PowerPoint プレゼンテーション

2016 年 7 月 13 日

目 次 目 次 及 びディスクレーマー 1 用 語 の 定 義 集 12 2~3 第 25~27 期 の 主 なイベント スケジュール 4 1. Executive Summary 5 2. 運 用 状 況 9 3. 業 績 予 想 と 今 後 の 運 用 方 針 24 4. 第 25 期 運 用 実 績 データ 集 30 5. Appendix 47 ディスクレーマー 本 資 料 は 情 報 提 供 を 目 的 としたものであり 特 定 の 商 品 についての 投 資 の 募 集 勧 誘 や 売 買 の 推 奨 を 目 的 としたものではありません ユナイ テッド アーバン 投 資 法 人 の 投 資 口 のご 購 入 にあたっては 各 証 券 会 社 にお 問 い 合 わせください また 最 終 的 な 投 資 決 定 は 投 資 家 ご 自 身 の 責 任 と 判 断 でなさいますようお 願 いいたします 本 資 料 は 金 融 商 品 取 引 法 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 又 は 東 京 証 券 取 引 所 上 場 規 則 に 基 づく 開 示 書 類 や 運 用 報 告 書 ではありません 本 資 料 のデータ 分 析 等 は 過 去 の 一 定 期 間 の 実 績 に 基 づくものであ り 将 来 の 運 用 成 果 及 び 変 動 等 を 保 証 するものではありません また 本 資 料 の 内 容 には 将 来 の 業 績 に 関 する 記 述 が 含 まれていますが この ような 記 述 は 将 来 の 業 績 を 保 証 するものではありません また 不 動 産 投 資 信 託 は 運 用 する 不 動 産 の 価 格 や 収 益 力 の 変 動 により 投 資 元 本 を 割 り 込 むおそれがあります 本 資 料 で 提 供 している 情 報 に 関 しては その 正 確 性 及 び 完 全 性 を 保 証 す るものではありません また 予 告 なしにその 内 容 が 変 更 または 廃 止 さ れる 場 合 がありますので あらかじめご 了 承 ください 本 資 料 に 基 づいてとられた 投 資 行 動 等 の 結 果 については ユナイテッ ド アーバン 投 資 法 人 及 びジャパン リート アドバイザーズ 株 式 会 社 は 一 切 責 任 を 負 いません 事 前 の 承 諾 なしに 本 資 料 に 掲 載 されている 内 容 の 複 製 転 用 等 を 行 うこ とを 禁 止 します また 本 資 料 のご 利 用 にあたっては 2~3ページ 用 語 の 定 義 集 も 御 確 認 をお 願 いいたします 以 上 本 資 料 については 特 段 の 注 記 が 無 い 限 り 数 字 については 表 示 単 位 未 満 切 捨 て 比 率 年 数 及 び 倍 率 等 について は 表 示 単 位 未 満 四 捨 五 入 して 表 示 しています 1

用 語 の 定 義 集 1 用 語 UUR JRA 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 第 27 期 取 得 ( 売 却 ) 価 格 平 成 28 年 熊 本 地 震 売 却 3 物 件 第 9 回 増 資 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 稼 働 率 キャッシュフロー(C/F) 稼 働 率 負 ののれん ( 配 当 積 立 金 / 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 ) 本 合 併 NCI 本 投 資 口 分 割 NCI 物 件 NOI 修 正 NOI ユナイテッド アーバン 投 資 法 人 の 略 称 です UURの 資 産 運 用 会 社 である ジャパン リート アドバイザーズ 株 式 会 社 の 略 称 です 定 義 2014 年 12 月 1 日 ~2015 年 5 月 31 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は182 日 です 2015 年 6 月 1 日 ~2015 年 11 月 30 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は183 日 です 2015 年 12 月 1 日 ~2016 年 5 月 31 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は183 日 です 2016 年 6 月 1 日 ~2016 年 11 月 30 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は183 日 です 2016 年 12 月 1 日 ~2017 年 5 月 31 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は182 日 です 取 得 ( 売 却 )に 要 した 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 及 び 消 費 税 等 を 含 まない 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 金 額 を 指 します 2016 年 4 月 14 日 以 降 に 熊 本 県 と 大 分 県 で 相 次 いで 発 生 している 一 連 の 地 震 活 動 を 指 します UUR 築 地 ビル ロジスティクス 東 扇 島 ( 準 共 有 持 分 の49%) 及 び 心 斎 橋 OPAきれい 館 の3 物 件 を 指 します 2016 年 5 月 25 日 及 び2016 年 6 月 7 日 付 のUUR 役 員 会 決 議 に 基 づく 海 外 募 集 を 含 む 公 募 による 新 投 資 口 190,000 口 及 び 第 三 者 割 当 による 新 投 資 口 11,646 口 の 発 行 の 総 称 です 当 期 純 利 益 期 末 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 により 算 出 しています そのため 期 中 平 均 投 資 口 数 を 基 に 算 出 する 会 計 上 の 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 の 数 値 とは 異 なります 総 賃 貸 面 積 総 賃 貸 可 能 面 積 により 算 出 しています 賃 貸 契 約 面 積 から フリーレント 等 により 賃 料 が 発 生 していない 賃 貸 契 約 面 積 (フリーレント 面 積 )を 控 除 した 実 際 に 賃 料 が 発 生 して いる 賃 貸 契 約 面 積 に 基 づき 算 出 した 稼 働 率 を 指 します 本 合 併 により 発 生 した 会 計 上 の 負 ののれん 発 生 益 に 基 づく 任 意 積 立 金 の 一 種 である 配 当 積 立 金 を 指 します なお 平 成 27 年 度 税 制 改 正 を 受 け 第 26 期 決 算 後 の 配 当 積 立 金 残 高 全 額 を 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 に 振 替 えることから 第 27 期 以 降 においては 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 を 指 します また 会 計 上 の 配 当 積 立 金 又 は 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 の 取 崩 し のことを 便 宜 上 負 ののれん 充 当 負 ののれん 加 算 又 は 負 ののれ ん 活 用 等 と 表 記 することがあります 2010 年 12 月 1 日 を 合 併 効 力 発 生 日 として UURを 合 併 後 の 存 続 法 人 とするNCIとの 合 併 を 指 します 日 本 コマーシャル 投 資 法 人 の 略 称 です なおNCIは 本 合 併 により 解 散 しました UURが2010 年 12 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として UURの 投 資 口 1 口 につき6 口 の 割 合 により 行 った 投 資 口 の 分 割 を 指 します 本 合 併 によりNCIより 承 継 した 物 件 を 指 します なお NCI 物 件 の 取 得 価 格 は 本 合 併 時 のUUR 受 入 価 格 を 記 載 しています Net Operating Income の 略 であり 不 動 産 賃 貸 事 業 収 入 から 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 ( 但 し 減 価 償 却 費 を 除 きます )を 控 除 した 金 額 を 指 します 当 該 期 のNOIから 物 件 取 得 時 の 公 租 公 課 の 資 産 計 上 他 特 殊 要 因 を 理 論 値 に 修 正 したNOIです 2

用 語 の 定 義 集 2 用 語 定 義 修 正 NOI 利 回 り 修 正 償 却 後 利 益 修 正 償 却 後 利 回 り 修 正 NOIを 取 得 価 格 で 除 して 年 率 換 算 した 利 回 りです 当 該 期 の 修 正 NOIから 当 該 期 の 減 価 償 却 費 ( 一 部 物 件 については 見 込 み 値 及 び 修 正 値 を 使 用 )を 控 除 した 数 値 です 修 正 償 却 後 利 益 を 取 得 価 格 で 除 して 年 率 換 算 した 利 回 りです 想 定 NOI 利 回 り/ 想 定 償 却 後 利 回 り UUR 取 得 後 の 賃 貸 借 条 件 等 を 基 に 算 出 した UUR 取 得 時 点 から1 年 間 の 想 定 のNOI 利 回 り/ 償 却 後 利 回 りです 含 み 損 益 ( 鑑 定 ) 評 価 額 から 帳 簿 価 額 ( 簿 価 )を 控 除 したものです ( 鑑 定 ) 評 価 額 不 動 産 鑑 定 士 による 鑑 定 評 価 額 又 は 調 査 価 額 を 指 します LTV 総 資 産 LTV 新 規 取 得 4 物 件 配 当 準 備 積 立 金 有 利 子 負 債 ( 投 資 法 人 債 含 む) 残 高 資 産 総 額 ( 総 資 産 + 期 末 評 価 額 - 期 末 帳 簿 価 額 ) により 算 出 しています 有 利 子 負 債 ( 投 資 法 人 債 含 む) 残 高 資 産 総 額 ( 総 資 産 ) により 算 出 しています 455 上 野 ビル ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 浦 和 ロイヤルパインズホテル 及 び 川 越 物 流 センターの4 物 件 を 指 します UURにおける 負 ののれんとは 別 に 留 保 された 任 意 積 立 金 を 指 します ( 配 当 準 備 積 立 金 ) 第 23 期 積 立 額 第 23 期 の 繰 越 利 益 相 当 額 121 百 万 円 を 指 します なお 会 計 上 は 第 24 期 において 配 当 準 備 積 立 金 として 積 み 立 てました ( 配 当 準 備 積 立 金 ) 第 25 期 積 立 額 平 均 有 利 子 負 債 コスト 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 固 定 + 売 上 歩 合 GOP 固 定 +GOP 連 動 定 期 的 増 額 固 定 RevPAR 芦 屋 川 西 ショッピングマート 第 25 期 の 当 期 純 利 益 のうち 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 することとし 第 25 期 決 算 期 末 後 において 配 当 準 備 積 立 金 として 積 み 立 て た834 百 万 円 を 指 します ( 支 払 利 息 + 融 資 関 連 費 用 + 投 資 法 人 債 利 息 + 投 資 法 人 債 発 行 費 等 ) 期 末 有 利 子 負 債 残 高 365 営 業 日 数 で 算 出 しています 期 末 時 点 の 有 利 子 負 債 全 額 の 融 資 関 連 費 用 等 を 含 まない 表 面 金 利 ( 利 率 )の 加 重 平 均 値 です 賃 貸 借 契 約 等 において 賃 料 を 固 定 賃 料 に 加 え ホテルの 売 上 が 一 定 額 を 超 えた 場 合 当 該 超 過 額 の 一 定 額 を 賃 料 として 受 領 できる と 定 めている 賃 料 体 系 を 指 します Gross Operating Profit の 略 であり ホテル 事 業 における 部 門 別 利 益 ( 宿 泊 料 飲 及 びその 他 )から 非 配 賦 部 門 の 費 用 ( 部 門 毎 の 営 業 費 用 に 含 めることのできない 管 理 部 門 営 業 部 門 等 の 人 件 費 や 水 道 光 熱 費 等 )を 控 除 した ホテル 運 営 に 係 る 売 上 高 営 業 粗 利 益 を 指 しま す 賃 貸 借 契 約 等 において 賃 料 を 定 額 固 定 賃 料 +GOPに 一 定 料 率 を 乗 じた 金 額 ( 賃 料 ) と 定 めている 賃 料 体 系 を 指 します 賃 貸 借 契 約 等 において 賃 料 を 固 定 賃 料 のみであるが 一 定 年 度 経 過 する 毎 に 段 階 的 に 当 該 固 定 賃 料 が 増 額 する と 定 めている 賃 料 体 系 を 指 します Revenue Per Available Room の 略 であり ホテルの 客 室 売 上 を 販 売 可 能 客 室 数 で 除 して 算 出 する 販 売 可 能 客 室 1 室 当 たりの 売 上 を 表 す 値 で 一 日 当 たり 販 売 可 能 客 室 数 当 たり 客 室 売 上 を 指 します 2016 年 7 月 13 日 付 で 大 丸 ピーコック 芦 屋 川 西 店 から 芦 屋 川 西 ショッピングマート に 名 称 変 更 しました 3

第 25~27 期 の 主 なイベント スケジュール( 注 1) 期 月 物 件 関 連 イベント 財 務 関 連 イベント 第 24 期 11 月 PM 江 坂 メインテナント 退 去 12 月 455 上 野 ビル 取 得 資 金 借 入 2016 年 1 月 PM 江 坂 新 規 テナント 入 居 第 25 期 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 売 却 3 物 件 の 売 却 平 成 28 年 熊 本 地 震 発 生 心 斎 橋 OPA 訴 訟 判 決 碑 文 谷 ショッピングセンター( 注 2) 賃 貸 借 契 約 終 了 大 規 模 リニューアル 工 事 自 己 資 金 天 神 123プロジェクト 特 定 目 的 会 社 優 先 出 資 証 券 取 得 ロワジールホテル& スパタワー 那 覇 取 得 浦 和 ロイヤル パインズホテル 取 得 川 越 物 流 センター 取 得 資 金 借 入 及 び 自 己 資 金 資 金 借 入 資 金 借 入 TL42A(50 億 円 ) 返 済 第 9 回 増 資 第 9 回 増 資 発 行 決 議 払 込 ( 一 般 募 集 ) 第 26 期 7 月 8 月 9 月 工 事 期 間 2016 年 6 月 ~ 2016 年 11 月 ( 予 定 ) 新 宿 WH 本 館 大 規 模 改 修 工 事 工 事 期 間 2015 年 4 月 ~ 2017 年 1 月 払 込 ( 三 者 割 ) TL36A(57 億 円 ) 期 限 前 弁 済 第 8 回 投 資 法 人 債 償 還 期 限 10 月 第 27 期 11 月 12 月 碑 文 谷 ショッピングセンター 新 規 賃 貸 借 契 約 開 始 ( 注 1) 第 26 期 第 27 期 については 2016 年 7 月 13 日 時 点 において 確 定 決 定 発 生 済 または 想 定 される 事 項 を 記 載 しています ( 注 2) 2016 年 7 月 13 日 付 で ダイエー 碑 文 谷 より 名 称 変 更 しています 起 債 ( 予 定 ) 第 9 回 投 資 法 人 債 償 還 期 限 第 6 回 投 資 法 人 債 償 還 期 限 及 び TL38 39A(65 億 円 ) 返 済 期 限 4

Executive Summary

第 25 期 ハイライト 第 25 期 は 平 成 28 年 熊 本 地 震 に 係 るイオンモール 宇 城 の 復 旧 工 事 のうち 修 繕 費 見 込 額 135 百 万 円 を 当 期 の 特 別 損 失 ( 災 害 損 失 引 当 金 繰 入 額 )として 計 上 したものの 第 24 期 取 得 物 件 の 通 期 稼 動 や 新 規 の 物 件 取 得 等 に 加 え 物 件 売 却 益 847 百 万 円 を 計 上 した 結 果 営 業 収 益 経 常 利 益 とも 前 期 実 績 並 びに 期 初 計 画 を 上 回 る 増 収 増 益 決 算 となりました 分 配 については 物 件 売 却 に 関 連 する 利 益 の 大 宗 834 百 万 円 を 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 した 結 果 投 資 口 1 口 当 たりの 分 配 金 は 前 期 対 比 47 円 増 の3,000 円 分 配 金 の 総 額 は8,254 百 万 円 となりました 当 期 純 利 益 と1 口 当 たり 当 期 純 利 益 分 配 金 等 物 件 取 得 売 却 第 24 期 実 績 第 25 期 実 績 第 26 期 予 想 ( 注 ) 第 27 期 予 想 ( 注 ) 当 期 純 利 益 7,916 百 万 円 9,089 百 万 円 7,791 百 万 円 9,149 百 万 円 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 負 の のれん 充 当 額 1 口 当 たり 分 配 金 ( 注 ) 第 26 期 及 び 第 27 期 の 業 績 予 想 は2016 年 7 月 13 日 公 表 数 値 2,877 円 3,303 円 2,638 円 3,098 円 76 円 - 362 円 22 円 物 件 取 得 :3 物 件 合 計 405 億 円 及 び 優 先 出 資 証 券 1 件 用 途 物 件 名 称 取 得 価 格 商 業 施 設 455 上 野 ビル 3,000 百 万 円 ホテル ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 20,000 百 万 円 ホテル 浦 和 ロイヤルパインズホテル 17,500 百 万 円 (ホテル) 天 神 123プロジェクト 特 定 目 的 会 社 優 先 出 資 証 券 74 百 万 円 合 計 3 物 件 及 び1 件 40,574 百 万 円 2,953 円 3,000 円 3,000 円 3,120 円 物 件 売 却 :3 物 件 合 計 142 億 円 (うち1 物 件 は 準 共 有 持 分 49%を 売 却 ) 第 25 期 末 時 点 の 資 産 規 模 :118 物 件 5,754 億 円 本 優 先 出 資 証 券 の 詳 細 については 後 記 12ページ 取 得 物 件 3( 第 25 期 及 び 第 26 期 ) を 御 参 照 ください 運 用 状 況 ポートフォリオNOI: 15,420 百 万 円 ( 前 期 14,847 百 万 円 ) ポートフォリオ 修 正 NOI 利 回 り: 5.50% ( 前 期 5.55%) ポートフォリオ 修 正 償 却 後 利 回 り: 4.18% ( 前 期 4.26%) 期 末 ポートフォリオ 稼 働 率 : 98.8% ( 前 期 末 98.5%) 期 中 平 均 ポートフォリオ 稼 働 率 : 98.8% ( 前 期 98.8%) 含 み 損 益 : 803 億 円 ( 前 期 末 679 億 円 ) 財 務 活 動 有 利 子 負 債 調 達 額 : 335 億 円 ( 平 均 金 利 / 年 限 :0.43%/ 7.3 年 )( 注 1) 有 利 子 負 債 返 済 額 : 50 億 円 ( 金 利 / 年 限 :0.48%/ 3.9 年 )( 注 1)( 注 2) 期 末 有 利 子 負 債 残 高 : 2,931 億 円 ( 前 期 末 2,647 億 円 ) 期 末 LTV : 41.3% ( 前 期 末 39.7%) 有 利 子 負 債 固 定 化 比 率 : 89.1% ( 前 期 末 90.0%) 配 当 準 備 積 立 金 積 立 額 : 834 百 万 円 ( 第 25 期 積 立 額 ) ( 注 1)( 平 均 ) 金 利 は 借 入 ( 発 行 ) 時 ( 金 利 スワップ 契 約 を 締 結 している 借 入 は 金 利 スワップによる 固 定 化 後 の 利 率 )または 返 済 ( 償 還 ) 時 の 金 利 ( 利 率 )を 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています ( 注 2) 有 利 子 負 債 返 済 額 に アモチ 返 済 分 は 含 んでいません 6

第 25 期 決 算 の 概 要 ( 単 位 : 百 万 円 ) 営 業 収 益 第 24 期 実 績 第 25 期 実 績 前 期 対 比 第 25 期 予 想 (A) (B) (B-A) (C) ( 注 ) 20,070 21,444 +1,374 20,254 +1,190 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 20,070 20,597 +527 20,254 +343 (うち 賃 料 共 益 費 ) (17,912) (18,598) (+686) (18,179) (+419) 不 動 産 等 売 却 益 - 847 +847 - +847 営 業 費 用 項 目 10,642 10,853 +210 10,896 43 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,705 8,873 +168 8,926 52 (うち 修 繕 費 ) (550) (634) (+84) (606) (+29) (うち 減 価 償 却 費 ) (3,482) (3,697) (+214) (3,608) (+89) (うち 公 租 公 課 ) (1,567) (1,613) (+46) (1,564) (+49) 販 管 費 1,937 1,979 +42 1,971 +9 ( 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 ) (NOI( 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 )) 営 業 利 益 営 業 外 収 益 営 業 外 費 用 経 常 利 益 特 別 損 失 (OPA 訴 訟 引 当 / 熊 本 地 震 引 当 ) 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 ) 分 配 金 総 額 (うち 負 ののれん 使 用 額 ) 1 口 当 たり 分 配 金 ( 円 / 口 ) 配 当 準 備 積 立 金 積 立 額 期 末 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 ( 口 ) 資 本 的 支 出 (CAPEX) ( 注 ) 業 績 予 想 は2016 年 1 月 15 日 公 表 数 値 を 記 載 しています 予 想 対 比 (B-C) (11,364) (11,723) (+359) (11,328) (+395) (14,847) (15,420) (+573) (14,936) (+485) 9,427 10,591 +1,163 9,357 +1,233 12 50 +38 20 +30 1,276 1,416 +140 1,260 +157 8,163 9,224 +1,061 8,117 +1,107 246 135 111 - +135 7,916 9,089 +1,172 8,117 +972 2,877 3,303 +426 2,950 +353 8,124 8,254 +129 8,117 +137 (208) (-) ( 208) (-) (-) 2,953 3,000 +47 2,950 +50 121 834 +713 - +834 2,751,376 2,751,376-2,751,376-2,049 2,970 +921 3,544 573 第 24 期 実 績 第 25 期 実 績 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +527 第 24 期 取 得 物 件 +489 第 25 期 取 得 物 件 +730 第 25 期 売 却 物 件 207 Luz 湘 南 辻 堂 マスターリース 205 既 存 物 件 ほか 280( 共 込 賃 料 141 附 加 使 用 料 136 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 +168 第 24 期 取 得 物 件 +174 第 25 期 取 得 物 件 +220 第 25 期 売 却 物 件 90 Luz 湘 南 辻 堂 マスターリース 154 既 存 物 件 ほか +18( 公 租 公 課 +61 修 繕 費 +54 水 光 熱 費 171 減 価 償 却 費 +37 etc) 不 動 産 等 売 却 益 +847 営 業 外 費 用 +140( 投 資 口 交 付 費 +97 etc) 第 25 期 予 想 第 25 期 実 績 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +343 第 25 期 取 得 物 件 +654 第 25 期 売 却 物 件 204 既 存 物 件 ほか 107( 共 込 賃 料 40 附 加 使 用 料 100 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 52 第 25 期 取 得 物 件 +200 第 25 期 売 却 物 件 87 既 存 物 件 ほか 165( 水 光 熱 費 185 公 租 公 課 +64 etc) 不 動 産 等 売 却 益 +847 営 業 外 費 用 +157( 投 資 口 交 付 費 +135 etc) 第 24 期 取 得 物 件 (9 物 件 ) 第 25 期 取 得 物 件 (3 物 件 ) グランベル 銀 座 ビル( 15/6) UUR 天 神 西 通 りビル( 15/7) 新 習 志 野 物 流 センター( 15/8) 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 ( 15/8) 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 ( 15/8) 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 ( 15/8) UURコート 志 木 ( 15/9) Luz 湘 南 辻 堂 ( 15/9) クオーツタワー( 15/11) 455 上 野 ビル( 15/12) ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 ( 16/2) 浦 和 ロイヤルパインズホテル( 16/4) 第 25 期 売 却 物 件 (3 物 件 ) UUR 築 地 ビル( 16/2) ロジスティクス 東 扇 島 ( 持 分 の49%を 売 却 )( 16/2) 心 斎 橋 OPAきれい 館 ( 16/3) 7

