完 全 合 格 講 座 オリジナルテキスト 権 利 関 係 目 次 宅 建 試 験 ガイダンス 1 権 利 関 係 の 特 徴 と 攻 略 法 11 第 1 章 民 法 の 基 礎 知 識 15 第 1 節 民 法 とは 15 第 2 節 契 約 について 16 第 2 章 意 思 表 示 19 第 1 節 詐 欺 20 第 2 節 強 迫 22 第 3 節 虚 偽 表 示 24 第 4 節 心 裡 留 保 29 第 5 節 錯 誤 30 第 3 章 制 限 行 為 能 力 制 度 33 第 1 節 意 思 能 力 34 第 2 節 制 限 行 為 能 力 制 度 35 第 3 節 取 り 消 せる 場 面 37 第 4 節 その 他 40 第 4 章 代 理 43 第 1 節 代 理 とは 44 第 2 節 代 理 権 45 第 3 節 代 理 行 為 48 第 4 節 無 権 代 理 51 第 5 節 表 見 代 理 55 第 6 節 無 権 代 理 と 相 続 59 第 7 節 復 代 理 62 第 5 章 条 件 65 第 1 節 条 件 とは 66 第 2 節 停 止 条 件 について 67 第 6 章 時 効 69 第 1 節 時 効 とは 70
第 2 節 取 得 時 効 71 第 3 節 消 滅 時 効 75 第 4 節 時 効 の 援 用 放 棄 77 第 5 節 時 効 の 中 断 81 第 7 章 相 続 83 第 1 節 相 続 とは 84 第 2 節 相 続 人 相 続 分 85 第 3 節 共 同 相 続 90 第 4 節 相 続 の 承 認 放 棄 91 第 5 節 遺 産 分 割 94 第 6 節 遺 言 95 第 7 節 遺 留 分 98 第 8 章 不 動 産 物 権 変 動 101 第 1 節 不 動 産 物 権 変 動 とは 102 第 2 節 第 三 者 の 意 味 103 第 3 節 登 記 を 必 要 とする 物 権 変 動 108 第 4 節 登 記 と 公 信 力 115 第 9 章 不 動 産 登 記 法 117 第 1 節 不 動 産 登 記 法 とは 118 第 2 節 表 示 に 関 する 登 記 119 第 3 節 権 利 に 関 する 登 記 123 第 4 節 登 記 の 手 続 き 128 第 5 節 登 記 事 項 証 明 書 の 交 付 130 第 10 章 抵 当 権 131 第 1 節 抵 当 権 とは 132 第 2 節 抵 当 権 設 定 後 の 権 利 関 係 137 第 3 節 抵 当 権 の 実 行 142 第 4 節 根 抵 当 権 151 第 11 節 債 務 不 履 行 解 除 155 第 1 節 債 務 不 履 行 解 除 の 全 体 像 156 第 2 節 債 務 不 履 行 157 第 3 節 損 害 賠 償 の 請 求 160 第 4 節 金 銭 債 務 の 特 則 162 第 5 節 契 約 の 解 除 163
第 6 節 その 他 の 契 約 解 除 166 第 12 章 危 険 負 担 167 第 1 節 危 険 負 担 168 第 13 章 債 権 の 消 滅 171 第 1 節 弁 済 172 第 2 節 相 殺 178 第 3 節 その 他 の 債 権 の 消 滅 原 因 184 第 14 章 保 証 連 帯 保 証 連 帯 債 務 187 第 1 節 保 証 188 第 2 節 連 帯 保 証 195 第 3 節 連 帯 債 務 198 第 15 章 債 権 譲 渡 205 第 1 節 債 権 譲 渡 とは 206 第 2 節 債 権 譲 渡 の 対 抗 要 件 208 第 3 節 債 務 者 の 抗 弁 権 211 第 16 章 売 買 213 第 1 節 売 買 とは 214 第 2 節 売 主 の 担 保 責 任 215 第 3 節 手 付 223 第 17 章 賃 貸 借 225 第 1 節 賃 貸 借 とは 226 第 2 節 賃 貸 人 賃 借 人 の 権 利 義 務 227 第 3 節 賃 借 権 の 譲 渡 転 貸 229 第 4 節 敷 金 234 第 5 節 その 他 238 第 6 節 民 法 と 借 地 借 家 法 の 関 係 240 第 18 章 借 地 借 家 法 ( 借 家 ) 243 第 1 節 借 地 借 家 法 ( 借 家 )の 適 用 場 面 244 第 2 節 存 続 期 間 245 第 3 節 借 家 契 約 の 終 了 と 更 新 246 第 4 節 借 賃 増 減 請 求 権 249 第 5 節 その 他 251 第 6 節 特 殊 な 借 家 契 約 254
