平 成 26 年 3 月 31 日 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 みについて 1 策 定 の 背 景 及 び 目 的 機 構 の 改 革 については これまで 数 次 の 見 直 しが 行 われてきたが その 集 大 成 として 行 政 改 革 推 進 会 議 独 立 行 政 法 人 改 革 等 に 関 する 分 科 会 第 4ワーキン ググループ 報 告 書 ( 平 成 25 年 12 月 18 日 )がまとめられ それを 受 けて 独 立 行 政 法 人 改 革 等 に 関 する 基 本 的 な 方 針 ( 平 成 25 年 12 月 24 日 閣 議 決 定 )が 示 された この 改 革 の 方 針 は 機 構 が 金 利 上 昇 等 のリスクを 抱 える 中 で 真 に 担 うべき 役 割 を 果 たしていけるよう 財 務 構 造 の 健 全 化 に 道 筋 をつけた 上 で 民 業 補 完 の 観 点 からの 是 正 を 実 現 するという 時 間 軸 を 持 った 改 革 によって 民 業 補 完 の 徹 底 と 財 務 構 造 の 健 全 化 を 両 立 させることを 目 指 すものである 機 構 は 今 回 の 改 革 の 方 針 を 機 構 が 担 うべき 政 策 的 な 役 割 に 対 する 期 待 と 責 任 として 重 く 受 け 止 め 機 構 の 保 有 する 資 産 及 び 人 材 ノウハウ 技 術 力 等 の 経 営 資 源 を 最 大 限 に 活 用 しつつ これまで 以 上 に 積 極 的 かつ 重 点 的 に 経 営 改 善 に 取 り 組 むこととする 今 回 の 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 みは この 改 革 の 方 針 を 踏 まえ 当 面 の 最 優 先 課 題 である 財 務 構 造 の 健 全 化 を 着 実 に 進 め 将 来 の 経 営 環 境 の 変 化 に 対 応 可 能 な 経 営 基 盤 を 確 立 するため これまで 取 り 組 んできた 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 み について 再 度 厳 しく 検 証 見 直 しを 行 い 機 構 が 真 に 担 うべき 役 割 を 持 続 的 に 果 たすための 具 体 的 な 実 行 計 画 を 示 すものである 2 機 構 経 営 の 現 状 と 目 指 す 姿 機 構 は 平 成 24 年 度 末 時 点 において 約 2,100 億 円 の 繰 越 欠 損 金 及 び 約 12.7 兆 円 の 有 利 子 負 債 を 抱 えている 機 構 設 立 以 降 継 続 的 な 低 金 利 を 背 景 に 毎 年 利 益 を 計 上 し 繰 越 欠 損 金 及 び 有 利 子 負 債 については 着 実 に 削 減 してきているものの 仮 に 急 速 に 金 利 が 上 昇 した 場 合 や 将 来 にわたり 地 価 下 落 が 継 続 した 場 合 将 来 的 な 国 民 負 担 の 発 生 等 の 事 態 が 起 こりうるリスクを 内 包 している 特 に 多 額 の 有 利 子 負 債 を 抱 える 機 構 にとって 金 利 上 昇 リスクへの 対 応 は 喫 緊 の 課 題 であり 一 定 の 金 利 上 昇 を 織 り 込 んだ 試 算 によれば 20 年 後 には 1,000 億 円 / 年 程 度 の 支 払 利 息 の 増 加 が 見 込 まれる この 金 利 上 昇 リスクに 対 応 するためには 収 入 支 出 構 造 の 改 善 による 営 業 キ ャッシュフローの 獲 得 や 資 産 の 圧 縮 により 有 利 子 負 債 を 削 減 し 支 払 利 息 を 抑 制 する 等 金 利 上 昇 リスクに 耐 性 のある 経 営 基 盤 を 確 立 することが 必 要 とな る - 1 -
また 機 構 の 経 営 の 柱 である 賃 貸 住 宅 事 業 におけるメインストックは 昭 和 40 年 代 に 大 量 供 給 されたものであり 将 来 の 人 口 動 態 等 を 踏 まえた 需 給 バラ ンスを 想 定 しつつ 計 画 的 に 投 資 や 再 生 再 編 を 行 っていかなければ 経 年 劣 化 や 需 要 の 減 退 による 収 益 力 の 低 下 を 招 くこととなり 早 期 重 点 的 に 経 営 改 善 の 取 組 みを 実 施 することが 不 可 欠 である このため 独 立 行 政 法 人 という 組 織 形 態 のメリットを 十 分 に 活 かしつつ キ ャッシュフローの 最 大 化 に 向 けた 不 断 の 取 組 みと 賃 貸 住 宅 ストックの 戦 略 的 な 再 生 再 編 を 行 い 金 利 上 昇 等 により 経 営 環 境 が 悪 化 した 場 合 であっても 安 定 的 な 経 営 を 維 持 することが 可 能 な サステナブルな 経 営 基 盤 を 確 立 すること により 都 市 構 造 の 転 換 再 構 築 や 少 子 高 齢 化 への 対 応 等 機 構 が 国 から 示 さ れた 政 策 的 な 役 割 を 適 切 に 果 たすことができる 組 織 であり 続 けることを 目 指 す 3 経 営 改 善 目 標 サステナブルな 経 営 基 盤 の 確 立 に 向 け キャッシュフローを 重 視 した 経 営 に 転 換 し 業 務 収 入 の 増 加 及 び 徹 底 したコスト 削 減 に 取 り 組 むとともに ストッ ク 再 生 再 編 の 加 速 やニュータウン 宅 地 の 供 給 処 分 の 促 進 により 資 産 負 債 の 削 減 及 び 繰 越 欠 損 金 の 解 消 を 進 め 財 務 体 質 の 強 化 を 図 る このため 