守 口 市 総 合 設 計 制 度 許 可 取 扱 実 務 マニュアル 平 成 26 年 12 月
守 口 市 総 合 設 計 制 度 許 可 取 扱 実 務 マニュアル 制 定 平 成 20 年 7 月 23 日 改 正 平 成 21 年 5 月 8 日 改 正 平 成 26 年 12 月 9 日 第 1. 趣 旨 この 実 務 マニュアルは 敷 地 面 積 の 規 模 が 一 定 以 上 である 建 築 物 で 敷 地 内 に 一 定 割 合 以 上 の 公 開 の 空 地 を 設 けることにより 土 地 の 有 効 かつ 合 理 的 な 利 用 の 促 進 公 共 的 な 空 間 の 確 保 による 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 の 実 現 及 び 市 街 地 住 宅 の 供 給 促 進 を 図 るという 総 合 設 計 制 度 の 趣 旨 に 基 づき 総 合 設 計 に 関 する 基 本 的 な 考 え 許 可 要 件 容 積 率 及 び 斜 線 等 の 制 限 緩 和 の 統 一 的 な 基 準 等 許 可 に 関 し 総 合 設 計 許 可 準 則 及 び 総 合 設 計 許 可 準 則 に 関 する 技 術 基 準 を 参 考 にして 制 定 された 守 口 市 総 合 設 計 制 度 許 可 取 扱 要 綱 実 施 基 準 ( 以 下 実 施 基 準 という ) に 基 づいた 良 好 な 建 築 計 画 を 有 するもので 特 定 行 政 庁 が 交 通 上 安 全 上 防 火 上 及 び 衛 生 上 支 障 がないと 認 め 建 築 審 査 会 の 同 意 を 得 たものについて 建 築 基 準 法 ( 以 下 法 という ) 第 59 条 の 2 の 規 定 により 容 積 率 の 割 増 し 等 の 特 例 許 可 を 与 える 場 合 において 参 考 となる 事 項 を 明 示 するものです 第 2. 総 合 設 計 制 度 適 用 の 基 本 要 件 総 合 設 計 制 度 の 適 用 を 受 けるために 最 低 限 必 要 な 条 件 として 敷 地 規 模 空 地 率 道 路 条 件 用 途 地 域 による 制 限 が 上 げられます ( 図 1) 一 定 幅 員 以 上 の 前 面 道 路 公 開 空 地 の 確 保 一 定 割 合 以 上 の 空 地 率 計 画 建 築 物 一 定 規 模 以 上 の 敷 地 面 積 図 1 基 準 容 積 率 は 法 第 52 条 の 規 定 により 個 々の 敷 地 ごとに 可 能 となる 最 大 許 容 容 積 率 をいい 基 本 的 には 法 第 52 条 第 1 項 各 号 で 規 定 された 数 値 となるが 前 面 道 路 幅 員 による 強 化 規 定 及 び 前 面 道 路 幅 員 の 特 例 規 定 により 同 条 第 1 項 各 号 に 定 める 数 値 が 強 化 される 場 合 は その 強 化 された 数 値 が 基 準 容 積 率 となる 1 敷 地 の 条 件 (1) 敷 地 の 規 模 と 形 状 1 敷 地 面 積 の 規 模 2
計 画 建 築 物 の 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 は 計 画 敷 地 の 属 する 用 途 地 域 の 種 別 に 応 じて 建 築 基 準 法 施 行 令 ( 以 下 令 という ) 第 136 条 第 3 項 及 び 同 項 ただし 書 の 規 定 に 基 づく 守 口 市 建 築 基 準 法 施 行 規 則 ( 以 下 市 規 則 という ) 第 33 条 により 下 表 に 掲 げる 数 値 としている 用 途 地 域 敷 地 面 積 の 規 模 令 第 136 条 第 3 項 ( 単 位 m2) ( 単 位 m2) 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 1,000 第 1 種 住 居 地 域 第 2 種 住 居 地 域 2,000 ( 市 規 則 第 33 条 ) 準 住 居 地 域 準 工 業 地 域 工 業 地 域 2,000 近 隣 商 業 地 域 商 業 地 域 500 1,000 ( 市 規 則 第 33 条 ) 複 数 の 用 途 地 域 にまたがる 場 合 の 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 は 敷 地 の 過 半 が 属 する 用 途 地 域 の 制 限 による 2 敷 地 の 形 状 敷 地 の 形 状 は 原 則 として 整 形 なものとするが 不 整 形 な 場 合 であっても 周 辺 の 土 地 利 用 状 況 等 により 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 寄 与 する 場 合 は この 限 りでない (2) 空 地 率 の 下 限 空 地 とは 建 築 物 又 はこれに 準 ずる 工 作 物 に 覆 われていない 敷 地 の 部 分 で いわ ゆる 絶 対 空 地 をいい 公 開 空 地 とは 異 なるものである 緑 本 ( 編 ; 建 築 基 準 法 研 究 会 ( 旧 建 設 省 住 宅 局 内 に 設 けられた 研 究 会 ))で 当 該 空 地 を 建 築 面 積 の 計 算 対 象 とならない 敷 地 の 部 分 (いわゆる 絶 対 空 地 ) と 定 義 し 建 築 基 準 法 に 基 づく 総 合 設 計 制 度 の 解 説 ( 改 訂 版 )H5.6.10 発 行 では 空 地 とは 建 築 面 積 に 含 まれない 敷 地 の 部 分 (いわゆる 絶 対 空 地 )を 指 しており と 定 義 さ れている その 趣 旨 は 両 書 とも 絶 対 空 地 であり 建 築 面 積 算 定 の 際 に 緩 和 される 部 分 まで を 絶 対 空 地 としてカウントすることはその 趣 旨 から 逸 脱 している 例 えば 高 い 開 放 性 を 有 する 建 築 物 で 自 転 車 置 場 を 建 築 した 場 合 緩 和 によって 建 築 面 積 が0m2の 場 合 で あっても 用 途 は 自 転 車 置 場 で 床 面 積 は 発 生 しておりその 部 分 を 空 地 とするこ とができないことからも 明 らかである 空 地 率 は 絶 対 空 地 面 積 敷 地 面 積 100(%)による 数 値 をいう 敷 地 面 積 には 所 有 権 が 市 等 に 移 管 される 公 共 空 地 計 画 道 路 予 定 道 路 を 含 まない これは 将 来 の 増 改 築 等 の 際 所 有 権 者 が 異 なる 土 地 を 申 請 敷 地 に 入 れることができないか らである また Cとは 法 第 53 条 の 規 定 により 個 々の 敷 地 ごとに 可 能 となる 最 大 許 容 建 ぺい 率 をいい 緩 和 規 定 により 数 値 が 緩 和 される 場 合 は その 緩 和 された 数 値 が 基 準 建 ぺい 率 と なる 例 えば 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 内 で 角 地 等 に 立 つ 建 築 物 の 場 合 はC=0.6+0.1= 0.7 と 第 2 種 住 居 地 域 内 (60%)で 角 地 等 かつ 防 火 地 域 内 で 耐 火 建 築 物 を 計 画 する 場 合 はC=0.6+0.2=0.8 と 商 業 地 域 内 (80%)かつ 防 火 地 域 内 で 耐 火 建 築 物 を 計 画 する 場 合 には 同 条 第 5 項 の 規 定 により 建 ぺい 率 制 限 が 適 用 されないことからC=1.0 となる 計 画 敷 地 が 2 以 上 用 途 地 域 にまたがり 建 ぺい 率 が 異 なっている 場 合 は 法 第 53 条 第 2 3
