営 ViewPoint 相 談 地 主 家 主 のための 借 地 借 家 法 のポイント 吉 田 覚 部 東 京 室 賃 借 人 の 保 護 を 図 りつつ 賃 貸 人 賃 借 人 の 利 害 の 調 整 を 図 るため 民 法 の 賃 貸 借 の 特 別 法 として 借 地 借 家 法 が 設 けられています 同 法 が 適 用 となるのは 建 物 の 所 有 を 目 的 として 土 地 を 借 りる 場 合 や 建 物 の 賃 貸 借 ( 一 時 使 用 目 的 の 建 物 賃 貸 借 には 不 適 用 ) に 限 定 されます この 場 合 居 住 目 的 でも 事 業 目 的 でも 適 用 されます 一 方 青 空 駐 車 場 として 土 地 を 借 りる 場 合 は 建 物 所 有 の 目 的 となりませんので 同 法 は 適 用 されませ ん また 無 償 で 建 物 を 借 りる( 使 用 貸 借 ) 場 合 は 賃 貸 借 となりませんので 同 法 は 適 用 されません 現 在 の 借 地 借 家 法 は 平 成 4 年 8 月 1 日 に 制 定 されたもので 平 成 4 年 8 月 1 日 以 後 に 結 ばれ た 契 約 についてのみ 適 用 されます 平 成 4 年 7 月 31 日 以 前 に 結 ばれた 契 約 は 原 則 として 旧 法 ( 借 地 法 借 家 法 )が 適 用 されますが 旧 法 時 の 契 約 についても 現 行 法 が 適 用 され ることもあります 今 回 は 賃 貸 人 ( 地 主 家 主 ) 側 に 立 ち 賃 借 人 ( 借 地 人 借 家 人 )との 紛 争 を 避 けるた めに 知 っておきたい 借 地 借 家 法 のいくつかの 重 要 ポイントを 解 説 いたします (なお 本 稿 で 取 り 上 げるのは 普 通 借 地 権 ( 以 下 借 地 権 という) 普 通 借 家 権 ( 以 下 借 家 権 という)に 限 定 し 定 期 借 地 権 定 期 借 家 権 は 取 り 上 げません) 1. 借 地 権 借 家 権 の 期 間 更 新 終 了 [1] 借 地 権 1 借 地 権 の 期 間 存 続 期 間 項 目 期 間 の 定 め なし 旧 法 ( 借 地 法 ) 期 間 の 定 めを する 場 合 堅 固 な 建 物 60 年 30 年 以 上 非 堅 固 な 建 物 30 年 20 年 以 上 更 新 後 の 堅 固 な 建 物 30 年 30 年 以 上 期 間 非 堅 固 な 建 物 20 年 20 年 以 上 期 間 の 定 め なし 借 地 借 家 法 期 間 の 定 めを する 場 合 30 年 30 年 以 上 最 初 の 更 新 :20 年 2 回 目 以 降 の 更 新 : 10 年 最 初 の 更 新 :20 年 以 上 2 回 目 以 降 の 更 新 : 10 年 以 上 1
2 借 地 権 の 更 新 終 了 1 地 主 と 借 地 人 の 合 意 あり 合 意 更 新 借 地 期 間 の 満 了 2 借 地 人 から 更 新 の 請 求 あり 3 借 地 人 からの 更 新 の 請 求 な しに 土 地 の 使 用 継 続 4 借 地 上 に 建 物 なし 借 地 上 に 建 物 あ り 地 主 が 借 地 人 に 遅 滞 なく 異 議 を 述 べ ない 地 主 が 借 地 人 に 遅 滞 なく 異 議 を 述 べる 更 新 拒 絶 の 正 当 事 由 なし 更 新 拒 絶 の 正 当 事 由 あり 法 定 更 新 ( 従 前 の 契 約 と 同 一 条 件 で 契 約 を 更 新 したもの とみなされる) 借 地 関 係 終 了 [2] 借 家 権 1 借 家 権 の 期 間 建 物 賃 貸 借 の 期 間 は 最 短 1 年 で 1 年 未 満 の 期 間 の 定 めは 無 効 となり 期 間 