管理物件 数 1,954 2016 年 7 月末現在 今月の注目ポイント : 最新人気設備は コレだ! 持分と贈与税について ( 写真 : 部ダムの観光放 ) 光陽興産株式会社 高岡市京田 619 国土交通大臣 (2) 第 7473 号 光陽興産 ~ 今月の主な内容 ~ P,1 お世話になります P,1 居率地域 1 番を目指して P,2 今月のトピックス P,2 スタッフ紹介 P,3 賃貸管理コーナー P,4 業界ニュース P,5 ソリューションコーナー P,6 相続相談コーナー
お世話になります サービス業への原点回帰 残暑の候 ますます御健勝のこととお慶び申し上げます 日頃は大変にお世話になっております 秋を過ぎても厳しい暑さが続いておりますが オーナーの皆さまはいかがお過ごしでしょうか さて 先月号の光陽満室新聞でご紹介させていただきましたが 弊社は中 社 の下 新体制での出発をいたしました また サニーライブグループとしましても グループ10 社の能 を戦略的に組み合わせ グループ総体でのシナジー効果をさらに発揮していくため サニーライブホールディングス を設 し 新たなスタートを切りました 弊社は今 地域の皆さまに愛される企業を目指し 単なる不動産業や街の不動産屋ではなく 本来あるべき サービス業としての原点回帰 を最大のテーマに掲げております 全社員が 一本の電話応対 お客さまへのご挨拶といった基本から の 動と振る舞いを つめ直し より充実した顧客サービスをご提供できるよう努 してまいります 今後とも宜しくお願い申し上げます 執 役員米納克彦 居率地域 1 番を目指して 建賃貸 という選択 需要 >>> 供給 J s style 明園 ( 高岡市明園町 ) 全国的にアパートやマンションといった賃貸住宅は供給過剰の状態にあり 増え続ける空室 空き家が社会的な問題となっています しかし 賃貸住宅の中で唯 圧倒的に需要が供給を上回っているのが 建賃貸 です 建賃貸 とは 新築の 建てを賃貸する不動産投資 地活 ですが 従来の集合住宅を新築する場合と比較しても多くのメリットがあります メリット1 需要は多いが供給は少ない 国 交通省が毎年実施しているアンケートによると 望ましい住宅形態として約 7 割の が 建て を希望 マンションタイプは約 1 割と 圧倒的な 建 気が伺えますが 実際に賃貸住宅として供給されているのはわずか全体の4.5% です メリット2 い賃料設定が可能 市場にある 建の物件数が少ないため 集合住宅と 較しても競争 に優れており い家賃設定が可能です タイプにもよりますが 富山県内では8 11 万円台の家賃が取れています 他にも 狭 地でも建築が可能だったり 将来的には切り売りも可能といったメリットもあります 当社は実績も多数ありますので ご興味があればぜひお問合せください -1- 広い LDK と対面式キッチンが人気です 建賃貸 居状況 (H28 年 7 月末現在 ) 数入居数 居率 高岡店 33 32 97.0% 富山店 23 22 95.7% 計 56 54 96.4%
今月のトピックス 砺波市が住みよさランキング全国 3 位に! 東洋経済新報社が全国の都市を対象に毎年公表している 住みよさランキング 最新の 2016 年のランキング結果が発表されました 住みよさランキング は 公的統計をもとに それぞれの市が持つ 都市 を 安心度 利便度 快適度 富裕度 住居 準充実度 の 5 つの観点に分類し 採用 15 指標について それぞれ平均値を 50 とする偏 住みよさランキング 2016 総合評価トップ 10 差値を算出 その単純平均を総合評価としてランキングしたもので 今回が 23 回目となります 今年の 住みよさランキング 総合評価 1 位は千葉県印 市 2 位が愛知県 久 市 3 位が富山県砺波市でした 1 位の印 市は 5 年連続 2 位の 久 市は 2 年連続同順位でしたが 3 位の砺波市 ( 富 ) は 昨年 13 位 昨年 8 位と順位を上げ 今回トップ 3 入りを果たしました 4 位以降も北陸 3 県の都市が強く トップ 10 中 6 市がランクイン また 富山県ではトップ 50 に魚津市 (13 位 ) 滑川市 (14 位 ) 射水市 (21 位 ) 部市 (23 位 ) 小矢部市 (28 位 ) 氷 市 (35 位 ) 高岡市 (38 位 ) 富山市 (42 位 ) が入っています 