三 訂 版 住 宅 ローン 相 談 マニュアル 補 遺 1 平 成 28 年 6 月 ビジネス 教 育 出 版 社 三 訂 版 住 宅 ローン 相 談 マニュアル をご 購 入 いただきありがとうございます 住 宅 ローンに 関 する 改 正 情 報 等 を 下 記 のとおりお 知 らせさせていただきます 記 1.マイナンバー 制 度 ( 関 連 ページ 5 6 10 31 ページ) (1) 平 成 28 年 1 月 に 施 行 されたマイナンバー 制 度 は 当 面 の 利 用 範 囲 として 社 会 保 障 税 災 害 対 策 の3 分 野 に 限 定 されており 民 間 企 業 におけるビジネス 利 用 は 禁 止 されていま す したがって 当 面 住 宅 ローンの 審 査 等 に 個 人 番 号 を 使 用 することはありません た だし 本 人 確 認 資 料 として 顧 客 から 個 人 番 号 カードの 提 出 を 求 めることはできますので 次 の 箇 所 に 個 人 番 号 カード を 追 加 してください 5 ページ (2) 事 前 審 査 申 込 時 の 留 意 事 項 の 本 人 確 認 6 ページ 図 表 Ⅰ-3 事 前 審 査 申 込 必 要 書 類 の 本 人 確 認 所 得 関 係 書 類 10 ページ 図 表 Ⅰ-4 本 審 査 申 込 必 要 書 類 の 公 的 書 類 中 本 人 確 認 書 類 31 ページ (1) 本 人 確 認 の 1 本 人 確 認 および 本 人 確 認 記 録 の 作 成 保 存 (2) 関 連 して 31 ページ(1)の1のタイトルを 次 のように 変 更 してください( 平 成 19 年 3 月 の 犯 罪 収 益 移 転 防 止 法 制 定 による 読 替 え) 1 取 引 時 確 認 および 確 認 記 録 の 作 成 保 存 2. 災 害 復 興 住 宅 融 資 制 度 の 融 資 限 度 額 引 上 げ ( 関 連 ページ 37 ページ) 災 害 復 興 住 宅 融 資 制 度 の 主 な 内 容 および 東 日 本 大 震 災 向 け 特 例 措 置 を 次 のとお り 差 し 替 えてください 災 害 復 興 住 宅 融 資 制 度 1 融 資 限 度 額 建 設 基 本 融 資 額 特 例 加 算 額 基 本 融 資 額 基 本 融 資 額 ( 建 設 資 金 ) ( 建 設 資 金 ) ( 土 地 取 得 資 金 ) ( 整 地 資 金 ) 1,650 万 円 510 万 円 970 万 円 440 万 円 基 本 融 資 額 ( 土 地 取 得 資 金 )および 基 本 融 資 額 ( 整 地 資 金 )は 基 本 融 資 額 ( 建 設 資 金 )と 併 せて 利 用 する 場 合 に 限 り 利 用 できる 購 入 新 築 住 宅 リ ユース 住 宅 ( 中 古 住 宅 ) 住 宅 の 区 分 リ ユース( 中 古 ) 住 宅 リ ユース( 中 古 )マンション リ ユース( 中 古 )プラス 住 宅 リ ユース( 中 古 )(プラスマンション) 基 本 融 資 額 特 例 加 算 額 ( 購 入 資 金 ) ( 購 入 資 金 ) 2,620 万 円 2,320 万 円 2,620 万 円 基 本 融 資 額 ( 購 入 資 金 )には 土 地 取 得 資 金 の 970 万 円 が 含 まれる 土 地 取 得 資 金 は 単 独 では 利 用 できない 510 万 円
