213 年 3 月 25 日 日 本 銀 行 金 沢 支 店 北 陸 地 域 における 住 宅 投 資 動 向 [ 要 旨 ] 1. 北 陸 地 域 の 住 宅 投 資 動 向 をみると 新 設 住 宅 着 工 戸 数 は 211 年 度 下 期 以 降 弱 い 動 きが 続 いてきたものの 足 もとでは 214 年 4 月 および 215 年 1 月 の 消 費 引 き 上 げを 見 据 え た 駆 け 込 み 需 要 がみられ 始 めていること 等 から 持 ち 直 しに 転 じている 2. 持 家 については 1 所 得 環 境 の 改 善 が 緩 慢 なものに 止 まる 中 住 宅 取 得 マインドが 低 迷 し ていたことや 2 政 府 の 新 成 長 戦 略 等 を 受 けて リフォーム 市 場 が 拡 大 しており 新 築 需 要 との 競 合 がみられたこと 等 を 背 景 に 総 じて 低 調 に 推 移 してきた もっとも 足 もとでは 攻 勢 を 強 め ているローコスト 住 宅 や 安 定 した 需 要 のある 高 所 得 者 向 け 住 宅 の 販 売 が 堅 調 に 推 移 しているこ とに 加 え 消 費 引 き 上 げを 見 据 えた 駆 け 込 み 需 要 がみられ 始 めていることもあって 持 ち 直 している 3. また 貸 家 については 住 宅 エコポイント 制 度 等 を 背 景 に 堅 調 に 推 移 した 211 年 の 反 動 に 加 え 賃 貸 用 空 き 家 が 全 国 平 均 を 上 回 る 水 準 にあること 等 から 弱 い 動 きが 続 いていたが 中 長 期 的 な 相 続 課 強 化 の 流 れを 受 けて 節 対 策 としての 貸 家 建 設 需 要 が 増 加 している ほか 消 費 引 き 上 げを 見 据 えた 駆 け 込 み 需 要 がみられ 始 めており 当 地 の 住 宅 投 資 を 下 支 えしている 4. このほか 分 譲 (マンション)については 大 型 物 件 が 集 中 した 26 年 度 以 降 は その 反 動 減 およびリーマン ショックの 影 響 もあり 低 水 準 で 推 移 している もっとも 地 方 自 治 体 による 中 心 市 街 地 活 性 化 基 本 計 画 等 を 背 景 に 高 齢 者 を 中 心 に 利 便 性 の 高 い 市 街 地 への 居 住 志 向 が 強 まっているほか 北 陸 新 幹 線 金 沢 開 業 を 見 据 えた 動 きがみられることもあって ここへきて 分 譲 マンション 需 要 が 高 まっている 5. 住 宅 投 資 は 建 設 業 界 はもとより 住 設 機 器 耐 久 消 費 財 など 関 連 産 業 が 広 範 に 及 んでいる ことから 経 済 全 体 に 与 える 影 響 が 大 きいだけに 北 陸 経 済 の 先 行 きを 判 断 する 上 で 重 要 な 要 素 である 先 行 きについては 1 雇 用 環 境 の 改 善 傾 向 一 服 を 受 けた 住 宅 取 得 マインドの 後 退 や 2 消 費 引 き 上 げによる 駆 け 込 み 需 要 の 反 動 のほか 3 人 口 に 加 え 世 帯 数 も 減 少 に 転 じていくこと など 留 意 すべき 点 が 少 なからずみられるため 今 後 も 住 宅 投 資 動 向 の 変 化 に ついて 企 業 への 個 別 ヒアリングおよび 各 種 統 計 分 析 を 通 じて 注 意 深 くみていきたい 本 件 に 関 するお 問 い 合 わせは 日 本 銀 行 金 沢 支 店 営 業 課 広 報 担 当 ( 電 話 76-223-9522)までお 願 い いたします なお 本 ペーパーは 日 本 銀 行 金 沢 支 店 のホームページ(http://www3.boj.or.jp/kanazawa/) でもご 覧 いただけます 本 稿 の 内 容 について 商 用 目 的 で 転 載 複 製 を 行 う 場 合 は 予 め 日 本 銀 行 金 沢 支 店 までご 相 談 くださ い 転 載 複 製 を 行 う 場 合 は 出 所 を 明 記 してください 1
1. 関 連 統 計 からみた 住 宅 投 資 動 向 の 概 要 (1) 北 陸 地 域 1 と 全 国 における 新 設 住 宅 着 工 戸 数 等 の 推 移 ( 北 陸 地 域 ) 北 陸 地 域 における 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 推 移 (1985 年 度 以 降 )をみると 1997 年 4 月 の 消 費 引 き 上 げ(3 5%)による 駆 け 込 み 需 要 等 を 背 景 に 1996 年 度 (35,38 戸 )に 既 往 ピーク を 更 新 したものの その 後 は 景 気 低 迷 が 長 期 化 する 下 で 趨 勢 的 な 減 少 傾 向 を 辿 っており 211 年 度 (15,952 戸 )はピーク 時 の4 割 強 の 水 準 に 止 まっている( 図 表 1) こうした 中 211 年 9 月 以 降 主 力 の 持 家 貸 家 を 中 心 に 12 か 月 連 続 で 前 年 割 れとなるなど 弱 い 動 きを 続 けてき たものの ここへきて 214 年 4 月 および 215 年 1 月 の 消 費 引 き 上 げを 見 据 えた 駆 け 込 み 需 要 がみられ 始 めていることもあって 5か 月 連 続 で 前 年 を 上 回 るなど 当 地 の 住 宅 投 資 は 持 ち 直 しに 転 じている( 図 表 2) ( 図 表 1) 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 