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くうしょうはらしない
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3 第 1 章不動産売却の 2 つの方法 1 仲介による売却する方法 2 買取による売却する方法 2

第 1 章不動産売却の 2 つの方法不動産の売却についてチラシや情報サイトに情報を掲載することで買い手を募り仲介業者を介して売却するという形式がメインだとイメージされている方は少なくないではないでしょうか実は不動産の売却には大きく 2 つの売却方法があります 1 仲介

4 第 1 章不動産売却の 2 つの方法不動産の売却についてチラシや情報サイトに情報を掲載することで買い手を募り仲介業者を介して売却するという形式がメインだとイメージされている方は少なくないではないでしょうか実は不動産の売却には大きく 2 つの売却方法があります 1 仲介による売却する方法不動産会社に仲介してもらい不動産を売却する方法です 2 買取による売却する方法一方買取により売却する場合は一切広告活動を行われず不動産買取会社などの業者に直接売却する方法です買取による売却について詳しくは第 8 章買取による売却するには? をご参照下さい 3

5 第 2 章不動産売却の流れまず仲介による売却についてみてみましょう不動産を効率よくスムーズに売却するには売却の流れについて知っておきましょう不動産会社に依頼して売却する際には大きく以下のような流れになります 1 不動産売却の相場を知る 2 不動産売却の簡易査定を依頼する 3 対象物件に関する資料を用意する 4 不動産仲介業者を選定し媒介契約を締結する 5 売却希望価格を決定して売却活動を開始する 6 購入希望者と交渉する 7 売買契約を締結する 8 決済不動産を引き渡すでは順番にみていきましょう 4

6 第 2 章不動産売却の流れ 1 不動産売却の相場を知る不動産の売却を検討される際にまず自分の不動産の今の市場価値を知っておく必要があります国土交通省の土地総合情報システム ( にて今行われている不動産の実際の取引価格を調べる事ができますのでぜひ利用してみてください 2 不動産売却の簡易査定を依頼する相場が分かったら続いて自分の不動産の価値を知るために査定を受けましょう ❶ 3 つの査定方法不動産の査定では大きく以下の 3 つの査定方法が使われています 1. 取引事例比較法 2. 収益還元法 3. 原価法ではそれぞれについてみてみましょう 1. 取引事例比較法取引事例比較法とは対象不動産と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較をしながら他の取引事例の価格をベースに市場全体の動向取引の時期などを踏まえて調整を行った上で対象不動産の査定価格を算出する方法です不動産の査定価格を算出するに最も基本的な査定方法として使われています 5

7 第 2 章不動産売却の流れ 2. 収益還元法収益還元法とは対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益と現在価値を総合 ( 収益価格 ) し査定価格を算出する方法です投資不動産の査定価格の算出において多く使われている方法です収益価格を算出するには以下の2つの方法があります 1. 直接還元法 2. DCF 方法 1. 直接還元法直接還元法は通常 1 年間における純利益を還元利回り ( 表面利回り ) で割って収益価格を求める方法です以下の計算式にて算出する事ができます対象不動産の収益価格 = 1 年間の純利益還元利回り例えば以下の条件の物件の収益価格を計算してみましょう物件情報家賃 :180 万円 / 年諸経費 :35 万円 / 年還元利回り :5% 収益価格 = (180 万円 35 万円 ) 5% = 2,900 万円 2. DCF 方法 DCF は Discounted Cash Flow の略で以下の 2 つの価値の合計を求める方法です対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの所有期間終了時に売却できるであろう価格を現在価値に割り戻したもの直接還元法より予測の精度は高いと言われていますが計算が複雑になっています DCF 法については詳しく国土交通省の不動産評価基準の第 7 章をご参照下さい 6

8 第 2 章不動産売却の流れ 3. 原価法原価法とは対象不動産を仮にもう一度建築した場合の原価を割り出したあとに建築年数による低下した価値を原価修正し現時点の価値を推定する方法です建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われている方法です原価法は以下の計算式にて算出する事ができます対象不動産価格 = 再調達原価減価修正建物の構造によって単価や法定耐用年数が異なりますが例えば以下の条件の建物の価格を算出してみましょう構造 : 木造建築年数 :11 年延べ床面積 :200 m2 計算 15 万円 200 m2 (11 22)= 1,500 万円 ❷ 無料の簡易査定サイト一般的に不動産の査定を受けるにあたっては不動産の簡易査定サイトより簡易査定を受けてから対応が良かった何社かに訪問査定を依頼し更に正確な価格査定をしてもらう流れが一般的です以下にて利用者数が多い3つの簡易査定サイトをピックアップしました短時間にて無料で査定金額がわかるのでまず自分の不動産の市場価値を知っておきたい方はぜひ利用してみてくださいオウチーノ HOME4U SBI 7

