豊 島 区 現 庁 舎 地 活 用 事 業 事 業 者 公 募 プロポーザル 実 施 要 項 等 質 問 回 答 書 ( 第 3 回 ) No 区 分 質 問 内 容 回 答 1 1 既 存 建 物 の 地 下 擁 壁 及 び 一 体 となっている 底 板 は 山 留 の 連 壁 として 機 能 している 部 分 のみ 残 置 して 構 いま せ 従 って 擁 壁 として 構 造 上 必 要 がない 底 板 は 部 分 第 2 回 質 疑 回 答 NO.6において 定 期 借 地 契 約 終 了 時 に 的 でも 撤 去 していただきます 残 置 して 構 いません とされた 山 留 の 連 壁 については 2 既 存 の 山 留 は 新 築 時 に 残 置 したものを 含 めて 残 置 し 1 既 存 建 物 の 地 下 擁 壁 及 び 一 体 となっている 底 板 2 既 て 構 いませ 存 の 山 留 のうち 新 築 時 に 残 置 したものを 含 むと 考 えてよ 擁 壁 既 存 山 留 基 礎 などが 一 部 道 路 や 敷 地 境 界 か ろしいでしょうか ( 擁 壁 既 存 山 留 とも 一 部 道 路 に 越 境 し ら 越 境 していると 思 われる との 点 は 確 認 できませ 仮 ていると 思 われます ) に 擁 壁 や 既 存 山 留 が 一 部 道 路 を 越 境 していることが 判 なお 分 庁 舎 B 館 の 敷 地 境 界 沿 いの 基 礎 も 越 境 している 明 した 場 合 は 別 途 道 路 管 理 者 と 協 議 させていただきま と 考 えられます これについても 新 築 時 に 残 置 したものは す 定 期 借 地 契 約 終 了 時 に 残 置 できると 考 えてよろしいです 分 庁 舎 B 館 の 基 礎 は 原 則 撤 去 になりますが 仮 に 敷 か 地 境 界 から 越 境 していることが 判 明 し 隣 接 の 敷 地 に 支 障 が 生 じる 恐 れがあるなど 撤 去 が 困 難 な 場 合 は 別 途 協 議 をさせていただきます 2 残 置 可 能 なものとして 新 設 した 杭 既 存 杭 山 留 の 連 壁 と 回 答 がありますが その 他 の 地 中 梁 等 の 地 中 埋 設 物 は 全 て 撤 去 する 必 要 があるのでしょうか また No1の 回 答 を 参 照 してください 3 現 庁 舎 地 活 用 の 基 本 的 考 え 方 1 中 池 袋 公 園 と 南 北 道 路 の 整 備 計 画 を 含 め 提 案 とあり ますが 現 状 中 池 袋 公 園 には 公 衆 トイレと 簡 易 喫 煙 ブースがあります これらの 機 能 を 維 持 する 必 要 はありま すか 2 また 隣 接 する 新 区 民 センターの 計 画 が 進 んでいたら 御 教 示 頂 きたい 簡 単 なゾーニング 図 ( 平 面 イメージ) 等 あればご 提 示 願 います 1 現 在 ある 公 衆 トイレと 簡 易 喫 煙 ブースは 改 修 時 には 撤 去 する 予 定 ですが その 後 機 能 を 維 持 するかどうかは 周 辺 施 設 の 状 況 等 を 勘 案 し 検 討 していく 予 定 です なお 提 案 にあたっては 公 衆 トイレと 簡 易 喫 煙 ブースの 機 能 を 考 慮 する 必 要 はありませ 2 新 区 民 センターは 27 年 度 から 設 計 に 入 る 予 定 で 現 在 準 備 を 進 めています ご 質 問 のゾーニング 図 などについ ては 設 計 の 中 で 検 討 を 行 うため 現 時 点 で 提 示 できるも のはありませ 4 竣 工 後 のスケジュール( 施 設 運 営 建 物 等 の 収 去 ) 中 の 施 設 の 運 営 には 施 設 の 維 持 保 全 等 の 計 画 テナント 入 れ 替 え 等 についての 考 え 方 も 含 むと 考 えてよろしいで しょうか 5 第 1 回 質 問 183の 回 答 において 道 路 拡 幅 部 の 既 存 建 物 の 除 却 は 事 業 者 負 担 既 存 建 物 の 撤 去 や 具 体 的 な 位 置 は 別 途 協 議 する とありますが 協 議 結 果 によっては 解 体 工 事 費 に 大 幅 な 変 動 が 生 じる 可 能 性 があります 提 案 にあたっての 基 準 をお 示 しいただけないのであれば 事 業 者 の 前 提 条 件 をお 示 しした 上 で 解 体 工 事 費 を 提 案 する ことでよろしいでしょうか 道 路 拡 幅 部 の 既 存 建 物 は 全 て 撤 去 していただくことが 基 本 になりますが 残 地 する 場 合 は 道 路 面 下 3.5m 迄 の 既 存 建 物 部 分 は 撤 去 していただくことになります また 残 地 する 場 合 は 道 路 管 理 者 との 協 議 により 残 置 物 に 起 因 する 事 故 等 があった 場 合 の 責 任 の 所 在 や 道 路 の 改 修 や 補 修 する 際 の 主 体 など 一 定 条 件 が 付 されま す なお 残 置 物 の 撤 去 等 については 定 期 借 地 権 満 了 の5 年 前 からの 協 議 になります 6 様 式 3( 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 費 用 内 訳 書 )において4 有 価 物 買 取 費 を 記 載 する 欄 がありますが これは 鋼 材 等 を 対 象 としていると 考 えてよろしいでしょうか また 第 1 回 質 問 134の 回 答 において 残 置 物 につい て 詳 細 は 今 後 検 討 します とありますが 検 討 結 果 をご 教 示 ください 前 段 は 後 段 は 第 1 回 質 問 回 答 のほか 以 下 の 内 容 を 参 照 して ください 1 現 在 A 敷 地 ( 本 庁 舎 敷 地 ) 及 びB 敷 地 ( 公 会 堂 敷 地 ) を 経 由 して 隣 接 する 建 物 に 配 線 しているテレビ インター ネットケーブルは 解 体 工 事 着 手 前 までに 撤 去 可 能 