以 下 を 機 構 の 経 営 改 善 目 標 とする 平 成 45 年 度 末 における 有 利 子 負 債 を 平 成 25 年 度 末 比 で3 兆 円 以 上 削 減 す ることを 機 構 の 中 長 期 にわたる 経 営 改 善 目 標 とする この 過 程 において 平 成 30 年 度 末 までに 0.8 兆 円 平 成 35 年 度 末 までに2 兆 円 削 減 すること を 目 標 とする 3 兆 円 以 上 の 有 利 子 負 債 削 減 を 着 実 に 達 成 するためには 金 利 上 昇 等 によ り 経 営 環 境 が 悪 化 した 場 合 であっても 経 営 を 維 持 し 継 続 的 に 有 利 子 負 債 を 削 減 することが 必 要 であり 借 入 金 等 の 償 還 や 金 利 上 昇 を 踏 まえた 支 払 利 息 を 賄 うために 必 要 となる 営 業 キャッシュフロー 確 保 の 指 標 として 平 成 45 年 度 における 賃 貸 住 宅 事 業 の 営 業 キャッシュフローマージン 50%を 目 標 とする 第 3 期 第 4 期 中 期 目 標 期 間 は ストック 再 生 再 編 の 加 速 に 伴 い 費 用 が 増 加 し 営 業 キャッシュフローマージンは 一 時 的 に 悪 化 するが 収 入 支 出 構 造 の 改 善 に 努 めることなどにより 平 成 30 年 度 に 43% 平 成 35 年 度 に 43%を 確 保 する 営 業 キャッシュフローマージン 50%を 達 成 するための 収 入 の 確 保 を 着 実 なものとするため 平 成 25 年 度 末 と 比 較 して 平 成 45 年 度 末 の 賃 貸 住 宅 の 稼 働 率 を 5% 程 度 上 昇 することを 目 標 とする - 2 -
営 業 キャッシュフローマージンとは 営 業 キャッシュフローマージンとは 家 賃 等 の 賃 貸 住 宅 業 務 収 入 ( 割 賦 元 金 割 賦 利 息 財 務 諸 収 入 を 除 く)から 修 繕 費 事 務 費 等 の 業 務 経 費 を 差 引 いたもの を 賃 貸 住 宅 業 務 収 入 で 除 したもの < 計 算 式 > ( 賃 貸 住 宅 業 務 収 入 - 賃 貸 住 宅 業 務 経 費 ) 賃 貸 住 宅 業 務 収 入 4 サステナブルな 経 営 基 盤 の 確 立 に 向 けた 経 営 戦 略 5 年 先 10 年 先 20 年 先 を 見 据 え 金 利 や 不 動 産 市 況 等 の 経 営 環 境 を 踏 ま えつつ 中 期 目 標 期 間 ごとに 以 下 の 方 針 に 基 づき 計 画 的 に 経 営 改 善 に 取 り 組 む (1) 第 3 期 中 期 目 標 期 間 ( 平 成 26 年 度 ~30 年 度 ) 第 3 期 中 期 目 標 期 間 においては 繰 越 欠 損 金 の 解 消 を 最 優 先 課 題 とし 徹 底 したコスト 削 減 に 取 り 組 むとともに 賃 貸 住 宅 事 業 における 家 賃 収 入 及 び 都 市 再 生 事 業 における 譲 渡 収 入 の 確 保 都 心 高 額 賃 貸 住 宅 のサブリース 等 民 間 事 業 者 との 連 携 強 化 等 による 収 益 力 の 向 上 を 図 り さらに ニュー タウン 宅 地 の 供 給 処 分 の 促 進 等 による 資 産 の 圧 縮 を 着 実 に 進 めることに より 有 利 子 負 債 を 削 減 する 現 下 の 低 金 利 の 環 境 を 活 かし 賃 貸 住 宅 事 業 におけるストックの 再 生 再 編 等 の 推 進 による 資 産 の 良 質 化 負 債 の 圧 縮 や 都 市 再 生 事 業 における 新 た な 政 策 ニーズに 応 じた 新 規 事 業 の 着 手 等 収 益 改 善 に 直 結 する 分 野 を 厳 選 し 繰 越 欠 損 金 の 着 実 な 解 消 を 前 提 としたメリハリのある 経 営 を 行 う ニュータウン 事 業 等 の 経 過 業 務 については 平 成 30 年 度 末 の 業 務 完 了 に 向 け 着 実 に 取 組 み コア 事 業 である 賃 貸 住 宅 事 業 や 都 市 再 生 事 業 に 経 営 資 源 を 集 中 投 下 できる 体 制 を 整 備 する 平 成 30 年 度 末 までに 有 利 子 負 債 を 0.8 兆 円 削 減 し 平 成 30 年 度 に 43% の 賃 貸 住 宅 事 業 の 営 業 キャッシュフローマージンを 確 保 する - 3 -
(2) 第 4 期 中 期 目 標 期 間 ( 平 成 31 年 度 ~35 年 度 ) 繰 越 欠 損 金 を 解 消 した 後 の 第 4 期 中 期 目 標 期 間 においては 財 務 体 質 の 改 善 に 向 けた 経 営 基 盤 の 確 立 に 向 け コア 事 業 である 賃 貸 住 宅 事 業 及 び 都 市 再 生 事 業 に 経 営 資 源 を 集 中 投 下 しながら 有 利 子 負 債 を 削 減 する 賃 貸 住 宅 事 業 においては 将 来 の 人 口 動 態 の 変 化 や 金 利 動 向 を 見 据 えつつ 再 編 にかかる 費 用 が 一 時 的 に 膨 らんだとしても 賃 貸 住 宅 ストックの 再 生 再 編 等 を 加 速 し 資 産 の 良 質 化 負 債 の 圧 縮 を 進 めるとともに 収 入 支 出 構 造 を 改 善 し 少 子 高 齢 化 に 対 応 した 政 策 的 な 役 割 を 持 続 的 に 果 た すことのできるポートフォリオへの 転 換 を 図 る 都 市 再 生 事 業 においては 第 3 期 中 期 目 標 期 間 に 引 き 続 き 社 会 資 本 のリ ノベーションに 貢 献 しつつ 民 間 事 業 者 との 連 携 強 化 により ニーズに 