第 9 回 増 資 (2016 年 6 月 ~7 月 ) インベストメント ハイライト 新 規 取 得 4 物 件 取 得 後 の 運 用 状 況 1. 総 合 型 投 資 方 針 の 下 継 続 的 な 物 件 取 得 を 通 じた 安 定 的 な ポートフォリオの 構 築 2. 上 場 以 来 24 期 にわたる 安 定 的 な 運 用 及 び 分 配 実 績 3. 変 動 賃 料 制 を 採 用 している 大 型 ホテル2 物 件 の 取 得 による 増 収 ポテンシャル 4. 内 部 留 保 の 活 用 と 戦 略 的 な 資 本 的 支 出 を 通 じた 物 件 競 争 力 強 化 物 件 数 取 得 価 格 合 計 ( 億 円 ) 既 存 物 件 117 物 件 5,486 新 規 取 得 4 物 件 4 物 件 480 売 却 3 物 件 3 物 件 ( 注 2) 136 新 規 取 得 4 物 件 取 得 後 119 物 件 ( 注 2) 5,830 第 9 回 増 資 の 概 要 ストラクチャー 新 規 発 行 投 資 口 数 増 資 後 の 発 行 済 投 資 口 数 発 行 価 格 / 発 行 価 額 発 行 価 額 の 総 額 発 行 決 議 日 条 件 決 定 日 払 込 期 日 201,646 口 34,251 百 万 円 144A/Reg.S 190,000 口 ( 公 募 ) 国 内 募 集 :114,000 口 海 外 募 集 : 76,000 口 11,646 口 ( 第 三 者 割 当 ) 2,953,022 口 ( 約 7.3%の 増 加 ) 1 口 当 たり 175,224 円 /169,860 円 32,273 百 万 円 ( 公 募 ) 国 内 分 :19,364 百 万 円 海 外 分 :12,909 百 万 円 1,978 百 万 円 ( 第 三 者 割 当 ) 2016 年 5 月 25 日 2016 年 6 月 7 日 2016 年 6 月 14 日 ( 公 募 ) 2016 年 7 月 12 日 ( 第 三 者 割 当 ) 鑑 定 評 価 額 合 計 ( 億 円 ) NOI 利 回 り ( 注 1) 償 却 後 利 回 り ( 注 1) 6,032 5.6% 4.3% 509 6.4% 5.1% 6,400 5.6% 4.4% ( 注 1) 既 存 物 件 及 び 売 却 3 物 件 については 第 24 期 末 保 有 物 件 の 修 正 NOI 利 回 り 及 び 修 正 NOIをベースとした 償 却 後 利 回 りを 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています また 新 規 取 得 4 物 件 については 取 得 時 の 鑑 定 評 価 書 等 に 基 づいた 各 種 利 回 りを 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています なお 新 規 取 得 4 物 件 取 得 後 は 既 存 物 件 新 規 取 得 4 物 件 及 び 売 却 3 物 件 の 数 値 に 基 づき 算 出 しており 第 25 期 26 期 の 実 績 は 反 映 していません ( 注 2) 売 却 3 物 件 のうち ロジスティクス 東 扇 島 は 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 49%を 売 却 していますが 残 りの 準 共 有 持 分 51%については 継 続 して 本 投 資 法 人 が 保 有 しています そのため 売 却 3 物 件 と 表 記 していますが 売 却 により 減 少 した 保 有 物 件 数 は2 物 件 のみであり 当 該 売 却 物 件 数 を 加 算 又 は 減 算 しても 特 定 の 時 点 における 保 有 物 件 数 とは 一 致 し ないことがあります LTVの 変 化 LTV 増 資 前 ( 第 25 期 末 時 点 ) 41.3% 141 4.9% 3.4% 増 資 後 ( 注 ) 37.2% 増 資 に 関 連 した 新 規 取 得 物 件 4 物 件 455 上 野 ビル ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 浦 和 ロイヤルパインズホテル 川 越 物 流 センター 総 資 産 LTV 46.6% 42.0% ( 注 ) 第 9 回 増 資 の 目 論 見 書 に 記 載 の 有 利 子 負 債 の 返 済 償 還 等 に 第 9 回 増 資 調 達 資 金 を 全 て 充 当 した 後 の 2016 年 12 月 20 日 時 点 における 試 算 数 値 です 8

運 用 状 況

取 得 物 件 1( 第 25 期 ) C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 所 在 地 沖 縄 県 那 覇 市 ( 地 方 ) 構 造 規 模 ( 客 室 数 ) 建 築 時 期 取 得 価 格 想 定 NOI 利 回 り 5.9% 想 定 償 却 後 利 回 り 4.2% ( 本 館 )SRC RC B1F/12F(437 室 ) ( 別 館 )SRC 13F(185 室 ) ( 本 館 )1992 年 10 月 ( 別 館 )2009 年 6 月 20,000 百 万 円 稼 働 率 100%( 本 書 日 現 在 ) 取 得 日 2016 年 2 月 5 日 ホテル 本 ホテル( 総 客 室 数 602 室 )の 好 調 な 客 室 稼 働 状 況 を 背 景 に 更 なる 顧 客 満 足 度 の 向 上 及 び 収 益 の 拡 大 化 を 目 指 すべく 本 館 最 上 階 (12 階 ) 及 び4 階 一 部 の 低 利 用 区 画 を 改 修 して 20 室 の 客 室 増 室 工 事 を 実 施 しました 工 事 後 総 客 室 数 は622 室 となり 本 ホ テルのGOP 増 加 によるUURの 収 益 の 増 加 が 見 込 まれます 工 期 2016 年 2 月 中 旬 から2016 年 6 月 末 工 事 費 318 百 万 円 ( 注 1) 増 室 工 事 概 要 工 事 前 総 客 室 数 :602 室 従 前 の 用 途 スカイバンケット 和 食 レストラン 及 び エステルーム 倉 庫 12 階 4 階 工 事 後 総 客 室 数 :622 室 増 室 数 及 び 新 設 施 設 18 部 屋 フィットネススタジオ 2 部 屋 地 図 配 置 図 ( 注 1) 本 書 日 現 在 の 客 室 増 室 工 事 及 び 関 連 する 工 事 に 係 る 費 用 ( 資 本 的 支 出 及 び 修 繕 費 等 )の 想 定 額 です ( 注 2) 上 右 図 は 図 面 を 基 に 描 き 起 こしたイメージ 図 であり 客 室 増 室 工 事 後 の 本 物 件 とは 多 少 異 なる 可 能 性 があります 10

取 得 物 件 2( 第 25 期 ) C14 浦 和 ロイヤルパインズホテル 所 在 地 埼 玉 県 さいたま 市 ( 首 都 圏 ) 構 造 規 模 ( 客 室 数 ) SRC S B3F/20F(196 室 ) 建 築 時 期 1999 年 8 月 取 得 価 格 17,500 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り 5.8% 想 定 償 却 後 利 回 り 4.6% 稼 働 率 100%( 本 書 日 現 在 ) 取 得 日 2016 年 4 月 1 日 ホテル 地 図 建 物 所 有 概 念 図 ( 注 ) ( 注 ) UURの 所 有 部 分 を 概 念 的 に 表 示 したものであり 実 際 の 建 物 の 形 状 状 況 等 また 所 有 割 合 等 と 異 なる 可 能 性 があります 11

取 得 物 件 3( 第 25 期 及 び 第 26 期 ) 第 26 期 取 得 物 件 A39 455 上 野 ビル 商 業 施 設 福 岡 ホテルPJ 優 先 出 資 証 券 の 取 得 E9 川 越 物 流 センター その 他 所 在 地 東 京 都 台 東 区 ( 東 京 23 区 ) 構 造 規 模 SRC 10F 建 築 時 期 1984 年 9 月 取 得 価 格 3,000 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り 4.3% 想 定 償 却 後 利 回 り 4.1% 稼 働 率 79.6%( 本 書 日 現 在 ) 取 得 日 2015 年 12 月 4 日 天 神 123プロジェクト 特 定 目 的 会 社 資 産 ( 本 物 件 ) 等 1,158 百 万 円 優 先 出 資 :1,130 百 万 円 その 他 :29 百 万 円 発 行 済 優 先 出 資 口 数 22,600 口 のうち 1,130 口 ( 持 分 5.0%)を74 百 万 円 で 取 得 将 来 の 本 物 件 ( 下 記 ホテル) 等 購 入 にか かる 優 先 交 渉 権 の 取 得 所 在 地 埼 玉 県 川 越 市 ( 首 都 圏 ) 構 造 規 模 RC/S 4F 建 築 時 期 2007 年 8 月 取 得 価 格 7,550 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り 4.8% 想 定 償 却 後 利 回 り 3.8% 稼 働 率 100%( 本 書 日 現 在 ) 取 得 日 2016 年 6 月 17 日 ( 仮 )ザ ビー 福 岡 天 神 ( 注 ) 所 在 地 福 岡 県 福 岡 市 ( 地 方 ) 敷 地 面 積 496.79m2 延 床 面 積 3,625.15m2( 予 定 ) 構 造 規 模 S 10F( 予 定 ) 建 築 時 期 2017 年 4 月 ( 予 定 ) ホテル 営 業 開 始 時 期 2017 年 5 月 ~7 月 ( 予 定 ) 用 途 ホテル(125 室 ) 店 舗 ( 予 定 ) 優 先 交 渉 権 の 概 要 2,885 百 万 円 以 上 で 購 入 可 能 ( 本 物 件 におけるホテル 営 業 開 始 日 から 営 業 開 始 後 2 年 経 過 する 日 まで) ( 注 ) 本 書 日 現 在 の 建 築 計 画 等 に 基 づく 予 定 であり 将 来 変 更 となる 可 能 性 があります 12

物 件 売 却 ( 第 25 期 ) 及 び 配 当 準 備 積 立 金 NCI 物 件 物 件 名 称 UUR 築 地 ビル ロジスティクス 東 扇 島 ( 注 2) 心 斎 橋 OPAきれい 館 物 件 番 号 B12 E5 A16 所 在 地 東 京 都 中 央 区 神 奈 川 県 川 崎 市 大 阪 府 大 阪 市 合 計 売 却 日 2016 年 2 月 26 日 2016 年 3 月 25 日 鑑 定 評 価 額 ( 注 1) 6,550 百 万 円 4,459 百 万 円 3,160 百 万 円 14,169 百 万 円 売 却 価 格 6,620 百 万 円 4,459 百 万 円 3,210 百 万 円 14,289 百 万 円 会 計 上 売 却 利 益 50 百 万 円 253 百 万 円 542 百 万 円 847 百 万 円 ( 注 1)2015 年 11 月 末 日 時 点 の 鑑 定 評 価 額 を 記 載 しています ( 注 2) 売 却 対 象 は ロジスティクス 東 扇 島 に 係 る 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 49%であり 残 りの 準 共 有 持 分 51%については 継 続 して 本 投 資 法 人 が 保 有 しています また 鑑 定 評 価 額 については ロジスティクス 東 扇 島 1 棟 全 体 にかかる 鑑 定 評 価 額 に49%を 乗 じた 金 額 を 記 載 しています NCI 物 件 売 却 影 響 考 慮 前 約 82.4 億 円 税 務 上 の 取 扱 会 計 上 の 取 扱 売 却 利 益 約 8.5 億 円 3 物 件 の 売 却 に 伴 い 会 計 上 847 百 万 円 の 利 益 が 発 生 したものの NCI 物 件 の 売 却 については 税 務 上 の 損 失 が 発 生 ( 課 税 所 得 の 減 少 ) 配 当 準 備 積 立 金 売 却 損 失 約 48 億 円 会 計 上 の 利 益 税 務 上 の 課 税 所 得 < 会 計 上 の 利 益 となり 導 管 性 要 件 を 充 足 する 範 囲 内 で 会 計 上 の 利 益 の 一 部 について 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 可 能 第 23 期 積 立 額 第 25 期 積 立 額 配 当 準 備 積 立 金 残 高 121 百 万 円 834 百 万 円 956 百 万 円 税 務 上 の 課 税 所 得 第 25 期 の 会 計 上 の 利 益 のうち834 百 万 円 を 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 13

外 部 成 長 の 軌 跡 資 産 規 模 ( 取 得 価 格 ベース) 及 び 物 件 数 の 推 移 ( 単 位 : 億 円 物 件 ) その 他 117 118 119 住 居 ホテル 103 108 108 5,754 5,830 オフィスビル 商 業 施 設 物 件 数 86 90 91 94 97 97 4,712 4,748 4,931 5,199 5,201 5,486 4,167 4,225 4,290 3,872 48 49 49 50 50 41 32 33 34 36 14 18 23 23 1,349 1,349 1,537 1,553 1,606 1,664 1,918 2,141 2,157 2,157 2,199 2,199 646 757 1 期 末 (04/5) 2 期 末 3 期 末 (04/11)(05/5) 4 期 末 (05/11) 5 期 末 (06/5) 6 期 末 (06/11) 7 期 末 (07/5) 8 期 末 (07/11) 9 期 末 (08/5) 10 期 末 (08/11) 11 期 末 (09/5) 12 期 末 (09/11) 13 期 末 (10/5) 14 期 末 (10/11) 15 期 末 (11/5) 16 期 末 (11/11) 17 期 末 (12/5) 18 期 末 (12/11) 19 期 末 (13/5) 20 期 末 (13/11) 21 期 末 (14/5) 22 期 末 (14/11) 23 期 末 (15/5) 24 期 末 (15/11) 25 期 末 (16/5) 本 書 日 現 在 14

ポートフォリオ サマリー 福 岡 3.2% 名 古 屋 4.5% 大 阪 15.7% 地 域 別 ( 注 ) 用 途 別 ( 注 ) 物 件 別 ( 注 ) その 他 13.3% 東 京 都 心 6 区 20.4% 首 都 圏 地 域 32.7% 東 京 23 区 10.3% 7.3% 住 居 7.7% ホテル 18.3% その 他 オフィスビル 32.9% 商 業 施 設 33.7% その 他 80.1% ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 4.8% 4.1% 新 大 阪 セントラルタワー 3.9% 心 斎 橋 OPA 本 館 3.6% 3.4% 新 宿 ワシントンホテル 本 館 ロワジールホテル& スパタワー 那 覇 首 都 圏 合 計 63.4% 上 位 5 物 件 合 計 19.9% ( 注 ) 比 率 は 全 て 本 書 日 現 在 の 取 得 価 格 ベースで 計 算 しています 15

ポートフォリオ 収 益 力 の 推 移 第 25 期 は オフィスの 平 均 キャッシュフロー 稼 働 率 の 低 下 や 修 繕 費 等 の 増 加 等 はあったものの 歩 合 賃 料 の 増 加 等 もあり 当 期 のポートフォリオ 利 回 りは 前 期 比 若 干 の 低 下 に 留 めることができました 第 26 期 は 碑 文 谷 ショッピングセンターにおける 大 規 模 改 修 工 事 等 で 一 時 的 に 収 益 性 が 悪 化 しますが 第 27 期 以 降 はポート フォリオ 収 益 力 は 改 善 に 転 じるものと 予 想 しています ポートフォリオ 利 回 りの 推 移 ( 注 ) ( 注 ) 期 末 保 有 物 件 の 利 回 りを 取 得 価 格 で 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています 7% 6% 修 正 NOI 利 回 り 5.55% 5.50% 5.21% 5.66% 5% 4% 修 正 償 却 後 利 回 り 4.26% 4.18% 3.89% 4.29% 3% 第 16 期 ('11/11) 第 17 期 ('12/5) 第 18 期 ('12/11) 第 19 期 ('13/5) 第 20 期 ('13/11) 第 21 期 ('14/5) 第 22 期 ('14/11) 第 23 期 ('15/5) 第 24 期 ('15/11) 第 25 期 ('16/5) 第 26 期 ('16/11) 予 想 第 27 期 ('17/5) 予 想 100.0% ポートフォリオ 稼 働 率 の 推 移 ( 期 末 時 点 ) 98.0% 96.0% 94.0% 92.0% 96.2% 96.1% 94.6% 95.8% 97.0% 98.0% 98.7% 98.8% 98.5% 98.8% 99.0% 98.9% 94.9% 95.3% 92.7% 92.8% 94.2% 90.0% 88.0% 86.0% 84.0% 86.2% 86.5% 88.0% 91.0% 89.7% 全 体 オフィス 住 居 オフィス(C/F 面 積 ) 第 16 期 末 第 17 期 末 第 18 期 末 第 19 期 末 第 20 期 末 第 21 期 末 第 22 期 末 第 23 期 末 第 24 期 末 第 25 期 末 第 26 期 末 予 想 商 業 ホテル その 他 第 24 期 末 第 25 期 末 第 26 期 末 予 想 第 27 期 末 予 想 98.5% 98.8% 99.0% 98.9% 全 体 99.8% 99.5% 99.8% 99.8% 商 業 95.5% 97.1% 96.7% 96.1% オフィス 99.7% 99.6% 99.9% 100.0% ホテル 97.5% 97.5% 98.6% 98.5% 住 居 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% その 他 第 27 期 末 予 想 16

6,382 6,386 6,399 298,463 293,138 298,292 125,827 125,749 125,257 220,424 220,878 220,944 8,975 8,970 6,769 6,776 6,797 12,691 12,689 12,577 9,888 507,670 510,270 508,986 313 312 343 394 395 396 977 983 982 1,112 1,091 1,101 継 続 保 有 物 件 における 賃 料 の 動 向 継 続 保 有 物 件 ( 注 1)における 月 額 賃 料 ( 契 約 ベース)の 推 移 (カッコ 内 の 数 字 は2015 年 5 月 末 を100とした 指 数 ) ( 百 万 円 ) 月 額 賃 料 ( 契 約 ベース) 1,200 1,000 800 600 400 200 0 (100) (98.1) (99.0) 第 23 期 末 (2015 年 5 月 末 ) (100) (100.6) (100.5) 第 24 期 末 (2015 年 11 月 末 ) 第 25 期 末 (2016 年 5 月 末 ) (100) (100.4) (100.7) (100) (99.9) (109.6) 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 ( 円 / 坪 ) (m2) 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 (100) (100.1) (100.3) (100) (100.0) (99.1) 契 約 賃 料 単 価 (110.2) (100) (99.9) (100) (100.1) (100.4) 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 ( 注 1) 継 続 保 有 物 件 とは UURが2016 年 5 月 末 時 点 で 過 去 1 年 以 上 保 有 している 物 件 で 106 物 件 が 該 当 します ( 注 2) 本 分 析 は 固 定 賃 料 ( 共 益 費 を 含 む)のみを 対 象 としており 売 上 歩 合 等 に 基 づく 変 動 賃 料 はカウントしていません ( 注 3) 一 部 持 分 を 売 却 した ロジスティクス 東 扇 島 については UURが 継 続 保 有 する51% 持 ち 分 相 当 に 修 正 しています 0 (100) (100.5) (100.3) 賃 貸 契 約 面 積 (100) (98.2) (99.9) (100) (99.9) (99.5) (100) (100.2) (100.2) 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 17

資 産 運 用 の 概 況 1 (m2) +20,000 オフィス 成 約 解 約 予 告 面 積 ( 注 )の 推 移 +15,000 +10,000 +5,000 5,000 10,000 15,000 直 近 4 期 の 状 況 成 約 0 解 約 予 告 合 計 第 16 期 ( 11/11) 第 17 期 ( 12/5) 第 22 期 +16,538m2 13,316m2 +3,222m2 成 約 面 積 (m2) 解 約 予 告 面 積 (m2) 増 減 (m2) 第 18 期 ( 12/11) 第 19 期 ( 13/5) 第 23 期 +6,078m2 9,468m2 3,391m2 第 20 期 ( 13/11) 第 21 期 ( 14/5) ( 注 ) 成 約 時 点 解 約 予 告 受 領 時 点 を 基 準 としています 第 22 期 ( 14/11) 第 24 期 +8,918m2 5,509m2 +3,409m2 第 23 期 ( 15/5) オフィスキャッシュフロー(C/F) 稼 働 率 ( 注 )の 推 移 第 24 期 ( 15/11) 第 25 期 +12,918m2 5,645m2 +7,273m2 第 25 期 ( 16/5) オフィス 入 退 去 状 況 の 推 移 (m2) +20,000 入 居 面 積 ( 増 床 含 む) +15,000 +10,000 +5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 直 近 4 期 の 状 況 入 居 退 去 合 計 第 16 期 ( 11/11) 第 17 期 ( 12/5) 第 22 期 +14,821m2 7,749m2 +7,071m2 第 18 期 ( 12/11) 第 19 期 ( 13/5) 第 20 期 ( 13/11) 第 23 期 +6,776m2 5,553m2 +1,223m2 第 21 期 ( 14/5) 第 22 期 ( 14/11) ホテル 物 件 に 係 る 変 動 賃 料 額 ( 注 )の 推 移 第 23 期 ( 15/5) 第 24 期 +10,339m2 15,663m2 5,324m2 第 24 期 ( 15/11) 退 去 面 積 ( 減 床 含 む) 入 退 去 面 積 ( 増 床 減 床 含 む) 第 25 期 ( 16/5) 第 26 期 ( 16/11) 予 想 第 25 期 +12,722m2 7,504m2 +5,218m2 第 27 期 ( 17/5) 予 想 ( 百 万 円 ) 99.0% 97.0% 95.0% 93.0% 91.0% 89.0% 87.0% 95.0% 4.3% 90.7% 契 約 稼 働 率 96.9% 97.0% 96.8% 3.6% 2.9% フリーレント 面 積 4.3% 93.2% 94.1% C/F 稼 働 率 92.5% 97.0% 96.2% 2.2% 1.5% 94.7% 94.7% 800 700 600 500 400 300 200 100 浦 和 ロイヤルパインズホテル ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 ホテルJALシティ 那 覇 その 他 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 取 得 (2016 年 2 月 5 日 ) 浦 和 ロイヤルパインズホテル 取 得 (2016 年 4 月 1 日 ) 85.0% 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 予 想 ( 注 ) 期 中 平 均 値 を 記 載 しています 第 27 期 予 想 0 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 予 想 ( 注 ) 賃 料 体 系 が 固 定 + 売 上 歩 合 及 び 固 定 +GOP 連 動 のホテルからUURが 実 際 に 収 受 した または 見 込 んでいる 変 動 賃 料 額 です 第 27 期 予 想 18

