平 成 28 年 地 価 公 示 価 格 形 成 要 因 等 の 概 要 千 葉 県 代 表 幹 事 佐 藤 元 彦 Ⅰ. 地 価 動 向 の 特 徴 と 要 因 < 住 宅 地 > 1 千 葉 県 全 体 の 地 価 動 向 住 宅 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.2%(+0.1)と 若 干 上 昇 しており 上 昇 下 落 地 点 数 に 関 しては 公 示 地 の 上 昇 地 点 数 は 昨 年 と 同 じで あるが 下 落 地 点 が 減 少 し 横 ばい 地 点 が 増 加 した 又 市 区 町 村 別 平 均 地 価 変 動 率 は 地 価 公 示 を 実 施 している 53 市 区 町 村 のうち 下 落 した 市 区 町 村 が 減 少 し, 上 昇 横 ばいとなった 市 区 町 村 が 増 加 している 住 宅 地 の 取 引 価 格 に 関 しては 横 ばい 乃 至 強 含 みの 状 況 にあり, 郡 部 においても 底 打 ち 感 が 出 てきている 土 地 取 引 件 数 は H27.1-3 月 まで 連 続 して 対 前 年 同 期 比 マイナスが 続 いたが, H27.4-6 月 そして H27.7-9 月 にてプラスに 転 じている 尚 千 葉 県 の 実 質 賃 金 は 下 落 傾 向 にある 2 県 庁 所 在 都 市 の 地 価 上 昇 下 落 の 要 因 千 葉 市 の 住 宅 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.2%(+0.2%)で 昨 年 と 同 様 であり 上 昇 下 落 地 点 数 に 関 しては 公 示 地 の 上 昇 地 点 と 下 落 地 点 が 減 少 し, 横 ばい 地 点 が 増 加 した 千 葉 市 中 央 区 の JR 総 武 線 千 葉 駅 西 千 葉 駅 を 最 寄 りとする 利 便 性 が 高 い 住 宅 地 ( 新 千 葉 登 戸 ) については, 地 価 上 昇 率 が 拡 大 しており 花 見 川 区, 稲 毛 区 のJR 総 武 線 沿 線 住 宅 地 においても 利 便 性 が 高 く, 地 価 は 上 昇 傾 向 にある 又 花 見 川 区, 稲 毛 区 には 下 落 地 点 はない 尚 美 浜 区 の JR 京 葉 線 沿 線 の 住 宅 地 は, 依 然 として 地 価 の 下 落 傾 向 が 続 いており 震 災 の 影 響 居 住 者 の 高 齢 化 や 画 地 の 大 きさ 等 が 影 響 しており 上 昇 地 点 がない 結 果 となった
3 県 庁 所 在 都 市 以 外 の 主 要 都 市 の 地 価 上 昇 下 落 の 要 因 市 川 市 の 住 宅 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.4%(+0.5%)であり 公 示 地 の 上 昇 地 点 が 減 少 し, 横 ばい 地 点 が 増 加 した 又 船 橋 市 の 住 宅 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.7%(+0.8%)であり 上 昇 地 点 が 減 少 し 横 ばい 地 点 下 落 地 点 が 増 加 している 市 川 市 船 橋 市 の JR 総 武 線 沿 線 徒 歩 圏 の 住 宅 地 は, 恒 常 的 な 品 薄 状 態 にあり 地 価 は 上 昇 が 続 いているが バス 路 線 圏 の 需 要 は 弱 く 地 価 は 横 ばい~ 下 落 の 状 況 にある 又 市 川 市 浦 安 市 の 東 西 線 沿 線 の 住 宅 地 は, 都 心 通 勤 者 を 中 心 とした 需 要 が 強 く 地 価 は 上 昇 が 続 いている 船 橋 市 の 新 京 成 線 沿 線 は 利 便 性 が 