項 の 規 定 により 敷 地 面 積 按 分 で 基 準 建 ぺい 率 を 求 め 当 該 基 準 建 ぺい 率 に 応 じた 空 地 率 の 最 低 限 度 を 確 保 しなければならない (3) 道 路 許 可 を 受 けようとする 計 画 建 築 物 は 大 規 模 化 や 中 高 層 化 が 図 ら れることになり また 道 路 交 通 等 の 面 で 周 辺 の 環 境 悪 化 をもたら す 恐 れがあること 等 により 計 画 敷 地 の 接 する 前 面 道 路 の 幅 員 の 最 低 幅 員 を 交 通 上 の 安 全 確 保 を 図 るうえからその 敷 地 の 属 する 3L 用 途 地 域 に 応 じて 住 居 系 地 域 及 び 準 工 業 地 域 については 6m 以 上 商 業 系 及 び 工 業 地 域 については 8m 以 上 と 定 めたものである 当 該 道 路 は その 幅 員 以 上 の 幅 員 を 有 する 道 路 まで 通 り 抜 けて いるものであること また 敷 地 が 当 該 道 路 に 接 する 長 さの 和 は 敷 地 の 周 長 の 1/8 以 上 とする (4) 工 業 系 地 域 における 共 同 住 宅 L 工 業 地 域 は 準 工 業 地 域 で 許 容 されない 工 場 が 大 部 分 を 占 め か つ 住 宅 及 び 商 業 施 設 が 存 在 する 地 域 で 将 来 とも 都 市 型 工 業 とし て 残 すべき 区 域 であるので 工 業 地 域 内 における 共 同 住 宅 の 制 限 緩 和 はなじまないので 総 合 設 計 制 度 を 適 用 しないものとする (5) 敷 地 内 に 計 画 道 路 等 を 含 む 場 合 計 画 道 路 が 敷 地 内 にある 場 合 の 取 扱 いについて 述 べたものである 計 画 道 路 がある 場 合 当 該 計 画 道 路 が 道 路 として 完 成 した 際 にも 本 制 度 に 定 める 基 準 に 適 合 することとなるよう に 特 例 的 な 取 扱 いをする 必 要 がある 敷 地 内 に 計 画 道 路 又 は 予 定 道 路 が 含 まれる 場 合 の 敷 地 面 積 は 全 体 の 敷 地 面 積 から 計 画 道 路 又 は 予 定 道 路 に 係 る 部 分 の 面 積 を 除 いた 面 積 であり 有 効 公 開 空 地 面 積 とは 全 体 の 有 効 公 開 空 地 面 積 から 計 画 道 路 又 は 予 定 道 路 に 係 る 部 分 の 有 効 公 開 空 地 面 積 を 除 いた 面 積 をもって 容 積 率 制 限 の 緩 和 及 び 有 効 公 開 空 地 率 の 下 限 の 規 定 を 適 用 する 計 画 道 路 又 は 予 定 道 路 により 拡 幅 される 部 分 を 前 面 道 路 との 境 界 線 とみなし 総 合 設 計 制 度 の 規 定 を 適 用 する なお 計 画 道 路 又 は 予 定 道 路 により 拡 幅 される 部 分 ついては 歩 道 状 公 開 空 地 と 同 様 の 形 態 とするものとする 2 配 置 計 画 配 置 計 画 については 歩 行 者 空 間 の 確 保 や 緑 化 など 市 街 地 環 境 の 整 備 向 上 に 資 する 計 画 となるように 下 記 に 掲 げる 規 定 のほか 敷 地 に 近 接 する 土 地 の 利 用 状 況 等 を 十 分 に 配 慮 した 計 画 を 行 うこと (1) 歩 道 の 確 保 人 に 対 する 交 通 上 の 安 全 性 の 配 慮 及 び 良 好 な 景 観 の 形 成 良 好 な 市 街 地 環 境 の 形 成 を 推 進 するため 計 画 敷 地 の 道 路 側 については 原 則 としてすべてにわたって 公 開 される 歩 道 を 設 けることを 義 務 づけたものである なお 敷 地 と 道 路 の 間 に 高 低 差 がある 場 合 車 路 の 出 入 口 等 で 歩 道 状 公 開 空 地 を 分 断 する 部 分 等 については 別 途 協 議 する 敷 地 内 歩 道 ( 歩 道 状 公 開 空 地 及 び 歩 道 のない 前 面 道 路 に 設 ける 幅 員 2.5m 以 上 の 歩 道 並 びに 前 面 道 路 の 歩 道 が 2.5m 未 満 の 場 合 における 拡 幅 歩 道 以 下 敷 地 内 歩 道 という ) は インターロッキング 仕 上 げなど(アスファルト 舗 装 は 不 可 )とすること ただし 敷 地 内 歩 道 であっても 既 設 歩 道 と 一 体 整 備 を 行 う 場 合 は この 限 りでない 4
また 施 工 に 際 しては 守 口 市 の 道 路 管 理 者 と 十 分 協 議 すること (2) 建 築 物 の 後 退 計 画 建 築 物 の 外 壁 に 設 けられた 開 口 部 や 廊 下 ベランダ 等 からの 落 下 物 に 対 する 歩 行 者 への 安 全 確 保 や 隣 地 への 落 下 物 による 危 険 防 止 被 害 防 止 の 観 点 から 道 路 境 界 線 ( 歩 道 状 公 開 空 地 がある 場 合 は 歩 道 状 公 開 空 地 ) 敷 地 を 貫 通 する 歩 道 状 公 開 空 地 及 び 隣 地 境 界 線 から 建 築 物 の 各 部 分 への 後 退 距 離 を 当 該 部 分 の 高 さの 平 方 根 の 1/2 以 上 離 すことと 定 めた ただし 建 築 物 の 用 途 や 周 辺 状 況 等 を 勘 案 したうえで 開 口 部 がない 場 合 やはめ 殺 し 窓 面 格 子 の 設 置 など 落 下 物 による 危 険 防 止 の 措 置 ( 消 防 活 動 上 支 障 がない 措 置 に 限 る)を 講 じたものは この 限 りでないが 上 記 の 後 退 距 離 の 半 分 以 上 を 離 すものとすること 機 械 式 駐 車 場 ( 工 作 物 )との 離 隔 については 機 械 式 駐 車 場 (パレット)に 車 を 乗 り 入 れた 後 人 は 降 車 し 車 のみが 機 械 装 置 により 上 部 に 運 ばれることから 人 為 的 な 落 下 物 は 考 えられないので 離 隔 は 不 要 とする (3) 緑 化 等 緑 化 を 推 進 することにより 地 域 環 境 の 向 上 良 好 な 景 観 の 創 出 及 び 都 市 のヒートアイ ランド 化 の 抑 制 等 を 図 るため 規 定 を 設 けた 空 地 面 積 の30% 以 上 を 建 築 物 と 調 和 のとれた 緑 化 を 施 すこと また 敷 地 内 に 設 ける 歩 道 ( 歩 道 状 公 開 空 地 に 該 当 しない 歩 道 を 含 む)については 歩 道 に 沿 って 5m 以 上 の 間 隔 で 高 木 を 植 栽 することを 基 本 とする この 場 合 既 設 歩 道 等 の 植 栽 と 重 複 しないように 配 置 を 考 慮 すること 樹 木 による 緑 化 面 積 の 算 定 については 大 阪 府 の 緑 化 計 画 の 作 成 マニュアル ( 大 阪 府 自 然 環 境 保 全 条 例 に 基 づく 建 築 物 の 敷 地 等 における 緑 化 を 促 進 する 制 度 )を 参 考 に 単 木 の 植 栽 ( 円 形 樹 冠 )の 場 合 は 植 栽 する 樹 木 の 枝 張 り( 半 径 )の2 乗 円 周 率 で 面 積 を 算 出 する 次 の 表 は 樹 高 に 応 じた 簡 易 に 算 出 する 方 法 で 樹 木 1 本 あたりの 緑 化 面 積 とする 樹 高 半 径 m 面 積 m2 1m 以 上 2.5m 未 満 1.1 3.8 2.5m 以 上 4m 未 満 1.6 8.0 4m 以 上 2.1 13.8 (4) 日 影 の 検 討 日 影 対 象 地 域 区 域 及 び 日 影 時 間 は 下 表 による 地 域 又 は 区 域 容 積 率 による 区 域 の 区 分 法 別 表 第 四 (に) 欄 の 号 の 区 分 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 又 は 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 10 分 の20の 区 域 ( 二 ) 地 域 第 1 種 住 居 地 域 第 2 種 住 居 地 域 又 は 準 住 居 地 域 10 分 の20の 区 域 ( 二 ) 指 定 容 積 率 が 30/10 以 下 の 区 域 においては 隣 地 に 終 日 日 影 を 生 じさせてはならない ( 敷 地 に 隣 接 する 道 路 にも 終 日 日 影 を 生 じさせてはならない ) 周 辺 への 影 響 について 配 慮 すること について 具 体 的 には 指 定 容 積 率 が 30/10 の 第 2 種 住 居 地 域 及 び 準 住 居 地 域 内 の 土 地 に 日 影 を 生 じさせる 建 築 物 については 大 阪 府 建 築 基 準 法 施 行 条 例 第 69 条 に 規 定 する 日 影 規 制 対 象 区 域 内 であるこれらの 用 途 地 域 内 にあ る 建 築 物 とみなして 当 該 用 途 地 域 に 係 る 規 制 内 容 (5 時 間 3 時 間 )を 満 たすこと 5
3 その 他 所 要 施 設 敷 地 内 空 地 の 確 保 と 併 せて 周 辺 の 路 上 駐 車 駐 輪 の 解 消 を 図 るため 共 同 住 宅 の 駐 車 施 設 については 住 宅 戸 数 の80% 以 上 の 台 数 を 駐 輪 施 設 については 住 宅 戸 数 の200% 以 上 の 台 数 を 敷 地 内 に 確 保 することと 定 めた 一 台 当 たりの 駐 車 スペースは 12.5 m2(2.5m 5.0m)とし 機 械 式 の 場 合 は その 仕 様 書 によるものとする また 一 台 当 たりの 駐 輪 スペ ースは 1.2 m2(0.6m 2.0m)とし 機 械 式 の 場 合 は その 仕 様 書 によるものとする バイク 置 場 については 適 切 な 規 模 のバイク 置 場 ( 共 同 住 宅 については 住 宅 戸 数 の 20% 以 上 の 台 数 )を 敷 地 内 に 確 保 すること 共 同 住 宅 以 外 の 用 途 の 建 築 物 については 道 路 課 交 通 対 策 係 との 協 議 によるものとするこ と 4 住 宅 の 整 備 水 準 良 質 な 住 宅 の 供 給 を 図 るため 整 備 水 準 を 定 めた (1) 住 戸 規 模 住 戸 専 用 面 積 は 分 譲 で 66 m2 賃 貸 で 55 m2とするが 分 譲 で 住 戸 専 用 面 積 の 平 均 が 73 m2 以 上 ある 場 合 は 住 宅 戸 数 の 10% 以 下 の 部 分 を 66 m2 以 下 とすることができる また 賃 貸 で 住 戸 専 用 面 積 の 平 均 が 60 m2 以 上 ある 場 合 は 住 宅 戸 数 の 10% 以 下 の 部 分 を 55 m2 以 下 とすることができる 高 齢 者 住 戸 を 併 設 する 場 合 は 高 齢 者 住 戸 専 用 面 積 は 37 m2( 第 8 期 住 宅 建 設 5 箇 年 計 画 における 都 市 居 住 型 誘 導 居 住 水 準 ) 以 上 とする ただし 高 齢 者 住 戸 数 は 全 住 戸 数 の 1 割 程 度 までとすること 所 要 室 について 住 戸 は 寝 室 食 事 室 台 所 便 所 浴 室 収 納 施 設 等 を 備 えた 定 住 性 の 高 いものとすること 専 有 面 積 と 専 用 面 積 専 有 面 積 は 分 譲 マンションなど 区 分 所 有 の 建 物 の 専 有 の 対 象 となる 部 分 (= 区 分 所 有 権 の 目 的 となる 部 分 )の 面 積 をいう 専 有 面 積 の 算 出 法 には 壁 芯 計 算 と 登 記 簿 に 記 載 さ れる 内 法 計 算 の 二 つがある 専 用 面 積 は 供 用 部 分 のうち 特 定 の 部 分 を 特 定 の 区 分 所 有 者 が 専 用 で 使 用 できる 部 分 を 加 えた 面 積 をいう (2) 廊 下 階 段 等 廊 下 階 段 は 建 築 物 の 避 難 施 設 としての 役 割 は 極 めて 大 きく 災 害 時 の 避 難 安 全 性 を 図 るため スペースに 余 裕 をもたせるとともに 屋 外 階 段 ( 直 通 階 段 に 限 る)についても 回 り 階 段 やらせん 階 段 にすることを 禁 じた (3) 集 会 施 設 の 確 保 大 規 模 な 共 同 住 宅 等 にあっては 1 敷 地 又 は 1 棟 単 位 で 自 治 会 町 会 等 が 組 織 される 場 合 もあり 居 住 者 のコミュニティ 形 成 の 場 として 集 会 施 設 の 確 保 に 努 めることとした また 自 治 会 や 町 会 等 が 組 織 されない 場 合 であっても 集 会 室 部 分 の 面 積 が 住 宅 戸 数 0.5 m2 以 上 の 集 会 施 設 を 設 置 すること 5 その 他 建 築 物 におけるバリアフリーの 推 進 を 図 るため 大 阪 府 福 祉 のまちづくり 条 例 による 整 備 基 準 に 基 づき 高 齢 者 や 障 害 者 等 の 人 が 利 用 しやすいような 配 慮 を 行 うこと 計 画 建 築 物 により 周 辺 地 域 に 著 しい 風 環 境 の 変 化 を 生 じさせると 考 えられる 場 合 は 事 前 にコンピュータでのシミュレーション 等 により 風 害 の 検 討 を 行 うこと 6
