ibaraki takken いばらき 宅 建 山 田 会 長 新 年 の 挨 拶 p1 伊 藤 全 宅 連 会 長 新 年 の 挨 拶 p2 不 動 産 フェア 開 催 ( 県 南 支 部 / 牛 久 竜 ヶ 崎 支 部 / 石 岡 支 部 / 水 戸 支 部 / 県 西 支 部 / 県 北 支 部 ) p3~p4 第 2 回 法 定 研 修 会 開 催 案 内 p5 新 規 免 許 取 得 者 研 修 会 開 催 案 内 p5 宅 地 建 物 取 引 士 試 験 結 果 p5 宅 地 建 物 取 引 業 各 種 申 請 におけるマイナンバー 記 載 住 民 票 の 取 扱 いについて p5 全 宅 管 理 入 会 のご 案 内 p6 紙 上 研 修 p7~10 不 動 産 キャリアパーソンのご 案 内 p11 新 入 会 員 紹 介 p11 vol. 128 2016.1.20 笠 間 市 北 山 公 園
新 年 のご 挨 拶 公 益 社 団 法 人 茨 城 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 公 益 社 団 法 人 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会 茨 城 本 部 会 長 本 部 長 山 田 守 謹 んで 新 年 のお 慶 びを 申 し 上 げます 旧 年 中 は 会 員 の 皆 様 方 のご 支 援 ご 理 解 を 賜 わり 協 会 の 事 業 を 円 滑 に 進 めることが 出 来 ま したことに 感 謝 申 し 上 げます 昨 年 4 月 より 宅 地 建 物 取 引 士 への 名 称 変 更 が 施 行 されました これにより 宅 地 建 物 の 取 引 の 専 門 家 として より 高 い 資 質 が 求 められるようになりました 当 協 会 においても 法 定 研 修 会 や 不 動 産 実 務 セミナーなどを 充 実 させるとともに 通 信 資 格 講 座 不 動 産 キャリア パ ーソン の 受 講 普 及 を 促 進 し 実 務 に 精 通 出 来 るよう 宅 建 士 及 び 従 業 者 の 資 質 向 上 を 図 っ てまいりました 茨 城 宅 建 では 本 年 も 各 地 域 において 不 動 産 フェアを 開 催 したり 研 修 会 の 門 戸 を 一 般 消 費 者 にも 広 げ るなど 不 動 産 に 関 して 理 解 を 深 めて 頂 く 機 会 を 設 けてまいります また 無 料 相 談 会 等 も 行 い 一 般 消 費 者 の 利 益 擁 護 及 び 地 域 社 会 の 発 展 に 貢 献 出 来 るよう 努 めてまいります 昨 年 5 月 に 空 き 家 対 策 特 措 法 が 施 行 されるなど 地 方 の 人 口 減 少 高 齢 化 空 き 家 問 題 は 差 し 迫 っておりま す 当 協 会 として は 自 治 体 と 各 種 協 定 を 結 ぶ など 人 口 減 少 や 空 き 家 問 題 に 対 して 対 策 を 講 じてまいります 本 年 も 引 き 続 き 皆 様 が 円 滑 に 業 務 を 行 えるよう 全 宅 連 をはじめ 関 係 各 所 と 連 携 を 図 り 各 種 事 業 を 充 実 させると ともに 地 域 社 会 の 活 性 化 に 寄 与 できるよう 活 動 してまい ります 最 後 に 会 員 の 皆 様 方 のご 多 幸 ますますのご 繁 栄 をお 祈 り 申 し 上 げ 新 年 の 挨 拶 とさせていただきます 1
新 年 のご 挨 拶 ハトマークグループ ビジョンの 具 現 化 に 向 けて ~みんなを 笑 顔 にするために~ 公 益 社 団 法 人 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 公 益 社 団 法 人 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会 会 長 伊 藤 博 謹 んで 新 年 のご 挨 拶 を 申 し 上 げます 昨 年 は 皆 様 方 のご 支 援 とご 協 力 により 円 滑 な 組 織 運 営 ができましたことを 感 謝 申 し 上 げます 全 宅 連 及 び 全 宅 保 証 は 公 益 社 団 法 人 として 国 民 の 皆 様 の 住 生 活 環 境 向 上 と 安 心 安 全 な 不 動 産 取 引 の 実 現 のため 種 々の 公 益 事 業 を 実 施 しております 全 宅 連 では 平 成 28 年 度 税 制 改 正 において 社 会 問 題 化 している 空 き 家 の 有 効 活 用 のため 譲 渡 時 の 税 制 措 置 の 必 要 性 を 当 初 より 提 言 して 参 りました これにより 相 続 時 より 3 年 以 内 の 譲 渡 について 3000 万 円 控 除 が 創 設 されるとともに 新 築 住 宅 の 固 定 資 産 税 の 減 額 措 置 等 各 種 適 用 期 限 の 延 長 も 盛 り 込 まれました 今 後 も 国 民 生 活 の 基 本 的 要 素 である 住 宅 の 取 得 に 影 響 を 及 ぼすことがないよう 適 切 な 提 言 活 動 を 行 って 参 ります ま た 不 動 産 に 関 す る 調 査 研 究 に お い て も 地 域 守 り 資 産 守 