の 定 めがないものとさ れます 最 長 期 間 は 特 に 制 限 がありません 2 借 家 権 の 更 新 終 了 家 主 が 借 家 契 約 の 更 新 を 拒 絶 する 場 合 あるいは 期 間 の 定 めのない 借 家 契 約 において 解 約 の 申 し 入 れをする 場 合 には 正 当 事 由 が 必 要 となります 期 間 の 定 めがある 契 約 家 主 又 は 借 家 人 が 期 間 満 了 の1 年 前 ~6か 月 前 まで に 相 手 に 下 記 内 容 の 通 知 1 更 新 しない 旨 2 条 件 を 変 更 し なければ 更 新 しない 旨 通 知 をしない 通 知 をする 期 間 満 了 後 も 借 家 人 が 建 物 の 使 用 を 継 続 借 家 人 が 立 ち 退 く 家 主 が 異 議 を 述 べない 家 主 が 異 議 を 述 べる 法 定 更 新 ( 従 前 の 契 約 と 同 一 条 件 で 契 約 を 更 新 したものと みなされる ただ し その 期 間 は 定 めのないものと みなされる) 契 約 は 更 新 され ない 期 間 の 定 めがない 契 約 家 主 が 賃 貸 借 の 解 約 申 し 入 れ 申 し 入 れの 日 から6か 月 経 過 借 家 人 が 立 ち 退 く 借 家 人 が 建 物 の 使 用 を 継 続 家 主 が 異 議 を 述 べる 家 主 が 異 議 を 述 べない 解 約 による 建 物 賃 貸 借 の 終 了 従 前 と 同 一 条 件 で 更 新 したもの とみなされる 2
2. 正 当 事 由 による 借 地 契 約 借 家 契 約 の 更 新 拒 絶 借 地 借 家 法 では 賃 借 人 を 保 護 するため 賃 貸 借 契 約 の 存 続 期 間 満 了 時 において 賃 借 人 が 更 新 を 望 む 場 合 は 賃 貸 人 に 正 当 事 由 ( 賃 貸 人 が 借 地 契 約 借 家 契 約 の 更 新 を 拒 絶 する 合 理 的 な 理 由 )が ないと 更 新 を 拒 絶 することができません 賃 貸 人 の 一 方 的 な 都 合 で 賃 借 人 に 立 ち 退 いてもらうこと はできません あらかじめ 更 新 しない 特 約 を 設 けても 無 効 となります したがって 賃 貸 人 と しては 借 地 契 約 借 家 契 約 を 新 規 に 結 ぶ 場 合 はこの 点 を 十 分 承 知 しておく 必 要 があります 賃 貸 人 から 更 新 を 拒 絶 するためには 正 当 事 由 が 認 められることが 必 要 です つまり 賃 貸 人 側 の 事 情 が 賃 借 人 側 の 事 情 よりも 優 ると 認 定 された 場 合 は 賃 借 人 を 退 去 させることができるわけです 正 当 事 由 の 有 無 を 判 断 する 要 素 ( 借 地 借 家 の 双 方 ともほぼ 同 じ 内 容 です) 1 賃 貸 人 賃 借 人 の 双 方 が 土 地 建 物 を 必 要 とする 事 情 2 借 地 借 家 に 関 する 従 前 の 経 過 ( 賃 貸 料 延 滞 の 有 無 用 途 違 反 の 有 無 など) 3 利 用 状 況 ( 老 朽 化 など) 4 財 産 上 の 給 付 ( 土 地 建 物 の 明 渡 しを 条 件 として 提 供 する 立 退 料 など) 過 去 の 判 例 より 賃 貸 人 の 正 当 事 由 が 認 められたケースと 認 められなかったケースを ここでは 借 地 契 約 では 立 退 料 との 関 係 借 家 契 約 では 建 物 の 老 朽 化 再 建 築 という 視 点 でご 紹 介 します [1] 借 地 契 約 の 場 合 1 立 ち 退 き 料 を 補 強 条 件 として 賃 貸 人 の 正 当 事 由 を 認 めた 例 ( 東 京 地 裁 昭 