資 産 運 用 の 概 況 2 用 途 別 の 概 況 及 び 運 営 実 績 等 用 途 概 況 個 別 物 件 トピック 碑 文 谷 ショッピングセンター 賃 貸 借 期 間 を2016 年 5 月 末 まで 延 長 2016 年 6 月 から 大 規 模 リニューアル 工 事 を 実 施 中 2016 年 11 月 より 新 規 テナント(イオンリテール)が 入 居 予 定 商 業 施 設 稼 働 率 は 安 定 的 に 推 移 ( 第 24 期 末 99.8% 第 25 期 末 99.5%) 都 市 型 商 業 施 設 においては 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 イオンモール 宇 城 熊 本 地 震 による 復 旧 工 事 は2016 年 6 月 30 日 に 完 了 同 年 7 月 1 日 より 本 物 件 全 体 の 営 業 再 開 天 神 ルーチェ 心 斎 橋 OPA 本 館 6 7Fのリテナント 完 了 既 存 テナントの 賃 料 増 額 改 定 と 合 わせ 第 25 期 末 の 月 額 共 込 賃 料 は 前 年 同 月 比 約 24%の 増 加 賃 料 減 額 請 求 訴 訟 は 2016 年 1 月 に 判 決 同 年 2 月 に 判 決 確 定 ( 従 前 賃 料 比 3.3%) オフィス ビル ホテル 住 居 その 他 新 規 リーシングが 進 展 し 稼 働 率 は 第 24 期 末 95.5%から 第 25 期 末 97.1%に 上 昇 (+1.6%) 市 場 賃 料 の 上 昇 により レント ギャップが 縮 小 継 続 的 に 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 各 ホテルともインバウント 需 要 等 を 背 景 に 継 続 して 営 業 状 況 は 好 調 稼 働 率 は 高 水 準 で 推 移 ( 第 24 期 末 97.5% 第 25 期 末 97.5%) 稼 働 率 が 低 迷 している 一 部 の 物 件 については 早 期 回 復 を 目 指 して リーシング 注 力 中 稼 働 率 は 継 続 して100%で 推 移 賃 料 増 額 に 向 けた 交 渉 を 継 続 的 に 実 施 モラージュ 柏 川 崎 東 芝 ビル 日 立 ハイテクビルディング 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 パシフィックマークス 江 坂 芝 520ビル 新 宿 ワシントンホテル 本 館 ホテルJALシティ 那 覇 競 合 施 設 の 開 業 に 備 え 館 内 設 備 のリニューアルや 屋 上 フットサルコート 及 びスポーツパークの 新 設 により 集 客 増 を 図 る 全 館 空 調 更 新 工 事 を 工 期 を3 分 割 したうえで3 年 にわたり 実 施 中 第 25 期 に 第 2 期 工 事 が 完 了 しており 第 27 期 に 最 終 第 3 期 工 事 が 完 了 予 定 大 型 テナント 退 去 区 画 の 埋 め 戻 しがほぼ 完 了 し 稼 働 率 は 第 24 期 末 59.2%から 第 25 期 末 94.7%に 大 幅 上 昇 (+35.5%) 2016 年 3 月 に 主 要 テナント( 三 菱 地 所 丸 紅 住 宅 サービス:1,624.40m2)が 退 去 した 結 果 第 25 期 末 の 稼 働 率 は50.0%に 低 下 なお 複 数 の 申 し 込 みを 受 領 しており 協 議 契 約 手 続 き 中 2015 年 4 月 から 実 施 中 だった 大 規 模 改 修 工 事 は2016 年 3 月 末 をもって 客 室 部 分 は 完 了 (バックヤー ド 部 分 は2017 年 1 月 末 までに 完 了 予 定 ) 2016 年 4 月 1 日 から 新 たな 条 件 で 賃 貸 借 がスタート 営 業 状 況 は 継 続 して 好 調 変 動 賃 料 の 増 加 により 賃 料 収 入 は 前 年 同 期 比 での 大 幅 増 加 が 継 続 ( 第 25 期 は 前 々 期 ( 第 23 期 )に 対 し +39 百 万 円 約 13%の 増 加 ) 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 賃 貸 借 契 約 に 基 づき 賃 料 増 額 を 実 行 パークサイト 泉 PM 会 社 変 更 もあり 稼 働 率 が 大 幅 に 改 善 ( 第 24 期 末 71.3% 第 25 期 末 97.8%) グランルージュ 中 之 島 南 リーシング 強 化 中 ( 第 24 期 末 87.3% 第 25 期 末 86.5%) リリカラ 東 北 支 店 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 19

個 別 物 件 TOPICS 新 宿 ワシントンホテル 本 館 2020 年 東 京 五 輪 とその 後 を 見 据 え 物 件 競 争 力 の 維 持 向 上 のため 本 ホテルのオペレーター である 藤 田 観 光 株 式 会 社 ( 藤 田 観 光 )と 協 働 して 全 館 を 対 象 とした 大 規 模 改 修 を 実 施 中 (フェーズ1は 終 了 ) 工 事 期 間 中 の 修 繕 費 の 増 加 に 加 え 稼 働 率 低 下 に 伴 う 賃 料 減 免 措 置 によ りNOIは 一 時 的 に 減 少 しましたが 今 後 はキャッシュフローの 増 加 を 見 込 みます 総 投 資 額 ( 注 1) : 約 53 億 円 (25.4 億 円 ) 決 算 期 工 期 改 修 内 容 賃 料 減 免 期 間 NOI( 注 3) 2014 年 第 22 期 594 百 万 円 ( 実 績 ) 第 23 期 551 百 万 円 ( 実 績 ) 2ヶ 月 2015 年 2016 年 2017 年 第 24 期 フェーズ1 (2015 年 4 月 ~2016 年 3 月 ) 客 室 ( 注 2) 廊 下 ( 注 2) ロビー( 注 2) ユニットバス ファンコイルユニット( 空 調 ) エレベーター( 客 室 用 ) 6ヶ 月 356 百 万 円 ( 実 績 ) 4ヶ 月 第 25 期 421 百 万 円 ( 実 績 ) 第 26 期 フェーズ2 (2016 年 4 月 ~2017 年 1 月 ) エレベーター (バックヤード 駐 車 場 用 ) 638 百 万 円 ( 予 想 ) 第 27 期 724 百 万 円 ( 予 想 ) ( 注 1) 総 投 資 額 は 藤 田 観 光 のプレスリリー スに 基 づきます なおカッコ 内 の 金 額 は 総 投 資 額 のうち 本 投 資 法 人 が 負 担 す る 予 定 の 工 事 代 金 及 び 付 随 費 用 の 合 計 額 を 記 載 しています ( 注 2) 藤 田 観 光 が 実 施 した 工 事 です ( 注 3) 本 物 件 は 藤 田 観 光 を 含 む 複 数 の 賃 借 人 に 賃 貸 されています そのためNOIの 変 動 には 賃 料 減 免 や 修 繕 費 の 変 動 以 外 の 要 素 も 含 まれます ( 注 4) 上 図 は 図 面 を 基 に 描 き 起 こしたイ メージ 図 であり 大 規 模 改 修 後 の 本 物 件 とは 多 少 異 なる 可 能 性 があります 碑 文 谷 ショッピングセンター 碑 文 谷 ショッピングセンターにおいて 新 たにイオンリテール 株 式 会 社 (イオンリテール)と 新 規 賃 貸 借 契 約 を 締 結 しました また 碑 文 谷 ショッピングセンターは 現 在 大 規 模 リニューアル 工 事 を 実 施 中 であり 2016 年 12 月 よ りイオンリテールが 運 営 する イオンスタイル 碑 文 谷 ( 仮 称 ) としてリニューアルオープン 予 定 です 工 事 費 : 約 41 億 円 ( 注 1) 決 算 期 工 期 2015 年 2016 年 2017 年 第 24 期 第 25 期 第 26 期 2016 年 6 月 ~ 2016 年 11 月 ( 予 定 ) 第 27 期 テナント ダイエー イオンリテール 工 事 等 の 影 響 NOI 417 百 万 円 ( 実 績 ) 416 百 万 円 ( 実 績 ) 営 業 収 益 見 込 まず 535 百 万 円 ( 予 想 ) 523 百 万 円 ( 予 想 ) ( 注 1) 本 書 日 現 在 における 想 定 工 事 額 です ( 注 2) 上 図 は 図 面 を 基 に 描 き 起 こしたイメージ 図 であり 大 規 模 リニューアル 後 の 本 物 件 とは 多 少 異 なる 可 能 性 があり ます 20

財 務 の 状 況 1 ( 百 万 円 ) 35,000 返 済 期 限 の 分 散 状 況 (2016 年 7 月 20 日 時 点 ( 予 定 )) 30,000 25,000 投 資 法 人 債 借 入 金 20,000 15,000 10,000 5,000 0 第 26 期 ('16/11) 第 27 期 ('17/5) 第 28 期 ('17/11) 第 29 期 ('18/5) 第 30 期 ('18/11) 第 31 期 ('19/5) 第 32 期 ('19/11) 第 33 期 ('20/5) 第 34 期 ('20/11) 平 均 有 利 子 負 債 コスト 及 び 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 の 推 移 第 35 期 ('21/5) 第 36 期 ('21/11) 第 37 期 ('22/5) 第 38 期 ('22/11) 第 39 期 ('23/5) 第 40 期 ('23/11) 第 41 期 ('24/5) 第 42 期 ('24/11) 第 43 期 ('25/5) 第 44 期 ('25/11) 第 45 期 ('26/5) 2.40% 2.20% 2.00% 1.94% 2.13% 2.11% 1.91% 1.99% 平 均 有 利 子 負 債 コスト 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 1.80% 1.60% 1.40% 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 1.61% 1.68% 1.38% 1.40% 1.52% 1.64% 1.57% 1.37% 1.21% 1.46% 1.01% 1.22% 0.86% 1.02% 0.97% 0.77% 0.78% 1.02% 0.93% 0.76% 0.71% 0.86% 0.67% 0.40% 第 12 期 ('09/11) 第 13 期 ('10/5) 第 14 期 ('10/11) 第 15 期 ('11/5) 第 16 期 ('11/11) 第 17 期 ('12/5) 第 18 期 ('12/11) 第 19 期 ('13/5) 第 20 期 ('13/11) 第 21 期 ('14/5) 第 22 期 ('14/11) 第 23 期 ('15/5) 第 24 期 ('15/11) 第 25 期 ('16/5) 21

財 務 の 状 況 2 LTV( 期 末 時 点 ) 及 び1 口 当 たり 分 配 金 ( 注 )の 推 移 総 資 産 LTV LTV 56.5% 56.9% 45.2% 45.7% 39.1% 39.4% 37.2% 37.1% 47.5% 43.7% 44.0% 44.1% 44.1% 44.1% 40.6% 39.3% 42.5% 42.7% 43.5% 43.7% 41.5% 40.3% 49.6% 49.0% 48.8% 48.8% 48.1% 47.9% 47.2% 46.8% 47.6% 48.6% 48.5% 47.2% 46.5% 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 ) 1 口 当 たり 負 ののれん 充 当 額 ( 円 / 口 ) 44.8% 44.5% 44.3% 46.6% 40.8% 39.7% 41.3% 42.8% 42.0% 38.0% 37.2% 2,048 3,182 32.3% 35.4% 35.3% 35.2% 31.0% 34.2% 32.4% 30.3% 2,440 2,487 2,683 2,866 2,926 2,945 3,228 2,782 3,050 2,910 2,882 本 合 併 本 投 資 口 分 割 2,696 2,841 負 ののれんを 活 用 し 分 配 金 に 充 当 2,804 2,896 2,900 2,953 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 76 182 2,877 540 445 547 473 2,568 2,210 2,305 2,203 2,277 3,000 3,000 362 2,638 3,120 22 3,098 第 1 期 ('04/5) 第 2 期 ('04/11) 第 3 期 ('05/5) 第 4 期 ('05/11) 第 5 期 ('06/5) 第 6 期 ('06/11) 第 7 期 ('07/5) 第 8 期 ('07/11) 第 9 期 ('08/5) 第 10 期 ('08/11) 第 11 期 ('09/5) 第 12 期 ('09/11) 第 13 期 ('10/5) 第 14 期 ('10/11) ( 注 ) 下 段 棒 グラフの 赤 字 は 1 口 当 たり 分 配 金 額 です なお 第 14 期 (2010 年 11 月 期 ) 以 前 の1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 分 配 金 額 )については 実 績 を1/6 倍 したうえで 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています 第 15 期 ('11/5) 第 16 期 ('11/11) 第 17 期 ('12/5) 第 18 期 ('12/11) 第 19 期 ('13/5) 第 20 期 ('13/11) 第 21 期 ('14/5) 第 22 期 ('14/11) 第 23 期 ('15/5) 第 24 期 ('15/11) 第 25 期 ('16/5) 第 26 期 ('16/11) 予 想 第 27 期 ('17/5) 予 想 22

財 務 の 状 況 3 財 務 指 標 の 推 移 借 入 先 一 覧 (2016 年 7 月 20 日 時 点 ( 予 定 )) 2016 年 12 月 20 日 時 点 ( 注 ) 直 近 ( 注 ) (2016 年 7 月 20 日 ) 第 25 期 末 (2016 年 5 月 31 日 ) 第 24 期 末 (2015 年 11 月 30 日 ) 有 利 子 負 債 総 額 2,678 億 円 2,874 億 円 2,931 億 円 2,647 億 円 借 入 金 2,173 億 円 2,239 億 円 2,296 億 円 2,012 億 円 投 資 法 人 債 505 億 円 635 億 円 635 億 円 635 億 円 担 保 保 証 有 利 子 負 債 加 重 平 均 残 存 期 間 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 長 期 有 利 子 負 債 比 率 ( 契 約 ベース) 有 利 子 負 債 固 定 金 利 比 率 コミットメント ライン 全 て 無 担 保 無 保 証 3.5 年 3.6 年 3.6 年 0.68% 0.67% 0.71% 100% 92.6% 90.8% 89.1% 90.0% 360 億 円 ( 借 入 実 績 なし) ( 注 ) 直 近 及 び 2016 年 12 月 20 日 時 点 の 記 載 については 本 書 日 現 在 の 金 利 及 び 予 算 上 の 有 利 子 負 債 の 返 済 計 画 等 の 前 提 に 基 づき 記 載 しています 格 付 の 状 況 積 極 的 なエクイティファイナンスや 保 守 的 な 財 務 戦 略 の 効 果 によりレバレッジが 大 幅 に 低 下 していることや キャッシュフローが 着 実 に 増 加 していること 等 が 評 価 され ムーディーズ ジャパン 株 式 会 社 より 取 得 している 格 付 の 見 通 しについて 安 定 的 か らポジティブに 変 更 されています 信 用 格 付 業 者 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 (JCR) ムーディーズ ジャパン 株 式 会 社 格 付 内 容 長 期 発 行 体 格 付 :AA ( 見 通 し: 安 定 的 ) 発 行 体 格 付 :A3 ( 見 通 し:ポジティブ) 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 株 式 会 社 みずほ 銀 行 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 農 林 中 央 金 庫 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 株 式 会 社 あおぞら 銀 行 株 式 会 社 新 生 銀 行 株 式 会 社 りそな 銀 行 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 埼 玉 りそな 銀 行 オリックス 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 福 岡 銀 行 全 国 信 用 協 同 組 合 連 合 会 日 本 生 命 保 険 相 互 会 社 株 式 会 社 足 利 銀 行 株 式 会 社 西 日 本 シティ 銀 行 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 金 中 央 金 庫 東 京 海 上 日 動 火 災 保 険 株 式 会 社 株 式 会 社 群 馬 銀 行 株 式 会 社 横 浜 銀 行 損 害 保 険 ジャパン 日 本 興 亜 株 式 会 社 株 式 会 社 広 島 銀 行 株 式 会 社 関 西 アーバン 銀 行 株 式 会 社 七 十 七 銀 行 株 式 会 社 東 京 都 民 銀 行 株 式 会 社 香 川 銀 行 株 式 会 社 第 四 銀 行 株 式 会 社 山 口 銀 行 明 治 安 田 生 命 保 険 相 互 会 社 株 式 会 社 伊 予 銀 行 ( 単 位 : 百 万 円 ) 43,983 35,159 25,827 23,437 13,669 10,353 10,200 10,040 7,000 5,139 4,800 3,000 2,500 2,000 2,000 2,000 借 入 金 合 計 223,907 百 万 円 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 1,400 1,400 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 23

業 績 予 想 と 今 後 の 運 用 方 針

第 26 期 27 期 の 業 績 予 想 の 概 要 ( 単 位 : 百 万 円 ) 営 業 収 益 第 25 期 実 績 第 26 期 予 想 前 期 対 比 第 27 期 予 想 (A) (B) ( 注 ) (B-A) (C) ( 注 ) 21,444 21,183 261 21,924 +740 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 20,597 21,183 +585 21,924 +740 (うち 賃 料 共 益 費 ) (18,598) (19,129) (+530) (19,935) (+806) 不 動 産 等 売 却 益 847-847 - - 営 業 費 用 項 目 10,853 11,847 +994 11,444 403 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,873 9,756 +882 9,379 377 (うち 修 繕 費 ) (634) (975) (+340) (569) ( 406) (うち 減 価 償 却 費 ) (3,697) (3,859) (+162) (3,979) (+119) (うち 公 租 公 課 ) (1,613) (1,615) (+1) (1,614) ( 0) 販 管 費 1,979 2,091 +111 2,065 25 ( 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 ) (NOI( 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 )) 営 業 利 益 営 業 外 収 益 営 業 外 費 用 経 常 利 益 特 別 損 失 ( 熊 本 地 震 引 当 ) 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 ) 前 期 対 比 (C-B) (11,723) (11,427) ( 297) (12,545) (+1,118) (15,420) (15,286) ( 134) (16,525) (+1,238) 10,591 9,336 1,255 10,480 +1,144 50 5 45 5 0 1,416 1,550 +132 1,335 214 9,224 7,791 1,433 9,149 +1,358 135-135 - - 9,089 7,791 1,298 9,149 +1,358 3,303 2,638 665 3,098 +460 第 25 期 実 績 第 26 期 予 想 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +585 第 25 期 取 得 物 件 +750 第 26 期 取 得 物 件 +185 第 25 期 売 却 物 件 197 既 存 物 件 ほか 153( 共 込 賃 料 203 附 加 使 用 料 +159 一 時 収 入 101 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 +882 第 25 期 取 得 物 件 +258 第 26 期 取 得 物 件 +36 第 25 期 売 却 物 件 81 既 存 物 件 ほか +669( 修 繕 費 +271 水 光 熱 費 +216 リーシング 費 +60 etc) 不 動 産 等 売 却 益 847( 前 期 計 上 剥 落 ) 営 業 外 費 用 +132( 不 動 産 等 除 却 損 +193 etc) 第 26 期 予 想 第 27 期 予 想 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +740 第 25 期 取 得 物 件 123 第 26 期 取 得 物 件 +18 既 存 物 件 ほか +845( 共 込 賃 料 +904 附 加 使 用 料 50 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 377 第 25 期 取 得 物 件 60 既 存 物 件 ほか 317( 修 繕 費 337 水 光 熱 費 91 減 価 償 却 費 +105 etc) 営 業 外 費 用 214( 不 動 産 等 除 却 損 135 etc) 分 配 金 総 額 (うち 負 ののれん 使 用 額 ) 1 口 当 たり 分 配 金 ( 円 / 口 ) 配 当 準 備 積 立 金 積 立 額 期 末 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 ( 口 ) 資 本 的 支 出 (CAPEX) 8,254 8,859 +604 9,213 +354 (-) (1,068) (+1,068) (64) ( 1,003) 3,000 3,000-3,120 +120 834-834 - - 2,751,376 2,953,022 +201,646 2,953,022-2,970 6,259 +3,288 2,102 4,157 第 25 期 取 得 物 件 (3 物 件 ) 第 25 期 売 却 物 件 (3 物 件 ) 455 上 野 ビル( 15/12) ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 ( 16/2) 浦 和 ロイヤルパインズホテル( 16/4) UUR 築 地 ビル( 16/2) ロジスティクス 東 扇 島 ( 持 分 の49%を 売 却 )( 16/2) 心 斎 橋 OPAきれい 館 ( 16/3) 第 26 期 取 得 物 件 (1 物 件 ) 川 越 物 流 センター( 16/6) ( 注 ) 業 績 予 想 は2016 年 7 月 13 日 公 表 数 値 を 記 載 しています 25

今 後 の 分 配 金 及 び 負 ののれんの 使 用 について 第 25 期 は 配 当 準 備 積 立 金 834 百 万 円 を 留 保 したうえで 1 口 当 たり3,000 円 を 分 配 第 26 期 は 碑 文 谷 ショッピングセンターの 大 規 模 リニューアル 工 事 の 影 響 等 を 勘 案 して 負 ののれん1,068 百 万 円 を 分 配 金 に 充 当 し 1 口 当 たり3,000 円 の 分 配 を 予 定 第 27 期 は 税 制 改 正 の 趣 旨 に 沿 い 負 ののれん 取 崩 額 22 円 / 口 を 充 当 し 1 口 当 たり3,120 円 の 分 配 を 予 定 今 後 の 分 配 金 及 び 負 ののれん 等 使 用 イメージ( 注 ) 不 動 産 等 売 却 益 の 一 部 である 834 百 万 円 を 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 碑 文 谷 ショッピングセンターの 大 規 模 リニューアル 工 事 による 減 益 影 響 等 に 対 し 負 ののれんを 充 当 ( 第 25 期 と 同 水 準 の1 口 当 たり 分 配 金 を 維 持 ) 平 成 27 年 度 税 制 改 正 等 に 伴 い 当 期 未 処 分 利 益 に 負 ののれん 取 崩 額 @22 円 (64 百 万 円 )を 充 当 更 なるDPUの 成 長 を 目 指 す @303 円 ( 834 百 万 円 ) +4.0% 分 配 金 額 @2,900 円 ( 7,668 百 万 円 ) 分 配 金 額 @2,953 円 ( 8,124 百 万 円 ) 当 期 純 利 益 @3,303 円 ( 9,089 百 万 円 ) +3.4% 分 配 金 額 @3,000 円 ( 8,254 百 万 円 ) @362 円 ( 1,068 百 万 円 ) 当 期 純 利 益 分 配 金 額 @3,000 円 ( 8,853 百 万 円 ) 当 期 純 利 益 @3,098 円 ( 9,149 百 万 円 ) 分 配 金 額 @3,120 円 ( 9,213 百 万 円 ) @2,638 円 ( 7,791 百 万 円 ) 第 23 期 実 績 第 24 期 実 績 第 25 期 実 績 第 26 期 予 想 第 27 期 予 想 ( 注 ) 本 イメージ 図 は 今 後 の 分 配 金 負 ののれん 充 当 額 及 び 利 益 額 等 の 関 係 性 を 簡 潔 に 表 記 したものであり 表 記 にあたっては 端 数 調 整 等 の 補 正 を 行 っています そのため 第 25 期 の 実 績 及 び 第 26 期 27 期 の 予 想 利 益 額 や 予 想 1 口 当 たり 分 配 金 額 等 については 2016 年 7 月 13 日 付 2016 年 5 月 期 決 算 短 信 (REIT) をご 参 照 願 います 26