高 い 駅 周 辺 の 住 宅 地 価 格 は 横 ばいであり 駅 から 遠 い 住 宅 地 価 格 は 下 落 傾 向 にある 松 戸 市 の 住 宅 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.3%(+0.1%)であり 上 昇 地 点 下 落 地 点 が 減 少 し, 横 ばい 地 点 が 増 加 した 常 磐 線 沿 線 徒 歩 圏 の 住 宅 地 は 底 堅 い 需 要 があり, 地 価 は 概 ね 横 這 い 傾 向 にあるが 徒 歩 圏 外 は 下 落 傾 向 にある 又 松 戸 駅 徒 歩 圏 の 限 られたエリアで は 住 宅 地 の 供 給 が 少 なく, 地 価 の 上 昇 率 は 拡 大 した 新 京 成 線 みの り 台 駅 八 柱 駅 常 盤 平 駅 の 各 駅 周 辺 の 需 要 も 底 堅 く, 地 価 は 上 昇 傾 向 にある 柏 市 の 住 宅 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は -0.9%(-1.1%)であり 下 落 地 点 が 減 少 し, 上 昇 地 点 横 這 い 地 点 が 増 加 した JR 常 磐 線 沿 線 徒 歩 圏 の 住 宅 地 は 底 堅 い 需 要 があり, 地 価 は 上 昇 傾 向 にあるが 一 方 東 武 野 田 線 沿 線 の 住 宅 地 の 地 価 は 総 じて 下 落 傾 向 にある 尚 柏 市 北 端 部 徒 歩 圏 外 の 住 宅 地 ( 布 施 新 町, 大 室, 宿 連 寺 )は 地 価 下 落 率 が 拡 大 しているが 利 便 性 が 劣 り 若 年 層 の 需 要 はあまりないことが 主 な 要 因 と 考 えられる
4 特 徴 的 な 変 動 率 を 示 した 都 市 地 点 について 木 更 津 市 の 平 均 地 価 変 動 率 は +3.2%(+3.3%)であり 横 ばい 地 点 数 がやや 増 えて 下 落 地 点 はなくなった 又 君 津 市 の 住 宅 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は+5.4%(+5.1%)であり 上 昇 地 点 数 横 ばい 地 点 数 及 び 下 落 地 点 数 ともに 昨 年 同 様 で 下 落 地 点 はない 木 更 津 市 君 津 市 の 住 宅 地 は アクアライン 効 果 による 圏 外 需 要 もあり 依 然 として 需 給 は 強 含 みの 状 態 にあり 地 価 上 昇 が 続 いている 人 気 が ある 新 興 土 地 区 画 整 理 地 区 内 の 住 宅 地 では, 周 辺 地 価 水 準 を 大 きく 上 回 る 強 気 な 値 付 けが 目 立 つが ほぼ 頭 打 ちとなった 成 田 -22( 公 津 の 杜 )の 上 昇 率 は +11.7%(+4.9%)で 県 内 の 住 宅 地 の 上 昇 率 1 位 となり, 上 昇 率 も 拡 大 した 公 津 の 杜 駅 前 に 国 際 医 療 福 祉 大 学 が 誘 致 され, 更 地 の 高 値 取 引 が 続 出 している 成 田 -5( 囲 護 台 )の 上 昇 率 は+5.6%(+2.1%) 成 田 -11( 囲 護 台 )の 上 昇 率 は +5.4%(+2.5%)であり 上 昇 率 は 拡 大 した 囲 護 台 は JR 成 田 駅 に 近 く 駅 前 再 開 発 事 業 の 影 響 を 受 けている 浦 安 市 の 住 宅 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.6%(+0.3%)であり 上 昇 地 点 数 は 昨 年 と 同 程 度 であるが 下 落 地 点 が 減 少 し, 横 ばい 点 が 増 加 した 又 浦 安 市 の JR 京 葉 線 沿 線 