な 状 態 となります 2 本 庁 舎 の 中 庭 や 屋 上 の 設 置 物 ( 庭 園 の 芝 生 等 )につ いては 区 が 撤 収 します 7 駐 輪 場 は25 台 として 計 画 と 回 答 に 記 載 されておりまし たが 民 間 施 設 部 分 の 附 置 義 務 駐 輪 場 とは 別 に25 台 確 保 する という 考 え 方 で 宜 しいでしょうか 8 A B 両 敷 地 上 の 全 体 施 設 豊 島 区 役 所 環 境 配 慮 ガイドライン( 平 成 25 年 4 月 ) に 施 設 づくりの 基 準 として としまカーボンマイナス 施 設 づくりガ イドライン の 概 要 が 示 されていますが 施 設 計 画 を 検 討 する 上 で 同 ガイドラインの 詳 細 をご 開 示 ください ( 内 容 がWeb 上 で 公 開 されている 場 合 参 照 すべきアドレスをご 教 示 ください ) 別 添 資 料 を 参 照 してください 9 提 出 図 面 外 観 透 視 時 の 作 成 上 の 留 意 点 としてカット アングル 等 が 指 定 されていますが それらを 合 計 すると5 枚 以 上 となり ます 一 方 提 出 枚 数 は4 枚 以 内 と 指 定 されているため 図 面 1 枚 に 複 数 の 透 視 図 を 配 置 するという 理 解 でよろしい でしょうか 同 様 に 低 層 部 透 視 図 内 観 透 視 図 は 図 面 4 枚 に 透 視 図 を 配 置 するという 理 解 でよろしいでしょうか 指 定 の 提 出 枚 数 で 必 要 なカット 数 を 配 置 して 下 さい 1
10 提 出 図 面 求 められている 透 視 図 は 約 20 枚 弱 の 枚 数 があります が 提 案 書 の 枚 数 は 合 計 8 枚 以 内 とあります 透 視 図 を 大 きく 見 せるなどの 理 由 により 提 案 書 枚 数 が 多 少 増 えるこ とは 可 能 でしょうか ご 教 示 ください No9の 回 答 を 参 照 してください 11 1 ホールが 地 上 階 になくエントランスホールやエントラ ンスホールからホワイエに 向 かう 経 路 についてホール 利 用 者 が 専 用 的 に 使 用 する 場 合 (ホール 利 用 者 が 専 用 的 に 使 用 し 区 分 所 有 法 登 記 法 上 の 専 有 部 分 としての 要 件 を 備 えている ) 区 分 所 有 法 上 は 専 有 部 分 であっても 要 求 水 準 書 に 定 められた 共 用 エリア として 扱 い 費 用 配 分 ( 買 取 額 には 含 むが50 億 の 外 )してよいのでしょうか あるいはこうした 場 合 エントランスホールをホワイエと 同 様 ホールエリア として 扱 い 先 に 提 示 された 方 法 で50 億 円 の 内 数 として 算 定 するのでしょうか C-6の 廊 下 階 段 等 についても 同 様 にご 回 答 ください なお 要 求 水 準 書 では 共 用 エリアであるエントランスホー ル/エントランスロビーは 区 分 所 有 法 上 の 共 用 部 分 としな ければならないのか 又 は 専 有 部 分 としての 提 案 も 可 なの かが 釈 然 としませこの 点 を 明 確 にして 頂 きたくお 願 いし ます 2 また このように 要 求 水 準 書 では 共 用 エリアである 室 が 区 分 所 有 法 上 の 専 有 部 分 である 場 合 様 式 2-3での 整 理 表 では 共 用 エリアの 機 械 室 が 区 分 所 有 法 上 専 有 の 場 合 と 同 様 算 定 表 では 当 該 面 積 をHSaに 入 れ 提 案 額 整 理 表 でHSaから 当 該 面 積 を 減 じた 上 共 用 エリアに 金 額 と 面 積 を 加 えて 記 入 することでよろしいでしょうか 加 えて 実 施 要 項 14 頁 の2イでは 区 の 負 担 する 共 用 部 分 は 区 分 所 有 法 で 定 める 法 定 共 用 部 分 とされています が 9 月 12 日 付 でいただいた 新 ホール 提 案 価 格 の 計 算 の 考 え 方 では 区 が 負 担 する 費 用 配 分 の 区 分 について 要 求 水 準 書 で 定 めた ホールエリア 管 理 エリア 共 用 エリア ( 区 分 所 有 法 上 の 定 義 と 一 致 しない 部 分 あり) が 使 用 され ています 優 先 順 位 をお 示 しください 1 ご 指 摘 のとおり 区 分 所 有 法 上 の 専 有 部 分 であって も 要 求 水 準 書 の 共 用 エリア に 該 当 する 場 合 には 買 取 価 格 の 基 準 である 約 50 億 円 には 含 まれませ また ホワイエは ホールエリア 管 理 エリア のため 買 取 価 格 の 基 準 に 含 まれますが C-6の 廊 下 階 段 等 は 共 用 エリア のため 含 まれませ エントランスホール/エントランスロビーは 必 ず 区 分 所 有 法 上 の 共 用 部 分 とする 必 要 はありませんが 提 案 内 容 によって 共 用 部 分 専 有 部 分 のどちらの 場 合 も 考 えられま す 2 前 段 はお 見 込 みの 通 りです 後 段 は 区 分 所 有 法 上 の 専 有 部 分 による 面 積 按 分 が 優 先 されます 12 新 ホール 要 求 水 準 要 求 水 準 書 P6 客 席 サスペンションライトの 要 求 水 準 記 述 のところで 三 点 吊 マイクの 位 置 と 干 渉 しない 位 置 に 設 置 する と 記 載 されていますが P-12,13の (ア) 音 響 設 備 の 要 求 水 準 項 目 のなかに 電 動 三 点 吊 マイク 装 置 は 明 記 されておりませ 一 方 音 響 反 射 板 は 区 が 直 接 調 達 する 簡 易 音 響 反 射 板 の 記 載 があるのみであり 本 施 設 での クラッシック 音 楽 を 主 とした 生 音 演 奏 の 高 品 位 録 音 機 能 は 優 先 順 位 と しては 上 位 ではない と 思 われます そのため 舞 台 音 響 設 備 としては 客 席 天 井 裏 への 音 響 回 線 のインスラストラクチャー 整 備 のみとし 必 要 に 応 じて 公 演 主 催 者 による 都 度 仮 設 での 対 応 としたいと 思 いますが よろしいでしょうか 要 求 水 準 書 P6(ア) 三 点 吊 りマイクの 位 置 と 干 渉 しない 位 置 に 設 置 する との 記 載 は 三 点 吊 マイクを 設 置 する 提 案 を 行 う 場 合 の 要 求 です 三 点 吊 りマイクの 設 置 の 有 無 および 客 席 天 井 裏 への 音 響 設 備 整 備 については 要 求 水 準 書 P13 4.