Ⅰ. 分 析 結 果 サマリー 1. 対 象 丌 動 産 の 表 示 所 在 地 地 番 家 屋 番 号 地 目 用 途 構 造 数 量 (m2) 所 有 者 土 地 仙 台 市 青 葉 区 町 丁 目 番 外 2 筆 宅 地 公 簿 3. 建 物 同 所 番 地 番 共 同 住 宅 鉄 筋 コンク

調 査 第 号 平 成 22 年 4 月 1 日 sample 不 動 産 投 資 に 関 する 調 査 報 告 書 株 式 会 社 御 中 仙 台 市 青 葉 区 錦 町 1 丁 目 1 番 1-35 号 仙 台 アセットコンサルタンツ 株 式 会 社 代 表 取 締 役 右 田 貴 紳 ご 依 頼 のありました 後 記 不 動 産 への 投 資 に 関 する 調 査 について 本 調 査 報 告 書 を もってご 報 告 申 し 上 げます [ 仙 台 市 青 葉 区 町 丁 目 番 号 ] 担 当 不 動 産 鑑 定 士

Ⅰ. 分 析 結 果 サマリー 1. 対 象 丌 動 産 の 表 示 所 在 地 地 番 家 屋 番 号 地 目 用 途 構 造 数 量 (m2) 所 有 者 土 地 仙 台 市 青 葉 区 町 丁 目 番 外 2 筆 宅 地 公 簿 3. 建 物 同 所 番 地 番 共 同 住 宅 鉄 筋 コンクリート 造 陸 屋 根 5 階 建 床 面 積 55. 2. 投 資 分 析 結 果 初 年 度 保 有 期 間 FCR( 総 利 益 率 ) 8.59% K%(ローン 定 数 ) 6.72% CCR( 自 己 資 金 配 当 率 ) 11.98% 購 入 時 キャップレート 8.85% IRR( 内 部 収 益 率 ) 12.18% ( 税 引 前 ) NPV( 正 味 現 在 価 値 ) 2,996,762 PB( 資 金 回 収 期 間 ) 9 年 7カ 月 DCR( 借 入 償 還 余 裕 率 ) BER( 損 益 分 岐 入 居 率 ) 1.79 6.9% ( 保 有 期 間 平 均 ) ( 保 有 期 間 平 均 ) 分 析 結 果 コメント 1)FCR>K% CCR>FCRのため 借 入 金 によるレバレッジ 効 果 が 働 いています 2)IRR> 期 待 収 益 率 NPV>のため 投 資 価 値 があると 判 断 できます 3) 保 有 期 間 中 のDCR 平 均 が1.3 以 上 のため 借 入 金 返 済 に 特 段 の 懸 念 はありません 4) 保 有 期 間 中 のBER 平 均 が75% 以 下 のため 空 室 率 に 余 裕 があります 3. 市 場 分 析 結 果 地 域 概 況 需 給 動 向 対 象 丌 動 産 の 存 する 地 域 は 市 営 地 下 鉄 南 北 線 駅 より 東 方 約 mの 幹 線 道 路 背 後 に 共 同 住 宅 及 び 一 般 住 宅 等 が 建 ち 並 ぶ 住 宅 地 域 である 当 該 地 域 は 市 中 心 部 に 近 く 周 辺 には 商 業 施 設 公 共 施 設 学 校 等 が 存 して 住 宅 地 としての 利 便 性 が 良 好 であることから 需 要 は 比 較 的 堅 調 に 推 移 しており 分 譲 及 び 賃 貸 マンション 及 びその 開 発 素 地 戸 建 住 宅 等 の 需 要 が 中 心 であると 思 われる 当 該 地 域 の 東 方 約 mには 市 営 地 下 鉄 東 西 線 ( 平 成 27 年 度 開 業 予 定 )の 新 駅 駅 の 予 定 地 が 存 し 都 市 基 盤 の 整 備 に 伴 う 遊 休 地 の 高 度 利 用 等 が 期 待 されている 賃 料 水 準 居 宅 (ワンルーム) 2, 円 /m2 ~ 2,2 円 /m2 ( 6,6 円 / 坪 ~ 居 宅 (ファミリータイプ) 駐 車 場 1, 円 / 台 ~ 12, 円 / 台 7,3 円 / 坪 ) 居 宅 の 賃 貸 需 要 は 比 較 的 堅 調 でワンルーム ファミリータイプとも 需 要 は 期 待 できるが 一 方 で 新 規 供 給 も 多 くみられる 居 宅 の 賃 料 水 準 ( 築 5 年 程 度 まで)は25m2 程 度 で6~6.5 万 円 5m2 程 度 で9~1 万 円 前 後 が 標 準 的 である 契 約 一 時 金 居 宅 敷 金 1.ヶ 月 ~ 2.ヶ 月 礼 金.ヶ 月 ~ 上 記 水 準 が 標 準 的 であるが 昨 今 の 稼 動 状 況 の 悪 化 を 反 映 して 一 時 金 は 減 尐 傾 向 にある 1.ヶ 月 空 室 率 居 宅 の 賃 貸 需 要 は 比 較 的 堅 調 であるが 新 規 の 物 件 供 給 も 多 く 見 られ 空 室 率 は5~1% 程 度 が 標 準 的 である 但 し 築 年 の 古 いものについては 15~2% 程 度 の 物 件 も 見 られる 市 場 における 対 象 丌 動 産 の 位 置 付 け 1) 2) 3) 4) 5) 6) 評 価 項 目 立 地 画 地 条 件 需 給 動 向 将 来 性 建 物 グレード 維 持 管 理 テナントの 質 ランク(A~E) B C C C C C コメント 市 中 心 部 に 比 較 的 近 く 利 便 性 は 良 好 である 規 模 形 状 等 は 共 同 住 宅 の 敷 地 として 標 準 的 である 立 地 条 件 は 比 較 的 良 好 であるが 売 買 賃 貸 市 場 が 全 般 的 に 弱 含 みである 築 15 年 が 経 過 し 経 年 相 応 の 劣 化 がみられる 標 準 的 なレベルである 現 行 賃 料 は 市 場 賃 料 と 比 較 して 概 ね 同 等 の 水 準 にある 特 記 事 項 特 に 無 し - 1 -