和 56 年 4 月 28 日 ) 地 主 側 の 事 情 本 社 事 務 所 は 他 の 場 所 で 賃 借 しているが 賃 貸 人 から 立 退 きを 請 求 され る 可 能 性 が 高 い 借 地 人 側 の 事 情 昭 和 23 年 以 来 本 件 建 物 を 生 活 の 糧 を 得 るためのパチンコ 店 および 建 物 内 店 舗 を 他 へ 賃 貸 して 賃 料 を 得 ている 地 主 が 借 地 人 に 対 して8 億 円 を 正 当 事 由 の 補 完 として 提 供 することに よって 明 渡 しを 求 める 正 当 事 由 は 具 備 される 2 立 ち 退 き 料 を 提 供 しても 賃 貸 人 の 正 当 事 由 を 認 めた 例 ( 東 京 地 裁 昭 和 55 年 11 月 1 日 ) 地 主 側 の 事 情 借 地 人 側 の 事 情 本 件 土 地 の 隣 地 を 駐 車 場 として 賃 貸 中 本 件 土 地 と 一 体 化 することで より 有 効 に 本 件 土 地 を 使 用 したい 養 子 夫 婦 を 迎 えるため 本 件 土 地 を 使 用 したい 会 社 の 倉 庫 として 使 用 自 動 車 オートバイの 部 品 を 収 納 中 で 大 量 の 部 品 を 扱 うため 本 倉 庫 だけでも 不 足 気 味 である 本 件 土 地 に 代 替 しうるような 土 地 を 会 社 の 本 社 から 至 近 の 地 で 探 す ことははなはだ 困 難 で 本 件 土 地 使 用 の 必 要 性 は 高 い 本 件 土 地 を 使 用 する 必 要 性 は 地 主 に 比 して 借 地 人 において 著 しく 高 い ものである 立 退 料 の 提 供 は 正 当 事 由 を 補 強 するもの 3
[2] 借 家 契 約 の 場 合 1 古 い 建 物 の 取 り 壊 しに 賃 貸 人 の 正 当 事 由 を 認 めた 例 ( 東 京 地 裁 平 成 元 年 7 月 4 日 ) 家 主 側 の 事 情 借 家 人 側 の 事 情 借 家 人 付 建 物 とその 建 物 の 借 地 権 を 相 続 したが 建 物 の 老 朽 化 が 激 し く 放 置 しておくと 建 物 の 朽 廃 により 借 地 権 が 消 滅 する 危 険 性 があ る 相 続 税 を 滞 納 中 で 自 分 の 銀 行 預 金 の 差 押 さえも 受 けており 本 物 件 を 売 却 処 分 して 滞 納 分 を 支 払 いたい 高 齢 夫 婦 年 金 生 活 者 で 別 の 場 所 に 住 居 を 求 めることは 困 難 である 既 に 独 立 した 子 供 との 同 居 も 困 難 である 無 条 件 での 明 渡 しについて 正 当 事 由 はないが 建 物 の 老 朽 化 の 状 況 か ら 借 家 人 が 明 け 渡 しを 余 儀 なくされるのは 時 間 の 問 題 他 所 に 住 居 を 求 めるための 立 退 料 (700 万 円 )の 支 払 を 補 強 条 件 として 正 当 事 由 は 具 備 される 2 建 物 が 老 朽 化 しているが 賃 貸 人 の 正 当 事 由 を 認 めなかった 例 ( 東 京 地 裁 昭 和 55 年 6 月 30 日 ) 家 主 側 の 事 情 建 物 が 朽 廃 に 近 い 状 態 で 大 修 繕 を 加 えても 社 会 的 経 済 的 効 用 を 回 復 す ることは 不 可 能 借 家 人 側 の 事 情 6 人 家 族 で 現 在 の 収 入 では 生 活 に 余 裕 無 く 建 物 を 明 渡 すと 生 活 に 困 る 建 物 が 朽 廃 にあるが 居 住 用 建 物 としての 効 用 を 喪 失 するまでにはなお 5 年 を 要 する 借 家 人 が 転 居 を 強 いられると 生 活 上 経 済 上 の 不 利 益 が かなり 