-4-(ア)- 音 響 調 整 高 度 な 舞 台 芸 術 の 上 演 に 対 し 十 分 に 対 応 できる 拡 声 再 生 録 音 機 能 を 備 えた 電 気 音 響 設 備 を 設 ける と いう 内 容 を 考 慮 し 必 要 と 考 えられる 設 備 をご 提 案 下 さ い 13 要 求 水 準 書 P6 2 舞 台 設 備 (ア) 客 席 サスペンションライ トバトンで プロセニアムスピーカーの 音 線 や 三 点 吊 マイク の 位 置 と 干 渉 しない 位 置 とありますが 4 舞 台 音 響 設 備 に は 三 点 吊 マイクの 記 述 がありませ 4 舞 台 音 響 設 備 を 正 としてよろしいでしょうか No12の 回 答 を 参 照 してください 14 要 求 水 準 書 P13 b 音 源 調 整 で 音 響 調 整 卓 のあらゆる 不 同 等 機 種 を 備 え 切 り 替 えることで 公 演 中 のバックアッ 具 合 や 故 障 に 対 応 できるバックアップ 機 能 を 備 えるとあり プ 機 能 を 備 え かつ 音 響 調 整 卓 の 不 具 合 による 公 演 の 停 ますが 同 等 機 種 を 備 え 切 り 替 えることで 対 応 するものと 止 や 中 止 を 回 避 できることを 含 めた あらゆる 不 具 合 や 故 してよろしいでしょうか 障 に 対 応 できるのであれば お 見 込 みの 通 りです 15 要 求 水 準 書 P8における 幕 設 備 の 紗 幕 2 枚 について 舞 台 備 品 リストにおける 区 購 入 備 品 と 重 複 していますが 他 の 舞 台 備 品 と 同 様 に 区 が 購 入 すると 考 えてよろしいでしょ うか 要 求 水 準 書 に 設 置 の 旨 の 記 載 のある 設 備 は 本 工 事 にお いて 整 備 をしてください 16 区 購 入 予 定 の 舞 台 備 品 リストに 紗 幕 ( 黒 白 )とあります が 要 求 水 準 書 P7(サ) 幕 設 備 に 紗 幕 とありますが 工 事 で 納 入 する 紗 幕 は 中 止 することでよろしいでしょうか 要 求 水 準 書 に 設 置 の 旨 の 記 載 のある 設 備 は 本 工 事 にお いて 整 備 をしてください 17 新 ホール 提 案 価 格 新 ホールの 買 取 額 のうち 新 ホール 専 有 部 分 の 金 額 ならびに 新 ホールの 共 用 エリアの 金 額 の 内 訳 金 額 によ り 評 価 は 異 なるのでしょうか 異 なりませ 実 施 要 項 P35の 4 新 ホールの 提 案 額 の 審 査 に 記 載 の とおり 審 査 対 象 は 専 有 部 分 と 共 用 部 分 の 提 案 額 の 合 計 です 2
18 新 ホール 提 案 価 格 ホールの 舞 台 備 品 リストにある 備 品 等 の 調 達 金 額 は 提 案 の 必 要 はないがホール 購 入 費 50 億 円 に 含 まれるとあり ます 事 業 者 が 調 達 しない 舞 台 備 品 リストなので 見 積 りを 取 る 必 要 がなく 提 案 金 額 に 含 めなくてよいという 理 解 でよろし いでしょうか 19 備 品 は50 億 に 含 むのでしょうか また 50 億 に 含 む 場 合 調 達 金 額 は 提 案 不 要 と 記 載 が ありますが 50 億 を 積 み 上 げる 上 で 調 達 金 額 を 想 定 しな ければ 全 体 工 事 費 が 算 出 できませんが その 点 はどの ようにお 考 えでしょうか 区 が 購 入 予 定 額 の 基 準 としている50 億 円 ( 消 費 税 等 別 途 )は 備 品 等 を 含 む 額 です 提 案 にあたっては 舞 台 備 品 リスト(7 月 4 日 送 付 )にある 備 品 等 の 価 格 は 含 まない 建 物 の 本 体 の 価 格 を 提 案 して 下 さい 20 施 設 費 等 算 定 諸 元 概 要 に 記 載 する 賃 貸 面 積 等 は 新 A B 敷 地 毎 に 民 間 施 設 部 分 ( 新 ホール 部 分 は 除 きま ホールの 民 間 施 設 も 含 むものとの 理 解 でよろしいでしょう す)について 記 入 してください か したがって 新 ホールと 合 築 する 建 物 の 民 間 施 設 部 分 も 建 築 工 事 費 についても 新 ホールの 民 間 施 設 を 含 んだも 含 みます のとの 理 解 でよろしいでしょうか 21 様 式 4-1( 施 設 費 等 算 定 緒 元 概 要 )について 対 象 範 囲 をご 教 示 ください ( 全 施 設 民 間 施 設 のみ 敷 地 ごとに 作 成 するのかどうか ) No20の 回 答 を 参 照 してください 22 収 入 の 項 目 につきまして 賃 料 単 価 は 施 設 毎 の 平 均 賃 料 単 価 を 記 載 することでよいでしょうか 23 資 金 面 様 式 4-1( 新 様 式 2) 施 設 費 等 算 定 諸 元 概 要 項 目 の 追 加 については 通 知 した 様 式 では 提 案 する 施 設 の 概 要 表 としての 体 裁 を 保 てないと 判 断 される 場 合 に 限 り 行 ってください 項 目 は 必 要 に 応 じて 適 宜 追 加 修 正 することとあります 1 販 売 価 格 賃 料 に 関 する 諸 元 は 様 式 4-3( 新 様 式 が 支 出 項 目 において どこまでの 範 囲 を 記 載 すべきか 3) 1. 