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分 譲 マンション 修 繕 改 修 ガイド ~ 分 譲 マンションの 修 繕 改 修 をお 考 えの 管 理 組 合 の 方 々へ~ マンションには 多 くの 部 位 部 品 があり それぞれに 適 切 な 修 繕 周 期 があります 長 期 修 繕 計 画 っ てどんなもの? 構 成 している 部 位 や 部 品 は 共 用 部 分 と 専 有 部 分 に 分 けられます グレードアップ 工 事 は 必 要 な の? また どんな 方 法 があるの? 共 用 部 分 と 専 有 部 分 は 維 持 管 理 やグ レードアップ 工 事 の 担 い 手 が 異 な り ま す 大 規 模 修 繕 はど の よ う に 進 め る のですか? 修 繕 や 改 修 建 替 え についてはどこに 相 談 したら 良 いの? 改 修 では 満 足 が 得 ら れなくなったときに 建 替 えの 検 討 がはじまり ます 共 用 部 分 の 長 期 修 繕 計 画 は 必 要 です また タイムリーな 見 直 し も 必 要 で す よ 大 阪 府 分 譲 マンション 管 理 建 替 えサポートシステム 推 進 協 議 会 - - 1 - -

お 住 まいのマンションは 多 くの 部 位 部 品 からできています 皆 さんがお 住 まいのマンションは 入 居 されたその 日 から 適 切 な 維 持 管 理 が 必 要 です マンションは 柱 梁 屋 根 基 礎 などの 建 物 の 構 造 部 分 外 装 内 装 建 具 造 作 など の 仕 上 げ 部 分 電 気 給 排 水 ガス エレベーターなどの 設 備 類 など 非 常 に 多 くの 部 位 や 部 品 によって 構 成 されています マンションを 構 成 する 部 位 部 品 にはそれぞれ 修 繕 周 期 があります マンションを 構 成 している 部 位 部 品 には それぞれ 適 切 な 修 繕 周 期 があります マンションを 構 成 する 部 位 部 品 の 修 繕 周 期 部 位 1 屋 根 陸 屋 根 防 水 修 繕 工 事 項 目 周 期 ( 年 ) 10~15 部 位 修 繕 工 事 項 目 給 水 管 の 取 替 え 周 期 ( 年 ) 20~25 シングル 葺 き 等 10~15 貯 水 槽 取 替 え 20~25 金 属 葺 改 修 22~26 10 給 排 水 排 水 管 取 替 え 20~25 2 外 壁 塗 替 え 10~15 設 備 給 水 ポンプ 取 替 え 15~20 3 床 ( 共 用 廊 下 等 ) 4 鉄 部 5 建 具 金 物 類 防 水 等 改 修 10~15 樋 交 換 20~25 雨 がかり 部 塗 替 え 3~6 11 空 調 換 気 設 備 取 替 え 10~15 非 雨 がかり 部 塗 替 え 5~8 12 情 報 テレビ 共 聴 設 備 10~15 建 具 取 替 え 25~40 通 信 設 備 インターホン 設 備 10~15 メーターボックス 扉 取 替 え 33~38 自 動 火 災 報 知 設 備 18~23 13 6 共 用 内 部 共 用 内 部 張 替 え 塗 替 え 10~15 屋 内 消 火 栓 設 備 23~28 消 防 設 備 7その 他 コーキング シーリング 材 打 替 え 10~15 連 結 送 水 管 設 備 23~28 8 電 気 設 備 避 雷 針 取 替 え 38~43 14 昇 降 機 設 備 電 灯 設 備 取 替 え 10~15 15 立 体 エレベーター 更 新 25~30 2 3 段 自 走 式 改 修 25~30 自 家 発 電 設 備 取 替 え 28~33 駐 車 場 機 械 式 改 修 15~20 幹 線 ( 容 量 アップ) 28~33 16 外 構 9ガス 設 備 ガス 管 取 替 え 20~25 < 中 層 住 宅 のイメージ> 1 屋 根 2 外 壁 3 床 4 鉄 部 5その 他 付 属 施 設 外 構 補 修 取 替 え 23~28 - - 2 - -