推 移 ( 図 表 2) 新 設 住 宅 着 工 戸 数 ( 利 用 関 係 別 寄 与 度 分 解 ) 4 35 3 25 2 15 ( 千 戸 ) ( 千 戸 ) 5 (%) 1,9 阪 神 淡 路 大 震 災 消 費 (5%) 4 引 上 実 施 東 日 本 大 震 災 1,7 3 リーマン ショック 1,5 2 1 1,3 消 費 (3%) 導 入 1,1 1 北 陸 地 域 ( 左 軸 ) 9 2 全 国 ( 右 軸 ) 3 1 7 85 86 87 88 89 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 4 ( 年 度 ) 1/1 4 7 1 11/1 4 7 1 12/1 4 7 1 13/1 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 分 譲 給 与 貸 家 持 家 総 数 ( 全 国 ) 全 国 の 新 設 住 宅 着 工 戸 数 をみると バブル 期 の 1987 年 度 に 172 万 戸 まで 増 加 ( 既 往 ピーク: 1972 年 度 185 万 戸 )したが リーマン ショック 後 は 1 万 戸 を 大 きく 下 回 って 推 移 している こう した 中 211 年 度 (84 万 戸 )は 既 往 ピークの4 割 強 の 水 準 まで 落 ち 込 んでおり 北 陸 地 域 と 同 様 に 景 気 低 迷 人 口 減 少 等 を 背 景 に 新 設 住 宅 着 工 戸 数 が 趨 勢 的 に 減 少 している 姿 が 確 認 できる( 前 掲 図 表 1) ただし リーマン ショック 以 降 に 限 ってみると 全 国 の 住 宅 投 資 は 29 年 度 を 底 に 振 れを 伴 いつつも 足 もとまで 持 ち 直 し 傾 向 を 辿 っており 211 年 度 下 期 以 降 弱 い 動 きを 続 けてきた 当 地 の 住 宅 投 資 動 向 とは 動 きが 異 なる 211 年 度 以 降 の 住 宅 投 資 動 向 をみると 地 域 別 には 関 東 地 方 近 畿 地 方 といった 大 都 市 圏 のほか 東 日 本 大 震 災 からの 復 興 に 取 り 組 む 東 北 地 方 が 持 ち 直 しの 牽 引 役 となっている( 図 表 3) また 利 用 関 係 別 にみると 貸 家 については 中 長 期 的 な 相 続 課 強 化 の 流 れを 受 けて 節 対 策 としての 需 要 が 増 加 しているほか 分 譲 マン ションについても 首 都 圏 近 畿 圏 における 月 間 契 約 が 好 不 調 の 目 安 とされる 7%を 大 きく 上 回 っており これらが 持 ち 直 しに 寄 与 していることが 確 認 できる( 図 表 4 図 表 5 図 表 6) 1 本 稿 における 北 陸 地 域 は 富 山 石 川 福 井 の3 県 を 指 す 計 数 は 日 本 銀 行 金 沢 支 店 が3 県 分 を 合 算 2
( 図 表 3) 新 設 住 宅 着 工 戸 数 ( 地 域 別 寄 与 度 分 解 2 ) ( 図 表 4) 新 設 住 宅 着 工 戸 数 ( 利 用 関 係 別 寄 与 度 分 解 ) 3 (%) 九 州 沖 縄 地 方 四 国 地 方 3 (%) 中 国 地 方 近 畿 地 方 25 中 部 地 方 北 陸 地 区 関 東 地 方 東 北 地 方 25 北 海 道 地 方 2 全 国 2 15 15 < 全 国 > 分 譲 給 与 貸 家 持 家 総 数 1 5 5 1 1 5 5 1 15 15 1/1 4 7 1 11/1 4 7 1 12/1 4 7 1 13/1 1/1 4 7 1 11/1 4 7 1 12/1 4 7 1 13/1 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 ( 図 表 5) 分 譲 マンション 月 間 契 約 ( 図 表 6) 分 譲 マンション 月 間 発 売 戸 数 前 年 比 9 (%) 85 8 75 7 65 6 55 4 1/1 4 7 1 11/1 4 7 1 12/1 4 7 1 13/1 13/2 11/9 11 12/1 3 5 7 9 11 13/1 13/2 ( 資 料 ) 不 動 産 経 済 研 究 所 ( 資 料 ) 不 動 産 経 済 研 究 所 5 首 都 圏 近 畿 圏 1 (%) 首 都 圏 8 近 畿 圏 6 4 2 2 (2) 地 価 住 宅 価 格 動 向 住 宅 投 資 に 持 ち 直 しの 動 きがみられる 中 で 地 価 住 宅 価 格 にも 変 化 が 窺 われている すな わち 当 地 における 地 価 公 示 をみると 全 用 途 平 均 では 引 き 続 き 前 年 を 下 回 っているものの 212 年 は 北 陸 新 幹 線 停 車 駅 周 辺 を 中 心 とする4 地 点 ( 富 山 県 3 地 点 石 川 県 1 地 点 )の 住 宅 地 において 4 年 振 りに 公 示 価 格 が 上 昇 した 213 年 も 引 き 続 き 北 陸 新 幹 線 停 車 駅 周 辺 を 中 心 に 1 地 点 の 住 宅 地 ( 富 山 県 5 地 点 石 川 県 5 地 点 )で 公 示 価 格 の 上 昇 が 確 認 されているほか 3 地 点 の 商 業 地 ( 石 川 県 3 地 点 )においても 上 昇 地 点 が 観 測 されている( 図 表 7 図 表 8) また 都 道 府 県 地 価 調 査 についても 北 陸 新 幹 線 停 車 駅 周 辺 や 人 口 増 加 地 区 を 中 心 に 住 宅 地 は 富 山 