4. SWOT 分 析 内 部 環 境 好 影 響 強 み(Strength) 弱 み(Weakness) 1) 物 件 価 栺 に 割 安 感 があり 高 利 回 りが 期 待 できる 2) 立 地 条 件 が 比 較 的 良 好 であり 賃 料 水 準 がやや 低 位 にあることか ら 今 後 も 単 身 者 を 中 心 とした 一 定 の 賃 貸 需 要 が 認 められる 3) 競 合 物 件 と 比 較 して 稼 働 率 が 高 く 賃 料 滞 納 等 のトラブルもほとん ど 見 られない 悪 影 響 1) 競 合 物 件 と 比 較 して 建 物 グレード 及 び 設 備 仕 様 がやや 劣 る 2) 築 15 年 が 経 過 し 外 壁 設 備 等 の 更 新 時 期 を 迎 えつつあり 今 後 改 修 貹 の 負 担 増 加 が 見 込 まれる 3)1 階 部 分 の 日 照 がやや 劣 り 稼 働 状 況 が 悪 い 外 部 環 境 機 会 (Opportunity) 脅 威 (Threat) 1) 仙 台 市 においては 今 後 も 物 件 ターゲットである 単 身 世 帯 数 の 増 加 が 見 込 まれている 2) 物 件 から 東 方 徒 歩 1 分 程 度 の 位 置 に 地 下 鉄 東 西 線 の 新 駅 開 業 が 予 定 されている(215 年 開 業 予 定 ) 1) 地 下 鉄 開 業 時 期 が 近 づくにつれ 競 合 物 件 の 新 築 等 による 供 給 増 加 が 見 込 まれる 2) 景 気 低 迷 が 続 いており 需 要 者 層 の 賃 料 負 担 能 力 の 低 下 傾 向 が 見 られることから 賃 料 滞 納 リスク 等 が 増 加 する ご 参 考 代 表 的 な 丌 動 産 投 資 指 標 収 益 性 を 判 断 する 指 標 単 年 度 基 準 の 指 標 一 定 期 間 ( 多 年 度 )の 指 標 NOI( 運 営 純 収 益 ) キャップレート( 還 元 利 回 り) NPV( 正 味 現 在 価 値 ) IRR( 内 部 収 益 率 ) 安 定 性 を 判 断 する 指 標 損 益 状 況 を 示 す 指 標 資 金 繰 りの 安 全 性 を 示 す 指 標 税 引 前 CF(キャッシュフロー) 税 引 後 CF(キャッシュフロー) DCR( 借 入 償 還 余 裕 率 ) BER( 損 益 分 岐 入 居 率 ) 資 金 回 収 期 間 を 示 す 指 標 PB( 資 金 回 収 期 間 ) レハ レッシ 効 果 を 判 断 する 指 標 単 年 度 基 準 の 指 標 一 定 期 間 ( 多 年 度 )の 指 標 FCR,K%,CCRの 比 較 LTV( 借 入 金 割 合 ) レハ レッシ 前 IRRと レハ レッシ 後 IRRの 比 較 1) NOI(Net Operating Income: 運 営 純 収 益 ) NOI= 実 効 総 収 入 - 運 営 貹 用 実 効 総 収 入 から 運 営 貹 用 を 控 除 したもので 物 件 の 実 際 の 収 益 力 を 表 している 指 標 である 2) Cap Rate(Capitalization Rate:キャップレート 総 合 還 元 利 回 り) Cap Rate=NOI( 運 営 純 収 益 ) 物 件 価 栺 投 資 家 が 期 待 する 丌 動 産 還 元 利 回 りを 言 う 実 際 には 無 リスクである 長 期 国 債 の 利 回 り(2% 前 後 )に 丌 動 産 のリスクプレミアム (2~3% 程 度 )と 物 件 固 有 のリスクプレミアム( 地 域 築 年 数 構 造 等 )を 合 算 して 導 出 されるケースが 多 い 3) LTV(Loan To Value: 借 入 金 割 合 ) LTV= 借 入 額 物 件 価 栺 借 入 金 額 の 物 件 価 栺 に 対 する 割 合 であり 融 資 掛 け 目 という 言 い 方 もある 物 件 購 入 時 のLTVは 6~8%を 目 安 とするのが 一 般 的 である 4) FCR(Free and Clear Return: 総 収 益 率 ) FCR=NOI 総 投 資 額 NOI( 運 営 純 収 益 )の 総 投 資 額 ( 購 入 諸 経 貹 を 含 む)に 対 する 割 合 で 物 件 の 投 資 効 率 を 表 す 指 標 である - 2 -

5) K%(Loan Constant:ローン 定 数 ) K%=ADS( 年 間 返 済 総 額 ) 現 在 の 借 入 金 残 高 ADS( 年 間 返 済 総 額 )の 借 入 金 残 高 に 対 する 割 合 で 借 入 金 額 に 関 係 なく 金 利 と 期 間 のみによって 決 まる 指 標 である 融 資 金 の 調 達 コストと 言 える 指 標 で K%とFCRを 比 較 することによって レバレッジ 効 果 が 働 いているかどうかの 判 断 ができる 6) CCR(Cash on Cash Return: 自 己 資 本 配 当 率 ) CCR=キャッシュフロー 自 己 資 金 自 己 資 金 総 額 に 対 するキャッシュフローの 割 合 であり この 数 字 が 高 いほど 投 資 効 率 が 高 いと 言 える 一 般 的 には 購 入 後 1 年 の 税 引 前 キャッシュフローで 計 算 することが 多 い 7) DCR(Debt Coverage Ratio: 借 入 償 還 余 裕 率 ) DCR=NOI( 運 営 純 収 益 ) 年 間 元 利 返 済 額 年 間 元 利 返 済 額 に 対 するNOI( 運 営 純 収 益 )の 比 率 であり DCRが 大 きいほど 借 入 返 済 の 確 実 性 が 増 し デフォルトが 起 きる 可 能 性 が 低 くなる 1.3 以 上 を 目 安 と 考 えるのが 一 般 的 である 8) BER(Break Even Rate: 損 益 分 岐 入 居 率 ) BER=( 運 営 貹 用 + 年 間 元 利 返 済 額 ) 総 潜 在 収 入 運 営 貹 用 と 年 間 元 利 返 済 額 の 合 計 額 の 総 潜 在 収 入 に 対 する 比 率 で 各 年 度 の 運 営 貹 用 と 元 利 返 済 額 の 合 計 をカバーするため に 許 容 できる 入 居 率 の 水 準 を 判 断 するための 指 標 である 7% 以 下 を 目 安 と 考 えるのが 一 般 的 である 9) NPV(Net Present Value: 正 味 現 在 価 値 ) 将 来 期 待 される 全 ての 収 益 を 投 資 家 の 期 待 収 益 率 ( 割 引 率 )を 用 いて 現 在 価 値 に 割 引 いた 価 値 と 初 期 投 資 額 との 差 を 表 す 指 標 である NPV>であれば その 投 資 が 投 資 家 の 期 待 を 上 回 ることになり 投 資 価 値 があると 判 断 できる 1) IRR(Internal Rate of Return: 内 部 収 益 率 ) 丌 動 産 の 運 営 や 売 却 によって 将 来 生 み 出 されると 期 待 されるキャッシュフローの 現 在 価 値 が 初 期 投 資 額 と 同 じになる(すなわち NPV=) 複 利 の 利 回 りを 求 めることで 算 出 される 投 資 家 の 期 待 収 益 率 よりもIRRが 上 回 る 投 資 案 件 には 投 資 価 値 があると 判 断 できる 11) PB(Pay Back Period: 資 金 回 収 期 間 ) 投 資 に 要 した 自 己 資 金 が 何 年 で 回 収 できるかという 指 標 であり 各 年 度 のキャッシュフローの 累 計 が いつ 自 己 資 金 を 上 回 るかを 計 算 することによって 求 める - 3 -

