株 式 会 社 エー ディー ワークス 2017 年 3 月 期 第 1 四 半 期 決 算 補 足 資 料 2016 年 7 月 22 日 株 式 会 社 エー ディー ワークス 東 証 市 場 一 部 :3250 http://www.re-adworks.com / 00
目 次 Ⅰ 2017 年 3 月 期 第 1 四 半 期 総 括 p.2-p.3 Ⅱ 2017 年 3 月 期 第 1 四 半 期 決 算 概 要 p.4-p.10 Ⅲ 業 績 計 画 および 進 捗 p.11-p.13 Ⅳ 当 社 経 営 戦 略 ( 残 高 積 み 上 げの 重 要 性 ) p.14-p.16 Ⅴ 参 考 資 料 ( 会 社 概 要 株 主 構 成 連 結 業 績 推 移 ) p.17-p.21 Ⅵ 参 考 資 料 ( 第 5 次 中 期 経 営 計 画 関 連 ) p.22-p.29 Ⅶ 参 考 資 料 ( A.D.W.グループビジネスモデルの 特 色 ) p.30-p.36 1
Ⅰ- 2017 年 3 月 期 第 1 四 半 期 総 括 2
1. 2017 年 3 月 期 第 1 四 半 期 総 括 決 算 Topic 1 連 結 業 績 計 画 に 対 して 売 上 高 19.9% EBITDA20.0% 経 常 利 益 8.6% 当 期 純 利 益 19.9%の 進 捗 率 金 融 市 場 がリスクオフに 傾 く 中 堅 実 な 販 売 活 動 を 展 開 決 算 Topic 2 ストック 型 フィービジネスの 売 上 高 が 前 年 同 期 比 11.7% 増 第 5 次 中 期 経 営 計 画 の 基 本 方 針 の 一 つ 安 定 的 収 益 基 盤 の 追 求 の 進 展 決 算 Topic 3 積 極 的 に 優 良 物 件 の 仕 入 れを 行 い 収 益 不 動 産 残 高 が 前 期 末 (2016 年 3 月 末 )から8.1% 増 加 2Q 以 降 の 業 績 に 貢 献 の 見 込 み 3
Ⅱ- 2017 年 3 月 期 第 1 四 半 期 決 算 概 要 4
2. 連 結 PLサマリー( 対 前 期 比 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 2016 年 3 月 期 2017 年 3 月 期 第 1 四 半 期 第 1 四 半 期 金 額 売 上 比 金 額 売 上 比 対 前 期 増 減 率 売 上 高 4,589 100.0% 3,279 100.0% 28.5% 売 上 総 利 益 853 18.6% 674 20.6% 21.0% 販 売 管 理 費 及 び 一 般 管 理 費 559 12.2% 538 16.4% 3.7% EBITDA 306 6.7% 239 7.3% 21.7% 経 常 利 益 248 5.4% 69 2.1% 72.2% 税 引 前 利 益 248 5.4% 156 4.8% 37.3% 当 期 純 利 益 162 3.5% 105 3.2% 35.1% 5
3. 連 結 業 績 の 推 移 事 業 別 売 上 高 の 推 移 連 結 売 上 高 / 経 常 利 益 の 推 移 ( 単 位 : 百 万 円 ) 5,000 4,500 4,000 3,500 その 他 ストック 型 フィービジネス 収 益 不 動 産 販 売 事 業 0 419 5,000 4,500 4,000 3,500 連 結 売 上 高 連 結 経 常 利 益 4,589 400 350 300 3,000 468 3,000 3,279 250 2,500 2,500 200 2,000 1,500 1,000 42 311 4,208 2,852 2,000 1,500 1,000 1,479 248 150 100 500 1,159 500 65 69 50 0 2015 年 3 月 期 1Q 2016 年 3 月 期 1Q 2017 年 3 月 期 1Q (*1)セグメントごとの 売 上 高 にはセグメント 間 の 内 部 売 上 高 を 含 んだ 数 値 を 記 載 しております そのため 各 セグメントの 合 計 数 値 と 連 結 売 上 高 とは 異 なるものとなります 収 益 基 盤 は 着 実 に 強 化 ストック 型 フィービジネスは2 桁 成 長 を 継 続 0 売 上 高 2015 年 3 月 期 1Q 2016 年 3 月 期 1Q 2017 年 3 月 期 1Q 0 経 常 利 益 6
4. 連 結 四 半 期 業 績 の 推 移 ( 単 位 : 百 万 円 ) 2015 年 3 月 期 2016 年 3 月 期 当 期 5,000 4,500 連 結 売 上 高 連 結 経 常 利 益 4,589 4,711 400 350 4,000 3,500 3,000 3,123 2,519 3,613 234 248 3,293 3,138 3,279 300 250 2,500 200 2,000 1,500 1,479 155 162 185 150 100 1,000 500 65 85 53 69 50 0 売 上 高 2015 年 3 月 期 1Q 2015 年 3 月 期 2Q 2015 年 3 月 期 3Q 2015 年 3 月 期 4Q 2016 年 3 月 期 1Q 2016 年 3 月 期 2Q 2016 年 3 月 期 3Q 2016 年 3 月 期 4Q 2017 年 3 月 期 1Q 現 時 点 では 連 結 売 上 高 の9 割 弱 を 収 益 不 動 産 販 売 事 業 が 占 める ため 四 半 期 毎 に 業 績 が 大 きく 変 動 0 経 常 利 益 7