大 きい [3] 更 新 料 更 新 料 は 法 律 により 支 払 いが 義 務 付 けられているものではありません 賃 貸 人 からどのような 場 合 に 更 新 料 を 請 求 できるのかという 点 については 次 の2つの 判 例 が 参 考 になります 1 更 新 料 の 取 り 決 めがなかった 場 合 賃 貸 人 の 請 求 があれば 当 然 に 賃 借 人 に 更 新 料 の 支 払 義 務 が 生 ずる 商 慣 習 または 事 実 たる 慣 習 はない ( 最 高 裁 昭 和 51 年 10 月 1 日 ) 2 更 新 料 の 支 払 いが 合 意 されていた 場 合 更 新 料 の 不 払 いは 賃 借 人 の 債 務 不 履 行 として 賃 貸 人 からの 契 約 解 除 の 理 由 となる ( 最 高 裁 昭 和 59 年 4 月 20 日 ) したがって 賃 貸 人 が 更 新 料 を 徴 収 する 場 合 は 後 日 の 紛 争 を 回 避 するためにも 契 約 書 ではっ きりと 更 新 料 支 払 いの 合 意 を 得 ておくことが 必 要 です 4
3. 地 代 家 賃 の 値 上 げ 方 法 [1] 地 代 家 賃 の 増 額 を 請 求 できる 場 合 借 地 借 家 法 では 賃 貸 人 が 賃 料 の 増 額 を 請 求 できる 場 合 を 以 下 に 限 定 しています 1 当 該 土 地 建 物 に 対 する 公 租 公 課 の 増 加 2 当 該 土 地 建 物 の 価 格 の 上 昇 3その 他 の 経 済 事 情 の 変 動 ( 急 激 な 物 価 の 上 昇 など) 4 近 傍 類 似 の 土 地 近 傍 同 種 の 建 物 の 賃 料 と 比 較 して 不 相 当 [2] 地 代 家 賃 値 上 げの 特 約 自 動 改 定 特 約 一 定 の 期 間 賃 料 を 増 額 しないという 特 約 がある 場 合 はそれに 従 います 固 定 資 産 税 の 増 加 に 応 じて 増 額 する 等 の 自 動 改 定 (いわゆるスライド) 特 約 については 有 効 と 認 められるためには 基 準 となるものが 法 律 で 定 められているもの 等 で 相 当 である 場 合 や その 増 加 率 が 社 会 的 に 妥 当 なもの であることが 必 要 とされています また 増 額 に 応 じない 場 合 は 建 物 を 明 渡 す など 賃 借 人 に 不 合 理 な 条 項 は 無 効 とされています [3] 地 代 家 賃 値 上 げの 紛 争 解 決 手 段 地 代 家 賃 の 値 上 げについて 当 事 者 間 で 話 し 合 いがつかないときは 裁 判 所 へ 申 し 立 てて 賃 料 を 決 定 してもらうことができます この 場 合 いきなり 訴 訟 を 提 起 することはできません まず 調 停 を 申 し 立 てることが 必 要 です ( 調 停 前 置 主 義 ) 調 停 の 申 し 立 ては 紛 争 の 目 的 となっている 土 地 建 物 の 所 在 地 を 管 轄 する 簡 易 裁 判 所 または 地 方 裁 判 所 ( 当 事 者 が 合 意 で 定 めた 場 合 )となります 調 停 の 申 し 立 てがあると 調 停 委 員 会 が 調 停 期 日 を 定 めて 当 事 者 を 呼 び 出 し 当 事 者 の 主 張 を 聴 き 証 拠 を 調 べ 調 停 の 合 意 の 成 立 に 努 めます 調 停 が 成 立 すると 確 定 と 同 一 の 効 力 が 発 生 しますので 調 停 条 項 を 履 行 しない 場 合 は 調 停 調 書 を 債 務 名 義 として 強 制 執 行 が 可 能 となります また 調 停 が 成 立 後 は 控 訴 上 告 はできません 調 停 が 不 成 立 となった 場 合 は 訴 訟 を 提 起 することができます 5