県 1 地 点 ( 高 岡 市 )と 石 川 県 3 地 点 ( 金 沢 市 1 野 々 市 市 2) 商 業 地 は 石 川 県 6 地 点 の 標 準 価 格 が 上 昇 している( 図 表 7 図 表 8) こうした 地 価 動 向 の 背 景 として 高 齢 者 を 中 心 に 利 便 性 の 高 い 市 街 地 への 居 住 志 向 が 強 まっていることが 指 摘 できる このほか 不 動 産 価 格 指 数 をみると こうした 一 部 地 域 でみられる 地 価 上 昇 に 呼 応 するように 趨 勢 的 に 下 落 している 住 宅 価 格 も このところ 下 落 幅 が 幾 分 緩 やかになっている 3 ( 図 表 9) 2 地 域 別 分 類 は 以 下 の 通 り 北 海 道 地 方 北 海 道 東 北 地 方 青 森 岩 手 宮 城 秋 田 山 形 福 島 新 潟 関 東 地 方 茨 城 栃 木 群 馬 埼 玉 千 葉 東 京 神 奈 川 山 梨 北 陸 地 方 富 山 石 川 福 井 中 部 地 方 長 野 岐 阜 静 岡 愛 知 三 重 近 畿 地 方 滋 賀 京 都 大 阪 兵 庫 奈 良 和 歌 山 中 国 地 方 鳥 取 島 根 岡 山 広 島 山 口 四 国 地 方 徳 島 香 川 愛 媛 高 知 九 州 沖 縄 地 方 福 岡 佐 賀 長 崎 熊 本 大 分 宮 崎 鹿 児 島 沖 縄 3 地 価 住 宅 価 格 の 下 落 は 新 規 需 要 を 喚 起 する 一 方 資 産 価 値 の 目 減 りが 住 み 替 え 需 要 に 対 して 抑 制 的 に 働 く 面 があり こ の 点 には 留 意 する 必 要 がある 3
( 図 表 7) 地 価 公 示 都 道 府 県 地 価 調 査 ( 全 用 途 平 均 ) ( 図 表 8) 地 価 公 示 都 道 府 県 地 価 調 査 ( 上 昇 地 点 ) ( 千 円 /m2) 35 所 在 地 前 年 比 3 高 岡 市 京 田 11 番 +4.5% 北 陸 地 域 ( 地 価 公 示 ) 富 山 市 神 通 町 2 丁 目 4 番 2 外 +2.5% 25 富 山 県 [ 住 宅 地 ] 富 山 市 長 江 新 町 2 丁 目 13 番 +2.4% 2 北 陸 地 域 ( 都 道 府 県 地 価 調 査 ) 富 山 市 芝 園 町 1 丁 目 5 番 17 外 +2.% 富 山 市 舟 橋 南 町 6 番 3 外 +1.5% 15 金 沢 市 彦 三 町 1 丁 目 +4.9% 地 価 公 示 金 沢 市 東 山 2 丁 目 +2.9% 1 (213 年 ) [ 住 宅 地 ] 津 幡 町 字 横 浜 +1.1% 5 金 沢 市 長 土 掘 1 丁 目 +.8% 石 川 県 金 沢 市 西 念 1 丁 目 +.5% ( 年 ) 85 86 87 88 89 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 金 沢 市 本 町 2 丁 目 +6.3% ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 地 価 公 示 都 道 府 県 地 価 調 査 [ 商 業 地 ] 金 沢 市 広 岡 1 丁 目 +5.2% 金 沢 市 大 手 町 +2.2% 富 山 県 [ 住 宅 地 ] 高 岡 市 京 田 11 番 +4.7% ( 図 表 9) 不 動 産 価 格 指 数 ( 住 宅 総 合 速 報 ) 11 金 沢 市 彦 三 町 1 丁 目 [ 住 宅 地 ] 野 々 市 市 上 林 4 丁 目 +5.% +4.8% 都 道 府 県 野 々 市 市 粟 田 4 丁 目 +2.2% 15 地 価 調 査 金 沢 市 香 林 坊 2 丁 目 +5.4% 1 (212 年 ) 石 川 県 金 沢 市 本 町 2 丁 目 +4.5% [ 商 業 地 ] 金 沢 市 此 花 町 +4.1% 95 金 沢 市 大 手 町 +2.2% 金 沢 市 広 岡 1 丁 目 +2.% 9 金 沢 市 駅 西 本 町 1 丁 目 +1.5% ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 地 価 公 示 都 道 府 県 地 価 調 査 85 北 陸 地 域 8 全 国 75 8/4 7 1 9/1 4 7 1 1/1 4 7 1 11/1 4 7 1 12/1 4 7 1 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 不 動 産 価 格 指 数 2. 利 用 関 係 別 にみた 住 宅 投 資 動 向 北 陸 地 域 における 新 設 住 宅 着 工 戸 数 (27~211 年 度 累 計 )の 利 用 関 係 別 構 成 比 をみると 当 地 は 全 国 と 比 べて 持 家 のウエイトが 高 い 一 方 分 譲 のウエイトが 低 いことが 特 徴 である( 図 表 1) 実 際 当 地 の 持 家 比 は 全 国 トップクラスの 水 準 となっているほか 二 世 帯 三 世 帯 住 宅 が 多 いこと 等 から 住 宅 延 べ 面 積 は 大 きく 富 山 県 (1 位 ) 福 井 県 (2 位 ) 石 川 県 (4 位 )のい ずれの 県 も 全 国 順 位 において 上 位 を 占 めている( 図 表 11) ( 図 表 1) 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 利 用 関 係 別 構 成 比 (%) ( 図 表 11) 北 陸 地 域 の 住 宅 に 関 する 特 徴 (27 年 度 ~211 年 度 累 計 ) (28 年 度 ) ( 北 陸 地 域 ) 1.5 7.3 36.3 54.9 持 家 貸 家 給 与 分 譲 1.1 ( 全 国 ) 25.9 33.8 39.2 持 家 比 (%) 1 住 宅 当 たり 持 家 住 宅 延 べ 面 積 (m2) 2 位 富 山 県 77.5 1 位 富 山 県 179.3 3 位 福 井 県 77.4 2 位 福 井 県 172.6 21 位 石 川 県 69.1 4 位 石 川 県 163.4 全 国 61.1 全 国 122.6 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 ( 資 料 ) 総 務 省 統 計 でみる 都 道 府 県 のすがた 212 4