5. 主 要 事 業 1: 収 益 不 動 産 販 売 事 業 の 概 況 収 益 不 動 産 販 売 事 業 の 業 績 推 移 収 益 不 動 産 残 高 の 推 移 ( 単 位 : 百 万 円 ) 収 益 不 動 産 販 売 事 業 売 上 高 期 末 残 高 4,500 収 益 不 動 産 販 売 事 業 EBITDA 4,208 600 18,000 期 中 平 均 残 高 ( 平 残 ) 4,000 500 16,000 3,500 14,000 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 1,159 170 418 2,852 316 400 300 200 100 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 12,931 11,692 14,551 13,762 15,736 15,228 0 売 上 高 2015 年 3 月 期 1Q 2016 年 3 月 期 1Q 2017 年 3 月 期 1Q 0 利 益 0 2015 年 3 月 末 2016 年 3 月 期 2017 年 3 月 期 1Q 将 来 の 収 益 源 である 収 益 不 動 産 の 残 高 が 増 加 8
6. 主 要 事 業 2:ストック 型 フィービジネスの 概 況 ストック 型 フィービジネスの 業 績 推 移 賃 料 収 入 / 収 益 の 推 移 ( 単 位 : 百 万 円 ) ストック 型 フィービジネス 売 上 高 賃 料 収 入 500 ストック 型 フィービジネスEBITDA 400 250 賃 料 収 益 =EBITDAベース 450 419 468 350 400 350 311 300 200 300 250 150 250 200 150 100 50 112 163 172 200 150 100 50 100 50 159 108 205 140 225 162 0 売 上 高 2015 年 3 月 期 1Q 2016 年 3 月 期 1Q 2017 年 3 月 期 1Q 0 利 益 0 2015 年 3 月 期 1Q 2016 年 3 月 期 1Q 2017 年 3 月 期 1Q 安 定 的 収 益 基 盤 である 賃 料 収 入 が 着 実 に 増 加 9
7. 連 結 B/Sサマリー ( 単 位 : 百 万 円 ) 25,000 資 産 の 部 推 移 現 金 及 び 預 金 負 債 及 び 純 資 産 の 部 推 移 有 利 子 負 債 20,000 15,000 販 売 用 収 益 不 動 産 その 他 資 産 合 計 16,681 3,081 合 計 17,925 2,607 3,101 その 他 負 債 合 計 19,747 合 計 19,747 純 資 産 合 計 16,681 合 計 17,925 12,646 10,671 9,627 10,000 5,000 0 12,931 14,551 15,736 669 767 910 2015 年 3 月 期 末 2016 年 3 月 期 末 2017 年 3 月 期 1Q 末 1,575 1,412 1,283 5,478 5,842 5,818 2015 年 3 月 期 末 2016 年 3 月 期 末 2017 年 3 月 期 1Q 末 ( 注 ) 上 記 の 販 売 用 収 益 不 動 産 には 貸 借 対 照 表 上 は 仕 掛 販 売 用 不 動 産 に 計 上 している 物 件 の 他 固 定 資 産 に 計 上 している 物 件 も 含 んでいます 10
Ⅲ 業 績 計 画 および 進 捗 11
8. 2017 年 3 月 期 連 結 業 績 計 画 第 5 次 中 期 経 営 計 画 (2017 年 3 月 期 -2019 年 3 月 期 ) ( 単 位 : 百 万 円 ) 2015 年 3 月 期 ( 実 績 ) 2016 年 3 月 期 ( 実 績 ) 2017 年 3 月 期 ( 計 画 ) 2019 年 3 月 期 ( 計 画 ) 連 結 売 上 高 連 結 EBITDA 10,735 15,733 16,500 18,000 791 926 1,200 1,600 連 結 経 常 利 益 540 650 800 1,000 連 結 当 期 純 利 益 540 426 528 660 連 結 ROE( 期 末 ) 6.1% 7.3% 6.4% 7.4% ( 注 ) 連 結 EBITDA( 償 却 等 前 営 業 利 益 )は 連 結 営 業 利 益 に 償 却 費 ( 減 価 償 却 費 ソフトウェア 償 却 費 のれん 償 却 費 等 )を 加 算 して 算 出 しています 長 期 保 有 用 収 益 不 動 産 のうち 一 部 を 固 定 資 産 として 区 分 しており 当 該 収 益 不 動 産 の 売 却 による 収 益 は 特 別 利 益 に 計 上 されます その 場 合 当 連 結 EBITDAの 実 績 値 には 当 該 特 別 利 益 を 加 算 する 方 針 です 2017 年 3 月 期 1Qの 対 通 期 計 画 進 捗 率 はおおむね20% 弱 2016 年 5 月 公 表 のエク イティ ファイナンス 実 施 により 一 度 はROE が 減 少 する 見 込 み 12