修 繕 基 本 融 資 額 補 修 資 金 引 方 移 転 資 金 整 地 資 金 730 万 円 440 万 円 440 万 円 引 方 移 転 資 金 と 整 地 資 金 の 両 方 を 利 用 する 場 合 は 合 計 で 440 万 円 が 限 度 となる 引 方 移 転 資 金 および 整 地 資 金 は 補 修 資 金 と 併 せて 利 用 する 場 合 に 限 り 利 用 できる 東 日 本 大 震 災 被 災 者 向 け 特 例 措 置 1 金 利 建 設 資 金 購 入 資 金 共 に 基 本 融 資 額 は 当 初 5 年 間 は 年 0% 6~10 年 目 は 通 常 金 利 から 大 幅 な 引 下 げを 行 っている 2 返 済 期 間 住 宅 の 建 設 または 購 入 の 場 合 当 初 5 年 間 元 金 据 置 可 ( 据 置 期 間 分 期 間 延 長 可 ) 3. 機 構 直 接 融 資 ( 経 過 措 置 ) ( 関 連 ページ 38 ページ) 図 表 Ⅲ-1 機 構 直 接 融 資 ( 経 過 措 置 )の 融 資 概 要 (マイホーム 新 築 融 資 の 場 合 ) の 一 部 を 次 のとおり 修 正 してください 資 金 使 途 中 または 中 古 住 宅 の 購 入 を 削 除 ( 中 古 住 宅 は 別 規 定 となったため) 4. 財 形 住 宅 融 資 ( 関 連 ページ 39 ページ) 図 表 Ⅲ-2 財 形 住 宅 融 資 の 種 類 の( 注 3)の( ) 内 の 適 用 期 間 が 次 のとおり 変 更 されました < 変 更 前 > 平 成 26 年 4 月 1 日 以 降 1 年 間 < 変 更 後 > 平 成 26 年 4 月 1 日 以 降 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 5. 民 間 融 資 ( 関 連 ページ 43~44 ページ)の (c) 負 担 軽 減 中 3 預 金 連 動 型 住 宅 ローン について 東 京 スター 銀 行 は 預 金 連 動 型 住 宅 ローンの 新 規 受 付 を 中 止 しています 4 金 利 優 遇 等 の(ア)について 次 のとおり 下 線 部 分 を 訂 正 してください < 訂 正 前 > 自 己 資 産 比 率 20% 以 上 < 訂 正 後 > 自 己 資 金 比 率 20% 以 上 6. フラット 35 の 商 品 見 直 し ( 関 連 ページ 47~48 88 ページ) 図 表 Ⅲ 6 フラット 35( 買 取 型 )の 商 品 概 要 中 (1) 金 利 について 融 資 率 による 金 利 差 の 縮 小 (47 ページ) 融 資 率 9 割 超 の 融 資 について 融 資 率 9 割 以 下 の 金 利 に 上 乗 せしている 金 利 幅 を 縮 小 し ます (2) 火 災 保 険 の 契 約 期 間 (48 88 ページ) 平 成 27 年 10 月 1 日 以 降 10 年 超 の 新 規 引 受 け 契 約 が 停 止 されたため 長 期 契 約 とす る 場 合 は 最 長 10 年 となります 7. 変 動 金 利 型 住 宅 ローンの 金 利 の 決 まり 方 ( 関 連 ページ 58 ページ 変 動 金 利 型 の < 金 利 決 定 ルール>の 本 文 5~6 行 目 ) 長 期 プライムレート 連 動 タイプの 場 合 につき 次 のとおり 変 更 してください < 変 更 前 > 金 利 水 準 は 長 期 プライムレートと 同 一 金 利 とするのが 一 般 的 です < 変 更 後 > 最 近 は 銀 行 によって 金 利 水 準 が 異 なります 2
8. 住 宅 取 得 に 係 る 諸 費 用 ( 関 連 ページ 64 ページ 本 文 下 から4 行 目 ) 次 のとおり 下 線 部 分 を 挿 入 してください < 変 更 前 >なお フラット 35 や 財 形 住 宅 融 資 で 団 体 信 用 生 命 保 険 に < 変 更 後 >なお フラット 35 や 機 構 財 形 住 宅 融 資 で 団 体 信 用 生 命 保 険 に 9.1 回 の 地 震 で 支 払 われる 保 険 金 総 額 の 上 限 ( 関 連 ページ 87 ページ (5) 地 震 保 険 の 本 文 10~12 行 目 ) 保 険 金 支 払 総 額 の 上 限 が 引 き 上 げられました < 引 上 げ 前 > 6 兆 2 千 億 円 ( 平 成 26 年 4 月 1 日 現 在 )とされており 支 払 保 険 総 額 に 対 する 6 兆 2 千 億 円 の 割 合 < 引 上 げ 後 > 11 兆 3 千 億 円 ( 平 成 28 年 4 月 1 日 現 在 )とされており 支 払 保 険 総 額 に 対 する 11 兆 3 千 億 円 の 割 合 10. 