9 第 2 章不動産売却の流れ 3 対象物件に関する資料を用意する不動産を売却する際に不動産仲介業者の担当者に物件について詳しく知ってもらう必要があります物件に関連する書類一式を事前に用意しておきましょう物件の種類によって異なりますが大きく以下のような書類が挙げられます 1. 登記簿謄本 2. 売買契約書 3. 重要事項説明書 4. 土地測量図境界確認書 5. 図面や設備の仕様書など 6. 固定資産税納税通知書 7. ( マンションの場合 ) 維持費等の書類 8. ( マンションの場合 ) マンションの規約では順番にみていきましょう ❶ 登記簿謄本登記簿謄本とは登記事項証明書とも呼ばれ不動産に関連する情報を記載されており法務局にて誰でも取得する事ができますご自身で用意する時間がない場合仲介業者の担当者に依頼することも可能です ❷ 売買契約書不動産を購入された際に締結された契約書です物件の状況や特約がないか等について確認することができます ❸ 重要事項説明書こちらも不動産を購入された際に頂いた書類になりますこの不動産に関して告知事項がないかなどを確認することができます 8

10 第 2 章不動産売却の流れ ❹ 土地測量図境界確認書一戸建てや土地などを売却する際に土地の面積や境界線を明確に知るために必要な書類であります万が一境界線が未確認である場合予め隣接地の土地所有者と協議し測量図を作成する必要があります ❺ 図面や設備の仕様書など物件の間取りや設備に関する情報を確認することができます人気のある設備が設置されている場合販売図面に記載することによって物件の売りポイントにもなりますので必ず提示するようにしましょう ❻ 固定資産税納税通知書物件に関する固定資産税の費用を知るには必要な書類となります移転登記に必要となる登録免許税を算出するにも必要になりますまた固定資産税は毎年の1 月 1 日の所有者に課税されるため不動産を売却する際に買主と決済日を基準に精算する事になりその費用を算出根拠となる資料でもあります ❼ ( マンションの場合 ) 維持費等の書類マンションの管理費修繕積立金などの維持費を確認することができますまた固定資産税と同じようにマンションの管理費や修繕積立金も決済日を基準に精算することになります ❽ ( マンションの場合 ) マンションの規約マンションにおいてはどのような管理をされていてペットの飼育ができるかどうか等の詳細の情報を確認するには必要な書類となりますなお上記で書きました物件に関連する資料がありましたら物件を引渡しの際に買主に渡すようにしましょう 9

11 第 2 章不動産売却の流れ 4 不動産仲介業者を選定し媒介契約を締結する ❶ 信頼できる不動産仲介業者の選定方法不動産売却を成功させるには信頼できる不動産仲介業者を選定することがとても大切と言えます現在の不動産市場の状況を教えてくれたり条件に合った適切な物件や市場に出たばかりのおすすめ物件を紹介してくれたりなど依頼主のニーズに合った提案をしてくれることが不動産取引において重要と言えるでしょうでは数多い不動産仲介業者の中から信頼できる仲介業者を選ぶポイントの内容はどのようなものでしょうか具体的に大きくは以下のようなポイントが挙げられます資本金の金額が大きい従業員数が多い取り扱っている不動産の仲介件数が多いなど ❷ 媒介契約を締結する信頼できる不動産仲介業者を選んだらその会社と契約を結ぶことになります契約には大きく以下の3 種類があります 1. 売却依頼業者 1 社及び買主と直接契約が NGの専任専属媒介契約 2. 売却依頼業者 1 社のみの専任媒介契約 3. 売却依頼御者複数可能の一般媒介契約 1. 売却依頼業者 1 社及び買主と直接契約が NG の専任専属媒介契約主に以下の契約形態になっています売却依頼業者 1 社のみ自分で探した買主との直接契約はNG 対象物件についてレインズ ( 1) 指定機構への登録義務あり業務報告は1 週間に1 回以上など 1 : レインズとは Real Estate Information Network System の略称で不動産流通標準情報システムのことです 10

12 第 2 章不動産売却の流れ 2. 売却依頼業者 1 社のみの専任媒介契約主に以下の契約形態になっています売却依頼業者 1 社のみ自分で探した買主との直接契約はOK 対象物件についてレインズ指定機構への登録義務あり業務報告は2 週間に1 回以上など 3. 売却依頼御者複数可能の一般媒介契約主に以下の契約形態になっています売却依頼業者複数社可能自分で探した買主との直接契約はOK 対象物件についてレインズ指定機構への登録義務はなし業務報告義務は特にないなどどの契約形態にするかは売主の自由ですが不動産会社からすれば自社とだけ契約をしてくれた方が仲介手数料をもらえる可能性が高まるので任専属媒介契約専任媒介契約の方が短期間で売却することができるように対応してくれる傾向があります 11

13 第 2 章不動産売却の流れ 5 売却希望価格を決定して売却活動を開始する査定価格を目安にご自身の事情も考慮した上で不動産会社の担当者と相談しながら対象不動産の売却希望価格を決めましょう 6 購入希望者と交渉する購入希望者から問い合わせがあったら物件価格や引渡し時期などの交渉をすることになります事前に不動産会社の担当者に売却希望価格などの条件を伝えていれば条件に該当しない購入希望者の場合不動産会社の方で断ってくれます 7 売買契約を締結する買主の購入条件と合えばいよいよ売買契約を結ぶことになります契約の内容が自分に不利にならないよう契約書を事前にきちんと確認することが大切と言えます不動産売買契約書のひな形には場合によってご自身の契約に不要な内容も記載されています物件や買主の属性によって変更となる以下の項目に注意して作成確認するようにしましょう 1. 売買物件の表示 2. 売買代金手付金等の額支払日 3. 所有権の移転と引渡し時期 4. 公租公課の精算 5. ローン特約 6. 付帯設備等の引渡し 7. 手付解除 8. 契約違反による解除 9. 瑕疵担保責任 12

