1 多 世 帯 同 居 住 宅 の 用 途 について 多 世 帯 同 居 住 宅 には 建 築 基 準 法 上 では A 一 戸 建 ての 住 宅 として 取 り 扱 うもの B 長 屋 として 取 り 扱 うもの C 共 同 住 宅 として 取 り 扱 うもの があります 建 築 基 準 法 上

1. 建 築 物 の 制 限 (1) 建 築 物 の 用 途 皆 さんがお 住 まいの 地 域 には 用 途 地 域 というものが 定 められており それぞれの 用 途 地 域 では 建 築 基 準 法 第 48 条 により 建 てられる 建 築 物 の 用 途 が 制 限 されています (3. 参 考 資 料 参 照 法 -23ページ) 例 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 では 以 下 の1~10 の 建 築 物 が 建 築 で きます 1. 住 宅 2. 建 築 基 準 法 施 行 令 130 条 の3で 定 める 兼 用 住 宅 3. 共 同 住 宅 寄 宿 舎 または 下 宿 4. 学 校 図 書 館 など 5. 神 社 寺 院 教 会 など 6. 老 人 ホーム 保 育 所 身 体 障 害 者 福 祉 ホームなど 7. 公 衆 浴 場 1 多 世 帯 同 居 住 宅 の 用 途 について ( 法 -2ページへ) 2 建 築 基 準 法 施 行 令 第 130 条 の3で 定 める 兼 用 住 宅 とは( 法 -4ページへ) 3 町 内 会 館 や 自 治 会 館 は 建 てられる? ( 法 -6ページへ) 4 福 祉 施 設 系 建 築 物 について ( 法 -6ページへ) 8. 診 療 所 9. 巡 査 派 出 所 公 衆 電 話 所 等 公 益 上 必 要 な 建 築 物 10.1~9に 附 属 する 建 築 物 ただし 市 長 が 良 好 な 居 住 環 境 を 害 するおそれがないと 認 めて または 公 益 上 やむを 得 ないと 認 めて 許 可 した 場 合 は 建 築 できる こともあります 用 途 地 域 は 建 築 局 都 市 計 画 課 又 は 横 浜 市 WEB ページの i-マッ ピー で 調 べることができます 各 用 途 地 域 における 建 築 物 の 用 途 制 限 については 建 築 局 建 築 情 報 課 へお 問 い 合 わせください 法 -1

1 多 世 帯 同 居 住 宅 の 用 途 について 多 世 帯 同 居 住 宅 には 建 築 基 準 法 上 では A 一 戸 建 ての 住 宅 として 取 り 扱 うもの B 長 屋 として 取 り 扱 うもの C 共 同 住 宅 として 取 り 扱 うもの があります 建 築 基 準 法 上 どれにあたるかという 横 浜 市 の 判 断 基 準 は 表 のとおりです 判 断 基 準 1 従 来 型 住 宅 のすべての をすべての 世 帯 が 共 有 するもの ( は 一 つ) 一 戸 建 て の 住 宅 2 玄 関 共 用 型 は 共 用 するが 台 所 食 堂 浴 室 な どの 全 部 または 一 部 が 世 帯 ごとに 独 立 し ているもの ( は 一 つ) 3 内 部 共 用 型 を 始 めとして 各 世 帯 の 使 用 する 部 分 が 基 本 的 に 独 立 しているものの 住 宅 の 内 部 で 廊 下 ホールもしくは 階 段 又 は 居 室 等 を 共 有 し 各 世 帯 が 独 立 して 使 用 す る 部 分 の 相 互 の 行 き 来 が 住 宅 の 内 部 で 可 能 なもの ( は 二 つ 以 上 ) 一 つの 建 築 物 に2 以 上 の 住 戸 があり 各 世 帯 の 長 屋 使 用 する 部 分 が 基 本 的 に 独 立 していて 各 世 帯 ど うしの 行 き 来 が 内 部 で 不 可 能 であり かつ 建 築 物 の 出 入 口 から 住 戸 の に 至 る 階 段 廊 下 などの 共 用 部 分 がないもの 1 階 と2 階 で 分 か れているものも 長 屋 の 一 種 となります ( は 二 つ 以 上 ) 共 同 住 宅 各 世 帯 の 使 用 する 部 分 が 基 本 的 に 独 立 していて 各 世 帯 どうしの 行 き 来 が 内 部 で 不 可 能 であり かつ 建 物 の 出 入 口 から 住 戸 の に 至 る 階 段 廊 下 等 の 共 用 部 分 を 有 するもの ( は 二 つ 以 上 ) 共 用 部 分 法 -2