9. 収 益 不 動 産 残 高 / 賃 料 収 益 /ROAガイダンス ( 単 位 : 百 万 円 ) Guidance 米 国 販 売 用 収 益 不 動 産 残 高 ( 平 残 ) 国 内 短 期 / 中 期 販 売 用 収 益 不 動 産 残 高 ( 平 残 ) 国 内 長 期 保 有 用 収 益 不 動 産 残 高 ( 平 残 ) 収 益 不 動 産 残 高 合 計 ( 期 末 残 ) 賃 料 収 益 (EBITDAベース) 収 益 不 動 産 販 売 事 業 ROA 2016 年 3 月 期 末 ( 実 績 ) 2017 年 3 月 期 1Q 末 ( 実 績 ) 2019 年 3 月 期 通 期 ( 計 画 ) * 第 5 次 中 計 最 終 年 度 1,773 2,303 5,000 9,116 9,662 12,000 2,872 3,262 10,500 14,551 15,736 30,000 559 162 1,246 11.6% 8.4% 6.9% ( 注 ) 2017 年 3 月 期 1Q の 収 益 不 動 産 販 売 事 業 ROAは 通 年 換 算 して 算 出 しています 2017 年 3 月 期 1Qにおいては 国 内 10 棟 海 外 3 棟 の 仕 入 れを 実 施 2Q 以 降 の 業 績 に 貢 献 予 定 13
Ⅳ 当 社 経 営 戦 略 ( 残 高 積 み 上 げの 重 要 性 ) 14
10. 経 営 戦 略 1: 残 高 賃 料 収 入 の 関 係 性 と 利 益 インパクト 収 益 不 動 産 残 高 と 賃 料 収 入 の 関 係 賃 料 収 入 / 収 益 額 を 示 す 柱 が ( 単 位 : 百 万 円 ) 14,000 12,000 収 益 不 動 産 残 高 ( 平 残 ) 賃 料 収 入 連 結 経 常 利 益 11,692 13,762 1,000 900 800 積 み 上 げ 強 化 高 くなると 利 益 貢 献 度 は 高 い 10,000 700 B/S 利 益 アップ 8,000 7,229 600 500 収 益 不 動 産 残 高 ( 平 残 ) P/L 賃 料 収 入 / 収 益 額 6,000 4,000 460 450 717 540 842 650 400 300 200 賃 料 収 入 利 益 率 約 65%を 想 定 (EBITDAベース) 2,000 100 0 2014 年 3 月 期 2015 年 3 月 期 2016 年 3 月 期 0 収 益 不 動 産 残 高 の 積 み 上 げを 強 化 すると 賃 料 収 益 額 が 増 加 するため 利 益 全 体 への 貢 献 度 が 向 上 賃 収 の 増 加 とともに 利 益 インパクトは 高 まる 収 益 安 定 化 モデルへ 着 実 に 転 換 15
11. 経 営 戦 略 2: 収 益 不 動 産 残 高 積 み 上 げがもたらす 利 点 当 社 残 高 の 積 み 上 げによる2つの 利 点 ROE = 財 務 レバレッジ(A) 資 産 回 転 率 (B) 収 益 不 動 産 販 売 の 利 益 率 (C) < 収 益 不 動 産 残 高 / 自 己 資 金 > < 売 上 高 / 収 益 不 動 産 残 高 > < 収 益 不 動 産 販 売 に 係 る 利 益 / 売 上 高 > ( 当 社 ROEイメージ 図 ) ROA(%) = 収 益 不 動 産 販 売 に 係 る 利 益 / 収 益 不 動 産 残 高 P/L 収 益 不 動 産 販 売 の 売 上 高 B: 資 産 回 転 率 残 高 拡 充 を 進 めることは ROEの 向 上 に 繋 がる 1 利 益 率 の 高 い 賃 料 収 入 の 増 加 2 物 件 のポテンシャルを 出 し 切 るための 無 理 のない 資 産 回 転 率 を 実 現 B/S 主 要 利 益 1 ( 物 件 売 却 益 =キャピタルゲイン) B C = ROA 主 要 利 益 2 ( 賃 料 収 益 額 ) 安 定 収 入 の 確 保 収 益 不 動 産 残 高 C: 利 益 率 A: 財 務 レバレッジ 自 己 資 金 金 融 機 関 借 入 16
Ⅴ - 参 考 資 料 ( 会 社 概 要 株 主 構 成 連 結 業 績 推 移 ) 17