14 第 2 章不動産売却の流れ ❶ 売買物件の表示部屋の面積など細かい数字に注意して誤りがないか確認しましょう ❷ 売買代金手付金等の額支払日売却予定物件の売買代金手付金などの金額と決済日の情報が記載されています具体的な注意点は以下の通りです売買代金に間違いがないか手付金の金額は正しいか解約手付の場合いつまで解約ができるか決済日に間違いないかなどを確認するようにしましょう ❸ 所有権の移転と引渡し時期ご自身の希望の時期と合っているかどうかを確認しましょう ❹ 公租公課の精算不動産売買するタイミングで以下のような公租公課を買主と売主で精算することが一般的です固定資産税都市計画税マンションの管理費修繕積立金など物件の決済日を基準に日割り計算で精算されることになりますこの点も事前に確認しておきましょう ❺ ローン特約買主がローン特約を利用する場合支払の期限はご自身に影響がないかどうかを確認しましょう 13

15 第 2 章不動産売却の流れ ❻ 付帯設備等の引渡し引き渡し後にトラブルとならないよう契約を締結する前に引き継ぐ付帯設備撤去される付帯設備を買主に伝えておきましょう ❼ 手付解除何らかの理由によって契約締結後に解除することも考えられますそのため手付解除の取り決めが記載されています売主は手付け金の倍返しで解約する事ができます手付けの金額は一般的には売買代金の 20% までの範囲で設定されることが多いです当事者の間で同意があれば手付解除を認めない手付解除可能な期間などについて自由に決めることもできますこの点も事前にきちんと確認しておきましょう ❽ 契約違反による解除契約違反による解除とは買主または売主のいずれかが債務不履行 ( 契約上の義務を果たさない ) となった場合その相手方が契約を解除するときの取り決めです一般的には契約違反により解除した場合の違約金 ( 約束を破った方が相手が他に支払うお金 ) の金額は売買代金の 20% までの範囲で設定されることが多いです 14

第 2 章不動産売却の流れ ❾ 瑕疵担保責任瑕疵担保責任とは売買された物件に隠れた瑕疵欠陥などが見つかった場合に売主が負う修理責任のことを言いますまた瑕疵により購入する目的を達成できない場合契約を解除することができます一般的には買主が瑕疵を知った時から 1 年以内に賠償請求することができると決められることが多いですちなみに

16 第 2 章不動産売却の流れ ❾ 瑕疵担保責任瑕疵担保責任とは売買された物件に隠れた瑕疵欠陥などが見つかった場合に売主が負う修理責任のことを言いますまた瑕疵により購入する目的を達成できない場合契約を解除することができます一般的には買主が瑕疵を知った時から 1 年以内に賠償請求することができると決められることが多いですちなみに個人の売主の場合は負わないという設定をする事もできますしかしそうすることによって売却に時間がかかってしまう場合がありますので事前に担当者に相談してみるといいでしょうなお売買契約を締結する際に買主から物件価格の1~2 割の手付金をもらうことになります 8 決済不動産を引き渡す一般的には売買契約締結後 2 3 週間程度で決済手続きをし物件の引渡しを行います中には買主が住宅ローンの審査を通らず解約される場合もあります時間や手間が無駄にならないよう契約締結の前に買主は住宅ローンの仮審査を行ったかどうかを確認しておくとよいでしょう 15

17 第 3 章不動産売却時の諸費用について不動産を売却する時も購入時と同じように諸費用が発生します費用の種類は大きくは以下の通りです 1 不動産仲介業者に支払う不動産仲介手数料 2 ( 融資を受けた場合 ) 金融機関に支払う一括繰上げ返済手数料 3 税金では順番にみていきましょう 16

18 第 3 章不動産売却時の諸費用について 1 不動産仲介業者に支払う不動産仲介手数料 ❶ そもそも仲介手数料とは? 仲介手数料とは不動産売買賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことを言います仲介手数料は成功報酬であり取引が成立した場合のみ支払われます一方仲介業者を通さず個人間のみで不動産売買を行った場合仲介手数料はかかりません ❷ 仲介業者の仕事内容とは? 仲介手数料とは不動産売買賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことを言います仲介手数料は成功報酬であり取引が成立した場合のみ支払われます一方仲介業者を通さず個人間のみで不動産売買を行った場合仲介手数料はかかりません物件を査定し売却価格を提案宣伝するための物件の資料作成チラシやインターネットなどの広告チャンネルを利用して物件の宣伝売主の状況に合せて物件の販売プランを提案物件下見の日程調整や現地案内売買契約書などの関連書類の作成決済などの対応など ❸ 仲介手数料の計算方法法律により売買金額の以下の表に表示されているパーセンテージが手数料の上限額とされています例えば 1,500 万円のワンルームマンションを売却した際の仲介手数料の上限額は以下のように計算することができます計算方法 1,500 3% + 6 万円 = 51 万円 ( 税別 ) 17