応 じた 新 規 事 業 の 着 手 を 進 めるとともに 持 続 的 に 政 策 的 な 意 義 の 高 い 都 市 再 生 を 推 進 するにあたり 機 構 が 土 地 を 長 期 保 有 することなどに 伴 う 事 業 リスクに 見 合 った 適 正 な 収 益 を 確 保 する 平 成 35 年 度 末 までに 有 利 子 負 債 を2 兆 円 削 減 し 平 成 35 年 度 に 43%の 賃 貸 住 宅 事 業 の 営 業 キャッシュフローマージンを 確 保 する (3) 第 5 6 期 中 期 目 標 期 間 ( 平 成 36 年 度 ~45 年 度 ) 第 5 6 期 中 期 目 標 期 間 においては 第 3 4 期 中 期 目 標 期 間 における 収 入 支 出 構 造 の 改 善 などの 取 組 みの 効 果 を 十 分 発 現 できるよう 経 営 改 善 に 継 続 的 に 取 組 む これにより 金 利 上 昇 等 により 経 営 環 境 が 悪 化 した 場 合 であっても 安 定 的 に 経 営 を 維 持 し 有 利 子 負 債 を 削 減 し 続 けることができるサステナブル な 経 営 基 盤 を 確 立 し 機 構 が 真 に 担 うべき 政 策 実 施 機 能 を 持 続 的 に 果 たし 経 済 成 長 や 国 民 生 活 の 向 上 に 貢 献 できるようにする 平 成 45 年 度 末 までに 有 利 子 負 債 を3 兆 円 以 上 削 減 し 平 成 45 年 度 に 50% の 賃 貸 住 宅 事 業 の 営 業 キャッシュフローマージンを 確 保 する - 4 -
5 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 方 針 賃 貸 住 宅 事 業 における 家 賃 収 入 や 都 市 再 生 事 業 ニュータウン 事 業 における 譲 渡 収 入 の 最 大 化 及 び 全 社 的 なコスト 削 減 の 取 組 みにより キャッシュフロー の 最 大 化 を 図 る 稼 得 したキャッシュフローにより 有 利 子 負 債 の 削 減 を 進 め るとともに 長 期 的 な 視 点 に 立 った 戦 略 に 基 づく 事 業 運 営 によりサステナブル な 経 営 基 盤 の 確 立 を 図 る これを 実 現 するため 部 門 毎 に 以 下 の 取 組 み 方 針 に 基 づき 別 表 に 掲 げる 具 体 の 取 組 みを 行 い 経 営 改 善 に 努 める (1) 賃 貸 住 宅 部 門 居 住 者 の 居 住 の 安 定 に 配 慮 しつつ 収 入 支 出 構 造 の 改 善 によるキャッシュ フローの 最 大 化 を 図 るとともに ストック 再 生 再 編 の 促 進 により 資 産 の 良 質 化 負 債 の 圧 縮 に 努 める 具 体 には 団 地 の 付 加 価 値 向 上 や 機 動 的 かつ 柔 軟 な 募 集 家 賃 の 設 定 等 によ り 稼 働 率 の 維 持 向 上 と 家 賃 収 入 の 確 保 に 努 めるとともに 発 注 方 法 の 見 直 し 等 による 修 繕 費 の 削 減 など 管 理 コストの 削 減 に 取 り 組 むほか 都 心 高 額 賃 貸 住 宅 の 運 営 を 民 間 事 業 者 に 委 ね 収 益 力 の 向 上 を 図 る また 居 住 者 の 居 住 の 安 定 に 配 慮 を 行 うことを 前 提 として 平 成 26 年 度 中 に UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 ( 平 成 19 年 12 月 策 定 )に 基 づく 具 体 的 な 実 施 計 画 を 策 定 する これにより 中 長 期 を 見 据 えて 個 別 団 地 の 収 益 性 等 に 着 目 して 収 益 改 善 効 果 が 高 い 団 地 に 集 中 投 資 を 行 うとともに エリ ア 単 位 での 複 数 団 地 の 統 合 再 配 置 団 地 価 値 向 上 に 資 する 民 間 との 連 携 手 法 の 多 様 化 等 により ストックの 再 生 再 編 等 を 促 進 する ストックの 再 生 再 編 等 に 当 たっては 医 療 福 祉 施 設 の 導 入 等 により 地 域 医 療 福 祉 拠 点 の 形 成 を 図 るなど 超 高 齢 化 社 会 に 対 応 した 住 まい コミュニ ティの 形 成 を 図 る (2) 都 市 再 生 部 門 民 間 事 業 者 による 都 市 再 生 事 業 の 支 援 地 方 公 共 団 体 のまちづくり 支 援 補 完 のための 政 策 的 意 義 の 高 い 事 業 を 推 進 する 民 間 との 連 携 手 法 の 多 様 化 により 事 業 支 援 を 強 化 し 政 策 ニーズに 応 じた 新 規 事 業 に 着 手 するとともに 機 構 が 負 担 する 土 地 を 長 期 保 有 することなど に 伴 う 事 業 リスクに 見 合 った 適 正 な 収 益 の 確 保 を 図 る (3) 震 災 復 興 支 援 部 門 東 日 本 大 震 災 の 復 興 支 援 については 機 構 の 最 優 先 業 務 として 位 置 づけ 体 制 強 化 所 要 人 員 の 確 保 を 行 い 地 方 公 共 団 体 からの 委 託 又 は 要 請 に 基 づ き 適 切 な 役 割 分 担 の 下 復 興 市 街 地 整 備 災 害 公 営 住 宅 整 備 等 の 復 興 まち づくりを 推 進 する - 5 -