マンションを 構 成 している 部 位 部 品 は 共 用 部 分 と 専 有 部 分 に 分 かれます 分 譲 マンション( 区 分 所 有 建 物 )を 構 成 している 多 くの 部 位 部 品 は 区 分 所 有 者 全 員 が 共 有 する 共 用 部 分 とそれぞれの 区 分 所 有 者 が 所 有 する 専 有 部 分 に 分 かれます 区 分 所 有 者 1 棟 の 建 物 に 構 造 上 区 分 された 数 個 の 部 分 で 独 立 して 住 居 店 舗 事 務 所 又 は 倉 庫 その 他 建 物 としての 用 途 に 供 することができるものであるとき その 各 部 分 の 所 有 権 をもつ 者 共 用 部 分 例 : 建 物 躯 体 廊 下 駐 車 場 等 ただしバルコニー 専 用 庭 は 専 用 使 用 部 専 有 部 分 玄 関 ドアの 外 側 と 本 体 ポーチ 玄 関 ドアの 内 側 と 錠 部 分 ( 専 有 ) コンクリート 躯 体 ( 共 用 ) 戸 境 壁 の 上 塗 り 部 分 は 専 有 部 分 です が 壁 そのものは 共 用 部 分 とされてい ます 専 有 部 分 の 間 仕 切 り 壁 にフック をかけることは 出 来 ますが 共 用 部 分 となる 境 界 壁 に 釘 やボルトなどで 穴 をあけることは 禁 じられています 共 用 廊 下 枝 管 ( 専 有 ) 窓 枠 窓 ガラス サッシ 網 戸 ベランダ バルコニー 床 壁 天 井 の 内 装 ( 専 有 ) 堅 管 パイプスペース( 共 用 ) 専 用 使 用 権 のある 共 用 部 原 則 専 用 で 使 用 ができますが 緊 急 時 の 避 難 を 妨 げる 物 置 やサンルーフの 設 置 許 可 な く 外 観 を 変 更 することはできません 共 用 部 分 と 専 有 部 分 では 維 持 管 理 の 担 い 手 が 異 なります 分 譲 マンション( 区 分 所 有 建 物 )の 維 持 管 理 について 共 用 部 分 は 管 理 組 合 が 長 期 修 繕 計 画 に 基 づき 維 持 保 全 ( 修 繕 )を 行 い 改 良 は 必 要 に 応 じて 管 理 組 合 の 決 定 により 行 われま す また 専 有 部 分 ( 内 装 等 )については 原 則 区 分 所 有 者 の 責 任 により 行 われます 維 持 保 全 ( 修 繕 )とは マンションを 良 好 な 状 態 で 保 つために 適 時 適 切 なメンテナンス を 行 うことです 一 方 改 良 とは 大 規 模 修 繕 等 の 計 画 修 繕 にあわせて マンションの 既 存 性 能 をグレードアップすることをいいます 共 用 部 分 と 専 有 部 分 における 役 割 の 概 要 部 位 内 容 維 持 保 全 ( 修 繕 ) 維 持 管 理 改 良 共 用 部 分 長 期 修 繕 計 画 が 担 う 管 理 組 合 の 別 途 会 議 により 行 われる 専 有 部 分 原 則 区 分 所 有 者 の 責 任 にお いて 行 われる - - 3 - -

共 用 部 分 については 長 期 修 繕 計 画 が 必 要 です マンションの 快 適 な 居 住 環 境 を 確 保 し 資 産 価 値 の 維 持 のために 全 てのマンションにおい て 計 画 的 に 適 時 適 切 な 維 持 改 修 を 行 うために 長 期 修 繕 計 画 が 必 要 です 長 期 修 繕 計 画 ってどんなもの? 長 期 修 繕 計 画 は 25~30 年 程 度 の 長 期 展 望 にたち マンションを 構 成 する 各 部 位 部 品 の 修 繕 時 期 概 算 費 用 を 示 すものであり 基 本 的 には 共 用 部 分 の 維 持 保 全 の 計 画 として 作 成 されるものです また 適 切 な 修 繕 計 画 に 基 づく 修 繕 積 立 金 額 の 根 拠 となります 中 高 層 マンションの 標 準 的 長 期 修 繕 計 画 書 のイメージ 部 位 部 品 定 期 点 検 マンション 長 期 修 繕 計 画 書 修 繕 内 容 修 繕 周 期 ( 年 ) 数 量 概 算 工 事 費 単 価 単 位 ( 円 ) 柱 梁 壁 他 3 年 塗 装 タイル 等 の 補 修 10~15 m2 スラブ 外 壁 3 年 3 年 金 額 ( 円 ) タイル 貼 り タイル 取 替 え 15~20 m2 防 水 補 修 10~15 m2 塗 装 タイル 等 の 補 修 10~15 m2 PC HPC 目 地 防 水 取 替 え 10~15 m 共 用 部 分 アスファルト 防 水 屋 根 3 年 10~15 m2 瓦 葺 の 補 修 10~15 m2 手 摺 等 金 物 2 年 鉄 部 塗 替 え 3~8 m2 玄 関 扉 取 替 え 25~35 ヶ 所 サッシ 取 替 え 25~35 ヶ 所 その 他 2 年 集 合 郵 便 受 箱 等 の 取 替 え 22~26 ヶ 所 電 気 設 備 1 年 分 電 盤 補 修 等 15~20 