19 第 3 章不動産売却時の諸費用についてなお仲介手数料額に関しては法律上で定められているのはあくまでも上限のみです従って不動産仲介業者との交渉ができれば 10 万円でもまた支払わなくても問題ありません不動産の売買価格手数料の上限 200 万円以下 5% 200 万円超 400 万円以下 4% + 2 万円 400 万円超 3% + 6 万円 ❹ 仲介手数料早見表物件価格別の仲介手数料の上限額を計算した一覧表を添付しますので参考にしてみてください物件の価格 : 税抜仲介手数料 : 税込 (8%) 物件価格 ( 税抜 ) 仲買手数料の上限 ( 税込 ) 500 万円の物件 226,800 円 1,000 万円の物件 388,800 円 1,500 万円の物件 550,800 円 2,000 万円の物件 712,800 円 2,5500 万円の物件 874,800 円 3,000 万円の物件 1,036,800 円 3,500 万円の物件 1,098,800 円 4,000 万円の物件 1,360,800 円 4,500 万円の物件 1,522,800 円 5,000 万円の物件 1,684,800 円 6,000 万円の物件 2,008,800 円 7,000 万円の物件 2,332,800 円 8,000 万円の物件 2,656,800 円 9,000 万円の物件 2,980,800 円 1 億円の物件 3,304,800 円 2 億円の物件 6,544,800 円 3 億円の物件 9,784,800 円 18

20 第 3 章不動産売却時の諸費用について ❺ 仲介手数料の支払い方法仲介手数料は成功報酬として不動産仲介業者に支払います一般的には売買契約締結時 :50% 物件引き渡し時 :50% の順番で支払われる場合が多いですが物件の引き渡しの際にまとめて支払うことができる場合もありますので事前に担当者に相談してみましょう ❻ 仲介手数料の値引き交渉は? 仲介手数料は法律上では上限額しか定められていないため不動産仲介業者との交渉で安くなる可能性があります不動産仲介業者は媒介契約が締結された後にチラシを作成するなど物件の売却活動が正式に始まります従って仲介手数料の値引き交渉は媒介契約が締結される前に行うようにしましょう ❼ 仲介手数料の計算上の注意点仲介手数料を計算する際に上記で紹介した計算方法で計算する場合以下の点について注意する必要があります算出基礎金額は税抜き価格である土地は非課税である ❽ 手付解約時の仲介手数料は? 手付解約とは売買契約が締結された後に買主が手付金放棄もしくは売主が手付金倍返しをすることによる解約のことを言います上記にも書きましたが手付解約は一旦契約が締結されたあとの解約になりますので不動産仲介会社は成功報酬である仲介手数料を請求することができると認められています従って仲介手数料は支払わなければなりません 19

21 第 3 章不動産売却時の諸費用について 2 ( 融資を受けた場合 ) 金融機関に支払う一括繰上げ返済手数料不動産購入時銀行などの金融機関にて融資を受けたが売却時にローンが残っている場合売却によって融資を受けた金融機関に対して残っていたローンの残債を一括繰上げ返済することになりますこの時一括繰上げ返済手数料が発生します金融機関によって異なりますが大体 3,000 円 ~5,000 円程度です固定型ローンでは3 万円 ~ 5 万円が必要となります 3 税金不動産を売却する際には大きく以下のような税金がかかります 1. 売買契約書に貼付する印紙税 2.( 抵当権設定された場合 ) 抵当権抹消登記の免許税 3.( 売却益が出た場合 ) 不動産譲渡所得税 ❶ 売買契約書に貼付する印紙税不動産を売却時に不動産売買契約書を作成しますが契約書の記載金額に関連して印紙税が課せられます 1. 印紙税額印紙税額は売買契約書に記載された金額によって変わります不動産の売買価格が高ければ高いほど印紙税額も高くなります印紙税額については以下の表をご参照ください 20

22 第 3 章不動産売却時の諸費用について不動産売買契約書記載の金額印紙税額 10 万円以下 200 円 10 万円超 50 万円以下 400 円 50 万円超 100 万円以下 1,000 円 100 万円超 500 万円以下 2,000 円 500 万円超 1000 万円以下 10,000 円 1,000 万円超 5,000 万円以下 15,000 円 5,000 万円超 1 億円以下 45,000 円 1 億円超 5 億円以下 80,000 円 5 億円超 10 億円以下 180,000 円 10 億円超 50 億円以下 360,000 円 50 億円超 540,000 円 2. 節税する方法は? 一般的には買主と売主は1 通ずつ売買契約書を所有しそれぞれの売買契約書の印紙税を負担することになりますしかし売主の場合売買契約書を原本で所有する必要がないため売買契約書をコピーにすることによって本来負担すべき印紙税を節約することができます ❷ ( 抵当権設定された場合 ) 抵当権抹消登記の免許税不動産購入する際に購入資金を銀行などの金融機関から融資を受けた場合その対象不動産には抵当権が設定されています従って売却する際に買主が抵当権のない物件を取得できるようその抵当権の登記を抹消する手続きが発生します 1. 抵当権抹消登記の免許税額抵当権抹消登記するにも登録免許税がかかります 1 物件のつき1,000 円かかります 21