第 3. 公 開 空 地 1 公 開 空 地 の 定 義 公 開 空 地 には 利 用 形 態 空 地 のまとまり 及 び 空 地 の 公 開 性 の3つの 要 件 がある 実 施 基 準 の 公 共 空 地 については 当 該 空 地 部 分 を 敷 地 面 積 に 含 むものと 仮 定 して(つ まり 申 請 敷 地 には 含 まない ) 計 画 建 築 物 の 許 容 延 べ 面 積 の 算 定 を 行 うことができるものとす る 当 該 空 地 部 分 を 公 開 空 地 又 は 有 効 公 開 空 地 として 算 入 し 計 算 を 行 うことができるもの である (この 場 合 も 当 該 空 地 部 分 を 敷 地 面 積 に 含 むものと 仮 定 する ) (1) 公 開 空 地 の 利 用 形 態 公 開 空 地 の 計 画 にあたっては 単 なる 市 街 地 空 間 における 空 地 ではなく より 積 極 的 なゆとり 空 間 として ベンチ 等 を 設 置 したり 舗 装 について 工 夫 を 凝 らすなど 公 開 空 地 の 質 の 向 上 及 び 活 性 化 に 努 めることが 望 まれる また 緑 化 についてもできる 限 り 施 すこと 公 開 空 地 は 道 路 等 とのレベル 差 が 大 きいと 不 特 定 多 数 の 人 々が 気 軽 に 利 用 できなく 空 地 の 公 開 性 がなくなるので 原 則 として 歩 道 ( 敷 地 内 歩 道 を 含 む)と 同 一 レベルとする こと 段 差 が 生 じる 場 合 は 高 齢 者 や 障 害 者 に 対 する 配 慮 として スロープ 等 の 施 設 を 整 備 することが 必 要 である いずれの 公 開 空 地 も 接 する 道 路 ( 敷 地 内 歩 道 を 含 む )から 容 易 に 出 入 りできること また 公 開 空 地 内 には 営 業 を 目 的 とする 常 設 の 築 造 物 等 を 設 けないこと 一 般 市 民 や 建 物 利 用 者 などが 安 全 に 公 開 空 地 等 を 利 用 できるように 通 路 や 広 場 等 人 が 通 行 する 場 所 は 建 物 から 落 下 物 の 危 険 のある 範 囲 について 植 栽 や 落 下 防 止 ひさしを 設 ける 等 安 全 対 策 について 配 慮 すること (2) 公 開 空 地 の 幅 公 開 空 地 は あるまとまりをもって 設 けられなければ その 機 能 が 有 効 に 発 揮 されない ため 公 開 空 地 の 最 小 幅 を 建 築 基 準 法 上 の 最 小 道 路 幅 である4m 以 上 と 規 定 している 袋 路 上 公 開 空 地 の 場 合 袋 路 状 公 開 空 地 が 始 まる 部 分 からその 部 分 の 幅 と 同 じ 奥 行 ま でを 有 効 とみなす ( 図 2) ただし 最 小 幅 が 2.5m 以 上 の 歩 道 状 公 開 空 地 についてはこの 限 りではない 隣 地 境 界 線 建 築 物 A 袋 路 状 公 開 空 地 が 始 まる 部 分 からその 部 分 の 幅 と 同 じ 奥 行 までを 有 効 とする A 図 2 袋 路 状 公 開 空 地 の 範 囲 歩 道 状 公 開 空 地 は 道 路 に 沿 って 敷 地 全 長 にわたって 設 けられ かつ 道 路 と 一 体 的 に 利 用 できるもので 最 小 幅 が 2.5m 以 上 のもの 又 は 敷 地 を 貫 通 して 道 路 公 園 等 を 相 互 に 有 効 に 連 絡 するもので 最 小 幅 が 2.5m のものをいう ( 図 3) 7
建 築 物 歩 道 状 公 開 空 地 2.5m 以 上 道 路 建 築 物 2.5m 以 上 駐 車 施 設 駐 車 施 設 公 開 空 地 公 開 空 地 2.5m 以 上 2.5m 以 上 道 路 歩 道 状 公 開 空 地 道 路 歩 道 状 公 開 空 地 図 3 歩 道 状 公 開 空 地 (3) 公 開 空 地 の 最 小 面 積 公 開 空 地 は 一 般 に 開 放 された 空 地 であっても 一 定 の 広 さ まとまりをもって 設 けられな ければ 実 際 にはその 機 能 が 有 効 に 発 揮 されない よって 最 小 でも 100 m2まとまってなけ れば 公 開 空 地 とはみなさないこととしており 用 途 地 域 ごとに 最 小 面 積 が 定 められている なお 敷 地 面 積 の 規 模 が 法 施 行 令 第 136 条 第 3 項 の 表 (ろ) 欄 に 掲 げる 規 模 に 満 たないと きは 一 の 公 開 空 地 の 面 積 は 敷 地 面 積 の 1/10 以 上 でかつ 100 m2 以 上 必 要 である 住 居 系 地 域 住 居 系 地 域 商 業 地 域 ( 敷 地 3000 m2) ( 敷 地 1200 m2) ( 敷 地 800 m2) ( 含 まれる) ( 含 まれない) ( 含 まれる) ( 含 まれない) ( 含 まれる) ( 含 まれない) 150 m2 100 m2 80 m2 700 m2 建 築 物 150 m2 建 築 物 100 m2 建 築 物 図 4 公 開 空 地 の 最 小 面 積 (4) 公 開 空 地 と 道 路 とが 接 する 長 さ 公 開 空 地 は 不 特 定 多 数 の 人 々が 気 軽 に 利 用 できるような 形 態 をなしていなくてはならな い そのため 公 開 空 地 の 接 道 率 は 一 つ 一 つの 公 開 空 地 について その 全 周 の 1/8 以 上 を 道 路 に 接 していなければならない 一 の 道 路 から 他 の 道 路 への 通 り 抜 けの 近 道 として 動 線 上 無 理 なく 一 般 市 民 が 自 由 に 通 行 できる 歩 行 用 通 路 ( 歩 道 状 公 開 空 地 )を 敷 地 内 にとった 場 合 には 上 記 接 道 率 の 計 算 に あたってその 通 路 として 扱 ってよい この 場 合 歩 道 状 公 開 空 地 の 幅 員 は 2.5m 以 上 でな ければならない また 道 路 と 接 道 していない 公 開 空 地 の 有 効 面 積 の 算 定 に 係 る 係 数 は 0.5 とする ( 図 5) 8