(1) 持 家 ここ 数 年 における 持 家 の 動 きをみると 211 年 度 下 期 以 降 は 1 所 得 環 境 の 改 善 が 緩 慢 なも のに 止 まる 中 住 宅 取 得 マインドが 低 迷 していたことや 2 政 府 の 新 成 長 戦 略 等 を 受 けて リ フォーム 市 場 が 拡 大 しており 新 築 需 要 との 競 合 がみられたこと 等 を 背 景 に 総 じて 低 調 に 推 移 してきた( 詳 細 は 補 論 参 照 ) もっとも 足 もとでは 攻 勢 を 強 めているローコスト 住 宅 や 安 定 した 需 要 のある 高 所 得 者 向 け 住 宅 の 販 売 が 堅 調 に 推 移 していることに 加 え 214 年 4 月 および 215 年 1 月 の 消 費 引 き 上 げを 見 据 えた 駆 け 込 み 需 要 がみられ 始 めていることもあって 持 ち 直 している 4 この 間 当 地 の 金 融 機 関 では 法 人 向 けの 資 金 需 要 が 長 期 低 迷 する 下 で 住 宅 ローン 獲 得 に 注 力 しており 低 金 利 競 争 に 鎬 を 削 っている こうした 低 金 利 環 境 が 住 宅 投 資 を 資 金 面 から 下 支 えしているこ とが 推 察 される 関 連 企 業 の 声 A B C D 家 計 の 所 得 環 境 が 不 芳 の 中 需 要 に 合 致 したローコスト 住 宅 を 積 極 的 に 展 開 していくことによりシェア 拡 大 に 成 功 して おり マクロ 統 計 が 大 きく 落 ち 込 む 下 でも 右 肩 上 がりの 成 長 を 遂 げている 医 者 や 公 務 員 などの 高 所 得 者 向 けをターゲットとしていることもあり 安 定 した 業 績 を 上 げている 212 年 8 月 に 消 費 増 関 連 法 案 が 可 決 成 立 したことに 伴 い 展 示 場 来 客 数 が 前 年 を 概 ね3 割 方 上 回 って 推 移 してい るほか 駆 け 込 みを 明 確 に 企 図 した 受 注 案 件 もみられており 業 況 は 上 向 いている 212 年 度 上 期 は 不 芳 だったが 下 期 にかけては 新 商 品 の 販 売 好 調 に 消 費 引 き 上 げを 見 据 えた 動 きが 加 わり 業 況 が 改 善 している 213 年 度 はこうした 駆 け 込 み 需 要 が 本 格 化 してくるとみている (2) 貸 家 貸 家 については 住 宅 エコポイント 制 度 等 を 背 景 に 堅 調 に 推 移 した 211 年 の 反 動 に 加 え 賃 貸 用 空 き 家 が 全 国 平 均 を 上 回 る 水 準 にあること 等 から 弱 い 動 きが 続 いていた( 前 掲 図 表 2 図 表 12) もっとも 中 長 期 的 な 相 続 課 強 化 5 の 流 れを 受 けて 節 対 策 としての 貸 家 建 設 需 要 が 増 加 しているほか 消 費 引 き 上 げを 見 据 えた 駆 け 込 み 需 要 がみられ 始 めており 当 地 の 住 宅 投 資 を 下 支 えしている 関 連 企 業 の 声 E F 中 長 期 的 に 相 続 は 課 強 化 の 流 れにあることが 地 主 の 貸 家 建 設 需 要 にプラスに 作 用 しており 節 を 目 的 に 借 金 をして 貸 家 を 建 設 したいというニーズが 高 まっている 相 続 対 策 需 要 の 高 まりに 加 え 低 金 利 環 境 が 続 く 中 にあって 資 産 活 用 手 段 としての 貸 家 経 営 に 対 する 需 要 が 増 加 している (3) 分 譲 マンション 分 譲 マンションについては 大 型 物 件 が 集 中 した 26 年 度 以 降 は その 反 動 減 およびリーマ ン ショックの 影 響 もあり 低 水 準 で 推 移 している( 図 表 13) もっとも 地 方 自 治 体 による 中 心 市 街 地 活 性 化 基 本 計 画 等 を 背 景 に 高 齢 者 を 中 心 に 利 便 性 の 高 い 市 街 地 への 居 住 志 向 が 強 まっているほか 北 陸 新 幹 線 金 沢 開 業 を 見 据 えた 動 きがみられることもあって ここへきて 分 譲 マンション 需 要 が 高 まっている こうした 状 況 を 眺 めて 大 手 県 外 資 本 が 当 地 での 分 譲 マンショ ン 建 設 を 相 次 いで 計 画 しており 分 譲 マンションの 新 設 住 宅 着 工 戸 数 は 先 行 き 増 加 することが 見 込 まれる 4 先 行 きの 長 期 金 利 上 昇 期 待 や 建 設 業 界 における 人 手 不 足 を 背 景 に 労 務 単 価 上 昇 懸 念 が 生 じていること 等 も 足 もとの 住 宅 投 資 にプラスの 効 果 を 及 ぼしている 可 能 性 がある 5 213 年 度 制 改 正 大 綱 では 相 続 の 基 礎 控 除 引 き 下 げによる 課 対 象 の 拡 大 と 一 部 区 分 における 相 続 引 き 上 げが 実 施 される 見 通 し 5