23 第 3 章不動産売却時の諸費用について 2. 司法書士に依頼した場合の報酬抵当権抹消登記の手続きは売主ご自身で対応することもできますしかし申請書の作成法務局に提出するなど不慣れな作業で手間がかかります従ってやり方の分からない方や時間に余裕がない方は専門家の司法書士に依頼した方がいいでしょう司法書士の報酬相場は1 万円前後になります ❸ ( 売却益が出た場合 ) 不動産譲渡所得税 1. そもそも不動産譲渡所得税とは? そもそも不動産譲渡所得税とは不動産の売却により生じた所得に対してかかる税金のことを言います売却益が大きいほど税金の金額も大きくなります一方購入金額の方が売却金額より大きいような場合には税金が発生しません 2. 不動産譲渡所得税の計算方法譲渡所得税は簡単には以下の計算式にて計算することができます譲渡所得税 = 譲渡所得 (1) 譲渡所得税の税率 (2) (1) 譲渡所得まず譲渡所得は以下の計算式にて算出することができます譲渡所得 = 売却価格 ( 購入価格 + 購入時にかかった諸経費 + 売却時にかかった諸経費 ) 譲渡所得は購入時の価格だけ差し引くのではなく購入時及び売却時にかかった諸経費も差し引くこともできます購入時の諸経費不動産購入時の諸経費として仲介手数料登録免許税登記手数料不動産取得税 22

24 第 3 章不動産売却時の諸費用についてなどの費用が挙げられますなお購入時の諸経費が不明の場合売却価格の5% として計算することもできます売却価格が高い場合売却価格の5% で計算した方が最終的に支払う税金がおさえられる場合もありますので参考にしてみてください売却時の諸経費一方売却時の諸経費として仲介手数料売買契約書に貼付する印紙税売却に伴う広告費などの費用が挙げられます (2) 譲渡所得税の税率譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります判断基準としては不動産を売却した年の1 月 1 日現在でその不動産の所有期間が 5 年を超えているかどうかです 5 年を超えている場合長期譲渡所得といい超えていない場合短期譲渡所得と言います税率は下記の表を参照にしてください区分所得税住民税長期譲渡所得 15% 5% 短期譲渡所得 30% 9% 23

25 第 3 章不動産売却時の諸費用について (3) シミュレーションでは以下の条件で不動産を売却した場合の譲渡所得税についてみてみましょう物件条件不動産売却価格 :3,000 万円不動産購入価格 :2,000 万円購入時諸経費 :200 万円売却時諸経費 :250 万円所有期間 :6 年計算譲渡所得税 =(3,000 万円 2,000 万円 200 万円 250 万円 ) 15% =550 万円 15%=825,000 円 3. 譲渡所得税を安くするために利用できる特例とは? 譲渡所得税を安くするためには大きく以下の 3 つの特例を利用する方法があります 1. 3,000 万円の特別控除の特例 2. 所有期間が10 年以上の場合の軽減税率の特例 3. 買い替えの特例 1. 3,000 万円の特別控除の特例 3,000 万円の特別控除の特例とはマイホームを売却した時一定の要件を満たせば物件の所有期間に関係なく譲渡所得から最高 3,000 万円の特別控除の特例を受けることができます特例が適用された場合不動産譲渡所得税は以下の計算式にて算出することができます譲渡所得税 = ( 課税譲渡所得 ( 長期 / 短期 ) 3,000 万円 ) 譲渡所得税の税率 24

26 第 3 章不動産売却時の諸費用について 2. 所有期間が 10 年以上の場合の軽減税率の特例所有期間が10 年以上の場合の軽減税率の特例とは不動産の所有期間が10 年以上の場合のみ 3,000 万円の特別控除の特例と併用して軽減税率の特例を利用することができます以下の計算式にて算出することができます課税長期譲渡所得金額が 6,000 万円以下の場合譲渡所得税 = 課税長期譲渡所得 10%( 税率 ) 課税長期譲渡所得金額が 6,000 万円以上の場合譲渡所得税 = ( 課税長期譲渡所得 6,000 万円 ) 15%( 税率 ) 3. 買い替えの特例買い替えの特例とは不動産を売却し代わりの住居用不動産を購入した場合買い替えの特例を利用することができます以下の計算方法にて算出することができます買い替え資産の取得価格 > 譲渡資産の譲渡価格この場合譲渡所得税は一切かかりません買い替え資産の取得価格 < 譲渡遺産の譲渡価格下記計算式にて算出することができます譲渡所得税 = 課税長期譲渡所得金額 15%( 税率 ) 課税長期譲渡所得金額 = 収入金額必要経費収入金額 = 譲渡資産の売却価格買い替え資産価格必要経費 = ( 譲渡資産の購入価格 + 譲渡資産売却時の諸経費 ) ( 収入金額 / 譲渡資産の売却価格 ) 25