(4) ニュータウン 部 門 ニュータウン 事 業 については 地 価 動 向 等 の 市 場 環 境 の 変 化 にも 留 意 しつ つ 平 成 30 年 度 までの 土 地 の 供 給 処 分 完 了 に 向 けた 取 組 みを 促 進 する そ の 際 最 も 収 益 の 上 がる 時 機 における 機 動 的 な 土 地 の 供 給 処 分 等 により 売 却 に 伴 う 損 失 を 極 力 抑 えるものとする また 平 成 26 年 度 以 降 に 工 事 が 残 った 事 業 については 土 地 の 供 給 処 分 に 支 障 がないように 更 なる 徹 底 したコスト 削 減 を 行 いながら 工 事 を 早 期 に 完 了 させる なお 賃 貸 宅 地 資 産 については 地 価 動 向 等 の 市 場 環 境 の 変 化 にも 留 意 し つつ 可 能 な 限 り 譲 渡 し 資 産 負 債 の 圧 縮 に 努 める 6 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 み の 実 施 に 当 たって 機 構 が 将 来 にわたり 都 市 構 造 の 転 換 再 構 築 や 少 子 高 齢 化 問 題 等 の 政 策 課 題 に 対 応 していくためには 経 営 改 善 に 向 けた 具 体 の 取 組 みの 着 実 な 実 施 により 経 営 体 としてサステナブルな 経 営 基 盤 を 確 立 することに 加 え 事 業 を 通 じて 広 く 国 民 へ 付 加 価 値 を 提 供 するための 組 織 風 土 の 変 革 職 員 の 意 識 改 革 が 重 要 で ある 経 営 改 善 に 向 けた 取 組 み の 実 施 に 当 たっては 常 に 経 営 を 意 識 しつつ 業 務 運 営 を 行 うよう 職 員 の 意 識 改 革 を 徹 底 し 政 策 上 経 営 上 の 課 題 に 対 するソ リューションを 自 ら 考 え 発 信 するとともに 時 代 の 変 化 や 顧 客 ニーズの 変 化 に 絶 えず 対 応 し 続 ける 自 立 型 自 己 回 転 型 の 組 織 への 転 換 を 図 ることによ り 持 続 的 な 経 営 基 盤 の 強 化 につなげ 国 から 与 えられた 役 割 を 適 切 に 果 たし ていく また 業 務 実 施 に 当 たっては 部 門 別 執 行 体 制 を 強 化 するべく より 現 場 に 権 限 を 委 譲 し 機 動 的 かつ 効 率 的 な 業 務 運 営 組 織 運 営 を 行 っていくとともに 人 事 給 与 制 度 についても 職 員 の 職 務 職 責 や 個 人 業 績 をより 一 層 適 切 に 反 映 するよう 見 直 しを 実 施 する さらには 部 門 横 断 的 なメンバーで 構 成 するタスクフォースチームによる 経 営 改 善 策 や 新 たな 業 務 課 題 に 対 する 新 制 度 等 の 検 討 や 職 員 から 広 く 経 営 改 善 策 を 募 集 する 等 役 職 員 全 員 の 経 営 に 対 する 意 識 を 高 めながら 一 丸 となって 取 り 組 むものとする - 6 -
経 営 見 通 し ( 繰 越 欠 損 金 の 解 消 ) ( 有 利 子 負 債 残 高 ) ( 賃 貸 住 宅 事 業 における 営 業 キャッシュフローマージン) 平 30 年 度 平 35 年 度 平 40 年 度 平 45 年 度 営 業 キャッシュフローマージン 43% 43% 48% 50% < 計 算 式 > 営 業 キャッシュフローマージン=( 賃 貸 住 宅 業 務 収 入 - 賃 貸 住 宅 業 務 経 費 ) 賃 貸 住 宅 業 務 収 入 - 7 -
< 別 表 > 具 体 的 な 取 組 み 内 容 1 賃 貸 住 宅 部 門 項 目 具 体 的 な 内 容 エリア 別 経 営 管 理 エリア 別 のマーケティングに 基 づき 地 域 や 団 地 の 需 給 動 向 に 体 制 の 強 化 機 動 的 柔 軟 に 対 応 しつつ 戦 略 的 に 業 務 を 遂 行 する 経 営 管 理 体 制 の 強 化 を 図 る 特 に 経 営 改 善 効 果 の 高 い 団 地 については 収 入 の 最 大 化 及 び 付 加 価 値 向 上 を 図 る 方 策 を 企 画 立 案 実 行 する 団 地 マネージャー の 配 置 等 を 行 う 都 心 高 額 賃 貸 住 宅 の 収 益 力 の 向 上 東 京 都 心 部 の 高 額 賃 貸 住 宅 ( 約 13,000 戸 )については 平 成 26 年 度 から 順 次 サブリース 契 約 により 民 間 事 業 者 に 運 営 を 委 ね 将 来 的 に 賃 貸 住 宅 事 業 の 経 営 の 過 度 な 負 担 とならない 限 り 売 却 する 対 象 となる 団 地 について 平 成 26 年 度 決 算 から セグメントに よる 区 分 等 を 導 入 し 経 営 の 透 明 化 や 効 率 化 を 図 る 高 額 賃 貸 住 宅 のうち 商 品 力 の 強 化 等 が 必 要 な 東 京 23 区 内 の 中 か ら 立 地 や 物 件 の 特 性 を 総 合 的 に 勘 案 し 民 間 的 な 経 営 手 法 の 導 入 に 相 応 しいと 考 えられる より 都 心 部 や 湾 岸 エリアに 位 置 するタワー 型 の 団 地 を 中 心 に 選 定 家 賃 設 定 方 法 等 の 見 直 し 顧 客 満 足 度 向 上 と 収 益 性 確 保 募 集 家 賃 については 平 成 26 年 から 継 続 家 賃 は 維 持 しつつ 稼 働 率 など 需 給 の 状 況 に 応 じた 引 下 げ 引 上 げを 機 動 的 かつ 柔 軟 に 実 施 する 継 続 家 賃 については 将 来 のインフレリスクに 対 応 するため 平 成 27 年 度 中 に 改 定 周 期 の 短 縮 や 引 き 上 げ 幅 の 拡 大 等 家 賃 改 定 に 係 るルールの 見 直 しを 行 う 団 地 再 生 再 編 に 伴 う 家 賃 減 額 措 置 について 必 要 な 見 直 