関 連 企 業 の 声 G H 北 陸 新 幹 線 金 沢 開 業 を 見 据 えて 需 要 拡 大 が 予 想 される 金 沢 駅 周 辺 を 中 心 に 分 譲 マンションを 積 極 的 に 供 給 し 一 気 に 攻 勢 をかける 方 針 にある 高 齢 者 を 中 心 に 利 便 性 の 高 い 市 街 地 への 居 住 志 向 が 強 まっていることに 加 え 北 陸 新 幹 線 金 沢 開 業 により 更 なる 需 要 拡 大 が 予 想 されることから 北 陸 地 域 において 分 譲 マンションの 供 給 を 積 極 化 させていく 方 針 にある また 213 年 度 を 目 途 に 金 沢 に 進 出 する 計 画 ( 図 表 12) 賃 貸 用 空 き 家 の 都 道 府 県 別 順 位 (28 年 ) ( 図 表 13) 分 譲 マンションの 新 設 住 宅 着 工 戸 数 1 位 福 井 県 29.1% 2 位 山 梨 県 27.% 3 位 長 野 県 26.7% 1 位 和 歌 山 県 23.3% 11 位 栃 木 県 23.2% 12 位 富 山 県 23.1% 13 位 奈 良 県 22.7% 14 位 石 川 県 22.6% 15 位 岩 手 県 22.5% ( 戸 ) 2,5 45 位 神 奈 川 県 14.4% 9 46 位 東 京 都 13.% 47 位 沖 縄 県 11.4% 平 均 全 国 17.6% ( 年 度 ) ( 資 料 ) 総 務 省 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 2, 1,5 1, 5 84 1,976 726 558 25 6 7 8 9 1 11 212 ( 上 期 ) 333 217 52 3. 今 後 の 住 宅 投 資 に 関 する 留 意 点 足 もと 新 設 住 宅 着 工 戸 数 は5か 月 連 続 で 前 年 を 上 回 っており 持 ち 直 しに 転 じている もっ とも 先 行 きについては (1) 雇 用 環 境 の 改 善 傾 向 一 服 を 受 けた 住 宅 取 得 マインドの 後 退 や (2) 消 費 引 き 上 げによる 駆 け 込 み 需 要 の 反 動 のほか (3) 人 口 に 加 え 世 帯 数 も 減 少 に 転 じていくこと など 留 意 すべき 点 が 少 なからずみられるため 今 後 の 住 宅 投 資 動 向 は 引 き 続 き 慎 重 にみていく 必 要 がある (1) 雇 用 環 境 の 改 善 傾 向 一 服 を 受 けた 住 宅 取 得 マインドの 後 退 北 陸 地 域 における 所 得 環 境 は リーマン ショックによる 大 幅 な 落 ち 込 みから 十 分 に 回 復 で きていないのが 実 情 である( 図 表 19) こうした 中 当 地 の 雇 用 環 境 をみると 有 効 求 人 倍 は リーマン ショックにより 大 きく 落 ち 込 んだ 後 は 持 ち 直 しの 動 きを 続 けているものの 足 もとでは 横 ばい 圏 内 の 動 きとなっている また 雇 用 保 険 受 給 者 数 が 増 加 傾 向 にあるなど 全 体 として 雇 用 情 勢 には 一 服 感 がみられ 始 めている こうした 動 きは 住 宅 取 得 マインドの 後 退 に 繋 がる ことから 今 後 の 動 向 については 注 意 深 く 確 認 していく 必 要 がある( 図 表 14 図 表 15) ( 図 表 14) 有 効 求 人 倍 の 推 移 ( 図 表 15) 雇 用 保 険 受 給 者 数 の 推 移 ( 季 調 済 倍 ) 1.4 1.3 北 陸 地 域 1.2 1.1 全 国 1..9.8.7.6.5.4 7/1 7 8/1 7 9/1 7 1/1 7 11/1 7 12/1 7 13/1 ( 資 料 ) 厚 生 労 働 省 一 般 職 業 紹 介 状 況 ( 資 料 ) 北 陸 3 県 の 各 労 働 局 4 ( 千 人 ) (%) 4 雇 用 保 険 受 給 者 数 ( 左 軸 ) 35 2 前 年 比 ( 右 軸 ) 3 25 2 2 4 15 6 1 8 5 1 12 1/1 4 7 1 11/1 4 7 1 12/1 4 7 1 13/1 6
(2) 消 費 引 き 上 げによる 駆 け 込 み 需 要 の 反 動 北 陸 地 域 の 新 設 住 宅 着 工 戸 数 をみると 1989 年 4 月 の 消 費 導 入 時 (3%)は バブル 期 と 重 なっていたこともあって 前 年 度 には 駆 け 込 み 需 要 は 殆 どみられなかったものの( 前 掲 図 表 1 図 表 16) 1997 年 4 月 の 消 費 引 き 上 げ 時 (3% 5%)には 明 確 な 駆 け 込 み 需 要 が 窺 わ れており その 反 動 により 引 き 上 げ 初 年 度 は 大 幅 な 減 少 を 余 儀 なくされている(1996 年 度 +16.8% 1997 年 度 2.7%) 1 2 3 ( 図 表 16) 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 推 移 ( 前 年 度 比 ) 3 2 1 (%) 消 費 (3%) 導 入 阪 神 淡 路 大 震 災 16.8 消 費 (5%) 引 上 実 施 2.7 ( 年 度 ) 85 86 87 88 89 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 