税 制 改 正 の 概 要 平 成 27 年 度 改 正 (1) 住 宅 の 取 得 に 関 わる 税 制 ( 関 連 ページ 92~94 ページ) 登 録 免 許 税 不 動 産 取 得 税 改 正 項 目 ヘ ーシ 改 正 内 容 所 有 権 保 存 登 記 所 有 権 移 転 登 記 所 有 権 の 信 託 の 登 記 抵 当 権 設 定 登 記 の 軽 減 措 置 税 率 の 軽 減 措 置 宅 地 評 価 土 地 の 課 税 標 準 の 軽 減 措 置 92 93 軽 減 税 率 の 適 用 期 限 を 平 成 29 年 3 月 31 まで 2 年 延 長 図 表 Ⅲ 24( 注 2)1の 3 行 目 の( ) 内 の 新 築 または を 削 除 94 土 地 および 住 宅 の 取 得 に 係 る 標 準 税 率 ( 本 則 4%) を 3%とする 優 遇 措 置 の 適 用 期 限 を 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 3 年 延 長 94 課 税 標 準 を 1/2とする 特 例 措 置 の 適 用 期 限 を 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 3 年 延 長 (2) 住 宅 ローン 控 除 ( 住 宅 借 入 金 等 特 別 控 除 ) ( 関 連 ページ 95~97 ページ) 消 費 税 率 の 10%への 引 上 げ 時 期 が 1 年 6 カ 月 延 期 されたことにより 適 用 期 限 が 平 成 29 年 12 月 31 日 から 平 成 31 年 6 月 30 日 まで 1 年 6 カ 月 延 長 されました なお 消 費 税 率 の 引 上 げ 時 期 は 更 に 2 年 6 カ 月 延 期 されることが 事 実 上 決 まっています 住 宅 ローン 控 除 限 度 額 居 住 年 一 般 住 宅 ( 消 費 税 率 ) 最 大 残 高 限 度 控 除 率 控 除 額 平 26.1~26.3 2,000 万 円 1.0% 200 万 円 (5%) (3,000 万 円 ) (1.2%) (360 万 円 ) 平 26.4~31.6 4,000 万 円 1.0% 400 万 円 (8%または (5,000 万 円 ) (1.2%) (600 万 円 ) 10%) 3 認 定 長 期 優 良 住 宅 認 定 低 炭 素 住 宅 残 高 限 度 控 除 率 最 大 控 除 額 3,000 万 円 1.0% 300 万 円 (3,000 万 円 ) (1.2%) (360 万 円 ) 5,000 万 円 (5,000 万 円 ) 1.0% (1.2%) ( ) 内 は 東 日 本 大 震 災 の 被 災 者 等 に 係 る 再 建 住 宅 に 適 用 されるもの 500 万 円 (600 万 円 ) ( 注 ) 個 人 間 の 中 古 住 宅 売 買 には 消 費 税 が 課 税 されないため 本 拡 充 措 置 は 対 象 外 であり 消 費 税 率 5%の 場 合 の 控 除 限 度 額 を 適 用 する