27 第 3 章不動産売却時の諸費用について 4. 確定申告をして納税する方法譲渡所得税の納付のため確定申告をすることになります大きく下記流れにて手続きを行います確定申告に必要な書類を用意する確定申告書を準備する確定申告書を作成する提出書類の確認をする確定申告書を提出する必要な書類に関しては国税庁の申告書に貼付提示する書類もしくは所轄の税務署に直接に問合せてください ❹ 不動産売却時に戻ってくるお金不動産を売却することによって一括で払い過ぎた費用が戻ってくることがあります具体的には以下のような費用があります固定資産税都市計画税清算金管理費修繕積立金清算金など 26

28 第 4 章不動産売却で損しないためには? 売却時の 6 つの注意点についてせっかく不動産売却で損しないためには以下のような点に注意しましょう 1 相場を知る 2 売却時の費用をきちんと把握する 3 内覧時に部屋をキレイにする 4 購入希望者と交渉の姿勢を持つ 5 売却時に必要な書類を用意する 6 不動産売買契約書でチェックすべき注意点ではそれぞれについてみてみましょう 27

29 第 4 章不動産売却で損しないためには? 売却時の 6 つの注意点について 1 相場を知る不動産を売却するときにはきちんと相場を知っておく必要があります詳しい内容については上記第 2 章 1. 不動産売却の相場を知るをご参照下さい 2 売却時の費用をきちんと把握する不動産の売却価格を決めるにあたってはどんな費用がかかるかを事前に把握しておく必要があります詳しい内容については第 3 章不動産売却時の諸費用についてをご参照下さい 3 内覧時に部屋をキレイにする購入希望者による内見の対応時できるだけ部屋をキレイにすることを心がけましょう買主は内覧時に部屋が綺麗かもチェックするので荷物を散乱させたりすることは避けましょうまた設備や床など部屋中の汚れがひどいとクリーニング代がかかるという理由で購入希望者から減額交渉されることも考えられるのでその意味でもきちんと掃除しておくことは重要です 4 内覧時に部屋をキレイにする不動産を売却する際に購入希望者から売却価格入居時期など様々な交渉が入りますその際もちろん大事な不動産なので安売りする必要はありませんが自分が妥協できる範囲内でできるだけ交渉に応じるという姿勢を持つことが大切と言えますもちろん購入希望者は自分に有利になるよう交渉してきますのでその際には担当者と相談をしながら対応するといいでしょう 28

30 第 4 章不動産売却で損しないためには? 売却時の 6 つの注意点について 5 売却時に必要な書類を用意する不動産の売却をスムーズに進めるには事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう ❶ 対象不動産に関連する書類対象不動産の種類によって必要な書類が異なりますが詳しい内容については第 2 章に関する資料を用意するをご参照下さい 3. 対象物件 ❷ 売主ご自身に関する書類不動産の売買契約書を締結するには売主には以下の書類を用意する必要があります身分証明書実印印鑑証明書 (3ヶ月以内発行のもの) ( 売却不動産の住所と違う場合 ) 住民票 (3ヶ月以内発行のもの) ( 売買代金を振り込んでもらうための ) 銀行口座の通帳 ( 住宅ローンを利用の場合 ) ローン残高証明書など 6 不動産売買契約書でチェックすべき注意点不動産を売却したあとにトラブルにならないよう不動産売買契約書をきちんと確認しておくことが大切です詳しい内容については第 2 章 7. 売買契約を締結するをご参照下さい 29

31 第 5 章より高額で不動産を売却するための 3 つのポイント一方より高額で不動産を売却するには以下のようなポイントが挙げられます 1 査定は複数社に依頼する 2 信頼できる担当者を選ぶ 3 物件に関する情報をできるだけ担当者に伝えるではそれぞれについてみていきましょう 30

32 第 5 章より高額で不動産を売却するための 3 つのポイント 1 査定は複数社に依頼する第 2 章 2. 不動産売却の簡易査定を依頼するで書きましたように不動産の査定には3つの査定方法があります不動産会社によって査定方法が異なりますので複数社に依頼された方がより正確な査定価格を得られると言えるでしょう 2 信頼できる担当者を選ぶ不動産の売却を検討される際に信頼のできる不動産会社を選ぶことはもちろん重要ですが実はあなたの物件をきちんと知った上で責任を持って販売してくれる信頼できる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます依頼主のニーズに合ったプランを提案してくれるか物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングしてくれるか売却や引っ越しのスケジュールをきちんと確認してくれるか確認事項に丁寧に対応してくれるか依頼主の意見を聞かず営業マン自身の意見を押し付けているかまた不動産の売却活動中においても購入希望者との交渉業者との交渉契約書の作成など色々な手続きは全て不動産会社の担当者が行うことになりますですので信頼のできる担当者を選ぶことによって物件を高額で売却するだけではなくスムーズに売却まで進むことにも繋がります以上を踏まえると信頼できる担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう 3 物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える管理会社がきちんと管理を行っている近隣トラブルが起きたことがないなど物件に関してプラスになるような情報はもちろんマイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょうこの時マイナスの情報は伝えづらいかもしれませんしかしきちんとマイナスの情報を伝えないと後でトラブルに繋がる可能性がありますまた信頼できる担当者を選んでおけばその担当者がマイナス情報も悪い印象にならないように伝えてくれる可能性が高いので情報はきちんと伝えるべきでしょう 31