ヶ 所 TV 受 信 設 備 2 年 アンテナ 等 取 替 え 10~15 ヶ 所 給 水 設 備 1 年 コンクリート 水 槽 ( 受 水 槽 ) 塗 替 え 27~32 m2 FRP 水 槽 ( 高 架 水 槽 ) 塗 替 え 23~29 m2 排 水 設 備 1 年 排 水 管 取 替 え 20~25 m ガス 設 備 3 年 共 用 ガス 管 取 替 え 20~25 m EV 設 備 1 年 EV 取 替 え 25~30 ヶ 所 1 年 消 火 ポンプの 補 修 取 替 え 12~18 ヶ 所 消 防 設 備 6 ヶ 月 警 報 装 置 取 替 え 24 ヶ 所 合 計 - - - - - - 4 - -

長 期 修 繕 計 画 書 のシミュレーショングラフのイメージと 読 み 方 金 額 修 繕 積 立 金 ( 年 額 ) 工 事 費 用 修 繕 積 立 金 ( 累 計 ) 工 事 費 用 ( 累 計 ) 年 度 末 残 金 借 入 または 一 時 金 修 繕 積 立 金 値 上 げ(2) 0 H18 H23 H28 H33 H38 H43 大 規 模 修 繕 工 事 (1 回 目 ) 上 記 の 長 期 修 繕 計 画 のグラフは 第 1 回 目 の 大 規 模 修 繕 を 前 にして 今 まで 積 み 立 ててきた 修 繕 積 立 金 残 高 で 実 際 に 大 規 模 修 繕 工 事 が 実 施 できるのかをチェックするものです また 今 後 30 年 間 資 金 不 足 なしで 各 種 修 繕 工 事 を 行 っていくには 修 繕 積 立 金 をいくらにしなければならないのかを 計 画 するために 作 成 された ものです 1 大 規 模 修 繕 工 事 (1 回 目 ) 入 居 時 に 決 められていた 修 繕 積 立 金 が 少 なかったために 1 回 目 の 大 規 模 修 繕 工 事 では 修 繕 積 立 金 が 不 足 してしまう 事 態 になりそうです 計 画 通 りに 大 規 模 修 繕 工 事 を 実 施 す るには 不 足 分 は 一 時 金 の 徴 収 か 借 り 入 れを 行 なわなくてはなりません 今 後 30 年 間 一 時 金 の 徴 収 や 借 り 入 れをせずに 計 画 的 に 修 繕 工 事 を 実 施 するには 修 繕 積 立 金 の 値 上 げを 行 う 必 要 があります しかし 大 幅 に 値 上 げをすると 管 理 組 合 員 の 負 担 が 大 きくなり 賛 成 も 得 にくいので 値 上 げを2 回 に 分 けて 行 なうことにしました 2 大 規 模 修 繕 工 事 (2 回 目 ) 1 回 目 の 大 規 模 修 繕 工 事 以 降 に 修 繕 積 立 金 を 値 上 げしたために2 回 目 の 大 規 模 修 繕 工 事 までは 積 立 金 の 不 足 は 発 生 しないようになりました しかし 3 回 目 の 大 規 模 修 繕 工 事 までには その 他 の 修 繕 工 事 が 必 要 となるので 修 繕 積 立 金 の 再 値 上 げ(2 回 目 )を 行 う 必 要 があります 3 給 水 設 備 建 具 改 修 工 事 3 回 目 の 大 規 模 修 繕 工 事 までに 鉄 部 塗 装 給 水 設 備 と 建 具 の 改 修 工 事 を 行 う 計 画 と なっています 修 繕 積 立 金 値 上 げ(1) 鉄 部 塗 装 工 事 4 大 規 模 修 繕 工 事 (3 回 目 ) 大 規 模 修 繕 工 事 (2 回 目 ) 鉄 部 塗 装 工 事 策 定 期 間 30 年 間 給 水 設 備 改 修 工 事 建 具 改 修 工 事 大 規 模 修 繕 工 事 (3 回 目 ) 2 回 目 の 修 繕 積 立 金 の 値 上 げにより 3 回 目 の 大 規 模 修 繕 工 事 も 修 繕 積 立 金 の 不 足 は 発 生 しないように 計 画 されています しかし 修 繕 積 立 金 残 高 は0になってしまいます - - 5 - -

