市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 運 用 方 針 平 成 23 年 8 月 日 野 市
1. 背 景 及 び 目 的 平 成 18 年 の 都 市 計 画 法 の 改 正 により 市 街 化 調 整 区 域 における 開 発 行 為 については 大 規 模 な 開 発 計 画 などを 開 発 許 可 制 度 により 認 める 制 度 が 廃 止 され 改 正 後 地 区 計 画 を 定 め 都 市 計 画 に 適 合 したものに 限 り 開 発 許 可 されることとなった( 都 市 計 画 法 第 34 条 第 10 号 ) 一 方 で 都 市 計 画 の 提 案 制 度 の 創 設 や 拡 充 も 進 められ 行 政 に 委 ねられていた 都 市 計 画 の 発 意 は 住 民 や 民 間 事 業 者 に 拡 大 されてきている 本 市 でも 平 成 18 年 にまちづくり 条 例 を 制 定 し 市 民 主 体 のまちづくりの 仕 組 みや 手 続 きを 定 めている このような 経 緯 から 市 には 都 市 計 画 決 定 権 者 として 民 間 事 業 者 を 含 む 住 民 等 の 都 市 計 画 の 提 案 に 対 し 都 市 計 画 がめざす 公 共 の 福 祉 の 増 進 を 実 現 するという 観 点 で これまで 以 上 に 適 切 に 対 応 して いくことが 求 められている 市 街 化 調 整 区 域 については 日 野 都 市 計 画 都 市 計 画 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 の 方 針 ( 都 市 計 画 区 域 マスタープラン) ( 東 京 都 )において 市 街 化 調 整 区 域 内 の 丘 陵 地 山 林 河 川 敷 等 自 然 的 土 地 利 用 の 区 域 は 都 市 に 残 された 貴 重 な 広 域 的 自 然 資 源 として 極 力 保 全 する とし 多 摩 動 物 公 園 を 含 む 多 摩 丘 陵 北 部 近 郊 緑 地 保 全 地 区 及 びこれらの 区 域 に 接 す る 樹 林 地 並 びに 多 摩 川 及 び 浅 川 の 河 川 敷 は 自 然 を 活 かしたレクリエーション 資 源 として 整 備 し 保 全 を 図 る さらに 多 摩 動 物 公 園 などのレクリエーション 資 源 と 自 然 環 境 との 連 携 調 和 に 配 慮 する との 考 えを 明 らかにしているところである また 日 野 市 まちづくりマスタープラン(2001~2020) ( 平 成 15 年 10 月 日 野 市 ) において 樹 林 地 を 残 すための 開 発 時 のルールづくり や 多 摩 丘 陵 の 自 然 景 観 を 守 るた めのルールづくり が 必 要 とされている そもそも 区 域 区 分 は 無 秩 序 な 市 街 地 の 拡 散 を 抑 制 し 良 好 な 都 市 施 設 水 準 を 確 保 す るため 計 画 的 な 市 街 化 を 進 める 区 域 として 市 街 化 区 域 を また 良 好 な 緑 を 維 持 するこ となどを 目 的 に 市 街 化 を 抑 制 する 区 域 として 市 街 化 調 整 区 域 を 定 めている スプロール 化 を 避 け 市 街 地 の 集 約 かつ 合 理 的 な 土 地 利 用 を 図 り 市 民 にとってかけがいのない 自 然 の 緑 を 確 保 するという 方 針 にもとづき 地 形 や 道 路 の 状 況 市 街 地 の 連 担 状 況 などを 考 慮 して 定 められたものであり これらの 考 え 方 は 今 後 も 堅 持 されるべきものと 考 えられる したがって 市 街 化 調 整 区 域 においては 既 存 集 落 や 既 成 の 住 宅 地 の 良 好 な 居 住 環 境 の 維 持 保 全 に 配 慮 しつつ 無 秩 序 な 開 発 を 抑 制 し 土 地 の 計 画 的 な 利 用 により 良 好 な 自 然 環 境 やみどりの 維 持 増 進 が 図 られるべきである しかしながら 市 街 化 調 整 区 域 の 地 区 計 画 については 都 市 計 画 で 原 則 として 開 発 を 抑 制 すると 位 置 づけている 区 域 において その 目 的 を 明 らかにした 上 で 開 発 を 認 めていく 制 度 でもあり 運 用 にあたっては 計 画 区 域 周 辺 の 環 境 への 影 響 都 市 基 盤 施 設 の 状 況 や 当 該 開 発 目 的 が 本 市 のまちづくりの 方 向 性 と 合 致 しているか 等 について 十 分 考 慮 したう えで 対 応 していくことが 極 めて 重 要 である そこで ここに 市 街 化 調 整 区 域 の 地 区 計 画 の 運 用 方 針 を 定 め 都 市 の 健 全 な 発 展 と 秩 序 ある 整 備 を 目 的 とした 都 市 計 画 の 適 正 な 運 用 を 図 るものである