外 部 成 長 取 得 方 針 : 利 回 り 目 線 ( 償 却 後 利 回 り4% 目 途 )を 堅 持 しつつ 積 極 的 な 物 件 取 得 を 推 進 用 途 地 域 を 限 定 せず 豊 富 な 投 資 対 象 物 件 から 厳 選 投 資 セクター 毎 の 競 争 状 況 を 勘 案 した 機 動 的 な 投 資 判 断 本 合 併 以 降 の 外 部 成 長 実 績 その 他 住 居 315 億 円 ホテル オフィスビル 商 業 施 設 456 億 円 182 億 円 268 億 円 285 億 円 405 億 円 63 億 円 64 億 円 98 億 円 36 億 円 第 16 期 ('11/11) 第 17 期 ('12/5) 第 18 期 ('12/11) 第 19 期 ('13/5) 第 20 期 ('13/11) 第 21 期 ('14/5) 第 22 期 ('14/11) 第 23 期 ('15/5) 第 24 期 ('15/11) 第 25 期 ('16/5) 売 却 方 針 ポートフォリオの 収 益 力 の 強 化 質 の 改 善 のため 物 件 入 れ 替 えに 継 続 的 に 取 り 組 む 27

内 部 成 長 各 用 途 毎 の 運 用 方 針 商 業 施 設 都 市 型 商 業 施 設 におけるテナント 入 れ 替 え 等 を 通 じた 賃 料 収 入 拡 大 の 推 進 郊 外 型 商 業 施 設 における 資 本 的 支 出 を 通 じた 施 設 競 争 力 の 向 上 UURのホテルセクターの 概 要 物 件 番 号 物 件 名 称 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 取 得 日 客 室 数 賃 料 体 系 C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 東 京 都 新 宿 区 21,140 2003 年 12 月 22 日 1,279 室 固 定 + 売 上 歩 合 (B6) 新 大 阪 セントラルタワー( 注 1) 大 阪 府 大 阪 市 9,721 2004 年 12 月 2 日 490 室 固 定 C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 東 京 都 港 区 1,884 2005 年 2 月 18 日 180 室 固 定 C3 MZビル 東 京 都 八 王 子 市 3,800 2008 年 4 月 10 日 257 室 固 定 オフィスビル テナントニーズの 把 握 により 館 内 増 床 等 を 取 り 込 み 高 水 準 の 稼 働 率 維 持 市 場 賃 料 の 上 昇 を 反 映 すべく 賃 料 増 額 改 定 交 渉 の 推 進 長 期 的 な 競 争 力 の 維 持 向 上 を 企 図 した 資 本 的 支 出 の 実 施 ホテル 好 調 なホテル 運 営 環 境 を 背 景 とした 賃 貸 借 契 約 条 件 交 渉 の 推 進 ホテルオペレーターとの 緊 密 な 協 働 によるホテル 収 益 の 向 上 戦 略 的 な 資 本 的 支 出 による 施 設 競 争 力 の 向 上 住 居 PM 会 社 との 連 携 による 高 稼 働 率 の 維 持 物 件 毎 の 状 況 を 踏 まえたきめ 細 やかなリーシング 活 動 その 他 テナントリレーション 強 化 による 高 稼 働 率 の 維 持 市 場 動 向 を 勘 案 した 賃 料 増 額 改 定 交 渉 の 推 進 C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 神 奈 川 県 横 浜 市 4,720 2008 年 6 月 30 日 272 室 固 定 C5 ホテルJALシティ 那 覇 沖 縄 県 那 覇 市 7,650 2011 年 10 月 25 日 304 室 固 定 +GOP 連 動 C6 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 東 京 都 新 宿 区 4,200 2011 年 12 月 26 日 185 室 固 定 C7 四 谷 213ビル 東 京 都 新 宿 区 5,020 2013 年 3 月 18 日 148 室 固 定 C8 ホテルルートイン 名 古 屋 今 池 駅 前 愛 知 県 名 古 屋 市 2,000 2013 年 3 月 25 日 262 室 固 定 C9 ザ ビー 六 本 木 東 京 都 港 区 3,500 2014 年 5 月 1 日 76 室 固 定 +GOP 連 動 C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 神 奈 川 県 川 崎 市 2,655 2015 年 8 月 31 日 279 室 定 期 的 増 額 固 定 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 広 島 県 広 島 市 2,113 2015 年 8 月 31 日 255 室 定 期 的 増 額 固 定 C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 沖 縄 県 那 覇 市 745 2015 年 8 月 31 日 94 室 定 期 的 増 額 固 定 C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 沖 縄 県 那 覇 市 20,000 2016 年 2 月 5 日 622 室 固 定 +GOP 連 動 C14 浦 和 ロイヤルパインズホテル 埼 玉 県 さいたま 市 17,500 2016 年 4 月 1 日 196 室 固 定 +GOP 連 動 合 計 106,647-4,899 室 - 固 定 +GOP 連 動 ホテルのRevPAR 実 績 ( 注 3) 160.0 150.0 140.0 130.0 120.0 ホテルJALシティ 那 覇 ザ ビー 六 本 木 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 浦 和 ロイヤルパインズホテル ホテル 客 室 数 4,899 室 のうち 約 半 分 の2,477 室 ( 注 2)が 増 収 ポテンシャルを 有 しており 今 後 の 内 部 成 長 が 期 待 可 能 ( 注 1) 新 大 阪 セントラルタワー のホテル 部 分 の 取 得 価 格 ( 面 積 ベース)を 記 載 しています ( 注 2) 賃 料 体 系 が 固 定 + 売 上 歩 合 及 び 固 定 +GOP 連 動 のホテルの 客 室 数 の 合 計 です ( 注 3) 固 定 +GOP 連 動 を 採 用 しているホテル4 物 件 の RevPAR について 2011 年 の 年 間 実 績 を100として 2012 年 から2015 年 のそれぞれの 年 間 実 績 を 指 数 化 表 示 したものです 但 し 浦 和 ロイヤルパインズホテ ル については 毎 年 4 月 を 期 初 とする 事 業 年 度 で 集 計 を 行 っているため 各 年 度 の 実 績 は 各 年 度 の4 月 か ら 翌 年 3 月 までの 実 績 値 です 110.0 100.0 90.0 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 28

財 務 運 営 有 利 子 負 債 コストの 削 減 2015 年 及 び2016 年 の 有 利 子 負 債 調 達 の 状 況 2015 年 借 入 起 債 状 況 2016 年 借 入 状 況 有 利 子 負 債 額 ( 注 1) 27,900 百 万 円 30,500 百 万 円 表 面 金 利 ( 利 率 )( 注 1,2) 0.71% 0.41% 実 質 的 金 利 ( 利 率 )( 注 3) 0.86% 0.51% 年 限 ( 注 1) 7.4 年 7.2 年 ( 注 1) 有 利 子 負 債 額 は 合 算 値 を 金 利 ( 利 率 ) 及 び 年 限 については 加 重 平 均 値 を 記 載 しています ( 注 2) 融 資 関 連 費 用 及 び 投 資 法 人 債 発 行 費 用 等 を 除 いた 利 率 です ( 注 3) 融 資 手 数 料 及 び 投 資 法 人 債 発 行 に 係 る 手 数 料 等 を 含 んだ 利 率 です マイナス 金 利 政 策 前 後 の 有 利 子 負 債 調 達 状 況 の 比 較 物 件 名 称 及 び 資 金 使 途 借 入 日 借 入 金 額 ( 百 万 円 ) 利 率 ( 注 1) 年 限 物 件 名 称 及 び 資 金 使 途 借 入 日 借 入 金 額 ( 百 万 円 ) グランベル 銀 座 ビル 2015 年 6 月 30 日 2,900 0.61% 6.5 年 2016 年 1 月 29 日 ロワジールホテル& 7,500 2016 年 2 月 5 日 0.44% 7.3 年 スパタワー 那 覇 ( 注 2) UUR 天 神 西 通 りビル 2015 年 7 月 15 日 5,800 0.81% 8.2 年 日 本 銀 行 がマイナ ス 金 利 政 策 の 導 入 新 習 志 野 物 流 センター 2015 年 8 月 7 日 2,700 0.69% 6.9 年 リファイナンス 資 金 2016 年 3 月 22 日 5,000 0.39% 6.8 年 を 発 表 455 上 野 ビル 2015 年 12 月 4 日 3,000 0.65% 8.6 年 浦 和 ロイヤルパインズホテル 2016 年 4 月 1 日 18,000 0.40% 7.2 年 ( 注 1) 新 規 借 入 時 の 利 率 を 記 載 しており 融 資 関 連 費 用 等 は 含 みません また 金 利 スワップ 契 約 により 利 率 を 実 質 的 に 固 定 化 している 借 入 金 については 固 定 化 後 の 利 率 で 計 算 しています ( 注 2) ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 ( 取 得 価 格 20,000 百 万 円 )の 取 得 については 上 表 に 記 載 の 借 入 金 (7,500 百 万 円 ) 及 び 手 元 資 金 により 行 っています 利 率 ( 注 1) 年 限 内 部 留 保 の 活 用 平 成 27 年 度 税 制 改 正 の 趣 旨 に 沿 い 一 定 額 の 負 ののれんの 取 崩 を 行 うとともに 中 長 期 的 な 投 資 主 利 益 極 大 化 の 観 点 から 以 下 のような 内 部 留 保 の 活 用 を 図 ります 内 部 留 保 の 活 用 方 針 内 部 留 保 額 負 ののれん 取 崩 方 針 1. 機 動 的 な 資 本 調 達 を 通 じた 外 部 成 長 の 促 進 新 投 資 口 の 発 行 等 による 一 時 的 な 分 配 金 の 希 薄 化 を 緩 和 し 投 資 主 利 益 を 維 持 しつつ 経 済 情 勢 や 市 況 に 応 じた 機 動 的 な 資 本 調 達 と 外 部 成 長 の 促 進 を 目 指 します 2. 中 長 期 的 観 点 に 立 ったポートフォリオ 運 営 物 件 売 却 による 損 失 発 生 時 や 大 口 テナント 退 去 また 大 口 テナントか らの 賃 料 減 額 請 求 等 による 一 時 的 な 賃 料 減 少 発 生 時 等 においても 内 部 留 保 の 活 用 により 分 配 金 への 悪 影 響 を 緩 和 しつつ 中 長 期 的 に 見 て 最 適 と 考 えられるポートフォリオの 構 築 物 件 運 営 を 目 指 します 3. 税 会 不 一 致 等 への 対 応 減 損 損 失 等 による 税 会 不 一 致 等 により 生 じるおそれのある 多 額 の 法 人 税 課 税 等 の 軽 減 を 図 ります 配 当 準 備 積 立 金 第 23 期 積 立 額 第 25 期 積 立 額 配 当 準 備 積 立 金 残 高 負 ののれん 第 25 期 末 時 点 残 高 第 26 期 分 配 金 充 当 予 定 額 負 ののれん 残 高 予 定 額 内 部 留 保 合 計 額 121 百 万 円 834 百 万 円 956 百 万 円 7,546 百 万 円 1,068 百 万 円 6,478 百 万 円 7,435 百 万 円 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 への 振 替 額 ( 注 ) 取 崩 方 針 50 年 (100 期 )での 均 等 取 崩 を 実 施 6,478 百 万 円 残 高 ある 限 り 50 年 均 等 額 にあたる1% 以 上 の 金 額 を 毎 期 取 崩 し 分 配 金 に 充 当 1 口 当 たり 充 当 額 ( 注 ) 1 口 当 たり 約 22 円 / 期 今 後 のスケジュール 第 26 期 決 算 後 の 負 ののれん 残 高 全 額 を 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 に 振 り 替 え 第 27 期 より 毎 期 取 崩 し 分 配 金 に 充 当 ( 注 ) 本 書 日 現 在 の 想 定 試 算 の 数 値 であり 今 後 変 動 する 可 能 性 があります 29

第 25 期 運 用 実 績 データ 集

財 務 指 標 2016 年 5 月 期 2015 年 11 月 期 2015 年 5 月 期 2014 年 11 月 期 2014 年 5 月 期 ( 第 25 期 :183 日 ) ( 第 24 期 :183 日 ) ( 第 23 期 :182 日 ) ( 第 22 期 :183 日 ) ( 第 21 期 :182 日 ) 総 資 産 ( 注 1) 629,262 百 万 円 598,077 百 万 円 573,318 百 万 円 561,415 百 万 円 527,807 百 万 円 物 件 数 ( 注 1) 118 物 件 117 物 件 108 物 件 108 物 件 103 物 件 有 利 子 負 債 額 ( 注 1) 293,157 百 万 円 264,707 百 万 円 255,357 百 万 円 269,157 百 万 円 257,707 百 万 円 純 資 産 ( 注 1)( 注 2) 298,009 百 万 円 297,340 百 万 円 282,906 百 万 円 258,335 百 万 円 237,208 百 万 円 1 口 当 たり 純 資 産 ( 注 1) 108,313 円 108,069 円 106,987 円 102,830 円 99,659 円 総 資 産 経 常 利 益 率 (ROA)( 年 率 ベース) ( 注 3) 3.0% 2.8% 2.8% 2.7% 2.5% 自 己 資 本 当 期 純 利 益 率 (ROE)( 年 率 ベース) ( 注 4) 6.1% 5.4% 5.8% 5.9% 5.6% 自 己 資 本 比 率 ( 注 1)( 注 5) 47.4% 49.7% 49.3% 46.0% 44.9% デット サービス カバレッジ レシオ( 注 6) 11.1 倍 10.3 倍 9.8 倍 9.3 倍 8.7 倍 NOI 15,420 百 万 円 14,847 百 万 円 14,540 百 万 円 13,894 百 万 円 13,149 百 万 円 FFO( 注 7) 11,939 百 万 円 11,398 百 万 円 11,354 百 万 円 10,685 百 万 円 10,033 百 万 円 2013 年 11 月 期 2013 年 5 月 期 2012 年 11 月 期 2012 年 5 月 期 2011 年 11 月 期 ( 第 20 期 :183 日 ) ( 第 19 期 :182 日 ) ( 第 18 期 :183 日 ) ( 第 17 期 :183 日 ) ( 第 16 期 :183 日 ) 総 資 産 ( 注 1) 527,025 百 万 円 516,739 百 万 円 462,503 百 万 円 457,026 百 万 円 450,963 百 万 円 物 件 数 ( 注 1) 97 物 件 97 物 件 94 物 件 91 物 件 90 物 件 有 利 子 負 債 額 ( 注 1) 257,333 百 万 円 256,356 百 万 円 226,606 百 万 円 219,916 百 万 円 213,076 百 万 円 純 資 産 ( 注 1)( 注 2) 237,079 百 万 円 228,142 百 万 円 204,533 百 万 円 205,682 百 万 円 206,585 百 万 円 1 口 当 たり 純 資 産 ( 注 1) 99,605 円 98,958 円 97,240 円 97,786 円 98,215 円 総 資 産 経 常 利 益 率 (ROA)( 年 率 ベース) ( 注 3) 2.3% 2.2% 2.0% 2.1% 2.1% 自 己 資 本 当 期 純 利 益 率 (ROE)( 年 率 ベース) ( 注 4) 5.2% 4.9% 4.5% 4.7% 5.2% 自 己 資 本 比 率 ( 注 1)( 注 5) 45.0% 44.2% 44.2% 45.0% 45.8% デット サービス カバレッジ レシオ( 注 6) 7.5 倍 6.0 倍 4.6 倍 4.9 倍 4.4 倍 NOI 12,796 百 万 円 11,860 百 万 円 11,729 百 万 円 11,714 百 万 円 11,507 百 万 円 FFO( 注 7) 9,419 百 万 円 8,466 百 万 円 7,767 百 万 円 8,002 百 万 円 7,544 百 万 円 ( 注 1) 期 末 時 点 ( 注 2) 純 資 産 = 総 資 産 - 総 負 債 ( 注 3)ROA = 経 常 利 益 (( 期 首 総 資 産 + 期 末 総 資 産 ) 2) 100 ( 注 4)ROE = 当 期 純 利 益 (( 期 首 純 資 産 + 期 末 純 資 産 ) 2) 100 ( 注 5) 自 己 資 本 比 率 = 純 資 産 総 資 産 100 ( 注 6)デット サービス カバレッジ レシオ = ( 当 期 純 利 益 + 支 払 利 息 + 投 資 法 人 債 利 息 + 減 価 償 却 費 + 繰 延 資 産 償 却 費 ) ( 支 払 利 息 + 投 資 法 人 債 利 息 ) ( 注 7)FFO = 当 期 純 利 益 + 減 価 償 却 費 + 繰 延 資 産 償 却 費 - 不 動 産 等 売 却 損 益 31

貸 借 対 照 表 資 産 の 部 負 債 の 部 純 資 産 の 部 第 25 期 第 24 期 2016 年 5 月 31 日 現 在 2015 年 11 月 30 日 現 在 前 期 比 増 減 ( 百 万 円 ) 構 成 比 ( 百 万 円 ) 構 成 比 ( 百 万 円 ) 増 減 比 流 動 資 産 64,127 10.2% 60,667 10.1% +3,459 +5.4% 現 金 及 び 預 金 33,519 5.3% 33,173 5.5% +346 +1.0% 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 28,865 4.6% 25,013 4.2% +3,852 +13.3% その 他 流 動 資 産 1,741 0.3% 2,480 0.4% 739 42.4% 固 定 資 産 565,135 89.8% 537,410 89.9% +27,725 +4.9% 有 形 固 定 資 産 553,385 87.9% 528,926 88.4% +24,459 +4.4% 建 物 等 15,962 2.5% 16,254 2.7% 291 1.8% 土 地 46,078 7.3% 46,078 7.7% +0 +0.0% 信 託 建 物 等 178,706 28.4% 162,430 27.2% +16,275 +9.1% 信 託 土 地 312,637 49.7% 304,162 50.9% +8,474 +2.7% 無 形 固 定 資 産 9,550 1.5% 6,567 1.1% +2,982 +31.2% 借 地 権 1,149 0.2% 1,149 0.2% +0 +0.0% 信 託 借 地 権 8,171 1.3% 5,177 0.9% +2,994 +36.6% その 他 無 形 固 定 資 産 229 0.0% 241 0.0% 11 5.1% 投 資 その 他 の 資 産 2,199 0.3% 1,916 0.3% +283 +12.9% 投 資 有 価 証 券 75 0.0% - - +75 - 差 入 敷 金 保 証 金 ( 信 託 含 む) 90 0.0% 90 0.0% +0 +0.0% 長 期 前 払 費 用 2,033 0.3% 1,826 0.3% +207 +10.2% 資 産 合 計 629,262 100.0% 598,077 100.0% +31,184 +5.0% 流 動 負 債 54,922 8.7% 26,263 4.4% +28,659 +52.2% 営 業 未 払 金 2,861 0.5% 1,841 0.3% +1,019 +35.6% 1 年 内 償 還 投 資 法 人 債 23,000 3.7% 10,000 1.7% +13,000 +56.5% 1 年 内 返 済 長 期 借 入 金 25,100 4.0% 10,700 1.8% +14,400 +57.4% 未 払 費 用 等 552 0.1% 396 0.1% +156 +28.3% 前 受 金 ( 信 託 含 む) 3,068 0.5% 2,991 0.5% +76 +2.5% 預 り 金 ( 信 託 含 む) 204 0.0% 30 0.0% +173 +84.9% 訴 訟 損 失 引 当 金 - - 275 0.0% 275 - 災 害 損 失 引 当 金 135 0.0% - - +135 - その 他 - - 27 0.0% 27 - 固 定 負 債 276,330 43.9% 274,474 45.9% +1,855 +0.7% 長 期 借 入 金 204,557 32.5% 190,507 31.9% +14,050 +6.9% 投 資 法 人 債 40,500 6.4% 53,500 8.9% 13,000 32.1% 預 り 敷 金 保 証 金 3,228 0.5% 3,249 0.5% 20 0.7% 信 託 預 り 敷 金 保 証 金 27,588 4.4% 27,056 4.5% +531 +1.9% デリバティブ 債 務 456 0.1% 161 0.0% +294 +64.6% 負 債 合 計 331,252 52.6% 300,737 50.3% +30,514 +9.2% 投 資 主 資 本 298,465 47.4% 297,501 49.7% +964 +0.3% 出 資 総 額 258,160 41.0% 258,160 43.2% +0 +0.0% 剰 余 金 40,305 6.4% 39,341 6.6% +964 +2.4% 出 資 剰 余 金 23,548 3.7% 23,548 3.9% +0 +0.0% 任 意 積 立 金 7,668 1.2% 62,889 10.5% 55,221 720.1% 配 当 積 立 金 7,546 1.2% 7,754 1.3% 208 2.8% 配 当 準 備 積 立 金 121 0.0% - - +121 - 当 期 未 処 分 利 益 9,089 1.4% 8,038 1.3% +1,050 +11.6% 繰 延 ヘッジ 損 益 456 0.1% 161 0.0% 294 +64.6% 純 資 産 合 計 298,009 47.4% 297,340 49.7% +669 +0.2% 32