Ⅴ-1. 会 社 概 要 社 名 株 式 会 社 エー ディー ワークス( A.D.Works Co.,Ltd.) 本 社 東 京 都 千 代 田 区 内 幸 町 1-1-7 NBF 日 比 谷 ビル13 階 設 立 創 業 1886 年 ( 明 治 19 年 )2 月 / 法 人 化 1936 年 ( 昭 和 11 年 )5 月 資 本 金 19 億 3,774 万 円 (2016 年 6 月 末 現 在 ) 上 場 日 2015 年 10 月 東 証 1 部 市 場 変 更 (3250) / 2007 年 10 月 東 証 JASDAQ 上 場 子 会 社 株 式 会 社 エー ディー パートナーズ( 不 動 産 管 理 ) 株 式 会 社 エー ディー エステート( 不 動 産 開 発 等 ) A.D.Works USA, Inc.( 米 国 子 会 社 の 管 理 ) ADW-No.1 LLC ( 米 国 収 益 不 動 産 事 業 ) ADW Management USA, Inc.( 米 国 収 益 不 動 産 管 理 ) 従 業 員 数 連 結 125 名 (2016 年 6 月 末 現 在 ) 役 員 代 表 取 締 役 社 長 CEO 田 中 秀 夫 取 締 役 副 社 長 常 務 取 締 役 CFO 取 締 役 上 席 執 行 役 員 取 締 役 ( 監 査 等 委 員 ) 取 締 役 ( 監 査 等 委 員 ) 取 締 役 ( 監 査 等 委 員 ) 米 津 正 五 細 谷 佳 津 年 田 路 進 彦 原 川 民 男 大 戸 武 元 須 藤 実 和 18
Ⅴ-2. 株 主 構 成 (2016 年 6 月 30 日 現 在 ) 発 行 済 株 式 数 / 株 主 数 発 行 済 株 式 数 :223,876,000 株 株 主 数 :12,731 名 大 株 主 の 状 況 所 有 者 別 分 布 ( 所 有 株 式 割 合 ) 所 有 株 式 数 ( 株 ) 所 有 株 式 の 割 合 (%) 1 田 中 秀 夫 ( 当 社 代 表 取 締 役 社 長 ) 44,756,248 19.99% 2 有 限 会 社 リバティーハウス 9,416,000 4.20% 3 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 役 員 株 式 報 酬 信 託 口 75695 口 ) 6,931,238 3.09% 4 株 式 会 社 SBI 証 券 4,026,000 1.79% 5 日 本 証 券 金 融 株 式 会 社 3,147,500 1.40% 0.6% 所 有 者 分 布 11.0% 5.8% 7.7% 1.5% 6 マイルストーン キャピタル マネジメント 株 式 会 社 3,000,000 1.34% 7 松 井 証 券 株 式 会 社 2,127,900 0.95% 8 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 1,927,700 0.86% 9 楽 天 証 券 株 式 会 社 1,888,300 0.84% 10 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 5) 1,846,500 0.82% 73.4% 金 融 機 関 金 融 商 品 取 引 業 者 その 他 法 人 外 国 法 人 等 個 人 その 他 自 己 株 式 19
Ⅴ-3. 過 去 からの 業 績 推 移 連 結 業 績 の 推 移 連 結 売 上 高 18,000 連 結 経 常 利 益 連 結 当 期 利 益 16,000 14,000 2012 年 10 月 ノンコミットメント 型 ライツ オファリング ( 約 5 億 円 の 調 達 ) 2013 年 10 月 コミットメント 型 ライツ オファリング ( 約 22 億 円 の 調 達 ) 2016 年 5 月 エクイティ コミットメント ライン ( 約 20 億 円 の 調 達 予 定 ) 15,733 16,500 ( 単 位 : 百 万 円 ) 1,200 1,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 売 上 高 396 2008 年 9 月 リーマンショック 229 9,961 51 6,104 6,285 22 417 220 9,328 526 2011 年 3 月 東 日 本 大 震 災 300 290 10,159 140 08 年 3 月 期 09 年 3 月 期 10 年 3 月 期 11 年 3 月 期 12 年 3 月 期 13 年 3 月 期 14 年 3 月 期 15 年 3 月 期 16 年 3 月 期 17 年 3 月 期 361 9,853 216 11,537 450 270 10,735 540 333 650 426 800 528 計 画 800 600 400 200 0 経 常 利 益 ( 注 )2008 年 3 月 期 及 び2009 年 3 月 期 は 連 結 財 務 諸 表 を 作 成 していないため 単 体 決 算 のみになります 第 2 次 中 期 計 画 第 3 次 中 期 計 画 第 4 次 中 期 計 画 第 5 次 中 期 計 画 20