収 入 の 欄 に 記 載 する 額 から 算 定 した 用 途 ごとの 平 ( 新 施 設 を 建 設 するために 発 生 するイニシャルコスト( 例 : 設 均 的 な 単 価 を 記 入 してください 計 費 監 理 費 電 波 障 害 対 策 費 等 )) 様 式 4-2 Ⅰ. 事 業 費 2 建 築 工 事 費 等 に 関 する 諸 元 の 建 築 単 価 は 様 式 4- 概 算 表 との 整 合 含 めてご 教 示 願 います 3( 新 様 式 3) 2 支 出 Aイニシャルコストの4 施 設 工 事 費 ( 直 接 工 事 費 + 共 通 費 ) に 基 づき 算 定 して 記 入 してくださ い 24 諸 元 概 要 の 具 体 的 な 作 成 方 法 につきご 教 示 下 さい 2. 収 入 のうち 賃 料 収 入 3. 支 出 のうち 販 売 費 及 び 一 般 管 理 費 については いつ 時 点 の 数 値 を 記 載 すべきで しょうか? 賃 料 単 価 ( 月 額 )は 共 益 費 込 の 数 値 で 宜 しいでしょう か? また 賃 料 総 額 ( 年 額 )は 稼 働 率 勘 案 後 の 数 字 で 宜 しい でしょうか? 販 売 価 格 賃 料 に 関 する 諸 元 の 項 目 には 稼 働 初 年 度 の 値 を 記 載 してください 賃 料 は 共 益 費 込 みとします 賃 料 単 価 は 稼 働 初 年 度 における 稼 働 率 を 考 慮 しない 単 価 をご 記 載 ください なお 様 式 4-3( 新 様 式 3)の 収 入 欄 には 稼 働 率 考 慮 後 の 金 額 を 記 載 してください 25 様 式 4-2( 資 金 調 達 計 画 )について Ⅰ. 事 業 費 概 算 表 に 記 載 する 金 額 は 事 業 全 体 (ホール 部 分 にかかる 各 種 コ ストを 含 む)の 金 額 を 記 載 すればよいでしょうか Ⅱ. 資 金 調 達 計 画 表 の 借 入 金 の 明 細 について 未 決 事 項 であるため 現 時 点 での 想 定 を 記 載 することとしてよろしい でしょうか 本 様 式 の 提 出 は 不 要 としました 26 資 金 面 様 式 4-2 資 金 調 達 計 画 SPCの 組 成 を 行 わない 場 合 調 達 先 金 利 返 済 方 法 償 還 年 限 などの 記 載 は 不 要 と 考 えてよろしいでしょうか 本 様 式 の 提 出 は 不 要 としました 27 SPCでの 事 業 を 予 定 しない 場 合 も 本 資 料 の 作 成 は 必 要 でしょうか? なお Ⅱ. 資 金 調 達 計 画 表 に 関 し 本 事 業 のための 借 入 を 予 定 しない 場 合 は 出 資 金 自 己 資 金 に 受 入 保 証 金 敷 金 等 を 除 いた 全 額 を 入 力 する 形 で 宜 しいでしょうか? また Ⅰ. 事 業 費 概 算 表 については 区 への 差 入 保 証 金 の 勘 案 は 不 要 でしょうか? 本 様 式 の 提 出 は 不 要 としました 3
28 本 事 業 につき 借 入 金 等 が 発 生 しない 場 合 はDSCRの 記 載 はないとのことでよろしいでしょうか また 資 金 の 項 については 出 資 金 自 己 資 金 の 欄 への 記 載 のみとの 理 解 でよろしいでしょうか 資 金 の 欄 については 提 案 内 容 に 即 した 金 額 をご 記 載 くだ さい 29 第 2 回 質 問 回 答 15-2にて 新 ホールに 必 要 な 駐 車 場 の 管 理 費 については 賃 借 料 等 で 負 担 する と 記 載 されて いますが 長 期 収 支 計 画 の 駐 車 場 収 入 欄 においては 豊 島 区 からのホール 部 分 駐 車 場 を 収 入 の 一 部 として 見 込 んだ 金 額 算 出 を 行 ってよろしいのでしょうか ( 管 理 費 では なく 使 用 料 として 徴 収 ) また 減 価 償 却 を 反 映 させる 必 要 はないのでしょうか 前 段 については 減 価 償 却 費 は 反 映 する 必 要 はありませキャッシュフ ローベースにて 収 支 金 額 を 記 載 してください 30 31 資 金 面 様 式 4-3( 新 様 式 3) 長 期 収 支 計 画 管 理 組 合 による 維 持 管 理 運 営 を 想 定 した 場 合 管 理 費 収 入 により 建 物 維 持 管 理 コストをまかなう 計 画 となります が その 場 合 管 理 組 合 運 営 による 収 入 ランニングコスト の 記 載 は 不 要 と 考 えてよろしいでしょうか 様 式 4-3( 長 期 収 支 計 画 )について 適 宜 必 要 な 項 目 が あれば 追 加 とありますが 既 にある 項 目 が 不 要 である 場 合 には 削 除 してもよろしいでしょうか 例 えば 建 物 管 理 を 分 離 発 注 ではなく 統 括 管 理 会 社 に 一 括 発 注 する 場 合 に おいては 管 理 業 務 委 託 費 のみに 金 額 を 記 載 すること で 維 持 管 理 費 警 備 費 の 項 目 には 金 額 の 記 載 は 不 要 との 理 解 でよいでしょうか 新 ホールと 民 間 施 設 との 合 築 建 物 については 現 実 的 には 管 理 組 合 に 支 払 う 管 理 費 や 修 繕 積 立 金 が 発 生 しま すが 様 式 4-3( 新 様 式 3)を 作 成 するに 当 たっては 便 宜 上 管 理 組 合 がないものとして 民 間 施 設 所 有 者 が 自 ら 建 物 維 持 管 理 コストをまかなう 想 定 にてコストを 入 力 して 下 さ い なお 様 式 4-3( 新 様 式 3)に 記 載 するのは 定 期 借 地 権 者 ( 現 賃 借 人 )の 収 支 です したがって 分 譲 マンションを 提 案 される 場 合 は 転 借 人 の 管 理 組 合 であるマンション 管 理 組 合 の 収 支 は そもそも 記 載 の 対 象 外 となります 不 要 な 項 目 の 削 除 は 差 し 支 えありませ なお ご 質 問 の 一 括 発 注 の 場 合 まとめた 項 目 名 に かっこ 書 きで 含 めた 項 目 を 明 記 してください ( 例 ) 管 理 業 務 委 託 費 ( 維 持 管 理 費 警 備 費 ) この 場 合 含 めた 項 目 ごとの 金 額 の 記 載 は 不 要 です 32 2 1. 