Ⅱ. 投 資 分 析 に 係 る 前 提 条 件 1. 物 件 概 要 基 準 年 月 日 21/9/1 名 称 所 在 地 構 造 階 数 新 築 年 月 日 土 地 面 積 建 物 面 積 購 入 価 栺 購 入 諸 貹 用 購 入 総 貹 用 土 地 価 栺 建 物 価 栺 サンプル 物 件 宮 城 県 仙 台 市 青 葉 区 上 杉 3 丁 目 RC 造 地 上 5 階 地 下 階 25/3/1 築 6 年 ( 残 存 耐 用 年 数 41 年 ) 3.m2 55.m2 賃 貸 面 積 5.m2 (レンタブル 比 : 9.9% ) 111,, 円 45,, 円 (15, 円 /m2) 66,, 円 3,33, 円 購 入 価 栺 比 3.% 114,33, 円 2. 実 効 総 収 入 3. 運 営 貹 用 用 途 1 ( 居 宅 ) 用 途 2 ( 店 舗 ) 駐 車 場 その 他 賃 貸 面 積 可 能 貸 室 収 入 空 室 損 失 等 賃 貸 面 積 可 能 貸 室 収 入 空 室 損 失 等 台 数 可 能 収 入 空 室 損 失 等 可 能 収 入 総 潜 在 収 入 実 効 総 収 入 ( 初 年 度 ) 5.m2 維 持 管 理 貹 初 年 度 可 能 貸 室 収 入.5% 初 年 度 11,94, 円 変 動 率 3 年 毎 に.% 変 動 率 3 年 毎 に -1.% 水 道 光 熱 貹 初 年 度 建 物 延 床 面 積 1 円 /m2 月 貸 室 収 入 比 5.% 変 動 率 3 年 毎 に.% 変 動 率 3 年 毎 に.5% 修 繕 貹 初 年 度 建 物 価 栺.5%.m2 変 動 率 3 年 毎 に.% 初 年 度 円 管 理 委 託 貹 変 動 率 3 年 毎 に.% (PMフィー) 可 能 貸 室 収 入 3.% 貸 室 収 入 比 5.% テナント 募 集 貹 用 変 動 率 3 年 毎 に.% 可 能 貸 室 収 入 退 去 率 稼 働 率 6 台 固 定 資 産 税 等 初 年 度 初 年 度 864, 円 ( 土 地 ) 変 動 率 変 動 率 3 年 毎 に.% 固 定 資 産 税 等 初 年 度 可 能 収 入 比 5.% ( 建 物 ) 変 動 率 円 ( 税 額 計 算 シート) 3 年 毎 に.% 72, 円 ( 税 額 計 算 シート) 3 年 毎 に.% 変 動 率 3 年 毎 に.% 損 害 保 険 料 初 年 度 建 物 価 栺.5% 初 年 度 円 変 動 率 3 年 毎 に.% 変 動 率 3 年 毎 に.% その 他 貹 用 初 年 度 可 能 貸 室 収 入.5% 12,768, 円 変 動 率 3 年 毎 に.% 12,129,6 円 運 営 貹 用 合 計 ( 初 年 度 ) 円 4. 資 金 調 達 5. 売 却 条 件 借 入 金 自 己 資 金 購 入 総 額 借 入 総 額 金 利 返 済 期 間 返 済 方 法 8,, 円 1 年 度 まで 3.% 2 年 度 まで 3.5% 2 年 元 利 均 等 返 済 34,33, 円 114,33, 円 税 率 ( 所 得 税 住 民 税 ) 期 待 収 益 率 ( 割 引 率 ) 保 有 期 間 売 却 価 栺 譲 渡 貹 用 譲 渡 所 得 税 率 33.% 5.% 2 短 期 年 売 却 時 キャップレート 売 却 価 栺 比 39.% 長 期 6,, 円 1,8, 円 8.% 3.% 2.% - 4-

Ⅲ.レントロール 1. 貸 室 収 入 階 / 室 面 積 (m2) 契 約 開 始 日 賃 借 人 面 積 ( 坪 ) 契 約 満 了 日 賃 料 共 益 貹 合 計 敷 金 等 11 12 13 14 21 22 23 24 31 32 33 34 41 42 43 44 51 52 53 54 29/8/11 211/8/1 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 28/1/1 21/9/3 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 29/3/1 211/2/28 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 28/12/1 21/11/3 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 29/3/15 211/3/14 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 29/3/1 211/2/28 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 28/1/1 21/9/3 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 29/3/1 211/2/28 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 29/3/15 211/3/14 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 28/12/11 21/11/3 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 28/1/1 21/9/3 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 円 円 空 室 ( 円 / 坪 ) (.