建 築 協 定 のポイント 各 地 区 における 一 戸 建 ての 住 宅 の 取 扱 いの 違 い 横 浜 市 では 平 成 8 年 度 に 一 戸 建 ての 住 宅 に 関 する 取 扱 い 基 準 を 改 正 しました (3. 参 考 資 料 参 照 法 -23 ページ) そのため 次 の A~ C のように 地 区 ごとに 一 戸 建 ての 住 宅 の 取 扱 いが 異 なります A 平 成 7 年 度 以 前 の 取 り 扱 いに 準 ずる 1 従 来 型 2 共 有 型 の2 種 類 B 平 成 8 年 度 以 降 の 取 り 扱 いに 準 ずる 1 従 来 型 2 共 有 型 3 内 部 共 有 型 の3 種 類 C 1~3の 範 囲 内 で 建 築 協 定 地 区 独 自 の 取 扱 いをする 建 築 協 定 を 締 結 更 新 した 時 期 の 基 準 法 の 取 り 扱 いにあわ せて 建 築 協 定 の 取 り 扱 いをしている 地 区 も 多 いと 思 われます が 社 会 情 勢 の 変 化 や 地 区 の 状 況 等 に 対 応 して 取 り 扱 いを 見 直 す 必 要 もあります 地 区 の 取 り 扱 いを 明 確 にするためにも 解 釈 基 準 を 作 成 し ておいた 方 がよ いでしょう ( 参 考 ) 運 用 編 2.(5) 運 営 委 員 会 の 解 釈 基 準 の 作 成 (9ページ) 建 築 協 定 のポイント 一 戸 建 て 専 用 住 宅 とは? 建 築 協 定 書 によっては 一 戸 建 て 専 用 住 宅 とある 地 区 も あります この 場 合 の 専 用 の 意 味 には 次 の2 通 りが 考 えられます 1 多 世 帯 同 居 住 宅 を 含 まない 一 戸 建 て 住 宅 ( 1 世 帯 のみで 使 用 する と 言 う 意 味 の 専 用 ) 2 兼 用 住 宅 を 含 まない 一 戸 建 て 住 宅 ( 用 途 が 住 宅 のみ と 言 う 意 味 の 専 用 ) 地 区 の 取 り 扱 いを 明 確 にするためにも 解 釈 基 準 を 作 成 し ておいた 方 がよ いでしょう ( 参 考 ) 運 用 編 2.(5) 運 営 委 員 会 の 解 釈 基 準 の 作 成 (9ページ) 法 -3

2 建 築 基 準 法 施 行 令 第 130 条 の 3 で 定 める 兼 用 住 宅 とは? 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 内 に 建 築 できる 兼 用 住 宅 については 施 行 令 第 130 条 の3に 定 められています (3. 参 考 資 料 参 照 法 -24 ペ ージ) まず 規 模 については 以 下 の1~3のすべての 条 件 を 満 たさなけれ ばなりません 1 非 住 宅 部 分 の 延 べ 面 積 が 建 築 物 全 体 の 延 べ 面 積 ( 各 階 の 床 面 積 の 合 計 )の 1/2 を 超 えないこと 2 非 住 宅 部 分 の 床 面 積 の 合 計 が 50 m2 以 下 であること 3 住 宅 部 分 と 非 住 宅 部 分 とが 内 部 で 往 来 でき 構 造 的 にも 機 能 的 にも 一 体 となっていて 用 途 的 に 分 離 しがたいもの そして 住 宅 と 兼 用 できる 用 途 は 以 下 の1~6のいずれかでなけ ればなりません 1. 事 務 所 4.パン 屋 菓 子 屋 豆 腐 屋 など 2. 日 用 品 を 扱 う 店 舗 食 堂 喫 茶 店 5. 学 習 塾 華 道 教 室 など 3. 美 容 院 クリーニング 屋 洋 服 店 など サービス 業 を 営 む 店 舗 6.アトリエ 工 房 店 舗 ( 美 容 院 パン 屋 etc) 店 舗 部 分 45 m2の 場 合 50 m2 かつ 150 m2 1/2(=75 m2) なので 建 築 OK 兼 用 住 宅 ( 延 べ 面 積 150 m2の 場 合 ) 1~6のいずれかであっても 運 営 形 態 や 使 用 する 機 械 の 原 動 機 の 容 量 などによって 法 律 上 建 てられない 場 合 があります 法 -4