Ⅴ-4. 連 結 業 績 の 推 移 ( 実 績 サマリー) ( 単 位 : 百 万 円 ) 2011 年 3 月 期 2012 年 3 月 期 2013 年 3 月 期 2014 年 3 月 期 2015 年 3 月 期 2016 年 3 月 期 ( 実 績 ) ( 実 績 ) ( 実 績 ) ( 実 績 ) ( 実 績 ) ( 実 績 ) 連 結 売 上 高 9,328 10,159 9,853 11,537 10,735 15,733 連 結 経 常 利 益 526 290 361 450 540 650 連 結 当 期 純 利 益 300 140 216 270 333 426 純 資 産 2,132 2,205 2,896 5,496 5,478 5,842 総 資 産 8,537 6,258 9,117 14,274 16,681 17,925 収 益 不 動 産 残 高 合 計 ( 期 末 ) 6,114 3,810 5,703 10,124 12,931 14,551 賃 料 収 入 ( 売 上 ) 407 380 416 460 717 842 売 上 高 に 占 める 賃 料 収 入 の 割 合 (%) 4.4 3.7 4.2 4.0 6.7 5.4 従 業 員 数 ( 名 ) 44 53 59.5 68 99 115 21
Ⅵ 参 考 資 料 ( 第 5 次 中 期 経 営 計 画 関 連 ) 22
Ⅵ-1. 第 5 次 中 期 経 営 計 画 の 前 提 : 国 内 収 益 不 動 産 事 業 (PES 分 析 ) 機 会 (O) 脅 威 (T) 政 治 (P) 経 済 (E) - 大 胆 な 金 融 政 策 (イールド ギャップの 拡 大 ) ( 不 動 産 に 対 する 投 資 ニーズの 拡 大 ) - 資 産 税 課 税 の 強 化 ( 個 人 富 裕 層 の 税 対 策 ニーズ 増 大 ) - 消 費 税 増 税 (10%) 前 の 駆 け 込 み 需 要 - 消 費 税 増 税 (10%) 政 策 の 延 期 - 財 政 出 動 による 一 時 的 な 景 気 浮 揚 の 奏 功 - オリンピック 開 催 に 伴 う 不 動 産 価 格 / 賃 料 上 昇 期 待 ( 不 動 産 投 資 に 対 する 潜 在 ニーズの 喚 起 ) - インフレヘッジ 不 動 産 投 資 増 加 ( 不 動 産 に 対 する 投 資 ニーズの 拡 大 ) - 金 融 機 関 の 積 極 的 な 資 金 貸 出 姿 勢 ( 収 益 不 動 産 残 高 の 拡 大 に 対 し 追 い 風 ) - リフレ 政 策 の 失 敗 ( 金 利 上 昇 賃 料 / 土 地 価 格 の 下 落 ) - 不 動 産 価 格 の 上 昇 トレンド ( 不 動 産 価 格 の 高 騰 による 利 回 り 低 下 投 資 適 格 不 動 産 の 減 少 ) - 海 外 発 の 突 発 的 なイベント 発 生 ( 中 国 中 東 欧 州 発 のイベント 発 生 リスク 米 国 大 統 領 選 の 行 方 ) - 国 内 の 政 権 交 代 リスク ( 日 銀 金 融 緩 和 政 策 の 停 滞 ) - 消 費 税 増 税 (10%) 前 の 駆 け 込 み 需 要 の 反 動 - オリンピック 後 を 睨 んだ 投 資 姿 勢 の 慎 重 化 / 不 動 産 市 況 の 低 迷 ( 不 動 産 の 流 動 性 低 下 個 人 富 裕 層 への 影 響 は 限 定 的 ) - 国 債 下 落 / 金 利 上 昇 による 投 資 心 理 の 冷 え 込 み ( 個 人 富 裕 層 への 影 響 は 限 定 的 ) - 参 入 企 業 増 による 仕 入 競 争 の 激 化 ( 景 気 リスクが 小 さい 小 型 物 件 に 着 目 する 個 人 同 業 者 の 増 加 ) - 建 築 費 の 高 騰 ( 新 築 や 大 規 模 修 繕 のコスト 増 工 事 要 員 不 足 ) - 景 気 回 復 の 鈍 化 /デフレの 再 来 社 会 (S) - 東 京 圏 の 人 口 増 加 (~2020 年 ) ( 投 資 条 件 には 必 須 であり リーシングにも 利 点 ) - 海 外 不 動 産 投 資 マネーの 流 入 ( 海 外 からの 日 本 評 価 国 内 不 動 産 市 況 の 活 況 ) - 在 留 外 国 人 の 増 加 ( 賃 貸 物 件 ニーズ 拡 大 ) - 都 心 部 のインフラ 整 備 再 開 発 ( 雇 用 増 により 法 人 個 人 ともに 賃 貸 物 件 ニーズ 拡 大 ) - 株 高 やIPOによる 富 裕 層 世 帯 数 の 増 加 ( 個 人 富 裕 層 増 加 による 顧 客 層 の 拡 大 ) - 長 期 的 な 少 子 高 齢 化 人 口 減 ( 人 口 減 による 賃 貸 不 動 産 への 影 響 ) - 海 外 マネーの 流 入 による 不 動 産 価 格 の 高 騰 ( 利 回 り 低 下 投 資 適 格 不 動 産 の 減 少 仕 入 競 争 激 化 ) - 首 都 圏 直 下 型 地 震 リスク ( 不 動 産 投 資 マインドの 激 減 ) - 大 型 IPO 案 件 の 増 加 ( 株 式 市 場 の 需 給 悪 化 による 株 価 下 落 圧 力 ) 不 動 産 市 況 の 変 動 可 能 性 に 対 し 事 前 の 備 えが 必 要 と 判 断 23