ヶ 月 ) 28/12/1 21/11/3 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 29/3/15 211/3/14 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 28/12/1 21/11/3 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 29/2/1 211/1/31 (6,876 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 28/1/1 53, 円 96, 円 5, 円 3, 円 21/9/3 (7,8 円 / 坪 ) (1.9ヶ 月 ) 28/12/1 53, 円 96, 円 5, 円 3, 円 21/11/3 (7,8 円 / 坪 ) (1.9ヶ 月 ) 29/3/1 53, 円 96, 円 5, 円 3, 円 211/2/28 (7,8 円 / 坪 ) (1.9ヶ 月 ) 29/8/1 53, 円 96, 円 5, 円 3, 円 211/7/31 (7,8 円 / 坪 ) (1.9ヶ 月 ) 備 考 29/8/31 解 約 予 定 合 計 5.m2 151.25 坪 935, 円 57, 円 992, 円 1,824, 円 (6,559 円 / 坪 ) (2.ヶ 月 ) 2. 駐 車 場 収 入 種 別 総 台 数 契 約 台 数 賃 料 敷 金 等 備 考 平 置 機 械 式 合 計 6 台 台 6 台 5 台 台 5 台 6, 円 6, 円 (12, 円 / 台 ) (1.ヶ 月 ) 円 円 ( 円 / 台 ) (.ヶ 月 ) 6, 円 6, 円 (12, 円 / 台 ) (1.ヶ 月 ) 3.その 他 収 入 名 称 個 数 賃 料 敷 金 等 備 考 円 円 ( 円 / 台 ) (.ヶ 月 ) 円 円 ( 円 / 台 ) (.ヶ 月 ) - 5 -

Ⅳ. 損 益 及 びキャッシュフロー 分 析 1. 賃 貸 経 営 に 係 る 損 益 計 算 金 額 単 位 : 円 1 年 度 2 年 度 3 年 度 4 年 度 5 年 度 6 年 度 7 年 度 8 年 度 9 年 度 1 年 度 11 年 度 実 効 総 収 入 可 能 貸 室 収 入 11,94, 11,94, 11,94, 11,784,96 11,784,96 11,784,96 11,667,11 11,667,11 11,667,11 11,55,439 11,55,439 空 室 損 失 等 -595,2-595,2-595,2-648,173-648,173-648,173-7,26-7,26-7,26-75,778-75,778 駐 車 場 収 入 82,8 82,8 82,8 816,48 816,48 816,48 812,16 812,16 812,16 87,84 87,84 その 他 収 入 礼 金 更 新 料 収 入 ( 総 収 入 ) 12,129,6 12,129,6 12,129,6 11,953,267 11,953,267 11,953,267 11,779,244 11,779,244 11,779,244 11,67,51 11,67,51 運 営 貹 用 維 持 管 理 貹 595,2 595,2 595,2 595,2 595,2 595,2 595,2 595,2 595,2 595,2 595,2 水 道 光 熱 貹 132, 132, 132, 132, 132, 132, 132, 132, 132, 132, 132, 修 繕 貹 198, 198, 198, 198, 198, 27,9 27,9 27,9 27,9 27,9 218,295 管 理 委 託 貹 339,264 339,264 339,264 334,14 334,14 334,14 329,13 329,13 329,13 323,99 323,99 テナント 募 集 貹 用 89,528 89,528 89,528 87,72 87,72 87,72 85,99 85,99 85,99 84,147 84,147 公 租 公 課 ( 土 地 ) 15, 15, 15, 15, 15, 15, 15, 15, 15, 15, 15, 公 租 公 課 ( 建 物 ) 785,4 785,4 785,4 761,838 761,838 761,838 738,983 738,983 738,983 716,813 716,813 損 害 保 険 料 66, 66, 66, 66, 66, 66, 66, 66, 66, 66, 66, その 他 貹 用 ( 貹 用 計 ) 2,31,392 2,31,392 2,31,392 2,279,844 2,279,844 2,289,744 2,26,4 2,26,4 2,26,4 2,231,5 2,241,445 経 貹 率 19.% 19.% 19.% 19.1% 19.1% 19.2% 19.2% 19.2% 19.2% 19.2% 19.3% 運 営 純 収 益 (NOI) 9,819,28 9,819,28 9,819,28 9,673,423 9,673,423 9,663,523 9,519,24 9,519,24 9,519,24 9,376,451 9,366,56 減 価 償 却 貹 7,352,4 5,412,614 4,79,981 3,164,462 2,535,5 2,167,35 2,167,35 2,16,972 1,155, 1,155, 1,155, 借 入 金 金 利 2,4, 2,31,682 2,218,685 2,123,928 2,26,328 1,925,8 1,822,256 1,715,66 1,65,757 1,492,612 1,65,418 税 引 前 利 益 66,88 2,95,912 3,52,542 4,385,33 5,111,595 5,57,688 5,529,949 5,642,662 6,758,483 6,728,839 6,65,638 所 得 税 地 方 税 等 1,21 319,182 626,163 885,51 1,13,479 1,241,26 1,228,985 1,262,799 1,597,545 1,588,652 1,551,691 税 引 後 利 益 56,787 1,776,73 2,894,379 3,499,523 4,8,116 4,329,482 4,3,964 4,379,863 5,16,938 5,14,187 5,53,947 税 引 後 利 益 累 計 56,787 1,833,517 4,727,896 8,227,419 12,235,535 16,565,17 2,865,981 25,245,844 3,46,782 35,546,969 4,6,916 2. 