2. 基 本 方 針 (1) 基 本 的 な 考 え 方 市 街 化 調 整 区 域 は 都 市 計 画 において 市 街 化 を 抑 制 する 区 域 として 指 定 しているもので あり この 考 え 方 は 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 運 用 にあたっても 変 化 しない その 上 で 新 たな 開 発 行 為 に 対 しては 自 然 資 源 の 保 全 を 基 本 としつつ 市 のまちづく りから 見 て 必 要 なものに 限 定 して 認 めていくこととする この 姿 勢 は これまで 以 上 に 重 要 である 特 に 住 宅 地 の 開 発 については 人 口 減 少 社 会 を 迎 えていることを 認 識 し 対 応 していかなければならない したがって 市 街 化 調 整 区 域 における 新 たな 開 発 については 既 存 の 緑 の 保 全 や 新 たな 緑 の 創 出 などを 積 極 的 に 推 進 し 将 来 のまちづくりの 基 本 となる 基 本 構 想 基 本 計 画 や 日 野 市 まちづくりマスタープラン に 示 す 方 向 に 合 致 しているものについて 本 地 区 計 画 の 運 用 方 針 にもとづき 策 定 する 地 区 計 画 で 限 定 したうえで 例 外 的 に 認 めていくとの 方 針 を 堅 持 することとする また 本 基 本 方 針 のほか 都 市 計 画 法 等 各 種 法 令 及 び 日 野 市 まちづくり 条 例 ならびにそ れらにもとづき 策 定 された 各 種 計 画 基 準 に 適 合 したものとする (2) 市 街 化 調 整 区 域 の 地 区 計 画 の 適 用 範 囲 一 般 的 に 市 街 化 調 整 区 域 の 地 区 計 画 は 既 存 の 住 宅 地 の 環 境 を 維 持 保 全 するという 目 的 で 決 定 するものと 都 市 計 画 法 の 改 正 により 新 たな 市 街 地 の 開 発 内 容 を 適 切 に 誘 導 す るものの 二 つの 側 面 がある このうち 前 者 は 住 環 境 保 全 型 というべきもので 住 民 等 の 主 体 的 な 取 り 組 み 等 によ り 既 存 集 落 や 既 成 の 住 宅 地 の 機 能 の 維 持 や 環 境 の 保 全 につながるものとして 地 区 計 画 の 活 用 が 考 えられる 一 方 開 発 誘 導 型 の 地 区 計 画 の 活 用 は 新 たな 開 発 行 為 に 関 わるものであり 都 市 計 画 マスタープラン 等 の 計 画 との 整 合 各 種 法 規 制 都 市 基 盤 施 設 等 の 整 備 状 況 や 開 発 目 的 を 総 合 的 に 考 察 し 社 会 経 済 情 勢 の 変 化 に 柔 軟 に 対 応 した 将 来 のまちづくりに 適 合 した ものについて 利 用 していくことが 考 えられる 本 方 針 は 地 区 計 画 の 活 用 が 考 えられる 二 つの 類 型 について 運 用 方 針 を 定 め 適 正 な 土 地 利 用 の 実 現 を 図 ることとする
3. 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 運 用 方 針 (1) 既 存 集 落 や 既 成 住 宅 地 の 環 境 を 保 全 するもの ア 対 象 とする 地 区 計 画 市 街 化 調 整 区 域 における 既 存 集 落 や 既 成 の 住 宅 開 発 地 のうち 市 街 化 区 域 に 接 する 地 区 で 住 民 の 発 意 により 従 前 の 土 地 利 用 の 維 持 保 全 を 図 り 市 街 化 調 整 区 域 の 自 然 環 境 と 調 和 した 良 好 な 住 環 境 を 維 持 保 全 するため 建 築 物 の 用 途 形 態 の 制 限 等 を 行 うもの 決 定 にあたっては まちづくり 条 例 にもとづく 地 区 まちづくり 協 議 会 による 検 討 を 行 うこと イ 地 区 整 備 計 画 に 定 めることができる 事 項 定 めることができる 事 項 1 地 区 施 設 の 配 置 及 び 規 模 道 路 公 園 緑 地 広 場 その 他 の 公 共 空 地 2 建 築 物 等 に 関 する 事 項 建 築 物 等 の 用 途 の 制 限 容 積 率 の 最 高 限 度 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 壁 面 の 位 