Ⅵ-2. 第 5 次 中 期 経 営 計 画 の 前 提 : 米 国 収 益 不 動 産 事 業 (PES 分 析 ) 機 会 (O) 脅 威 (T) 政 治 (P) 国 内 米 国 - 日 銀 の 大 規 模 金 融 緩 和 政 策 の 継 続 ( 更 なる 円 安 メリットの 享 受 ) - 国 内 税 制 改 正 ( 富 裕 層 の 税 対 策 ニーズ 増 大 ) - FRBによる 金 融 緩 和 政 策 の 緩 やかな 着 地 の 実 施 ( 米 国 経 済 の 安 定 見 通 し 米 国 での 資 産 運 用 ニーズ 拡 大 ) 国 内 米 国 - 海 外 資 産 の 監 視 強 化 / 税 制 改 正 ( 海 外 資 産 への 課 税 強 化 の 可 能 性 ) - FRBの 金 融 引 締 めによる 金 利 上 昇 ( 米 国 経 済 の 停 滞 リスク 世 界 景 気 の 減 速 懸 念 ) - 米 国 不 動 産 オーナーに 対 する 規 制 強 化 ( 米 国 不 動 産 投 資 へのハードル 上 昇 ) 経 済 (E) 国 内 米 国 - 本 邦 金 融 機 関 の 積 極 的 な 資 金 貸 出 姿 勢 ( 金 利 負 担 低 減 有 利 なローン 条 件 ) - 相 続 税 / 贈 与 税 改 正 による 不 動 産 投 資 ニーズの 増 大 ( 富 裕 層 の 投 資 資 産 形 成 が 不 動 産 に 向 く) - 米 国 の 継 続 的 な 経 済 成 長 ( 先 進 国 の 中 でも 先 行 き 良 好 な 投 資 環 境 ) 国 内 米 国 日 米 共 通 - 本 邦 事 業 会 社 の 海 外 進 出 ( 競 合 他 社 の 参 入 増 加 ) - 米 国 経 済 の 停 滞 ( 世 界 的 なデフレ 危 機 ) - 金 利 上 昇 リスク ( 金 利 コスト 増 による 投 資 効 率 の 低 下 ) - 為 替 の 乱 高 下 ( 為 替 相 場 の 混 乱 不 安 定 為 替 リスク 増 加 ) 社 会 (S) 国 内 米 国 - 国 内 人 口 の 減 少 に 伴 う 投 資 適 格 物 件 の 枯 渇 ( 海 外 不 動 産 投 資 へのニーズ 分 散 投 資 の 促 進 ) - 渡 米 経 験 者 の 存 在 ( 米 国 に 対 する 親 近 感 ハードルの 低 下 ) - 米 国 人 口 の 継 続 的 増 加 / 新 規 物 件 供 給 不 足 ( 賃 料 収 入 は 安 定 的 かつ 増 収 傾 向 ) 国 内 米 国 - 国 際 情 勢 の 変 化 に 伴 う 為 替 動 向 の 急 展 開 (リスクヘッジ 通 貨 の 模 索 円 安 進 行 の 見 直 し) - 中 国 人 富 裕 層 の 米 国 への 更 なる 進 出 ( 不 動 産 価 格 の 上 昇 ) - 地 政 学 的 リスク ( 紛 争 リスク 拡 大 に 伴 う 安 全 面 での 懸 念 ) - 米 国 の 地 震 リスクの 顕 在 化 ( 日 本 からの 分 散 投 資 のメリット 低 下 ) 米 国 の 事 業 可 能 性 のみならず 国 内 事 業 のリスクヘッジとしての 役 割 24
Ⅵ-3. 第 5 次 中 期 経 営 計 画 の 位 置 づけと 基 本 方 針 第 5 次 中 期 経 営 計 画 の 位 置 づけ 次 の 飛 躍 に 向 けた 準 備 期 間 Policy 基 本 方 針 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 収 益 不 動 産 残 高 の 戦 略 的 な 拡 充 を 通 じた 強 固 な 事 業 基 盤 の 確 立 と 安 定 的 な 収 益 基 盤 の 追 求 新 たな 収 益 の 柱 となる 事 業 の 開 発 と 育 成 規 模 拡 大 に 耐 えうるケイパビリティの 再 構 築 25
Ⅵ-4. 第 5 次 中 期 経 営 計 画 : 重 点 施 策 第 5 次 中 期 経 営 計 画 の 重 点 施 策 国 内 収 益 不 動 産 の 継 続 的 な 規 模 拡 大 米 国 収 益 不 動 産 残 高 の 拡 充 (= 事 業 拡 充 フェーズへ) Concrete measures 施 策 新 たな 収 益 の 柱 となる 事 業 の 開 発 ケイパビリティの 再 構 築 -プロパティ マネジメントの 質 と 量 を 両 立 するための 仕 組 み/システムの 再 構 築 -アセットマネジメント 機 能 の 強 化 - 当 社 運 営 のオーナーズクラブ Royaltorch の 発 展 など 事 業 基 盤 収 益 基 盤 財 務 基 盤 ともに 強 固 なものへ 第 5 次 中 期 経 営 計 画 期 間 中 に 安 定 感 を 備 えた 経 営 基 盤 を 構 築 26
Ⅵ-5. 経 営 戦 略 : 投 資 ポジショニングマトリックス A.D.W.グループ 投 資 ポジションニングマトリックス 収 益 力 高 低 CASH COW ( 金 のなる 木 ) 国 内 収 益 不 動 産 販 売 事 業 STAR1 ( 花 形 事 業 ) 米 国 収 益 不 動 産 事 業 STAR2 ( 花 形 事 業 ) 国 内 プロパティ マネジメント 事 業 クライアント リレーション 機 能 - オーナーズクラブ Royaltorch - 完 全 プライベートコンサルティング エ ク イ テ ィ フ ァ イ ナ ン ス の 実 施 大 利 益 額 小 事 業 の 将 来 的 な ポジショニング 経 営 資 源 としての 資 金 の 分 配 先 ( 投 資 ) 27