り と し て の 視 点 か ら 引 き 続 き 空 き 家 対 策 や 地 域 活 性 化 の 活 動 事 例 等 に 係 る 調 査 研 究 を 行 うとともに 民 法 改 正 を 見 据 えた 関 連 法 令 への 影 響 等 についても 研 究 と 対 応 を 行 って 参 ります さらに 良 質 な 既 存 住 宅 の 流 通 を 促 進 するため インスペクション 瑕 疵 保 険 推 進 プロジェクト に 取 り 組 み 消 費 者 に 対 する 啓 発 活 動 を 進 めて 参 ります 宅 建 業 者 の 資 質 向 上 策 として 不 動 産 キャリアパーソン 資 格 を 平 成 25 年 度 より 実 施 しており 総 受 講 者 数 は 約 2 万 人 にのぼり 今 後 も 消 費 者 への 安 心 の 証 しとして 人 財 育 成 事 業 を 積 極 的 に 行 う 所 存 です なお 現 在 国 では 外 国 人 観 光 客 労 働 者 留 学 生 の 受 け 入 れが 積 極 的 に 進 められております 本 会 でも 外 国 人 向 けの 賃 貸 借 の 手 引 きとなるガイドブックを 刊 行 し 大 学 等 教 育 機 関 に 広 く 頒 布 するなど 不 動 産 取 引 のインバウンド 対 策 を 積 極 的 に 進 めてまいります 流 通 関 係 では 現 在 国 が 最 重 要 課 題 の 一 つに 掲 げる 地 方 創 生 の 一 環 として 総 務 省 が 行 う 全 国 移 住 ナビ に ハトマークサイトの 物 件 データの 提 供 を 行 っております 今 後 も 適 宜 リニューアルを 行 うと 共 に ハトマークサイトの 物 件 情 報 の 提 供 を 一 層 充 実 させることで 既 存 住 宅 市 場 の 活 性 化 を 行 って 参 ります 全 宅 保 証 では 苦 情 解 決 相 談 業 務 弁 済 業 務 を 通 じて 消 費 者 保 護 に 努 め 迅 速 な 処 理 を 行 い 紛 争 の 未 然 防 止 を 図 るべく 研 修 会 等 を 実 施 するとともに 無 料 相 談 所 のラジオPRを 通 して 引 き 続 き 安 心 安 全 な 取 引 をサポートする 体 制 を 推 進 してまいります さて ハトマークグループが 掲 げるビジョン( みんなを 笑 顔 にするために 地 域 に 寄 り 添 い 生 活 サポート のパートナーになることを 目 指 します )は 昨 年 新 たに 6 協 会 が 協 会 版 ビジョンを 策 定 するなど 全 国 に 着 実 に 浸 透 しつつあります 平 成 29 年 (2017 年 ) 度 には 全 宅 連 創 立 50 周 年 全 宅 保 証 創 立 45 周 年 を 迎 え ることから 全 宅 連 2020 年 ビジョン アクションプラン の 策 定 に 取 組 むと 共 に 両 団 体 をはじめ 宅 建 協 会 全 宅 管 理 ハトマーク 支 援 機 構 との 協 力 の 元 事 業 の 具 現 化 に 努 めて 参 ります 最 後 に 皆 様 の 方 のますますのご 繁 栄 とご 健 勝 をお 祈 り 申 し 上 げて 新 年 のご 挨 拶 とさせていただきます 2
不 動 産 フェア 開 催 報 告 第 2 弾 県 南 支 部 ❶ 開 催 日 :9 月 2 6 日 2 7 日 守 谷 駅 西 口 駅 前 広 場 で 行 わ れ た 守 谷 市 商 工 祭 り に て 実 施 ❷ 開 催 日 :11 月 7 日 8 日 取 手 市 緑 地 運 動 公 園 で 行 われた とりで 産 業 まつり にて 実 施 牛 久 竜 ケ 崎 支 部 ❶ 開 催 日 :10 月 17 日 龍 ヶ 岡 公 園 でのフェスティバル コロッケ 横 町 in 龍 ヶ 崎 にて 実 施 ❷ 開 催 日 :11 月 3 日 牛 久 市 中 央 生 涯 学 習 センターで 開 催 された うしくWaiワイまつり に て 実 施 石 岡 支 部 開 催 日 :1 0 月 2 4 日 笠 間 市 友 部 公 民 館 で 開 催 さ れ た ふ る さと ま つ り i n か さ ま に て 実 施 3
9 月 下 旬 ~11 月 中 旬 にかけて 県 内 各 所 において 不 動 産 フェアを 実 施 いたしました 来 場 者 に 風 船 やポケットティッシュなどを 配 布 し 協 会 の 活 動 をPRすると 同 時 に 不 動 産 無 料 相 談 所 を 設 置 し 不 動 産 の 取 引 等 に 関 する 相 談 に 応 じるなど 好 評 を 博 しました 水 戸 支 部 ❶ 開 催 日 :10 月 31 日 11 月 1 日 ひたちなか 市 総 合 運 動 公 園 体 育 館 での ひたちなか 市 産 業 交 流 フ ェ ア に て 実 施 ❷ 開 催 日 :11 月 14 日 15 日 水 戸 市 千 波 公 園 ふれあい 広 場 で 開 催 された 水 戸 市 産 業 祭 にて 実 施 県 西 支 部 開 催 日 :11 月 3 日 イオン 下 妻 店 にて 実 施 県 北 支 部 開 催 日 :1 1 月 1 4 日 1 5 日 日 立 市 新 都 市 広 場 で 開 催 さ れ た 日 立 市 産 業 祭 に て 実 施 4
