 ( 昭 和 39 年 法 律 第 160 号 ) 第 4 条 の 認 可 を 受 けた 住 宅 地 造 成 事 業 の 施 行 として 行 う 開 発 行 為 ( 開 発 許 可 を 受 けた 土 地 以 外 の 土 地 における 建 築 等 の 許 可 を 要 しない 通 常 の 管 理 行 為 軽 易 な 行 為 その 他 の 行 為 ) 第 35 条 法 第 43 条 第 1 項 第 5 号 の 政 令 で 定 める 行 為 は 次 に 掲 げるものとする (1) 既 存 の 建 築 物 の 敷 地 内 において 行 う 車 庫 物 置 その 他 これらに 類 する 附 属 建 築 物 の 建 築 (2) 建 築 物 の 改 築 又 は 用 途 の 変 更 で 当 該 改 築 又 は 用 途 の 変 更 に 係 る 床 面 積 の 合 計 が10m2 以 内 であ るもの - 202 -
(3) 主 として 当 該 建 築 物 の 周 辺 の 市 街 化 調 整 区 域 内 に 居 住 している 者 の 日 常 生 活 のため 必 要 な 物 品 の 販 売 加 工 修 理 等 の 業 務 を 営 む 店 舗 事 業 場 その 他 これらの 業 務 の 用 に 供 する 建 築 物 で その 延 べ 床 面 積 が50m2 以 内 のもの(これらの 業 務 の 用 に 供 する 部 分 の 延 べ 面 積 が 全 体 の 延 べ 面 積 の50% 以 上 のものに 限 る )の 新 築 で 当 該 市 街 化 調 整 区 域 内 に 居 住 している 者 が 自 ら 当 該 業 務 を 営 むために 行 うもの (4) 土 木 事 業 その 他 の 事 業 に 一 時 的 に 使 用 するための 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 ( 開 発 許 可 を 受 けた 土 地 以 外 の 土 地 における 建 築 等 の 許 可 の 基 準 ) 第 36 条 都 道 府 県 知 事 ( 指 定 都 市 等 の 区 域 内 にあつては 当 該 指 定 都 市 等 の 長 以 下 この 項 におい て 同 じ )は 次 の 各 号 のいずれにも 該 当 すると 認 めるときでなければ 法 第 43 条 第 1 項 の 許 可 を してはならない (1) 当 該 許 可 の 申 請 に 係 る 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 敷 地 が 次 に 定 める 基 準 ( 用 途 の 変 更 の 場 合 にあっては ロを 除 く )に 適 合 していること イ 排 水 路 その 他 の 排 水 施 設 が 次 に 掲 げる 事 項 を 勘 案 して 敷 地 内 の 下 水 を 有 効 に 排 出 する とともに その 排 出 によって 当 該 敷 地 及 びその 周 辺 の 地 域 に 出 水 等 による 被 害 が 生 じないよ うな 構 造 及 び 能 力 で 適 当 に 配 置 されていること 1 当 該 地 域 における 降 水 量 2 当 該 敷 地 の 規 模 形 状 及 び 地 盤 の 性 質 3 敷 地 の 周 辺 の 状 況 及 び 放 流 先 の 状 況 4 当 該 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 用 途 ロ 地 盤 の 沈 下 崖 崩 れ 出 水 その 他 による 災 害 を 防 止 するため 当 該 土 地 について 地 盤 の 改 良 擁 壁 又 は 排 水 施 設 の 設 置 その 他 安 全 上 必 要 な 措 置 が 講 ぜられていること (2) 地 区 計 画 又 は 集 落 地 区 計 画 の 区 域 ( 地 区 整 備 計 画 又 は 集 落 地 区 整 備 計 画 が 定 められている 区 域 に 限 る ) 内 においては 当 該 許 可 の 申 請 に 係 る 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 用 途 が 当 該 地 区 計 画 又 は 集 落 地 区 計 画 に 定 められた 内 容 に 適 合 していること (3) 当 該 許 可 の 申 請 に 係 る 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 