長 期 修 繕 計 画 は 見 直 しが 必 要 ですよ 長 期 修 繕 計 画 は 大 規 模 修 繕 の 際 に 実 施 する 調 査 建 物 診 断 ( 目 視 検 査 アンケート 調 査 等 )や おおよそ 5 年 程 度 の 適 切 な 時 期 に 必 要 な 改 善 内 容 及 び 費 用 単 価 ( 消 費 税 や 物 価 上 昇 等 )を 見 直 すことも 有 効 です 必 要 な 場 合 は 見 直 しを 行 う 際 説 明 会 を 開 催 し 総 会 での 承 認 後 広 報 等 を 用 いて 十 分 な 周 知 が 必 要 です また 長 期 修 繕 計 画 書 を 活 用 できるようにすることや 区 分 所 有 者 ( 組 合 員 ) 等 が 閲 覧 で きるようにしましょう なお 大 規 模 修 繕 とは 一 定 の 周 期 で 修 繕 することが 望 ましい 計 画 修 繕 等 のうち 工 事 内 容 や 費 用 が 多 大 で 長 期 間 を 要 し 工 事 範 囲 がマンション 全 体 に 及 ぶ 複 合 的 な 工 事 のことを いいます 大 規 模 修 繕 はどのように 進 めるのですか? 大 規 模 修 繕 は 長 期 修 繕 計 画 に 基 づいて 計 画 的 に 実 施 することが 必 要 です 実 際 の 工 事 を 行 うためには 建 物 の 傷 み 具 合 の 診 断 や 区 分 所 有 者 の 意 向 調 査 等 を 行 い 修 繕 設 計 を 行 って 工 事 部 位 や 工 事 内 容 を 確 定 します 効 率 的 に 工 事 を 実 施 するためには 複 数 の 部 位 や 工 事 項 目 をまとめて 行 うことや 性 能 のグレードアップ 工 事 ( 改 良 )を 合 わせて 行 うことが 有 効 です なお 大 規 模 修 繕 工 事 は 準 備 に 最 低 2 年 程 度 を 要 するため 築 後 8~10 年 を 超 えたあたりで 検 討 を 始 めることが 適 切 です マンションにおける 大 規 模 修 繕 のサイクル 大 規 模 修 繕 は マンションの 性 能 を 保 ち 続 けるために 検 討 から 設 計 工 事 までを 繰 り 返 し 続 けます (START 1 13 START 1 ) - - 6 - -

マンションの 生 涯 費 用 の 経 済 性 の 考 え 方 とは? マンションの 企 画 から 解 体 まで 必 要 な 費 用 構 成 比 を 調 べてみると 建 設 費 は 氷 山 の 一 角 であり 維 持 管 理 費 やランニング コストが 大 きな 割 合 を 占 めています これ らの 費 用 全 てを 総 合 的 に 考 えることが 大 切 です 共 用 : 保 全 費 修 繕 費 一 般 管 理 費 専 有 : 改 修 費 リニューアル 費 マンションの 維 持 管 理 運 営 建 設 費 ランニンク コスト 維 持 管 理 費 除 却 費 共 用 : 電 気 代 専 有 : 水 道 光 熱 費 ( 財 ) 経 済 調 査 会 建 築 経 済 学 と LCC から 引 用 マンションの 維 持 管 理 運 営 は 長 期 修 繕 計 画 に 基 づく 大 規 模 修 繕 等 の 費 用 を 修 繕 積 立 金 から 支 払 うこととなります 長 期 修 繕 計 画 や 修 繕 積 立 金 は 最 初 に 定 めたからといって 自 動 的 に 機 能 するものではあ りません 点 検 検 査 診 断 により 建 物 の 経 年 による 劣 化 状 況 等 の 不 具 合 や 問 題 点 を 明 ら かにし 具 体 的 な 修 繕 計 画 の 作 成 実 施 を 通 じて 長 期 修 繕 計 画 を 適 宜 見 直 していく 必 要 が あります また 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しに 伴 い 修 繕 積 立 金 を 改 める 場 合 もあります グレードアップ( 改 良 ) 工 事 は 必 要 なの? マンションは 竣 工 時 には 十 分 な 性 能 を 有 していますが 経 過 年 数 とともに 劣 化 します 劣 化 した 性 能 を 元 に 戻 す 維 持 保 全 ( 修 繕 )を 行 うために 長 期 修 繕 計 画 がありますが 区 分 所 有 者 が 住 宅 に 求 める 住 宅 性 能 への 要 求 は 一 般 に 年 々 高 まっていきます そのため 長 期 修 繕 計 画 に 基 づく 維 持 保 全 ( 修 繕 )だけでは 区 分 所 有 者 が 求 める 住 宅 性 能 に 対 する 要 求 をマンションは 満 たさなくなっていきます そこで マンションを 長 く 使 用 す るためには 区 分 所 有 者 が 求 める 水 準 にマンションの 性 能 をグレードアップすることが 必 要 に なります 計 画 修 繕 と 改 修 の 重 要 性 長 期 修 繕 計 画 に 基 づき 大 規 模 修 繕 を 行 うときに 維 持 保 全 ( 修 繕 )に 加 えて 性 能 や 意 匠 等 のグ レードアップ( 改 良 ) 工 事 を 行 うことが 有 効 と 考 えられます なお グレードアップについて は 管 理 組 合 で 合 意 形 成 に 向 け 充 分 に 協 議 する 必 要 がありま す * 修 繕 と 改 良 を 合 わせて 行 うこと を 一 般 に 改 修 と 言 います - - 7 - -