収 入 の 駐 車 場 収 入 ですが ホールに 対 応 する 駐 車 場 部 分 を 民 間 が 所 有 する 前 提 とした 場 合 区 が 必 要 とする 台 数 分 の 駐 車 場 を 一 定 の 条 件 にてお 貸 しする 想 定 として 収 入 に 計 上 する 必 要 はありますでしょうか No29の 回 答 を 参 照 してください 33 事 業 期 間 終 了 後 の 解 体 費 について C. 建 物 収 去 原 状 回 復 費 用 として 欄 がありますが 資 産 除 去 債 務 として 計 算 しない という 事 で 宜 しいでしょうか 将 来 見 込 まれる 支 出 時 点 における 支 出 項 目 として キャッシュフローベースにてご 認 識 ください 34 *ランニングコストは 新 ホール 等 区 が 直 接 負 担 する コストを 除 いた 金 額 を 記 入 すること と 記 載 頂 いております が ホール 部 分 に 併 設 する 区 分 所 有 部 分 のランニングコ スト 算 出 にもかかわります 為 ホール 全 体 の 運 営 予 定 ホール 使 用 頻 度 維 持 管 理 費 等 の 体 制 費 用 想 定 につき まして 現 時 点 の 想 定 及 びこれまでの 議 会 等 での 質 疑 応 答 からの 考 え 方 をお 教 え 頂 けますでしょうか 現 時 点 での 想 定 はありませ 事 業 計 画 面 の 新 ホール 計 画 関 連 書 類 新 ホールに 係 る 維 持 管 理 及 び 長 期 修 繕 の 提 案 内 容 を 踏 まえて 区 分 所 有 部 分 に 係 るコストを 想 定 して 記 入 してください また 議 会 等 でこの 点 の 質 疑 応 答 はありませ 35 資 金 面 様 式 (その 他 ) 準 共 有 持 分 比 率 についての 考 え 方 について 資 金 面 の 様 式 等 にてお 示 しいただけるとのことでしたが 今 回 の 通 知 では 該 当 項 目 が 見 当 たりませんでした お 示 しいただ けますよう お 願 いいたします 準 共 有 となる 敷 地 利 用 権 ( 定 期 借 地 権 )の 持 分 割 合 は 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 を 基 準 とします なお 一 部 共 用 部 分 がある 場 合 その 一 部 共 用 部 分 の 床 面 積 を これを 共 用 すべき 各 区 分 所 有 者 の 専 有 部 分 の 床 面 積 の 割 合 により 配 分 し それぞれその 区 分 所 有 者 の 専 有 部 分 の 床 面 積 に 算 入 するものとします 上 記 考 えのもと 新 ホールと 合 築 となる 区 分 所 有 建 物 の 建 物 の 敷 地 に 関 する 民 間 施 設 ( 区 所 有 施 設 を 除 く) 所 有 者 の 敷 地 利 用 権 の 準 共 有 持 分 割 合 (Y)は 次 のように 算 出 し てください Y=( 該 当 区 分 所 有 建 物 の 専 有 部 分 の 床 面 積 の 合 計 - 区 の 専 有 部 分 の 床 面 積 ) 該 当 区 分 所 有 建 物 の 専 有 部 分 の 床 面 積 の 合 計 36 資 金 計 画 に 関 する 提 出 資 料 は どのように 評 価 されるの でしょうか [ 基 準 審 査 ]として 型 式 のみ 確 認 するものか そ れとも 資 金 計 画 の 内 容 として[ 総 合 審 査 ] 上 にも 反 映 される ものでしょうか? 建 築 時 及 び 稼 働 後 における 事 業 の 安 定 性 という 観 点 か ら 総 合 的 に 審 査 します 4
37 資 金 面 様 式 (その 他 ) 資 金 面 に 関 する 提 出 書 類 に 関 して ( 様 式 4-1)のうち 1. 施 設 概 要 及 び 2. 収 入 について 分 譲 住 宅 及 び 賃 貸 利 用 を 前 提 とされています 定 期 借 地 権 者 となる 建 物 の 所 有 者 が 自 らその 一 部 を 使 用 して 事 業 を 行 う 場 合 ご 提 示 いただいた 様 式 のとおり 記 載 することは 困 難 だと 考 えら れます この 場 合 応 募 者 の 判 断 で 実 態 に 即 して 項 目 そ のものを 変 更 してもよいと 考 えて 宜 しいでしょうか また ( 様 式 4-3)の 1. 収 入 及 び 2. 支 出 のうち B ランニングコスト についても 同 様 に 項 目 を 実 態 に 即 して 変 更 してもよいと 考 えて 宜 しいでしょうか なお 様 式 4-1は 新 様 式 2へ 様 式 4-3は 新 様 式 3へ 様 式 番 号 を 修 正 しました 38 39 事 業 計 画 面 の 審 査 に 関 する 審 査 項 目 及 び 配 点 ご 提 示 いただいている 配 点 表 について 具 体 的 な 評 価 方 法 をご 教 示 下 さい ( 例 えば 5 段 階 評 価 など 1 特 に 優 れた 提 案 配 点 1.00 2 優 れた 提 案 配 点 0.75 3 標 準 的 な 提 案 配 点 0.50 4やや 劣 った 提 案 配 点 0.25 5 劣 った 提 案 配 点 0.00 ) ご 提 示 いただいている 配 点 表 について 具 体 的 な 評 価 方 法 をご 教 示 下 さい 例 えば 更 に 様 式 ごとに 点 数 を 分 割 し て 採 点 し 得 点 を 合 計 するのでしょうか ( 例 : No.4 低 層 部 のにぎわい 創 出 に 関 する 計 画 では 様 式 1-10~1-12に 各 5 点 ずつ 分 配 し それぞれ 評 価 し 合 計 するのでしょうか ( 様 式 1-10:4 点 様 式 1-11:3 点 様 式 1-12:3 点 合 計 10 点 )) 40 にぎわい 創 出 等 に 関 す る 加 算 低 層 部 のにぎわい 創 出 に 関 する 加 算 点 について 相 対 的 な 尺 度 で 加 算 点 を 付 与 されますか?