第 19 章 借 地 借 家 法 ( 借 地 ) 257 第 1 節 借 地 借 家 法 ( 借 地 )の 適 用 場 面 258 第 2 節 存 続 期 間 259 第 3 節 借 地 契 約 の 終 了 と 更 新 260 第 4 節 対 抗 力 262 第 5 節 借 地 上 の 建 物 の 譲 渡 264 第 6 節 その 他 266 第 7 節 特 殊 な 借 地 契 約 270 第 20 章 請 負 273 第 1 節 請 負 とは 274 第 2 節 請 負 人 の 担 保 責 任 275 第 3 節 注 文 者 の 解 除 権 277 第 21 章 委 任 279 第 1 節 委 任 とは 280 第 2 節 委 任 者 受 任 者 の 権 利 義 務 281 第 3 節 委 任 の 終 了 282 第 22 章 不 法 行 為 283 第 1 節 不 法 行 為 とは 284 第 2 節 特 殊 な 不 法 行 為 285 第 3 節 不 法 行 為 の 効 果 289 第 23 章 所 有 権 291 第 1 節 相 隣 関 係 292 第 2 節 共 有 296 第 24 章 建 物 区 分 所 有 法 303 第 1 節 建 物 区 分 所 有 法 とは 304 第 2 節 専 有 部 分 共 用 部 分 敷 地 利 用 権 306 第 3 節 管 理 組 合 310 第 4 節 集 会 311 第 5 節 規 約 316 第 6 節 義 務 違 反 者 に 対 する 措 置 319 第 7 節 復 旧 建 替 え 321 第 8 節 区 分 所 有 建 物 の 登 記 323
正 式 には 宅 地 建 物 取 引 士 資 格 試 験 宅 地 建 物 取 引 士 の 資 格 を 得 るための 国 家 試 験 多 くの 場 合 宅 建 業 者 (いわゆる 不 動 産 業 者 )の 従 業 員 として 業 務 に 従 事 しているが 重 要 事 項 の 説 明 をはじめとして 消 費 者 (お 客 さん)の 利 益 保 護 のための 大 切 な 役 割 を 担 っている 宅 建 業 者 取 引 お 客 さん 宅 地 建 物 取 引 士 重 要 事 項 の 説 明 そのため 宅 建 業 者 は 従 業 員 の 5 人 に 一 人 以 上 の 割 合 で 宅 地 建 物 取 引 士 を 設 置 しなければなら ない したがって 宅 地 建 物 取 引 士 は 不 動 産 業 界 で 働 く 人 にとって 必 須 といえる 資 格 - 1 -
(1) 試 験 日 程 等 1 試 験 の 期 日 と 時 間 10 月 の 第 3 日 曜 日 (2015 年 は 10 月 18 日 ) 午 後 1 時 ~3 時 の 2 時 間 2 申 込 期 間 ネット 申 込 み 7 月 1 日 ~7 月 15 日 郵 送 による 申 込 み 7 月 1 日 ~7 月 31 日 3 受 験 手 数 料 7,000 円 上 記 は 2014 年 の 試 験 要 項 に 基 づく 最 新 の 情 報 は 試 験 を 実 施 する( 財 ) 不 動 産 適 正 取 引 推 進 機 構 のホームページを 各 自 参 照 のこと (2) 出 題 科 目 等 1 出 題 形 式 全 50 問 4 肢 択 一 形 式 全 問 マークシート 形 式 記 述 式 等 の 出 題 は 一 切 なし 2 科 目 と 配 点 権 利 関 係 14 問 民 法 10 問 借 地 借 家 法 2 問 不 動 産 登 記 法 1 問 建 物 区 分 所 有 法 1 問 法 令 上 の 制 限 8 問 都 市 計 画 法 2 問 建 築 基 準 法 2 問 農 地 法 国 土 利 用 計 画 法 土 地 区 画 整 理 法 宅 地 造 成 等 規 制 法 など 各 1 問 宅 建 業 法 20 問 宅 建 業 法 19 問 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 1 問 税 その 他 8 問 税 2 問 地 価 公 示 法 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 住 宅 金 融 支 援 機 構 法 景 品 表 示 法 統 計 土 地 建 物 各 1 問 全 50 問 中 46~47 問 が 法 律 に 関 する 知 識 を 問 う 出 題 したがって 宅 建 試 験 の 学 習 は 法 律 の 学 習 - 2 -
(3) 合 格 点 と 合 格 率 申 込 者 数 受 験 者 数 合 格 者 数 合 格 率 合 格 点 2005 年 226,665 名 181,880 名 31,520 名 17.3% 33 点 2006 年 240,278 名 193,573 名 33,191 名 17.1% 34 点 2007 年 260,633 名 209,684 名 36,203 名 17.3% 35 点 2008 年 260,591 名 209,415 名 33,946 名 16.2% 33 点 2009 年 241,944 名 195,515 名 34,918 名 17.9% 33 点 2010 年 228,214 名 186,542 名 28,311 名 15.2% 36 点 2011 