所 得 税 から 控 除 しきれない 部 分 が 発 生 した 場 合 は 次 の 金 額 を 限 度 に 翌 年 の 住 民 税 か ら 控 除 できることになっています 消 費 税 率 5%の 場 合 97,500 円 消 費 税 率 8%または 10%の 場 合 136,500 円 ( 個 人 間 の 中 古 住 宅 売 買 の 場 合 は 97,500 円 ) (3) 認 定 長 期 優 良 住 宅 等 の 新 築 等 をした 場 合 の 所 得 税 額 の 特 別 控 除 ( 関 連 ページ 97 ページ) 適 用 期 限 が 平 成 29 年 12 月 31 日 から 平 成 31 年 6 月 30 日 まで 1 年 6 カ 月 延 長 されま した (4) バリアフリー 省 エネ 改 修 促 進 税 制 (ローン 型 投 資 型 )および 耐 震 改 修 をした 場 合 の 所 得 税 額 の 特 別 控 除 制 度 ( 関 連 ページ 97~99 ページ) ローン 型 の 控 除 対 象 借 入 金 に 住 宅 金 融 支 援 機 構 からのバリアフリー 改 修 工 事 に 係 る 借 入 金 で 死 亡 時 に 一 括 返 済 するもの を 追 加 してください 適 用 期 限 が 平 成 29 年 12 月 31 日 から 平 成 31 年 6 月 30 日 まで 1 年 6 カ 月 延 長 されま した (5) 住 宅 の 保 有 に 関 わる 税 制 ( 関 連 ページ 103~104 ページ) 市 町 村 長 が 空 き 家 について 周 辺 の 生 活 環 境 の 保 全 を 図 るために 必 要 な 措 置 をとるこ とを 勧 告 した 場 合 は 敷 地 に 係 る 固 定 資 産 税 および 都 市 計 画 税 の 軽 減 措 置 がその 対 象 か ら 除 外 されることとなりました (6) 住 宅 に 関 わる 贈 与 の 税 制 1 相 続 時 精 算 課 税 制 度 ( 関 連 ページ 113~114 ページ) 次 の 改 正 が 行 われました( 平 成 25 年 度 改 正 ) 贈 与 者 の 要 件 65 歳 以 上 の 親 改 正 前 受 贈 者 の 要 件 20 歳 以 上 の 子 である 推 定 相 続 人 ( 代 襲 相 続 人 を 含 む) 改 正 後 60 歳 以 上 の 親 または 祖 父 母 20 歳 以 上 の 子 である 推 定 相 続 人 または 20 歳 以 上 の 孫 ( 平 成 27 年 1 月 1 日 の 贈 与 から 適 用 ) 2 住 宅 取 得 等 資 金 の 贈 与 に 係 る 相 続 時 精 算 課 税 選 択 の 特 例 ( 関 連 ページ 114~115 ページ) 次 の 改 正 が 行 われました( 平 成 25 年 度 改 正 ) 改 正 前 贈 与 者 の 要 件 親 ( 年 齢 制 限 なし) 受 贈 者 の 要 件 20 歳 以 上 の 子 である 推 定 相 続 人 ( 代 襲 相 続 人 を 含 む) 改 正 後 親 または 祖 父 母 ( 年 齢 制 限 なし) 20 歳 以 上 の 子 である 推 定 相 続 人 また は 20 歳 以 上 の 孫 適 用 期 限 平 成 26 年 12 月 31 日 平 成 31 年 6 月 30 日 適 用 手 続 き 1 受 贈 者 ( 子 ) 3 贈 与 者 である 父 母 1 受 贈 者 ( 子 または 孫 ) 3 贈 与 者 である 父 母 または 祖 父 母 ( 平 成 27 年 1 月 1 日 の 贈 与 から 適 用 ) 3 直 系 尊 属 からの 住 宅 取 得 等 資 金 の 贈 与 に 係 る 非 課 税 措 置 ( 関 連 ページ 115~116 ページ) 消 費 税 率 の 10%への 引 上 げの 影 響 を 緩 和 するために 適 用 期 限 が 平 成 26 年 12 月 31 4
日 から 平 成 31 年 6 月 30 日 まで 延 長 され さらに 次 のとおり 非 課 税 枠 が 拡 充 されました が 消 費 増 税 の 再 延 長 に 伴 い 更 に 延 長 される 可 能 性 があります 直 系 尊 属 からの 住 宅 取 得 等 資 金 の 贈 与 に 係 る 非 課 税 措 置 契 約 年 消 費 税 率 10%が 適 用 される 人 左 記 以 外 の 人 ( 1) 良 質 な 住 宅 ( 2) 左 記 以 外 の 住 宅 ( 一 般 ) 平 成 26 年 - - 平 成 27 年 - - 平 成 28 年 