公 開 空 地 道 路 公 開 空 地 建 築 物 公 開 空 地 歩 道 状 公 開 空 地 図 5 動 線 上 無 理 のない 通 り 抜 け 通 路 道 路 建 築 物 空 地 建 築 物 空 地 通 路 通 路 図 6 公 開 空 地 と 認 めがたい 空 地 両 端 が 敷 地 の 同 一 辺 で 道 路 等 の 公 共 施 設 としているものについては 原 則 として 貫 通 し ている 通 路 とはみなさない (5) 公 開 空 地 と 道 路 との 高 低 差 公 開 空 地 は 道 路 とのレベル 差 が 大 きいと 不 特 定 多 数 の 人 々が 気 軽 に 利 用 できなく 空 地 の 公 開 性 がなくなる よって 空 地 のレベル 差 を 6m 以 内 のものと 規 定 している ただしレベ ルに 差 があることの 方 が 有 効 である 場 合 はこの 限 りでない 2 公 開 空 地 に 準 ずる 有 効 な 空 地 敷 地 内 の 居 住 者 や 利 用 者 の 日 常 自 由 な 利 用 又 は 通 行 に 供 せられる 中 庭 及 び 屋 上 等 の 通 常 公 開 空 地 として 認 められていなかった 開 放 空 間 またヒートアイランド 効 果 があるとされてい る 屋 上 緑 化 については 一 定 の 基 準 に 該 当 するものは 公 開 空 地 に 準 ずる 空 地 として 有 効 公 開 空 地 面 積 に 算 入 することができる ただし 公 開 空 地 に 準 ずる 空 地 については 有 効 公 開 空 地 面 積 の 合 計 の 1/2 を 超 える 部 分 は 算 入 できない 3 公 開 空 地 等 の 有 効 面 積 の 算 定 9
以 下 に 掲 げる 公 開 空 地 は 有 効 係 数 による 割 増 し 又 は 低 減 を 行 い これらに 該 当 しない 公 開 空 地 については 有 効 係 数 は 1.0 で 取 り 扱 う なお 機 能 並 びに 形 態 によるこれらの 係 数 の 組 み 合 わせについて 2 以 上 の 有 効 係 数 に 該 当 するものは 重 複 して 適 用 される (1) 機 能 による 有 効 係 数 単 に 敷 地 内 の 公 開 空 地 面 積 の 合 計 で 判 断 するのではなく その 集 約 度 配 置 形 態 等 に より 公 開 空 地 の 効 用 を 増 大 させ 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 寄 与 すると 認 められるものに 対 して 割 増 し 係 数 をかける ( 図 7-1) ア 幅 員 6m 以 上 の 道 路 に 接 する 歩 道 状 公 開 空 地 については 歩 行 者 の 通 行 空 間 としての 機 能 を 考 慮 し 集 約 された ひとまとまり と 考 える 範 囲 として 幅 が 4m までの 部 分 について 1.5 を 実 面 積 に 乗 じて 得 たものを 有 効 公 開 空 地 面 積 とする イ 面 積 が 500 m2 以 上 で 幅 員 6m 以 上 の 道 路 に 接 する 大 規 模 な 公 開 空 地 又 は 公 開 空 地 の 部 分 (アに 該 当 する 部 分 はのぞく )にあっては まとまることによる 空 地 の 機 能 の 向 上 等 を 考 慮 し 1.2 を 実 面 積 に 乗 じて 得 たものを 有 効 公 開 空 地 面 積 とする ウ 面 積 が 300 m2 以 上 500 m2 未 満 で 6m 以 上 の 道 路 に 接 する 公 開 空 地 又 は 公 開 空 地 の 部 分 (アに 該 当 する 部 分 は 除 く )にあっては 1.1 を 実 面 積 に 乗 じて 得 たものを 有 効 公 開 空 地 面 積 とする エ ア イ 及 びウ 以 外 の 公 開 空 地 又 は 公 開 空 地 の 部 分 については 1.0 を 乗 じたものを 有 効 公 開 空 地 面 積 とする 敷 地 を 貫 通 して 道 路 公 園 等 を 相 互 に 連 絡 する 歩 道 状 公 開 空 地 は 1.0 を 乗 じる オ 中 庭 等 については 周 囲 の 大 部 分 を 建 築 物 に 囲 まれているが 公 開 空 地 からの 見 通 し がきき 公 開 空 地 と 構 造 的 に 容 易 に 往 来 できるよう 連 続 している300m2 以 上 の 空 地 につい ては 実 面 積 に 0.5 を 乗 じることができる カ 屋 上 については 公 開 空 地 と 構 造 的 に 往 来 でき ひとまとまりの 面 積 が 公 開 空 地 の 最 小 面 積 以 上 ある 場 合 は 実 面 積 に 0.3 を 乗 じて 得 たものを 有 効 公 開 空 地 面 積 とすること ができる キ 屋 上 緑 化 についても 一 定 基 準 を 満 たすものについては 実 面 積 に 0.2 を 乗 じることが できる 1.5 1.1 又 は 1.2 2.5~4m 駐 車 駐 車 施 設 施 設 建 築 物 建 築 物 歩 道 状 公 開 空 地 図 7 1 大 規 模 な 公 開 空 地 (2) 形 態 による 有 効 係 数 ア 見 通 しが 悪 い 公 開 空 地 ( 有 効 係 数 0.5) 道 路 のどの 位 置 から 見 ても 建 築 物 又 は 隣 地 のかげになる 部 分 は 公 開 空 地 としての 有 効 性 が 低 いため 当 該 公 開 空 地 の 面 積 に 0.5 を 乗 じて 得 たものを 有 効 面 積 とする 公 開 空 地 の 定 義 の 条 件 を 満 たしており なおかつ 道 路 からの 見 通 しが 計 画 建 築 物 10
工 作 物 又 は 隣 地 によって 妨 げられる 空 地 及 び 空 地 部 分 ( 図 7-2) 建 物 ( 塗 りつぶし 部 分 が 公 開 空 地 の 場 合 面 積 が 低 減 される) 図 7-2 ただし 道 路 の 自 動 車 交 通 量 が 著 しく 多 い 場 合 等 公 開 空 地 が 道 路 に 接 しないことが 当 該 公 開 空 地 の 環 境 上 好 ましい 場 合 で 動 線 上 無 理 のない 通 り 抜 け 歩 路 を 設 けたものは 除 い ている 交 通 量 が 著 しく 多 い 所 としては 中 央 環 状 線 沿 い 内 環 状 線 沿 い 国 道 163 号 線 沿 い 国 道 1 号 線 沿 い 府 道 京 都 守 口 線 沿 い 等 で 車 の 排 気 ガス 等 の 問 題 により 道 路 沿 いに 公 開 空 地 を 設 けることが 好 ましくない 場 合 である 通 り 抜 け 歩 路 は 人 が 安 全 に 敷 地 を 貫 通 して 道 路 公 園 