昨年オープンしたイオンモールとなみ 地域密着でお客さまに住環境を提供させていただく会社として 私たちも 住みよいとやま をもっとたくさんの方々にアピールしていきます スタッフ紹介 氏名石川裕佳 ( いしかわゆか ) 出身地 所属 役職 社年 趣味 特技 好きな食べ物 休日の過ごし方 最近嬉しかったこと 富山県射水市 高岡店賃貸営業 主任 2007 年 3 月 フレッシュテニス ゴルフ 焼き鳥 犬と遊ぶ 食べ歩き お客さまに他のお客さまをご紹介していただいたこと ひとこと オーナーさまとお客さま双方にご満足していただけるようサービスの向上に努めていきます 今後もご指導 お 添えをいただきますよう宜しくお願いいたします -2-
賃貸管理コーナー 全国で当たり前になりつつある設備のリニューアル 居を促進し不満による退室を防ぐ! 富山店管理営業植竹伸明 船井総合研究所賃貸管理ビジネス研究会の発表によると 全国の賃貸住宅で 1 TV モニター付インターホン 2 温水洗浄便座 3 エアコン 4 シャワー付洗面化粧台 5 シングルレバー混合水栓は もはや入居者にとって当たり前になりつつある設備に なっているとのことです また その他の 気設備としてはインターネット無料やオートロック錠 追い炊き等があげられます リニューアルのタイミングは 退去時 空室時 入居時 クレーム時です 空室時のお部屋のグレード アップだけでなく 居中の優良 居者に対しても 耐 年数を超えた設備については設備のリニュー アルをご検討されてはいかがでしょうか? 出所 : 船井総研賃貸管理ビジネス研究会 ご相談 お問合せ オーナーさま管理ご相談窓 高岡店 : 中村富山店 : 植竹 -3- 事例
業界ニュース 人口減少時代は新しいサービス 新しい貸し方へ物件のリニューアル 収益改善が全国的に進んでいます! 船井総合研究所賃貸管理ビジネスチームグループマネージャー松井哲也 今年閣議決定された 住 活基本計画 では少 齢化 減少等を強く受け めた計画になっています 住生活基本計画は今後 10 年の住宅政策の指針となるもので す 中でも特徴的なものとして若夫婦 育て世帯等 ( 世帯年収 600 万円以下 ) の住 生活と生産性向上を実現する差額家賃の補助などがあります 若夫婦 育て世帯等 の住 活と 産性の向上を実現するステップアップ住宅構想の取り組みの つです また 泊も同様です 欧米を中心に拡がりつつあるシェアリングエコノミー ( 共有型経済 ) という概 念で ソーシャルメディアの発達により可能になった モノ お サービス等の交換 共有により成 り つ経済の仕組みです 具体例で うと 個 所有の駐 場を時間単位で貸す 様々な特技をもっ た主婦が講座に講師登録することで講師として楽器演奏や絵画などを教える 等 様々な分野で拡大し ています 空いている部屋があれば貸していこう! 新しい客層へのアプローチ 利 動機付加 ( 入居費用を安く したい フリーレントを利 したい ルームシェア ペットと住みたい等 ) という 夫がこれからの賃 貸経営には必要ということです ストックの有効活用策で 使える空き部屋は適正にリニューアルして 将来にわたる資産として活 するということが 切になります 市場環境が変わっているのに 今まで通りのサービスはナンセンスです 賃貸住宅の平均 居年数が 4 年の物件は 6 年にしていく為の 夫が必要です 退去理由の約 25% が不満による退去です 壊れた 設備 時代遅れの設備は素早く修理または交換する 家賃は適正に修正する く住んでいる 居 者にこそサービスすることで く住んでもらう 等の対策を打っていかなければなりません また全国 の家賃の 1 年間の下落率は 1% つまり 築 30 年の物件は新築時 7 万円の家賃が 30 年後には 30% 下落し た 4.9 万円になってしまいます 適正にリニューアルして下落率を 0.5% におさえていく取り組みも必要 です これまでの常識にとらわれない新しいサービス 新しい貸し が今 市場に求められてます 2016 年に り 物件のリニューアル 再 事が全国的に増えています 将来を 据えて物件価値 を向上し資産にする取り組みが加速しています オーナーの意識も変わり始めています! 出所 : 国 交通省住宅局政策課 -4-