Ⅵ-6. 経 営 戦 略 :ADビジネスモデルの 進 化 ADビジネスモデルの 進 化 収 益 不 動 産 の 積 み 増 し 収 益 安 定 化 モデルへの 転 換 個 人 富 裕 層 のニーズに 合 わせた 対 応 収 益 不 動 産 の 種 類 充 実 米 国 収 益 不 動 産 物 件 規 模 用 途 完 全 プライベートコンサルティングの 徹 底 オーナー( 顧 客 )への 高 付 加 価 値 の 提 供 オーナー( 顧 客 )との 長 期 取 引 に 繋 がる 長 期 取 引 を 前 提 とした オーナー( 顧 客 )の 低 コスト 化 の 実 現 ADビジネスモデルの グッド サイクルの 結 果 不 動 産 業 界 におけるユニークなポジショニングの 確 立 が 可 能 28
Ⅶ 参 考 資 料 (A.D.W.グループビジネスモデルの 特 色 ) 29
Ⅶ-1. 事 業 セグメント A.D.W.グループの 事 業 の 柱 流 動 性 が 高 く 家 賃 収 入 が 安 定 し 値 下 がりリスクが 相 対 的 に 低 い 個 人 富 裕 層 向 け 収 益 型 投 資 用 不 動 産 周 辺 事 業 収 益 不 動 産 販 売 事 業 (キャピタルゲイン) 中 古 収 益 不 動 産 の 仕 入 からバリューアップ 販 売 個 人 富 裕 層 をターゲット ストック 型 フィービジネス (インカムゲイン フィー) A.D.W.ブランドとしてのCRM 戦 略 自 社 保 有 販 売 用 物 件 からの 賃 料 収 入 / 収 益 不 動 産 の 管 理 受 託 フィー 不 動 産 鑑 定 /デューデリジェンス 土 地 有 効 活 用 リノベーション 提 案 など 西 早 稲 田 プロジェクト 個 人 富 裕 層 ターゲット/ワンストップソリューション ブルーオーシャン 型 モデル 30
Ⅶ-2. A.D.W.グループビジネスモデルの 整 理 ビジネスモデルの 特 色 ブルーオーシャン 型 バリューイノベーション 少 ない 競 合 模 倣 困 難 性 具 体 的 な 特 色 1ワンストップソリューション 2 多 岐 にわたる 競 争 優 位 性 と 社 会 的 意 義 3 安 定 的 な 収 益 構 造 の 追 求 ( 課 題 ) 従 来 の 不 動 産 業 の 物 件 ありき の 発 想 からは 全 く 異 なる ニーズありき の オンリーワンビジネスモデル を 目 指 す 31
Ⅶ-3. ビジネスモデルの 特 色 1 1ワンストップソリューション 個 人 富 裕 層 向 け 収 益 不 動 産 事 業 1 仲 介 業 者 からの 情 報 により 投 資 機 会 分 析 2 旧 オーナーから 仲 介 業 者 を 通 じて 仕 入 3 自 社 保 有 物 件 をバリューアップ 4 保 有 期 間 中 高 利 回 り 享 受 ( 短 期 長 期 ) 5 新 オーナーへ 主 に 仲 介 業 者 を 通 じて 売 却 6 新 オーナーの 保 有 物 件 に 対 してPM 7 新 オーナーに 対 してコンサルティング 所 有 者 個 人 当 社 個 人 収 入 インカム ゲイン キャピタル ゲイン 各 種 フィー 32
Ⅶ-4. ビジネスモデルの 特 色 2 2 多 岐 にわたる 競 争 優 位 性 と 社 会 的 意 義 情 報 力 約 3 千 人 の 仲 介 営 業 パーソンへのダイレクトアクセス 実 施 上 場 企 業 としての 信 用 力 による 仲 介 業 者 からの 優 先 的 情 報 取 得 確 実 な 出 口 個 人 富 裕 層 という 確 実 な 出 口 の 存 在 バリューアップ 力 賃 料 アップ 空 室 率 低 下 に 向 けた 商 品 価 値 向 上 のリノベーション 力 遵 法 性 適 合 物 件 として 再 生 し 不 動 産 価 値 を 向 上 迅 速 な 判 断 迅 速 な 判 断 による 早 期 のキャッシュ 化 高 信 頼 性 中 古 不 動 産 物 件 に 付 きまとう 情 報 の 非 対 称 性 問 題 解 消 強 固 なオーナー との 関 係 当 社 がワンストップで 関 与 するため 新 オーナーは 信 頼 性 が 高 く 購 入 可 能 所 有 後 PM コンサルティング(CRM 戦 略 ) 社 会 的 意 義 33
Ⅶ-5. ビジネスモデルの 特 色 3 3 安 定 的 な 収 益 構 造 の 追 求 首 都 圏 12 兆 円 の 収 益 不 動 産 ストックを 背 景 に ポテンシャルを 活 かしきれていない 不 動 産 の 購 入 機 会 が 多 数 存 在 * 出 所 : 首 都 圏 収 益 不 動 産 の 市 場 規 模 は 野 村 総 研 日 本 の 不 動 産 投 資 市 場 の 概 況 2012 及 び 内 閣 府 経 済 社 会 総 合 研 究 所 土 地 の 資 産 額 の 都 道 府 県 別 内 訳 ( 平 成 23 年 度 ) 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 市 街 地 価 格 指 数 を 基 に 当 社 にて 算 出 収 益 不 動 産 残 高 を 積 み 増 し 賃 料 収 入 を 増 加 させることで 安 定 収 益 基 盤 の 確 立 が 可 能 収 益 不 動 産 の 特 性 から 不 況 期 においても 流 動 性 確 保 資 産 の 早 期 のキャッシュ 化 が 可 能 34