年 231,596 名 188,572 名 30,391 名 16.1% 36 点 2012 年 236,350 名 191,169 名 32,000 名 16.7% 33 点 2013 年 234,586 名 186,304 名 28,470 名 15.3% 33 点 2014 年 238,343 名 192,029 名 33,670 名 17.5% 32 点 合 格 点 は 年 によって 異 なる 最 も 低 い 年 で 26 点 (1990 年 ) 最 も 高 い 年 で 36 点 (2010 年 2011 年 ) 一 方 合 格 率 は 概 ね 15%~17% つまり 宅 建 試 験 は 受 験 者 の 上 位 15%~17%を 合 格 させる 相 対 評 価 方 式 の 試 験 点 取 ったら 必 ず 合 格 できる という 絶 対 評 価 方 式 ではない それゆえ 問 題 が 難 しければ 合 格 点 は 低 くなり 易 しければ 合 格 点 は 高 くなる ということは 多 くの 受 験 生 が 得 点 できない 問 題 ( 正 答 率 50%を 下 回 る 問 題 )は 正 解 できなく ても 合 否 には 影 響 しない 多 くの 受 験 生 が 得 点 する 問 題 ( 正 答 率 50%を 上 回 る 問 題 ) を 確 実 に 正 解 することが 合 格 への 近 道! さしあたっての 目 標 点 は 問 題 が 標 準 的 な 難 易 度 であることを 前 提 に 35 点 =7 割 とします - 3 -
(4) 5 問 免 除 制 度 について 1 5 問 免 除 制 度 とは 宅 地 建 物 取 引 業 に 従 事 しており 一 定 の 講 習 ( 登 録 講 習 )を 受 講 し 修 了 した 方 ( 登 録 講 習 修 了 者 )は 講 習 修 了 後 3 年 以 内 であれば 宅 建 試 験 全 50 問 のうちの 5 問 分 の 受 験 を 免 除 してもらえる 制 度 免 除 対 象 者 は 全 45 問 を 1 時 間 50 分 で 解 答 し 一 般 受 験 者 の 合 格 点 マイナ ス 5 点 を 超 えれば 宅 建 試 験 に 合 格 できる 2 免 除 対 象 科 目 その 他 のうち 住 宅 金 融 支 援 機 構 法 景 品 表 示 法 統 計 土 地 建 物 免 除 対 象 者 は これらの 科 目 については 学 習 する 必 要 なし 3 登 録 講 習 の 受 講 手 続 等 公 益 財 団 法 人 不 動 産 流 通 近 代 化 センター など 登 録 講 習 を 実 施 している 機 関 のホームページを 各 自 参 照 のこと - 4 -
(1) 学 習 方 針 過 去 問 演 習 を 中 心 とした 学 習 が 最 も 効 果 的 なぜなら 宅 建 試 験 は 過 去 に 出 題 された 問 題 の 焼 き 直 しが 出 題 の 8 割 程 度 を 占 める 多 くの 受 験 生 が 過 去 問 演 習 中 心 の 学 習 をしており 過 去 問 の 焼 き 直 しは 多 くの 受 験 生 が 正 解 する(= 正 答 率 50%を 超 える) したがって 過 去 に 繰 り 返 し 出 題 されている 知 識 を 確 実 に 正 解 できるようにすることが 合 格 への 最 短 コース! (2) 具 体 的 な 学 習 法 1 知 識 のインプット 過 去 問 演 習 を 進 めるために 必 要 な 知 識 を 講 義 でインプット したがって 講 義 は みなさんが 自 力 で 過 去 問 演 習 を 進 められること(= 問 題 を 解 いて 解 説 の 内 容 を 理 解 できること)を 目 標 に 進 めます このテキストは あえて 図 を 未 完 成 にしたり 余 白 を 多 くとったりしています 講 義 を 受 けながら 図 を 完 成 させ マーキングを 行 い 余 白 に 様 々な 情 報 を 書 き 込 み みなさんの 手 でテキストに 命 を 吹 き 込 んでください 2 選 択 肢 別 過 去 問 演 習 過 去 問 演 習 は 選 択 肢 別 の 過 去 問 集 を 使 用 するのが 最 も 効 率 的 かつ 効 果 的! なぜなら 4 肢 択 一 形 式 の 過 去 問 は まだ 学 習 していない 知 識 や 学 習 する 必 要 のない 難 度 の 高 い 選 択 肢 が 混 在 しており ムダな 時 間 を 浪 費 する 原 因 となりやすい 選 択 肢 別 に 整 理 された 過 去 問 集 を 使 用 すると 学 習 済 みの 知 識 だけで 解 ける 選 択 肢 に 絞 って 演 習 を 進 めることができる 選 択 肢 ごとに 正 確 な 知 識 が 必 要 となるため 宅 建 業 法 で 5 問 前 後 出 題 され る 個 数 問 題 への 対 応 力 も 身 につけることができる - 5 -