が 次 のいずれかに 該 当 すること イ 法 第 34 条 第 1 号 から 第 10 号 までに 規 定 する 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 ロ 法 第 34 条 第 11 号 の 条 例 で 指 定 する 土 地 の 区 域 内 において 新 築 し 若 しくは 改 築 する 建 築 物 若 しくは 新 設 する 第 一 種 特 定 工 作 物 で 同 号 の 条 例 で 定 める 用 途 に 該 当 しないもの 又 は 当 該 区 域 内 において 用 途 を 変 更 する 建 築 物 で 変 更 後 の 用 途 が 同 号 の 条 例 で 定 める 用 途 に 該 当 しない もの ハ 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 周 辺 における 市 街 化 を 促 進 するおそれがないと 認 められ かつ 市 街 化 区 域 内 において 行 うことが 困 難 又 は 著 しく 不 適 当 と 認 められる 建 築 物 の 新 築 改 築 若 しくは 用 途 の 変 更 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 として 都 道 府 県 の 条 例 で 区 域 目 的 又 は 用 途 を 限 り 定 められたもの この 場 合 において 当 該 条 例 で 定 める 区 域 には 原 則 とし て 第 8 条 第 1 項 第 2 号 ロからニまでに 掲 げる 土 地 の 区 域 を 含 まないものとする ニ 法 第 34 条 第 13 号 に 規 定 する 者 が 同 号 に 規 定 する 土 地 において 同 号 に 規 定 する 目 的 で 建 築 し 又 は 建 設 する 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 ( 第 30 条 に 規 定 する 期 間 内 に 建 築 し 又 は 建 設 するものに 限 る ) ホ 当 該 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 周 辺 における 市 街 化 を 促 進 するおそれがないと 認 めら れ かつ 市 街 化 区 域 内 において 建 築 し 又 は 建 設 することが 困 難 又 は 著 しく 不 適 当 と 認 め られる 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 で 都 道 府 県 知 事 があらかじめ 開 発 審 査 会 の 議 を 経 たも の 2 第 26 条 第 28 条 及 び 第 29 条 の 規 定 は 前 項 第 1 号 に 規 定 する 基 準 の 適 用 について 準 用 する 都 市 計 画 法 施 行 規 則 ( 建 築 物 の 新 築 等 の 許 可 の 申 請 ) - 203 -
第 34 条 法 第 43 条 第 1 項 に 規 定 する 許 可 の 申 請 は 別 記 様 式 第 9による 建 築 物 の 新 築 改 築 若 しくは 用 途 の 変 更 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 許 可 申 請 書 を 提 出 して 行 うものとする 2 前 項 の 許 可 申 請 書 には 次 に 掲 げる 図 面 ( 令 第 36 条 第 1 項 第 3 号 ニに 該 当 するものとして 許 可 を 受 けようとする 場 合 にあつては 次 に 掲 げる 図 面 及 び 当 該 許 可 を 受 けようとする 者 が 区 域 区 分 に 関 する 都 市 計 画 が 決 定 され 又 は 当 該 都 市 計 画 を 変 更 して 市 街 化 調 整 区 域 が 拡 張 された 際 自 己 の 居 住 若 しくは 業 務 の 用 に 供 する 建 築 物 を 建 築 し 又 は 自 己 の 業 務 の 用 に 供 する 第 一 種 特 定 工 作 物 を 建 設 する 目 的 で 土 地 又 は 土 地 の 利 用 に 関 する 所 有 権 以 外 の 権 利 を 有 していたことを 証 する 書 類 )を 添 付 しなければならない 