Jリート普及全国キャラバンご説明資料

J リート普及全国キャラバン ご説明資料 2016 年 6 月 21 日 銘柄コード 3227

目次 1. 本投資法人の概要 2. 中期成長戦略 3. ご参考 本資料において 特に記載のない限り 記載未満の数値については 金額は切り捨て 比率および年数は四捨五入により記載しています 従いまして 記載されている数値を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しない場合があります 重要なお知らせ 本資料は MCUBS MidCity 投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません 投資を行う際は 投資家ご自身の判断と責任で投資されるようお願いいたします 不動産投資証券は 不動産相場 不動産投資信託証券市場その他の有価証券市場の相場 金利水準等の変動及び投資証券の裏付けとなっている不動産の価格や評価額の変動に伴い 不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります 不動産投資証券の発行者であるMCUBS MidCity 投資法人及びその資産を運用する資産運用会社であるMCUBS MidCity 株式会社の業務や財産の状況に変化が生じた場合 不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります 本資料は金融商品取引法 投資信託及び投資法人に関する法律ならびにこれらに付随する政省令 内閣府令 規則及び東京証券取引所規則その他関係諸規則に基づく開示書類や運用報告ではありません 本資料で提供している情報は 本資料作成日現在において保有する情報に基づいて記載しておりますが その情報の完全性 確実性 妥当性及び公正性を保証するものではありません また 予告なしに内容が変更又は廃止される場合がありますのであらかじめご了承ください 本資料には 一定の前提条件に基づく現時点における将来に関する予測に基づく記述が含まれています そのような記述は今後の前提条件の推移 リスクの顕在化又は不確定要因の変動等による影響を受けるものであり MCUBS MidCity 投資法人の将来の業績を保証するものではありません 事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製 転用等を行うことを禁止します 3227 MCUBS MidCity 投資法 2

1. 本投資法人の概要 3227 MCUBS MidCity 投資法 3

エムシーユービーエスミッドシティ MCUBS MidCity 投資法人の概要 1 スポンサー変更 商号変更 本社移転 2015 年 4 月 : 三菱商事 ユービーエス リアルティ株式会社が MID リートマネジメント株式会社の株式 65% を取得資産運用会社の名称を MCUBS MidCity 株式会社に変更 2015 年 6 月 : MID リート投資法人から MCUBS MidCity 投資法人へ 2015 年 10 月 : 投資法人及び運用会社の本店を大阪から東京都千代田区に 新商号 本投資法人 旧商号 MID リート投資法人 新商号 本資産運用会社 メインスポンサー 旧商号 MID リートマネジメント株式会社 65% 35% サブスポンサー 注 : サブスポンサーであるMID 都市開発株式会社は 2016 年 4 月 1 日付で関電不動産株式会社と合併及び商号変更し 関電不動産開発株式会社となりました ( 以下 同じです ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 4

エムシーユービーエス ミッドシティ MCUBS MidCity 投資法人の概要 2 上場日 2006 年 8 月 29 日 証券コード 3227 決算期 運用資産タイプ 6 月 /12 月 三大都市圏のオフィスビル中心 投資口価格 350,000 円 (2016 年 6 月 17 日終値 ) 時価総額 分配金利回り 1 口当たり分配金 約 969 億円 4.1% ( 第 19 期実績 + 第 20 期予想 ) 投資口価格 7,281 円 ( 第 19 期実績 ) 6,900 円 ( 第 20 期予想 ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 5

エムシーユービーエス ミッドシティ MCUBS MidCity 投資法人の特徴 投資対象エリアは 大阪圏 から 三大都市圏( 東京圏 大阪圏及び名古屋圏 )* 中心に拡大 投資対象物件 ( 用途 ) は オフィスビル への重点投資 海外不動産への投資も検討 商業施設および産業用不動産以外 * 東京圏とは 東京都 神奈川県 千葉県及び埼玉県 大阪圏とは 大阪府 京都府及び兵庫県 名古屋圏とは 愛知県をいいます 3227 MCUBS MidCity 投資法 6

ポートフォリオマップ 東京圏 資産件数 7 資産規模割合 ( 注 ) 37.1% 大阪圏 資産件数 10 資産規模割合 ( 注 ) 59.6% 19 件 名古屋圏 資産件数 1 資産規模割合 ( 注 ) 2.3% その他主要都市 資産件数 1 資産規模割合 ( 注 ) 1.1% 2,171 億円 名古屋ルーセントタワー ( 匿名組合出資持分 ) ( 愛知県名古屋市西区 ) ドーミイン博多祇園 ( 福岡県福岡市博多区 ) 注 : 資産規模割合は取得価格ベースです 3227 MCUBS MidCity 投資法 7