損 益 計 算 書 第 25 期 第 24 期 (2015 年 12 月 1 日 ~2016 年 5 月 31 日 ) (2015 年 6 月 1 日 ~2015 年 11 月 30 日 ) 前 期 比 増 減 ( 百 万 円 ) 対 営 業 対 営 業 ( 百 万 円 ) 収 益 率 収 益 率 ( 百 万 円 ) 増 減 比 営 業 収 益 21,444 100.0% 20,070 100.0% +1,374 +6.4% 賃 貸 事 業 収 入 19,227 89.7% 18,541 92.4% +686 +3.6% 賃 料 収 入 17,156 80.0% 16,419 81.8% +737 +4.3% 共 益 費 収 入 1,441 6.7% 1,492 7.4% 51 3.6% 駐 車 場 収 入 506 2.4% 507 2.5% +0 0.0% その 他 賃 貸 収 入 122 0.6% 122 0.6% +0 +0.1% その 他 賃 貸 事 業 収 入 1,369 6.4% 1,528 7.6% 158 11.6% 附 加 使 用 料 1,123 5.2% 1,289 6.4% 165 14.7% 賃 貸 事 業 一 時 収 入 153 0.7% 146 0.7% +6 +4.5% その 他 雑 収 入 92 0.4% 93 0.5% +0 0.5% 不 動 産 等 売 却 益 847 3.9% - - +847 - 営 業 費 用 10,853 50.6% 10,642 53.0% +210 +1.9% 賃 貸 事 業 費 用 8,873 41.4% 8,705 43.4% +167 +1.9% 公 租 公 課 1,613 7.5% 1,567 7.8% +46 +2.9% 外 注 委 託 費 1,325 6.2% 1,317 6.6% +8 +0.6% 水 光 熱 費 1,139 5.3% 1,333 6.6% 194 17.0% 修 繕 費 634 3.0% 550 2.7% +84 +13.3% 損 害 保 険 料 25 0.1% 24 0.1% +0 +3.7% 減 価 償 却 費 3,697 17.2% 3,482 17.4% +214 +5.8% その 他 賃 貸 事 業 費 用 436 2.0% 429 2.1% +7 +1.6% 販 売 費 一 般 管 理 費 1,979 9.2% 1,937 9.7% +42 +2.1% 資 産 運 用 報 酬 1,666 7.8% 1,601 8.0% +64 +3.9% 資 産 保 管 手 数 料 17 0.1% 17 0.1% +0 +0.5% 一 般 事 務 委 託 手 数 料 68 0.3% 68 0.3% +0 +0.0% 役 員 報 酬 10 0.0% 10 0.1% +0 +0.0% その 他 費 用 217 1.0% 240 1.2% 22 10.4% 営 業 利 益 10,591 49.4% 9,427 47.0% +1,163 +11.0% 営 業 外 収 益 50 0.2% 12 0.1% +38 +76.1% 受 取 利 息 2 0.0% 3 0.0% +0 25.0% 保 険 金 収 入 19 0.1% 5 0.0% +14 +72.9% その 他 営 業 外 収 益 28 0.1% 3 0.0% +24 +87.9% 営 業 外 費 用 1,416 6.6% 1,276 6.4% +140 +9.9% 支 払 利 息 1,044 4.9% 987 4.9% +56 +5.4% 投 資 法 人 債 利 息 218 1.0% 238 1.2% 19 8.8% 投 資 口 交 付 費 135 0.6% 38 0.2% +97 +71.8% その 他 営 業 外 費 用 18 0.1% 12 0.1% +6 +32.5% 経 常 利 益 9,224 43.0% 8,163 40.7% +1,061 +11.5% 特 別 損 失 135 0.6% 246 1.2% 110 82.1% 災 害 損 失 引 当 金 繰 入 額 135 0.6% - - +135 - 訴 訟 損 失 引 当 金 繰 入 額 - - 246 1.2% 246 - 税 引 前 当 期 純 利 益 9,089 42.4% 7,916 39.4% +1,172 +12.9% 当 期 純 利 益 9,089 42.4% 7,916 39.4% +1,172 +12.9% 33

含 み 損 益 の 推 移 期 末 帳 簿 価 額 及 び 期 末 評 価 額 の 推 移 ( 億 円 ) 7,000 6,000 第 24 期 末 第 25 期 末 前 期 比 物 件 数 117 物 件 118 物 件 +1 物 件 評 価 額 6,032 億 円 6,430 億 円 +398 億 円 帳 簿 価 額 5,352 億 円 5,627 億 円 +275 億 円 含 み 損 益 +679 億 円 +803 億 円 +124 億 円 含 み 損 益 率 +12.7% +14.3% +1.6% 6,430 6,032 5,627 30.0% 20.0% 5,352 5,000 含 み 損 益 率 (B-A)/A 期 末 評 価 額 (B) 期 末 帳 簿 価 額 (A) 14.3% 12.7% 10.0% 4,000 0.0% 3,000-10.0% 2,000 1,000-20.0% 0 '04/5 '04/11 '05/5 '05/11 '06/5 '06/11 '07/5 '07/11 '08/5 '08/11 '09/5 '09/11 '10/5 '10/11 '11/5 '11/11 '12/5 '12/11 '13/5 '13/11 '14/5 '14/11 '15/5 '15/11 '16/5-30.0% 34

期 末 評 価 額 1 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 商 業 施 設 オ フ ィ ス 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 25 期 末 (2016/5/31) 第 25 期 末 と 第 24 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 A1 碑 文 谷 ショッピングセンター 1 03/12/25 15,300 14,595 14,400 5.6% 195 14,537 15,800 7.3% +1,262 +1,400 +9.7% +1.7% +1,457 日 本 不 動 産 研 究 所 A2 ジョイパーク 泉 ヶ 丘 1 03/12/22 6,770 5,317 4,490 6.1% 827 5,236 4,540 6.0% 696 +50 +1.1% 0.1% +130 日 本 不 動 産 研 究 所 A3 芦 屋 川 西 ショッピングマート 1 03/12/22 769 742 1,140 4.5% +397 741 1,170 4.4% +428 +30 +2.6% 0.1% +31 日 本 不 動 産 研 究 所 A4 レランドショッピングセンター 2 04/09/17 5,200 4,191 5,600 5.9% +1,408 4,194 5,690 5.8% +1,495 +90 +1.6% 0.1% +86 日 本 不 動 産 研 究 所 A5 イオンモール 宇 城 3 04/12/03 11,100 9,422 8,490 7.8% 932 9,329 8,500 7.8% 829 +10 +0.1% ±0% +102 日 本 不 動 産 研 究 所 A6 天 神 ルーチェ 5 06/04/14 6,500 6,415 5,740 4.8% 675 6,397 6,100 4.7% 297 +360 +6.3% 0.1% +377 日 本 土 地 建 物 A7 ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 5 06/04/28 3,210 2,871 3,340 5.9% +468 2,845 3,480 5.8% +634 +140 +4.2% 0.1% +165 日 本 不 動 産 研 究 所 A8 宮 前 ショッピングセンター 7 07/02/19 5,312 5,170 4,990 5.2% 180 5,177 5,090 5.1% 87 +100 +2.0% 0.1% +92 日 本 不 動 産 研 究 所 A9 コナミスポーツクラブ 香 里 ヶ 丘 8 07/06/29 2,040 1,693 1,840 5.7% +146 1,667 1,870 5.6% +202 +30 +1.6% 0.1% +56 日 本 不 動 産 研 究 所 A10 アクティオーレ 南 池 袋 8 07/09/27 3,760 3,700 3,260 4.6% 440 3,689 3,270 4.6% 419 +10 +0.3% ±0% +20 日 本 不 動 産 研 究 所 A11 Tip's 町 田 ビル 9 07/12/27 4,100 4,245 4,510 5.1% +264 4,236 4,550 5.0% +313 +40 +0.9% 0.1% +49 日 本 不 動 産 研 究 所 A12 ダイエー 宝 塚 中 山 店 9 08/01/30 4,284 3,342 3,990 5.9% +647 3,312 3,990 5.9% +677 ±0 ±0% ±0% +29 日 本 不 動 産 研 究 所 A13 maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) 9 08/02/18 11,904 12,450 11,200 5.5% 1,250 12,450 11,200 5.5% 1,250 ±0 ±0% ±0% ±0 日 本 不 動 産 研 究 所 A14 アクティオーレ 関 内 10 08/06/30 2,410 2,330 2,030 4.9% 300 2,318 2,070 4.8% 248 +40 +2.0% 0.1% +51 日 本 不 動 産 研 究 所 A15 心 斎 橋 OPA 本 館 15 10/12/01 22,800 22,182 25,600 4.6% +3,417 22,131 25,700 4.4% +3,568 +100 +0.4% 0.2% +150 日 本 不 動 産 研 究 所 A16 心 斎 橋 OPAきれい 館 15 10/12/01 2,770 2,606 3,160 4.7% +553 - - - - - - - - 日 本 不 動 産 研 究 所 A19 アルボーレ 神 宮 前 15 10/12/01 1,580 1,568 2,030 3.8% +461 1,565 2,030 3.8% +464 ±0 ±0% ±0% +3 日 本 不 動 産 研 究 所 A20 アルボーレ 仙 台 15 10/12/01 2,590 2,410 3,140 4.9% +729 2,395 3,170 4.8% +774 +30 +1.0% 0.1% +44 日 本 不 動 産 研 究 所 A21 モラージュ 柏 15 10/12/01 7,040 6,779 8,670 6.1% +1,890 6,894 8,760 6.0% +1,865 +90 +1.0% 0.1% 24 日 本 不 動 産 研 究 所 A23 イトーヨーカドー 尾 張 旭 店 15 10/12/01 4,840 4,309 4,970 6.6% +660 4,274 4,970 6.6% +695 ±0 ±0% ±0% +34 日 本 不 動 産 研 究 所 A24 横 浜 狩 場 ショッピングセンター 15 10/12/01 2,500 2,305 1,940 5.4% 365 2,282 1,980 5.3% 302 +40 +2.1% 0.1% +62 日 本 不 動 産 研 究 所 A25 Luz 自 由 が 丘 16 11/06/15 5,090 5,051 5,970 4.1% +918 5,021 5,980 4.1% +958 +10 +0.2% ±0% +40 日 本 不 動 産 研 究 所 A26 アクティオーレ 市 川 16 11/06/15 3,350 3,182 3,820 4.9% +637 3,146 3,940 4.8% +793 +120 +3.1% 0.1% +155 日 本 不 動 産 研 究 所 A27 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) 16 11/10/31 2,600 2,740 3,080 5.4% +339 2,740 3,110 5.4% +369 +30 +1.0% ±0% +30 日 本 不 動 産 研 究 所 A28 ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) 17 12/05/18 2,150 2,270 2,430 5.4% +159 2,270 2,450 5.4% +179 +20 +0.8% ±0% +20 日 本 不 動 産 研 究 所 A29 ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 19 13/03/18 28,000 28,297 35,400 4.1% +7,102 28,140 35,400 4.1% +7,259 ±0 ±0% ±0% +157 日 本 不 動 産 研 究 所 A30 ヤマダ 電 機 テックランドNew 松 戸 本 店 19 13/03/18 5,150 5,086 6,320 6.0% +1,233 5,046 6,430 5.9% +1,383 +110 +1.7% 0.1% +150 日 本 不 動 産 研 究 所 A31 天 神 ロフトビル 20 13/11/29 4,350 4,466 5,340 5.8% +873 4,499 5,570 5.7% +1,070 +230 +4.3% 0.1% +196 日 本 不 動 産 研 究 所 A32 鳴 海 ショッピングセンター( 敷 地 ) 21 14/04/08 6,460 6,850 6,870 4.9% +19 6,850 6,920 4.9% +69 +50 +0.7% ±0% +50 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A33 プラッシングウェーブ 江 の 島 22 14/08/29 1,800 1,875 2,100 5.5% +224 1,872 2,130 5.4% +257 +30 +1.4% 0.1% +33 日 本 不 動 産 研 究 所 A34 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 23 15/03/02 1,760 1,842 1,910 4.6% +67 1,842 1,960 4.5% +117 +50 +2.6% 0.1% +50 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A35 ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) 23 15/03/02 1,880 1,967 2,030 4.6% +62 1,967 2,060 4.5% +92 +30 +1.5% 0.1% +30 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A36 グランベル 銀 座 ビル 24 15/06/30 2,621 2,725 2,900 3.6% +174 2,721 2,900 3.6% +178 ±0 ±0% ±0% +3 日 本 不 動 産 研 究 所 A37 UUR 天 神 西 通 りビル 24 15/07/15 5,500 5,720 5,670 5.9% 50 5,714 5,760 5.8% +45 +90 +1.6% 0.1% +96 日 本 不 動 産 研 究 所 A38 Luz 湘 南 辻 堂 24 15/09/30 3,938 4,102 4,290 5.3% +187 4,072 4,310 5.3% +237 +20 +0.5% ±0% +49 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A39 455 上 野 ビル 25 15/12/04 3,000 - - - - 3,123 3,430 3.6% +306 - - - - 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B1 T&G 浜 松 町 ビル 1 03/12/26 2,257 2,105 3,000 4.3% +894 2,095 3,090 4.2% +994 +90 +3.0% 0.1% +99 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B2 SK 名 古 屋 ビルディング 1 03/12/26 5,400 5,562 4,680 5.4% 882 5,550 4,730 5.3% 820 +50 +1.1% 0.1% +62 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B3 福 岡 アーセオンビル 1 03/12/26 2,080 1,671 2,420 5.9% +748 1,653 2,520 5.8% +866 +100 +4.1% 0.1% +117 日 本 不 動 産 研 究 所 B4 丸 増 麹 町 ビル 1 04/03/29 2,350 2,440 2,420 3.8% 20 2,431 2,420 3.8% 11 ±0 ±0% ±0% +8 日 本 不 動 産 研 究 所 B5 六 番 町 Kビル 1 04/03/30 2,150 2,313 3,600 4.2% +1,286 2,301 3,610 4.2% +1,308 +10 +0.3% ±0% +22 日 本 不 動 産 研 究 所 B6 新 大 阪 セントラルタワー 3 04/12/02 24,000 24,332 26,500 5.3% +2,167 24,232 27,400 5.2% +3,167 +900 +3.4% 0.1% +999 日 本 土 地 建 物 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 35

期 末 評 価 額 2 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 オ フ ィ ス ホ テ ル 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 25 期 末 (2016/5/31) 第 25 期 末 と 第 24 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 B7 川 崎 東 芝 ビル 3 04/12/20 19,200 18,974 30,800 4.9% +11,825 19,685 31,400 4.8% +11,714 +600 +1.9% 0.1% 110 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B8 UUR 東 陽 町 ビル 10 08/06/30 8,500 8,624 8,790 4.7% +165 8,591 8,800 4.7% +208 +10 +0.1% ±0% +42 日 本 不 動 産 研 究 所 B9 フォーシーズンビル 13 09/12/25 4,200 4,282 5,290 4.5% +1,007 4,256 5,290 4.5% +1,033 ±0 ±0% ±0% +25 日 本 不 動 産 研 究 所 B10 日 立 ハイテクビルディング 15 10/12/01 14,800 14,575 15,100 4.0% +524 14,546 15,700 4.0% +1,153 +600 +4.0% ±0% +629 日 本 不 動 産 研 究 所 B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド 15 10/12/01 12,100 12,192 10,300 4.1% 1,892 12,133 10,300 4.1% 1,833 ±0 ±0% ±0% +59 日 本 不 動 産 研 究 所 B12 UUR 築 地 ビル 15 10/12/01 6,860 6,435 6,550 4.4% +114 - - - - - - - - 日 本 不 動 産 研 究 所 B13 パシフィックマークス 月 島 15 10/12/01 6,080 5,951 6,360 4.8% +408 5,921 6,360 4.8% +438 ±0 ±0% ±0% +29 日 本 不 動 産 研 究 所 B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト 15 10/12/01 7,050 6,958 7,120 4.9% +161 6,904 7,230 4.8% +325 +110 +1.5% 0.1% +163 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B15 パシフィックマークス 新 浦 安 15 10/12/01 3,920 3,732 3,890 5.6% +157 3,762 3,700 5.5% 62 190 4.9% 0.1% 220 日 本 不 動 産 研 究 所 B17 赤 坂 氷 川 ビル 15 10/12/01 3,290 3,237 3,930 4.5% +692 3,247 3,940 4.5% +692 +10 +0.3% ±0% ±0 日 本 不 動 産 研 究 所 B18 パシフィックマークス 渋 谷 公 園 通 15 10/12/01 2,570 2,474 3,020 5.0% +545 2,466 3,020 5.0% +553 ±0 ±0% ±0% +7 日 本 不 動 産 研 究 所 B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 15 10/12/01 2,210 2,174 2,150 4.1% 24 2,169 2,180 4.1% +10 +30 +1.4% ±0% +35 日 本 不 動 産 研 究 所 B21 横 浜 相 生 町 ビル 15 10/12/01 1,060 1,090 1,230 5.2% +139 1,080 1,250 5.1% +169 +20 +1.6% 0.1% +29 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B22 パシフィックマークス 新 横 浜 15 10/12/01 1,710 1,591 1,580 5.1% 11 1,577 1,620 5.0% +42 +40 +2.5% 0.1% +54 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B25 パシフィックマークス 川 崎 15 10/12/01 9,890 9,344 10,700 4.6% +1,355 9,290 11,000 4.5% +1,709 +300 +2.8% 0.1% +353 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B26 浜 松 町 262ビル 15 10/12/01 6,840 6,690 7,010 4.2% +319 6,658 7,010 4.2% +351 ±0 ±0% ±0% +32 日 本 不 動 産 研 究 所 B27 リーラヒジリザカ 15 10/12/01 2,750 2,665 2,950 4.6% +284 2,655 2,970 4.6% +314 +20 +0.7% ±0% +29 日 本 不 動 産 研 究 所 B29 大 塚 HTビル 15 10/12/01 1,160 1,112 1,220 5.3% +107 1,111 1,220 5.3% +108 ±0 ±0% ±0% ±0 日 本 不 動 産 研 究 所 B30 パシフィックマークス 新 宿 サウスゲート 15 10/12/01 2,460 2,507 3,060 4.2% +552 2,513 3,140 4.2% +626 +80 +2.6% ±0% +73 日 本 不 動 産 研 究 所 B31 パシフィックマークス 西 梅 田 15 10/12/01 6,860 6,400 6,930 4.9% +529 6,385 7,110 4.8% +724 +180 +2.6% 0.1% +195 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B32 パシフィックマークス 肥 後 橋 15 10/12/01 4,570 4,381 4,500 5.0% +118 4,375 4,610 4.9% +234 +110 +2.4% 0.1% +116 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B33 名 古 屋 錦 シティビル 15 10/12/01 2,670 2,471 2,410 5.5% 61 2,462 2,450 5.4% 12 +40 +1.7% 0.1% +48 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B34 パシフィックマークス 江 坂 15 10/12/01 9,590 9,560 9,540 5.4% 20 9,651 9,370 5.3% 281 170 1.8% 0.1% 261 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B35 パシフィックマークス 札 幌 北 一 条 15 10/12/01 1,790 1,845 1,990 5.7% +144 1,827 2,010 5.6% +182 +20 +1.0% 0.1% +38 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B36 新 札 幌 センタービル 15 10/12/01 987 900 1,100 6.1% +199 893 1,100 6.0% +206 ±0 ±0% 0.1% +7 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B37 アリーナタワー 16 11/06/16 9,500 8,839 11,600 5.1% +2,760 8,732 11,900 5.0% +3,167 +300 +2.6% 0.1% +407 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B38 湯 島 ファーストビル 18 12/08/29 2,100 2,104 2,760 4.6% +655 2,091 2,770 4.6% +678 +10 +0.4% ±0% +23 日 本 不 動 産 研 究 所 B39 道 玄 坂 スクエア 18 12/11/22 2,300 2,341 2,710 4.2% +368 2,329 2,770 4.2% +440 +60 +2.2% ±0% +71 日 本 不 動 産 研 究 所 B40 グランスクエア 新 栄 21 14/02/28 1,480 1,475 1,880 5.7% +404 1,451 1,920 5.6% +468 +40 +2.1% 0.1% +63 日 本 不 動 産 研 究 所 B41 グランスクエア 名 駅 南 21 14/02/28 1,220 1,227 1,890 5.2% +662 1,210 1,960 5.1% +749 +70 +3.7% 0.1% +86 日 本 不 動 産 研 究 所 B42 芝 520ビル 21 14/03/28 2,100 2,163 2,400 4.3% +236 2,190 2,520 4.3% +329 +120 +5.0% ±0% +92 日 本 不 動 産 研 究 所 B43 広 瀬 通 SEビル 22 14/06/13 3,600 3,597 4,510 5.5% +912 3,544 4,720 5.4% +1,175 +210 +4.7% 0.1% +262 日 本 不 動 産 研 究 所 C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 1 03/12/22 21,140 21,909 24,700 5.0% +2,790 22,609 25,800 4.8% +3,190 +1,100 +4.5% 0.2% +400 日 本 不 動 産 研 究 所 C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 3 05/02/18 1,884 1,673 2,340 4.3% +666 1,659 2,390 4.2% +730 +50 +2.1% 0.1% +64 日 本 土 地 建 物 C3 MZビル 9 08/04/10 3,800 3,323 3,740 5.4% +416 3,275 3,880 5.2% +604 +140 +3.7% 0.2% +187 日 本 不 動 産 研 究 所 C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 10 08/06/30 4,720 4,291 4,690 5.2% +398 4,245 4,800 5.1% +554 +110 +2.3% 0.1% +156 日 本 土 地 建 物 C5 ホテルJALシティ 那 覇 16 11/10/25 7,650 7,330 9,850 5.2% +2,519 7,264 10,300 5.1% +3,035 +450 +4.6% 0.1% +516 日 本 土 地 建 物 C6 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 17 11/12/26 4,200 4,246 5,260 4.9% +1,013 4,231 5,840 4.4% +1,608 +580 +11.0% 0.5% +594 日 本 不 動 産 研 究 所 C7 四 谷 213ビル 19 13/03/18 5,020 5,089 6,000 4.5% +910 5,059 6,160 4.4% +1,100 +160 +2.7% 0.1% +190 日 本 不 動 産 研 究 所 C8 ホテルルートイン 名 古 屋 今 池 駅 前 19 13/03/25 2,000 1,922 2,770 5.3% +847 1,889 2,930 5.0% +1,040 +160 +5.8% 0.3% +193 日 本 不 動 産 研 究 所 C9 ザ ビー 六 本 木 21 14/05/01 3,500 3,635 3,890 4.3% +254 3,629 4,050 4.1% +420 +160 +4.1% 0.2% +165 日 本 不 動 産 研 究 所 C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 24 15/08/31 2,655 2,761 3,000 4.2% +238 2,746 3,070 4.1% +323 +70 +2.3% 0.1% +85 大 和 不 動 産 鑑 定 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 36