等 に 連 絡 するもので 歩 道 状 公 開 空 地 に 準 ずるものであること イ 道 路 との 高 低 差 のある 公 開 空 地 ( 有 効 係 数 :0.6) 公 開 空 地 は 道 路 とのレベル 差 が 大 きいと 不 特 定 多 数 の 人 々が 気 軽 に 利 用 できなく 空 地 の 公 開 性 がなくなる よって 空 地 のレベルを 規 定 している ただし その 範 囲 内 にある 場 合 でも 道 路 より 容 易 に 出 入 りできなくてはならない 公 開 空 地 のレベルが 接 する 道 路 に 対 して 1.5m( 人 のアイ レベル) 以 上 高 いもの 及 び 3m( 地 下 1 階 レベル) 以 上 低 いものについては 有 効 係 数 が 低 減 される 特 に 高 齢 者 や 身 障 者 に 対 する 配 慮 が 必 要 である 道 路 空 地 1.5m から 6m 3m から 6m 空 地 図 7-3 駅 舎 の 高 架 コンコース 横 断 歩 道 橋 等 に 連 絡 する 場 合 等 そのレベルに 差 があることの ほうが 有 効 である 場 合 には 6m 以 上 あってもよい 敷 地 に 接 する 二 つの 道 路 に 高 低 差 がある 場 合 で それぞれの 道 路 に 接 して 設 けられる 公 開 空 地 の 高 低 差 をつなぐ 階 段 など( 幅 員 2.5m 以 上 屋 外 )の 部 分 の 水 平 投 影 面 積 は 係 数 の 低 い 方 の 公 開 空 地 の 面 積 として 算 入 してもよいものとする ( 事 前 に 相 談 要 ) ウ ピロティ 等 状 公 開 空 地 ( 有 効 係 数 :0.8 0.6) ピロティ あるいは 覆 いのある 空 地 も 市 街 地 環 境 の 形 成 に 有 効 な 場 合 もあり これを 公 開 空 地 とみなしている その 面 積 算 定 に 当 っては はり 下 10m 未 満 の 場 合 は 気 候 条 件 採 光 条 件 等 からみて 完 全 に 開 放 された 空 地 とは 差 があるため はり 下 までの 高 さに 応 じ て 乗 じる 係 数 を 変 えている ただし 用 途 転 用 の 危 険 性 の 高 いと 思 われるものについて は 公 開 空 地 と 認 めない 空 地 が 渡 り 廊 下 下 のピロティなどで 分 断 されている 場 合 は たとえば 下 図 でA B Cとも 空 地 であるが B 部 は 覆 われている(はり 下 2.5m)の 場 合 には 面 積 算 定 に 当 ってはB 部 は 係 数 0.6 を 乗 ずるが 最 小 面 積 計 算 や 接 道 率 の 計 算 に 当 っては A B Cは 連 続 した 一 つの 空 地 とみなす 11
A 図 7-4 B( 渡 り 廊 下 下 ) C エ 公 開 空 地 等 の 効 用 を 増 大 させ 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 寄 与 すると 認 められるものと は 具 体 的 には 市 の 環 境 指 導 に 十 分 適 合 するもの 歴 史 的 に 価 値 のある 建 築 物 の 保 存 に よる 場 合 の 公 開 空 地 との 一 体 的 計 画 等 が 考 えられる (3) 一 体 的 計 画 による 公 開 空 地 の 取 扱 い 隣 接 する 敷 地 において 公 開 空 地 が 一 体 的 に 計 画 された 又 は 計 画 される 場 合 には 全 体 を 一 体 の 公 開 空 地 として 評 価 するものである なお このような 場 合 には その 一 体 性 を 担 保 するため 建 築 協 定 等 を 活 用 することが 望 ましい 建 築 物 公 開 空 地 公 開 空 地 200 m2 400 m2 建 築 物 図 7-5 (A) (B) (A) (B)おのおのの 公 開 空 地 面 積 が 500 m2 以 上 ではないが 一 体 的 に 計 画 されている 場 合 600 m2の 公 開 空 地 があるとみなして 有 効 係 数 の 適 用 を 行 い (A)の 有 効 公 開 空 地 面 積 :200 m2 1.2 = 240 m2 (B)の 有 効 公 開 空 地 面 積 :400 m2 1.2 = 480 m2 とすることができる 4 有 効 公 開 空 地 率 の 下 限 最 低 限 度 の 空 地 率 が 確 保 されていても 当 該 空 地 部 分 が 全 て 非 公 開 ( 自 動 車 が 出 入 り 又 は 駐 車 する 部 分 及 び 自 転 車 が 駐 輪 する 部 分 等 )として 整 備 されるのであれば 当 該 空 地 が 周 辺 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 寄 与 しているとは 言 えない 一 方 敷 地 内 空 地 のうち 一 定 割 合 以 上 を 広 く 一 般 に 開 放 する 公 開 空 地 とするならば 道 路 空 間 や 公 園 広 場 空 間 を 補 完 する 施 設 と して 評 価 できることになるので 居 住 者 や 利 用 者 が 日 常 自 由 に 利 用 し 又 は 通 行 できる 屋 外 空 地 等 ( 深 夜 等 において 閉 鎖 することを 特 定 行 政 庁 が 認 めたものを 含 む )の 有 効 公 開 空 地 の 空 地 率 の 下 限 を 定 めたものである 第 4. 容 積 率 制 限 の 緩 和 容 積 率 割 増 しの 適 用 を 受 ける 場 合 は 建 築 計 画 の 変 更 等 を 考 慮 し 許 容 容 積 率 と 実 行 容 積 率 について 余 裕 をもった 計 画 とすること 1 一 般 の 場 合 基 本 となる 総 合 設 計 である 有 効 公 開 空 地 率 から 0.5 を 引 いた 値 に 基 準 容 積 率 による 割 増 係 数 と 敷 地 条 件 による 割 増 係 12