第２回法定研修会開催のご案内 １ 開催日並びに開催会場 平成２８年１月２５日 月 鹿行会場 鹿島セントラルホテル 平成２８年２月１５日 月 つくば会場 ホテルグランド東雲 平成２８年２月１９日 金 県西会場 アクロス 平成２８年２月２５日 木 水戸会場 水戸プラザホテル ２ 研修テーマ 中古物件の取引で宅建業者としての注意すべき事項 １ 中古物件を販売 仲介する場合の留意点と宅建業者の責任 インスペクションと瑕疵保険の活用 講 師 深澤綜合法律事務所 弁護士 柴田龍太郎氏 水戸会場 つくば会場担当 弁護士 高川 佳子氏 県西会場担当 弁護士 沼田 直樹氏 鹿島会場担当 ２ 適正な不動産広告について 公社 首都圏不動産公正取引協議会 担当官 日 時 平成２８年２月１２日 金 場 所 フェリヴェールサンシャイン 対 象 者 新規免許取得者並びに過去５年度 未受講者 研修内容 1 宅地建物取引業の運営について 講師 茨城県土木部都市局建築指導課 担当係官 2 不動産広告について 講師 公社 首都圏不動産公正取引協議会 担当係官 3 保証協会について 講師 公社 全国宅地建物取引業保証協会 中央本部 担当者 4 宅地建物取引業と人権について 講師 人権啓発推進センター 担当者 受講修了証の交付 受講修了証を交付致します 研修受講者に対しては 平成２７年度宅地建物取引士資格試験 実施結果の概要 茨城県 宅地建物取引業各種申請における マイナンバー記載の住民票の取扱いについて 10月18日に実施いたしました宅地建物取引士資 格試験について 12月2日合格者が発表されました のでお知らせいたします マイナンバー法施行に伴い 宅建業の各種申請に 試験の概要 申込者数 ３,６６２人 男 ２,６８３人 女 ９７９人 受験者数 ２,９８１人 男 ２,１７７人 女 ８０４人 受 験 率 ８１.４ 男 ８１.１ 女 ８２.１ 合格者の概要 合格者数 ４１２人 男 ２７２人 女 １４０人 合 格 率 １３.８ 男 １２.５ 女 １７.４ 合格者の内訳 平均年齢 ３６.３歳 男 ３６.６歳 女 ３５.７歳 職業別 不動産業２６.５ 金融関係４.９ 建設関係１９.９ 他業種２３.５ 学生８.３ 主婦５.８ その他１１.２ 参考 全国数値 5 平成27年度新規免許取得者 研修会開催のご案内 最高齢合格者 ８３歳 ８０歳以上の者 ２人 最年少合格者 １３歳 １８歳未満の者 １２人 あたって個人番号 マイナンバー が記載された住民 票が提出されることが予想されます しかし 宅建 業の申請に対する許認可業務が 個人番号を利用で きない事務 であることから 住民票については 下 記のとおり取り扱うことと致します 記 １ 内容 宅地建物取引資格登録の申請や登録事項変 更 宅地建物取引業免許申請の手続きに際して添 付 する住 民 票については 個 人番 号 マイナン バー の記載されていない住民票を添付する やむを得ず 個人番号の記載されている住民票 を添付する場合には 黒の油性マーカー等で個人 番号をマスキング 塗りつぶし して添付する ２ 適用年月日 平成27年11月30日から適用する
賃貸不動産 管理業界 最大の会員数 全宅管理 入会のご案内 今なら 全宅管理 間取りプレミアム ひな形 Bank 入居のしおり 30 部 賃貸不動産管理業務マニュアル 賃貸不動産管理 標準化ガイドライン 賃貸不動産管理 標準化ガイドラインの手引き 期間限定 平成28年3月31日入会 受付分まで 入会特典 賃貸不動産管理業務マニュアル 賃貸不動産管理業務のノウハウ等を効率的に提供する目的で本会が作成いたしました この１冊で 賃貸不動産管理業務に必要な知識が網羅出来る充実した内容となっています 賃貸不動産管理 標準化ガイドライン 賃貸不動産管理 標準化ガイドラインの手引き 本ガイドライン及び手引きは本会が定める自主ルールであり 会員である賃貸不動産管理業者を対 象に 標準的に行うべき賃貸不動産管理業務の内容が明示されています 間取りプレミアム ひな形 Bank 初めて導入される方にも安心のかんたん間取り図面作成ソフトと 表現力豊かな販売図面 チラシ等作成ソフト 計6万円相当 通常販売価格の合計額 入居のしおり 賃貸物件へ入居される方への入居中のルール 諸注意等をまとめた冊子 事業のご案内 会員の方々限定で各種のサポート事業を行っています 全宅連が母体となり設立された 一社 全国賃貸不動産管理業協会 通称 全宅管理 は 賃貸不動産管理業 を 単に賃貸媒介の付随業務にとどまらない独立かつ主体的な業務であると捉え 健全な発展と確立を目指しています 賃貸管理業サポート事業 業務支援ツール等の提供 情報提供事業 250種類以上の充実した書式を無料提供 会員向けの無料電話法律相談の実施 毎週１回 提携サービスを会員価格等で提供 不動産市場動向 インデックス情報提供サービス 入居者信用照会システム 家賃債務保証システム 夜間休日サポートシステム 家賃集金代行システム 宅建ファミリー共済 管理業務に役立つ出版物や ソフトウェア等を会員価格で提供 原状回復ガイドライン Q A 原状回復基礎知識 貸主提案用リーフレット 賃貸管理業務フロー図 月次管理報告書作成ソフト 収益物件購入提案書作成ソフト３種 新築賃貸住宅収支計算ソフト 排水トラップ封水剤 吸水性土のう 他 会報誌の定期発行 メールマガジンの配信 FAX マガジンの配信 ホームページ上での情報発信 研修事業 賃貸住宅管理業者登録制度支援 賃貸管理業賠償責任保険 会員を対象として 法令の新設 改正 最新判例の動向 