33 第 6 章不動産売却後に確定申告をする必要がある不動産を売却した場合売却した年度末に確定申告をする必要があります 1 そもそも確定申告とは? 2 確定申告をしなかったら? 3 不動産売却後の確定申告は 2 種類ある! 32

34 第 6 章不動産売却後に確定申告をする必要がある 1 そもそも確定申告とは? 確定申告とは毎年 1 月 1 日から12 月 31 日までの1 年間に生じた全ての所得を計算し確定申告書を提出して申告納付する手続きです一般的にサラリーマンの方でしたら会社にて年末調整の手続きを行ってもらえるので確定申告する必要はありませんしかし給与所得以外に収入がある場合ご自身で確定申告しなければなりません不動産を売却すると収入が発生するので確定申告する必要があります 2 確定申告をしなかったら? 確定申告をすべきなのにしないと法定納期限の翌日から完納の日までの延滞税がかかりますですので必ず期間内に確定申告をするようにしましょう 3 不動産売却後の確定申告は 2 種類ある! 不動産売却後の確定申告には大きく以下の 2 種類があります 1. 譲渡所得の確定申告 2. 譲渡損失が出た場合の確定申告 ❶ 譲渡所得の確定申告譲渡所得の確定申告については第 3 章 3- ❸ - 4 確定申告をして納税する方法をご参照下さい 33

第 6 章不動産売却後に確定申告をする必要がある ❷ 譲渡損失が出た場合の確定申告不動産売却することによって損失をしてしまうことも考えられます不動産の売却で損失が出た場合一定の要件を満たせば大きく以下の2つの特例を利用することができます居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

35 第 6 章不動産売却後に確定申告をする必要がある ❷ 譲渡損失が出た場合の確定申告不動産売却することによって損失をしてしまうことも考えられます不動産の売却で損失が出た場合一定の要件を満たせば大きく以下の2つの特例を利用することができます居住用不動産に買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例特例を利用することによって以下のメリットが挙げられます不動産を売却した年度の給与など他の所得と損益通算することで全体として支払う税金が安くなる売却年度に損失の控除がしきれなかった場合譲渡の年の翌年以後最大 3 年間繰り越すことができる場合があるこれにより翌年以降に支払う税金が安くなる可能性があるなど 34

36 第 7 章相続した不動産を売却するには? 1 相続によって取得した不動産を売却しないと損? 売却しない場合のデメリット 2 相続によって取得した不動産の売却の流れ 3 相続によって取得した不動産の売却時にかかる費用 4 相続税の取得費加算の特例 35

37 第 7 章相続した不動産を売却するには? 1 相続によって取得した不動産を売却しないと損? 売却しない場合のデメリット相続によって取得した不動産は遠方にあったり手続きが煩雑だったり使用目的が決まっていないなどの理由で放置されている方も少なくないでしょう相続によって取得した不動産を放置してしまうと以下のデメリットが挙げられます 1. 固定資産税がかかる 2. 放置によって不動産の資産価値が下がる ❶ 固定資産税がかかる不動産を所有しているだけで毎年その所有者に対して固定資産税が課税されます固定資産税は以下の計算式にて計算することができます固定資産税 = 固定資産税評価額 1.4% 例えば固定資産税評価額が5,000 万円の不動産の場合固定資産税は 5,000 万円 1.4%=70 万円になりますつまりただ所有しているだけで 70 万円の固定資産税がかかります ❷ 放置によって不動産の資産価値が下がる基本的には不動産は建築年数が古くなるにつれ資産価値が下がってしまいますつまり相続によって取得した不動産を放置している間に資産価値がどんどん下がってしまいます従って相続によって取得した不動産を活用されていない方はこのようなデメリットを回避するため放置するのではなく売却を考えてみるのはいかがでしょうか 36

38 第 7 章相続した不動産を売却するには? 2 相続によって取得した不動産の売却の流れ普通の不動産売却と比較して相続による取得した不動産を売却するには具体的には以下の通りです ❶ 相続登記をする相続によって取得した不動産を売却するには必ず相続登記によって不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります相続の種類によって申請書類が異なりますので詳しく法務省の新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式についてにてご確認ください ❷ 相続登記はいつまでにしなければならない? 法律上ではいつまでに相続登記を行わなければならないという決まりはありませんしかし相続登記を行わないと売却が出来ないので売却を考えている場合早めに手続きを行うといいでしょう相続登記は基本的にはご自身で行うことができますしかし相続の種類によって用意する書類が複雑だったり不慣れな手続きでかなりな手間がかかる場合もあります従って弁護士や司法書士などの専門家に依頼するといいでしょう相続する不動産の種類によって費用が変わりますのでインターネットで不動産名義変更司法書士などと検索して複数の事務所から見積りを取得して比較してみるといいでしょう ❸ 相続によって取得した不動産の売却の流れ相続登記手続きが出来たらその後の不動産売却の流れは普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります 37