ポートフォリオ紹介 ( 東京圏 ) イオンモール津田沼 Gスクエア渋谷道玄坂 渋谷桜丘スクエア ( 底地 ) キューブ川崎 横浜クリエーション スクエア 住友不動産上野ビル 6 号館 東日本橋グリーンビル 3227 MCUBS MidCity 投資法 8

ポートフォリオ紹介 ( 大阪圏 ) ツイン 21 松下 IMP ビル北浜 MID ビル 肥後橋 MID ビル 御堂筋 MID ビル MID 西本町ビル コナミスポーツクラブ京橋 MID 御堂筋瓦町ビル MID 今橋ビル MID REIT 京橋ビル 3227 MCUBS MidCity 投資法 9

ポートフォリオデータ 投資対象用途別テナント別物件規模別 1.1% 13.3% オフィス 商業 その他 41.6% 最大テナント 31.3% F A ( 取得価格ベース ) 85.6% ホテル ( 賃貸面積ベース ) 大口テナント上位 2~10 社 27.1% E D C B 1.4% A ツイン 21 31.6% B イオンモール津田沼 12.0% 13.6% 85.1% オフィス 商業 ホテル その他 57.2% 最大テナント 14.9% 大口テナント上位 2~10 社 27.9% C 松下 IMPビル 11.3% D キューブ川崎 9.2% E Gスクエア渋谷道玄坂 5.6% F その他 30.1% ( 取得価格ベース ) ( 賃貸事業収入ベース ) ( 賃貸事業収入ベース ) 注 : 名古屋ルーセントタワーの当該 TK 持分は 取得価格ベースには含み 賃貸事業収入ベース及び賃貸面積ベースには含みません 3227 MCUBS MidCity 投資法 10

Memo 3227 MCUBS MidCity 投資法 11

2. 中期成長戦略 3227 MCUBS MidCity 投資法 12

メインスポンサー交代後 着実に施策を実行 投資口価格 東証 REIT 指数 (2015/1/1 を 1.000 とした指数 ) 出来高 ( 億円 ) 投資口価格 MCUBSR 参画 投資主総会商号 規約変更 公募増資 新規 5 件取得 リファイナンス 東日本橋グリーンビル取得 43 億円リファイナンス 住友不動産上野ビル 6 号館取得 投資法人債発行 本社移転 東証 REIT 指数 出来高 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 第 20 期 ( 第 20 期 ) 出所 : Bloomberg のデータを基に資産運用会社作成 3227 MCUBS MidCity 投資法 13

分配金の着実な成長を図る アニメーション挿入します 印刷版 外部成長 7,281 円 6,900 円 6,900 円 内部成長 財務 6,404 6,318 5,958 6,444 円円円 円 2013 年 12 月期 ( 第 15 期 ) 2014 年 6 月期 ( 第 16 期 ) 2014 年 12 月期 ( 第 17 期 ) 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 2016 年 6 月期 ( 第 20 期 ) 予想 2016 年 12 月期 ( 第 21 期 ) 予想 3227 MCUBS MidCity 投資法 14

東京圏は 稼働率 / 賃料上昇により収益増加へ 色味調整中 G スクエア渋谷道玄坂 キューブ川崎 稼働率 取得時 70.2% 第 19 期末 80.1% 稼働率取得時 100.0% 第 19 期末 94.7% 渋谷周辺のエリア特性 東京 23 区の中でも空室率の低いエリア IT 企業が集積し 供給が少なく需給はタイト 川崎周辺のエリア特性 東京 23 区に比しても空室率の低いエリア 2013 年以降 メーカー グループ企業が集約 渋谷周辺のマーケット見通し 空室率の低下が継続し 賃料は上昇傾向 川崎周辺のマーケット見通し 空室率の低下が継続し 賃料は上昇傾向 (%) 平均募集賃料 ( 右軸 ) 空室率 ( 円 / 坪 ) (%) 平均募集賃料 ( 右軸 ) 空室率 ( 円 / 坪 ) 14 21,000 14 13,000 12 12 10 19,000 10 12,000 8 6 4 2 0 2013 年 1 月 2014 年 1 月 2015 年 1 月 2015 年 12 月空室率 2.15% 17,000 15,000 ~ 13,000 8 6 4 2 0 2013 年 1 月 2014 年 1 月 2015 年 1 月 2015 年 12 月空室率 2.14% 11,000 10,000 ~ 9,000 出所 : 三鬼商事株式会社のデータより資産運用会社が作成 出所 : 三鬼商事株式会社のデータより資産運用会社が作成 3227 MCUBS MidCity 投資法 15