期 末 評 価 額 3 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 ホ テ ル 住 居 その 他 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 25 期 末 (2016/5/31) 第 25 期 末 と 第 24 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 24 15/08/31 2,113 2,197 2,290 5.3% +92 2,181 2,350 5.2% +168 +60 +2.6% 0.1% +76 大 和 不 動 産 鑑 定 C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 24 15/08/31 745 778 774 6.3% 4 772 797 6.2% +24 +23 +3.0% 0.1% +29 大 和 不 動 産 鑑 定 C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 25 16/02/05 20,000 - - - - 20,487 21,700 5.6% +1,212 - - - - 日 本 不 動 産 研 究 所 C14 浦 和 ロイヤルパインズホテル 25 16/04/01 17,500 - - - - 17,776 18,000 5.5% +223 - - - - 日 本 不 動 産 研 究 所 D1 T&G 東 池 袋 マンション 1 03/12/26 2,021 1,554 2,170 4.7% +615 1,528 2,220 4.6% +691 +50 +2.3% 0.1% +75 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D4 駒 沢 コート 1 03/12/26 1,680 1,537 2,280 4.6% +742 1,528 2,280 4.6% +751 ±0 ±0% ±0% +8 日 本 不 動 産 研 究 所 D6 スカイコート 芝 大 門 2 04/10/15 1,175 1,060 1,270 4.6% +209 1,049 1,290 4.5% +240 +20 +1.6% 0.1% +31 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D7 太 平 洋 セメント 社 宅 (メゾン 浮 間 ) 2 04/10/26 3,530 3,241 4,420 4.9% +1,178 3,216 4,420 4.9% +1,203 ±0 ±0% ±0% +25 日 本 不 動 産 研 究 所 D8 太 平 洋 セメント 社 宅 ( 習 志 野 社 宅 ) 2 04/10/26 1,140 1,018 1,230 7.2% +211 1,009 1,230 7.2% +220 ±0 ±0% ±0% +8 日 本 不 動 産 研 究 所 D9 アプリーレ 新 青 木 一 番 館 3 05/04/13 3,031 2,600 3,540 5.3% +939 2,580 3,540 5.3% +959 ±0 ±0% ±0% +20 日 本 不 動 産 研 究 所 D10 UURコート 札 幌 北 三 条 5 06/03/16 1,278 1,065 1,470 5.4% +404 1,047 1,470 5.2% +422 ±0 ±0% 0.2% +18 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D11 UURコート 千 葉 蘇 我 5 06/02/08 620 587 661 6.7% +73 582 661 6.7% +78 ±0 ±0% ±0% +5 日 本 不 動 産 研 究 所 D12 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 5 06/02/08 480 463 537 5.7% +73 461 537 5.7% +75 ±0 ±0% ±0% +1 日 本 不 動 産 研 究 所 D13 南 山 コート1 号 館 5 06/03/30 1,070 936 1,050 5.6% +113 931 996 5.6% +64 54 5.1% ±0% 49 日 本 不 動 産 研 究 所 D14 南 山 コート2 号 館 5 06/03/30 450 385 498 5.1% +112 383 471 5.1% +87 27 5.4% ±0% 24 日 本 不 動 産 研 究 所 D15 クリオ 文 京 小 石 川 5 06/04/28 3,170 2,835 3,290 4.6% +454 2,807 3,260 4.6% +452 30 0.9% ±0% 1 日 本 不 動 産 研 究 所 D16 グランルージュ 栄 6 06/11/30 1,570 1,310 1,470 5.1% +159 1,291 1,430 5.0% +138 40 2.7% 0.1% 21 日 本 不 動 産 研 究 所 D17 グランルージュ 栄 Ⅱ 9 07/12/26 1,300 1,107 1,330 4.9% +222 1,091 1,330 4.9% +238 ±0 ±0% ±0% +16 日 本 不 動 産 研 究 所 D18 MA 仙 台 ビル 10 08/09/24 3,440 2,951 4,190 5.9% +1,238 2,906 4,200 5.9% +1,293 +10 +0.2% ±0% +55 日 本 不 動 産 研 究 所 D19 UURコート 名 古 屋 名 駅 10 08/09/30 1,473 1,294 1,470 5.0% +175 1,276 1,500 4.9% +223 +30 +2.0% 0.1% +48 日 本 土 地 建 物 D20 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 10 08/11/11 870 778 864 5.8% +85 767 880 5.7% +112 +16 +1.9% 0.1% +27 日 本 土 地 建 物 D21 パークサイト 泉 10 08/11/21 900 839 730 4.9% 109 830 744 4.9% 86 +14 +1.9% ±0% +22 日 本 不 動 産 研 究 所 D22 UURコート 大 阪 十 三 本 町 11 09/02/26 1,570 1,407 1,680 5.0% +272 1,388 1,680 5.0% +291 ±0 ±0% ±0% +18 日 本 不 動 産 研 究 所 D23 UURコート 錦 糸 町 16 11/06/15 2,900 2,986 3,540 4.7% +553 2,962 3,550 4.7% +587 +10 +0.3% ±0% +33 日 本 不 動 産 研 究 所 D24 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミアタワー 18 12/06/28 2,050 1,958 2,730 5.3% +771 1,927 2,730 5.3% +802 ±0 ±0% ±0% +30 日 本 不 動 産 研 究 所 D25 グランルージュ 中 之 島 南 20 13/06/25 1,380 1,407 1,650 4.9% +242 1,388 1,650 4.9% +261 ±0 ±0% ±0% +18 日 本 不 動 産 研 究 所 D26 グレンパーク 梅 田 北 22 14/08/29 5,150 5,312 5,640 4.9% +327 5,273 5,760 4.8% +486 +120 +2.1% 0.1% +159 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D27 UURコート 志 木 24 15/09/18 2,730 2,939 3,010 5.4% +70 2,923 3,010 5.4% +86 ±0 ±0% ±0% +15 日 本 不 動 産 研 究 所 E1 リリカラ 東 北 支 店 5 06/05/29 2,050 1,579 2,060 5.9% +480 1,555 2,130 5.8% +574 +70 +3.4% 0.1% +94 日 本 土 地 建 物 E2 KDDI 府 中 ビル 19 13/05/16 4,920 4,960 5,490 5.5% +529 4,926 5,490 5.5% +563 ±0 ±0% ±0% +33 日 本 不 動 産 研 究 所 E3 壺 川 スクエアビル 20 13/11/01 4,150 4,177 5,080 6.2% +902 4,129 5,320 6.1% +1,190 +240 +4.7% 0.1% +288 日 本 不 動 産 研 究 所 E4 ザ プレイス オブ トウキョウ 21 14/05/01 3,500 3,561 4,120 5.2% +558 3,535 4,120 5.2% +584 ±0 ±0% ±0% +26 日 本 不 動 産 研 究 所 E5 ロジスティクス 東 扇 島 22 14/10/02 4,233 8,395 9,100 4.9% +704 4,252 4,778 4.9% +526 - - - - 日 本 不 動 産 研 究 所 E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル 22 14/11/25 8,000 8,059 8,450 4.7% +390 8,044 8,460 4.7% +415 +10 +0.1% ±0% +24 日 本 不 動 産 研 究 所 E7 クオーツタワー 24 15/11/13 5,700 5,938 5,780 3.8% 158 5,922 5,920 3.7% 2 +140 +2.4% 0.1% +156 谷 澤 総 合 鑑 定 所 E8 新 習 志 野 物 流 センター 24 15/08/07 2,555 2,660 2,570 4.9% 90 2,662 2,570 4.9% 92 ±0 ±0% ±0% 2 日 本 不 動 産 研 究 所 合 計 585,094 535,252 603,224 5.0% + 67,971 562,705 643,084 5.0% + 80,378 + 10,762 + 1.8% 0.1% + 11,509 ( 1) (B26) 浜 松 町 262ビル 及 び (C1) 新 宿 ワシントンホテル 本 館 は 追 加 取 得 を 行 っています それぞれ 取 得 日 は 最 初 の 取 得 日 を 取 得 価 格 は 追 加 取 得 分 を 含 めた 合 計 を 記 載 しています ( 2) (A27)ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) (A28)ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) (A34)ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 及 び (A35)ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) の 還 元 利 回 りはDCF 法 における 割 引 率 を 記 載 しています ( 3) 合 計 の 変 化 額 変 化 率 は 今 期 中 に 取 得 ( 新 規 追 加 )した 物 件 売 却 した 物 件 を 除 いて 算 出 しています ( 4) ロジスティクス 東 扇 島 は 第 25 期 中 である2016 年 2 月 26 日 付 で 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 49%を 売 却 しています 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 37

物 件 収 支 稼 働 率 1 ( 単 位 : 千 円 ) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 A11 A12 全 物 件 合 計 碑 文 谷 ショッピング センター ジョイパーク 泉 ヶ 丘 芦 屋 川 西 ショッピング マート レランド ショッピング センター イオンモール 宇 城 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 20,597,440 459,360 263,391 30,000 247,745 312,017 278,245 187,177 85,701 196,529 151,999 賃 貸 事 業 収 入 19,227,927 459,360 228,081 30,000 202,708 312,017 173,573 157,187 85,695 153,352 151,999 その 他 賃 貸 事 業 収 入 1,369,513-35,309-45,037-104,672 29,990 5 43,177 - 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,778,956 128,878 216,545 4,847 149,396 142,520 103,869 97,072 26,706 100,248 58,925 公 租 公 課 1,519,290 35,672 15,312 3,286 11,004 39,625 16,982 11,979 3,200 13,158 19,657 諸 経 費 3,562,603 7,546 104,399 326 93,739 5,455 54,387 51,143 9,656 70,043 9,616 ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 1,325,796 4,665 48,024 300 39,204 1,200 19,368 19,590 5,256 17,384 1,500 水 道 光 熱 費 1,139,849-39,101-35,035-18,657 29,605-31,866 - 損 害 保 険 料 25,350 740 363 26 269 763 148 210 57 162 383 修 繕 費 634,981 1,862 6,268-17,863 122 6,710 448 1,411 19,748 2,237 その 他 賃 貸 事 業 費 用 436,624 277 10,640-1,366 3,369 9,502 1,288 2,932 881 5,495 減 価 償 却 費 3,697,062 85,658 96,833 1,235 44,652 97,439 32,499 33,949 13,849 17,046 29,650 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 11,818,484 330,481 46,846 25,152 98,348 169,496 174,376 71,949 90,105 23,984 58,994 96,281 93,074 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 15,515,546 416,140 143,680 26,387 143,001 266,936 206,875 96,968 124,054 50,160 72,844 113,327 122,725 資 本 的 支 出 額 2,970,462 2,629 17,070-47,611 4,896 15,704-40,955-3,751 7,345 - 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 98.8% 100.0% 99.8% 100.0% 97.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 92.2% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.50% 5.42% 4.23% 6.84% 5.49% 4.80% 6.35% 6.03% 4.66% 4.90% 3.86% 5.51% 5.71% 天 神 ルーチェ ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 宮 前 ショッピング センター コナミスポーツ 香 里 ヶ 丘 アクティオーレ 南 池 袋 Tip's 町 田 ビル ダイエー 宝 塚 中 山 店 ( 単 位 : 千 円 ) A13 A14 A15 A16 A19 A20 A21 A23 A24 A25 A26 A27 A28 マリコム 磯 子 ( 敷 地 ) アクティオーレ 関 内 心 斎 橋 OPA 本 館 心 斎 橋 OPA きれい 館 アルボーレ 神 宮 前 アルボーレ 仙 台 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 299,061 57,801 684,354 51,819 49,398 110,400 700,564 224,067 163,532 149,487 賃 貸 事 業 収 入 299,061 57,737 683,334 51,819 45,600 98,835 552,322 223,065 143,899 116,744 その 他 賃 貸 事 業 収 入 - 64 1,020-3,798 11,564 148,242 1,001 19,633 32,742 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 35,425 24,128 149,803 24,275 17,996 37,434 587,029 91,082 74,754 84,052 公 租 公 課 35,036 3,450 73,481 5,288 2,846 6,748 53,356 24,856 7,148 6,320 諸 経 費 389 6,763 17,039 246 11,597 16,413 450,133 17,131 37,228 42,240 ( 注 ) 外 注 委 託 費 288 5,638 3,342 193 2,593 6,311 129,034 1,800 10,413 11,207 ( 注 ) ( 注 ) 水 道 光 熱 費 - - - - 3,572 9,879 110,889-11,708 24,132 損 害 保 険 料 101 60 680 53 33 95 845 513 122 106 修 繕 費 - 1,020 10,333-5,365 111 65,947 2,227 2,946 131 その 他 賃 貸 事 業 費 用 - 45 2,683-31 16 143,415 12,589 12,038 6,662 減 価 償 却 費 - 13,914 59,282 18,740 3,552 14,272 83,539 49,094 30,378 35,491 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 263,635 33,672 534,551 27,543 31,401 72,965 113,535 132,984 29,462 88,777 65,434 50,241 47,103 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 263,635 47,587 593,833 46,284 34,954 87,238 197,074 182,079 51,845 119,156 100,925 50,241 47,103 資 本 的 支 出 額 - 2,052 8,769 - - - 203,833 14,166-349 - - - 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% - 100.0% 100.0% 97.5% 100.0% 100.0% 96.5% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 4.42% 3.94% 5.19% 5.30% 4.41% 6.72% 5.58% 7.50% 4.14% 4.67% 6.01% 3.85% 4.37% モラージュ 柏 イトー ヨーカドー 尾 張 旭 店 横 浜 狩 場 ショッピング センター Luz 自 由 が 丘 アクティオーレ 市 川 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 38

物 件 収 支 稼 働 率 2 ( 単 位 : 千 円 ) A29 A30 A31 A32 A33 A34 A35 A36 A37 A38 A39 B1 Luz 湘 南 辻 堂 455 上 野 ビル 商 業 施 設 計 ヨドバシカメラ マルチメディア 吉 祥 寺 ヤマダ 電 機 テックランド New 松 戸 本 店 天 神 ロフト ビル 鳴 海 ショッピング センター( 敷 地 ) プラッシング ウェーブ 江 の 島 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 288,261 77,797 81,455 289,760 87,457 7,306,067 94,203 賃 貸 事 業 収 入 265,394 65,677 69,429 224,846 69,728 6,700,154 85,127 その 他 賃 貸 事 業 収 入 22,866 12,119 12,025 64,914 17,728 605,913 9,075 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 136,395 30,757 23,891 176,473 18,621 2,959,895 33,930 公 租 公 課 24,322 4,188 - - - 530,247 9,036 諸 経 費 86,386 19,104 18,967 146,743 16,590 1,321,157 12,050 ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 1) ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 41,316 5,481 3,958 70,168 3,176 461,929 5,044 水 道 光 熱 費 29,864 11,283 2,784 56,078 4,822 419,283 5,893 損 害 保 険 料 259 59 50 328 44 8,101 85 修 繕 費 12,586 2,196 281 1,195 1,645 171,193 1,027 その 他 賃 貸 事 業 費 用 2,359 83 11,892 18,973 6,903 260,649 - 減 価 償 却 費 25,686 7,464 4,924 29,729 2,031 1,108,491 12,843 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 572,712 147,149 151,865 152,506 47,040 46,743 51,991 57,564 166,073 113,287 68,835 4,346,171 60,272 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 729,879 187,299 177,552 152,506 54,504 46,743 51,991 62,488 172,749 143,016 70,866 5,454,663 73,116 資 本 的 支 出 額 - - 58,742-3,638 - - 1,062-643 - 433,222 3,297 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 96.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 98.1% 79.6% 99.5% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.20% 7.25% 8.14% 4.71% 6.04% 4.97% 5.20% 4.66% 6.02% 6.01% 4.75% 5.31% 6.46% ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) グランベル 銀 座 ビ ル UUR 天 神 西 通 り ビル T&G 浜 松 町 ビル ( 単 位 : 千 円 ) B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 SK 名 古 屋 ビルディング 福 岡 アーセオン ビル 丸 増 麹 町 ビル 六 番 町 Kビル 新 大 阪 セントラルタワー 川 崎 東 芝 ビル 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 188,194 87,528 82,653 108,515 1,102,377 836,662 275,916 176,328 398,073 323,392 87,473 256,327 221,522 賃 貸 事 業 収 入 172,597 79,302 77,828 108,515 982,148 836,594 254,571 160,540 392,474 296,453 82,973 224,065 202,430 その 他 賃 貸 事 業 収 入 15,597 8,225 4,825-120,228 67 21,344 15,788 5,598 26,938 4,500 32,261 19,092 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 87,576 58,351 46,181 38,073 515,190 330,971 89,556 69,686 114,206 160,466 39,857 107,274 129,296 公 租 公 課 14,438 7,254 13,206 11,040 85,627 50,904 12,606 10,109 40,705 38,033 5,622 19,392 20,756 諸 経 費 43,249 32,591 21,025 14,970 235,388 112,632 41,848 34,289 41,692 60,257 11,192 54,002 48,309 外 注 委 託 費 22,180 11,897 8,305 13,762 95,805 6,000 19,258 17,771 24,369 29,225 4,690 23,235 23,249 水 道 光 熱 費 15,581 10,343 7,046-114,743-21,176 15,588 14,931 26,584 4,740 23,434 20,172 損 害 保 険 料 282 122 371 101 1,219 960 236 145 310 385 241 323 348 修 繕 費 2,183 2,338 3,980 639 19,117 105,670 1,056 287 914 1,907 1,182 5,739 3,803 その 他 賃 貸 事 業 費 用 3,021 7,889 1,321 468 4,502 0 119 495 1,166 2,154 337 1,269 735 減 価 償 却 費 29,888 18,505 11,950 12,063 194,174 167,434 35,101 25,288 31,808 62,174 23,043 33,879 60,229 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 100,618 29,177 36,471 70,441 587,187 505,690 186,359 106,641 283,866 162,925 47,616 149,052 92,226 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 130,506 47,682 48,421 82,504 781,361 673,125 221,460 131,930 315,674 225,100 70,659 182,931 152,455 資 本 的 支 出 額 17,417 802 3,167-89,534 887,512 2,771-2,447 2,631-4,324 7,341 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 95.7% 89.3% 100.0% 100.0% 98.6% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 94.4% - 98.9% 86.2% 修 正 NOI 利 回 り 4.82% 4.57% 4.11% 7.65% 6.49% 6.99% 5.20% 6.27% 4.25% 3.71% 4.32% 6.00% 4.31% UUR 東 陽 町 ビル フォーシーズン ビル 日 立 ハイテク ビルディング パシフィック マークス 新 宿 パークサイド UUR 築 地 ビル パシフィック マークス 月 島 パシフィック マークス 横 浜 イースト ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 39

物 件 収 支 稼 働 率 3 ( 単 位 : 千 円 ) B15 B17 B18 B20 B21 B22 B25 B26 B27 B29 B30 B31 B32 パシフィック マークス 新 浦 安 赤 坂 氷 川 ビル パシフィック マークス 渋 谷 公 園 通 パシフィック マークス 赤 坂 見 附 横 浜 相 生 町 ビル パシフィック マークス 新 横 浜 パシフィック マークス 川 崎 浜 松 町 262ビル リーラ ヒジリザカ 大 塚 HTビル パシフィック マークス 新 宿 サウスゲート パシフィック マークス 西 梅 田 パシフィック マークス 肥 後 橋 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 158,810 118,055 84,372 64,077 57,844 64,986 321,237 223,195 117,819 52,445 95,227 271,812 165,666 賃 貸 事 業 収 入 132,682 114,114 84,372 56,828 49,613 57,358 294,104 197,909 106,139 45,962 88,395 237,431 146,648 その 他 賃 貸 事 業 収 入 26,128 3,941-7,249 8,231 7,628 27,133 25,286 11,679 6,483 6,831 34,381 19,017 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 114,581 33,511 14,509 20,702 33,877 33,378 135,541 94,283 48,322 26,005 26,471 131,812 66,632 公 租 公 課 18,838 9,956 3,733 6,150 5,033 5,438 20,688 14,695 12,084 2,148 5,500 24,983 15,879 諸 経 費 70,088 13,101 2,508 7,659 18,311 13,548 53,448 45,766 26,824 16,483 14,429 69,234 26,229 外 注 委 託 費 29,900 7,370 2,465 3,746 7,583 6,355 21,528 21,794 16,242 4,823 4,198 29,365 10,186 水 道 光 熱 費 25,562 4,075-3,632 9,444 6,132 26,867 16,484 6,707 5,490 5,774 33,376 13,729 損 害 保 険 料 292 84 43 44 91 93 266 157 116 57 51 357 184 修 繕 費 8,569 1,504-216 945 843 3,366 5,767 3,568 1,163 3,564 2,804 1,686 その 他 賃 貸 事 業 費 用 5,763 67-19 245 123 1,418 1,561 190 4,947 841 3,330 442 減 価 償 却 費 25,653 10,453 8,267 6,891 10,532 14,392 61,404 33,822 9,413 7,373 6,541 37,595 24,523 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 44,228 84,543 69,862 43,375 23,967 31,608 185,696 128,912 69,496 26,440 68,756 139,999 99,033 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 69,882 94,997 78,129 50,267 34,499 46,000 247,100 162,734 78,910 33,813 75,297 177,595 123,557 資 本 的 支 出 額 56,360 20,944 480 1,631 888 250 8,271 1,802-6,639 12,945 22,370 17,777 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 85.0% 100.0% 100.0% 100.0% 92.1% 100.0% 97.0% 100.0% 98.8% 100.0% 100.0% 95.6% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 3.56% 5.76% 6.06% 4.54% 6.49% 5.37% 4.98% 4.75% 5.72% 5.81% 6.11% 5.16% 5.39% ( 単 位 : 千 円 ) B33 B34 B35 B36 B37 B38 B39 B40 B41 B42 B43 C1 アリーナタワー 芝 520ビル 広 瀬 通 SEビル オフィスビル 計 名 古 屋 錦 シティビル パシフィック マークス 江 坂 パシフィック マークス 札 幌 北 一 条 新 札 幌 センタービル 湯 島 ファーストビル 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 98,898 291,566 97,268 63,755 432,640 105,100 99,238 93,999 79,785 76,645 196,131 7,669,750 650,374 賃 貸 事 業 収 入 90,629 267,314 87,451 57,176 385,323 92,780 90,618 86,087 72,666 71,067 168,478 7,036,778 650,374 その 他 賃 貸 事 業 収 入 8,268 24,252 9,816 6,579 47,316 12,320 8,620 7,911 7,119 5,577 27,652 632,972 - 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 73,246 290,181 50,354 32,454 237,332 44,186 42,474 48,416 41,825 48,448 121,393 3,630,567 322,861 公 租 公 課 11,874 36,635 9,041 4,976 32,795 11,054 5,786 7,761 7,883 7,847 13,003 632,527 86,909 諸 経 費 28,404 175,929 21,710 18,734 96,012 19,919 24,090 17,326 16,685 27,309 51,455 1,638,713 142,754 外 注 委 託 費 10,999 56,150 8,872 7,123 45,924 7,006 8,702 9,419 8,229 9,358 21,995 664,142 24,573 水 道 光 熱 費 11,548 38,863 10,480 9,180 41,826 11,566 5,722 7,386 7,156 6,340 26,101 613,690 3,428 損 害 保 険 料 174 607 119 68 497 131 81 115 110 97 224 9,204 1,108 修 繕 費 2,954 37,358 670 1,695 6,461 618 8,182 238 959 10,001 2,803 255,794 112,391 その 他 賃 貸 事 業 費 用 2,727 42,948 1,567 665 1,302 596 1,400 166 229 1,511 330 95,881 1,252 減 価 償 却 費 32,967 77,617 19,602 8,744 108,524 13,211 12,598 23,328 17,256 13,291 56,935 1,359,326 93,196 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 25,651 1,385 46,913 31,300 195,308 60,914 56,764 45,582 37,960 28,196 74,737 4,039,183 327,513 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 58,618 79,002 66,516 40,045 303,832 74,126 69,362 68,910 55,216 41,487 131,672 5,398,510 420,710 資 本 的 支 出 額 24,480 170,698 1,223 816 1,230-1,062-340 40,485 4,389 1,416,336 1,036,208 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 95.5% 94.7% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 95.6% 100.0% 100.0% 50.0% 100.0% 97.1% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 4.38% 1.64% 7.41% 8.09% 6.38% 7.04% 6.02% 9.29% 9.03% 3.94% 7.30% 5.40% 3.97% 道 玄 坂 スクエア グランスクエア 新 栄 グランスクエア 名 駅 南 新 宿 ワシントン ホテル 本 館 ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 40