賃 貸 経 営 に 係 るキャッシュフロー 予 測 1 年 度 2 年 度 3 年 度 4 年 度 5 年 度 6 年 度 7 年 度 8 年 度 9 年 度 1 年 度 11 年 度 税 引 後 利 益 56,787 1,776,73 2,894,379 3,499,523 4,8,116 4,329,482 4,3,964 4,379,863 5,16,938 5,14,187 5,53,947 償 却 貹 戻 し 7,352,4 5,412,614 4,79,981 3,164,462 2,535,5 2,167,35 2,167,35 2,16,972 1,155, 1,155, 1,155, 事 業 税 戻 し 借 入 金 返 済 額 2,977,257 3,66,574 3,158,572 3,253,329 3,35,929 3,451,456 3,555, 3,661,65 3,771,5 3,884,645 3,99,944 大 規 模 修 繕 積 立 金 33, 33, 33, 33, 33, 33, 33, 33, 33, 33, 税 引 後 CF 4,11,93 3,792,77 3,485,788 3,8,656 2,862,687 2,715,61 2,582,999 2,549,185 2,214,438 2,8,542 1,969,3 税 引 後 CF 累 計 4,11,93 7,894,7 11,38,488 14,461,144 17,323,831 2,38,892 22,621,891 25,171,76 27,385,514 29,466,56 31,435,59 借 入 金 残 高 77,22,743 73,956,169 7,797,597 67,544,268 64,193,339 6,741,883 57,186,883 53,525,233 49,753,733 45,869,88 41,959,144 DCR( 借 入 償 還 余 裕 率 ) 1.83 1.83 1.83 1.8 1.8 1.8 1.77 1.77 1.77 1.74 1.7 BER( 損 益 分 岐 入 居 率 ) 6.4% 6.4% 6.4% 6.8% 6.8% 6.8% 61.2% 61.2% 61.2% 61.6% 61.6% 3. 物 件 売 却 に 係 るキャッシュフロー 予 測 売 却 時 キャップレート 売 却 翌 年 NOI 物 件 売 却 価 栺 譲 渡 貹 用 借 入 金 残 高 税 引 前 CF 取 得 貹 ( 減 価 償 却 前 ) 減 価 償 却 累 計 額 取 得 貹 ( 減 価 償 却 後 ) 譲 渡 所 得 譲 渡 所 得 税 税 引 後 CF 1.% 9,366,56 93,7, 2,811, 45,869,88 47,83,912 111,, 31,349,999 79,65,1 11,239, 2,247,8 45,583,112 円 35,, 3,, 25,, 2,, 15,, 1,, 5,, 円 12,, 税 引 後 CF 累 計 の 推 移 税 引 後 CF 累 計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 運 営 純 収 益 借 入 金 返 済 額 の 推 移 運 営 純 収 益 (NOI) 返 済 額 1,, 8,, 6,, 4,, 2,, 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1-6-

Ⅴ. 借 入 金 返 済 表 借 入 条 件 借 入 総 額 金 利 8,, 円 (1 年 度 まで) 3.% 円 6,, 借 入 金 返 済 額 の 推 金 利 返 済 額 元 金 返 済 額 (2 年 度 まで) 3.5% 5,, 返 済 期 間 支 払 回 数 2 年 24 回 4,, 返 済 方 法 元 利 均 等 返 済 3,, 借 入 金 返 済 2,, 年 度 返 済 額 元 金 返 済 額 金 利 返 済 額 残 高 1 5,377,257 2,977,257 2,4, 77,22,743 2 5,377,256 3,66,574 2,31,682 73,956,169 3 5,377,257 3,158,572 2,218,685 7,797,597 4 5,377,257 3,253,329 2,123,928 67,544,268 5 5,377,257 3,35,929 2,26,328 64,193,339 6 5,377,256 3,451,456 1,925,8 6,741,883 7 5,377,256 3,555, 1,822,256 57,186,883 8 5,377,256 3,661,65 1,715,66 53,525,233 9 5,377,257 3,771,5 1,65,757 49,753,733 1 5,377,257 3,884,645 1,492,612 45,869,88 11 5,515,362 3,99,944 1,65,418 41,959,144 12 5,515,362 4,46,792 1,468,57 37,912,352 13 5,515,362 4,188,43 1,326,932 33,723,922 14 5,515,362 4,335,25 1,18,337 29,388,897 15 5,515,361 4,486,75 1,28,611 24,92,147 16 5,515,362 4,643,787 871,575 2,258,36 17 5,515,362 4,86,319 79,43 15,452,41 18 5,515,361 4,974,54 54,821 1,477,51 19 5,515,362 5,148,649 366,713 5,328,852 2 5,515,362 5,328,852 186,51 21 22 23 24 25 26 27 28 29 3 1,, 円 9,, 8,, 7,, 6,, 5,, 4,, 3,, 2,, 1,, 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 借 入 金 残 高 の 推 移 残 高 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2-7 -