トラブル対応 Q A 実務対処法等をテーマとした賃貸管理 実務に役立つ各種研修会を定期的に開 催しています 国土交通省が平成23年12月に施行し た 賃貸住宅管理業者登録制度 の解 説書を作成し 会員限定にて配布を行っ ているほか登録申請方法等のご相談も 受けております また 同制度に登録すると掲示が義務 付けられる 業者票 を無料で作成して いるほか 業務処理準則に規定する各 種書式も用意しています 賃貸管理業賠償責任保険 は 本会会 員を対象にした損害賠償責任保険です 掛け金は 年会費に含まれています この保険は 賃貸不動産管理業者の過 失によって生じた損害賠償責任をカ バーするものです 平成 27 年度のテーマ 空き家の実態とこれからの中小管理会社に 求められる対応 中小管理会社のビジネスモデル確立に向け た取り組み実例紹介 賃貸不動産における火災 孤独死等の事故 実例と備え方 4 つの媒体により 賃貸管理に関する情 報や協会からのお知らせ等を情報提供し ています 詳細は 全宅管理 HP をご覧ください 入会金 年会費 入会金 20,000 円 年会費 24,000 円 月額 2,000 円 12ケ月分 一社 全国賃貸不動産管理業協会ホームページから入会申込書をダウンロードし 必要事項をご記入の上 協会宛に郵送または ご入会の手続き １ ファックス FAX 03-5821-7330 にてご送付ください ２ 入会申込書の到着が当協会にて確認できましたら 当協会より入会金 年会費のお振込み等その後のお手続きについてご連絡いたします 一般社団法人 全国賃貸不動産管理業協会 101-0032 東京都千代田区岩本町２-6-3 全宅連会館 TEL:03-3865-7031 FAX : 03-5821-7330 HP:http ://www.chinkan.jp/ e-mail:zentakukanri@bz01.plala.or.jp 全宅管理 で検索 6
最 近 の 判 例 から (RETIO.2015.10 No.99より) 成 年 後 見 人 による 売 買 と 善 管 注 意 義 務 被 後 見 人 の 居 住 用 不 動 産 売 却 について 後 見 監 督 人 及 び 仲 介 業 者 に 対 する 注 意 義 務 違 反 等 に 基 づく 損 害 賠 償 請 求 が 棄 却 された 事 例 1 事 被 後 見 人 の 居 住 用 不 動 産 の 売 却 について 被 後 見 人 が 契 約 締 結 当 時 の 後 見 監 督 人 と 仲 介 業 者 に 対 し 両 者 の 注 意 義 務 違 反 等 により 当 該 不 動 産 が 低 廉 な 価 格 で 売 却 されたとして 損 害 賠 償 の 支 払 を 請 求 した 事 案 において その 売 却 代 金 は 不 法 行 為 を 構 成 させるほどの 低 廉 な 価 格 とはいえず また 仲 介 業 者 の 媒 介 行 為 に 関 し 注 意 義 務 違 反 は 認 められないとして 被 後 見 人 の 請 求 が 棄 却 された 事 例 ( 東 京 地 裁 平 成 26 年 9 月 24 日 判 決 棄 却 ウエストロー ジャパン) 案 の 概 要 X( 原 告 売 主 )は 平 成 15 年 11 月 頃 認 知 症 を 発 症 し 有 料 老 人 ホームに 入 所 した 平 成 16 年 11 月 頃 A(Xの 義 理 の 甥 )は 弁 護 士 Y1( 被 告 )に Xの 介 護 費 用 に 充 当 するため X 所 有 の 居 住 用 土 地 建 物 ( 以 下 本 件 不 動 産 という )を 売 却 する 旨 相 談 し 併 せて 仲 介 業 者 の 紹 介 を 依 頼 した Y1は 本 件 不 動 産 を 売 却 するには 成 年 後 見 人 を 選 任 する 必 要 がある 旨 を 説 明 し 仲 介 業 者 Y2( 被 告 )を 紹 介 した 平 成 17 年 10 月 東 京 家 裁 は Aの 申 立 によりXについて 後 見 を 開 始 し その 成 年 後 見 人 としてAを 選 任 する 審 判 をし 職 権 で 成 年 後 見 監 督 人 としてY1を 選 任 する 審 判 をした 同 年 12 月 東 京 家 裁 は Aの 申 立 を 受 け Y1の 同 意 を 確 認 した 上 で 本 件 不 動 産 をa 社 に 代 金 7310 万 円 で 売 却 するこ とを 許 可 する 審 判 をした 同 月 20 日 Aは Xの 成 年 後 見 人 としてY2の 媒 介 により a 社 と 本 件 不 動 産 につき 代 金 7310 万 円 で 売 買 契 約 ( 以 下 本 件 売 買 契 約 という)を 締 結 し 平 成 18 年 2 月 21 日 に 残 代 金 を 支 払 った 同 月 6 日 a 社 は b 社 と 本 件 不 動 産 につき 代 金 を 9980 万 円 とする 売 買 契 約 ( 以 下 本 件 転 売 契 約 という )を 締 結 し 同 月 21 日 に 残 代 金 を 支 払 った さらにb 社 は その 4 か 月 後 本 件 不 動 産 を 代 金 1 億 3800 万 円 でcに 売 却 した 平 成 22 年 6 月 東 京 家 裁 は Xの 財 産 をAの 妻 が 使 い 込 みを し た 報 告 をY1よ り 受 け A が 成 年 後 見 人 を Y1が 成 年 後 見 監 督 人 を 辞 任 することを 許 可 し 新 たな 成 年 後 見 人 として 弁 護 士 B を 選 任 する 審 判 をした X( 代 理 人 B)は Y2は 特 定 の 不 動 産 業 者 に 声 掛 けをするの みで 指 定 流 通 機 構 にも 登 録 せず 専 任 媒 介 業 者 として 十 分 な 売 却 活 動 をしたとはいえず またY1は それを 漫 然 と 見 過 ごし 本 件 不 動 産 の 売 却 に 同 意 を 与 えたため 低 廉 な 価 格 で 売 却 された として Y1らに 対 し 本 件 売 買 契 約 と 本 件 転 売 契 約 の 代 金 の 差 額 2670 万 円 の 支 払 を 求 めて 提 訴 した 7