それとも 豊 島 区 として 絶 対 的 な 尺 度 があって それを 基 に 加 算 点 を 付 与 されますか? 41 加 算 点 の 基 準 及 び 配 点 をご 教 示 下 さい No40の 回 答 を 参 照 してください 42 (2) 資 金 面 の 提 案 に 関 する 審 査 項 目 及 び 配 点 におい て 上 段 の 表 中 では 1: 一 括 前 払 い 地 代 と 新 ホール 買 取 額 との 差 額 とありますが 1 評 価 対 象 額 = 一 括 前 払 い 地 代 - 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 費 用 - 新 ホールの 買 取 額 とあり 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 費 用 の 取 り 扱 いに 違 い があります どちらを 正 とすればよろしいでしょうか また 実 際 にお 支 払 する 金 額 は 解 体 撤 去 費 用 を 控 除 した 金 額 でよいということでしょうか ご 教 示 ください 評 価 対 象 額 は 一 括 前 払 い 地 代 - 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 費 用 - 新 ホールの 買 取 額 です また 新 様 式 1を 参 照 してください 定 期 借 地 権 設 定 契 約 における 支 払 金 額 は お 見 込 みの とおり 一 括 前 払 い 地 代 - 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 費 用 です 43 資 金 面 の 提 案 に 関 する 審 査 項 目 及 び 配 点 審 査 項 目 No.1 及 びNo.2 双 方 において 新 ホールの 買 い 取 り 額 を 評 価 されているのはなぜですか?その 理 由 をお 示 しください No1では 一 括 前 払 い 地 代 - 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 費 用 - 新 ホールの 買 取 額 によって 区 の 実 質 的 な 収 入 額 を 評 価 することを 目 的 としています No2では 新 ホール 整 備 が 公 共 事 業 であることから 整 備 費 用 ( 新 ホール 買 取 額 )の 適 正 さを 評 価 することを 目 的 としています なお それぞれの 審 査 項 目 の 評 価 方 法 については 評 価 の 詳 細 に 関 わるため お 答 えできませ 44 一 括 前 払 い 地 代 と 新 ホールの 買 取 額 との 差 額 の 評 価 において( 新 ホール 買 取 額 が 異 なり) 同 じ 買 取 額 との 差 額 の 場 合 はどのように 評 価 されるのでしょうか 具 体 的 な 評 価 方 法 についてご 教 示 下 さい 45 新 ホールの 専 有 部 分 の 購 入 予 定 額 は50 億 円 を 基 準 とさ れていますが 共 用 部 分 の 基 準 額 はいくらを 想 定 されてい るのでしょうか 共 用 部 分 の 基 準 額 の 想 定 はありませ 46 評 価 対 象 額 が2つ 示 され それぞれの 配 点 が30 点 10 点 とされておりますが 具 体 的 な 採 点 方 法 をご 教 示 ください 各 応 募 者 からの 提 示 金 額 の 差 異 が30 点 10 点 の 配 点 の 中 でどのような 得 点 差 になるのか 具 体 的 な 評 価 方 式 ( 計 算 方 式 )をご 教 示 ください 5
47 一 括 前 払 い 地 代 と 新 ホール 買 取 額 との 差 額 及 び 新 ホールの 買 取 額 でそれぞれ30 点 10 点 の 配 点 をお 示 しい ただいておりますが 評 価 基 準 が 不 明 瞭 であると 考 えられ ます たとえば 提 案 額 の 差 額 が 各 社 において1 億 2 億 3 億 10 億 の 差 が 出 た 場 合 どのような 配 点 となるのでしょう か 仮 に10 億 の 提 案 事 業 者 が30 点 として 1 億 の 場 合 30/10 1=3 点 2 億 の 場 合 30/10 2=6 点 3 億 の 場 合 30/10 3=9 点 といった 形 で 比 例 按 分 されるのでしょうか それとも 区 のご 提 示 額 を 超 えた 場 合 最 低 基 準 点 等 が 設 け られているのでしょうか 後 者 の 場 合 でかつ 差 額 からの 加 点 が 無 い 場 合 地 代 のご 提 案 において 従 前 の 加 点 方 式 の 考 え 方 に 比 べて 積 極 的 な 提 案 を 行 うことによるメリットが 薄 れてしまうことが 考 えられます 区 民 の 財 産 の 民 間 利 用 と いう 側 面 があり 計 40 点 の 配 点 がされていると 思 いますの で 公 平 を 期 すため 配 点 基 準 を 明 確 にしていただきたく ご 教 授 願 います 48 資 金 面 の 提 案 に 関 する 審 査 項 目 及 び 配 点 No.1の 採 点 計 算 式 は ( 提 案 額 / 評 価 対 象 額 が 最 大 の 提 案 額 )X30 点 でしょうか?それとも 他 の 計 算 式 でしょ うか? 同 様 に No.2の 採 点 計 算 式 は ( 評 価 対 象 額 が 最 小 の 提 案 額 / 提 案 額 )X10 点 でしょうか?