の 液 状 化 による 被 災 地 は, 下 落 がほぼ 止 まり 一 部 で 若 干 の 上 昇 に 転 じている 我 孫 子 市 栄 町 の JR 成 田 線 沿 線 の 一 部 の 住 宅 地 は 地 価 下 落 が 拡 大 した 主 な 要 因 として 利 便 性 の 劣 る 旧 来 の 大 規 模 分 譲 地 では 居 住 者 の 高 齢 化 若 年 層 の 流 入 減 少 にて 供 給 過 剰 が 生 じているため と 考 えられる 流 山 市 の 東 武 野 田 線 江 戸 川 台 駅 運 河 駅 周 辺 の 住 宅 地 では 地 価 の 下 落 が 続 いている 需 要 がTX 沿 線 に 流 れている 事 や 最 低 敷 地 面 積 の 制 限 があり 市 場 との 不 適 合 が 生 じているためと 考 えられる 八 千 代 -22( 米 本 )は -5.2%(-4.6%)となり, 下 落 率 は 拡 大 した 利 便 性 が 劣 るバス 圏 の 住 宅 団 地 で 需 要 は 弱 い 白 井 -3( 冨 士 )は -3.5%(-1.2%)となり, 下 落 率 は 拡 大 した 市 街 化 調 整 区 域 で 低 価 格 住 宅 が 大 量 供 給 されており, 需 要 が 流 出 している
< 商 業 地 > 1 千 葉 県 全 体 の 地 価 動 向 千 葉 県 の 商 業 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.9%(+0.6%)であり 若 干 上 昇 しており 公 示 地 の 上 昇 下 落 地 点 数 に 関 しては 横 這 い 地 点 下 落 地 点 が 減 少 し, 上 昇 地 点 が 増 加 した 市 区 町 村 別 平 均 地 価 変 動 率 は 継 続 地 点 がある 48 市 区 町 村 のうち 横 ばい 下 落 した 市 区 町 村 が 減 少 し 上 昇 した 市 区 町 村 が 増 加 している 千 葉 県 の 商 業 地 の 取 引 事 例 は 相 対 的 に 少 ないが 収 益 物 件 は 高 額 で 取 引 されている 取 引 価 格 水 準 は 上 昇 傾 向 にあり 郡 部 の 一 部 においても 底 打 ち 感 が 出 てきている 長 期 金 利 は 低 位 安 定 状 態 にあり 金 融 緩 和 の 投 資 マ インドへの 影 響 は 持 続 しており 期 待 利 回 りは 低 下 傾 向 にある 予 想 物 価 上 昇 率 は 縮 小 傾 向 にある 又 千 葉 県 の 就 業 者 数 常 用 労 働 者 数 は 増 加 傾 向 にある 尚 千 葉 県 の 商 品 販 売 額 等 ( 百 貨 店 +スーパ ー)は H27.6 から 前 年 同 月 比 マイナスに 転 じている 2 県 庁 所 在 都 市 の 地 価 上 昇 下 落 の 要 因 千 葉 市 の 商 業 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.5%(0.0%)であり 上 昇 地 点 が 増 加 した 千 葉 市 中 心 部 である 中 央 区 の 商 業 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +0.4%(-0.1%)であり 下 落 地 点 はない 又 千 葉 県 の 最 高 価 格 地 である 千 葉 中 央 5-1 の 変 動 率 は +2.7%(-1.3%)である 尚 オフィス 需 要 は 限 定 的 で 空 室 率 賃 料 は 横 ばい 傾 向 にあるが 投 資 マインドは 堅 調 で 収 益 物 件 を 高 額 で 買 う 動 きが 一 部 に 見 られ る