Ⅶ-6. 顧 客 ターゲット: 個 人 富 裕 層 リーマンショック 以 前 から 現 在 リーマンショック 以 前 個 人 富 裕 層 向 け 事 業 ファンド 等 プロ 向 け 事 業 リーマンショック 後 個 人 富 裕 層 向 け 事 業 フォーカス 当 社 が 個 人 富 裕 層 向 け 事 業 にフォーカスした 理 由 景 気 の 変 動 に 左 右 されない 収 益 不 動 産 に 対 する 購 入 ニーズの 存 在 富 裕 層 に 対 する 銀 行 の 融 資 姿 勢 は 不 況 下 でも 比 較 的 左 右 されにくい 居 住 系 収 益 不 動 産 は 賃 料 が 安 定 しているため 値 崩 れしにくい 小 型 ( 概 ね3 億 以 内 )の 居 住 系 収 益 不 動 産 は 不 況 下 でもキャッシュ 化 容 易 厳 しい 事 業 環 境 でも 好 不 況 にかかわらず 一 定 の 取 引 ニーズがある 個 人 富 裕 層 向 けに 特 化 した 当 社 は 事 業 安 定 性 が 高 い 35
Ⅶ-7. 中 期 経 営 計 画 の 変 遷 第 2 次 からの 変 遷 (サマリー) 第 2 次 中 期 経 営 計 画 2011 年 3 月 期 - 2013 年 3 月 期 第 3 次 中 期 経 営 計 画 2013 年 3 月 期 2015 年 3 月 期 第 4 次 中 期 経 営 計 画 2015 年 3 月 期 2017 年 3 月 期 現 ビジネスモデルの 発 掘 構 築 期 ビジネスモデルの 確 立 期 ビジネスモデルの 発 展 期 発 展 段 階 収 益 不 動 産 サービスの 中 で 取 扱 い 顧 客 対 象 を 絞 り 込 む -1 棟 単 位 の 居 住 系 収 益 不 動 産 中 心 (2~3 億 円 の 中 古 小 型 物 件 が 主 力 ) - 個 人 富 裕 層 への 販 売 に 特 化 個 人 富 裕 層 向 けの 収 益 不 動 産 販 売 を 軸 としたビジネスモデル の 確 立 - 物 件 の 仕 入 れ バリューアップ 販 売 を 軸 にソリューションサービスをワ ンストップで 提 供 - 販 売 後 はプロパティマネジメントや 不 動 産 鑑 定 士 等 による 各 種 コンサル ティングなど 顧 客 基 盤 を 強 固 なものとし クローズド マーケットの 確 立 へ ブルーオーシャンマーケット 経 営 上 の 課 題 成 果 リーマンショックによる 影 響 を 回 避 するための 施 策 が 必 須 新 たなビジネスコンセプトの 確 立 に 着 手 することを 決 定 当 社 の 強 みを 活 かした 市 場 開 拓 が 必 須 ( 収 益 不 動 産 サービスの 中 での 差 別 化 を 明 確 に) 規 模 拡 大 を 図 るため 約 5 億 円 の 増 資 を 実 行 調 達 資 金 を 元 に 収 益 不 動 産 残 高 を 積 み 増 し 成 長 基 盤 を 確 立 競 合 が 少 ない 間 に 規 模 拡 大 を 追 求 景 気 に 左 右 されない 経 営 基 盤 の 構 築 顧 客 の 囲 い 込 みにより 競 合 が 拡 大 しても 当 社 の 競 争 優 位 性 が 確 保 できる 仕 組 みが 必 須 36
本 資 料 は 当 社 グループについてご 理 解 いただくために 作 成 したものであり 当 社 への 投 資 勧 誘 を 目 的 としてお りません また 本 資 料 に 含 まれる 将 来 の 見 通 しに 関 する 部 分 は 現 時 点 で 入 手 可 能 な 情 報 に 基 づき 判 断 したも のであり 多 分 に 不 確 定 な 要 素 を 含 んでおります 実 際 の 業 績 等 は さまざまな 要 因 の 変 化 等 により これらの 見 通 しと 異 なる 場 合 がありますことをご 了 承 ください 当 社 はグループ 全 体 の 経 営 目 標 を 計 画 として 公 表 いたします 当 社 の 計 画 は 経 営 として 目 指 すター ゲットであり 確 度 の 高 い 情 報 等 をもとに 合 理 的 に 算 出 された 予 測 値 見 通 し とは 異 なるものであります また 当 社 では グループ 全 体 の 確 度 の 高 い 情 報 及 び 合 理 的 であると 判 断 される 情 報 を 基 に 各 四 半 期 における 進 捗 の 見 通 しを フォーキャスト として 随 時 更 新 し 開 示 しております 本 資 料 に 記 載 されたデータには 当 社 が 信 頼 に 足 りかつ 正 確 であると 判 断 した 公 開 情 報 の 引 用 が 含 まれており ますが 当 社 がその 内 容 の 正 確 性 確 実 性 を 保 証 するものではありません お 問 い 合 わせ 先 : 株 式 会 社 エー ディー ワークス 経 営 企 画 室 TEL:03-4500-4208 E-mail:ir@re-adworks.com 37