1 月 ~28 年 9 月 平 成 28 年 10 月 ~29 年 9 月 平 成 29 年 10 月 ~30 年 9 月 平 成 30 年 10 月 ~31 年 6 月 - 3,000 万 円 (3,000 万 円 ) 1,500 万 円 - 2,500 万 円 (2,500 万 円 ) 700 万 円 3,000 万 円 良 質 な 住 宅 ( 2) 1,500 万 円 800 万 円 左 記 以 外 の 住 宅 ( 一 般 ) 500 万 円 700 万 円 700 万 円 500 万 円 300 万 円 ( 1) 左 記 以 外 の 人 とは 消 費 税 率 8%の 適 用 を 受 けて 住 宅 を 取 得 した 人 のほか 個 人 間 売 買 により 中 古 住 宅 を 取 得 した 人 をいう ( 2) 良 質 な 住 宅 とは 省 エネルギー 性 耐 震 性 バリアフリー 性 のいずれかにつ いて 一 定 以 上 の 性 能 を 有 する 住 宅 をいう ( 注 1)( ) 内 は 東 日 本 大 震 災 の 被 災 者 の 場 合 ( 注 2) 住 宅 の 床 面 積 は 東 日 本 大 震 災 の 被 災 者 の 場 合 240 m2という 上 限 を 設 けない ( 注 3) 平 成 28 年 9 月 以 前 に 左 記 以 外 の 人 欄 の 非 課 税 限 度 額 の 適 用 を 受 けた 人 は 再 度 消 費 税 10%が 適 用 される 人 欄 の 非 課 税 限 度 額 の 適 用 を 受 けることができる 消 費 税 率 の 10%への 引 上 げに 伴 う 非 課 税 枠 の 金 額 推 移 を 示 すと 次 の 図 に 示 すとおり となります( 良 質 な 住 宅 消 費 税 率 10%が 適 用 される 人 の 場 合 ) ( 一 般 住 宅 は 下 記 金 額 よりマイナス 500 万 円 で 推 移 ) 消 費 税 1,500 万 円 1,500 万 円 10 % 平 27/1 平 28/1 10 平 29/4 10 平 30/10 平 31/6 景 気 対 策 駆 け 込 み 需 要 抑 制 反 動 減 抑 制 5
平 成 28 年 度 改 正 等 (1) 空 き 家 に 係 る 譲 渡 所 得 の 特 別 控 除 の 特 例 の 創 設 ( 関 連 ページ 106~107 ページ) 被 相 続 人 が 一 人 で 居 住 していた 一 戸 建 て 家 屋 で 相 続 後 空 き 家 となっている 住 宅 を 相 続 人 が 平 成 28 年 4 月 1 日 から 平 成 31 年 12 月 31 日 までの 間 に 譲 渡 した 場 合 の 譲 渡 所 得 について 居 住 用 財 産 の 譲 渡 所 得 の 3,000 万 円 特 別 控 除 の 適 用 を 受 けることができる 特 例 が 創 設 されました 住 宅 の 要 件 譲 渡 の 要 件 空 き 家 に 係 る 譲 渡 所 得 の 特 別 控 除 の 特 例 の 概 要 土 地 建 物 建 物 のみ 建 物 解 体 後 の 土 地 のみいずれも 可 昭 和 56 年 5 月 31 日 以 前 に 建 築 された 建 物 譲 渡 価 格 が 1 億 円 以 下 相 続 のあった 日 から 3 年 経 過 した 日 の 属 する 年 の 年 末 までの 譲 渡 (2) 住 宅 の 三 世 代 同 居 改 修 工 事 に 係 る 所 得 税 の 減 税 ( 関 連 ページ 97~99 ページ) 居 住 用 の 家 屋 について 一 定 の 三 世 代 同 居 改 修 工 事 を 含 む 増 改 築 を 行 った 場 合 が バリアフリー 省 エネ 改 修 促 進 税 制 (ローン 型 投 資 型 )に 新 たな 対 象 として 追 加 され 同 様 の 条 件 で 税 額 控 除 が 受 けられる 特 例 が 創 設 されました ( 注 ) 一 定 の 三 世 代 同 居 改 修 工 事 とは 1 調 理 室 2 浴 室 