3 県 庁 所 在 都 市 以 外 の 主 要 都 市 の 地 価 上 昇 下 落 の 要 因 市 川 市 船 橋 市 松 戸 市 柏 市 の 各 市 の 最 高 価 格 地 の 地 価 変 動 率 は 下 記 の 通 り 上 昇 している 市 川 5-4 (H28)+2.8% (H27) +2.9% 船 橋 5-1 (H28)+1.8% (H27) +2.7% 松 戸 5-1 (H28)+2.0% (H27) +1.5% 柏 5-1 (H28)+1.3% (H27) +0.7% 各 市 の 平 均 地 価 変 動 率 は 市 川 市 にて+2.2%(+1.8%) 船 橋 市 に て+1.7%(+1.7%) 松 戸 市 にて+1.1%(+1.0%) 柏 市 にて+0.6% (+0.3%)となった 又 市 川 市 及 び 船 橋 市 は, 全 地 点 が 上 昇 している 各 市 の 中 心 商 業 地 では 殆 ど 売 り 物 がなく 希 少 物 件 は 地 元 資 本 が 高 額 で 取 得 しており 取 引 価 格 水 準 は 上 昇 している 4 特 徴 的 な 変 動 率 を 示 した 都 市 地 点 について 君 津 市 の 商 業 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +5.9%(+6.3%)であり 木 更 津 市 の 平 均 地 価 変 動 率 は +2.2%(+2.0%)であり 君 津 市 木 更 津 市 では 全 地 点 が 上 昇 している これらの 地 域 では 希 少 性, 割 安 感 か ら 高 値 取 引 となっており 取 引 価 格 水 準 は 上 昇 している 成 田 5-1 の 上 昇 率 は +5.3%(+2.0%)となり, 上 昇 率 は 拡 大 した 成 田 駅 前 再 開 発 事 業 等 の 影 響 を 受 けている
< 工 業 地 > 1 千 葉 県 全 体 の 地 価 動 向 千 葉 県 の 工 業 地 の 平 均 地 価 変 動 率 は +1.5(+1.0%)であり やや 上 昇 幅 が 増 加 しており 公 示 地 の 上 昇 下 落 地 点 数 に 関 しては 下 落 地 点 が 減 少 し, 上 昇 地 点 横 ばい 地 点 が 増 加 した 市 区 町 村 別 平 均 地 価 変 動 率 は 継 続 地 点 である 21 市 区 町 村 において 下 落 の 市 区 町 村 が 減 少 し 上 昇 横 ばいの 市 区 町 村 が 増 加 した 物 流 施 設 に 対 す る 3PL 事 業 者 e コマース 事 業 者 等 の 賃 貸 需 要 は 強 く 先 進 的 物 流 施 設 の 需 要 は 増 加 しており 物 流 施 設 用 地 の 取 得 開 発 は 活 発 に 行 われている 千 葉 県 内 の 主 な 物 流 施 設 の 開 発 計 画 は 内 陸 部 の 割 合 が 大 きい H27 年 1 月 ~10 月 に J-REIT が 取 得 した 千 葉 県 内 の 物 流 施 設 は 7 件 ( 内 陸 部 4 件 湾 岸 部 3 件 )で 内 陸 部 の 割 合 が 大 きい 又 千 葉 県 の 工 場 立 地 件 数 は,(H24)23 件, (H25)15 件, (H26)29 件 と 増 加 傾 向 にある 一 方 千 葉 県 の 鉱 工 業 生 産 は H27.7 から 前 年 同 月 比 マイナスに 転 じている ( 出 荷 は H27.8 から 前 年 同 月 比 プラスに 転 じている 在 庫 は H27.6 から 前 年 同 月 比 マイナス 傾 向 に 転 じている ) 尚 千 葉 県 の 年 間 製 造 品 出 荷 額 等 は (H24)+4.2%, (H25)+5.0%, (H26)+5.4%と 対 前 年 比 で 増 加 傾 向 にある