物 件 収 支 稼 働 率 4 ( 単 位 : 千 円 ) C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 MZビル ホテル ルートイン 横 浜 馬 車 道 ホテルJAL シティ 那 覇 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 四 谷 213ビル 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 57,000 133,349 155,415 334,395 178,685 181,167 115,430 422,278 220,707 賃 貸 事 業 収 入 57,000 132,494 140,968 334,395 178,202 164,443 113,488 421,908 220,707 その 他 賃 貸 事 業 収 入 - 854 14,446-482 16,724 1,942 370 - 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 21,134 81,304 74,613 103,511 45,241 68,228 38,979 138,323 63,627 公 租 公 課 5,993 9,765 9,658 15,413 19,733 17,212 13,708 6 - 諸 経 費 620 22,544 18,474 14,306 7,976 19,479 8,610 23,020 27,413 ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 540 7,039 6,076 1,020 2,504 6,105 1,080 579 12,085 水 道 光 熱 費 - 1,663 12,195 - - 11,987 1,868 - - 損 害 保 険 料 80 170 184 312 200 204 102 1,065 300 修 繕 費 - 1,505 18 3,115 5,272 1,182 4,882 13,912 9,295 その 他 賃 貸 事 業 費 用 - 12,164-9,859 - - 677 7,463 5,731 減 価 償 却 費 14,520 48,994 46,480 73,791 17,531 31,537 16,660 115,296 36,213 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 35,865 52,045 80,801 230,884 133,443 112,938 39,921 76,451 53,717 46,426 16,671 283,955 157,079 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 50,386 101,039 127,281 304,675 150,975 144,475 73,243 93,111 69,271 62,922 23,160 399,252 193,293 資 本 的 支 出 額 - 1,144 338 7,618 2,670 1,406-11,171 - - - 16,530 10,573 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 100.0% 93.2% 100.0% 100.0% 95.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.34% 5.30% 5.38% 7.94% 7.17% 5.74% 7.30% 5.31% 4.56% 5.37% 5.81% 5.88% 6.14% ホテルルート イン 名 古 屋 今 池 駅 前 ザ ビー 六 本 木 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 ロワジールホテ ル&スパタワー 那 覇 浦 和 ロイヤル パインズホテル ( 単 位 : 千 円 ) D1 D4 D6 D7 D8 D9 D10 D11 D12 D13 D14 D15 ホテル 計 駒 沢 コート T&G 東 池 袋 マンション スカイコート 芝 大 門 太 平 洋 セメント メゾン 浮 間 太 平 洋 セメント 習 志 野 社 宅 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 2,691,854 67,679 60,560 32,400 124,080 51,960 52,693 16,848 37,122 16,359 100,044 賃 貸 事 業 収 入 2,657,032 63,934 60,560 32,400 124,080 51,960 52,523 16,848 37,122 16,359 96,000 その 他 賃 貸 事 業 収 入 34,821 3,744 - - - - 169 - - - 4,043 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 1,044,137 43,403 13,039 13,193 35,470 13,571 29,878 3,142 8,883 4,192 49,781 公 租 公 課 185,856 2,682 3,930 1,724 8,701 4,066 4,790 1,320 2,469 1,319 5,098 諸 経 費 292,197 14,823 680 364 1,456 625 6,913 193 455 288 15,847 ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 68,230 7,821 604 324 1,236 513 2,054 168 396 174 7,015 水 道 光 熱 費 31,142 922 - - - - 2,239 - - - 21 損 害 保 険 料 4,099 80 76 40 220 112 72 25 59 31 116 修 繕 費 151,576 3,902 - - - - 2,518 - - 83 7,536 その 他 賃 貸 事 業 費 用 37,148 2,097 - - - - 28 - - - 1,157 減 価 償 却 費 566,082 25,897 8,427 11,104 25,312 8,879 18,174 1,627 5,958 2,583 28,835 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 1,647,716 24,275 47,520 19,206 88,609 38,388 78,313 22,814 17,355 13,705 28,238 12,166 50,262 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 2,213,799 50,173 55,948 30,310 113,921 47,268 104,127 40,989 22,356 15,333 34,197 14,750 79,098 資 本 的 支 出 額 1,087,662 - - - - - 5,544 - - - 1,012 552 - 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 99.6% 99.2% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 94.5% 修 正 NOI 利 回 り 5.62% 4.95% 6.64% 5.15% 6.44% 8.27% 6.85% 6.40% 7.19% 6.37% 6.37% 6.54% 4.98% アプリーレ 新 青 木 UURコート 札 幌 北 三 条 UURコート 千 葉 蘇 我 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 南 山 コート 1 号 館 南 山 コート 2 号 館 クリオ 文 京 小 石 川 ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 41

物 件 収 支 稼 働 率 5 ( 単 位 : 千 円 ) D16 D17 D18 D19 D20 D21 D22 D23 D24 D25 D26 D27 グランルージュ 栄 グランルージュ 栄 Ⅱ MA 仙 台 ビル UURコート 名 古 屋 名 駅 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 パークサイト 泉 UURコート 大 阪 十 三 本 町 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 45,125 38,509 167,937 45,563 33,247 25,651 52,347 118,068 106,459 51,119 189,784 93,436 1,664,841 賃 貸 事 業 収 入 44,973 38,509 161,553 45,504 33,247 25,170 52,347 110,726 100,947 48,886 183,164 93,436 1,628,100 その 他 賃 貸 事 業 収 入 152-6,383 58-481 - 7,341 5,512 2,232 6,619-36,741 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 26,466 19,313 89,413 25,457 17,236 18,509 27,744 53,294 61,487 31,036 78,803 16,496 721,992 公 租 公 課 3,146 2,631 10,073 3,015 3,960 1,582 3,963 5,760 7722 3476 10666-102,148 諸 経 費 4,696 242 30,894 4,142 2,022 8,491 4,925 23,310 22,919 8,662 27,444 936 181,654 外 注 委 託 費 2,144-9,257 2,790 1,958 3,217 3,876 12,873 9,662 3,789 13,650 780 85,132 水 道 光 熱 費 227-3,175 956-757 - 2,091 6,295 673 1,616-18,976 損 害 保 険 料 81 65 196 65 63 47 88 164 164 67 259 156 2,503 修 繕 費 2,110 173 4,594 328-389 960 5,647 3895 2264 8829-43,481 その 他 賃 貸 事 業 費 用 131 3 13,670 - - 4,080-2,533 2,901 1,867 3,086-31,559 減 価 償 却 費 18,624 16,439 48,444 18,299 11,253 8,436 18,855 24,223 30,844 18,897 40,692 15,559 438,188 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 18,659 19,196 78,524 20,105 16,010 7,142 24,602 64,773 44,972 20,082 110,981 76,940 942,849 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 37,283 35,636 126,968 38,405 27,264 15,578 43,457 88,996 75,817 38,980 151,674 92,499 1,381,038 資 本 的 支 出 額 - - 3,372 - - - - 472 - - 1624-12,579 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 89.0% 100.0% 97.1% 100.0% 100.0% 97.8% 100.0% 94.7% 84.9% 86.5% 97.5% 100.0% 97.5% 修 正 NOI 利 回 り 4.74% 5.47% 7.36% 5.20% 6.25% 3.45% 5.52% 6.12% 7.38% 5.63% 5.87% 6.24% 6.09% UURコート 錦 糸 町 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミア タワー グランルージュ 中 之 島 南 グレンパーク 梅 田 北 UURコート 志 木 住 居 計 ( 単 位 : 千 円 ) E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 リリカラ 東 北 支 店 KDDI 府 中 ビル 壺 川 スクエアビル ザ プレイス オブ トウキョウ ロジスティクス 東 扇 島 第 1 第 2MT 有 明 センタービル クオーツタワー 新 習 志 野 物 流 センター その 他 計 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 276,387 1,264,926 賃 貸 事 業 収 入 242,685 1,205,861 その 他 賃 貸 事 業 収 入 33,701 59,065 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 142,797 422,363 公 租 公 課 18715 68,510 諸 経 費 73,858 128,880 ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 29,272 46,362 水 道 光 熱 費 37,969 56,755 損 害 保 険 料 377 1,441 修 繕 費 1907 12,935 その 他 賃 貸 事 業 費 用 4,331 11,386 減 価 償 却 費 50,224 224,972 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 36,760 116,500 133,589 82,995 125,653 189,610 103,024 54,427 842,562 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 61,523 149,844 183,813 109,392 168,846 208,301 119,290 66,522 1,067,534 資 本 的 支 出 額 - - 2,109 - - 3,890-14,661 20,662 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.99% 6.07% 8.83% 6.23% 7.96% 5.19% 3.87% 4.53% 5.97% ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 42

ポートフォリオ 一 覧 1 ( 本 書 日 現 在 ) 用 途 商 業 施 設 オ ビ フ ル ス ィ 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) A1 碑 文 谷 ショッピングセンター 東 京 23 区 東 京 都 目 黒 区 15,300 2.6% 5,249.86 27,032.50 26,655.66 15 1 期 2003 年 12 月 25 日 A2 ジョイパーク 泉 ヶ 丘 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 堺 市 6,770 1.2% 10,368.45 29,250.71 13,611.24 10 1 期 2003 年 12 月 22 日 A3 芦 屋 川 西 ショッピングマート 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 芦 屋 市 769 0.1% 3,455.30 1,488.28 1,558.80 6 1 期 2003 年 12 月 22 日 A4 レランドショッピングセンター 首 都 圏 地 域 千 葉 県 船 橋 市 5,200 0.9% 5,198.20 12,944.65 12,968.84 13 2 期 2004 年 9 月 17 日 A5 イオンモール 宇 城 地 方 (その 他 ) 熊 本 県 宇 城 市 11,100 1.9% 173,498.31 63,058.78 72,073.39 7.8 3 期 2004 年 12 月 3 日 A6 天 神 ルーチェ 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 6,500 1.1% 1,138.66 5,393.09 4,194.68 2 5 期 2006 年 4 月 14 日 A7 ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 堺 市 3,210 0.6% 10,702.86 8,637.63 8,637.63 8 5 期 2006 年 4 月 28 日 A8 宮 前 ショッピングセンター 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 5,312 0.9% 6,937.54 17,338.54 10,487.92 17 7 期 2007 年 2 月 19 日 A9 コナミスポーツクラブ 香 里 ヶ 丘 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 枚 方 市 2,040 0.3% 4,120.00 6,381.40 8,627.58 11 8 期 2007 年 6 月 29 日 A10 アクティオーレ 南 池 袋 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 3,760 0.6% 320.39 2,265.15 2,081.50 14 8 期 2007 年 9 月 27 日 A11 Tip's 町 田 ビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 町 田 市 4,100 0.7% 1,596.82 8,075.04 6,715.75 18 9 期 2007 年 12 月 27 日 A12 ダイエー 宝 塚 中 山 店 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 宝 塚 市 4,284 0.7% 16,330.14 16,729.60 16,729.60 9 9 期 2008 年 1 月 30 日 A13 maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) ( 商 業 部 分 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 6,883 1.2% 53,363.57-30,453.73-9 期 2008 年 2 月 18 日 A14 アクティオーレ 関 内 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2,410 0.4% 375.17 2,238.82 1,938.56 19 10 期 2008 年 6 月 30 日 A15 心 斎 橋 OPA 本 館 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 22,800 3.9% 2,430.23 25,865.61 27,025.42 12 15 期 2010 年 12 月 1 日 A19 アルボーレ 神 宮 前 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 1,580 0.3% 308.02 816.60 931.14 14.6 15 期 2010 年 12 月 1 日 A20 アルボーレ 仙 台 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 2,590 0.4% 736.01 4,082.94 3,147.29 8 15 期 2010 年 12 月 1 日 A21 モラージュ 柏 首 都 圏 地 域 千 葉 県 柏 市 7,040 1.2% 82,314.45 54,689.28 41,766.68 9 15 期 2010 年 12 月 1 日 A23 イトーヨーカドー 尾 張 旭 店 地 方 (その 他 ) 愛 知 県 尾 張 旭 市 4,840 0.8% 34,612.39 56,371.77 54,606.34 11 15 期 2010 年 12 月 1 日 A24 横 浜 狩 場 ショッピングセンター 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2,500 0.4% 7,093.66 10,628.44 11,345.09 12 15 期 2010 年 12 月 1 日 A25 Luz 自 由 が 丘 東 京 23 区 東 京 都 目 黒 区 5,090 0.9% 828.70 2,771.59 2,283.47 12 16 期 2011 年 6 月 15 日 A26 アクティオーレ 市 川 首 都 圏 地 域 千 葉 県 市 川 市 3,350 0.6% 749.42 4,452.39 3,927.49 10 16 期 2011 年 6 月 15 日 A27 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2,600 0.4% 9,193.00-9,193.00-16 期 2011 年 10 月 31 日 A28 ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2,150 0.4% 7,594.00-7,650.63-17 期 2012 年 5 月 18 日 A29 ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 首 都 圏 地 域 東 京 都 武 蔵 野 市 28,000 4.8% 3,582.39 37,932.95 37,932.95 14 19 期 2013 年 3 月 18 日 A30 ヤマダ 電 機 テックランドNew 松 戸 本 店 首 都 圏 地 域 千 葉 県 松 戸 市 5,150 0.9% 7,311.98 17,461.22 17,561.23 11 19 期 2013 年 3 月 18 日 A31 天 神 ロフトビル 地 方 (その 他 ) 福 岡 県 福 岡 市 4,350 0.7% 1,947.80 10,594.19 7,730.09 1 20 期 2013 年 11 月 29 日 A32 鳴 海 ショッピングセンター( 敷 地 ) 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 6,460 1.1% 60,747.02-60,419.26-21 期 2014 年 4 月 8 日 A33 プラッシングウェーブ 江 の 島 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 藤 沢 市 1,800 0.3% 2,449.00 3,471.69 3,155.64 14 22 期 2014 年 8 月 29 日 A34 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1,760 0.3% 3,252.76-3,252.76-23 期 2015 年 3 月 2 日 A35 ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1,880 0.3% 2,391.44-2,391.44-23 期 2015 年 3 月 2 日 A36 グランベル 銀 座 ビル 都 心 6 区 東 京 都 中 央 区 2,621 0.4% 231.00 1,646.50 1,352.35 10 24 期 2015 年 6 月 30 日 A37 UUR 天 神 西 通 りビル 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 5,500 0.9% 466.76 1,486.52 1,564.70 2 24 期 2015 年 7 月 15 日 A38 Luz 湘 南 辻 堂 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 藤 沢 市 3,938 0.7% 3,658.25 17,889.43 10,454.22 14 24 期 2015 年 9 月 30 日 A39 455 上 野 ビル 東 京 23 区 東 京 都 台 東 区 3,000 0.5% 159.59 1,234.99 1,167.63 12 25 期 2015 年 12 月 4 日 B1 T&G 浜 松 町 ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2,257 0.4% 453.81 3,296.58 2,420.85 12 1 期 2003 年 12 月 26 日 B2 SK 名 古 屋 ビルディング 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 5,400 0.9% 1,361.96 11,795.38 8,708.52 11 1 期 2003 年 12 月 26 日 B3 福 岡 アーセオンビル 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 2,080 0.4% 1,358.91 6,079.35 4,934.39 1 1 期 2003 年 12 月 26 日 B4 丸 増 麹 町 ビル 都 心 6 区 東 京 都 千 代 田 区 2,350 0.4% 703.24 5,218.55 2,578.84 11 1 期 2004 年 3 月 29 日 B5 六 番 町 Kビル 都 心 6 区 東 京 都 千 代 田 区 2,150 0.4% 689.70 4,031.14 4,031.14 14 1 期 2004 年 3 月 30 日 B6 新 大 阪 セントラルタワー(オフィス 部 分 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 14,279 2.4% 7,265.79 58,882.64 27,828.96 7 3 期 2004 年 12 月 2 日 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 43

ポートフォリオ 一 覧 2 ( 本 書 日 現 在 ) 用 途 オ フ ィ ス ビ ル ホ テ ル 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) B7 川 崎 東 芝 ビル 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 19,200 3.3% 8,615.20 51,254.06 36,118.31 7 3 期 2004 年 12 月 20 日 (A13) maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) (オフィス 部 分 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 5,021 0.9% - - 22,214.65-9 期 2008 年 2 月 18 日 B8 UUR 東 陽 町 ビル 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 8,500 1.5% 3,262.50 10,768.11 7,540.30 13 10 期 2008 年 6 月 30 日 B9 フォーシーズンビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 4,200 0.7% 690.93 6,318.81 5,000.54 11 13 期 2009 年 12 月 25 日 B10 日 立 ハイテクビルディング 都 心 6 区 東 京 都 港 区 14,800 2.5% 3,464.39 22,952.71 15,781.64 15 15 期 2010 年 12 月 1 日 B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 12,100 2.1% 3,201.80 19,802.22 10,971.90 14.8 15 期 2010 年 12 月 1 日 B13 パシフィックマークス 月 島 都 心 6 区 東 京 都 中 央 区 6,080 1.0% 3,302.07 14,507.92 9,336.27 14 15 期 2010 年 12 月 1 日 B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 7,050 1.2% 2,525.41 15,387.49 10,732.11 15 15 期 2010 年 12 月 1 日 B15 パシフィックマークス 新 浦 安 首 都 圏 地 域 千 葉 県 浦 安 市 3,920 0.7% 2,876.94 15,017.17 8,743.05 11 15 期 2010 年 12 月 1 日 B17 赤 坂 氷 川 ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3,290 0.6% 1,328.93 4,795.06 3,438.23 14 15 期 2010 年 12 月 1 日 B18 パシフィックマークス 渋 谷 公 園 通 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 2,570 0.4% 428.62 1,972.43 1,972.43 12 15 期 2010 年 12 月 1 日 B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2,210 0.4% 390.86 1,895.87 1,675.13 13 15 期 2010 年 12 月 1 日 B21 横 浜 相 生 町 ビル 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 1,060 0.2% 1,040.76 7,511.49 2,445.10 17 15 期 2010 年 12 月 1 日 B22 パシフィックマークス 新 横 浜 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 1,710 0.3% 475.00 4,141.89 3,110.72 16 15 期 2010 年 12 月 1 日 B25 パシフィックマークス 川 崎 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 9,890 1.7% 1,183.52 10,694.91 7,382.14 17 15 期 2010 年 12 月 1 日 B26 浜 松 町 262ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 6,840 1.2% 1,401.61 8,331.90 6,183.89 14 15 期 2010 年 12 月 1 日 B27 リーラヒジリザカ 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2,750 0.5% 1,474.05 6,598.52 4,255.02 12 15 期 2010 年 12 月 1 日 B29 大 塚 HTビル 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 1,160 0.2% 455.94 2,317.67 1,774.56 13 15 期 2010 年 12 月 1 日 B30 パシフィックマークス 新 宿 サウスゲート 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 2,460 0.4% 257.87 2,038.70 1,723.03 12 15 期 2010 年 12 月 1 日 B31 パシフィックマークス 西 梅 田 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 6,860 1.2% 2,053.30 16,142.54 11,039.44 10 15 期 2010 年 12 月 1 日 B32 パシフィックマークス 肥 後 橋 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 4,570 0.8% 1,284.23 9,596.62 7,623.57 12 15 期 2010 年 12 月 1 日 B33 名 古 屋 錦 シティビル 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 2,670 0.5% 1,342.54 8,219.53 5,609.97 16 15 期 2010 年 12 月 1 日 B34 パシフィックマークス 江 坂 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 吹 田 市 9,590 1.6% 3,929.31 33,316.53 20,005.03 9 15 期 2010 年 12 月 1 日 B35 パシフィックマークス 札 幌 北 一 条 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 1,790 0.3% 987.04 6,048.97 4,727.65 1 15 期 2010 年 12 月 1 日 B36 新 札 幌 センタービル 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 987 0.2% 1,940.08 3,725.13 2,797.03 2 15 期 2010 年 12 月 1 日 B37 アリーナタワー 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 9,500 1.6% 2,733.00 24,412.67 17,967.46 10 16 期 2011 年 6 月 16 日 B38 湯 島 ファーストビル 東 京 23 区 東 京 都 文 京 区 2,100 0.4% 1,120.85 6,165.88 4,558.77 13 18 期 2012 年 8 月 29 日 B39 道 玄 坂 スクエア 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 2,300 0.4% 488.93 3,227.62 2,233.57 16 18 期 2012 年 11 月 27 日 B40 グランスクエア 新 栄 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1,480 0.3% 1,294.88 5,333.51 4,578.93 10 21 期 2014 年 2 月 28 日 B41 グランスクエア 名 駅 南 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1,220 0.2% 1,012.06 5,017.30 4,003.05 10 21 期 2014 年 2 月 28 日 B42 芝 520ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2,100 0.4% 727.86 3,781.22 2,831.94 13 21 期 2014 年 3 月 28 日 B43 広 瀬 通 SEビル 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 3,600 0.6% 2,146.31 10,396.94 8,235.87 8 22 期 2014 年 6 月 13 日 C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 21,140 3.6% 6,215.31 59,985.37 53,363.11 9 1 期 2003 年 12 月 22 日 (B6) 新 大 阪 セントラルタワー(ホテル 部 分 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 9,721 1.7% - - 18,149.63-3 期 2004 年 12 月 2 日 C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 都 心 6 区 東 京 都 港 区 1,884 0.3% 482.10 2,928.94 3,088.85 17 3 期 2005 年 2 月 18 日 C3 MZビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 八 王 子 市 3,800 0.7% 1,304.44 7,708.88 6,670.21 13 9 期 2008 年 4 月 10 日 C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 4,720 0.8% 970.83 6,610.51 7,139.44 19 10 期 2008 年 6 月 30 日 C5 ホテルJALシティ 那 覇 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 7,650 1.3% 3,573.31 13,655.23 13,701.80 5 16 期 2011 年 10 月 25 日 C6 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 4,200 0.7% 1,053.16 7,682.82 7,854.86 14 17 期 2011 年 12 月 26 日 C7 四 谷 213ビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 5,020 0.9% 1,264.94 7,884.53 7,550.16 13 19 期 2013 年 3 月 18 日 C8 ホテルルートイン 名 古 屋 今 池 駅 前 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 2,000 0.3% 1,045.37 5,735.24 5,880.69 12 19 期 2013 年 3 月 25 日 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 44