北 陸 地 域 全 国 リーマン ショック 東 日 本 大 震 災 消 費 (3%) 導 入 時 <1989 年 4 月 > 1988 年 度 の 前 年 比 1989 年 度 の 前 年 比 ( 単 位 :%) 消 費 増 (3% 5%) 時 <1997 年 4 月 > 1996 年 度 の 前 年 比 1997 年 度 の 前 年 比 北 陸 地 域 +1.6 +5.2 +16.8 2.7 全 国 3.8 +.6 +9.8 17.7 これに 対 し 現 在 予 定 されている 消 費 引 き 上 げ(14/4 月 :5% 8% 15/1 月 :8% 1%)は 前 回 に 比 べ 引 き 上 げ 幅 が 大 きく 相 応 の 駆 け 込 み 需 要 発 生 が 予 想 されるだけに 消 費 引 き 上 げ 後 には 駆 け 込 み 需 要 の 反 動 から 新 設 住 宅 着 工 戸 数 が 大 幅 に 落 ち 込 む 可 能 性 がある このため 政 府 による 住 宅 ローン 減 の 延 長 拡 充 やハウスメーカー 各 社 の 営 業 戦 略 等 によって 大 幅 な 反 動 減 を 回 避 することが 期 待 されている (BOX) 住 宅 にかかる 消 費 の 国 際 比 較 G7 諸 国 の 住 宅 にかかる 消 費 を 比 較 すると 7か 国 中 3か 国 ( 米 国 英 国 ドイツ)は 非 課 (ゼロ )としているほか 低 所 得 者 層 の 持 家 取 得 支 援 等 を 企 図 して 軽 減 (フランス イタリア)や 還 付 制 度 (カナダ)を 導 入 して いる 国 がみられる( 図 表 17) (%) 25 2 15 1 5 ( 図 表 17) 住 宅 にかかる 消 費 の 国 際 比 較 米 国 8.875 標 準 非 課 住 宅 英 国 フランス ドイツ イタリア カナダ 日 本 2 19.6 19.6 標 準 ゼ ロ 住 宅 7 標 住 軽 準 宅 減 住 宅 19 標 準 非 課 住 宅 贅 21 一 沢 般 な 住 住 宅 宅 ( 主 別 た 荘 る 住 1 宅 ) ( 注 ) 米 国 [ 地 方 ](ニューヨーク 市 ) カナダ[HST](オンタリオ 州 ) ( 資 料 ) 住 宅 生 産 団 体 連 合 会 (212 年 7 月 1 日 時 点 ) 4 標 一 高 準 般 級 住 住 宅 宅 13 還 付 後 の 実 質 負 担 標 住 準 宅 5.2 5 5 標 住 準 宅 7
(3) 人 口 世 帯 数 の 減 少 北 陸 地 域 の 人 口 は 1998 年 をピークにそれ 以 降 減 少 に 転 じているものの 核 家 族 化 の 進 行 単 身 世 帯 の 増 加 等 を 背 景 に 世 帯 数 は 足 もとで 確 認 できる 211 年 時 点 においても 増 加 を 続 けている( 図 表 18) しかしながら 将 来 の 推 計 人 口 (27 年 5 月 推 計 )および 世 帯 数 (29 年 12 月 推 計 )をみると 人 口 は 減 少 の 一 途 を 辿 るほか 世 帯 数 も 215 年 頃 をピークにそれ 以 降 減 少 に 転 じることが 予 想 されている 住 宅 投 資 の 動 向 を 占 う 上 で 人 口 世 帯 数 の 減 少 は 住 宅 市 場 の 縮 小 に 繋 がる 可 能 性 が 高 く この 点 には 留 意 する 必 要 がある ( 図 表 18) 北 陸 地 域 における 人 口 世 帯 数 の 推 移 ( 千 人 ) ( 千 世 帯 ) 3,2 1,2 予 測 3,1 1,1 3, 2,9 2,8 2,7 総 人 口 ( 左 軸 ) 世 帯 数 ( 右 軸 ) 2,6 ( 年 ) 7 75 8 85 9 95 5 1 15 2 25 3 ( 資 料 ) 総 務 省 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 1, 9 8 7 6 4.おわりに 住 宅 投 資 は 建 設 業 界 はもとより 住 設 機 器 耐 久 消 費 財 など 関 連 産 業 が 広 範 に 及 んでいるこ とから 経 済 全 体 に 与 える 影 響 が 大 きいだけに 北 陸 経 済 の 先 行 きを 判 断 する 上 で 重 要 な 要 素 である 今 後 も 住 宅 投 資 動 向 の 変 化 について 企 業 への 個 別 ヒアリングおよび 各 種 統 計 分 析 を 通 じて 注 意 深 くみていきたい 以 上 8
( 補 論 ) 当 地 において 持 家 が 弱 い 動 きとなっていた 背 景 当 地 において 211 年 9 月 以 降 212 年 を 通 じて 持 家 の 新 設 住 宅 着 工 戸 数 が 弱 い 動 きと なっていた 背 景 としては 1 所 得 環 境 の 改 善 が 緩 慢 なものに 止 まる 中 住 宅 取 得 マインドが 低 迷 していたことや 2 政 府 の 新 成 長 戦 略 等 を 受 けて リフォーム 市 場 が 拡 大 しており 新 築 需 要 との 競 合 がみられたこと 等 が 挙 げられる 6 1 持 家 取 得 マインドの 低 迷 当 地 の 雇 用 者 所 得 の 推 移 をみると リーマン ショックの 影 響 から 29 年 にかけて 大 幅 に 落 ち 込 んだ 後 は 景 気 の 持 ち 直 し 傾 向 を 受 けて 幾 分 改 善 している( 図 表 19) もっとも そのペース は 緩 慢 であり 当 地 の 所 得 環 境 は 依 然 として 厳 しいことが 窺 われる こうした 状 況 を 受 け 家 計 の 将 来 に 対 する 不 安 感 などから 総 じて 持 家 