それとも 他 の 計 算 式 でしょうか? それぞれの 計 算 式 をお 示 しください 49 一 括 前 払 い 地 代 と 新 ホールの 買 取 額 との 差 額 及 び 新 ホールの 買 取 額 について 提 案 金 額 の 買 取 額 との 差 額 ならびに 買 取 額 についてどのような 方 法 ( 計 算 式 ) で 配 点 するかご 教 示 願 います 例 えば 買 取 額 との 差 額 では 差 額 が 大 きいほど 高 得 点 なのでしょうか その 場 合 差 額 0 億 円 を0 点 差 額 の 最 高 額 が30 点 満 点 と いう 理 解 でよろしいでしょうか また 買 取 額 では 金 額 が 低 いほど 高 得 点 なのでしょう か その 場 合 提 案 買 取 額 が0 円 の 場 合 が10 点 満 点 という 理 解 でよろしいでしょうか 50 審 査 項 目 及 び 配 点 等 について P3 中 の 新 ホールの 買 取 額 (10 点 )について 適 正 な 額 を 提 案 すること とあり ますが 適 正 さの 判 断 基 準 をご 教 示 ください 工 事 費 と 考 えて 現 状 の 建 設 マーケットの 価 格 状 況 を 適 正 に 反 映 さ 実 施 要 項 P142の 新 ホールの 購 入 予 定 額 に 記 載 の 内 容 せるべきなのか それとも 不 動 産 売 買 価 格 と 考 えて 企 業 を 踏 まえて 適 正 な 価 格 を 提 案 してください 努 力 を 含 めて 貴 区 の( 新 ホールにかかる) 財 政 計 画 上 適 正 な 価 格 を 提 案 すべきなのか 基 本 的 なお 考 えをご 教 示 く ださい 51 保 証 金 支 払 時 期 保 証 金 の 支 払 い 時 期 は 第 1 回 と 同 時 で 一 括 という 理 解 で 宜 しいでしょうか 保 証 金 は 定 期 借 地 権 設 定 契 約 締 結 時 に 全 額 1 回 で 納 付 していただきます 52 低 層 部 にぎわい 施 設 の テナント 名 出 店 が 確 実 であると 認 められる 証 明 書 をできるだけ 添 付 してください と 記 載 がありますが こちら( 出 店 意 向 書 ) は 提 案 書 の 枚 数 に 含 まれないという 認 識 でよろしいでしょ うか また 書 式 の 指 定 はありますでしょうか 書 式 については 指 定 しませ 53 基 本 協 定 書 等 基 本 協 定 等 の 案 文 については あらためて 提 示 しませ ん とありますが 実 際 の 条 文 条 項 により 会 社 としてのリ スクの 取 り 方 や 事 業 参 画 の 判 断 も 変 わってくる 可 能 性 が あります 早 期 に 公 表 をお 願 い 出 来 れば 幸 いです 実 施 要 項 等 に 記 載 した 内 容 やこれまでの 質 問 回 答 等 に より 主 な 内 容 が 概 ね 明 らかになったため あらためて 提 示 しませ 54 単 年 度 地 代 第 1 回 質 問 90の 回 答 において 単 年 度 地 代 について も 提 案 をしていただく 予 定 です 計 算 方 法 等 については 別 途 提 案 書 類 にお 示 しします とありますが ご 提 示 があ りませご 提 示 をお 願 いいたします 単 年 度 地 代 の 提 案 の 必 要 はありませ なお 一 括 前 払 い 地 代 を 分 割 して 支 払 う 場 合 における 各 年 度 の 地 代 の 額 の 計 算 方 法 については No55の 回 答 を 参 照 してください 6
一 括 前 払 い 地 代 を 施 設 竣 工 時 期 までの 間 に 分 割 して 支 払 う 場 合 における 各 年 度 の 支 払 額 は 以 下 の 式 により 求 めた 額 を 下 回 らないものとします 55 分 割 支 払 額 保 証 金 第 1 回 から 第 4 回 の 地 代 に 関 し 最 低 額 があるようであれ ば 金 額 をご 教 示 ください また 保 証 金 については 月 額 地 代 の30か 月 に 相 当 する 額 との 記 載 がございますが 前 払 地 代 を 月 額 地 代 に 換 算 する 方 法 をご 教 示 ください 一 括 前 払 い 地 代 - 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 費 用 定 期 借 地 期 間 ( 月 数 ) - 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 期 間 ( 月 数 ) 12 月 100 万 円 未 満 の 金 額 は 四 捨 五 入 してください 保 証 金 は 以 下 の 式 により 求 めた 額 とします 一 括 前 払 い 地 代 定 期 借 地 期 間 ( 月 数 ) - 既 存 施 設 の 解 体 撤 去 期 間 ( 月 数 ) 30 月 千 円 未 満 の 金 額 は 四 捨 五 入 してください 56 プレゼンテーション ( 第 1 回 質 問 回 答 で)プレゼンテーション 実 施 要 項 につい て 第 一 次 審 査 結 果 の 通 知 までに 提 示 予 定 と 回 答 いただ いておりますが いまだ 提 示 いただいておりませご 提 示 をお 願 いいたします プレゼンテーションは 平 成 27 年 2 月 7 日 ( 土 ) 2 月 8 日 ( 日 )での 実 施 を 予 定 しています 説 明 資 料 等 については 提 案 書 に 記 載 された 文 章 イ メージパース スケッチ 等 の 範 囲 及 びそれらを 補 足 する 内 容 であれば パワーポイント 映 像 拡 大 用 紙 (パネル) 模 型 等 を 使 用 することを 可 とします 時 間 等 の 詳 細 については 提 案 書 提 出 期 間 終 了 後 速 やかに 通 知 します 57 他 プランの 別 途 提 出 ( 第 2 回 質 問 回 答 で) 選 定 における 評 価 対 象 とならない 他 のプランを 別 途 提 出 しても 良 いとありますが 他 のプラ ン を 提 出 するのは どのようなことを 想 定 されております か?