しを 行 う 近 居 制 度 の 拡 大 や 各 種 初 期 費 用 軽 減 策 等 営 業 活 動 全 般 につい て 顧 客 ニーズに 対 応 した 入 居 制 度 を 積 極 的 に 活 用 する 子 育 て 支 援 施 設 の 誘 致 やペット 共 生 住 宅 等 高 度 多 様 化 する 顧 客 のニーズに 応 え 様 々な 付 加 価 値 を 創 造 することにより 市 場 での 訴 求 力 競 争 力 の 向 上 を 図 る 関 係 会 社 において 実 施 する 住 宅 管 理 センター 業 務 について 民 間 事 業 者 との 比 較 等 を 踏 まえ 適 切 なコスト 縮 減 を 行 いつつ 機 動 的 判 断 による 安 全 安 心 快 適 な 居 住 環 境 の 提 供 や 中 長 期 的 視 点 での 適 切 な 投 資 判 断 を 行 うことにより 機 構 の 収 益 力 強 化 を 目 指 す - 8 -
定 期 借 家 契 約 の 戦 略 的 な 活 用 団 地 再 生 等 の 事 業 予 定 団 地 においては 貸 与 可 能 期 間 補 修 に 要 する 費 用 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 定 期 借 家 契 約 の 導 入 により 収 益 の 改 善 を 図 る 政 策 課 題 への 対 応 資 産 の 有 効 活 用 及 び 多 様 な 借 家 形 態 のニー ズに 対 応 する 観 点 から 空 家 住 宅 及 び 空 施 設 において 定 期 借 家 契 約 の 導 入 に 適 切 に 対 応 する 賃 貸 住 宅 管 理 コス トの 縮 減 同 時 期 に 行 う 複 数 工 事 の 一 括 発 注 や 競 争 参 加 要 件 の 見 直 し 等 により 入 札 参 加 者 の 増 加 を 促 し 競 争 を 活 性 化 することによる 修 繕 コストの 削 減 を 図 る オープンブック 方 式 を 活 用 した 契 約 方 式 を 試 行 し 見 える 化 し た 調 達 価 格 と 市 場 価 格 との 比 較 によるコストの 適 正 化 や 調 達 や 業 務 の 効 率 化 に 係 る 改 善 により 平 成 26 年 度 からの 3 年 間 で 関 係 会 社 が 競 争 の 結 果 受 注 した 修 繕 業 務 について 10%のコスト 削 減 を 図 る 関 係 会 社 とのコスト 削 減 成 果 を 活 用 するほか 修 繕 仕 様 の 見 直 しや 新 技 術 の 導 入 を 図 るなどして 継 続 的 な 修 繕 業 務 全 般 のコ スト 削 減 に 努 める 資 産 の 良 質 化 負 債 の 圧 縮 に 向 けた ストック 再 生 再 編 の 加 速 居 住 者 の 居 住 の 安 定 を 図 りつつ 中 長 期 的 な 経 営 改 善 に 向 けた 資 産 の 良 質 化 負 債 の 圧 縮 を 進 めていくため UR 賃 貸 住 宅 ス トック 再 生 再 編 方 針 における 中 長 期 的 な 削 減 目 標 をにらみ つつ 以 下 により 再 生 再 編 を 加 速 し 経 営 改 善 につなげる 収 益 性 が 低 く 将 来 も 需 要 の 改 善 が 見 込 めない 団 地 等 につい て 再 生 再 編 を 積 極 的 に 進 める 所 要 の 制 度 改 正 等 を 行 い 同 一 生 活 圏 等 の 複 数 団 地 におい て 一 体 的 連 続 的 にエリア 再 編 を 進 めることにより 資 産 の 統 合 再 配 置 を 促 進 していく 団 地 再 生 団 地 については 民 間 事 業 者 のニーズ 意 向 等 の 把 握 を 行 いつつ 団 地 全 体 の 将 来 像 を 見 据 えながら 土 地 の 譲 渡 賃 貸 建 替 え 既 存 住 棟 の 有 効 活 用 等 の 多 様 な 手 法 により 資 産 の 良 質 化 に 向 けた 事 業 を 促 進 する 用 途 転 換 団 地 については 民 間 事 業 者 等 の 需 要 の 掘 り 起 し を 強 化 するとともに 民 間 事 業 者 等 のニーズに 見 合 った 効 率 的 なスキーム 条 件 を 見 極 め 譲 渡 等 を 促 進 する 賃 貸 住 宅 の 管 理 戸 数 については 有 利 子 負 債 削 減 目 標 の 達 成 に 向 け ストックの 再 生 再 編 を 加 速 し 平 成 30 年 度 末 に 72 万 戸 程 度 平 成 45 年 度 末 時 点 に 65 万 戸 程 度 とすることとしてい - 9 -
るが 団 地 毎 の 収 支 動 向 や 団 地 の 存 するエリアにおける 需 給 見 通 し 将 来 の 高 齢 者 人 口 の 増 加 等 を 見 据 えた 政 策 上 の 必 要 規 模 機 構 の 経 営 状 況 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 適 正 な 管 理 戸 数 について 検 証 し 更 に 再 編 を 加 速 していくこととする エリア 再 編 を 含 む 中 長 期 的 なストック 再 生 再 編 の 戦 略 検 討 等 を 行 い UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 に 基 づく 具 体 的 な 実 施 計 画 について 平 成 26 年 度 中 に 策 定 する また 第 三 期 中 期 目 標 期 間 中 に 賃 貸 住 宅 経 営 の 環 境 将 来 需 要 等 を 総 合 的 に 考 慮 した 賃 貸 住 宅 ストックの 再 編 削 減 目 標 を 設 定 し UR 賃 貸 住 宅 ストック 再 生 再 編 方 針 の 内 容 を 見 直 す 超 高 齢 化 社 会 に 対 応 した 住 まい コ ミュニティの 形 成 による 賃 貸 住 宅 の 付 加 価 値 向 上 超 高 齢 社 会 に 対 応 した 住 宅 セーフティネットとしての 機 能 を 果 たしつつ 団 地 価 値 の 向 上 を 進 めていくため 地 域 団 地 居 住 者 が 安 心 して 住 み 続 けられる 地 域 医 療 福 祉 拠 点 の 形 成 等 に 主 体 的 に 関 わるべく 地 方 公 共 団 体 のほか 民 間 との 連 携 を 強 化 する ため 意 見 交 換 を 定 期 的 かつ 適 時 に 行 い そのニーズ 意 向 等 の 把 握 を 行 うとともに 以 下 の 業 務 が 実 施 可 能 となるよう 所 要 の 制 度 改 正 等 を 行 い 証 券 化 手 法 を 含 む 民 間 事 業 者 との 連 携 手 法 を 多 様 化 することにより 民 間 のニーズに 応 えた 事 業 支 援 を 推 進 する ヘルスケアリートの 活 用 等 による 民 間 参 入 の 促 進 民 間 事 業 者 との 共 同 事 業 による 施 設 等 整 備 の 促 進 資 産 価 値 の 維 持 向 上 のため 生 活 支 援 サービスの 提 供 エ リアマネジメント 等 を 民 間 と 共 同 で 実 施 民 間 事 業 者 や 地 方 公 共 団 体 等 とも 連 携 しつつ 基 本 的 に 見 守 り サービスが 受 けられる 等 高 齢 者 世 帯 等 が 安 心 して 住 み 続 けら れる 環 境 整 備 を 行 い 団 地 の 付 加 価 値 の 向 上 を 図 る - 10 -
2 都 市 再 生 部 門 項 目 具 体 的 な 内 容 政 策 的 意 義 の 高 い 機 構 の 公 共 性 中 立 性 ノウハウを 活 かしたコーディネートを 事 業 の 実 施 実 施 し 民 間 事 業 者 地 方 公 共 団 体 等 とのパートナーシップの 下 民 間 都 市 再 生 事 業 の 支 援 地 方 公 共 団 体 のまちづくり 支 援 補 完 のための 政 策 的 意 義 の 高 い 事 業 を 実 施 する コーディネート 業 務 に 関 する 効 果 の 分 析 方 法 を 検 討 し 都 市 再 生 におけるコーディネート 業 務 の 効 果 の 把 握 に 努 め より 政 策 効 果 の 高 い 都 市 再 生 の 推 進 につなげる 経 営 管 理 機 能 の 強 化 採 算 等 を 含 めたプロジェクトの 責 任 者 を 明 確 化 すること 等 によ り 地 区 別 経 営 管 理 の 強 化 を 図 る 民 間 事 業 者 との 連 携 手 法 の 多 様 化 民 間 連 携 を 強 化 するため 以 下 の 業 務 が 実 施 可 能 となるよう 所 要 の 制 度 改 正 等 を 行 い 民 間 事 業 者 との 連 携 手 法 を 多 様 化 す ることにより 民 間 のニーズに 応 えた 事 業 支 援 を 推 進 する 開 発 型 SPCの 活 用 による 民 間 事 業 者 との 共 同 事 業 土 地 有 効 利 用 事 業 による 先 行 取 得 地 の 保 有 賃 貸 等 大 規 模 な 事 業 の 施 設 経 営 立 ち 上 がり 段 階 等 における 再 開 発 床 の 一 時 保 有 賃 貸 等 大 都 市 における 都 市 再 生 の 推 進 や 地 方 都 市 における 地 方 公 共 団 体 の 支 援 等 の 業 務 に 機 構 が 持 続 的 に 取 り 組 んでいくために 事 業 の 実 施 に 当 たっては 民 間 事 業 者 との 連 携 手 法 を 多 様 化 する ことにより 機 構 が 負 担 する 土 地 の 長 期 保 有 等 の 事 業 リスクに 見 合 った 適 正 な 収 益 を 確 保 し 収 益 の 安 定 化 を 図 る 民 間 事 業 者 との 意 見 交 換 を 定 期 的 かつ 適 時 に 行 い そのニー ズ 意 向 等 の 把 握 に 努 め ソフト 面 も 含 めた 更 なる 民 間 連 携 手 法 の 多 様 化 に 向 けた 検 討 を 行 う - 11 -
3 震 災 復 興 支 援 部 門 項 目 具 体 的 な 内 容 効 率 的 な 業 務 執 行 東 日 本 大 震 災 の 復 興 事 業 がピークを 迎 えるにあたり 復 興 の 円 滑 かつ 迅 速 な 推 進 を 図 るため 復 興 支 援 を 機 構 の 最 優 先 業 務 として 位 置 づけ 体 制 強 化 所 要 人 員 の 確 保 を 行 う コンストラクションマネジメント 方 式 ( )の 工 事 発 注 等 民 間 事 業 者 の 人 材 ノウハウを 活 用 し 事 業 のスピードアップ 及 びコ スト 削 減 を 図 る 被 災 市 町 村 の 工 事 発 注 手 続 きや 民 間 住 宅 買 取 事 業 の 支 援 等 を 実 施 し 限 られた 人 員 で 効 率 的 な 業 務 執 行 を 図 る 発 注 者 の 補 助 者 代 行 者 であるCMR(コンストラクション マネー ジャー)が 設 計 の 検 討 や 工 事 発 注 方 式 の 検 討 工 程 管 理 コスト 管 理 などの 各 種 マネジメント 業 務 の 全 部 又 は 一 部 を 行 うもの 事 業 に 要 した 費 用 の 適 切 な 確 保 地 方 公 共 団 体 との 役 割 分 担 の 下 事 業 の 実 施 に 要 した 費 用 につ いては 適 切 に 確 保 する - 12 -
