市 街 化 調 整 区 域 に お け る 区 域 指 定 の 許 可 基 準 等 に つ い て 1 背 景 取 手 市 では 都 市 計 画 法 ( 1) の 規 定 に 基 づき 昭 和 45 年 から 市 内 を 市 街 化 区 域 ( 2) と 市 街 化 調 整 区 域 ( 3) に 区 分 ( 線 引 き)し 市 街 化 調 整 区 域 では 原 則 市 街 化 を 抑 制 する 区 ( 4) 域 として 開 発 行 為 等 の 際 には 開 発 許 可 制 度 ( 5) に 基 づき 適 正 な 規 制 誘 導 を 行 ってき ました こうした 中 で 平 成 13 年 に 都 市 計 画 法 の 改 正 が 行 われ 同 法 第 34 条 に 新 たな 許 可 基 準 ( 当 時 :8 号 の 3 及 び 8 号 の 4= 現 行 :11 号 及 び 12 号 )が 追 加 され 市 の 条 例 で 区 域 目 的 予 定 建 築 物 の 用 途 を 定 めることにより 開 発 行 為 の 許 可 ができるようになりました これを 受 けて 取 手 市 では 取 手 市 都 市 計 画 法 に 基 づく 開 発 行 為 等 の 許 可 の 基 準 に 関 す る 条 例 ( 6) を 改 正 し 地 域 の 実 情 に 応 じた 土 地 利 用 を 実 現 するために 以 下 の2つの 許 可 基 準 を 設 け 平 成 21 年 9 月 1 日 より 施 行 することになりました ( 1) 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 ) 都 市 計 画 に 関 し 必 要 な 事 項 を 定 めることにより 都 市 の 健 全 な 発 展 と 秩 序 ある 整 備 を 図 り もって 国 土 の 均 衡 ある 発 展 と 公 共 の 福 祉 の 増 進 に 寄 与 することを 目 的 としています ( 2) 市 街 化 区 域 都 市 計 画 法 に 基 づく 都 市 計 画 区 域 のうち 既 に 市 街 地 を 形 成 している 区 域 及 びおおむね 10 年 以 内 に 市 街 化 を 促 進 する 区 域 をいいます 市 街 化 区 域 では 原 則 として 用 途 地 域 を 定 め 道 路 公 園 下 水 道 等 都 市 計 画 施 設 の 整 備 や 市 街 地 開 発 事 業 を 優 先 的 に 行 います ( 3) 市 街 化 調 整 区 域 都 市 計 画 法 に 基 づく 都 市 計 画 区 域 のうち 当 面 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 を 言 います 市 街 化 調 整 区 域 では 自 治 体 が 地 域 の 実 情 に 応 じて 区 域 用 途 等 を 定 める 場 合 を 除 き 原 則 として 農 林 漁 業 用 の 建 物 や 地 区 計 画 等 による 計 画 的 な 開 発 等 以 外 は 開 発 行 為 等 が 許 可 されないものと されています ( 4) 開 発 行 為 主 として 建 築 物 の 建 築 又 は 特 定 工 作 物 の 建 設 の 用 に 供 する 目 的 で 行 う 土 地 の 区 画 形 質 の 変 更 をいいます ( 5) 開 発 許 可 制 度 市 街 化 を 促 進 する 市 街 化 区 域 と 当 面 市 街 化 を 抑 制 する 市 街 化 調 整 区 域 とに 区 分 する いわ ゆる 線 引 き 制 度 を 担 保 し 計 画 的 な 市 街 化 を 実 現 するために 創 設 された 制 度 です 本 市 で は 昭 和 45 年 7 月 15 日 から 線 引 きし 開 発 行 為 や 建 築 行 為 について 法 令 に 基 づき 適 正 に 規 制 誘 導 を 行 っています ( 6) 取 手 市 都 市 計 画 法 に 基 づく 開 発 行 為 等 の 許 可 の 基 準 に 関 する 条 例 ( 平 成 18 年 条 例 第 35 号 ) 取 手 市 の 市 街 化 調 整 区 域 における 開 発 行 為 及 び 開 発 許 可 を 受 けた 土 地 以 外 の 土 地 における 建 築 等 の 許 可 の 基 準 に 関 し 必 要 な 事 項 を 定 めたものです
2 都 市 計 画 法 第 34 条 第 11 号 に 係 る 区 域 指 定 の 許 可 基 準 について 都 市 計 画 法 の 趣 旨 施 策 の 方 針 市 街 化 調 整 区 域 において 市 街 化 区 域 に 隣 接 又 は 近 接 し 一 体 的 な 日 常 生 活 圏 を 構 成 し ている 市 街 化 の 進 行 した 一 定 の 区 域 を 条 例 で 指 定 し 予 定 建 築 物 を 周 辺 環 境 と 調 和 する 用 途 に 制 限 することにより 許 可 の 対 象 としたものです 条 例 で 指 定 した 区 域 は 市 街 化 区 域 に 隣 接 又 は 近 接 し かつ 自 然 的 社 会 的 諸 条 件 から 市 街 化 区 域 と 一 体 的 な 日 常 生 活 圏 を 構 成 していると 認 められ おおむね 50 戸 以 上 の 住 宅 が 連 たんしており 既 に 相 当 程 度 の 公 共 施 設 が 整 備 されている 区 域 です この 区 域 は 開 発 行 為 が 行 われたとしても 積 極 的 な 公 共 投 資 は 必 要 とされないことから 指 定 されました 都 市 計 画 法 第 34 条 第 11 号 の 規 定 に 基 づく 開 発 行 為 の 許 可 基 準 ( 指 定 する 土 地 の 区 域 の 要 件 ) 次 の 要 件 を 全 て 満 足 することが 必 要 です 1 取 手 都 市 計 画 区 域 の 市 街 化 区 域 ( 工 業 専 用 地 域 を 除 く)から おおむね 1kmの 範 囲 内 ( 7) にあること 2 市 街 化 調 整 区 域 に 存 する 建 築 物 の 敷 地 相 互 の 間 隔 が 70m 未 満 であり かつ 40 戸 以 上 の 住 宅 が 連 たんしていること ( 8) 3 一 戸 建 て 住 宅 にあっては 車 道 幅 員 4m 以 上 共 同 住 宅 長 屋 住 宅 小 規 模 店 舗 等 にあ っては 車 道 幅 員 5m 以 上 事 務 所 作 業 所 にあっては 幹 線 道 路 ( 9) で 車 道 幅 員 5m 以 上 の 道 路 に 接 しており かつ 当 該 道 路 が 相 当 規 模 の 道 路 と 接 続 していること 4 建 築 物 の 敷 地 内 の 下 水 を 既 設 の 排 水 施 設 に 適 切 に 排 出 できること 5 水 道 事 業 の 給 水 区 域 であること 6 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 や 農 用 地 区 域 などを 含 まないこと ( 建 築 物 の 敷 地 面 積 ) 建 築 物 の 敷 地 面 積 は 300 m2 以 上 1000 m2 未 満 とします ( 開 発 面 積 等 ) 開 発 面 積 は 原 則 として 建 築 物 の 敷 地 面 積 と 同 一 としますが 宅 地 分 譲 等 を 目 的 とする ものにあっては 全 体 の 開 発 面 積 を 3000 m2 未 満 ( 10) とすることができることとします また 開 発 行 為 によって 新 設 される 道 路 の 幅 員 は 6m 以 上 とします ( 建 築 できる 建 築 物 の 用 途 等 ) 次 に 掲 げる 建 築 物 が 立 地 可 能 となります 1 建 築 基 準 法 別 表 第 二 (い) 項 第 1 号 から 第 3 号 までに 掲 げる 建 築 物 住 宅 住 宅 で 事 務 所 店 舗 を 兼 ねるもの 但 し 延 べ 面 積 の 1/2 以 上 を 居 住 の 用 に 供 し か つ 住 宅 以 外 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 が 50 m2 以 内 のものに 限 る 共 同 住 宅 寄 宿 舎 又 は 下 宿 2 建 築 基 準 法 別 表 第 二 (ろ) 項 第 2 号 に 掲 げる 建 築 物 店 舗 飲 食 店 等 で 営 業 部 分 の 床 面 積 が 150 m2 以 内 のもの ( 11) 3 延 べ 面 積 200 m2 以 下 の 事 務 所 又 は 作 業 所 4 上 記 の 建 築 物 に 付 属 する 建 築 物