選 択 肢 別 過 去 問 演 習 の 進 め 方 (a) マークの 後 に 記 載 されている 問 題 番 号 に 沿 って 演 習 を 行 う 11-12は 2011 年 問 1 の 選 択 肢 2 14-32 アは 2014 年 問 32 の 選 択 肢 アを 表 す (b) 講 義 を 受 けたらすぐに 過 去 問 演 習 に 取 り 組 む 原 則 として 1 章 分 の 講 義 を 受 け 終 えたらすぐに 過 去 問 演 習 1 章 の 分 量 が 多 い 場 合 は マークに 遭 遇 したら 即 過 去 問 演 習 なぜなら 講 義 で 身 につけた 知 識 を 忘 れないうちに 過 去 問 演 習 に 取 り 組 めば 短 時 間 で 演 習 を 終 えられる 講 義 で 学 んだ 知 識 がどのように 出 題 されているかをいち 早 く 知 ること ができる 講 義 とは 異 なる 角 度 から 学 習 することにもなるので 理 解 も 深 まる 間 違 えることを 気 にせず 積 極 的 に 演 習 に 取 り 組 んでください 間 違 え ることをネガティブにとらえる 必 要 はありません 間 違 えるからこそ 知 識 が 身 につくのです (c) 正 誤 の 理 由 を 確 認 し テキストと 照 合 解 説 をよく 読 んで 自 分 が 正 誤 を 判 断 した 理 由 と 解 説 に 示 されている 理 由 が 符 合 しているかどうかを 確 認 テキストの 記 載 と 照 合 過 去 問 を 解 く 解 説 を 読 む テキストと 照 合 する というプロセスをコツ コツ 繰 り 返 すことで 合 格 に 必 要 な 実 力 を 身 につけることができる! (d) 選 択 肢 別 過 去 問 演 習 は 最 低 2 回 は 繰 り 返 す - 6 -
3 4 肢 択 一 形 式 による 過 去 問 演 習 (a) 意 義 様 々な 分 野 の 知 識 が 織 り 交 ぜられた 問 題 や 選 択 肢 別 過 去 問 演 習 では 遭 遇 しなかった 難 易 度 の 高 い 知 識 が 織 り 交 ぜられた 問 題 を 解 くことで 実 戦 力 を 高 めることができる 問 題 文 の 読 み 方 や 消 去 法 などのスキルを 身 につけることができる 組 み 合 わせ 問 題 や 個 数 問 題 など 様 々な 形 式 の 問 題 を 解 くことができる (b) 演 習 の 進 め 方 選 択 肢 別 過 去 問 演 習 と 同 様 過 去 問 を 解 く 解 説 を 読 む テキストと 照 合 す る というプロセスをコツコツ 繰 り 返 す 4 肢 択 一 形 式 の 過 去 問 演 習 の 際 は タキザワ 宅 建 予 備 校 の 過 去 問 答 練 または 私 が 執 筆 した 宅 建 過 去 問 題 集 (あさ 出 版 刊 ) をご 利 用 ください 4 総 仕 上 げ テキストに 戻 って 知 識 の 整 理 と 再 確 認 なぜなら 過 去 問 演 習 で 培 った 知 識 は 過 去 問 と 異 なる 問 われ 方 をすると 手 も 足 も 出 なくなりがち 様 々な 分 野 の 知 識 が 織 り 交 ぜられた 問 題 に 対 応 するためには 知 識 の 体 系 的 な 整 理 が 不 可 欠 そこで テキストで 知 識 を 再 確 認 して 選 択 肢 で 覚 えた 知 識 をテキストに 記 載 され ている 知 識 に 変 換 テキストを 読 み 直 して 身 についた 知 識 を 整 理 して 頭 の 中 の 引 き 出 しに 納 め 直 す - 7 -
講 義 進 行 予 定 回 数 内 容 1 1 宅 建 試 験 ガイダンス 権 利 関 係 ガイダンス 民 法 とは 意 思 表 示 2 2 制 限 行 為 能 力 制 度 代 理 3 3 条 件 時 効 相 続 4 権 4 不 動 産 物 権 変 動 不 動 産 登 記 法 5 利 5 抵 当 権 債 務 不 履 行 解 除 1 6 関 6 債 務 不 履 行 解 除 2 危 険 負 担 債 権 の 消 滅 係 7 7 保 証 連 帯 保 証 連 帯 債 務 債 権 譲 渡 売 買 8 8 賃 貸 借 借 地 借 家 法 ( 借 家 ) 9 9 借 地 借 家 法 ( 借 地 ) 請 負 委 任 不 法 行 為 10 10 所 有 権 建 物 区 分 所 有 法 11 法 1 法 令 上 の 制 限 ガイダンス 都 市 計 画 法 1 12 令 2 都 市 計 画 法 2 建 築 基 準 法 1 13 上 の 3 建 築 基 準 法 2 14 制 4 農 地 法 国 土 利 用 計 画 法 土 地 区 画 整 理 法 1 15 限 5 土 地 区 画 整 理 法 2 宅 地 造 成 等 規 制 法 その 他 の 法 令 上 の 制 限 16 1 宅 建 業 法 ガイダンス 宅 