2 判 決 の 要 旨 裁 判 所 は 次 のように 判 示 し Xの 請 求 を 棄 却 した X( 代 理 人 B)は Xの 依 頼 で 行 われた 本 件 不 動 産 の 鑑 定 評 価 ( 以 下 本 件 評 価 という )が 更 地 評 価 で 9700 万 円 であっ たことを 理 由 に 本 件 売 買 契 約 の 代 金 が 適 正 価 格 に 比 して 著 しく 低 廉 であると 主 張 する しかしながら 1 本 件 不 動 産 を 売 却 する 場 合 本 件 建 物 ( 築 後 50 年 )の 解 体 残 置 物 の 処 分 等 の 必 要 があったこと さらに 隣 地 との 境 界 を 確 定 するために 測 量 をする 必 要 もあったこと 2Aは Xをその 費 用 をもって 介 護 するとの 負 担 付 きでXの 財 産 全 部 の 包 括 遺 贈 を 受 け 介 護 費 用 の 支 払 等 をしていたものの Xの 年 金 収 入 等 や 預 貯 金 ではこれを 賄 い 得 ず 本 件 不 動 産 を 早 期 に 売 却 する 意 向 を 有 していたことが 認 められる これに 加 え 本 件 転 売 契 約 の 代 金 にはa 社 の 転 売 利 益 が 当 然 に 加 算 されていることや 本 件 評 価 においても 本 件 不 動 産 の 更 地 価 格 は 公 示 価 格 を 規 準 とする 方 法 では 8690 万 円 収 益 還 元 法 では 5880 万 円 と 試 算 されていることをも 考 慮 すると Y1において 本 件 不 動 産 の 売 却 につき 同 意 を 与 えることが 直 ちに 不 法 行 為 を 構 成 するほどに 著 しく 低 廉 などというのは 困 難 である Y1は Y2から 本 件 不 動 産 の 特 性 a 社 よりの 取 り 纏 め 依 頼 書 の 購 入 価 格 の 妥 当 性 につき 説 明 を 受 け 自 ら 路 線 価 を 調 査 したり 本 件 不 動 産 の 現 況 を 確 認 した 上 で 本 件 不 動 産 を 7310 万 円 で 売 却 することにつき 同 意 を 与 えたことが 認 められるY1 及 びY2において 本 件 土 地 が 転 売 され 本 件 転 売 契 約 の 事 実 を 知 り 又 は これを 知 り 得 たとは 認 められな い 本 件 において Y1に 本 件 不 動 産 の 売 却 に 関 し 注 意 義 務 違 反 があったとまでいうのは 困 難 である Y2は 当 初 ワンルームマンション 業 者 に 本 件 不 動 産 を 売 却 することを 検 討 していたものの 本 件 土 地 の 間 口 が 狭 く 課 税 ( 狭 小 住 戸 集 合 住 宅 税 ) 上 の 問 題 もあることから 建 売 業 者 にこれを 売 却 することとし Aに 対 し 本 件 建 物 の 解 体 費 用 測 量 費 用 等 の 見 積 りを 示 した 上 本 件 建 物 を 解 体 し 更 地 にすれば 高 価 での 売 却 が 可 能 になる 旨 の 説 明 をしたものの A が 資 力 の 不 足 を 理 由 に 上 記 費 用 の 支 払 を 拒 絶 したことから やむを 得 ず 現 状 のまま 売 却 することにし 想 定 より 高 めの 9960 万 円 とする 物 件 紹 介 書 を 作 成 して 複 数 の 建 売 業 者 に 声 掛 けをした Y2は Aに 対 し Y1を 通 ずるなどして a 社 か ら 取 り 纏 め 依 頼 書 が 提 出 されたことを 報 告 し 本 件 特 性 に 鑑 み 上 記 の 価 格 以 上 で 本 件 不 動 産 を 売 却 するのは 困 難 である 旨 の 説 明 をして その 了 解 を 得 たことも 認 められる よって Y2に 本 件 不 動 産 の 売 買 の 媒 介 に 関 し 注 意 義 務 違 反 があった というのは 困 難 である 3 まとめ 本 件 は 本 件 不 動 産 の 売 買 契 約 締 結 から 2か 月 後 に 転 売 され さらにその4か 月 後 に 再 転 売 されているが 媒 介 業 者 らは 注 意 義 務 違 反 等 に 当 たらないとされた 事 例 で ある 媒 介 業 者 が 価 格 の 妥 当 性 について 説 明 をしていたことやその 売 主 の 売 却 事 情 等 を 加 味 して その 責 任 を 否 定 したもので 妥 当 な 判 断 と 思 われるが 媒 介 した 物 件 がその 後 に 高 値 で 転 売 された 場 合 売 主 等 から 媒 介 業 者 は 不 当 に 低 廉 な 価 格 で 売 却 させたとして 紛 争 が 生 じることは 少 なくない 媒 介 業 者 は 売 却 価 格 について 紛 争 が 生 じることがないように 媒 介 時 の 価 格 の 査 定 に 当 たっては 根 拠 を 示 して 提 示 しておくことは 当 然 のこと 契 約 の 交 渉 に 際 しては 買 主 の 契 約 条 件 を 正 確 に 伝 え 転 売 目 的 であるとき 又 はそ の 可 能 性 があるときは その 旨 も 説 明 しておくことが 必 要 である ( 調 査 研 究 部 調 査 役 ) 8