また この 時 の 他 のプラン とは 実 施 要 項 (H 26/4/3 修 正 版 )P30に 記 載 のある 複 数 提 案 には 該 当 し ないと 考 えてよろしいでしょうか 全 体 のプランの 別 途 提 出 ではなく 要 求 水 準 書 とは 若 干 異 なっていても( 一 部 みたさない 部 分 があっても) 管 理 上 運 営 上 支 障 がなく かつ 事 業 的 に 有 利 に 働 くと 判 断 さ れたプランが 部 分 的 にあれば 当 該 部 分 のプランを 別 途 提 出 いただくことを 可 とすることを 想 定 しています この 場 合 の 提 案 は 実 施 要 項 P30の 複 数 提 案 の 禁 止 に は 該 当 しませ なお 公 平 公 正 な 評 価 を 行 うため 別 途 提 出 されたプラ ンは 評 価 対 象 とはなりませ 58 情 報 公 開 公 開 基 準 によると 企 画 提 案 書 評 価 結 果 が 部 分 公 開 になっていますが 記 号 部 分 公 開 とはどれくらい 公 開 されるのでしょうか 平 面 イメージ 透 視 図 賑 わいの 提 案 における 加 点 の 詳 細 等 は 公 開 されるのでしょうか プロポーザルの 公 平 性 を 期 すため 御 教 願 います 部 分 公 開 とは 豊 島 区 行 政 情 報 公 開 条 例 第 7 条 第 2 号 第 3 号 及 び 第 4 号 に 規 定 する 個 人 に 関 する 情 報 公 に することにより 個 人 の 権 利 利 益 を 害 すると 認 められる 情 報 法 人 又 は 個 人 の 権 利 競 争 上 の 地 位 その 他 正 当 な 利 益 を 害 すると 認 められる 情 報 公 にすることにより 犯 罪 の 発 生 を 招 くおそれのある 情 報 を 除 いた 形 での 公 開 を いいます 現 時 点 において 区 は 企 画 提 案 書 等 の 情 報 を 保 有 して いないため 情 報 公 開 の 具 体 的 な 範 囲 については 未 定 で す 条 例 に 基 づき 優 先 交 渉 権 者 との 定 期 借 地 権 設 定 契 約 締 結 後 評 価 の 考 え 方 や 評 価 結 果 等 の 事 業 者 選 定 に 係 る 情 報 の 公 開 を 行 う 予 定 です 59 今 後 の 質 疑 今 後 作 業 を 進 めていく 過 程 の 中 でどうしても 質 疑 が 発 生 した 場 合 応 答 していただくことは 可 能 でしょうか 様 式 の 記 載 方 法 など 提 案 書 作 成 に 関 する 事 務 的 手 続 的 な 質 問 は 可 能 です 7
第 1 回 及 び 第 2 回 質 問 の 繰 り 越 し 対 応 分 No 区 分 質 問 内 容 回 答 税 金 の 手 続 き 及 び 区 の 考 え 方 については 以 下 のとおり です 60 建 物 無 償 譲 渡 契 約 第 1 回 質 問 No.150において 無 償 譲 渡 される 既 存 施 設 に かかる 登 録 免 許 税 不 動 産 取 得 税 及 び 取 得 後 の 期 間 に おける 固 定 資 産 税 の 取 り 扱 いについて 別 途 協 議 と 回 答 されていましたが 解 体 を 前 提 とし かつ 所 有 権 移 転 登 記 を 行 わない 場 合 負 担 は 生 じないと 考 えるのが 合 理 的 と 考 えます 事 業 コスト 算 定 にも 影 響 しますので 区 としての 考 え 方 をご 教 示 ください 第 2 回 質 問 66 1 不 動 産 取 得 税 解 体 を 目 的 とした 取 得 であれば 免 除 手 続 があります 手 続 の 申 請 は 東 京 都 税 事 務 所 へ 行 っ ていただくことになります 2 固 定 資 産 税 解 体 を 目 的 とした 取 得 であっても 免 除 手 続 はありませ1 月 1 日 現 在 の 所 有 者 と 建 物 の 解 体 状 況 をみて 東 京 都 税 事 務 所 が 税 を 賦 課 するか 否 かを 判 断 す ることになります 既 存 建 物 無 償 譲 渡 契 約 の 締 結 時 期 及 び 解 体 の 時 期 に ついては 優 先 交 渉 権 者 と 協 議 します 3 登 録 免 許 税 区 は 既 存 建 物 について 登 記 ( 表 示 登 記 所 有 権 保 存 登 記 )を 行 っていませ また 既 存 建 物 無 償 譲 渡 契 約 にあたり 区 は 優 先 交 渉 権 者 に 対 して 所 有 権 保 存 登 記 を 求 めませ 61 第 2 事 業 用 地 の 貸 付 条 件 民 間 事 業 者 が 定 期 借 地 権 の 譲 渡 を 行 う 場 合 の 区 の 事 前 承 諾 には 承 諾 料 はかからないかという 理 解 でよろしい でしょうか 第 1 回 質 問 119 区 への 事 前 の 承 諾 は 必 要 としますが 承 諾 料 について は 発 生 しませ 62 全 体 施 設 の 運 営 期 間 中 における 権 利 形 態 管 理 運 営 体 制 SPCは 特 定 目 的 会 社 (TMK)も 認 められるとの 理 解 で 宜 し いでしょうか 第 2 回 質 問 37 第 1 回 質 問 の 補 足 対 応 分 No 区 分 質 問 内 容 回 答 63 第 1 公 募 の 趣 旨 概 要 等 既 存 の 道 路 の 拡 幅 は 区 による 公 共 事 業 であり 拡 幅 後 の 敷 地 を 民 間 が 定 期 借 地 するということで 民 間 の 事 業 に おける 開 発 行 為 には 該 当 しないということでよろしいでしょ うか 第 1 回 質 問 53 豊 島 区 都 市 計 画 法 開 発 許 可 基 準 第 3 条 第 三 号 に 基 づ き 当 該 道 路 の 拡 幅 については 開 発 行 為 に 該 当 しませ 開 発 許 可 申 請 の 手 続 きは 不 要 ですが 計 画 にあたって は 豊 島 区 都 市 計 画 開 発 許 可 基 準 を 準 用 するようにして 下 さい 8