4 ニュータウン 部 門 項 目 具 体 的 な 内 容 供 給 処 分 完 了 地 価 動 向 等 の 市 場 環 境 の 変 化 にも 留 意 しつつ 平 成 30 年 度 まで 収 益 最 大 化 に 向 け の 土 地 の 供 給 処 分 完 了 に 向 けた 取 組 みを 促 進 する その 際 た 取 組 み 最 も 収 益 の 上 がる 時 機 における 機 動 的 な 土 地 の 供 給 処 分 等 に より 損 失 の 最 小 化 を 図 る 土 地 の 供 給 処 分 に 当 たっては 営 業 体 制 強 化 による 販 路 拡 大 等 を 図 るとともに あっせん 制 度 の 拡 大 などの 取 組 み を 進 め 不 動 産 仲 介 業 者 や 建 設 業 者 等 の 民 間 事 業 者 との 連 携 強 化 を 図 る 用 途 規 制 の 見 直 し 大 規 模 戸 建 住 宅 街 区 の 区 画 割 等 企 業 ニーズを 捉 えた 商 品 を 提 供 することにより 宅 地 の 価 値 を 高 め 増 収 を 図 る その 際 に 工 事 等 を 行 う 場 合 は 要 する 費 用 を 供 給 処 分 により 回 収 できるかなど 費 用 対 効 果 を 検 証 した 上 で 行 う 事 業 中 止 地 区 等 の 素 地 等 については 民 間 事 業 者 や 地 方 公 共 団 体 との 連 携 強 化 により 民 間 開 発 等 への 誘 導 や 地 方 公 共 団 体 への 処 分 更 には 新 たな 需 要 への 対 応 にも 取 組 み 処 分 の 促 進 を 図 る 工 事 の 早 期 完 了 平 成 26 年 度 以 降 に 残 る 工 事 については 土 地 の 供 給 処 分 に 支 障 がないように 複 数 工 事 の 集 約 化 などの 発 注 方 式 の 工 夫 や 整 備 の 簡 素 化 等 の 取 組 みにより 更 なる 工 事 費 の 縮 減 を 行 いなが ら 早 期 に 完 了 する 賃 貸 宅 地 の 管 理 処 分 賃 貸 宅 地 資 産 については 地 価 動 向 等 の 市 場 環 境 の 変 化 に 留 意 しつつ 資 産 負 債 の 圧 縮 と 資 産 の 質 の 改 善 を 図 る 新 規 賃 貸 の 供 給 については 将 来 リスクの 評 価 を 踏 まえつつ 供 給 処 分 計 画 への 影 響 や 分 譲 賃 貸 の 需 要 動 向 等 にも 勘 案 し ながら 資 産 増 加 の 抑 制 に 努 め 少 なくとも 新 規 供 給 における 賃 貸 の 割 合 が 毎 年 度 第 2 期 中 期 目 標 期 間 の 当 該 割 合 を 下 回 るこ とを 目 指 す 用 途 規 制 緩 和 やまちの 魅 力 向 上 等 の 取 組 みにより 土 地 の 価 値 の 向 上 を 目 指 す 第 3 期 中 期 目 標 期 間 中 の 市 場 動 向 を 見 据 えつつ 地 価 下 落 や 金 利 上 昇 等 の 将 来 リスクに 係 る 評 価 を 行 い 賃 貸 宅 地 資 産 の 管 理 処 分 について 具 体 的 な 方 針 を 定 める - 13 -
5 部 門 横 断 的 な 取 組 み 項 目 具 体 的 な 内 容 人 員 体 制 の 見 直 第 3 期 中 期 目 標 期 間 中 の 人 員 規 模 については ニュータウン 事 し 業 等 の 新 規 に 事 業 着 手 しない 業 務 の 縮 小 に 伴 い 当 該 業 務 に 係 る 人 員 を 削 減 するが 東 日 本 大 震 災 に 係 る 体 制 強 化 の 必 要 性 が あることから 第 2 期 中 期 目 標 期 間 の 最 終 年 度 末 の 水 準 を 維 持 す る 第 4 期 中 期 目 標 期 間 以 降 の 人 員 規 模 については ニュータウン 事 業 の 収 束 東 日 本 大 震 災 の 復 興 支 援 の 進 捗 状 況 及 び 各 事 業 に おける 必 要 性 等 を 踏 まえつつ 縮 減 に 努 める 部 門 別 執 行 体 制 を 強 化 するべく より 現 場 に 権 限 を 委 譲 し 機 動 的 かつ 効 率 的 な 業 務 運 営 組 織 運 営 を 行 う 人 事 給 与 制 度 については 職 員 の 職 務 職 責 や 個 人 業 績 をよ り 一 層 適 切 に 反 映 するよう 見 直 しを 実 施 するとともに 給 与 水 準 については 検 証 を 行 い 事 務 事 業 の 特 性 を 踏 まえつつ 引 き 続 き 適 正 化 に 取 り 組 むこととし 検 証 結 果 及 び 取 組 状 況 につい て 公 表 を 行 う また 職 員 の 士 気 や 業 績 の 向 上 に 資 するような 業 績 を 反 映 した 給 与 のあり 方 について 検 討 を 行 う 民 間 出 身 の 役 職 員 の 活 用 拡 大 を 行 うとともに 積 極 的 な 人 材 投 資 により 職 員 の 経 営 リテラシーを 高 め 民 間 のノウハウを 採 り 入 れた 実 施 体 制 の 構 築 を 図 る 一 般 管 理 費 の 効 率 的 な 執 行 一 般 管 理 費 ( 人 件 費 公 租 公 課 等 の 所 要 額 計 上 を 必 要 とする 経 費 を 除 く )について 第 3 期 中 期 目 標 期 間 に 想 定 される 消 費 増 税 による 経 費 の 増 加 分 を 経 営 合 理 化 により 吸 収 した 上 で 第 2 期 中 期 目 標 期 間 の 最 終 年 度 ( 平 成 25 年 度 )と 第 3 期 中 期 目 標 期 間 の 最 終 年 度 ( 平 成 30 年 度 )を 比 較 して5% 程 度 に 相 当 する 額 を 削 減 するとともに 第 4 期 中 期 目 標 期 間 以 降 も 継 続 して 縮 減 に 努 める 削 減 に 当 たっては 経 営 合 理 化 によるコスト 削 減 に 努 める 一 方 真 に 必 要 な 支 出 については 適 切 に 確 保 する 等 メリハリのある 執 行 を 行 う 保 有 資 産 の 見 直 し 事 務 所 については 策 定 した 再 編 計 画 に 基 づき 不 要 となるも のについて 処 分 手 続 きを 行 う なお 本 社 及 び 新 宿 アイラン ドタワーについては 不 動 産 市 況 を 勘 案 しつつ 処 分 移 転 に ついて 検 討 する 独 立 行 政 法 人 の 職 員 宿 舎 の 見 直 しに 関 する 実 施 計 画 ( 平 成 24-14 -