最 近 の 判 例 から (RETIO.2015.10 No.99より) 建 物 明 渡 請 求 ( 自 力 救 済 ) 借 主 滞 納 賃 料 の 催 促 方 法 ( 貼 り 紙 等 )が 違 法 であると 判 断 され 慰 謝 料 及 び 遅 延 損 害 金 の 請 求 が 一 部 認 容 された 事 例 1 事 日 照 通 風 について 不 満 を 感 じた 賃 借 人 が 賃 料 (1か 月 分 )の 支 払 いに 応 じなかったところ 賃 貸 人 が 管 理 会 社 を 通 じ て 督 促 する 際 に その 管 理 会 社 が 賃 借 人 の 賃 料 未 支 払 いに 対 して 貼 り 紙 を 貸 室 のドアに 貼 り 付 けたことから 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し 日 照 等 違 法 な 建 物 を 賃 貸 した 上 貼 り 紙 により 賃 借 人 の 名 誉 を 棄 損 したとし 不 法 行 為 に 基 づき 損 害 賠 償 を 請 求 した 事 案 当 該 貼 り 紙 は1か 月 分 の 賃 料 の 督 促 の 方 法 としては 社 会 通 念 上 相 当 性 を 欠 く 違 法 なものであったと 判 断 し 慰 謝 料 の 請 求 が 一 部 認 容 された 事 例 ( 東 京 地 裁 平 成 26 年 9 月 11 日 判 決 一 部 認 容 ウエストロー ジャパン) 案 の 概 要 平 成 25 年 5 月 8 日 賃 貸 マンション2 階 部 分 ( 以 下 本 件 貸 室 という )の 賃 借 人 であるX( 原 告 )が その 賃 貸 人 で あ るY( 被 告 )に 対 し 通 風 の 点 については 窓 の 目 隠 し( 以 下 本 件 目 隠 し という )を 格 子 でなく 覆 いで 全 体 的 に 覆 っ たため 本 件 貸 室 の 通 風 が 著 しく 悪 くなり また 日 照 の 点 についても 重 要 事 項 説 明 書 では 普 通 とされていたが 本 件 貸 室 の 日 照 は 陽 が 全 く 差 さない 著 しく 悪 いものであったと 主 張 し その 通 風 日 照 の 点 においてXの 人 格 権 を 侵 害 する 本 件 貸 室 を 違 法 にXに 賃 貸 し Xはこれにより 精 神 的 苦 痛 を 受 けたと 主 張 した さらに Xは 同 年 7 月 12 日 窓 に 本 件 目 隠 しがされていて 緊 急 時 の 逃 走 経 路 にならない 旨 本 件 貸 室 の 賃 貸 借 契 約 の 仲 介 業 者 である 管 理 会 社 の 担 当 者 Aに 対 して 電 話 で 述 べたが Yは 緊 急 時 には 本 件 目 隠 しを 破 損 して 窓 から 避 難 すること ができることなどを 確 認 し Xに 対 し その 旨 の 書 面 を 送 付 した X は 同 年 7 月 27 日 に 支 払 期 限 が 到 来 した 同 年 8 月 分 の 賃 料 及 び 管 理 費 を 支 払 わず その 後 の 支 払 もしなかった Xは 同 年 8 月 5 日 付 け 書 面 で Yに 対 する 損 害 賠 償 を 求 めるなどしたが その 後 Aは Xに 対 して 何 度 も 電 話 をかけたが 連 絡 が 取 れなく 再 度 同 月 20 日 再 度 Xに 対 して 電 話 をかけたが 連 絡 がとれなかったため 本 件 貸 室 を 訪 問 し インター ホンを 数 回 鳴 らしてドアをノックしたが 返 答 がなかった Aは 滞 納 家 賃 を 催 告 し 期 限 までに 支 払 がない 場 合 には 賃 貸 借 契 約 を 解 除 し 鍵 を 交 換 する 旨 の 貼 り 紙 を 本 件 貸 室 のドアに 貼 り 付 けて 帰 った この 貼 り 紙 は 貸 主 名 を 誤 って 記 載 したもの であった その 後 Xから 連 絡 がなかったため Aは 同 年 8 月 22 日 再 度 本 件 貸 室 を 訪 問 した Aが 貸 主 名 を 修 正 したほかは 上 記 貼 り 紙 と 同 旨 の 貼 り 紙 を 本 件 貸 室 のドアに 貼 り 付 けたところ Xは 警 察 を 呼 ぶなどした その 後 Xは 同 年 8 月 28 日 付 け 及 び 同 月 29 日 付 け 書 面 で Yに 対 し 貼 り 紙 における 催 促 方 法 は 違 法 であり 不 法 行 為 による 損 害 賠 償 請 求 権 に 基 づき 慰 謝 料 として 200 万 円 及 び 遅 延 損 害 金 の 支 払 を 求 めた 9