図 面 の 種 類 付 近 見 取 図 敷 地 現 況 図 明 示 すべき 事 項 方 位 敷 地 の 位 置 及 び 敷 地 の 周 辺 の 公 共 施 設 ( 一 ) 建 築 物 の 新 築 若 しくは 改 築 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 新 設 の 場 合 敷 地 の 境 界 建 築 物 の 位 置 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 位 置 がけ 及 び 擁 壁 の 位 置 並 びに 排 水 施 設 の 位 置 種 類 水 の 流 れの 方 向 吐 口 の 位 置 及 び 放 流 先 の 名 称 ( 二 ) 建 築 物 の 用 途 の 変 更 の 場 合 敷 地 の 境 界 建 築 物 の 位 置 並 びに 排 水 施 設 の 位 置 種 類 水 の 流 れの 方 向 吐 口 の 位 置 及 び 放 流 先 の 名 称 1. 規 定 の 趣 旨 本 条 は 市 街 化 調 整 区 域 のうち 開 発 許 可 を 受 けた 区 域 以 外 の 区 域 で 行 われる 建 築 行 為 ( 新 築 改 築 若 しくは 用 途 の 変 更 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 の 建 設 )について 法 第 29 条 の 開 発 許 可 及 び 法 第 42 条 と 同 様 の 趣 旨 から 制 限 を 行 おうとするものです 市 街 化 調 整 区 域 については スプロール 防 止 の 趣 旨 から 開 発 行 為 について 厳 格 な 制 限 を 課 するこ とになっているが 開 発 行 為 を 伴 わない 建 築 行 為 例 えば 市 街 化 調 整 区 域 が 決 定 される 前 に 宅 地 造 成 された 宅 地 に 住 宅 をそのまま 建 築 するものにも 同 様 の 制 限 を 課 し 秩 序 ある 市 街 地 の 形 成 を 図 る 目 的 の 実 現 のため 完 全 な 規 制 の 効 果 をあげようとするものです 開 発 行 為 を 伴 わない 制 限 対 象 となる 建 築 物 等 は 建 築 許 可 を 要 することとなります 従 って 制 限 対 象 外 の 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 を 建 築 又 は 建 設 する 場 合 を 除 けば 市 街 化 調 整 区 域 内 にお いて 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 を 建 築 又 は 建 設 しようとするときは 開 発 許 可 か 建 築 許 可 のいず れかの 許 可 を 得 る 必 要 があります なお 土 地 の 区 画 形 質 の 変 更 を 行 う 場 合 でも その 主 たる 目 的 が 建 築 物 に 係 るものでないとして 開 発 行 為 に 該 当 しないとされた 区 域 内 についても 建 築 物 の 建 築 等 に 際 しては 本 条 の 許 可 を 要 することとされています - 204 -
2. 国 又 は 都 道 府 県 等 が 行 う 建 築 行 為 (1) 第 3 項 は 国 又 は 都 道 府 県 等 が 行 う 一 定 の 建 築 行 為 については 国 の 機 関 又 は 都 道 府 県 等 と 市 長 との 協 議 が 成 立 することをもって 建 築 物 の 新 築 等 の 許 可 があったものとみなす 規 定 です (2) 第 3 項 に 規 定 する 国 又 は 都 道 府 県 等 とみなされる 者 は 次 のとおりです ア 独 立 行 政 法 人 空 港 周 辺 整 備 機 構 イ 独 立 行 政 法 人 鉄 道 建 設 運 輸 施 設 整 備 支 援 機 構 ウ 独 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 エ 地 方 住 宅 供 給 公 社 オ 日 本 下 水 道 事 業 団 3. 