ポートフォリオ 一 覧 3 ( 本 書 日 現 在 ) 用 途 ホ テ ル 住 居 その 他 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) C9 ザ ビー 六 本 木 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3,500 0.6% 482.37 3,138.82 2,710.90 12 21 期 2014 年 5 月 1 日 C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 2,655 0.5% 639.19 4,785.93 4,874.28 14.5 24 期 2015 年 8 月 31 日 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 地 方 (その 他 ) 広 島 県 広 島 市 2,113 0.4% 660.40 4,345.24 4,357.75 7 24 期 2015 年 8 月 31 日 C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 745 0.1% 384.93 1,566.12 1,529.47 2 24 期 2015 年 8 月 31 日 C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 20,000 3.4% 11,850.24 45,731.16 45,731.16 17 26 25 期 2016 年 2 月 5 日 C14 浦 和 ロイヤルパインズホテル 首 都 圏 地 域 埼 玉 県 さいたま 市 17,500 3.0% 7,418.83 51,071.32 31,129.86 10 25 期 2016 年 4 月 1 日 D1 T&G 東 池 袋 マンション 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 2,021 0.3% 398.82 3,300.18 2,603.22 12 1 期 2003 年 12 月 26 日 D4 駒 沢 コート 東 京 23 区 東 京 都 世 田 谷 区 1,680 0.3% 2,943.33 3,580.44 3,741.17 11 1 期 2003 年 12 月 26 日 D6 スカイコート 芝 大 門 都 心 6 区 東 京 都 港 区 1,175 0.2% 233.66 1,486.38 1,486.38 17 2 期 2004 年 10 月 15 日 D7 太 平 洋 セメント 社 宅 (メゾン 浮 間 ) 東 京 23 区 東 京 都 北 区 3,530 0.6% 6,456.64 12,691.43 12,691.43 14.6 2 期 2004 年 10 月 26 日 D8 太 平 洋 セメント 社 宅 ( 習 志 野 社 宅 ) 首 都 圏 地 域 千 葉 県 船 橋 市 1,140 0.2% 3,948.67 6,840.86 6,840.86 10 2 期 2004 年 10 月 26 日 D9 アプリーレ 新 青 木 一 番 館 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 神 戸 市 3,031 0.5% 3,329.45 12,700.44 12,700.44 8 3 期 2005 年 4 月 13 日 D10 UURコート 札 幌 北 三 条 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 1,278 0.2% 1,249.45 6,588.72 4,790.50 2 5 期 2006 年 3 月 16 日 D11 UURコート 千 葉 蘇 我 首 都 圏 地 域 千 葉 県 千 葉 市 620 0.1% 1,990.13 2,931.14 2,931.14 14 5 期 2006 年 2 月 8 日 D12 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 首 都 圏 地 域 東 京 都 東 久 留 米 市 480 0.1% 2,635.52 1,397.61 1,397.61 10 5 期 2006 年 2 月 8 日 D13 南 山 コート1 号 館 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1,070 0.2% 2,423.12 3,551.60 3,576.74 12 5 期 2006 年 3 月 30 日 D14 南 山 コート2 号 館 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 450 0.1% 1,137.18 1,762.40 1,890.51 14 5 期 2006 年 3 月 30 日 D15 クリオ 文 京 小 石 川 東 京 23 区 東 京 都 文 京 区 3,170 0.5% 814.54 5,871.77 4,097.51 14.5 5 期 2006 年 4 月 28 日 D16 グランルージュ 栄 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1,570 0.3% 1,009.16 3,912.49 3,697.38 13 6 期 2006 年 11 月 30 日 D17 グランルージュ 栄 Ⅱ 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1,300 0.2% 674.34 3,172.34 2,579.89 13 9 期 2007 年 12 月 26 日 D18 MA 仙 台 ビル 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 3,440 0.6% 3,656.44 12,642.98 11,525.36 11 10 期 2008 年 9 月 24 日 D19 UURコート 名 古 屋 名 駅 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1,473 0.3% 639.17 3,207.39 2,958.45 16 10 期 2008 年 9 月 30 日 D20 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 870 0.1% 3,340.48 6,255.74 6,271.74 3 10 期 2008 年 11 月 11 日 D21 パークサイト 泉 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 900 0.2% 336.55 2,196.97 2,067.95 12 10 期 2008 年 11 月 21 日 D22 UURコート 大 阪 十 三 本 町 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1,570 0.3% 1,266.32 4,166.73 3,650.00 16 11 期 2009 年 2 月 26 日 D23 UURコート 錦 糸 町 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 2,900 0.5% 924.27 6,890.13 5,460.39 14.8 16 期 2011 年 6 月 15 日 D24 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミアタワー 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 2,050 0.4% 1,077.92 10,224.31 7,817.12 1 18 期 2012 年 6 月 28 日 D25 グランルージュ 中 之 島 南 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1,380 0.2% 405.74 3,741.79 3,090.36 15 20 期 2013 年 6 月 25 日 D26 グレンパーク 梅 田 北 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 5,150 0.9% 2,156.35 14,340.44 12,730.60 15.5 22 期 2014 年 8 月 29 日 D27 UURコート 志 木 首 都 圏 地 域 埼 玉 県 志 木 市 2,730 0.5% 6,132.03 9,885.83 9,885.83 11 24 期 2015 年 9 月 18 日 E1 リリカラ 東 北 支 店 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 2,050 0.4% 5,457.02 8,693.79 9,271.16 11 5 期 2006 年 5 月 29 日 E2 KDDI 府 中 ビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 府 中 市 4,920 0.8% 5,479.15 14,165.71 14,490.92 11 19 期 2013 年 5 月 16 日 E3 壷 川 スクエアビル 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 4,150 0.7% 5,294.63 14,742.80 10,570.98 8 20 期 2013 年 11 月 1 日 E4 ザ プレイス オブ トウキョウ 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3,500 0.6% 645.87 3,105.31 3,212.21 13 21 期 2014 年 5 月 1 日 E5 ロジスティクス 東 扇 島 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 4,233 0.7% 28,351.30 41,949.12 42,113.83 12 22 期 2014 年 10 月 2 日 E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 8,000 1.4% 8,307.00 22,917.94 23,934.32 112 213 22 期 2014 年 11 月 25 日 E7 クオーツタワー 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 5,700 1.0% 354.27 2,720.38 2,940.22 7 24 期 2015 年 11 月 13 日 E8 新 習 志 野 物 流 センター 首 都 圏 地 域 千 葉 県 習 志 野 市 2,555 0.4% 6,968.26 13,268.65 12,909.90 10 24 期 2015 年 8 月 7 日 E9 川 越 物 流 センター 首 都 圏 地 域 埼 玉 県 川 越 市 7,550 1.3% 32,665.82 47,284.22 40,060.76 9 26 期 2016 年 6 月 17 日 合 計 583,014 100.0% 774,031.36 1,418,243.47 1,336,426.75 7.97 ( 注 1) 敷 地 面 積 延 床 面 積 賃 貸 可 能 面 積 PML は 原 則 として2016 年 5 月 31 日 時 点 ( 但 し 川 越 物 流 センター のみ 取 得 日 (2016 年 6 月 17 日 ) 時 点 )の 数 値 を 記 載 しています ( 注 2) C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 及 び E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル の PML は 本 館 / 第 1MT 有 明 センタービルを1 別 館 / 第 2MT 有 明 センタービルを2としてそれぞれの 値 を 記 載 しています ( 注 3) 合 計 欄 に 記 載 の PML は 第 25 期 末 時 点 のポートフォリオ 全 体 に 係 るPML 値 を 表 します この 中 に 川 越 物 流 センター のPMLは 反 映 されていません 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 45

投 資 主 投 資 口 の 概 況 所 有 者 別 割 合 の 推 移 主 要 投 資 主 ( 第 25 期 末 時 点 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 31.1 30.4 3.7 3.3 26.3 3.4 50.0 52.2 56.6 外 国 法 人 個 人 30.4 29.1 27.7 26.8 26.0 25.1 28.1 3.3 3.1 3.0 2.7 2.7 2.7 2.6 その 他 の 国 内 法 人 金 融 機 関 ( 証 券 会 社 含 む) 55.3 58.4 61.4 58.5 64.0 65.1 62.9 15.2 14.1 13.5 個 人 その 他 11.0 9.4 7.9 7.0 7.3 7.1 6.4 第 16 期 末 第 17 期 末 第 18 期 末 第 19 期 末 第 20 期 末 第 21 期 末 第 22 期 末 第 23 期 末 第 24 期 末 第 25 期 末 第 25 期 末 : 発 行 済 投 資 口 数 2,751,376 口 総 投 資 主 数 22,704 名 第 24 期 末 : 発 行 済 投 資 口 数 2,751,376 口 総 投 資 主 数 24,726 名 順 位 投 資 主 名 保 有 口 数 比 率 1 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 691,908 25.1% 2 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 243,016 8.8% 3 資 産 管 理 サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 証 券 投 資 信 託 口 ) 178,853 6.5% 4 NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A. 135,908 4.9% 5 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 投 信 口 ) 106,957 3.9% 6 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY 505234 71,307 2.6% 7 STATE STREET BANK-WEST PENSION FUND CLIENTS- EXEMPT 505233 51,507 1.9% 8 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223 37,087 1.3% 9 三 菱 UFJモルガン スタンレー 証 券 株 式 会 社 28,675 1.0% 10 SIX SIS FOR SWISS NATIONAL BANK 28,492 1.0% 11 株 式 会 社 中 国 銀 行 28,410 1.0% 12 JPモルガン 証 券 株 式 会 社 25,314 0.9% 13 CBNY DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 24,753 0.9% 14 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505225 23,423 0.9% 15 ジブラルタ 生 命 保 険 株 式 会 社 ( 一 般 勘 定 J-REIT 口 ) 19,376 0.7% 合 計 1,694,986 61.6% 250,000 円 200,000 円 150,000 円 100,000 円 50,000 円 投 資 口 価 格 と 売 買 高 の 推 移 ( 注 1~3) 売 買 高 投 資 口 価 格 180,000 口 160,000 口 140,000 口 120,000 口 100,000 口 80,000 口 60,000 口 40,000 口 20,000 口 0 円 ( 注 1) 出 所 :QUICK ( 注 2)2003 年 12 月 22 日 ~2016 年 7 月 8 日 のUURの 投 資 口 価 格 及 び 売 買 高 です ( 注 3) 本 投 資 口 分 割 に 関 連 し 2010 年 11 月 25 日 ( 東 京 証 券 取 引 所 における 本 投 資 口 分 割 前 の 投 資 口 価 格 による 最 終 取 引 日 ) 以 前 については 投 資 口 価 格 は6 分 の1に 出 来 高 は6 倍 にして 表 記 しています 0 口 46

Appendix

本 投 資 法 人 の 環 境 への 取 組 み 環 境 方 針 GRESB 調 査 における Green Star 評 価 取 得 本 投 資 法 人 は 企 業 の 社 会 的 な 責 任 を 自 覚 し 環 境 への 配 慮 と 環 境 負 荷 の 低 減 に 努 め 持 続 可 能 な 社 会 の 発 展 に 貢 献 します 1. 省 エネ 温 暖 化 対 策 資 源 エネルギーの 効 率 的 な 利 用 を 積 極 的 に 推 進 するとともに 環 境 に 配 慮 した 技 術 やシステムの 導 入 等 により 低 炭 素 社 会 の 実 現 に 努 めます 2. 環 境 負 荷 の 低 減 低 炭 素 に 加 え 節 水 リデュース( 廃 棄 物 の 発 生 抑 制 ) リユース( 再 使 用 ) リ サイクル( 再 資 源 化 ) 等 環 境 負 荷 の 低 減 と 循 環 型 社 会 の 実 現 に 努 めます 3. 環 境 関 連 法 令 等 の 遵 守 環 境 に 関 連 する 諸 法 令 規 則 等 を 遵 守 し 環 境 保 全 に 努 めます 4. 環 境 コミュニケーションの 推 進 環 境 への 取 り 組 み 状 況 等 環 境 関 連 情 報 の 開 示 に 努 め 社 会 とのコミュニケーショ ンを 通 じて 様 々なステークホルダーの 皆 様 との 連 携 と 協 働 に 努 めます 5. 環 境 教 育 啓 発 環 境 についての 教 育 啓 発 を 行 い 環 境 意 識 の 向 上 に 努 めます サステナビリティ 目 標 本 投 資 法 人 は サステナビリティに 関 する 目 標 を 以 下 の 通 り 定 めています 温 室 効 果 ガス 排 出 量 が 相 当 程 度 大 きいとされる 大 規 模 施 設 の 所 有 者 として 所 有 する 施 設 でのエネルギー 使 用 量 と 延 床 面 積 等 を 勘 案 して 算 出 される エネルギー 原 単 位 を 5 年 間 平 均 で 年 1% 削 減 することを 目 標 としている 削 減 するための 具 体 的 な 方 策 としては 空 調 更 新 による 高 効 率 化 照 明 等 更 新 時 の 高 効 率 機 器 の 採 用 等 を 施 設 の 状 況 に 応 じて 適 用 していく 方 針 である DBJ Green Building 認 証 の 取 得 DBJ Green Building 認 証 とは 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 (DBJ)が 独 自 に 開 発 し た 総 合 スコアリングモデルを 利 用 し 環 境 社 会 への 配 慮 がなされた 不 動 産 に 対 して5 段 階 の 評 価 ランクに 基 づく 認 証 を 行 う 総 合 評 価 システムです 本 投 資 法 人 の 保 有 物 件 にお いて アリーナタワー 及 び 壷 川 スクエアビル がDBJ Green Building 認 証 の 3つ 星 ( 非 常 に 優 れた 環 境 社 会 への 配 慮 がなさ れたビル) の 認 証 を 取 得 し ています グローバル 不 動 産 サステナビリティ ベンチマーク(GRESB) は 欧 州 の 年 金 基 金 グループが 創 設 した 不 動 産 会 社 運 用 機 関 のサステナビリティ( 持 続 可 能 性 ) 配 慮 を 測 るベンチマークで 欧 米 アジアの 主 要 機 関 投 資 家 が 投 資 先 を 選 定 する 際 などに 活 用 しています 本 投 資 法 人 は 2012 年 度 から 毎 年 継 続 してGRESB 調 査 に 参 加 しており 2015 年 度 の 調 査 において 最 高 位 の Green Star の 評 価 を 取 得 しました この 評 価 は サステ ナビリティ 評 価 に 係 る マネジメントと 方 針 及 び 実 行 と 計 測 の 両 面 において 優 れている 会 社 に 付 与 されるものです CASBEE 不 動 産 マーケット 普 及 版 評 価 認 証 の 取 得 CASBEE( 建 築 環 境 総 合 性 能 評 価 システム)は 国 土 交 通 省 の 主 導 のもと 日 本 で 開 発 普 及 が 進 められている 建 物 の 総 合 的 な 環 境 性 能 を 評 価 するシステムです CASBEE 不 動 産 マーケット 普 及 版 は CASBEEにおける 建 物 の 環 境 評 価 の 結 果 を 不 動 産 マーケットにおける 環 境 評 価 の 活 用 を 促 進 することを 目 的 として 開 発 されたもの であり 不 動 産 の 開 発 や 取 引 の 従 事 者 にCASBEEを 活 用 できるよう 評 価 基 準 が 策 定 さ れています 評 価 項 目 は エネルギー/ 温 暖 化 ガス 水 資 源 利 用 安 全 生 物 多 様 性 / 敷 地 及 び 屋 内 環 境 の5 分 類 21 項 目 で 構 成 されており UNEP SPCI( ) が 提 唱 する 国 際 共 通 項 目 を 考 慮 することで 国 内 外 の 企 業 から 注 目 されている 環 境 性 能 項 目 と 同 様 の 項 目 が 考 慮 されています 国 連 環 境 計 画 持 続 可 能 な 建 築 物 と 気 候 変 動 イニシアチブ 評 価 S (1 物 件 ) B17 赤 坂 氷 川 ビル 評 価 A (5 物 件 ) B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 B22 パシフィックマークス 新 横 浜 B34 パシフィックマークス 江 坂 48

コーポレート ガバナンス JRAの 運 用 コンプライアンス 体 制 JRAは コンプライアンスの 不 徹 底 が 金 融 商 品 市 場 に 対 する 投 資 者 の 信 頼 を 揺 るがし またUUR 及 びJRAの 経 営 基 盤 を 揺 るがしうることを 十 分 に 認 識 し コンプラ イアンスの 徹 底 を 経 営 の 基 本 原 則 として 位 置 付 けており 取 締 役 会 を 頂 点 に 代 表 取 締 役 社 長 コンプライアンス 委 員 会 チーフ コンプライアンス オフィサー (CCO)がそれぞれの 権 限 と 責 任 において コンプライアンスに 関 する 様 々な 事 項 の 決 定 やコンプライアンスの 管 理 ( 法 令 等 遵 守 状 況 の 管 理 )を 行 っています JRAの 意 思 決 定 機 関 として 取 締 役 会 の 下 にインベストメント 委 員 会 及 びコンプライアンス 委 員 会 が 位 置 しており それぞれ 独 立 性 を 保 ちながらJRAにおけるコンプ ライアンス 上 の 問 題 監 査 リスク 管 理 等 に 取 り 組 み また 利 益 相 反 取 引 の 抑 止 是 正 に 努 めています インベストメント 委 員 会 取 締 役 会 から 権 限 委 譲 されたUURの 運 用 管 理 等 に 係 る 業 務 についての 決 定 権 限 を 有 する 構 成 : 委 員 長 1 名 ( 代 表 取 締 役 社 長 ) 委 員 2 名 ( 非 常 勤 取 締 役 及 び 社 外 有 識 者 ( 外 部 弁 護 士 )) 決 議 方 法 : 委 員 長 及 び 委 員 のうち2 名 以 上 の 者 が 出 席 し その 出 席 委 員 の 全 員 の 一 致 を 以 って 決 議 コンプライアンス 委 員 会 コンプライアンス 委 員 会 自 体 で 決 議 決 定 を 行 うものではなく 取 締 役 会 等 に 対 し 法 令 遵 守 のみならず 広 く 職 業 規 範 内 部 監 査 等 について 一 定 の 答 申 を 行 うことを 目 的 として 設 置 された 委 員 会 構 成 : 委 員 長 1 名 (CCO) 委 員 3 名 ( 代 表 取 締 役 社 長 コーポレート オペレーショ ン チーム 部 長 及 び 社 外 有 識 者 ( 弁 護 士 )) 審 議 方 法 :インベストメント 委 員 会 の 審 議 後 に その 審 議 事 項 をコンプラ イアンスの 観 点 から 審 議 する 他 内 部 監 査 等 についての 審 議 も 実 施 また JRA 独 自 の 利 益 相 反 対 策 ルールとして インベストメント 委 員 会 規 程 の 付 随 規 程 スポンサー 関 係 者 との 取 引 に 関 するインベストメント 委 員 会 内 規 を 定 めており UURとJRAスポンサー 関 係 者 の 間 での 取 引 等 の 制 限 を 規 定 しています JRAの 資 産 の 取 得 売 却 等 に 係 る 内 部 統 制 上 の 意 思 決 定 の 手 続 き フロー 図 は 以 下 のとおりです 本 資 産 運 用 会 社 の 投 資 運 用 における 内 部 統 制 上 の 意 思 決 定 の 仕 組 みフロー 図 資 産 の 取 得 売 却 案 運 用 管 理 計 画 の 想 定 を 超 える 事 象 の 対 応 案 付 議 付 議 イ ン ベ に ス よ ト る メ 審 ン 議 ト 委 員 会 承 認 後 提 出 コ ン プ ラ イ ア ン ス 委 員 会 に よ る 審 議 取 締 役 会 による 審 議 報 告 付 議 コンプライアンス 上 問 題 がなく 且 つ 投 資 法 人 の 事 前 同 意 対 象 外 の 場 合 承 認 がされ 且 つ 投 資 法 人 の 事 前 同 意 対 象 外 の 場 合 利 害 関 係 人 等 と 一 定 金 額 以 上 の 取 引 の 場 合 a. 問 題 又 は 疑 義 がある 場 合 b. 取 締 役 会 の 決 議 事 項 の 場 合 利 害 関 係 人 等 と 一 定 金 額 以 上 の 取 引 の 場 合 ( 但 し コンプライアンス 上 も 問 題 がない こと) 投 資 法 人 に よ る 事 前 同 意 承 認 有 効 に 成 立 不 成 立 49