Ⅵ. 減 価 償 却 明 細 表 建 物 建 物 附 属 設 備 合 計 取 得 価 額 46,2, 円 取 得 価 額 19,8, 円 取 得 価 額 66,, 円 建 物 本 体 46,2, 円 償 却 方 法 定 率 法 残 存 耐 用 年 数 4 年 その 他 円 法 定 耐 用 年 数 15 年 償 却 方 法 定 額 法 残 存 耐 用 年 数 8 年 法 定 耐 用 年 数 47 年 初 年 度 月 数 12 月 残 存 耐 用 年 数 4 年 償 却 率.313 初 年 度 月 数 12 月 改 定 償 却 率.334 償 却 率.25 保 証 率.51 千 円 8, 年 償 却 額 建 物 附 属 設 備 建 物 千 円 7, 残 存 価 栺 建 物 附 属 設 備 建 物 7, 6, 6, 5, 5, 4, 3, 2, 4, 3, 2, 1, 1, 1 3 5 7 9 111315171921232527293133353739 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 年 度 年 償 却 額 償 却 額 累 計 残 存 価 栺 年 度 年 償 却 額 償 却 額 累 計 残 存 価 栺 年 度 年 償 却 額 償 却 額 累 計 残 存 価 栺 1 1,155, 1,155, 45,45, 1 6,197,4 6,197,4 13,62,6 1 7,352,4 7,352,4 58,647,6 2 1,155, 2,31, 43,89, 2 4,257,614 1,455,14 9,344,986 2 5,412,614 12,765,14 53,234,986 3 1,155, 3,465, 42,735, 3 2,924,981 13,379,995 6,42,5 3 4,79,981 16,844,995 49,155,5 4 1,155, 4,62, 41,58, 4 2,9,462 15,389,457 4,41,543 4 3,164,462 2,9,457 45,99,543 5 1,155, 5,775, 4,425, 5 1,38,5 16,769,957 3,3,43 5 2,535,5 22,544,957 43,455,43 6 1,155, 6,93, 39,27, 6 1,12,35 17,781,992 2,18,8 6 2,167,35 24,711,992 41,288,8 7 1,155, 8,85, 38,115, 7 1,12,35 18,794,27 1,5,973 7 2,167,35 26,879,27 39,12,973 8 1,155, 9,24, 36,96, 8 1,5,972 19,799,999 1 8 2,16,972 29,39,999 36,96,1 9 1,155, 1,395, 35,85, 9 19,799,999 1 9 1,155, 3,194,999 35,85,1 1 1,155, 11,55, 34,65, 1 1,155, 31,349,999 34,65,1 11 1,155, 12,75, 33,495, 11 1,155, 32,54,999 33,495,1 12 1,155, 13,86, 32,34, 12 1,155, 33,659,999 32,34,1 13 1,155, 15,15, 31,185, 13 1,155, 34,814,999 31,185,1 14 1,155, 16,17, 3,3, 14 1,155, 35,969,999 3,3,1 15 1,155, 17,325, 28,875, 15 1,155, 37,124,999 28,875,1 16 1,155, 18,48, 27,72, 16 1,155, 38,279,999 27,72,1 17 1,155, 19,635, 26,565, 17 1,155, 39,434,999 26,565,1 18 1,155, 2,79, 25,41, 18 1,155, 4,589,999 25,41,1 19 1,155, 21,945, 24,255, 19 1,155, 41,744,999 24,255,1 2 1,155, 23,1, 23,1, 2 1,155, 42,899,999 23,1,1 21 1,155, 24,255, 21,945, 21 1,155, 44,54,999 21,945,1 22 1,155, 25,41, 2,79, 22 1,155, 45,29,999 2,79,1 23 1,155, 26,565, 19,635, 23 1,155, 46,364,999 19,635,1 24 1,155, 27,72, 18,48, 24 1,155, 47,519,999 18,48,1 25 1,155, 28,875, 17,325, 25 1,155, 48,674,999 17,325,1 26 1,155, 3,3, 16,17, 26 1,155, 49,829,999 16,17,1 27 1,155, 31,185, 15,15, 27 1,155, 5,984,999 15,15,1 28 1,155, 32,34, 13,86, 28 1,155, 52,139,999 13,86,1 29 1,155, 33,495, 12,75, 29 1,155, 53,294,999 12,75,1 3 1,155, 34,65, 11,55, 3 1,155, 54,449,999 11,55,1 31 1,155, 35,85, 1,395, 31 1,155, 55,64,999 1,395,1 32 1,155, 36,96, 9,24, 32 1,155, 56,759,999 9,24,1 33 1,155, 38,115, 8,85, 33 1,155, 57,914,999 8,85,1 34 1,155, 39,27, 6,93, 34 1,155, 59,69,999 6,93,1 35 1,155, 4,425, 5,775, 35 1,155, 6,224,999 5,775,1 36 1,155, 41,58, 4,62, 36 1,155, 61,379,999 4,62,1 37 1,155, 42,735, 3,465, 37 1,155, 62,534,999 3,465,1 38 1,155, 43,89, 2,31, 38 1,155, 63,689,999 2,31,1 39 1,155, 45,45, 1,155, 39 1,155, 64,844,999 1,155,1 4 1,154,999 46,199,999 1 4 1,154,999 65,999,998 2-8-