置 の 制 限 壁 面 後 退 区 域 における 工 作 物 の 設 置 の 制 限 建 築 物 等 の 高 さの 最 高 限 度 建 築 物 等 の 形 態 意 匠 の 制 限 建 築 物 の 緑 化 率 の 最 低 限 度 垣 又 はさくの 構 造 の 制 限 3その 他 土 地 利 用 の 制 限 に 関 する 事 項 樹 林 地 草 地 等 の 保 全 は 必 ず 定 めるべき 事 項 ただし 地 区 特 性 により 定 めることが 適 当 でない 場 合 はこの 限 りでない ウ 地 区 整 備 計 画 に 係 る 建 築 制 限 条 例 の 取 り 扱 いについて 地 区 整 備 計 画 に 定 める 建 築 物 等 に 関 する 事 項 は 建 築 基 準 法 第 68 条 の2の 規 定 に もとづく 条 例 に 位 置 付 けるものとする (2) 公 共 公 益 施 設 の 立 地 を 適 正 に 誘 導 するもの ア 対 象 とする 地 区 計 画 丘 陵 地 に 残 された 貴 重 な 広 域 的 自 然 資 源 の 保 全 と 既 存 樹 林 と 一 体 性 のあるまとまり のある 緑 の 創 出 を 図 りつつ 日 野 市 まちづくりマスタープランの 内 容 に 即 し 地 域 の 振 興 又 は 発 展 を 図 るため 日 野 市 まちづくり 条 例 第 3 条 に 規 定 する 公 共 公 益 施 設 ( 動 物 園 高 校 大 学 を 含 む)を 建 築 するためのもの この 場 合 地 区 計 画 により 開 発 の 目 的 内 容 を 明 らかにし 都 市 計 画 決 定 した 上 で 適 切 に 土 地 利 用 を 誘 導 するものとする
イ 地 区 整 備 計 画 に 定 めることができる 事 項 定 めることができる 事 項 1 地 区 施 設 の 配 置 及 び 規 模 道 路 公 園 緑 地 広 場 その 他 の 公 共 空 地 2 建 築 物 等 に 関 する 事 項 建 築 物 等 の 用 途 の 制 限 容 積 率 の 最 高 限 度 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 壁 面 の 位 置 の 制 限 壁 面 後 退 区 域 における 工 作 物 の 設 置 の 制 限 建 築 物 等 の 高 さの 最 高 限 度 建 築 物 等 の 形 態 意 匠 の 制 限 建 築 物 の 緑 化 率 の 最 低 限 度 垣 又 はさくの 構 造 の 制 限 3その 他 土 地 利 用 の 制 限 に 関 する 事 項 樹 林 地 草 地 等 の 保 全 は 必 ず 定 めるべき 事 項 ただし 地 区 施 設 にあっては 地 区 計 画 の 目 的 により 右 欄 に 掲 げる 項 目 を 一 つ 以 上 定 める ウ 地 区 整 備 計 画 に 係 る 建 築 制 限 条 例 の 取 り 扱 いについて 地 区 整 備 計 画 に 定 める 建 築 物 等 に 関 する 事 項 は 建 築 基 準 法 第 68 条 の2の 規 定 に もとづく 条 例 に 位 置 付 けるものとする エ 基 盤 整 備 について 新 たな 開 発 行 為 に 関 わる 計 画 については 道 路 公 園 下 水 道 等 の 都 市 基 盤 施 設 の 計 画 や 整 備 状 況 についても 十 分 考 慮 するものとする (3) 地 区 計 画 を 決 定 しない 区 域 上 記 (1) 及 び(2)に 関 わらず 下 記 の 区 域 については 他 の 法 令 等 で 保 全 する 区 域 と 指 定 されており 地 区 計 画 を 決 定 しないこととする ア 都 市 緑 地 法 に 規 定 する 特 別 緑 地 保 全 地 区 イ 地 すべり 等 防 止 法 に 規 定 する 地 すべり 等 防 止 区 域 ウ 土 砂 災 害 警 戒 区 域 等 における 土 砂 災 害 防 止 対 策 の 推 進 に 関 する 法 律 に 規 定 する 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 エ 急 傾 斜 地 の 崩 壊 による 災 害 の 防 止 に 関 する 法 律 に 規 定 する 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 オ 宅 地 造 成 等 規 制 法 に 規 定 する 造 成 宅 地 防 災 区 域 カ 史 跡 名 勝 天 然 記 念 物 等 の 指 定 文 化 財 その 他 国 都 及 び 本 市 において 文 化 財 保 護 上 保 全 を 必 要 とする 区 域 4.その 他 この 方 針 は 法 改 正 その 他 社 会 環 境 の 変 化 等 により 必 要 により 見 直 しを 行 う