建 築 物 の 高 さはいずれの 場 合 も 10m 以 下 とします その 他 開 発 行 為 の 許 可 にあたっては 上 記 基 準 の 他 都 市 計 画 法 第 33 条 の 規 定 に 基 づく 技 術 基 準 を 満 たす 必 要 があります ( 12) ( 7)おおむね 1kmの 範 囲 内 とは 次 のア イ ウ エの 範 囲 とします ア 取 手 都 市 計 画 区 域 の 市 街 化 区 域 ( 工 業 専 用 地 域 を 除 く)から 1kmの 範 囲 内 イ 建 築 物 の 敷 地 の 過 半 部 分 がアの 区 域 の 範 囲 に 含 まれるもの ウ アの 区 域 に 接 し 当 該 区 域 内 に 存 する 既 存 集 落 と 一 体 的 な 集 落 を 構 成 していると 認 められ る 区 域 を 含 むものとして 市 で 定 める 区 域 エ 都 市 計 画 法 第 34 条 第 12 号 の 規 定 に 基 づき 指 定 する 区 域 を 除 く ( 8) 隣 接 する 市 街 化 区 域 と 一 体 的 な 日 常 生 活 圏 を 有 する 地 域 にあっては 市 街 化 調 整 区 域 において 20 戸 以 上 の 住 宅 が 連 たんする 場 合 に 限 り 当 該 市 街 化 区 域 に 存 する 住 宅 を 連 たんの 戸 数 に 含 め ることができることとします ( 9) 幹 線 道 路 とは 次 に 掲 げる 道 路 とします 国 道 又 は 県 道 市 道 であって 従 前 管 理 していたものが 国 又 は 県 であった 道 路 都 市 計 画 道 路 ( 10) 区 域 指 定 の 目 的 は 市 街 化 調 整 区 域 において 積 極 的 な 宅 地 開 発 を 誘 導 するものではなく 市 街 化 調 整 区 域 の 性 格 を 変 えることのないよう 都 市 計 画 法 の 趣 旨 を 踏 まえ 道 路 や 排 水 施 設 など の 既 存 公 共 施 設 を 活 用 しうる 集 落 において 市 街 化 調 整 区 域 の 環 境 と 調 和 する 建 築 物 を 許 容 し ようとするものです 本 来 積 極 的 に 宅 地 分 譲 を 認 めようとするものではありませんが 人 口 減 少 への 歯 止 めや 既 存 集 落 の 維 持 保 全 を 目 的 として 比 較 的 小 規 模 な 宅 地 開 発 である 3000 m2 未 満 のものについて 容 認 するものとしています ( 11) 延 べ 面 積 200 m2 以 下 の 事 務 所 又 は 作 業 所 とは 次 に 掲 げるものを 除 きます 1 風 俗 営 業 等 の 規 制 及 び 業 務 の 適 正 化 等 に 関 する 法 律 ( 昭 和 23 年 法 律 第 122 号 )の 適 用 を 受 け る 営 業 の 用 に 供 するもの 2 建 築 基 準 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 201 号 ) 別 表 第 2(り) 項 第 3 号 (1)から(20)まで 及 び(ぬ) 項 第 1 号 (1)から(31)までに 掲 げる 事 業 の 用 に 供 するもの 3 建 築 基 準 法 別 表 第 2(り) 項 第 4 号 に 掲 げるもの 4 原 動 機 を 使 用 する 作 業 所 であって 作 業 場 の 床 面 積 の 合 計 が 150 m2を 超 えるもの 5 前 各 号 に 掲 げるもののほか 