グレードアップ( 改 良 ) 工 事 にはどのような 方 法 があるの? 防 犯 性 能 の 総 合 的 な 改 善 屋 外 ( 敷 地 内 )の 防 犯 対 策 照 明 を 増 やして 明 るくする 防 犯 カメラの 設 置 オートロック 型 ゲートの 設 置 人 感 センサー 付 き 照 明 等 の 設 置 専 有 部 分 住 戸 廻 りの 防 犯 対 策 各 戸 のドアが 破 壊 困 難 なものに 変 更 カンヌキが 枠 との 間 から 見 えないよう にガードする 防 犯 性 の 高 い 錠 に 取 り 替 える 主 錠 の 他 に 補 助 錠 を 設 置 窓 ガラスを 防 犯 ガラスにする バリアフリー 性 能 の 改 善 省 エネ エコロジー 性 能 の 総 合 的 改 善 断 熱 性 能 の 向 上 外 壁 屋 根 の 外 断 熱 化 サッシの2 重 化 断 熱 サッシ への 取 替 え ソーラー 発 電 による 共 用 部 分 の 照 明 先 進 技 術 へ 意 欲 的 取 り 組 み 災 害 停 電 時 の 電 力 確 保 上 下 階 の 移 動 を 容 易 にするエレベーター 設 置 共 用 部 分 の 段 差 解 消 のための 擦 り 付 け スロープ 段 差 昇 降 機 等 の 設 置 段 差 解 消 に 併 せて 手 すりの 設 置 床 仕 上 げの 変 更 扉 の 引 き 戸 や 自 動 ドアへの 変 更 通 信 性 能 の 総 合 的 改 善 情 報 通 信 設 備 の 改 善 地 上 BS デジタル 放 送 化 に 伴 う 高 画 質 多 チャンネル 双 方 向 受 信 インターネットの 普 及 に 伴 うブロー ドバンド 通 信 網 の 整 備 ホームオートメーション ホームセキュリティ ホームコントローラー コミュニケーション 耐 震 性 能 の 総 合 的 改 善 強 度 型 補 強 耐 震 壁 ブレースの 増 設 開 口 部 の 閉 塞 耐 震 壁 増 し 打 ち 靭 性 型 補 強 柱 へ 鋼 板 炭 素 繊 維 シートの 巻 き 付 け 袖 壁 の 増 設 耐 震 スリットの 増 設 - - 8 - -

改 修 では 満 足 が 得 られなくなったとき 建 替 えの 検 討 が 始 まります 修 繕 と 改 良 を 組 み 合 わせた 改 修 を 適 切 に 行 うことで マンションの 寿 命 は 長 くなりますが 社 会 的 に 日 々 進 歩 する 住 宅 性 能 に 追 いつけない 場 合 や 改 修 に 多 額 の 費 用 が 必 要 になってく る 場 合 には 建 替 えも 一 つの 選 択 肢 になるため 改 修 で 対 応 する 場 合 と 建 替 えに 進 む 場 合 のメリットやデメリットを 充 分 に 比 較 検 討 することが 必 要 です 建 替 えに 向 けた 検 討 の 必 要 性 建 替 えは 新 たな 建 設 資 金 や 仮 移 転 等 に 要 する 費 用 など 多 額 の 資 金 負 担 が 予 想 され 全 て の 区 分 所 有 者 に 係 る 重 大 な 事 柄 となります 管 理 組 合 の 中 に 建 替 え 修 繕 検 討 委 員 会 とい った 組 織 をきちんと 立 ち 上 げて 区 分 所 有 者 全 体 の 意 向 を 汲 み 上 げながら 建 替 え 計 画 と 修 繕 改 修 計 画 とを 費 用 対 効 果 を 比 較 しながら 検 討 することが 重 要 です 国 土 交 通 省 編 マンションの 建 替 えか 修 繕 かを 判 断 するためのマニュアル 等 を 参 考 にして 下 さい (http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/07/070127/070127_3.pdf) 建 替 え 修 繕 検 討 委 員 会 で 建 替 えが 必 要 と 判 断 されると 建 替 え 計 画 委 員 会 を 組 織 し 詳 細 な 建 替 え 計 画 を 立 てたうえで 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 に 定 める 手 順 に 従 って 建 替 え 決 議 を 行 います 建 替 え 決 議 がされると 具 体 的 な 事 業 開 始 になりますが その 方 法 には 等 価 交 換 方 式 や マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 の 規 定 に 基 づき 建 替 組 合 をつくって 事 業 を 実 施 する 方 法 などがあります 管 理 組 合 は 維 持 管 理 等 に 向 けてどんな 手 順 で 検 討 したら 良 いの? 