取 り 扱 いのポイント 兼 用 住 宅 と 併 用 住 宅 の 違 い 併 用 住 宅 は 住 宅 と 一 緒 に 事 務 所 や 店 舗 などの 用 途 に 供 する 非 住 宅 部 分 を 設 けたものです 兼 用 住 宅 は 併 用 住 宅 の うち 住 宅 部 分 と 非 住 宅 部 分 が 構 造 的 にも 機 能 的 にも 一 体 と なっていて 用 途 的 に 分 離 しがたいものをいいます 内 部 で 行 き 来 でき 構 造 的 にも 機 能 的 にも 一 体 内 部 で 行 き 来 でき るかは 問 わない 店 舗 店 舗 兼 用 住 宅 併 用 住 宅 また 図 のように 併 用 住 宅 は 兼 用 住 宅 を 含 み ます 併 用 住 宅 兼 用 住 宅 例 : 第 1 種 低 層 住 居 専 用 地 域 における 建 築 併 用 住 宅 診 療 所 ( 建 築 できる 用 途 ) 参 考 法 -1ページ 店 舗 ( 令 130 条 の3で 住 宅 と 兼 用 でき ( ) る 用 途 ) 参 考 法 -4ページ 兼 用 住 宅 でない 併 用 住 宅 の 場 合 には 建 築 不 可 兼 用 住 宅 法 -5

3 町 内 会 館 や 自 治 会 館 は 建 てられる? 町 内 会 館 や 自 治 会 館 は 建 築 基 準 法 上 は 学 校 図 書 館 その 他 これら に 類 するもの に 含 まれますので 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 でも 建 て られます 4 福 祉 施 設 系 建 築 物 について 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 で 建 築 できる 老 人 ホーム 保 育 所 身 体 障 害 者 福 祉 ホーム 等 とは 老 人 福 祉 法 児 童 福 祉 法 生 活 保 護 法 身 体 障 害 者 福 祉 法 など それぞれ 法 律 に 基 づいている 継 続 的 入 所 施 設 や 近 隣 住 民 に 必 要 不 可 欠 な 通 園 施 設 である 社 会 福 祉 施 設 などをい います (3. 参 考 資 料 参 照 法 -24 ページ) 取 り 扱 いのポイント グループホームの 取 り 扱 いについて グループホームとは 数 人 のスタッフの 支 えを 受 け 4~5 人 程 度 の 少 人 数 が 同 じ 屋 根 の 下 で 共 同 に 暮 らすもののことで す 種 類 は 以 下 の2つあります 1 障 害 者 グループホーム 身 体 障 害 者 福 祉 法 知 的 障 害 者 福 祉 法 精 神 障 害 者 福 祉 法 によるグループホームになるので 福 祉 施 設 として 取 り 扱 います 2 認 知 症 グループホーム 高 齢 福 祉 関 連 法 規 に 基 づかないグループホームは 一 般 的 に 高 齢 者 が 共 同 で 居 住 する 住 居 と 考 えます 平 面 計 画 等 により 食 堂 便 所 台 所 浴 室 等 が1 個 所 又 は 数 個 所 に 集 中 して 設 けるものは 寄 宿 舎 居 住 空 間 が 独 立 しているものは 共 同 住 宅 として 取 り 扱 います 戸 建 て 住 宅 をグル ープホームに 利 用 した 例 (この 場 合 は 寄 宿 舎 として 取 り 扱 います ) 個 人 の 個 人 の 共 同 の 食 堂 浴 室 等 法 -6