開 発 区 域 及 びその 周 辺 の 地 域 における 環 境 の 保 全 上 支 障 がある と 特 に 認 められるもの ( 12) 都 市 計 画 法 第 34 条 は 市 街 化 調 整 区 域 の 開 発 行 為 に 関 する 立 地 基 準 を 定 めたものですが 同 法 第 33 条 は 市 街 化 区 域 及 び 市 街 化 調 整 区 域 の 別 を 問 わず 開 発 行 為 における 技 術 的 な 基 準 を 定 め ています この 基 準 は 開 発 行 為 によって 創 出 される 宅 地 に 関 し 一 定 の 水 準 を 保 たせようとす ることをねらいとしたもので 道 路 や 排 水 の 構 造 基 準 その 他 がけ 地 の 保 護 等 について 規 定 し ています
3 都 市 計 画 法 第 34 条 第 12 号 に 係 る 区 域 指 定 の 許 可 基 準 について 都 市 計 画 法 の 趣 旨 施 策 の 方 針 開 発 区 域 の 周 辺 における 市 街 化 を 促 進 するおそれがなく 市 街 化 区 域 において 行 うこと が 困 難 又 は 著 しく 不 適 当 と 認 められる 開 発 行 為 として 条 例 で 区 域 目 的 又 は 予 定 建 築 物 の 用 途 を 指 定 することにより 許 可 の 対 象 としたものです 条 例 で 指 定 した 区 域 は 市 街 化 区 域 から 離 れている 集 落 を 対 象 とし 当 該 集 落 のコミュ ニティ 維 持 を 図 る 必 要 のある 区 域 で 11 号 区 域 と 同 様 に おおむね 50 戸 以 上 の 住 宅 が 連 たんし 既 に 相 当 程 度 の 公 共 施 設 が 整 備 されている 区 域 です 都 市 計 画 法 第 34 条 第 12 号 の 規 定 に 基 づく 開 発 行 為 の 許 可 基 準 ( 今 回 の 区 域 指 定 に 関 す るものについて 記 載 します ( 13) ) ( 指 定 する 土 地 の 区 域 の 要 件 ) 次 の 要 件 を 全 て 満 足 することが 必 要 です 1 取 手 都 市 計 画 区 域 の 市 街 化 区 域 ( 工 業 専 用 地 域 を 除 く)から おおむね 1kmの 範 囲 ( 14) を 超 える 区 域 に 存 する 既 存 集 落 で 市 長 が 指 定 する 区 域 2 市 街 化 調 整 区 域 に 存 する 建 築 物 の 敷 地 相 互 の 間 隔 が 70m 未 満 であり かつ 40 戸 以 上 の 住 宅 が 連 たんしていること 3 一 戸 建 て 住 宅 にあっては 車 道 幅 員 4m 以 上 共 同 住 宅 長 屋 住 宅 小 規 模 店 舗 等 にあ っては 車 道 幅 員 5m 以 上 事 務 所 作 業 所 にあっては 幹 線 道 路 で 車 道 幅 員 5m 以 上 の 道 路 に 接 しており かつ 当 該 道 路 が 相 当 規 模 の 道 路 と 接 続 していること 但 し 独 立 型 集 落 ( 15) にあっては 車 道 幅 員 が 5m 以 上 あれば 幹 線 道 路 であることを 要 しない 4 建 築 物 の 敷 地 内 の 下 水 を 既 設 の 排 水 施 設 に 適 切 に 排 出 できること 5 水 道 事 業 の 給 水 区 域 であること 6 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 や 農 用 地 区 域 などを 含 まないこと ( 建 築 物 の 敷 地 面 積 ) 建 築 物 の 敷 地 面 積 は 300 m2 以 上 1000 m2 未 満 とします ( 開 発 面 積 等 ) 開 発 面 積 は 原 則 として 建 築 物 の 敷 地 面 積 と 同 一 としますが 宅 地 分 譲 等 を 目 的 とする ものにあっては 全 体 の 開 発 面 積 を 3000 m2 未 満 ( 10) とすることができることとします