取 得 マインドは 低 迷 していたとみられる 2リフォーム 市 場 の 拡 大 政 府 が 新 成 長 戦 略 7 においてリフォーム 市 場 の 拡 大 を 掲 げる 中 ハウスメーカーサイドでは 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 趨 勢 的 な 落 ち 込 みを 眺 め リフォーム 市 場 の 開 拓 に 注 力 してきた( 図 表 2) この 間 家 電 量 販 店 等 が 市 場 参 入 するなど リフォーム 市 場 はこのところ 右 肩 上 がりの 成 長 を 続 けており こうしたリフォーム 需 要 の 拡 大 が 新 築 需 要 を 押 し 下 げていた 可 能 性 もある 関 連 企 業 の 声 I J 所 得 環 境 が 依 然 として 厳 しいことに 加 え 将 来 に 対 する 不 確 実 性 が 高 いことから 家 計 の 住 宅 取 得 マインドは 低 迷 して おり 住 宅 投 資 に 踏 み 切 れない 一 次 取 得 者 が 増 加 しているように 感 じる 若 年 層 の 雇 用 所 得 環 境 が 不 芳 で 将 来 に 対 する 不 確 実 性 が 高 まる 中 二 世 帯 同 居 型 リフォームを 行 うケースが 増 加 しており こうした 動 きが 新 設 住 宅 着 工 戸 数 の 弱 さに 繋 がっている 部 分 もあるだろう ( 図 表 19) 雇 用 者 所 得 8 ( 図 表 2) 北 陸 3 県 における 広 義 のリフォーム 市 場 規 模 113 111 19 17 15 13 11 99 97 ( 季 調 済 21 年 =1) 雇 用 者 所 得 雇 用 者 所 得 ( 後 方 3か 月 移 動 平 均 ) 95 7/1 7 8/1 7 9/1 7 1/1 7 11/1 7 12/1 7 12 ( 注 )X-12-ARIMAを 用 いて 当 店 が 算 出 事 業 所 規 模 5 人 以 上 ( 単 位 : 億 円 ) 21 年 度 211 年 度 増 加 額 前 年 度 比 富 山 県 691 772 81 +11.7% 石 川 県 631 649 18 +2.9% 福 井 県 423 441 18 +4.3% 全 国 63,984 64,521 537 +.8% ( 注 )1 広 義 のリフォーム 市 場 規 模 とは 住 宅 着 工 統 計 上 新 設 住 宅 に 計 上 される 増 築 改 築 工 事 と エアコンや 家 具 等 のリフォームに 関 連 する 耐 久 消 費 財 インテリア 商 品 などの 購 入 費 を 含 めた 金 額 を 指 す 2 推 計 した 市 場 規 模 には 分 譲 マンションの 大 規 模 修 繕 等 共 用 部 分 の リフォーム 賃 貸 住 宅 所 有 者 による 賃 貸 住 宅 のリフォーム 外 構 等 のエ クステリア 工 事 は 含 まれていない 3 本 市 場 規 模 は 建 築 着 工 統 計 年 報 ( 国 土 交 通 省 ) 家 計 調 査 年 報 ( 総 務 省 ) 全 国 人 口 世 帯 数 人 口 動 態 表 ( 総 務 省 ) 等 により ( 財 ) 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センターが 推 計 したもの ( 資 料 ) 厚 生 労 働 省 毎 月 勤 労 統 計 ( 資 料 ) 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センター 6 このほか 住 宅 価 格 の 下 落 を 背 景 に 住 み 替 え 需 要 が 減 退 していたことや 住 宅 エコポイント 制 度 等 の 各 種 住 宅 取 得 支 援 策 の 優 遇 幅 が 縮 小 していたこと 等 も 考 えられる 7 これまでの 新 築 重 視 の 住 宅 政 策 からストック 重 視 の 住 宅 政 策 への 転 換 を 促 進 させ 22 年 までに 中 古 住 宅 流 通 市 場 リフォー ム 市 場 の 倍 増 (2 兆 円 )を 図 る 方 針 にある(21 年 6 月 17 日 閣 議 決 定 ) 8 雇 用 者 所 得 = 一 人 あたり 名 目 賃 金 指 数 常 用 雇 用 指 数 /1 により 算 出 9
< 参 考 > 住 宅 取 得 支 援 策 政 策 名 内 容 期 限 エコ 住 宅 を 新 築 した 場 合 やエコリフォームを 行 った 場 合 に 一 定 のポイントが 発 行 (エコ 住 宅 新 築 の 場 合 は 1 戸 あたり3 万 ポイント:3 万 円 相 当 )され 省 エネ 環 境 配 慮 製 品 等 の 商 品 との 交 換 や 追 加 工 事 の 費 用 に 充 当 することができる 制 度 住 宅 エコポイント 制 度 エコ 住 宅 の 新 築 エコリフォーム < 住 宅 エコポイント 制 度 の 概 要 > 1 戸 あたり 3,ポイント ( 太 陽 熱 利 用 システムを 設 置 した 場 合 は 32,ポイント) 1 戸 あたり 限 度 3,ポイント (エコ 住 宅 の 新 築 ) 29 年 12 月 8 日 ~211 年 7 月 31 日 に 建 築 着 工 したもの (エコリフォーム) 21 年 1 月 1 日 ~211 年 7 月 31 日 に 工 事 着 手 したもの 復 興 支 援 住 宅 エコポイント 制 度 地 球 温 暖 化 対 策 の 推 進 に 資 する 住 宅 の 省 エネ 化 住 宅 市 場 の 活 性 化 東 日 本 大 震 災 の 被 災 地 復 興 支 援 のため エコ 住 宅 の 新 築 またはエコリフォームをした 場 