数 を 掛 け その 値 に1を 加 え その 値 に 敷 地 面 積 と 基 準 容 積 率 を 掛 けて 得 た 数 値 を 割 増 し 後 の 延 べ 面 積 としている 容 積 率 が 異 なる2つの 地 域 にまたがる 場 合 の 基 準 容 積 率 は 面 積 加 重 平 均 によって 求 める 割 増 しの 限 度 は 敷 地 面 積 に 基 準 容 積 率 を 掛 けて 得 た 値 の 1.5 倍 と 基 準 容 積 率 に 20/10 を 加 えた 値 に 敷 地 面 積 を 掛 けて 得 た 数 値 のうちいずれか 小 さいものとする 2 市 街 地 住 宅 総 合 設 計 の 場 合 市 街 地 住 宅 総 合 設 計 は 大 都 市 の 既 成 市 街 地 における 人 口 の 空 洞 化 住 宅 立 地 の 遠 隔 化 等 の 現 象 に 対 応 し これらの 地 域 における 良 質 な 市 街 地 住 宅 の 供 給 を 図 るために 設 けられてい るものであることから 建 築 物 の 延 べ 面 積 のうち 1/4 以 上 が 住 宅 であることが 必 要 である 3 再 開 発 方 針 等 適 合 型 総 合 設 計 の 場 合 再 開 発 方 針 等 適 合 型 総 合 設 計 は 既 成 市 街 地 において 再 開 発 の 推 進 が 特 に 必 要 とされて いる 地 区 都 市 計 画 上 も 高 度 利 用 を 図 るべきであると 位 置 付 けられている 区 域 内 において その 位 置 付 けに 即 した 容 積 の 割 増 しを 行 うことができるものである 4 都 心 居 住 型 総 合 設 計 の 場 合 都 心 居 住 型 総 合 設 計 は 都 心 居 住 の 維 持 回 復 を 積 極 的 に 推 進 し 職 と 住 の 均 衡 のとれた 都 市 づくりを 図 るために 設 けられた 総 合 設 計 であり 延 べ 面 積 の4 分 の3 以 上 が 住 宅 及 び 住 宅 関 連 用 途 (デイサービスセンター 保 育 所 等 の 福 祉 施 設 及 び 近 隣 住 民 の 日 常 生 活 のために 必 要 な 店 舗 飲 食 店 等 について 特 定 行 政 庁 が 地 域 の 状 況 に 応 じて 住 宅 とみなす 日 常 生 活 を 支 える 施 設 として 認 めるものについては 住 宅 の 用 に 供 する 面 積 の 算 定 の 際 住 宅 とみなす ものとする )であること 等 住 宅 比 率 の 特 に 高 い 建 築 計 画 が 本 制 度 の 対 象 となっている ただ し 住 宅 関 連 用 途 部 分 を 住 宅 とみなすことができるのは 延 べ 面 積 の 2/3 以 上 を 住 宅 の 用 に 供 す る 場 合 である 又 敷 地 面 積 は 1000 m2 以 上 必 要 としており 住 戸 専 用 面 積 も 66 m2 以 上 必 要 と している 対 象 地 域 ( 大 阪 府 災 害 に 強 いすまいとまちづくり 促 進 区 域 )は 中 央 環 状 線 以 東 の 区 域 及 び 八 雲 東 町 2 丁 目 内 で 木 造 住 宅 が 密 集 しており 種 々の 規 制 誘 導 方 策 により 住 環 境 の 改 善 を 図 る 必 要 がある 地 域 である 5 その 他 の 場 合 (1) 保 育 所 等 容 積 ボーナス 制 度 都 市 の 適 切 かつ 合 理 的 な 複 合 高 度 利 用 を 図 るため 駅 駅 近 傍 等 の 建 築 物 にデイサービ スセンター 保 育 所 その 他 の 福 祉 施 設 ( 以 下 保 育 所 等 という )が 設 けられる 場 合 にあ っては 当 該 建 築 物 に 対 して 公 開 空 地 の 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 に 応 じて 行 う 容 積 率 の 割 増 しと 併 せ 基 準 容 積 率 の 1.5 倍 と 基 準 容 積 率 に 20/10 を 加 えたもののうちいずれ か 小 さいもの( 市 街 地 住 宅 総 合 設 計 再 開 発 方 針 等 適 合 型 総 合 設 計 及 び 都 心 居 住 型 総 合 設 計 にあっては それぞれに 規 定 する 限 度 )の 範 囲 内 で 保 育 所 等 の 部 分 の 床 面 積 の 合 計 に 相 当 する 特 別 の 容 積 率 の 割 増 しが 受 けられる 制 度 です ただし この 割 増 しは 大 規 模 な 共 同 住 宅 及 び 大 規 模 な 複 合 的 再 開 発 により 整 備 される 建 築 物 であって 保 育 所 等 の 福 祉 施 設 で 福 祉 サービスの 向 上 に 寄 与 し 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 に 資 すると 認 められる 場 合 に 実 施 されるものである (2) 自 動 車 車 庫 容 積 ボーナス 制 度 都 市 の 適 切 な 高 度 利 用 及 び 敷 地 空 地 の 確 保 と 併 せて 敷 地 内 の 空 地 が 居 住 者 のコミュニ ティの 場 として 活 用 されるよう 敷 地 内 に 一 定 の 公 開 空 地 を 確 保 し 住 宅 戸 数 以 上 の 付 属 自 動 車 車 庫 を 設 ける 場 合 に 地 下 式 の 自 動 車 車 庫 の 部 分 に 対 して 基 準 容 積 率 の 1.5 倍 と 基 準 容 積 率 に 20/10 を 加 えたもののうちいずれか 小 さいもの( 市 街 地 住 宅 総 合 設 計 再 開 発 13
方 針 等 適 合 型 総 合 設 計 及 び 都 心 居 住 型 総 合 設 計 にあっては それぞれに 規 定 する 限 度 )の 範 囲 内 で 住 宅 戸 数 に 相 当 する 自 動 車 を 収 容 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 に 相 当 する 特 別 の 容 積 率 の 割 増 しが 受 けられる 制 度 です 第 5 道 路 斜 線 制 限 等 に 関 する 緩 和 1 道 路 斜 線 制 限 及 び 隣 地 斜 線 制 限 関 係 道 路 斜 線 制 限 及 び 隣 地 斜 線 制 限 の 主 たる 目 的 は 道 路 が 隣 地 に 対 する 採 光 通 風 開 放 感 等 の 確 保 にあり 実 際 的 には 採 光 条 件 に 置 き 換 えられ 建 築 物 による 周 辺 の 採 光 上 の 影 響 を 充 分 に 考 慮 すればよく ある 地 点 における 建 築 物 による 天 空 視 界 の 遮 蔽 量 が 一 般 的 な 高 さ 制 限 により 建 築 される 場 合 の 遮 蔽 量 を 超 えない 範 囲 で 行 うこととしている その 判 断 方 法 として 国 の 技 術 基 準 で 示 されているのが 立 面 投 影 面 積 による 比 較 法 であり その 手 順 は 敷 地 形 状 が 単 純 な 矩 形 でない 場 合 等 は 敷 地 を 多 角 形 に 置 き 換 えて 近 似 した 図 形 に 設 定 する ただし 敷 地 の 近 似 により 敷 地 面 積 を 拡 大 させないこと 近 似 内 容 については 事 前 に 協 議 すること 道 路 X 隣 地 境 界 線 Y 建 築 物 近 似 境 界 線 道 路 図 8 隣 地 斜 線 制 限 緩 和 の 検 討 における 最 小 後 退 距 離 については 現 況 隣 地 境 界 線 からの 最 小 後 退 距 離 X と 近 似 したみなし 境 界 線 からの 最 小 後 退 距 離 Y とのいずれか 小 さい 方 とする 各 敷 地 境 界 線 又 は 道 路 境 界 線 ごとに 鉛 直 面 (スクリーン)を 立 てて その 位 置 におい て 法 第 56 条 の 規 制 の 枠 一 杯 に 建 築 物 が 建 った 場 合 の 遮 蔽 面 積 (Si)を 求 める 14