(2) 敷 地 の 最 小 面 積 建 築 基 準 法 第 53 条 の2で 敷 地 面 積 は 用 途 地 域 に 関 する 都 市 計 画 において 定 められた 最 小 面 積 以 上 とされています 横 浜 市 では 平 成 8 年 5 月 10 日 に 容 積 率 が 100% 以 下 の 第 一 種 及 び 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 において 次 のとおりに 定 められました 用 途 地 域 容 積 率 敷 地 の 最 小 面 積 60% 165 m2 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 80% 125 m2 ( 港 北 NT 土 地 区 画 整 理 事 業 施 行 区 域 内 は 165 m2) 100% 100 m2 取 り 扱 いのポイント 最 小 面 積 以 下 の 敷 地 でも 建 築 できる? 以 下 の 場 合 は 敷 地 の 最 小 面 積 の 規 定 が 適 用 されません 1 平 成 8 年 5 月 10 日 時 点 で 既 に 建 築 物 が 建 っている 敷 地 で 最 小 面 積 未 満 の 場 合 など 2 建 築 審 査 会 の 同 意 を 得 て 市 長 が 許 可 した 敷 地 許 可 の 基 準 ( 平 成 18 年 7 月 現 在 ) 分 割 によって 生 じる 複 数 の 敷 地 のうち 1つの 敷 地 のみが 最 小 面 積 未 満 であ る 場 合 その 敷 地 の 面 積 が 最 小 面 積 の80% 以 上 あり 道 路 後 退 2m 以 上 隣 地 後 退 1m 以 上 または 0.5m 以 上 階 数 2 以 下 などの 基 準 に 適 合 すること (3. 参 考 資 料 参 照 法 -25 ページ) 建 築 協 定 のポイント 建 築 協 定 による 敷 地 の 最 小 面 積 と 分 割 禁 止 建 築 協 定 で 敷 地 の 最 小 面 積 を 決 めておくと 定 めた 数 字 が 都 市 計 画 と 同 じでも 市 長 の 許 可 による 都 市 計 画 の 最 小 面 積 未 満 への 分 割 を 防 ぐ 効 果 があります また 敷 地 の 最 小 面 積 を 定 める 代 わりに 敷 地 の 分 割 自 体 の 禁 止 を 定 めるもできます 敷 地 分 割 の 禁 止 とは 建 築 物 を 建 築 する 際 に 建 築 敷 地 を 元 の 敷 地 より 小 さく 設 定 することを 禁 止 するもので 分 筆 を 禁 止 しているものではありません しかし 分 筆 後 にそれぞれの 敷 地 が 別 の 第 3 者 へ 所 有 権 が 移 った 場 合 には 元 の 敷 地 形 状 で 建 築 することは 難 しいため 注 意 が 必 要 です これを 防 止 するために 土 地 の 所 有 者 等 の 変 更 の 届 出 や 登 記 簿 による 情 報 把 握 は 有 効 となります 法 -7

(3) 地 盤 面 の 変 更 建 築 基 準 法 では 地 盤 面 の 変 更 は 禁 止 されていません ただし 1 mを 超 える 盛 土 又 は2mを 超 える 切 土 等 を 行 う 場 合 は 地 域 によっ ては 盛 土 切 土 による 安 全 性 の 確 認 のため 宅 地 造 成 等 規 制 法 の 許 可 が 必 要 となります なお 地 盤 面 とは 建 築 基 準 法 施 行 令 第 2 条 で 建 築 物 が 周 囲 の 地 面 と 接 する 位 置 の 平 均 の 高 さにおける 水 平 面 ( 平 均 地 盤 面 )と 定 められています 地 盤 面 の 算 定 方 法 実 際 の 地 盤 建 築 物 - 断 面 図 - A 平 均 地 盤 面 土 に 接 している 部 分 平 均 地 盤 面 (A)(m) = 土 に 接 している 部 分 ( 図 の 網 掛 け 部 分 )の 面 積 の 合 計 (m2) 建 物 の 外 周 長 さ( 図 の 太 線 部 分 )の 合 計 (m) 高 低 差 がある 敷 地 の 建 築 物 や 地 下 車 庫 と 一 体 の 建 築 物 の 地 盤 面 は 実 際 の 地 盤 と 異 なります 建 築 物 の 高 さ 実 際 の 地 盤 面 地 下 車 庫 平 均 地 盤 面 建 築 協 定 のポイント 敷 地 の 地 盤 面 の 定 義 について 建 築 協 定 において 敷 地 の 地 盤 面 の 変 更 は できないもの とする と 言 う 制 限 がある 場 合 の 敷 地 の 地 盤 面 は 上 記 に ある 地 盤 面 とは 異 なる 意 味 として 運 用 している 協 定 が 多 くあります ( 宅 地 造 成 完 了 時 地 盤 面 など) 地 区 の 取 り 扱 いを 明 確 にするためにも 解 釈 基 準 を 作 成 し ておいた 方 が 良 いでしょう ( 参 考 ) 運 用 編 2(5) 運 営 委 員 会 の 解 釈 基 準 の 作 成 ( 9 ページ) 法 -8