2 湾 岸 部 の 地 価 動 向 東 京 に 近 い 湾 岸 部 の 市 川 市 船 橋 市 の 物 流 施 設 用 地 は 地 価 上 昇 が 続 いている 市 川 9-1 (H28)+4.8% (H27)+6.8% 市 川 9-2 (H28)+3.8% (H27)+6.6% 船 橋 9-2 (H28)+6.4% (H27)+8.5% 船 橋 9-5 (H28)+13.7% (H27)+7.6% 大 型 物 流 施 設 用 地 の 供 給 は 少 なく 用 地 取 得 競 争 は 激 化 しており 取 引 価 格 は 上 昇 している 中 小 規 模 の 倉 庫 用 地 の 高 額 取 引 も 増 加 し ている 又 物 流 施 設 の 賃 貸 需 要 は 強 く 空 室 率 は 縮 小 しており 賃 料 は 緩 やかな 上 昇 傾 向 にある 投 資 対 象 となる 大 型 物 流 施 設 の 期 待 利 回 りに 関 しては 低 下 傾 向 にある 3 内 陸 部 の 地 価 動 向 柏 市 の 柏 インターチェンジ 周 辺 部 においては 物 流 施 設 用 地 は 希 少 性 があり 地 価 上 昇 が 続 いている 柏 9-1 (H28)+7.8% (H27)+6.6% 柏 9-3 (H28)+11.9% (H27)+2.4% 大 規 模 用 地 の 確 保 や 労 働 力 の 確 保 の 観 点 から 内 陸 部 の 需 要 は 強 まっている 又 千 葉 ニュータウン 等 の 内 陸 部 では 大 規 模 物 流 施 設 の 開 発 計 画 は 多 く 空 室 率 への 影 響 が 懸 念 されている
< 地 域 政 策 と 取 組 み 等 について> A. 圏 央 道 ( 首 都 圏 中 央 連 絡 自 動 車 道 ) 平 成 25 年 4 月 27 日 に 圏 央 道 木 更 津 東 IC~ 東 金 IC JCT までの 42.9km が 開 通 し 木 更 津 茂 原 東 金 は アクアライン 経 由 で 首 都 圏 と 直 結 した 又 平 成 26 年 4 月 12 日 に 茨 城 県 稲 敷 IC~ 神 崎 IC までの 10.6km が 開 通 し 千 葉 県 茨 城 県 は 圏 央 道 で 結 ばれた 平 成 27 年 6 月 7 日 に 神 崎 IC~ 大 栄 JCT までの 9.7km が 開 通 し 常 磐 道 と 東 関 東 道 が 結 ばれた 残 る 区 間 は 大 栄 JCT~ 松 尾 横 芝 IC までの 18.5km となっている B. 北 千 葉 道 路 鎌 ケ 谷 市 ~ 印 西 市 若 萩 までの 19.7km は 供 用 開 始 されており 印 西 市 若 萩 ~ 成 田 市 大 山 までの 13.5km は 事 業 中 市 川 市 ~ 鎌 ケ 谷 市 ま での 9.5km は 調 査 中 である 事 業 中 の 区 間 は 成 田 新 高 速 鉄 道 との 一 体 整 備 が 進 められ 平 成 22 年 7 月 17 日 印 旛 日 本 医 大 駅 ~ 成 田 空 港 駅 が 開 通 し 京 成 成 田 空 港 線 ( 成 田 スカイアクセス 線 )が 運 行 してい る C. 東 京 湾 アクアライン( 浮 島 IC~ 木 更 津 金 田 IC) 通 行 料 金 ETC 搭 載 車 を 対 象 に 通 行 料 金 引 き 下 げの 社 会 実 験 は 平 成 26 年 3 月 末 で 終 了 したが 平 成 26 年 4 月 1 日 以 降 の 通 行 料 金 は 当 分 の 間 国 及 び 千 葉 県 による 負 担 を 前 提 に 終 日 800 円 (ETC 普 通 車 税 込 )が 継 続 がされることになった D. 外 環 道 ( 東 京 外 郭 環 状 道 路 ) 外 環 道 は 都 心 から 半 径 約 15km のエリアを 結 ぶ 延 長 約 85km の 幹 線 道 路 で 千 葉 県 区 間 は 松 戸 市 小 山 から 市 川 市 高 谷 までの 延 長 約 12.1km 千 葉 県 区 間 は 本 線 部 の 用 地 取 得 が 完 了 し 工 事 が 進 行 して いる 平 成 29 年 度 開 通 予 定 で 松 戸 IC 千 葉 JCT 川 北 IC 川 南 IC 京 葉 JCT 高 谷 IC JCT が 新 設 される 予 定