地 建 物 取 引 業 の 意 味 免 許 1 17 宅 2 免 許 2 事 務 所 等 に 対 する 規 制 営 業 保 証 金 弁 済 業 務 保 証 金 18 建 3 宅 地 建 物 取 引 士 広 告 等 に 対 する 規 制 媒 介 代 理 契 約 に 対 する 規 制 19 業 4 契 約 締 結 前 の 説 明 契 約 締 結 に 関 する 規 制 法 20 5 自 ら 売 主 となる 場 合 の8つの 制 限 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 21 6 報 酬 に 対 する 規 制 その 他 の 業 務 に 対 する 規 制 監 督 罰 則 22 1 税 その 他 ガイダンス 税 1 23 税 他 2 税 2 価 格 の 評 定 24 3 住 宅 金 融 支 援 機 構 法 景 品 表 示 法 土 地 建 物 - 8 -
第 1 編 権 利 関 係 - 9 -
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全 50 問 中 14 問 民 法 10 問 借 地 借 家 法 2 問 不 動 産 登 記 法 1 問 建 物 区 分 所 有 法 1 問 問 1~ 問 14 に 配 置 されており 多 くの 受 験 生 が 最 初 に 解 く 科 目 (1) 難 易 度 の 高 い 問 題 が 多 い = 他 の 科 目 と 比 べると 過 去 問 の 焼 き 直 しが 占 める 比 率 が 低 い なぜなら 民 法 は 条 文 が 1000 条 以 上 ある 判 例 (= 裁 判 例 )の 知 識 を 問 う 出 題 も 多 い そのため 出 題 のネタがいくらでもある (2) 事 例 型 の 問 題 が 多 い 事 例 型 とは とが 土 地 を 売 買 し といった 具 体 的 な 事 例 の 中 で 起 こる 様 々な 問 題 を 考 えさせるタイプの 問 題 身 につけた 知 識 を 事 例 に 当 てはめて 解 決 する 力 が 求 められる そのため 暗 記 = 得 点 とはならない( 数 式 を 暗 記 しても 数 学 の 問 題 が 解 けないのと 同 じ) - 11 -
(1) 基 本 的 な 知 識 ( 過 去 に 繰 り 返 し 出 題 されている 知 識 )をしっかり 固 める 過 去 問 の 焼 き 直 しではない 問 題 は 周 りの 受 験 生 も 取 れないので 得 点 できなく ても 問 題 なし!( 宅 建 試 験 は 相 対 評 価 方 式 であることを 思 い 出 そう) 基 本 的 な 知 識 だけで 正 解 肢 にたどり 着 ける 問 題 もあるので そういった 問 題 を 確 実 に 得 点 して 落 ちない 点 数 を 取 ればOK! 現 在 の 宅 建 試 験 では 権 利 関 係 で 高 得 点 を 狙 いに 行 くのは 決 して 合 理 的 な 学 習 と はいえないと 肝 に 銘 じておくべき 高 得 点 を 狙 いに 行 くのは 法 令 上 の 制 限 以 下 が できあがってから したがって 権 利 関 係 の 目 標 点 は 6~8 点 権 利 関 係 が 最 悪 5~6 点 程 度 にとどまっても 法 令 上 の 制 限 宅 建 業 法 税 その 他 の 頑 張 りで 十 分 挽 回 できる (2) 事 例 問 題 に 対 応 できるよう 過 去 問 演 習 を 中 心 とした 学 習 を 進 めるとともに 事 例 問 題 を 解 く 際 は 必 ず 図 を 描 く (3) 借 地 借 家 法 と 判 例 の 読 解 問 題 はねらい 目 1 借 地 借 家 法 実 質 40 条 ほどの 条 文 から 2 問 出 題 されるので 比 較 的 得 点 し 易 い 借 地 借 家 法 は 権 利 関 係 の 中 でも 最 も 力 を 入 れて 学 習 したい 2 判 例 の 読 解 問 題 毎 年 1 問 出 題 される 国 語 力 で 得 点 できるので 過 去 問 演 習 で 問 題 に 慣 れてお きたい ここで 3 点 確 保 できると 権 利 関 係 で 最 低 でも 6 点 確 保 できる 目 途 が 立 つ (4) 本 試 験 当 日 は 権 利 関 係 を 最 後 に 解 くのも 有 効 な 作 戦 の 1 つ 難 しい 権 利 関 係 にペースを 狂 わされたり 諦 め 気 分 になってしまったりするの を 防 ぐため ただし 民 法 で 学 習 する 内 容 は 法 令 上 の 制 限 や 宅 建 業 法 など 他 の 科 目 でも 基 礎 知 識 と なるものが 多 いので 学 習 は 権 利 関 係 から 始 めるのが 最 も 合 理 的 - 12 -