一 般 的 に 管 理 組 合 では 次 のような 段 階 を 踏 まえて 維 持 管 理 等 に 取 り 組 んでいきます 初 動 期 修 繕 改 修 建 替 え について 相 談 する 段 階 勉 強 期 法 律 税 制 制 度 事 業 手 法 について 学 ぶ 段 階 - - 9 - - 検 討 期 修 繕 再 生 改 修 建 替 え について 検 討 する 段 階

Q&A マンションの 修 繕 改 修 について Q1 マンションの 建 物 設 備 の 状 態 を 良 好 に 保 ち 安 全 で 快 適 に 過 ごすためには まずどのよう なことをすればよいのでしょうか A1 定 期 的 かつ 継 続 的 にマンションを 構 成 する 部 位 部 品 等 の 状 況 を 的 確 に 把 握 し 適 切 な 補 修 等 をしておくことが 必 要 です また 一 定 規 模 以 上 のマンションでは 法 令 で 点 検 の 実 施 (これらを 法 定 点 検 といいます)が 義 務 付 けられています 点 検 はその 実 施 の 時 期 などにより 日 々 行 う 日 常 点 検 定 期 的 に 行 う 定 期 点 検 災 害 などの 発 生 後 に 行 う 臨 時 点 検 に 区 分 されます 年 間 の 計 画 を 作 って 実 施 するとともに 結 果 や その 処 置 を 確 認 して 記 録 し 区 分 所 有 者 が 閲 覧 できるようにしておくことが 大 切 です Q2 マンションのどの 部 分 が 傷 んでいて どの 部 分 を 修 繕 すべきかわかりません A2 マンションの 部 位 部 品 にはそれぞれ 適 切 な 修 繕 周 期 があり これを 踏 まえて 管 理 組 合 が 長 期 修 繕 計 画 をつくっています この 計 画 に 基 づき 修 繕 工 事 を 計 画 するにあたっては 管 理 会 社 の 定 期 診 断 報 告 書 がある 場 合 はそれを 参 考 にし 無 い 場 合 は 信 頼 のおける 建 築 事 務 所 やコンサルタン ト 会 社 に 劣 化 診 断 を 委 託 しましょう その 診 断 を 元 に 修 繕 すべき 部 分 を 判 断 しましょう 修 繕 すべ き 部 分 修 繕 の 方 法 についてもコンサルタント 会 社 等 の 専 門 家 に 相 談 したほうがよいでしょう Q3 建 物 の 劣 化 診 断 とは 何 ですか? A3 建 物 の 現 状 ( 劣 化 不 具 合 )を 調 査 分 析 し 必 要 となる 修 繕 の 部 位 修 繕 内 容 ( 仕 様 ) 修 繕 方 法 修 繕 時 期 の 判 定 を 行 うものです その 診 断 方 法 には 外 壁 防 水 設 備 等 の 目 視 を 中 心 とし た 簡 易 な 調 査 や 機 器 を 使 う 詳 細 な 調 査 があります 人 の 健 康 診 断 と 同 じく 専 門 家 が 構 造 躯 体 防 水 層 設 備 配 管 等 の 種 々の 検 査 結 果 に 基 づいて 評 価 を 行 います そして 将 来 の 影 響 を 予 測 する と 共 に 必 要 な 対 応 策 の 提 案 をしてもらいます 建 物 診 断 は 概 ね 点 検 で 不 具 合 が 見 つかるケース 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 や 見 直 しの 根 拠 とな るケース そして 大 規 模 修 繕 工 事 の 診 断 となるケース 等 があります それぞれのケースによって 目 的 が 異 なるため その 目 的 に 応 じた 診 断 内 容 や 診 断 方 法 になりますので Q2にある 信 頼 のおける 専 門 家 からの 具 体 的 な 提 案 やその 費 用 を 十 分 に 検 討 するようにしましょう Q4 耐 震 診 断 とはどういうことですか? A4 昭 和 56 年 に 建 物 の 柱 や 梁 等 の 構 造 を 設 計 施 工 するための 基 準 ( 構 造 基 準 )が 大 幅 に 変 わり ました この 