D A C y c c 建 築 物 l y L x b x B a L l 道 路 b Oi Oi 図 9-1 12 又 は 16 L: 辺 AB 間 距 離 L : 辺 BC 間 距 離 l: 辺 xx 間 距 離 l : 辺 yy 間 距 離 H: (a+b) (1.25 又 は 1.5) h: 20+c 1.25 又 は 31+c 2.5 道 路 斜 線 制 限 の 方 が 厳 と 仮 定 Si H H Si h A B B C 道 路 斜 線 制 限 による 遮 蔽 面 積 Si 図 9-2 隣 地 斜 線 制 限 による 遮 蔽 面 積 Si 各 敷 地 境 界 線 又 は 道 路 境 界 線 ごとに 立 てたスクリーンの 中 点 から 一 定 距 離 だけ 外 側 に ある 基 準 点 Oi を 通 る 鉛 直 線 上 の 各 点 を 視 点 として 計 画 建 築 物 を 水 平 にスクリーンに 投 影 させた 影 の 面 積 (Si )を 求 める (Si)と(Si )とを 比 較 し Si が Si 以 下 となる 場 合 に 高 さの 緩 和 を 認 める 150mをこえる 部 分 ( 1/3) Si H Si 100~150mまでの 部 分 ( 1/2) l l x x y y 図 9-3 天 空 視 界 の 遮 蔽 量 の 比 較 を 行 う 地 点 は 道 路 斜 線 制 限 の 緩 和 の 場 合 は 道 路 幅 員 に 法 第 56 条 第 2 項 の 規 定 による 当 該 建 築 物 の 後 退 距 離 に 相 当 する 距 離 を 加 えた 距 離 だけ 外 側 の 地 点 を 選 び 隣 地 斜 線 制 限 の 緩 和 の 場 合 は 隣 地 斜 線 を 隣 地 方 向 に 地 盤 面 下 まで 下 した 地 点 から 住 居 系 地 域 内 で 16m に 高 さが 20m を 超 える 部 分 を 有 する 建 築 物 にあっては その 部 分 から 隣 地 境 界 線 までの 水 平 距 離 のうち 最 小 のものに 相 当 する 距 離 を 加 えた 距 離 だけ 外 側 非 住 居 系 地 域 では 12m に 高 さが 31m を 超 える 部 分 を 有 する 建 築 物 にあってはその 部 分 から 隣 地 境 界 線 までの 水 平 距 離 のうち 最 小 にものの 相 当 する 距 離 を 加 えた 距 離 だけ 外 側 の 地 点 を 選 ぶこ ととしている 2 北 側 斜 線 制 限 関 係 北 側 斜 線 制 限 に 関 しては 法 第 56 条 第 1 項 第 3 号 かっこ 書 で 日 影 時 間 が 指 定 されている 地 域 は 除 かれており 守 口 市 内 における 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 及 び 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 においては 大 阪 府 条 例 第 69 条 で 日 影 時 間 が 指 定 されているので 制 限 のかかる 地 域 は 15
なし 3 斜 線 制 限 等 の 高 さの 制 限 の 異 なる 地 域 又 は 区 域 の 内 外 にわたる 場 合 建 築 物 の 敷 地 が 高 さの 制 限 の 異 なる 地 域 又 は 区 域 の 内 外 にわたる 場 合 の 緩 和 の 方 法 も 上 記 1と 同 様 に 当 該 敷 地 内 に 一 般 規 制 によって 許 容 される 建 築 空 間 を Oi を 視 点 として 各 辺 上 の 鉛 直 画 面 に 投 影 させた 図 形 の 面 積 (Si)と 計 画 建 築 物 の 各 部 分 を 各 辺 上 の 鉛 直 画 面 に 水 平 方 向 に 投 影 させた 図 形 の 面 積 (Si )を 比 較 し 行 う 第 6 広 告 物 の 取 扱 い 総 合 設 計 許 可 を 受 けた 建 築 物 及 びその 敷 地 に 表 示 又 は 設 置 する 屋 外 広 告 物 等 は 公 衆 に 対 する 危 害 を 及 ぼすおそれがないものであるとともに 設 置 基 準 に 適 合 するものでなければなら ない 広 告 物 を 設 置 しようとする 場 合 は 事 前 に 指 定 の 様 式 による 広 告 物 設 置 承 認 申 請 書 を 提 出 し 市 長 の 承 認 を 受 けなければならない 第 7 維 持 管 理 1 維 持 管 理 義 務 総 合 設 計 制 度 の 許 可 条 件 として 設 けられた 公 開 空 地 等 は 将 来 にわたり 適 切 に 維 持 管 理 されなければならないので 建 築 主 又 は 所 有 者 管 理 者 及 び 占 有 者 等 に 対 し 建 築 物 が 常 時 適 法 であるように 次 に 掲 げるものの 維 持 管 理 義 務 を 課 している 公 開 空 地 等 の 維 持 管 理 住 宅 保 育 所 等 及 び 自 動 車 車 庫 等 計 画 図 書 の 保 管 維 持 管 理 者 選 任 ( 変 更 ) 届 の 提 出 維 持 管 理 義 務 の 誓 約 書 への 記 載 管 理 責 任 義 務 の 継 承 維 持 管 理 報 告 2 標 示 総 合 設 計 制 度 の 許 可 を 受 けた 建 築 物 について 次 の 標 示 板 の 設 置 を 義 務 づけている 公 開 空 地 標 示 板 住 宅 標 示 板 保 育 所 等 施 設 標 示 板 自 動 車 車 庫 標 示 板 第 8 手 続 きの 方 法 計 画 建 築 物 の 事 前 協 議 許 可 申 請 建 築 審 査 会 用 資 料 の 作 成 公 開 空 地 等 施 工 承 認 申 請 等 計 画 建 築 物 が 完 成 するまでの 手 続 及 び 本 制 度 の 重 要 な 適 用 要 件 である 公 開 空 地 等 建 築 物 に 関 わる 維 持 管 理 者 の 選 任 ( 変 更 ) 届 広 告 物 設 置 承 認 申 請 維 持 管 理 報 告 等 の 手 続 きにつ いては 実 施 基 準 に 基 づき 行 うものとする 第 9 公 開 空 地 等 の 許 可 要 件 の 変 更 許 可 後 は 原 則 として 公 開 空 地 等 の 許 可 要 件 の 変 更 を 禁 止 しているが 年 月 の 経 過 におい て 法 の 改 正 をはじめ 生 活 スタイル 建 築 物 の 利 用 状 況 の 変 化 等 により 建 築 物 の 変 更 が 総 合 設 計 制 度 の 許 可 要 件 である 公 開 空 地 等 の 変 更 に 及 ぶことも 少 なくない こうした 場 合 にお ける 変 更 手 続 きを 実 施 基 準 に 定 めた 16