権 利 関 係 における 条 文 と 判 例 の 表 記 について 本 書 では ご 自 身 で 条 文 や 判 例 に 当 たりたい 方 や 宅 建 試 験 合 格 後 に 他 資 格 の 取 得 を 目 指 される 方 のために 本 文 中 に 根 拠 となる 条 文 と 判 例 を 表 記 しています このうち 権 利 関 係 では 条 文 は 特 に 断 りがない 限 り 民 法 の 条 文 ナンバーを 表 記 して います 判 例 の 表 記 については 以 下 の 通 りです 最 判 平 10.8.21 判 例 の 年 月 日 です この 場 合 平 成 10 年 8 月 21 日 を 表 します 判 例 の 種 類 を 表 します 具 体 的 には 以 下 の 通 りです 最 判 = 最 高 裁 判 決 最 大 判 = 最 高 裁 大 法 廷 判 決 大 判 = 大 審 院 (= 戦 前 の 最 高 裁 ) 判 決 大 決 = 大 審 院 決 定 大 連 判 = 大 審 院 連 合 部 判 決 なお 条 文 番 号 や 判 例 の 年 月 日 等 の 知 識 がなくても 宅 建 試 験 に 合 格 することはでき ますので 基 本 的 には 気 にしていただく 必 要 はありません - 13 -
ーMemoー - 14 -
人 と 人 の 間 の 権 利 義 務 を 規 律 する 法 律 権 利 義 務 を 規 律 するとは? (コンビニ) 売 買 契 約 民 法 は という 条 件 を 満 たしたら という 権 利 義 務 が 発 生 ( 消 滅 )する とい う 形 で 規 定 が 作 られている という 条 件 を 満 たしたら 要 件 という 権 利 義 務 が 発 生 ( 消 滅 )する 効 果 - 15 -
権 利 義 務 は 契 約 によって 発 生 するのが 民 法 の 世 界 の 大 原 則 では どうすれば 契 約 を 成 立 させることができるのだろうか 売 買 契 約 の 売 ります あるいはの 買 います のように 自 分 の 意 思 を 表 すことを 意 思 表 示 と 呼 ぶ つまり 契 約 は 意 思 表 示 が 一 致 すれば 成 立 する 契 約 書 は 原 則 として 不 要 であり 口 約 束 でも 契 約 は 成 立 する このように 意 思 表 示 によって 成 立 する 行 為 を 法 律 行 為 と 呼 ぶ 問 題 文 中 法 律 行 為 という 言 葉 がよく 登 場 するが 法 律 行 為 契 約 と 考 えればOK 意 思 表 示 = 権 利 義 務 の 発 生 消 滅 に 向 けて 自 分 の 意 思 を 表 すこと 法 律 行 為 = 意 思 表 示 によって 成 立 する 行 為 契 約 と 同 じだと 思 ってOK - 16 -
(1) 誰 とどのような 契 約 をするかは 契 約 をする 当 事 者 の 自 由 契 約 自 由 の 原 則 と 呼 ばれる (2) いったん 契 約 したら 守 らなければならない したがって 契 約 を 守 らなければ 責 任 を 取 らされる( 債 務 不 履 行 責 任 ) 理 由 もないのに 一 方 的 に 契 約 を 破 棄 することは 許 されない - 17 -
ーMemoー - 18 -
年 度 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 詐 欺 強 迫 通 謀 虚 偽 表 示 心 裡 留 保 錯 誤 〇 - 19 -
だまされて 意 思 表 示 をした(= 契 約 を 締 結 した) 場 合 だまされた 売 買 契 約 だました 詐 欺 による 意 思 表 示 は 取 り 消 すことができる(96 条 1 項 ) だまされた 3 取 消 1 売 買 契 約 だました 2 売 買 契 約 C Cが 詐 欺 を 知 っていた 場 合 は 取 消 しをCに 対 抗 できる( 土 地 を 取 り 戻 せる) Cが 詐 欺 を 知 らなかった 場 合 は 取 消 しをCに 対 抗 できない( 土 地 を 取 り 戻 せな い) 詐 欺 による 取 消 しは 悪 意 の 第 三 者 に 対 抗 できる(96 条 3 項 反 対 解 釈 ) 詐 欺 による 取 消 しは 善 意 の 第 三 者 に 対 抗 できない(96 条 3 項 ) - 20 -
第 三 者 = 当 事 者 以 外 の 人 対 抗 = 主 張 善 意 = 〇 〇 を 知 らない 悪 意 = 〇 〇 を 知 っている だまされた 2 売 買 契 約 1Cによる 詐 欺 だました C 第 三 者 による 詐 欺 は 相 手 方 が 悪 意 の 場 合 にのみ 取 り 消 すことができる( 相 手 方 が 善 意 なら 取 り 消 せない 96 条 2 項 ) 96-51 98-71 02-114 04-13 11-12 - 21 -