4. 借 地 契 約 借 家 契 約 の 解 除 [1] 地 代 家 賃 の 増 額 を 請 求 できる 場 合 売 買 契 約 のような 商 取 引 契 約 の 場 合 債 務 者 が1 回 でも 支 払 い 義 務 を 怠 れば 債 務 不 履 行 となり 債 権 者 は 一 定 の 要 件 のもとに 契 約 を 解 除 することができます これに 対 して 賃 貸 借 契 約 は 継 続 して 存 在 する 契 約 で 当 事 者 間 の 信 頼 関 係 により 維 持 されている ことから 1 回 程 度 の 些 細 な 賃 料 の 不 払 いが 直 ちに 契 約 解 除 の 原 因 となるわけではありません(ただ し 賃 料 の 不 払 いが 何 回 かあったりすると 契 約 解 除 の 原 因 には 至 らなくても 更 新 拒 絶 の 正 当 事 由 となることがあります) どの 程 度 の 期 間 不 払 いが 継 続 した 場 合 賃 貸 人 から 契 約 を 解 除 することができるかという 点 につ いては 一 概 には 言 えませんが 当 事 者 間 の 信 頼 関 係 が 崩 れるに 至 った 時 点 とされています 判 例 では 不 払 い 回 数 だけではなく 不 払 いの 額 不 払 いに 対 する 当 事 者 の 態 度 等 が 判 断 要 素 となって います 契 約 の 解 除 には 先 ず 一 定 の 期 日 までに 滞 納 している 賃 料 を 支 払 うように 催 告 することが 必 要 で す 賃 貸 人 がこのような 催 告 を 行 うことは 賃 借 人 との 信 頼 関 係 を 基 礎 とする 借 地 借 家 法 の 趣 旨 にの っとった 適 切 な 方 法 であるとされています [2] 賃 借 人 の 無 断 用 途 変 更 や 無 断 増 改 築 による 契 約 解 除 借 家 契 約 において 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 無 断 で 用 途 変 更 や 増 改 築 等 を 行 った 場 合 に 賃 貸 人 からの 契 約 解 除 の 可 否 が 争 われることがあります 賃 借 人 は 賃 貸 借 契 約 終 了 時 には 建 物 を 返 還 する 義 務 を 負 うため それまでは 善 良 なる 管 理 者 の 注 意 義 務 をもって 借 家 を 保 管 する 義 務 を 負 います 判 例 では 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 無 断 で 用 途 変 更 や 増 改 築 等 を 実 施 したことにより 当 該 建 物 が 損 傷 を 受 けて 原 状 回 復 が 困 難 となり 賃 貸 人 が 不 利 益 を 被 るような 場 合 には 契 約 解 除 を 認 めています 5. 造 作 買 取 請 求 権 への 対 応 賃 借 人 が 賃 貸 人 の 同 意 を 得 て 入 れた 造 作 については 賃 貸 借 契 約 終 了 時 に 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し て 時 価 で 買 い 取 ることを 請 求 することができます この 買 取 請 求 権 は 強 行 規 定 ではないので 当 事 者 間 の 契 約 で 外 すことが 可 能 です そこで 賃 貸 人 としては 造 作 の 取 り 付 けに 際 して 同 意 はするが 契 約 終 了 時 の 買 取 りはしない 旨 の 特 約 ( 賃 借 物 にかかった 有 益 費 や 必 要 費 の 償 還 を 求 めない 特 約 も 付 け るのが 通 常 です)を 設 けておくことにより 買 取 請 求 を 被 るリスクを 回 避 することができます 旧 法 下 で 結 ばれた 賃 貸 借 契 約 についても 現 行 法 下 での 当 事 者 間 の 合 意 によりこのような 特 約 を 設 けることも 可 能 です 6