Ⅱ. 主 な 市 等 の 平 均 変 動 率 及 び 地 点 数 内 訳 < 住 宅 地 > 市 町 村 名 変 動 率 上 昇 横 ばい 下 落 県 全 体 +0.2(+0.1) 289 地 点 303 地 点 261 地 点 千 葉 市 +0.2(+0.2) 48 地 点 55 地 点 23 地 点 市 川 市 +0.4(+0.5) 28 地 点 24 地 点 2 地 点 浦 安 市 +0.6(+0.3) 11 地 点 6 地 点 1 地 点 船 橋 市 +0.7(+0.8) 38 地 点 28 地 点 13 地 点 松 戸 市 +0.3(+0.1) 17 地 点 29 地 点 12 地 点 柏 市 0.9( 1.1) 10 地 点 14 地 点 51 地 点 木 更 津 市 +3.2(+3.3) 26 地 点 6 地 点 0 地 点 < 商 業 地 > 市 町 村 名 変 動 率 上 昇 横 ばい 下 落 県 全 体 +0.9(+0.6) 103 地 点 62 地 点 25 地 点 千 葉 市 +0.5(±0.0) 13 地 点 20 地 点 1 地 点 市 川 市 +2.2(+1.8) 10 地 点 0 地 点 0 地 点 浦 安 市 +0.8(+0.7) 4 地 点 0 地 点 0 地 点 船 橋 市 +1.7(+1.7) 17 地 点 0 地 点 0 地 点 松 戸 市 +1.1(+1.0) 11 地 点 5 地 点 0 地 点 柏 市 +0.6(+0.3) 7 地 点 4 地 点 1 地 点 木 更 津 市 +2.2(+2.0) 10 地 点 0 地 点 0 地 点
Ⅲ. 特 徴 的 な 地 点 の 地 価 動 向 とその 要 因 < 最 高 価 格 地 : 住 宅 地 > +1.2(+0.3) 331,000 円 /m2 市 川 -35 市 川 市 菅 野 1 丁 目 20 番 2 千 葉 県 を 代 表 する 環 境 良 好 な 住 宅 地 でありながら 容 積 率 200% 得 難 い 物 件 で 常 に 需 要 は 旺 盛 < 最 高 価 格 地 : 商 業 地 > +2.7( 1.3%) 1,540,000 円 /m2 千 葉 中 央 5-1 千 葉 市 中 央 区 富 士 見 2 丁 目 2 番 1 外 収 益 物 件 に 投 資 する 動 きがあり 高 額 な 取 引 が 出 てきた < 上 昇 率 1 位 : 住 宅 地 > +11.7(+4.9%) 100,000 円 /m2 成 田 -22 成 田 市 公 津 の 杜 2 丁 目 22 番 3 公 津 の 杜 駅 前 の 大 学 誘 致 更 地 の 高 値 取 引 が 続 出 < 上 昇 率 1 位 : 商 業 地 > +7.4(+6.4) 46,300 円 /m2 君 津 5-5 君 津 市 南 子 安 6 丁 目 21 番 5 景 気 回 復 基 調 を 背 景 に 希 少 性 割 安 感 から 地 価 は 上 昇 傾 向 にあ る < 下 落 率 1 位 : 住 宅 地 > 7.7( 6.9) 65,500 円 /m2 我 孫 子 -14 我 孫 子 市 久 寺 家 1 丁 目 585 番 19 開 発 後 40 年 以 上 経 過 し 居 住 者 が 高 齢 化 しており 駅 からバス 利 用 圏 のため 新 規 需 要 は 少 なく 需 給 バランスが 崩 れている < 下 落 率 1 位 : 商 業 地 > 1.9( 2.8) 52,000 円 /m2 印 西 5-2 印 西 市 木 下 字 池 田 725 番 44 商 業 地 としての 新 規 需 要 が 期 待 できないJR 成 田 線 沿 線 の 商 業 地 で 価 格 の 低 下 が 進 む