制 限 対 象 外 の 建 築 物 本 条 の 制 限 を 受 けない 建 築 物 は 次 の 表 9-1-1のとおりです 表 9-1-1 法 第 43 条 の 適 用 対 象 外 の 行 為 区 分 適 用 対 象 建 築 建 設 建 築 物 予 定 建 築 物 の 用 途 によ るもの 行 為 の 主 体 によるもの 行 為 を 行 う 土 地 の 区 域 によるもの 通 常 の 管 理 行 為 1 法 第 29 条 第 1 項 第 2 号 の 農 林 漁 業 用 施 設 従 事 者 住 宅 - 205 - 第 一 種 特 定 工 作 物 根 拠 条 文 法 4 3-1 2 法 第 29 条 第 1 項 第 3 号 の 公 益 的 施 設 同 上 3 市 街 化 調 整 区 域 居 住 者 の 自 営 する 日 常 生 活 洋 品 販 売 店 舗 等 で 延 面 積 が50m2 以 内 (かつ 業 務 用 部 分 が50% 以 上 ) 本 文 令 35-0-3 4 非 常 災 害 のための 応 急 措 置 として 行 う 建 築 等 の 行 為 法 43-1-3 5 仮 設 建 築 物 法 43-1-4 6 土 木 事 業 等 に 一 時 的 に 使 用 する 第 一 種 特 定 工 作 物 法 35-0-4 7 国 県 等 及 び 日 向 市 が 行 うものの 一 部 令 2 1-2 6 8 都 市 計 画 事 業 の 施 行 として 行 うもの 法 43-1-2 9 10 11 12 13 14 15 16 17 都 市 計 画 事 業 の 施 行 として 行 った 開 発 行 為 の 区 域 内 におけるもの 土 地 区 画 整 理 事 業 の 施 行 として 行 った 開 発 行 為 の 区 域 内 におけるもの 市 街 地 再 開 発 事 業 として 行 った 開 発 行 為 の 区 域 内 に おけるもの 住 宅 街 区 整 備 事 業 として 行 った 開 発 行 為 の 区 域 内 に おけるもの 防 災 街 区 整 備 事 業 として 行 った 開 発 行 為 の 区 域 内 に おけるもの 公 有 水 面 埋 立 事 業 の 施 行 として 行 った 開 発 行 為 の 区 域 内 におけるもの 旧 住 宅 地 造 成 事 業 法 の 認 可 を 受 けた 開 発 行 為 の 区 域 内 におけるもの 既 存 の 建 築 物 等 の 敷 地 内 において 行 う 車 庫 物 置 等 の 付 属 建 築 物 の 建 築 建 築 物 の 改 築 又 は 用 途 の 変 更 で 当 該 改 築 又 は 用 途 の 変 更 にかかる 床 面 積 の 合 計 が10m2 以 内 のもの 令 34-0-1 同 上 同 上 同 上 同 上 同 上 令 34-0-2 令 35-0-1 令 35-0-2
( 注 ) 9から15までに 掲 げる 土 地 の 区 域 内 における 新 築 又 は 用 途 の 変 更 については 行 為 の 主 体 が 誰 であるかを 問 わずに 制 限 の 対 象 外 となります - 206 -
第 2 節 許 可 の 条 件 1. 技 術 基 準 本 条 の 市 街 化 調 整 区 域 内 における 建 築 許 可 に 際 しては 地 目 上 の 区 分 ではなく 事 実 として 既 に 宅 地 となっている 土 地 ( 農 地 等 においては 農 地 転 用 許 可 が 可 能 である 土 地 )における 行 為 であり 次 の2つの 基 準 ( 用 途 変 更 の 場 合 にあっては (1)を 除 く )に 適 合 していることを 要 件 としていま す (1) 排 水 施 設 が 降 水 量 敷 地 の 規 模 用 途 放 流 先 の 状 況 などを 勘 案 して 敷 地 内 の 排 水 を 有 効 に 排 出 するものであること また その 排 出 によって 周 辺 の 土 地 に 溢 水 等 の 被 害 を 及 ぼさないこ と (2) 地 盤 改 良 擁 壁 の 設 置 等 安 全 上 必 要 な 措 置 が 講 ぜられていること 2. 