合 にポイントが 発 行 され そのポイン トを 被 災 地 の 商 品 やエコ 商 品 等 と 交 換 できる 制 度 (エコ 住 宅 の 新 築 ) エコ 住 宅 の 新 築 エコリフォーム < 復 興 支 援 住 宅 エコポイント 制 度 の 概 要 > 被 災 地 ( ) : 1 戸 あたり 3,ポイント ( 太 陽 熱 利 用 システム 設 置 の 場 合 は2,ポイント 加 算 ) 15,ポイント その 他 の 地 域 : ( 太 陽 熱 利 用 システム 設 置 の 場 合 は2,ポイント 加 算 ) 1 戸 あたり 限 度 3,ポイント( 耐 震 改 修 を 行 う 場 合 は 別 途 ポイント 加 算 ) 東 日 本 大 震 災 に 対 処 するための 特 別 の 財 政 援 助 及 び 助 成 に 関 する 法 律 における 特 定 被 災 区 域 を 指 す 211 年 1 月 21 日 ~212 年 1 月 31 日 に 建 築 着 工 したもの (エコリフォーム) 211 年 11 月 21 日 ~212 年 1 月 31 日 に 工 事 着 手 したもの 被 災 地 以 外 は 212 年 7 月 4 日 終 了 フラット35S フラット35Sエコ 住 宅 金 融 支 援 機 構 が 提 供 している 商 品 で 耐 震 性 省 エネルギー 性 などに 優 れた 住 宅 の 取 得 に 際 し 当 初 1 年 間 金 利 を 年 1% 下 げる 制 度 フラット35S フラット35S (2 年 金 利 引 き 下 げタイプ) 金 利 Aプラン 金 利 Bプラン <フラット35Sの 概 要 > 金 利 引 き 下 げ 幅 当 初 1 年 間 年 1.% 当 初 1 年 間 年 1.% 11 年 目 以 降 2 年 目 まで 年.3% <フラット35Sエコの 概 要 > 金 利 引 き 下 げ 幅 当 初 5 年 間 年.7%( 被 災 地 のみ: 年 1.%) 6 年 目 以 降 2 年 目 まで 年.3% 当 初 5 年 間 年.7%( 被 災 地 のみ: 年 1.%) 6 年 目 以 降 1 年 目 まで 年.3% なお 金 利 Bプランは 省 エネルギー 対 策 等 級 4の 住 宅 が 適 用 条 件 だが 金 利 Aプランは 優 遇 を 多 く 受 けられる 分 省 エネルギー 性 能 やその 他 の 基 準 が 厳 しくなっている 21 年 2 月 開 始 ~ 211 年 9 月 終 了 ( 当 初 は211 年 12 月 3 日 終 了 予 定 だった が 想 定 を 大 きく 上 回 る 申 し 込 みがあっ たため 3か 月 前 倒 して 終 了 ) 211 年 12 月 開 始 (211 年 度 第 3 次 補 正 予 算 で 成 立 <211 年 11 月 21 日 >) ~ 212 年 1 月 31 日 終 了 住 宅 ローン 減 個 人 が 一 定 の 要 件 を 満 たす 住 宅 の 取 得 等 を 行 い 居 住 した 場 合 その 年 から1 年 間 住 宅 ローン 年 末 残 高 の1%を 所 得 額 から 控 除 する 制 度 < 住 宅 ローン 減 の 概 要 > 住 宅 ローン 年 末 残 高 の 年 控 除 期 間 控 除 最 大 控 除 可 能 額 限 度 額 29 5 万 円 5, 万 円 21 1.% (6 万 円 ) 4, 万 円 (1.2%) 4 万 円 211 1 年 間 (5, 万 円 ) (6 万 円 ) 3, 万 円 3 万 円 212 (4, 万 円 ) 1.% (4 万 円 ) 2, 万 円 (1.%) 2 万 円 213 (3, 万 円 ) (3 万 円 ) ( ) 内 は 認 定 長 期 優 良 住 宅 認 定 省 エネ 住 宅 の 場 合 213 年 度 制 改 正 大 綱 では 213 年 末 で 期 限 が 切 れる 住 宅 ローン 減 を 217 年 末 まで4 年 間 延 長 した 上 で 214 年 4 月 から217 年 12 月 までの 居 住 開 始 者 については 現 行 2 万 円 の 年 間 控 除 限 度 額 を4 万 円 に 引 き 上 げる 方 針 にある なお 1 年 の 控 除 期 間 と 控 除 1%は 現 行 のまま このほ か 住 民 からの 控 除 限 度 額 を9.75 万 円 から13.65 万 円 に 拡 大 する 予 定 29 年 ~ 217 年 父 母 や 祖 父 母 などの 直 系 尊 属 から 自 己 の 居 住 の 用 に 供 する 住 宅 の 新 築 若 しくは 取 得 又 は 増 改 築 等 のための 金 銭 ( 住 宅 取 得 等 資 金 )を 贈 与 により 取 得 した 場 合 において 一 定 金 額 までの 贈 与 につき 贈 与 が 非 課 となる 制 度 住 宅 取 得 等 資 金 に 係 る 贈 与 の 非 課 措 置 旧 制 度 (21 211 年 ) 新 制 度 (212~214 年 ) 贈 与 年 非 課 枠 贈 与 年 省 エネ 性 又 は 耐 震 性 を 満 たす 住 宅 左 記 以 外 の 住 宅 21 年 1,5 万 円 212 年 1,5 万 円 1, 万 円 211 年 1, 万 円 213 年 1,2 万 円 (1,5 万 円 ) 7 万 円 (1, 万 円 ) 214 年 1, 万 円 (1,5 万 円 ) 5 万 円 (1, 万 円 ) 東 日 本 大 震 災 の 被 災 者 は 213 214 年 度 も212 年 度 の 金 額 が 適 用 される 212 年 改 正 により 212 年 1 月 1 日 ~ 214 年 12 月 31 日 までの 贈 与 が 対 象 ( 資 料 ) 国 土 交 通 省 1