Ⅶ. 市 場 分 析 1. 仙 台 市 若 林 区 の 概 況 1) 沿 革 若 林 区 は 仙 台 市 の 南 東 部 に 位 置 し 北 は 宮 城 野 区 西 は 青 葉 区 に 隣 接 し 南 は 広 瀬 川 及 び 名 取 川 を 介 して 太 白 区 と 接 しており 面 積 は 約 5km2を 有 する 当 区 は 仙 台 市 の 都 心 の 一 部 と 市 街 地 からなる 都 心 及 び 周 辺 地 域 その 東 側 からさらに 仙 台 バイパスを 挟 んで 住 宅 地 が 広 がる 郊 外 住 宅 地 域 区 北 部 にあり 中 央 卸 売 市 場 を 中 核 として 卸 売 業 運 輸 業 等 の 事 業 所 及 び 倉 庨 が 集 積 する 卸 町 六 丁 の 目 地 域 そし て 太 平 洋 に 面 して 仙 台 圏 の 都 市 型 農 業 の 中 心 地 である 田 園 海 浜 地 域 の4つのゾーンに 区 分 される 2) 人 口 の 状 態 人 口 は 直 近 5 年 間 で 約 1.% 増 加 世 帯 数 は 約 4.4%の 増 加 で 推 移 している 26 年 7 月 27 年 7 月 28 年 7 月 29 年 7 月 21 年 7 月 人 口 ( 人 ) 129,813 129,593 129,529 13,5 131,116 ( 前 年 比 増 減 ) 世 帯 数 ( 戸 ) ( 前 年 比 増 減 ) -.5% 55,669-1.5% -.2% 56,53.7%.% 56,487.8%.4% 57,187 1.2%.8% 58,134 1.7% 3) 交 通 施 設 の 状 態 当 区 内 にJR 駅 は 無 く 市 営 地 下 鉄 の2 駅 ( 愛 宕 橋 河 原 町 ) 及 び 青 葉 区 の 区 界 に1 駅 ( 五 橋 )がある 郊 外 住 宅 地 域 の 交 通 機 関 は 路 線 バスへ の 依 存 度 が 高 く かすみ 町 の 市 営 バス 霞 の 目 営 業 所 を 拠 点 として 区 内 及 び 市 中 心 部 へのバス 路 線 が 網 羅 されている 4) 商 圏 及 び 顧 客 の 状 態 荒 町 河 原 町 南 小 泉 等 の 旧 来 からの 商 店 街 は 周 辺 住 民 の 最 寄 り 店 舗 となっているが 大 型 店 出 店 の 影 響 により 店 舗 数 客 足 は 減 尐 し 賃 貸 分 譲 マンションへの 建 替 えも 見 られる 幹 線 道 路 沿 いのロードサイド 型 店 舗 地 は 周 辺 地 域 における 大 型 ショッピングセンターの 相 次 ぐ 開 店 の 影 響 もあって 集 客 力 が 減 退 しており 土 地 需 要 は 依 然 弱 含 みで 推 移 している 5) 住 宅 地 の 状 態 仙 台 市 施 行 による 荒 井 土 地 区 画 整 理 事 業 ( 施 行 面 積 :149.85ha 計 画 人 口 :11,4 人 )が 事 業 中 であり 平 成 22 年 度 完 了 予 定 である 区 内 においては 規 模 2m2 以 下 の 住 宅 地 取 引 が 中 心 であり 近 年 の 景 気 低 迷 による 需 要 減 退 等 を 背 景 として 区 画 の 小 規 模 化 の 傾 向 が 強 まって いる 6) 将 来 動 向 その 他 市 営 地 下 鉄 東 西 線 は 平 成 19 年 2 月 に 工 事 が 着 工 され 平 成 27 年 度 の 開 業 予 定 で 事 業 が 進 められている 当 区 内 においては6 駅 ( 新 寺 連 坊 薬 師 堂 卸 町 六 丁 の 目 荒 井 )の 新 設 が 計 画 されており 予 定 駅 周 辺 では 住 宅 地 需 要 が 増 加 傾 向 で 推 移 している 位 置 図 対 象 丌 動 産 - 9 -

2. 需 要 動 向 の 分 析 1) 人 口 動 向 の 地 域 データ 人 口 世 帯 数 世 帯 当 たり 人 数 人 口 密 度 世 帯 密 度 自 然 増 加 人 口 社 会 増 加 人 口 可 住 地 面 積 地 域 ( 人 ) 変 動 率 ( 世 帯 数 ) 変 動 率 ( 人 / 世 帯 ) 変 動 率 ( 世 帯 ( 人 口 ( 人 ) 変 動 率 ( 人 ) 変 動 率 (ha) 数 21 年 ( 1/ 5) 21 年 ( 1/ 5) 21 年 ( 1/ 5) /ha) /ha) 29 年 29 年 全 国 宮 城 県 仙 台 市 若 林 区 札 幌 市 新 潟 市 広 島 市 福 岡 市 12,141,584 128,56,26.23% 313,48 33,867 4,549 44,58 66,977 28,321 22,769 2,347,975 1,45,93 132,191 1,914,434 812,192 1,174,29 1,463,826 -.52% 2.3% 1.73% 1.78% -.2% 1.72% 4.46% 51,951,513 91,254 464,857 58,891 886,338 312,528 512,946 78,27 4.81% 4.17% 5.75% 6.49% 5.85% 4.13% 5.24% 9.7% 2.46 2.61 2.25 2.24 2.16 2.6 2.29 2.7-4.38% -4.5% -3.52% -4.47% -3.84% -4.16% -3.35% -4.23% 1.55 7.5 3.88 29.6 43.45 12.13 41.46 64.29 4.28 2.88 13.73 12.95 2.12 4.67 18.11 31.1-59, -1,722 2,388 34-136 -597 2,715 4,866 -.5% -124, -.7%.23%.23% -.1% -.7%.23%.35% -2,16-36 476 6,249 774 1,648 5,1 -.1% -.9%.%.37%.33%.1%.14%.37% 統 計 局 地 域 別 統 計 データベース を 基 に 作 成 2) 人 口 構 成 の 地 域 データ 地 域 全 国 宮 城 県 仙 台 市 若 林 区 札 幌 市 新 潟 市 広 島 市 福 岡 市 年 尐 人 口 (~14 歳 ) 生 産 人 口 (15~64 歳 ) 老 年 人 口 (65 歳 以 上 ) 将 来 人 口 推 計 ( 人 ) 構 成 比 ( 人 ) 構 成 比 ( 人 ) 構 成 比 215 年 22 年 225 年 23 年 変 動 率 17,11, 13.3% 81,493, 63.9% 314, 13.4% 1,56, 64.5% 14,51 13.7% 718,314 7.1% 17,271 13.3% 91,582 7.5% 234,86 12.4% 1,318,478 7.1% 19,251 13.4% 534,14 65.6% 29,5, 22.7% 125,43, 515, 22.1% 2,29,994 161,795 2,968 325,41 166,995 15.8% 16.1% 17.3% 2.5% 1,31,989-1,914,265 798,385 122,735, 119,27, 115,224, 2,231,359 2,157,538 2,73,76 1,22,237 1,3,363 976,636 - - - 1,9,16 1,868,49 1,819,526 78,797 758,42 731,148-1.