2 判 決 の 要 旨 裁 判 所 は Yに 対 して 次 のとおり 判 示 し Xの 請 求 を 一 部 認 容 した (1) 違 法 物 件 の 賃 貸 について Xは Yが 同 年 5 月 8 日 通 風 日 照 の 点 においてXの 人 格 権 を 侵 害 する 本 件 貸 室 を 違 法 にXに 賃 貸 し Xはこれ により 精 神 的 苦 痛 を 受 けた 旨 主 張 し 本 件 貸 室 の 窓 がパネルによって 覆 われていることが 認 められ 本 件 貸 室 の 通 風 日 照 が 良 好 ではないことがうかがわれる しかし 本 件 貸 室 の 通 風 日 照 が 良 好 ではないとしても それをもって 直 ちに 本 件 貸 室 の 賃 貸 がXの 人 格 権 を 侵 害 する 不 法 行 為 に 当 たるということはできない (2) 貼 り 紙 の 貼 付 について Yは 管 理 会 社 のAを 通 じて 本 件 貸 室 のドアに 滞 納 家 賃 を 催 告 し 期 限 までに 支 払 がない 場 合 には 賃 貸 借 契 約 を 解 除 し 鍵 を 交 換 する 旨 の 貼 り 紙 を2 回 貼 付 したものであるが これらはXの 名 誉 を 毀 損 する 内 容 のものであることは 明 ら かであり これらの 行 為 は AがXに 対 し 連 絡 が 取 れない 状 況 にあったことを 考 慮 してもなお 1か 月 分 の 滞 納 賃 料 の 督 促 の 方 法 として 社 会 通 念 上 相 当 性 を 欠 く 違 法 なものであるといわざるを 得 ない そして これらによるXの 慰 謝 料 は 3 万 円 と 認 めるのが 相 当 である (3) 鍵 の 交 換 動 産 の 処 分 等 の 告 知 について Yは 同 年 8 月 28 日 付 け 及 び 同 月 29 日 付 け 書 面 で Xに 対 し 延 滞 賃 料 の 支 払 がない 場 合 には 鍵 の 交 換 動 産 の 処 分 等 を 行 なう 旨 を 告 知 したが これは 違 法 である 旨 主 張 し 証 拠 によれば 上 記 各 書 面 には 延 滞 賃 料 の 支 払 が ない 場 合 には 鍵 の 交 換 動 産 の 処 分 等 を 行 う 旨 の 記 載 があることが 認 められる しかし 賃 料 を 滞 納 した 賃 借 人 に 対 してその 支 払 を 督 促 する 以 上 その 督 促 の 表 現 は 相 当 強 硬 なものとなることは やむを 得 ないものであるから 上 記 の 各 告 知 が 違 法 であるとはいえない 3 まとめ 本 件 は 日 照 通 風 について 不 満 を 感 じた 賃 借 人 が 1か 月 分 の 賃 料 支 払 に 応 じなかっ たという 理 由 から 貼 り 紙 による 催 促 方 法 が 社 会 通 念 上 違 法 であると 判 断 され 慰 謝 料 等 の 請 求 を 一 部 認 容 された 事 例 であった しかし 過 去 の 判 決 で 貼 り 紙 による 催 促 の 仕 方 によっては 社 会 通 念 上 是 認 されると 判 断 された 事 例 もある ( 東 京 地 判 昭 62.3.13 判 例 時 報 1281 号 ) その 判 決 の 内 容 は 3か 月 分 の 賃 料 未 払 いがあり 賃 貸 人 がその 貸 室 に 不 在 な 上 賃 借 人 の 自 宅 に 何 回 も 電 話 を しても 不 在 で 連 絡 が 取 れなかった 結 果 として 貼 り 紙 をしたことが 社 会 通 念 上 是 認 できるものとされた 事 案 であった したがって 賃 貸 人 及 び 管 理 会 社 等 関 係 者 は 貼 り 紙 などによる 催 促 をする 際 に 賃 借 人 の 対 応 状 況 や 賃 料 不 払 い 期 間 によっては 慎 重 に 対 応 することが 求 められる 10
キャリアパーソン 受 講 のご 案 内 不 動 産 キャリアパーソンのインターネット 申 込 時 決 済 事 務 手 数 料 が 無 料 に! 不 動 産 キャリアパーソンとは 不 動 産 キャリアパーソン は 実 際 の 不 動 産 取 引 で 活 かされる 実 務 知 識 の 修 得 に 重 点 を 置 いた 通 信 教 育 資 格 講 座 で す 物 件 調 査 をはじめ 取 引 実 務 において 必 須 である 基 礎 知 識 を 取 引 の 流 れに 沿 って 体 系 的 に 学 習 し 修 得 できます 通 信 教 育 で 学 習 後 は 修 了 試 験 を 受 験 していただきますが 試 験 に 合 格 した 方 は 全 宅 連 へ 資 格 登 録 申 請 をされますと 消 費 者 への 適 切 な 情 報 提 供 に 資 する 者 の 証 明 として 不 動 産 キャリアパーソン 資 格 が 全 宅 連 から 付 与 されます 不 動 産 キャリアパーソンの 概 要 受 講 対 象 受 講 料 受 講 の 有 効 期 間 学 習 教 材 受 講 の 流 れ 1 2 3 4 5 受 講 申 込 教 材 到 着 修 了 試 験 会 場 の 指 定 学 習 修 了 試 験 宅 建 業 従 業 者 経 営 者 宅 地 建 物 取 引 士 消 費 者 問 わずどなたでも 受 講 いただけます 都 道 府 県 宅 建 協 会 への 新 入 会 員 は 入 会 時 義 務 履 修 ( 支 店 入 会 含 む) 1. 