不動産ソリューションコーナー Q. 相続対策 銀のマイナス 利政策の影響で収益不動産投資市場が拡大していますが 売買する際の注意点は? 1. 購入の場合は 想定利回りだけで判断しない 周辺の賃料相場をもとに算出した家賃が ってくると想定されており たいていは高めに出ているのが普通です しかし 現状が空き室である場合 本当にその家賃で満室に出来るのかという疑問が残ります 例えば 居者の れ替わりが激しいと そのたびにリフォームや仲介 数料などが必要になり 運営費が高くなります 想定利回りだけで判断せず 下記の 1 流動性 2 収益性 3 安定性 4 キャピタルゲイン ( 含み益 ) 5 利便性の 5 つのポイントをチェックしましょう! 1 流動性 将来的な切り売りが可能 2 収益性 納税準備金の確保 = 使えるお金と残すお金 運営コスト 3 安定性 入居率と家賃相場 4 キャピタルゲイン ( 含み益 ) 相続時の課税評価額の圧縮 5 利便性 立地が良い A 物件 or B 物件の購入比較 2. 売却の場合は 最適なタイミングと販売方法を考える 一般的な仲介会社等ですと賃貸物件の売買の取引量が少ないので 適正な価格査定やタイミングのアドバイスができません また 一人の担当者が 地や 建てなど全てを扱っていることが多いため収益アパートは後回しになることもあります 地域の賃貸物件に精通している賃貸管理会社で 市況 動向をリアルタイムで把握でき 最適なタイミングや価格査定 販売方法をアドバイスしてくれる会社を探しましょう そのような会社からは 売ったほうが良い 逆に売らないほうが良い またはリフォームしたほうが良いなどのアドバイスももらうことが出来るケースが多いです なにより 収益アパートを購 したいという買主様を 量に抱えていますので秘密厳守でスムーズな売却が可能です -5-
相続相談コーナー Q. 持分と贈与税についてわかりやすく教えてください 持分とは 不動産の所有割合のことです この割合は登記をする司法書士に正しく伝える必要があります 1 人で全額出資した場合 出資者の名義 2 人以上で出資した場合 諸費用とは 購 代 設計変更費 ( オプションなど ) 登記費 不動産取得税 印紙代 固定資産税等精算 ローン事務 数料 抵当権設定登記費用 その人の持分割合 = その人の出した資 ( ローンを含む ) その不動産の購 代 と諸費 例えば 3,000 万円のマイホームを が 1,000 万円 男が 2,000 万円出資した 場合で 100% 息子名義で登記したらどうなるか? から息 への 1,000 万円へお をあげたこと ( 贈与 ) になります 税務署から指摘されると 贈与税が課されます 親から子へ 1,000 万円の現 贈与をした場合の贈与税額 歴年課税制度 原則 贈与税の計算期間は毎年 1 月 1 日から 12 月 31 日までの 1 年間 基礎控除贈与税額 = (1,000 万円 - 110 万円 ) 30% - 90 万円 = 177 万円 20 歳以上の者が直系尊属から贈与を受けた控除額を適用しています また 相続時精算課税制度 (2,500 万円まで贈与しても非課税 ) や結婚 20 年以上ならおしどり贈与 (2,000 万円までなら申告すれば贈与税ゼロ ) などの特例があります 相続財産の評価 法や特例適 については 定の条件があります 当社は資産税に詳しい各専門家 ( 司法書 税理 弁護 鑑定 等 ) と連携してサポートしています! 相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください -6-
店舗紹介 不動産のことならお任せください! 私たちは 住まい を通じて地域社会に貢献します! 高岡店 富山店 933-0874 高岡市京田 619 TEL:0766-25-1110 FAX:0766-25-1119 930-0887 富山市五福 8 区 3548-14 TEL:076-444-9988 FAX:076-444-9977 営業時間 より良い賃貸経営へのご相談はこちら 空室について リフォームについて 家賃滞納について 賃貸管理について 購入について 09:00 18:00 定休日水曜日 光陽興産はお客様の資産運用のために専門スタッフの力を結集してトータルサポートいたします 売却について 土地活用について 相続対策について 保険について その他 お気軽にご相談ください お問合せ先 : 光陽満室新聞事務局 TEL : 076-444-9988 FAX:076-444-9977 MAIL:info@koyo-f.jp