許 可 の 要 件 技 術 基 準 のほか 次 に 掲 げる 要 件 に 該 当 しなければなりません この 要 件 については 法 第 34 条 に 掲 げる 開 発 行 為 の 許 可 要 件 と 同 様 のものとなっています (1) 法 第 34 条 第 1 号 から 第 10 号 までに 規 定 する 建 築 物 又 は 第 一 種 特 定 工 作 物 (2) 法 第 34 条 第 11 号 又 は 第 12 号 の 条 例 に 定 められたもの( 条 例 は 未 制 定 ) (3) 市 街 化 調 整 区 域 が 指 定 され 又 は 市 街 化 調 整 区 域 が 拡 張 された 際 自 己 の 居 住 又 は 業 務 の 用 に 供 する 目 的 で 土 地 を 所 有 し 又 は 土 地 の 利 用 の 権 利 を 有 していた 者 が 区 域 指 定 から6ヶ 月 以 内 に その 旨 の 届 出 を 行 い その 目 的 に 従 って 5 年 以 内 にその 土 地 に 建 築 又 は 建 設 するもの( 法 第 34 条 第 13 号 ) (4) 市 街 化 を 促 進 するおそれがなく かつ 市 街 化 区 域 内 で 建 築 又 は 建 設 することが 困 難 又 は 著 し く 不 適 当 と 認 められるもので 宮 崎 県 開 発 審 査 会 の 議 決 を 経 たもの( 法 第 34 条 第 14 号 ) - 207 -
第 3 節 既 存 宅 地 における 建 築 物 に 係 る 暫 定 措 置 1 基 本 方 針 平 成 12 年 5 月 19 日 法 律 第 73 号 による 都 市 計 画 法 の 改 正 までは 市 街 化 調 整 区 域 に 関 する 都 市 計 画 が 決 定 され 又 は 都 市 計 画 を 変 更 してその 区 域 が 拡 張 された 際 すでに 宅 地 であった 土 地 であって その 旨 の 都 道 府 県 知 事 の 確 認 を 受 けたもの ( 以 下 既 存 宅 地 という )における 建 築 行 為 につ いては 許 可 不 要 とされていました これは 市 街 化 区 域 に 隣 接 近 接 等 する 地 域 についてまで 一 律 に 市 街 化 調 整 区 域 としての 建 築 等 の 制 限 を 行 うことが 実 情 に 合 わないとの 考 えによるものでした ( 旧 法 第 43 条 第 1 項 第 6 号 ロ) しかしながら 同 様 の 区 域 における 開 発 行 為 とのバランスを 欠 くばかりでなく 周 辺 の 土 地 利 用 と 不 調 和 な 建 築 物 が 拡 大 していること 建 築 物 の 敷 地 の 排 水 安 全 性 等 に 関 する 基 準 など 本 来 必 要 な 基 準 が 適 用 されていないこと 線 引 以 来 時 間 の 経 過 により 既 存 宅 地 の 確 認 が 困 難 になっているこ となどの 問 題 が 顕 在 化 していたため これまで 特 例 として 許 可 が 不 要 とされてきたものと 同 様 の 要 件 を 満 たす 区 域 をあらかじめ 条 例 で 定 め( 政 令 第 36 条 第 1 項 第 3 号 ロ 及 びハ) 当 該 区 域 においては 建 築 物 の 用 途 が 環 境 保 全 上 支 障 がある 場 合 を 除 き 許 可 できることとし( 許 可 制 への 移 行 ) 規 制 の 合 理 化 を 図 ることとしました ( 平 成 13 年 5 月 18 日 廃 止 ) 2 日 向 市 における 暫 定 措 置 日 向 市 では 上 記 条 例 を 制 定 していないため 宮 崎 県 開 発 審 査 基 準 として 第 11 号 既 存 宅 地 にお ける 建 築 物 に 係 る 暫 定 措 置 及 び11 号 の2 既 存 宅 地 の 分 割 に 係 る 暫 定 措 置 を 基 準 化 し 開 発 審 査 会 の 議 を 経 て 許 可 することとしています ( 第 5 章 第 3 節 14 開 発 審 査 会 の 議 決 を 必 要 とする 開 発 行 為 を 参 照 ) 3 既 存 宅 地 の 要 件 既 存 宅 地 であるためには 位 置 的 な 要 件 と 土 地 本 来 の 要 件 の2 要 件 を 備 えていなければなりませ ん (1) 位 置 としての 要 件 当 該 土 地 が 位 置 のうえから 次 の 各 号 の 要 件 を 備 えていなければなりません ア 当 該 土 地 が 市 街 化 区 域 に 隣 接 又 は 近 接 していること イ 当 該 土 地 が 自 然 的 社 会 的 諸 条 件 から 隣 接 又 は 近 接 している 市 街 化 区 域 と 一 体 的 な 日 常 生 活 圏 を 構 成 している 地 域 であって おおむね50 以 上 の 建 築 物 が 連 たんしている 地 域 内 に 存 する こと