時 期 以 前 に 建 設 された 建 物 は 現 在 の 基 準 によって 建 設 された 建 物 に 比 べて 構 造 体 力 が 不 足 することがあります 建 物 を 支 える 構 造 は 地 震 時 に 建 物 の 安 全 を 守 る 重 要 な 要 素 ( 耐 震 性 )です 昭 和 56 年 以 前 の 建 物 の 耐 震 性 は 専 門 家 による 耐 震 診 断 の 結 果 により 評 価 することになります Q3の 建 物 診 断 とは 別 ですが 併 せて 進 めることも 方 法 のひとつです なお 耐 震 診 断 費 の 補 助 制 度 が 府 内 の 市 町 村 に ある 場 合 もありますので 所 管 課 に 相 談 してください - - 10 - -

Q5 コンサルタント 会 社 はどのようにして 探 せばよいのでしょうか? またどのようなコンサルタント 会 社 を 選 べばよいのでしょうか A5 大 阪 府 住 宅 供 給 公 社 マンション 建 替 相 談 室 等 公 的 なマンション 問 題 に 関 する 専 門 的 な 窓 口 に コンサルタント 会 社 の 相 談 をするか ( 財 ) マンション 管 理 センターのホームページ (http://www.mankan.or.jp/)に 掲 載 されている テクノサポートネットを 利 用 されればどう でしょう マンションの 劣 化 診 断 や 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 は 単 なる 建 築 の 知 識 とは 異 なるものが 求 められま す コンサルタント 会 社 の 選 定 方 法 は 管 理 組 合 により 千 差 万 別 ですが 共 通 の 基 準 として 会 社 の 経 営 状 態 実 績 および 実 際 に 担 当 する 者 の 実 績 等 について 委 託 しようとする 会 社 へ 管 理 組 合 が ヒアリングし チェックすべきです またその 会 社 に 委 託 したことがある 管 理 組 合 に 評 価 を 伺 うこ とも 有 効 です その 他 の 判 断 基 準 はそれぞれの 管 理 組 合 に 合 った 条 件 設 定 を 皆 さんで 話 し 合 って 決 められたら 良 いでしょう Q&A マンションの 建 替 えについて Q6 修 繕 を 続 けていれば 建 替 えは 必 要 ないのではないですか A6 建 物 の 構 造 上 や 防 災 上 の 安 全 性 に 重 大 な 問 題 が 発 生 し 修 繕 では 回 復 できない 場 合 や 住 宅 性 能 への 社 会 的 な 向 上 要 求 から マンションの 居 住 性 能 向 上 に 必 要 な 費 用 や 併 せて 実 施 を 予 定 する 修 繕 費 用 が 建 替 え 費 用 に 近 くなるような 状 況 が 生 じた 時 には 建 替 えも 選 択 肢 の 一 つと 考 えられます Q7 建 替 えをすると どのようなことが 可 能 になるのですか A7 建 替 えにより 新 しい 再 建 マンションになるわけですから 時 代 の 最 新 技 術 や 基 準 構 造 面 や 防 災 上 の 安 全 性 ライフスタイルに 応 じた 居 住 性 を 向 上 させることができます また 敷 地 内 に 空 地 をより 多 く 生 み 出 すことにより 容 積 率 の 割 増 しを 受 けることができる 場 合 もあります Q8 建 物 ( 棟 )がいくつもある 大 きな 団 地 でも 建 替 えができますか A8 区 分 所 有 法 の 改 正 により 団 地 内 の1 棟 ( 又 は 複 数 棟 )を 建 替 え 及 び 団 地 内 の 全 棟 を 一 括 して 建 替 える 手 続 きが 明 確 になりました ただし 大 きな 団 地 で いくつもの 棟 が 建 っている 団 地 など では 建 築 基 準 法 による 一 団 地 認 定 を 受 けていることがあります このような 場 合 には 一 団 地 認 定 時 に 団 地 を 構 成 する 全 員 の 同 意 による 一 定 の 手 続 きが 必 要 になりますので 注 意 して 下 さい Q9 マンションの 建 替 えは 誰 が 発 案 して 必 要 な 費 用 は 誰 が 負 担 するのですか A9 マンションの 建 替 えは その 区 分 所 有 者 が 発 意 提 案 し 管 理 組 合 理 事 会 が 建 替 えの 検 討 組 織 を 作 り 検 討 します 建 替 えにかかる 設 計 費 用 や 