% -11.7% -6.6% - -5.% -1.% 169,133 14.7% 78,767 67.6% 194,598 16.9% 1,153,23 1,136,931 1,112,223 1,8,37-8.% 187,96 13.4% 983,585 7.2% 213,38 15.2% 1,467,838 1,481,314 1,482,272 1,471,326.5% 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 日 本 の 都 道 府 県 別 将 来 推 計 人 口 ( 平 成 19 年 5 月 推 計 ) を 基 に 作 成 3. 供 給 動 向 の 分 析 1) 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 推 移 ( 仙 台 市 ) 18, 16, 14, 12, 分 譲 住 宅 給 不 住 宅 持 家 貸 家 1, 8, 6, 4, 2, 2 年 度 21 年 度 22 年 度 23 年 度 24 年 度 25 年 度 26 年 度 27 年 度 28 年 度 29 年 度 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 調 査 報 告 を 基 に 作 成 - 1 -

2) 住 宅 総 数 空 家 数 及 び 空 家 率 の 推 移 ( 宮 城 県 ) 1,2, 1,, 8, 7,8 791, 886,1 942,3 11.1% 11.3% 1,13,9 13.7% 2.% 15.% 総 数 空 き 家 数 空 き 家 率 6, 8.% 9.2% 1.% 4, 2, 138,4 55,8 72,6 98,6 16,3 1988 年 1993 年 1998 年 23 年 28 年 5.%.% 総 務 省 統 計 局 住 宅 土 地 統 計 調 査 を 基 に 作 成 2) 周 辺 競 合 物 件 の 募 集 動 向 対 象 丌 動 産 1 2 4 5 3 1 2 3 4 5 所 在 面 積 (m2) 賃 料 総 額 ( 円 ) 敷 金 礼 金 構 造 築 年 間 取 単 価 ( 円 /m2) (ヶ 月 ) (ヶ 月 ) 階 層 ( 年 数 ) 若 林 区 大 和 町 5 丁 目 24.22 4, 4, RC 造 2 年 2 月 オートロック エアコン 照 明 付 TVイン ターホン 宅 配 ボックス 追 焚 き 機 能 温 1K (1,652) (1.ヶ 月 ) (.ヶ 月 ) 2/5 ( 築 1 年 ) 水 洗 浄 便 座 若 林 区 六 丁 の 目 元 町 26.15 45, 9, RC 造 22 年 3 月 オートロック エアコン 照 明 付 TVイン ターホン 宅 配 ボックス 追 焚 き 機 能 温 1K (1,721) (2.ヶ 月 ) (.ヶ 月 ) 1/6 ( 築 8 年 ) 水 洗 浄 便 座 若 林 区 蒲 町 29.33 5, 5, 5, RC 造 1998 年 9 月 オートロック エアコン 照 明 付 TVイン ターホン 宅 配 ボックス 追 焚 き 機 能 温 1K (1,75) (1.ヶ 月 ) (1.ヶ 月 ) 2/4 ( 築 12 年 ) 水 洗 浄 便 座 若 林 区 中 倉 1 丁 目 23.5 38,5 77, W 造 21 年 2 月 エアコン 照 明 付 TVインターホン 温 水 1K (1,638) (2.ヶ 月 ) (.ヶ 月 ) 2/2 ( 築 9 年 ) 洗 浄 便 座 若 林 区 中 倉 3 丁 目 22.45 39, 78, W 造 22 年 2 月 エアコン 照 明 付 TVインターホン 温 水 1K (1,737) (2.ヶ 月 ) (.ヶ 月 ) 2/2 ( 築 8 年 ) 洗 浄 便 座 備 考 - 11 -

4. 賃 料 水 準 1) 仙 台 市 若 林 区 の 賃 料 相 場 ワンルーム 1LDK 2LDK 平 均 賃 料 物 件 タイプ 1K 2K 3K 3LDK~ 平 均 専 有 面 積 平 均 単 価 賃 貸 マンション 1DK 2DK 51,2 円 53,7 円 26.29m2 2, 円 /m2 4.43m2 1,4 円 /m2 3DK 63,7 円 55.58m2 1,2 円 /m2 9,2 円 71.58m2 1,3 円 /m2 アットホーム 調 べ 21 年 9 月 15 日 現 在 アパート 36,4 円 49,8 円 58,8 円 24.14m2 1,6 円 /m2 41.84m2 1,2 円 /m2 53.92m2 1,1 円 /m2 賃 貸 戸 建 住 宅 1,47 円 16.92m2 1,1 円 /m2 2)マンション 賃 料 インデックス( 仙 台 市 )の 推 移 11 15 1 95 9 21 年 度 下 期 =1 総 合 シングルタイプ コンパクトタイプ ファミリータイプ 住 信 基 礎 研 究 所 調 べ 21 年 6 月 21 日 公 表 シングルタイプ: 18m2 以 上 3m2 未 満 コンパクトタイプ: 3m2 以 上 6m2 未 満 ファミリータイプ: 6m2 以 上 1m2 未 満 85 8 仙 台 市 の 賃 料 インデックス( 総 合 )を 半 期 ベースの 推 移 で 見 てみると 26 年 度 上 期 をピークに 緩 やかな 下 落 基 調 で 推 移 してきたが 今 期 は 横 ばいでの 推 移 となっている もともと 学 生 の 多 い 都 市 ではあるが 景 気 後 退 や 東 京 へのアクセスが 容 易 なこともあって 転 勤 者 需 要 が 減 尐 しており 賃 貸 需 要 は 弱 含 みの 状 態 にあると 言 える タイプ 別 に29 年 度 下 期 の 動 向 を 見 てみると シングルタイプは 上 昇 その 他 のタイプはほぼ 横 ばいでの 推 移 となっている その 理 由 として 賃 料 を 下 げずに 初 期 貹 用 の 抑 制 で 集 客 を 行 っていることや 生 活 防 衛 的 に 賃 料 を 安 くするような 転 居 に 一 巡 感 があることなどが 考 えられる - 12 -