(4) 階 数 建 築 基 準 法 施 行 令 第 2 条 第 1 項 第 8 号 で 階 数 の 数 え 方 が 定 義 されて います 階 数 とは 文 字 通 り 階 の 数 を 算 定 するもので 地 上 階 地 下 階 に 関 係 なく 建 築 物 が 有 している 階 の 合 計 をいいます 例 えば 地 上 3 階 建 ての 建 築 物 は 階 数 3です 地 下 1 階 地 上 2 階 の 建 築 物 も 階 数 は3となります ただし 地 階 を 除 く 階 数 とした 場 合 は 階 数 は2となります また 建 築 物 の 一 部 が 吹 抜 けとなっている 場 合 や 建 築 物 の 敷 地 が 斜 面 や 段 差 のある 場 所 で 部 分 によって 階 数 が 異 なる 場 合 には これら の 階 数 のうち 最 大 なものとなります 階 数 3 階 数 2 この 場 合 2 階 1 階 地 下 1 階 吹 抜 け 階 数 は3となります 地 階 を 除 く 階 数 は2 地 階 の 階 数 は1となります 地 階 について 完 全 に 地 面 の 下 に 埋 まっている 部 分 については 明 らかに 地 階 となりま すが 傾 斜 した 土 地 で 階 の 一 部 が 地 面 から 出 ている 場 合 その 階 の 部 分 が 周 囲 の 地 面 と 接 する 位 置 の 平 均 の 高 さを 算 定 して 地 階 になるかど うかを 判 定 することになります( 建 築 基 準 法 施 行 令 第 1 条 第 1 項 第 2 号 ) 完 全 に 地 面 の 下 に 埋 まっていなくても 地 階 になる 場 合 があります 1 階 地 盤 面 天 井 2 床 から 1 天 井 の 高 さ 平 均 地 盤 面 平 均 地 盤 面 までの 高 さ 1/3 地 盤 面 1 天 井 の 高 さ 地 下 1 階 2 床 面 から 平 均 地 盤 面 までの 高 さ 地 階 法 -9

取 り 扱 いのポイント 階 数 に 入 らない 階? 1. 屋 上 に 設 ける 階 段 室 等 地 階 に 設 けられる 倉 庫 機 械 室 等 で その 部 分 の 水 平 投 影 面 積 が 建 築 面 積 の 1/8 以 下 のものは 階 数 に 算 入 されません 地 盤 面 水 平 面 B A 1/8 のとき 階 数 に 算 入 しません Am Bm 2. 小 屋 裏 や 床 下 天 井 裏 等 の 余 剰 空 間 に 設 ける 物 置 等 で 以 下 の 条 件 を 満 たすものは 階 に 算 入 されません 1その 階 に 存 在 する 小 屋 裏 物 置 等 の 床 面 積 の 合 計 が その 階 の 床 面 積 の 1/2 未 満 であること 2 小 屋 裏 物 置 等 の 天 井 高 さ( 上 下 階 で 重 なる 場 合 は それ ぞれの 高 さの 合 計 )は 1.4m 以 下 であること 3 開 口 部 を 設 ける 場 合 は それぞれの 部 分 の 床 面 積 の 1/20 以 下 とすること a b 2.1m 以 上 c 2 階 :Xm2 e f d 2.1m 以 上 1 階 :Ym2 g a+b+c+d<x/2 e+f+g<y/2 c+e+f+d<x/2かつy/2 のとき 小 屋 裏 は 階 に 算 入 しません 小 屋 裏 物 置 等 を 利 用 するためのはしご 等 の 設 置 方 法 は 平 成 13 年 3 月 21 日 の 横 浜 市 取 扱 い 基 準 の 改 正 により 固 定 式 ( 階 段 ) も 可 能 になりました 2 階 中 間 階 等 に 設 ける 物 置 で 上 記 各 号 に 該 当 する ものについても 階 とみ なしません 1 階 法 -10

(5) 外 壁 の 後 退 距 離 建 築 基 準 法 第 54 条 で 外 壁 の 後 退 距 離 は 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 又 は 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 内 において 都 市 計 画 で 定 めることがで きます 横 浜 市 では 以 下 の 表 の 地 域 で 外 壁 の 後 退 距 離 を 定 めていま す 用 途 地 域 建 ぺい 率 容 積 率 外 壁 の 後 退 距 離 30% 60% 敷 地 境 界 から1m 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 40% 60% 40% 80% 50% 80% 40% 60% 40% 80% 50% 8 0% 前 面 道 路 から1m 前 面 道 路 から1m 建 ぺい 率 50% 容 積 率 80%の 地 区 では 外 壁 の 後 退 距 離 が 定 められていない 地 区 もあります 都 市 計 画 で 定 められていない 地 域 の 場 合 建 築 協 定 で 外 壁 の 後 退 距 離 を 定 めることになります また 参 考 までに 民 法 では 一 般 的 に 建 築 物 を 敷 地 境 界 線 から 50 cm 離 す 旨 の 規 定 が 定 められています 取 り 扱 いのポイント 外 壁 又 はこれに 代 わる 柱 の 面 って? 次 に 掲 げるもの( 雨 戸 シャッター シャッターボックス 面 格 子 又 は 花 台 は 除 く )は 外 壁 後 退 の 外 壁 又 はこれに 代 わ る 柱 の 面 とみなします 1 戸 袋 又 は 出 窓 2 屋 外 階 段 又 はバルコニー 等 構 造 的 に 自 立 していて 建 築 物 と 一 体 となっていないウッ ドデッキ 等 については 外 壁 又 はこれに 代 わる 柱 の 面 にあ たらない 場 合 もあります 法 -11