脅 されて 意 思 表 示 をした 場 合 脅 された 売 買 契 約 脅 した 強 迫 による 意 思 表 示 は 取 り 消 すことができる(96 条 1 項 ) 脅 された 3 取 消 1 売 買 契 約 脅 した 2 売 買 契 約 C ( 善 意 ) 強 迫 による 取 消 しは 善 意 の 第 三 者 にも 対 抗 できる(96 条 3 項 反 対 解 釈 ) 詐 欺 の 場 合 だまされた 人 にも 多 少 の 落 ち 度 があるケースが 多 い 一 方 強 迫 の 場 合 脅 された 人 には 落 ち 度 がないことが 多 い そこで 民 法 は だまされた 人 よ りも 脅 された 人 をより 手 厚 く 守 るため このような 差 異 を 設 けたのである - 22 -
脅 された 2 売 買 契 約 1Cによる 強 迫 脅 した C 第 三 者 による 詐 欺 は 相 手 方 の 善 意 悪 意 を 問 わず 常 に 取 り 消 すことができる(96 条 2 項 反 対 解 釈 ) 98 72 04 14 07 13 08 24 11 14-23 -
契 約 当 事 者 がグルになって( 通 謀 して)ニセの 契 約 を 結 ぶこと 通 謀 虚 偽 表 示 とも 呼 ばれる ニセの 売 買 契 約 問 題 文 中 では 間 のニセの 売 買 契 約 を 仮 装 売 買 とか 仮 装 譲 渡 と 呼 ぶこ とが 多 い 虚 偽 表 示 による 契 約 は 無 効 となる(94 条 1 項 ) One Point 無 効 と 取 消 しの 違 い 無 効 = 最 初 から 契 約 の 効 力 が 生 じないこと 取 消 し= 取 り 消 されるまで 契 約 は 一 応 有 効 だが 取 消 しによって 最 初 から 契 約 は 無 かったことになる 一 応 有 効 取 消 し - 24 -
3 無 効 1ニセの 売 買 契 約 2 売 買 契 約 C ( 善 意 ) 虚 偽 表 示 による 無 効 は 善 意 の 第 三 者 に 対 抗 できない(94 条 2 項 ) たとえ 第 三 者 に 過 失 があっても 無 効 を 対 抗 できない( 大 判 昭 12.8.10) たとえ 第 三 者 が 登 記 を 備 えていなくても 無 効 を 対 抗 できない( 最 判 昭 44.5.27) 過 失 = 不 注 意 過 失 がないことを 無 過 失 という 登 記 = 不 動 産 登 記 簿 という 帳 簿 の 上 で 名 義 の 書 換 えをすること たとえば から 土 地 を 買 ったは 土 地 の 名 義 をからに 書 き 換 える 第 三 者 Cが 善 意 の 場 合 以 外 の 者 (ex.の 土 地 を 差 し 押 さえようとしていた 銀 行 )が 無 効 を 対 抗 することもできない - 25 -
判 例 によると 虚 偽 表 示 における 第 三 者 とは 当 事 者 以 外 の 者 で 虚 偽 表 示 が 有 効 であることを 前 提 に 新 たな 利 害 関 係 を 有 するに 至 った 者 を 意 味 する (1) 第 三 者 にあたる 者 の 例 (a) 不 動 産 の 仮 装 譲 受 人 から 抵 当 権 の 設 定 を 受 けた 者 ( 大 判 大 4.12.17) 1 虚 偽 表 示 による 売 買 2 抵 当 権 C ( 善 意 ) (b) 仮 装 債 権 の 譲 受 人 ( 大 判 昭 6.6.9) 1 虚 偽 表 示 による 仮 装 債 権 2 債 権 譲 渡 C ( 善 意 ) (c) 虚 偽 表 示 の 目 的 物 を 差 押 えた 差 押 債 権 者 ( 大 判 昭 12.2.9) 1 虚 偽 表 示 による 売 買 債 権 2 差 押 C ( 善 意 ) - 26 -
(2) 第 三 者 にあたらない 者 の 例 (a) 債 権 が 仮 装 譲 渡 された 場 合 の 債 務 者 ( 大 判 昭 8.6.16) 新 たな 利 害 関 係 人 ではない ( 善 意 ) 債 務 者 1 債 権 C 2 債 権 の 仮 装 譲 渡 (b) 仮 装 譲 受 人 の 単 なる 債 権 者 利 害 関 係 がない 1 虚 偽 表 示 による 売 買 債 権 C ( 善 意 ) - 27 -
(1) 転 得 者 が 善 意 の 場 合 1 虚 偽 表 示 による 売 買 契 約 4 無 効 2 売 買 ( 悪 意 ) C 3 売 買 D ( 善 意 ) 虚 偽 表 示 による 無 効 を 善 意 の 転 得 者 に 対 抗 することはできない( 最 判 昭 45.7.24) (2) 転 得 者 が 悪 意 の 場 合 1 虚 偽 表 示 による 売 買 契 約 4 無 効 2 売 買 ( 善 意 ) C 3 売 買 D ( 悪 意 ) 転 得 者 自 身 が 悪 意 でも 第 三 者 が 善 意 であれば 転 得 者 に 無 効 を 対 抗 できない( 大 判 昭 6.10.24) 悪 意 の 転 得 者 に 無 効 を 対 抗 できるとしてしまうと 土 地 を 奪 い 返 された 転 得 者 Dが 土 地 を 売 った 第 三 者 Cに 責 任 追 及 (561 条 )を 行 い 善 意 の 第 三 者 に 損 害 が 発 生 するおそれがあるから 95 4124 00 412 04 12 07 12 08 22 10 44-28 -