また 開 発 行 為 によって 新 設 される 道 路 の 幅 員 は 6m 以 上 とします ( 建 築 できる 建 築 物 の 用 途 等 ) 次 に 掲 げる 建 築 物 が 立 地 可 能 となります 1 建 築 基 準 法 別 表 第 二 (い) 項 第 1 号 から 第 3 号 までに 掲 げる 建 築 物 住 宅 住 宅 で 事 務 所 店 舗 を 兼 ねるもの 但 し 延 べ 面 積 の 1/2 以 上 を 居 住 の 用 に 供 し か つ 住 宅 以 外 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 が 50 m2 以 内 のものに 限 る 共 同 住 宅 寄 宿 舎 又 は 下 宿 2 建 築 基 準 法 別 表 第 二 (ろ) 項 第 2 号 に 掲 げる 建 築 物 店 舗 飲 食 店 等 で 営 業 部 分 の 床 面 積 が 150 m2 以 内 のもの ( 11) 3 延 べ 面 積 200 m2 以 下 の 事 務 所 又 は 作 業 所
4 上 記 の 建 築 物 に 付 属 する 建 築 物 建 築 物 の 高 さはいずれの 場 合 も 10m 以 下 とします その 他 開 発 行 為 の 許 可 にあたっては 上 記 基 準 の 他 都 市 計 画 法 第 33 条 の 規 定 に 基 づく 技 術 基 準 を 満 たす 必 要 があります ( 12) ( 13) 現 行 の 取 手 市 都 市 計 画 法 に 基 づく 開 発 行 為 等 の 許 可 の 基 準 に 関 する 条 例 における 都 市 計 画 法 第 34 条 第 12 号 の 規 定 に 基 づく 開 発 行 為 の 許 可 基 準 には 次 のようなものがあります 1 既 存 集 落 内 で 当 該 集 落 の 出 身 者 等 が 自 己 用 住 宅 の 建 築 を 目 的 とする 開 発 行 為 2 小 規 模 既 存 集 落 内 で 当 該 集 落 の 出 身 者 等 が 自 己 用 住 宅 の 建 築 を 目 的 とする 開 発 行 為 3 世 帯 分 離 のための 自 己 用 住 宅 の 建 築 を 目 的 とする 開 発 行 為 4 線 引 き 日 ( 昭 和 45 年 7 月 15 日 ) 前 から 存 する 自 己 用 住 宅 又 は 線 引 き 後 に 開 発 許 可 等 を 受 け て 建 築 した 自 己 用 住 宅 の 敷 地 の 拡 張 を 目 的 とする 開 発 行 為 5 線 引 き 日 前 に 道 路 の 位 置 の 指 定 を 受 けた 区 域 内 の 専 用 住 宅 の 建 築 を 目 的 とする 開 発 行 為 6 土 地 収 用 法 対 象 事 業 により 公 共 移 転 する 建 築 物 と 同 一 用 途 の 建 築 物 を 建 築 することを 目 的 と する 開 発 行 為 上 記 1~6につきましては 平 成 18 年 の 現 行 条 例 制 定 時 に 茨 城 県 開 発 審 査 会 の 包 括 同 意 基 準 ( 市 街 化 調 整 区 域 で 行 う 開 発 行 為 等 のうち 市 が 許 可 して 差 し 支 えない 定 型 的 類 型 的 なも のをあらかじめ 定 めたもの)の 一 部 について 手 続 きの 合 理 化 迅 速 化 を 図 るため 都 市 計 画 法 第 34 条 第 12 号 の 規 定 に 基 づき 定 めたものです ( 14) 指 定 をする 際 には 取 手 市 都 市 計 画 審 議 会 の 意 見 を 聴 いて 行 います ( 15) 地 形 地 物 等 の 状 況 により 集 落 が 拡 大 するおそれのない 既 存 集 落 ( 市 街 化 調 整 区 域 において 自 然 的 社 会 的 条 件 から 一 体 的 な 日 常 生 活 圏 を 構 成 していると 認 められる 地 域 であって おおむね 50 以 上 の 建 築 物 が 連 たんしているもの)を 独 立 型 集 落 としています