大阪圏の賃貸市況は底打ち改善傾向 大阪圏のオフィスビルにおけるマーケット状況 賃料 Grade A 賃料 Grade B ( 賃料 : 円 ) 25,000 空室率 Grade A 空室率 Grade B ( 空室率 ) 20% 20,000 15% 15,000 10% 10,000 5% 5,000 0% 05Q1 05Q2 05Q3 05Q4 06Q1 06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 14Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 15Q1 15Q2 15Q3 出所 : シービーアールイー株式会社のデータにより資産運用会社が作成 既存物件における賃料改訂件数 ( 件 ) 5 0 5 10 0 16 4 1 1 9 11 14 0 5 減額改定 増額改定 1 0 1 2 5 3 1 10 15 20 2011 年 12 月期 ( 第 11 期 ) 2012 年 6 月期 ( 第 12 期 ) 2012 年 12 月期 ( 第 13 期 ) 2013 年 6 月期 ( 第 14 期 ) 2013 年 12 月期 ( 第 15 期 ) 2014 年 6 月期 ( 第 16 期 ) 2014 年 12 月期 ( 第 17 期 ) 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 16

保有物件の価値向上 < 大阪ビジネスパーク (OBP)> 2017 年度上期竣工予定 ( 仮称 ) 新 MID 大阪京橋ビル 地上 22 階建て 就業人口予想 : 約 4,000 人 2019 年夏竣工予定 ツイン 21 就業人口 : 約 7,500 人 松下 IMP ビル 就業人口 : 約 3,800 人 読売テレビ放送新社屋 2016 年秋着工予定 ( 現社屋移転 ) 就業人口予想 : 約 2,000 人 2015 年 6 月竣工 OBP 全体の就業人口約 34,800 人 KDDI 大阪第 2 ビル 地上 20 階建て 就業人口予想 : 約 2,100 人 約 40,900 人 ( ご参考 ) 大阪城天守閣来場客数 : 年間約 150 万人大阪城ホール来場客数 : 年間約 160 万人 3227 MCUBS MidCity 投資法 17

ポートフォリオ分散の進展を目指す 資産規模とテナント割合の推移 <テナント割合 ( 賃料ベース )> 最大テナント割合 21.2% OBP 割合 62.4% 最大テナント割合 14.9% OBP 割合 44.8% 最大テナント割合 10% 以下 OBP 割合 30% 以下 < 資産規模 ( 取得価格ベース )> 3,000 億円 1,576 億円 2,171 億円 12 件 19 件 2014 年 12 月期 ( 第 17 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 18

3. ご参考 3227 MCUBS MidCity 投資法 19

オフィス マーケットデータ ( 東京 23 区 ) 東京 23 区オフィスビルの供給 需要の推移 350,000 ( 坪 ) 新規供給面積 新規需要面積 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 ( 予測 ) ( 予測 ) ( 予測 ) 出所 : シービーアールイー株式会社からのデータを基に資産運用会社が作成 3227 MCUBS MidCity 投資法 20

オフィス マーケットデータ ( 大阪 ) 大阪オフィスビルの供給 需要の推移 80,000 ( 坪 ) 新規供給面積 新規需要面積 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 ( 予測 ) ( 予測 ) ( 予測 ) 出所 : シービーアールイー株式会社からのデータを基に資産運用会社が作成 3227 MCUBS MidCity 投資法 21

決算ハイライト及び業績予想 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 前期比 2016 年 6 月期 ( 第 20 期 ) 予想 2016 年 12 月期 ( 第 21 期 ) 予想 営業収益 ( 百万円 ) 5,265 6,579 +1,313 6,855 6,881 営業費用 ( 百万円 ) 3,582 4,072 +490 4,425 4,451 営業利益 ( 百万円 ) 1,683 2,507 +823 2,430 2,430 経常利益 ( 百万円 ) 1,239 1,937 +698 1,837 1,837 税引前当期純利益 ( 百万円 ) 1,239 1,937 +698 1,837 1,837 当期純利益 ( 百万円 ) 1,237 1,936 +699 1,835 1,835 分配金総額 ( 百万円 ) 1,237 1,936 +699 1,835 1,835 1 口当たり分配金 ( 円 ) 6,444 7,281 +837 6,900 6,900 不動産賃貸事業損益 ( 百万円 ) 2,143 2,997 +853 3,039 3,064 NOI( 百万円 ) 3,294 4,249 +954 4,323 4,362 期末稼働率 98.5% 97.6% 0.9pt 97.7% 96.2% 3227 MCUBS MidCity 投資法 22

環境関連への取り組み サステナビリティ方針 本投資法人は 資産運用会社が取り組む ESG 環境 (Environment) 社会 (Social) 企業統治 (Governance) への配慮を共有し推進していきます 資産運用会社の取り組み 環境憲章 の制定 責任不動産投資に係る基本方針 の制定 持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則 (21 世紀金融行動原則 ) へ署名 外部機関からの評価 認証 DBJ Green Building 認証 非常に優れた 環境 社会への配慮 がなされたビルとして 4 物件が 3 つ星認証を取得 CASBEE 不動産評価 建築物の環境性能評価において 2 物件が A ランク評価 ツイン21 松下 IMPビル北浜 MIDビル肥後橋 MIDビル Gスクエア渋谷道玄坂肥後橋 MIDビル 3227 MCUBS MidCity 投資法 23