工 事 費 を 中 心 とした 費 用 は 基 本 的 には 区 分 所 有 者 の 負 担 になります Q10 マンションの 建 替 えを 指 導 してもらう 専 門 家 とはどのような 方 をいうのでしょうか A10 マンションの 建 替 えを 推 進 していくためには 合 意 形 成 に 向 けての 再 建 建 物 の 基 本 設 計 資 金 計 画 事 業 計 画 の 作 成 及 び 区 分 所 有 者 への 個 別 対 応 近 隣 住 民 及 び 地 元 行 政 との 交 渉 打 ち 合 わ せ 等 の 業 務 を 処 理 できる 専 門 家 が 必 要 となってきます 建 築 の 設 計 や 構 造 の 専 門 知 識 を 有 するだけ でなく マンションについての 法 律 等 を 熟 知 し 建 替 えの 実 務 をいくつも 経 験 しているコンサルタ ントであることが 必 要 です - - 11 - -

府 内 のマンションの 相 談 はこちらへ 大 阪 府 下 では 下 記 の 窓 口 で マンションの 修 繕 や 改 修 等 に 関 する 相 談 に 応 じています 機 関 名 相 談 窓 口 連 絡 先 備 考 大 阪 府 住 宅 供 給 公 社 マンション 建 替 相 談 グループ * 大 阪 府 分 譲 マンション 管 理 建 替 えサポートシステム 推 進 協 議 会 が 運 営 06-7669-0012 土 日 祝 祭 日 除 く ( 財 )マンション 管 理 センター 大 阪 支 部 06-4706-7560 土 日 祝 祭 日 除 く 大 阪 府 分 譲 マンション 管 理 建 替 えサポートシステム ってなに? 大 阪 府 分 譲 マンション 管 理 建 替 えサポートシステム は 分 譲 マンションの 修 繕 改 修 建 替 えに 関 する 相 談 に 応 じたり 各 段 階 に 適 したアドバイザー 派 遣 を 行 っており 大 阪 府 分 譲 マンション 管 理 建 替 えサポートシステム 推 進 協 議 会 が 運 営 しています 大 阪 府 分 譲 マンション 管 理 建 替 えサポートシステム 推 進 協 議 会 の 構 成 H26 年 6 月 現 在 大 阪 府 1 八 尾 市 東 大 阪 市 豊 中 市 堺 市 吹 田 市 茨 木 市 高 槻 市 和 泉 市 大 阪 狭 山 市 枚 方 市 箕 面 市 門 真 市 池 田 市 泉 佐 野 市 寝 屋 川 市 岸 和 田 市 河 内 長 野 市 阪 南 市 岬 町 ( 公 財 )マンション 管 理 センター 1 ( 公 社 ) 大 阪 府 建 築 士 会 1 ( 一 社 ) 大 阪 府 建 築 士 事 務 所 協 会 1 ( 一 社 ) 再 開 発 コーディネーター 協 会 1 ( 公 社 ) 日 本 建 築 家 協 会 近 畿 支 部 1 大 阪 府 住 宅 供 給 公 社 1 1はマンション 研 究 会 メンバー 大 阪 府 分 譲 マンション 管 理 建 替 えサポートシステム によるアドバイザー 派 遣 紹 介 初 動 期 勉 強 期 相 談 アドバイザーの 派 遣 ( 無 料 ) マンションの 適 正 な 管 理 運 営 計 画 的 な 修 繕 改 修 や 建 替 えなど 管 理 組 合 の 皆 様 の 幅 広 い 相 談 に 応 じる 専 門 家 を 派 遣 します 検 討 期 実 務 アドバイザーの 紹 介 ( 有 料 ) 建 物 ( 設 備 も 含 む)の 老 朽 度 等 の 調 査 診 断 から 修 繕 改 善 計 画 建 替 え 計 画 の 検 討 まで 実 態 に 応 じて 専 門 的 な 立 場 から 工 事 の 内 容 や 方 法 費 用 等 を より 具 体 的 に 検 討 しサポートする 専 門 家 を 紹 介 します * 登 録 された 相 談 アドバイザーを 無 料 で 派 遣 いたします( 原 則 2 回 まで) 詳 細 については 大 阪 府 住 宅 供 給 公 社 まで お 問 い 合 わせ 下 さい お 問 い 合 わせ 先 大 阪 府 住 宅 供 給 公 社 マンション 建 替 相 談 グループ 541-0042 大 阪 市 中 央 区 今 橋 2-3-21 TEL : 06-7669-0012 大 阪 府 住 宅 まちづくり 部 居 住 企 画 課 559-8555 大 阪 市 住 之 江 区 南 港 北 1-14-16 TEL : 06-6210-9711 本 リーフレットはマンション 研 究 会 の 協 力 により 作 成 したものです H26.6. 改 正 - - 12 - -