年 12 月 14 日 行 政 改 革 担 当 大 臣 決 定 )を 踏 まえ 不 要 となる 宿 舎 について 順 次 廃 止 処 分 手 続 きを 行 う 賃 貸 事 業 用 事 務 所 等 施 設 については 不 動 産 市 況 を 勘 案 しつつ 従 前 権 利 者 との 関 係 等 売 却 の 前 提 条 件 が 整 理 された 物 件 から 随 時 売 却 を 進 める 居 住 環 境 整 備 賃 貸 敷 地 ( 民 間 供 給 支 援 型 を 除 く )については 借 地 人 からの 買 受 けの 申 し 出 があった 場 合 等 において 敷 地 利 用 上 の 制 限 がなく 地 方 公 共 団 体 等 との 必 要 な 調 整 が 整 ったも のは 売 却 を 実 施 する 分 譲 住 宅 団 地 内 賃 貸 施 設 については 賃 借 人 の 意 向 等 を 踏 まえ つつ 売 却 を 進 める 上 記 の 保 有 資 産 については 資 産 の 有 効 活 用 の 観 点 から 不 動 産 市 場 の 状 況 の 変 化 を 踏 まえ 機 構 経 営 に 及 ぼす 影 響 について も 留 意 しつつ 売 却 等 の 検 討 を 行 い その 結 果 を 踏 まえて 処 分 促 進 を 図 る 財 務 コストの 削 減 投 下 資 金 の 回 収 を 促 進 し キャッシュフローの 確 保 改 善 を 図 るとともに 事 業 執 行 管 理 の 徹 底 と 効 率 的 な 資 金 管 理 に 取 り 組 む 事 業 実 施 の 年 限 を 踏 まえ 財 政 投 融 資 を 中 心 とした 長 期 の 安 定 的 な 資 金 調 達 を 行 うとともに 短 期 の 民 間 資 金 を 活 用 することに より 金 利 リスク 軽 減 と 調 達 コスト 削 減 との 双 方 のバランスを 図 りつつ 適 正 な 有 利 子 負 債 の 構 成 を 追 求 する 債 券 の 安 定 発 行 と 適 正 なスプレッドの 確 保 に 向 けて 投 資 家 等 に 対 するIR 活 動 に 積 極 的 に 取 り 組 む 事 業 リスク 管 理 の 徹 底 事 業 実 施 に 当 たっては 事 業 資 産 の 販 売 先 の 早 期 確 定 民 間 と の 共 同 事 業 化 等 事 業 リスクを 最 小 化 するように 努 める 事 業 実 施 中 の 全 ての 地 区 において 毎 年 定 期 的 な 事 業 リスク の 管 理 を 行 うことと 合 わせて 事 業 の 各 段 階 に 応 じて 採 算 見 通 し 事 業 リスクを 定 量 的 に 把 握 管 理 し 事 業 見 直 しを 実 施 する 事 業 コストの 削 減 設 計 積 算 に 当 たっての 規 格 や 発 注 方 式 の 見 直 し 等 コスト 構 造 の 改 善 に 継 続 して 取 り 組 む 事 業 者 選 定 に 当 たっては 価 格 交 渉 方 式 の 導 入 や 総 合 評 価 方 式 の 見 直 し 等 応 札 者 の 価 格 低 減 余 地 を 引 き 出 す 運 用 を 拡 大 し 外 部 調 達 コストの 一 層 の 削 減 に 取 り 組 む - 15 -
平 成 24 年 度 に 終 了 した 都 市 機 構 事 業 コスト 構 造 改 善 プログラ ム ( 平 成 20 年 度 策 定 )については 国 の 動 向 を 踏 まえ 新 たなプ ログラム 等 を 策 定 し 具 体 的 な 施 策 を 着 実 に 推 進 する 不 採 算 事 業 の 徹 底 した 見 直 し 不 採 算 事 業 については 徹 底 的 に 見 直 し 新 規 投 資 追 加 投 資 のいずれにおいても 採 算 性 を 考 慮 した 上 で 重 点 化 する 技 術 研 究 所 の 移 管 の 検 討 技 術 研 究 所 を 将 来 的 に 独 立 行 政 法 人 建 築 研 究 所 に 移 管 すること を 検 討 し 平 成 26 年 中 に 結 論 を 得 る 部 門 別 財 務 情 報 等 の 公 表 透 明 性 の 高 い 経 営 を 実 現 するため 収 支 や 資 産 等 に 関 する 事 業 部 門 別 の 財 務 情 報 を 毎 年 度 公 表 する 毎 年 度 賃 貸 住 宅 事 業 に 係 る 収 支 や 国 費 の 投 入 状 況 を 地 域 築 年 数 などの 一 定 のカテゴリーごとに 公 表 するとともに 都 市 再 生 事 業 における 地 区 別 の 国 費 の 投 入 状 況 等 について 開 示 する 関 係 会 社 を 活 用 し たグループ 経 営 の 推 進 関 係 会 社 について 役 割 や 組 織 の 在 り 方 機 構 との 契 約 の 在 り 方 について 整 理 し 機 構 の 収 益 最 大 化 に 資 するようグループ 経 営 機 能 を 強 化 する 機 構 経 営 のスリム 化 効 率 化 透 明 化 を 図 るため 関 係 会 社 の 数 を 平 成 25 年 度 末 の26 社 から 平 成 30 年 度 末 までに 半 減 する 関 係 会 社 が 競 争 の 結 果 受 注 した 賃 貸 住 宅 の 修 繕 業 務 に 係 るコス ト 削 減 の 達 成 状 況 を 見 極 めた 上 で 機 構 との 資 本 関 係 や 業 務 の 範 囲 等 の 当 該 関 係 会 社 のあり 方 について 平 成 29 年 度 中 に 結 論 を 得 る - 16 -