取 り 扱 いのポイント 緩 和 できる 場 合 ( 建 築 基 準 法 施 行 令 第 135 条 の 20) 外 壁 又 はこれに 代 わる 柱 の 中 心 線 出 窓 屋 外 階 段 バル コニー 等 で 中 心 線 の 長 さの 合 計 が3m 以 下 のものは 外 壁 後 退 線 から 突 出 してもよいという 緩 和 規 定 があります また 物 置 自 動 車 車 庫 等 で 軒 の 高 さが 2.3m 以 下 で かつ 床 面 積 が5m2 以 下 の 部 分 も 同 様 に 緩 和 の 対 象 となります な お 両 方 の 緩 和 は 併 用 可 能 です バルコニー 出 窓 物 置 立 面 図 2.3m 以 下 5m2 以 下 配 置 図 外 壁 後 退 線 物 置 等 : 軒 高 2.3m 以 下 かつ5m2 以 下 外 壁 バルコニー 等 : の 長 さの 合 計 3m な お 外 壁 又 はこれに 代 わる 柱 の 中 心 線 は 図 の 破 線 部 を 言 います 外 壁 又 はこれに 代 わる 柱 の 中 心 線 法 -12

(6) 建 ぺい 率 建 ぺい 率 の 制 限 は 地 域 によって 値 が 定 められています この 値 は 建 築 局 都 市 計 画 課 又 は 横 浜 市 WEB ページの i-マッピー で 調 べることができます 建 ぺい 率 の 算 定 方 法 建 築 基 準 法 第 53 条 で 建 ぺい 率 が 規 定 されています 建 ぺい 率 と は 建 物 の 建 築 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 をいいます 建 ぺい 率 = 建 築 面 積 敷 地 面 積 ~ 例 敷 地 面 積 200 m2 に 建 てる 場 合 ~ 40 m2 建 ぺい 率 = 80 200 = 0.4 80 m2 建 ぺい 率 は 40%となります 建 築 面 積 とは? 通 称 建 て 坪 と 言 われるもの で 建 物 を 真 上 から 見 た 時 外 周 の 柱 又 は 外 壁 の 中 心 線 で 囲 まれた 面 積 をいいます ( 建 物 の 階 数 には 関 係 ありません ) 立 面 図 ( 横 から 見 たところ) 平 面 図 ( 上 から 見 たところ) 取 り 扱 いのポイント 建 築 面 積 に 算 入 されない 部 分 軒 ひさしやバルコニー(1 階 まで 柱 がおりてないもの)については 突 端 から1mまでは 建 築 面 積 に 算 入 されません バルコニー 1m 平 面 図 ( 上 から 見 たところ) 建 築 面 積 また 地 階 にあって 地 盤 面 からの 高 さが1m 以 下 の 部 分 も 建 築 面 積 に 算 入 されません 法 -13

取 り 扱 いのポイント 建 ぺい 率 の 制 限 の 緩 和 街 区 の 角 にある 敷 地 などについては 場 所 による 値 に 加 えて 建 ぺい 率 の 値 を 10% 上 乗 せできます 例 ) 1 項 道 路 1 項 道 路 敷 地 1 項 道 路 敷 地 1 項 道 路 他 にも 適 用 できるケースがあります(3. 参 考 資 料 参 照 法 -27 ページ) 注 意 道 路 に 接 する 長 さの 合 計 が 敷 地 の 外 周 長 さの 3/10 以 上 となる 必 要 が あります 道 路 が2 項 道 路 の 場 合 は 緩 和 にあたっては 別 途 条 件 が 出 てきます (セ ットバック 部 分 の 事 前 整 備 など) 1 項 道 路 2 項 道 路 とは 建 築 基 準 法 第 42 条 第 1 項 ( 道 路 法 によ る 道 路 ( 公 道 ) 等 で 幅 員 4m 以 上 のもの)または 第 2 項 による 道 路 です ( 参 考 ) 3. 参 考 資 料 ( 法 -28 ページ) 建 築 協 定 のポイント 建 築 協 定 による 建 ぺい 率 の 指 定 がある 場 合 の 緩 和 建 築 協 定 で 建 ぺい 率 に 関 する 規 制 がある 場 合 には 建 築 協 定 で 定 めた 建 ぺい 率 を 超 えた 街 区 の 角 にある 敷 地 に 対 する 緩 和 をすることはできま せん ( 緩 和 規 定 が 協 定 にかかれてある 場 合 を 除 く ) ( 例 ) 緩 和 規 定 がない 場 合 都 市 計 画 による 建 ぺい 率 40% 建 築 協 定 による 建 ぺい 率 40% と 決 められている 地 区 街 区 の 角 にある 敷 地 の 建 ぺい 率 40% 法 -14