ここで おおむね50 以 上 とは 45 以 上 と 考 えて 良 く 又 連 たん とは 建 築 物 ( 納 屋 倉 庫 等 はもちろん 含 まれますが 仮 設 建 築 物 や 附 属 建 築 物 たる 車 庫 等 は 含 みません )の 敷 地 と 認 められる 土 地 が 社 会 通 念 上 連 なっている( 各 戸 の 敷 地 の 距 離 がおおむね50mとします ) 状 態 にある 場 合 をいいますが 道 路 水 路 等 人 工 的 工 作 物 をはさむ 場 合 であっても 一 団 の 集 落 として 機 能 を 一 にする 場 合 には 連 たんに 含 むものとします (2) 土 地 本 来 の 要 件 ( 既 存 宅 地 の 対 象 となる 土 地 ) 既 存 宅 地 の 対 象 となる 土 地 は 市 街 化 調 整 区 域 に 関 する 都 市 計 画 が 決 定 され 又 は 当 該 都 市 計 画 を 変 更 してその 区 域 が 拡 張 された 際 すでに 宅 地 であったものに 限 ります ア 既 存 宅 地 であったかどうかの 判 断 は 市 街 化 調 整 区 域 に 関 する 線 引 のときを 基 準 とします イ 既 存 宅 地 として 確 認 できる 土 地 は 基 準 時 においてすでに 宅 地 であったものに 限 ります ウ 既 存 宅 地 とは そのままの 状 態 で 建 築 物 が 建 築 できる 状 態 にあるもの( 現 況 宅 地 )をいうの であって 道 路 等 を 新 設 したりする 等 して 土 地 の 区 画 形 質 の 変 更 が 伴 うことによって 開 発 行 為 - 208 -
に 該 当 するものは ここにいう 既 存 宅 地 とは 見 なされません エ 現 況 が 宅 地 であるかどうかの 判 断 の 資 料 は 次 のものを 申 請 書 に 添 付 させることによって 行 います (ア) 都 市 計 画 法 施 行 規 則 第 34 条 第 2 項 に 規 定 する 図 画 (イ) 土 地 の 登 記 事 項 証 明 書 または 全 部 事 項 証 明 書 (ウ) 固 定 資 産 評 価 証 明 書 (エ) 現 況 写 真 (オ) 周 囲 の 状 況 を 写 す 遠 景 写 真 (カ) 2500 分 の1ないし3000 分 の1の 図 面 ( 現 況 を 示 すもの) オ 現 況 が 宅 地 かどうかの 判 断 は 上 記 の 資 料 を 総 合 的 にみて 判 断 しますが 次 の 点 に 留 意 する こととしています (ア) 登 記 事 項 証 明 書 または 全 部 事 項 証 明 書 ( 以 下 登 記 事 項 証 明 書 等 という )の 地 目 が 農 地 であって 農 地 転 用 の 許 可 を 必 要 とするものは 宅 地 とは 見 なしません (イ) 登 記 事 項 証 明 書 等 の 地 目 が 宅 地 となっていなくても( 雑 種 地 等 ) 固 定 資 産 の 評 価 が 宅 地 となっているものについては 現 況 宅 地 と 見 なします (ウ) 登 記 事 項 証 明 書 等 の 地 目 が 宅 地 であっても 固 定 資 産 の 評 価 が 宅 地 以 外 のものとされて いる 場 合 には 当 該 土 地 は 宅 地 でない ものと 推 定 します ただし 現 地 を 調 査 して 周 囲 の 情 況 からみて 宅 地 であった と 判 断 できるものについて はこの 限 りではありません (エ) 登 記 事 項 証 明 書 等 の 地 目 が 農 地 以 外 のもの( 宅 地 であるものを 除 く )であって 固 定 資 産 の 評 価 が 農 地 以 外 のもの( 宅 地 であるものを 除 く )である 場 合 には 当 該 土 地 は 宅 地 と は 見 なしません (オ) 土 地 の 登 記 事 項 証 明 書 等 の 地 目 更 正 の 原 因 日 付 が 市 街 化 調 整 区 域 決 定 以 前 に 遡 及 して 登 記 されたものについては 土 地 登 記 簿 以 外 の 裏 付 資 料 で 確 認 するとともに 農 地 法 上 の 手 続 が 完 了 していることを 確 認 したうえで 許 可 を 行 います - 209 -
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