真 意 と 異 なる 意 思 表 示 をした 場 合 で 表 意 者 (= 意 思 表 示 をした 者 )が 真 意 ではない と 知 っている 場 合 要 するに ウソや 冗 談 による 意 思 表 示 1( 冗 談 で) 売 ります 2 買 います ( 売 る 気 なし) 3 売 買 契 約 表 意 者 = 意 思 表 示 をした 者 心 裡 留 保 による 意 思 表 示 は 原 則 として 有 効 となる(93 条 本 文 ) ただし 相 手 方 が 表 意 者 の 真 意 を 知 っている 場 合 (= 悪 意 ) または 知 ることができた 場 合 (= 過 失 がある)は 例 外 的 に 無 効 となる(93 条 但 書 ) 98 73 04 11 07 11-29 -
勘 違 いによる 意 思 表 示 2( 勘 違 いで)OK ( 東 京 の 土 地 を 売 る 気 なし) 3 売 買 契 約 1 東 京 の 土 地 を 売 ってくれ 東 京 の 土 地 大 阪 の 土 地 錯 誤 による 意 思 表 示 は 無 効 となる(95 条 本 文 ) (1) 要 素 の 錯 誤 があること(95 条 本 文 ) 要 素 の 錯 誤 契 約 の 重 要 な 部 分 に 関 する 錯 誤 (2) 表 意 者 に 重 大 な 過 失 がないこと(95 条 但 書 ) 表 意 者 に 重 大 な 過 失 がある 場 合 無 効 の 主 張 はできない 錯 誤 による 無 効 は 善 意 の 第 三 者 にも 対 抗 できる 上 記 2 要 件 を 充 たして 錯 誤 無 効 を 主 張 する 者 は 強 迫 された 者 と 同 じくらいに 気 の 毒 な 立 場 に 立 たされていると 考 えることができるから - 30 -
原 則 として 表 意 者 しか 無 効 を 主 張 することはできない 相 手 方 や 第 三 者 は 原 則 として 無 効 を 主 張 できない ただし 判 例 は 下 図 のような 場 合 に が 錯 誤 を 認 めている 場 合 に 限 り Xが 債 権 者 代 位 権 という 制 度 を 使 っての 代 わりに 錯 誤 無 効 を 主 張 することを 認 める 債 権 者 X 1000 万 円 貸 した (1000 万 円 の 債 権 ) 勘 違 い の 錯 誤 による 契 約 つまり 表 意 者 が 錯 誤 を 認 めている 場 合 表 意 者 の 債 権 者 が 表 意 者 に 代 位 して( 代 わ って) 無 効 を 主 張 できる( 最 判 昭 45.3.26) (1) 動 機 の 錯 誤 とは 表 意 者 の 動 機 面 に 錯 誤 があること 勘 違 い 3 売 買 契 約 1 土 地 が 値 下 がりしそうだ ( 動 機 ) 2 土 地 を 売 りたい の 心 の 動 き 動 機 に 勘 違 いがあったとはいえ は 心 の 中 に 土 地 を 売 りたい という 気 持 ちを 形 成 して 売 買 契 約 を 結 んでおり このような 場 合 も 錯 誤 無 効 を 主 張 できるかどうかが 問 題 となる - 31 -
(2) 無 効 主 張 の 可 否 原 則 として 錯 誤 無 効 を 主 張 することはできない 心 の 中 に 土 地 を 売 りたい という 気 持 ちを 形 成 している 以 上 要 素 の 錯 誤 とはいえない しかし 動 機 の 錯 誤 について 一 切 無 効 の 主 張 を 認 めなければ 動 機 面 で 勘 違 いし たまま 契 約 を 結 んでしまった 人 が 気 の 毒 な 場 合 もある そこで 判 例 は 動 機 が 相 手 方 に 表 示 されていれば 要 素 の 錯 誤 となり 動 機 の 錯 誤 についても 無 効 が 主 張 できるとする( 大 判 大 3.12.15) 動 機 の 表 示 については 明 示 的 なものに 限 らず 黙 示 的 な(= 暗 黙 の)も のでもよい( 最 判 平 元.9.14) 98 74 01 21234 05 21234 09 1123 11 11 13-11 効 果 善 意 の 第 三 者 悪 意 の 第 三 者 との 関 係 との 関 係 詐 欺 取 り 消 せる 対 抗 できない 対 抗 できる 強 迫 取 り 消 せる 対 抗 できる 対 抗 できる 虚 偽 表 示 無 効 対 抗 できない 対 抗 できる 心 裡 留 保 有 効 なので 第 三 者 との 関 係 は 原 則 : 有 効 問 題 とならない 例 外 : 無 効 対 抗 できない 対 抗 できる 錯 誤 無 効 対 抗 できる 対 抗 できる - 32 -