3 便 所 または4 玄 関 の いずれかを 増 設 する 工 事 (1から4までのいずれか2つ 以 上 が 複 数 となっているもの に 限 る) (3) 居 住 者 に 認 められている 次 の 減 税 の 特 例 につき 非 居 住 者 期 間 中 に 住 宅 取 得 または 増 改 築 等 をした 場 合 にも 適 用 されることになりました ( 関 連 ページ 95~99 ページ) 1 住 宅 ローン 控 除 (95~97 ページ) 2バリアフリー 省 エネ 改 修 促 進 税 制 (ローン 型 投 資 型 ) 耐 震 改 修 をした 場 合 の 所 得 税 額 の 特 別 控 除 制 度 (97~99 ページ) 3 認 定 長 期 優 良 住 宅 等 の 新 築 等 をした 場 合 の 所 得 税 額 の 特 別 控 除 (97 ページ) 4 東 日 本 大 震 災 の 被 災 者 についての 住 宅 ローン 控 除 にかかる 特 例 措 置 (95~97 ページ) (4) 特 定 の 居 住 用 財 産 の 買 換 え 等 の 特 例 居 住 用 財 産 の 買 換 え 等 の 場 合 の 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 特 定 居 住 用 財 産 の 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 の 適 用 期 限 ( 関 連 ページ 107~110 ページ) 平 成 29 年 12 月 31 日 まで 2 年 延 長 されました (5) 所 有 権 保 存 移 転 登 記 の 登 録 免 許 税 減 税 措 置 の 適 用 期 限 ( 関 連 ページ 92~93 ページ) 図 表 Ⅲ-24( 注 1) ( 注 2) 1 2の 適 用 期 限 が 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 2 年 延 長 さ れました (6) 固 定 資 産 税 におけるバリアフリー 省 エネ 耐 震 改 修 促 進 税 制 の 適 用 期 限 ( 関 連 ページ 99~100 ページ) 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 2 年 ( 耐 震 改 修 は 2 年 3 カ 月 ) 延 長 されました (7) 新 築 住 宅 の 固 定 資 産 税 を 1/2 軽 減 する 措 置 の 適 用 期 限 ( 関 連 ページ 103 ページ) 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 2 年 延 長 されました (8) 新 築 の 認 定 長 期 優 良 住 宅 に 係 る 不 動 産 取 得 税 の 課 税 標 準 ( 評 価 額 )を 1,300 万 円 控 除 6
する 措 置 の 適 用 期 限 ( 関 連 ページ 94 ページ) 平 成 30 年 3 月 31 日 まで 2 年 延 長 されました (9) 消 費 税 1 税 率 ( 関 連 ページ 100 ページ) 平 成 29 年 4 月 1 日 に 予 定 した 税 率 8%から 10%への 引 上 げが 平 成 31 年 10 月 1 日 まで 2 年 半 延 期 することが 事 実 上 決 まっており 法 改 正 が 行 われる 見 込 みです 2 消 費 税 率 引 上 げの 経 過 措 置 ( 関 連 ページ 100~101 ページ) 消 費 税 の 10%への 引 上 げ 時 期 が 1 年 6 カ 月 延 期 されたことにより 税 率 8%が 適 用 されるための 工 事 請 負 契 約 の 期 限 が 平 成 27 年 3 月 31 日 から 平 成 28 年 9 月 30 日 に 延 期 されていますが 消 費 税 引 上 げの 再 延 期 に 伴 い その 期 限 が 更 に 延 長 されるも のと 思 われます 以 上 7