6. 賃 貸 人 が 賃 借 人 に 請 求 できる 原 状 回 復 費 用 の 範 囲 賃 貸 住 宅 の 賃 借 人 は 契 約 終 了 時 に 建 物 の 原 状 を 回 復 して 賃 貸 人 に 明 渡 す 義 務 を 負 います この 原 状 回 復 の 費 用 負 担 のあり 方 等 について 最 近 も 賃 貸 人 と 賃 借 人 との 間 でトラブルが 発 生 する 場 合 が 多 く 見 受 けられます そこで こうしたトラブルを 未 然 に 防 止 する 観 点 から 平 成 10 年 国 土 交 通 省 が 賃 貸 住 宅 の 原 状 回 復 をめぐるトラブル 事 例 とガイドライン を 発 表 しました このガイドラインにおいて 原 状 回 復 とは 賃 借 人 の 居 住 使 用 により 発 生 した 建 物 価 値 の 減 少 のうち 賃 借 人 の 故 意 過 失 善 管 注 意 義 務 違 反 その 他 通 常 の 使 用 を 超 えるような 使 用 による 損 耗 毀 損 を 復 旧 すること と 定 義 しています このガイドラインは 法 的 な 強 制 力 はありませんが 指 針 と して 参 考 になります 以 下 に 本 ガイドラインの 主 なものをご 紹 介 します 賃 借 人 が 通 常 の 住 まい 方 使 い 方 をしていても 発 生 すると 考 えられるもの 費 用 は 原 則 として 賃 貸 人 の 負 担 家 具 の 設 置 による 床 カーペットのへこみ 設 置 跡 畳 の 変 色 フローリングの 色 落 ち( 日 照 建 物 構 造 欠 陥 による 雨 漏 りなどで 発 生 したもの) テレビ 冷 蔵 庫 等 の 後 部 壁 面 の 黒 ずみ(いわゆる 電 気 ヤケ) 壁 に 貼 ったポスターや 絵 画 の 跡 エアコン( 賃 借 人 所 有 ) 設 置 による 壁 のビス 穴 跡 網 入 りガラスの 亀 裂 ( 構 造 により 自 然 に 発 生 したも の) 鍵 の 取 替 え( 破 損 鍵 紛 失 のない 場 合 ) 賃 借 人 の 使 い 方 次 第 で 発 生 したりしなかったりするも の( 明 らかに 通 常 の 使 用 による 結 果 とはいえないもの) 費 用 は 原 則 として 賃 借 人 の 負 担 引 越 作 業 で 生 じたキズ フローリングの 色 落 ち( 賃 借 人 の 不 注 意 で 雨 が 吹 き 込 んだことなどによるもの) 壁 等 のくぎ 穴 ネジ 穴 ( 重 量 物 をかけるためにあ けたもので 下 地 ボードの 張 替 えが 必 要 な 程 度 のもの) クーラー( 賃 借 人 所 有 )からの 水 漏 れし 放 置 し たため 壁 が 腐 食 天 井 に 直 接 つけた 照 明 器 具 の 跡 内 容 は2006 年 9 月 28 日 時 点 の 情 報 に 基 づいて 作 成 されたものです 本 情 報 は 法 律 会 計 税 務 等 の 一 般 的 なご 説 明 をしたものです 個 別 具 体 的 な 法 律 上 会 計 上 税 務 上 等 の 判 断 や 対 策 などについては 専 門 家 ( 弁 護 士 公 認 会 計 士 税 理 士 等 )にご ください また 本 情 報 の 全 部 または 一 部 を 無 断 で 複 写 (コピー)することは 著 作 権 法 上 での 例 外 を 除 き 禁 じられています みずほ 総 合 研 究 所 部 東 京 室 03-3591-7077 / 大 阪 室 06-6226-1701 http://www.mizuho-ri.co.jp/ 7