投資主の状況 投資主数の推移 投資主属性分析 ( 投資口数比率 ) 16,000 人 13,000 人 14,193 人 15,745 人 13,703 人 11,795 人 12,517 人 第 15 期末 (183,625 口 ) 第 16 期末 (183,625 口 ) 27.6% (18.7%) 23.8% (18.1%) 8.8% 8.7% 22.0% 22.5% 41.6% 45.0% 10,000 人 上位投資主 2013 年 12 月期末第 15 期末 2014 年 6 月期末第 16 期末 2014 年 12 月期末第 17 期末 2015 年 6 月期末第 18 期末 2015 年 12 月期末第 19 期末 第 17 期末 (183,625 口 ) 第 18 期末 (192,025 口 ) 第 19 期末 (266,025 口 ) 30.5% (24.4%) 9.2% 25.0% 35.4% 46.0% (41.2%) 10.0% 17.1% 26.9% 59.0% (54.3%) 8.0% 12.2% 20.8% 金融機関 ( うち信託銀行 ) 事業法人外国法人個人 順位 氏名又は名称 2015 年 12 月期末 ( 第 19 期 ) 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 比増減 ( 口 ) 所有投資口数 ( 口 ) 所有比率 (%) 1 日本トラスティ サービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 59,207 22.26% +28,733 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 37,565 14.12% +13,245 3 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 証券投資信託口 ) 34,458 12.95% +16,388 4 野村信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 9,619 3.62% +4,436 5 MID 都市開発株式会社 9,200 3.46% 0 6 SIX SIS LTD. 4,511 1.70% +241 7 三菱商事株式会社 4,200 1.58% 0 8 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223 4,014 1.51% +3,831 9 日本トラスティ サービス信託銀行株式会社 ( 信託口 9) 2,484 0.93% +1,564 10 CBNY DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 2,070 0.78% +320 合計 167,328 62.90% +68,758 3227 MCUBS MidCity 投資法 24

投資口価格の推移 1 年間の投資口価格 出来高の推移 ( 出来高 口 ) 14,000 ( 価格 千円 ) 400 12,000 10,000 投資口価格出来高 2015 年 8 月 18 日 18 期決算発表 350 8,000 6,000 2015 年 4 月 10 日メインスポンサー変更を発表 369,500 円 (12 月 30 日 ) 300 4,000 2,000 0 299,500 円 (12 月 30 日 ) 2015 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 250 200 上場来相対価格の推移 (2006 年 8 月 29 日 ~2015 年 12 月 31 日 ) 注 : 東証 REIT 指数及び東証不動産業株価指数は 2006 年 8 月 29 日現在を 100 とし 本投資法人の投資口価格は 2006 年 8 月 29 日 ( 上場日 ) の終値を 100 として記載しています MCUBS MidCity 日本国債 10 年東証 REIT 指数 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 出所 : Bloomberg ( 指数 ( 注 ) ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 25 160 140 120 100 80 60 40 20 0

資産運用会社の概要 会社概要 (2016 年 6 月 17 日現在 ) 組織図 (2016 年 6 月 17 日現在 ) 商 号 MCUBS MidCity 株式会社 本社所在地東京都千代田区丸の内二町目 7-3 株主総会 設 立 2005 年 9 月 1 日 資本金 2.1 億円 監査役 株 主 三菱商事 ユービーエス リアルティ株式会社 ( 保有比率 65%) 関電不動産開発株式会社 ( 保有比率 35%) 取締役会 役職員数 26 名 ( うち派遣社員 1 名 ) 役 員 代表取締役社長 代表取締役副社長経営管理部長常務取締役不動産運用部長 非常勤取締役 非常勤取締役 松尾桂 鈴木直樹 飯嶋紀行 辻徹 ( 三菱商事 ユービーエス リアルティ 代表取締役社長 ) 吉本隆信 ( 三菱商事 ユービーエス リアルティ 代表取締役副社長 ) コンプライアンス委員会 コンプライアンス オフィサー コンプライアンス室 代表取締役 投資委員会 非常勤監査役 杉崎宏 ( 三菱商事 ユービーエス リアルティ 執行役員 ) 非常勤監査役 鎌谷裕史 ( 三菱商事 ユービーエス リアルティ 執行役員 ) 経営管理部 ファンド企画部 不動産投資部 不動産運用部 大阪事務所 3227 MCUBS MidCity 投資法 26

Memo 3227 MCUBS MidCity 投資法 27