(7) 容 積 率 容 積 率 の 制 限 は 地 域 によって 値 が 定 められています この 値 は 建 築 局 都 市 計 画 課 又 は 横 浜 市 WEB ページの i-マッピー で 調 べるこ とができます ただし 容 積 率 の 値 が 200% 以 上 の 地 区 については 敷 地 前 面 の 道 路 幅 員 に 応 じて その 値 が 低 減 される 場 合 があります 容 積 率 の 算 定 方 法 建 築 基 準 法 第 52 条 で 容 積 率 が 規 定 されています 容 積 率 とは 建 物 の 延 べ 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 をいいます 容 積 率 = 延 べ 面 積 ( 各 階 の 床 面 積 の 合 計 ) 敷 地 面 積 ~ 例 敷 地 面 積 200 m2に 建 てる 場 合 ~ 40 m2 80 m2 プランA 40 m2 40 m2 40 m2 プランB 容 積 率 = 80+40 =0.6 容 積 率 = 40+40+40 200 200 =0.6 どちらも 容 積 率 は60%となります 取 り 扱 いのポイント 出 窓 について これら 全 てに 該 当 する 出 窓 は 床 面 積 に 算 入 しません 1 下 端 の 床 面 からの 高 さが 30 cm 以 上 2 外 壁 から 50 cm 以 上 突 き 出 ていない 3 見 付 面 積 の 1/2 以 上 が 窓 である 天 井 面 横 から 見 た 図 床 面 h d 窓 見 屋 た内 図 か ら 1h 30 cm 2d<50 cm 3 窓 の 面 積 1/2 法 -15

取 り 扱 いのポイント 容 積 率 の 緩 和 1 自 動 車 車 庫 等 の 緩 和 自 動 車 車 庫 や 自 転 車 置 場 については 建 築 物 全 体 の 床 面 積 の 合 計 の 1/5 までは 容 積 率 に 算 入 されません 2 住 宅 の 地 階 部 分 の 緩 和 住 宅 の 地 階 で 天 井 の 高 さが 地 盤 面 から1m 以 下 のものは 住 宅 の 部 分 ( 自 動 車 車 庫 等 は 含 まない)の 床 面 積 の 合 計 の 1/3 までは 容 積 率 に 算 入 されません - 例 - 地 上 2 階 地 下 1 階 の 住 宅 ( 車 庫 付 き) 60 m2 敷 地 面 積 200 m2 60 m2 45m2 60 m2 1. 延 べ 面 積 の 算 定 自 動 車 車 庫 ( 60 m2 3)+45 m2=225 m2 2. 容 積 率 の 算 定 から 除 かれる 面 積 ( 自 動 車 車 庫 ) 225 m2 1/5= 45 m2 3. 容 積 率 の 算 定 から 除 かれる 面 積 ( 地 下 の 住 宅 部 分 ) ( 225 m2-45 m2) 1/3= 60 m2 4. 容 積 率 算 定 対 象 の 延 べ 面 積 の 算 定 225 m2 45 m2 60 m2=120 m2 5. 容 積 率 120 m2/200 m2 60% 3 共 同 住 宅 の 共 用 部 分 の 緩 和 共 同 住 宅 の 共 用 の 廊 下 及 び 階 段 の 部 分 の 床 面 積 は 容 積 率 に 算 入 され ません 法 -16

(8) 建 築 物 の 高 さ 建 築 基 準 法 施 行 令 第 2 条 第 1 項 第 6 号 で 建 築 物 の 高 さが 規 定 され ています 建 築 物 の 高 さとは 地 盤 面 から 建 築 物 の 最 高 の 部 分 までの 高 さとなります また 各 種 の 斜 線 制 限 により 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さが 規 制 されています なお 横 浜 市 では 建 築 基 準 法 第 58 条 に 基 づ き 高 度 地 区 で 定 められた 高 さの 制 限 をしています ( 参 考 ) 3. 参 考 資 料 ( 法 -29ページ) 高 さ 制 限 について 1 高 度 地 区 横 浜 市 では 第 1 種 から 第 7 種 までの 高 度 地 区 があり 地 域 によ って 高 さ 制 限 をしています 第 1 種 高 度 地 区 の 場 合 下 の 図 のと おりの 制 限 となります 2 道 路 斜 線 前 面 道 路 の 反 対 側 の 道 路 境 界 線 からの 水 平 距 離 に 住 居 系 の 用 途 地 域 は 1.25 商 業 工 業 系 の 用 途 地 域 は 1.5 を 乗 じた 数 値 以 下 にしなければなりません 例 : 道 路 斜 線 北 側 斜 線 の 考 え 方 ( 第 1 種 高 度 地 区 の 場 合 ) 北 後 退 緩 和 距 離 ( 後 退 した 場 合 ) 高 度 地 区 の 最 高 高 さ(10m) 高 度 地 区 による 北 側 斜 線 道 路 斜 線 1 1.25 a 道 a 道 路 境 界 1 0.6 5 隣 地 境 界 線 法 -17