都 道 府 県 宅 建 協 会 会 員 及 びその 従 業 者 8,000 円 ( 税 別 ) 2. 1 以 外 の 方 12,000 円 ( 税 別 ) 一 旦 納 入 された 受 講 料 は 返 金 できませんのでご 了 承 ください 上 記 の 金 額 に は 通 信 教 育 費 用 修 了 試 験 受 験 料 ( 1 回 分 ) 資 格 登 録 料 が 含 ま れ ま す インターネット 申 込 時 の 決 済 事 務 手 数 料 が 無 料 になりました 修 了 試 験 の 修 了 を 含 め お 申 込 み 日 から12か 月 ( 再 受 験 含 む 期 間 延 長 不 可 ) テキスト 学 習 とインターネットの 講 義 動 画 による 通 信 教 育 インターネット 又 は 申 込 書 の2 種 類 からお 選 びください 1. インターネット 全 宅 連 ホームページから(http://www.zentaku.or.jp/) 2. 申 込 書 宅 建 協 会 本 部 または 支 部 へお 問 い 合 わせのうえ 申 込 書 をお 取 り 寄 せください 受 講 料 のお 支 払 いが 確 認 でき 次 第 指 定 のご 住 所 へ 教 材 と 受 講 票 ハガキが 送 られます 受 講 票 ハガキ に 記 載 のID パスワードでログインし 修 了 試 験 会 場 の 指 定 を 行 なってください ご 指 定 いただいた 修 了 試 験 日 に 向 け テキストとインターネットの 講 義 動 画 で 学 習 にお 取 組 みください ご 指 定 いただいた 会 場 にて 修 了 試 験 が 行 われます 修 了 試 験 は 会 場 のパソコンで 行 われます いばらき 宅 建 No.128 2016.1.20 発 行 所 / 公 益 社 団 法 人 茨 城 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 公 益 社 団 法 人 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 保 証 協 会 茨 城 本 部 6 合 格 通 知 合 格 者 には 合 格 証 書 及 び 資 格 登 録 申 請 書 不 合 格 者 には 再 受 験 申 込 案 内 が 送 付 されます 7 資 格 登 録 合 格 者 の 方 は 資 格 登 録 申 請 をしていただければ 全 宅 連 より 不 動 産 キャリアパーソン 資 格 登 録 証 カード が 送 られ 不 動 産 キャリアパーソン として 資 格 登 録 されます 新 入 会 員 紹 介 (H27.10.1~12.31) 支 部 名 種 類 免 許 番 号 免 許 年 月 日 商 号 又 は 名 称 代 表 者 宅 建 士 郵 便 番 号 所 在 地 電 話 FAX 水 戸 大 (2) 7449 H24.3.16 パパまるハウス 水 戸 支 店 宮 本 行 雄 佐 藤 博 美 311-4151 水 戸 市 姫 子 2-201-1 水 戸 赤 塚 住 宅 公 園 内 029-257-1880 257-1882 土 浦 つくば 知 (1) 7036 H27.6.30 いろは 総 商 坂 入 理 之 渡 邊 由 美 300-0813 土 浦 市 富 士 崎 1-17-1 いろはビル 029-845-2471 886-3664 土 浦 つくば 大 (5) 5326 H25.4.3 日 本 住 宅 つくば 支 店 滝 村 照 男 井 上 徳 明 305-0032 つくば 市 竹 園 2-6-12 第 4 ISSEIビル3F302 029-860-6590 852-7980 県 西 知 (1) 7050 H27.9.14 鈴 木 建 材 鈴 木 孝 大 塚 誠 300-3541 結 城 郡 八 千 代 町 新 地 717-11 0296-48-0938 48-4026 県 西 大 (1) 8885 H27.10.9 住 まいネット 筑 西 店 八 代 勉 渡 邊 昌 志 308-0005 筑 西 市 中 舘 237-2 0296-49-6565 49-6566 県 西 大 (1) 8881 H27.10.6 TK ハウジングセンター 筑 西 店 竹 川 洋 一 笠 倉 利 之 308-0005 筑 西 市 中 舘 238 0296-49-6201 49-6202 県 西 知 (1) 7051 H27.10.9 蘒 原 商 店 不 動 産 蘒 原 勇 蘒 原 勇 309-1211 桜 川 市 岩 瀬 972-3 0296-75-2154 75-0100 鹿 行 知 (1) 7055 H27.11.20 日 の 出 地 所 篠 塚 栄 長 谷 川 尚 子 311-2408 潮 来 市 洲 崎 506 0299-94-2210 94-2211 牛 久 竜 ケ 崎 知 (1) 7053 H27.10.30 Nextミライフ 及 川 圭 介 及 川 圭 介 301-0043 龍 ケ 崎 市 松 葉 1-2-2 オリオンテラス1B 0297-84-1933 84-1960 新 規 免 許 取 得 者 研 修 会 へ 必 ずご 参 加 ください 発 行 者 / 情 報 提 供 委 員 会 茨 城 県 水 戸 市 金 町 3-1-3 URL/http://www.i-takken.or.jp 1 月 1 日 現 在 会 員 数 /1,877 名 11