取 り 扱 いのポイント 高 さに 算 入 されない 場 合 屋 上 に 設 ける 階 段 室 や 昇 降 機 塔 などで その 部 分 の 水 平 投 影 面 積 が 建 築 面 積 の 1/8 以 下 の 場 合 その 部 分 の 高 さは 1 第 一 種 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 では5m 2 その 他 の 用 途 地 域 では 12m まで 建 築 物 の 高 さに 算 入 されません また 屋 上 の 開 放 されている 手 すりや 棟 飾 りなどの 屋 上 突 出 物 も 高 さに 算 入 されません ただし 高 度 地 区 による 北 側 斜 線 の 斜 線 部 分 は 緩 和 の 対 象 とならないので 注 意 が 必 要 です H 5m 又 は 12m 地 盤 面 高 さの 緩 和 高 度 地 区 の 最 高 高 さ 緩 和 対 象 外 北 側 斜 線 水 平 面 高 さ A B B A 1/8 かつH 5m 又 は 12mのとき 階 段 室 等 の 部 分 は 高 さに 算 入 しない( 北 側 斜 線 を 除 く) 法 -18

(9) 軒 の 高 さ 建 築 基 準 法 施 行 令 第 2 条 第 1 項 第 7 号 で 軒 の 高 さが 規 定 されていま す 地 盤 面 から 建 築 物 の 屋 根 を 構 成 する 小 屋 組 ( 屋 根 )を 支 える は り までの 高 さとなっています 軒 の 高 さ 軒 の 高 さ 木 造 RC 造 取 り 扱 いのポイント 軒 の 高 さの 測 り 方 軒 の 高 さとは 複 数 ある 場 合 通 常 最 高 の 軒 の 高 さをいいま す ( 図 1) 屋 根 の 勾 配 が 一 方 向 のみについている 片 流 れ 屋 根 の 場 合 原 則 として 高 い 側 の 軒 の 高 さを 建 築 物 の 軒 の 高 さとします ( 図 2) 形 態 が 同 じでも 屋 根 が 小 屋 組 で 形 成 されてい る 場 合 それを 支 持 する 壁 または 柱 の 上 端 までとなります( 図 3 ) また 第 一 種 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 において 軒 の 高 さが 7mを 超 える 場 合 または 地 階 を 除 く 階 数 が3 以 上 の 場 合 は 日 影 規 制 ( 建 築 基 準 法 第 56 条 の2)の 対 象 となります 軒 の 高 さ 軒 の 高 さ 軒 の 高 さ 小 屋 組 図 1 軒 の 高 さ 図 2 片 流 れ 屋 根 図 3 片 流 れ 屋 根 ( 小 屋 組 で 構 成 ) 法 -19

(10) 法 律 改 正 による 条 項 番 号 のずれ 現 在 ( 平 成 19 年 12 月 1 日 ) 横 浜 市 内 の 建 築 協 定 で 使 われてい る 建 築 基 準 法 等 の 条 項 引 用 とその 改 正 による 条 項 番 号 のずれは 以 下 のと おりです 項 目 条 項 番 号 ( 条 項 番 号 のずれた 日 ) 外 壁 後 退 施 行 令 第 135 条 の5 施 行 令 第 135 条 の 21( 平 成 15 年 1 月 1 日 ~) 施 行 令 第 135 条 の 20( 平 成 17 年 6 月 1 日 ~) 用 途 施 行 令 第 130 条 の3 (ずれ 無 し) ( 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 の 兼 用 住 宅 ) 用 途 施 行 令 第 130 条 の4 (ずれ 無 し) ( 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 の 公 共 施 設 ) 用 途 法 別 表 2 (ずれ 無 し) がけ 建 築 基 準 条 例 第 3 条 (ずれ 無 し) 構 造 法 第 62 条 (ずれ 無 し) 建 ぺい 率 法 53 条 第 3 項 第 2 号 (ずれ 無 し) 法 -20