39 第 7 章相続した不動産を売却するには? 3 相続によって取得した不動産の売却時にかかる費用相続によって不動産を取得する場合以下の費用がかかります 1. 相続税 2. 相続登記時の費用 ❶ 相続税不動産を相続する場合時価ではなく固定資産台帳や路線価などから算出した評価に対して課税されます 1. 不動産の相続税の仕組みについて不動産の相続税の課税額を計算する場合建物の場合はおおよそ 50~60% で評価され土地は公示地価の80% 位で評価されますまた賃貸の場合評価額がさらに30% が控除され現金の約 1/3の評価となります 2. 不動産の相続税の計算方法時価 1 億円で評価額が 4,000 万円の投資マンションを相続した場合建物評価額 :2,000 万円土地評価額 :2,000 万円相続税の評価額 :2,200 万円相続税額 :280 万円計算方法建物土地評価額合計相続税額 2,000 万円 0.7 = 1,400 万円 2,000 万円 ( 小規模宅地の評価減 )= 800 万円 1,400 万円 +800 万円 = 2,200 万円 2,200 万円 15% 50 万円 = 280 万円 38

40 第 7 章相続した不動産を売却するには? ❷ 相続登記時の費用ご自身で相続登記をする場合大きく以下の費用が発生します登記事項証明書代 : 600 円 /1 物件戸籍住民票評価証明書代 : 数千円登録免許税 : 固定資産税の1000 分の4 その他実費などなお弁護士などの専門家に依頼する場合依頼の内容や相続の種類によって費用が変わりますので数社から見積もりを取得し比較してみるといいでしょう 4 相続税の取得費加算の特例不動産を売却する際に売却益が出た場合不動産譲渡所得税が課税されますなお相続によって取得した不動産の場合相続税の取得費加算の特例を利用することによって不動産譲渡所得税を安くすることが出来ますここでは相続税の取得費加算の特例について説明していきます ❶ 相続税の取得費加算の特例とは相続税の取得費加算の特例により不動産の取得費に相続税の一部を加算することによって譲渡益を抑えることができることになります結果として税金の軽減につながります ❷ 特例を受けるための要件特例を受けるには以下の要件を満たす必要があります相続により財産を取得した者であるその財産を取得した人に相続税が課税されているその財産を相続税の申告期限の翌日以後 3 年を経過する日までに譲渡している 39

41 第 7 章相続した不動産を売却するには? ❸ 計算方法平成 27 年 1 月 1 日以後に開始する相続の不動産の場合以下の計算式にて算出することができます取得費に加算する相続税額 = 相続税額 ( 不動産の資産価値 / 相続税の課税価格 ) 例えば以下の不動産を相続した場合取得費に加算する相続税額を計算してみましょう相続税額 :280 万円資産価値 :1 億円課税価格 :2200 万円計算方法取得費に加算する相続税額 = 280 万円 (1 億円 /2,200 万円 )=1,272 万円 40

42 第 8 章買取による売却方法ここまでは仲介による売却方法について書いていきましたが続いて買取による売却方法について書いていきます 1 買取による売却するには 2 どちらの売却方法が得する? 41

43 第 8 章買取による売却方法 1 買取による売却するには買取により売却する場合は一切広告活動を行われず不動産買取会社などの業者に直接売却する方法です仲介と買取の売却方法は以下のような違いがあります 1. 売却価格 2. 売却期間 3. 瑕疵担保責任 4. 売却時の諸経費 5. 売却の流れ ❶ 売却価格せっかく不動産を売却するにはやはり少しでも高く売却したい方が多くいらっしゃるのではないでしょうかしかし売却方法によって売却価格に大きく差が出てしまいます 1. 仲介の場合仲介によって不動産を売却する場合の価格設定は査定価格を参考にし市場価格を加味しながら決められる事が多いです 2. 買取の場合一方買取による売却する場合一般的には市場価格の 60% 前後だと言われております例えば市場価格が2,000 万円の物件でしたら買取価格は 1,200 万円になります仲介で売却するよりかなり安くなる傾向があります 42

44 第 8 章買取による売却方法 ❷ 売却期間これをお読みの方の中には不動産を出来る限り早く売却したいという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか 1. 仲介の場合不動産の条件にもよりますが仲介によって不動産を売却する場合大体 3ヶ月 ~6ヶ月かかると言われております 2. 買取の場合一方買取の場合買主を探す必要がないため売却価格などの交渉が出来れば即時契約を締結する事ができます一般的には 2 週間 ~1ヶ月前後だと言われております仲介と比較してかなり短いと言えるでしょう ❸ 瑕疵担保責任不動産の売却においては一般的には売主が瑕疵担保責任を負うことが多いです必須ではないですが瑕疵担保責任免除することによって売却に時間がかかる場合があります一方買取の場合業者に売却することにより瑕疵担保責任は免除されます不動産の建築年数が古い場合瑕疵担保責任を免除にしたい方は買取による売却を検討されてみるのはいかがでしょうか ❹ 売却時の諸経費買取の場合は不動産会社に売却するため仲介によって売却した場合と比較し不動産仲介業者に支払う不動産仲介手数料を節約することが出来ます 43

45 第 8 章買取による売却方法 ❺ 売却の流れ買取は不動産会社に売却するため流れは比較的に簡単になります大きく以下のような流れになります査定の依頼をする買取価格を提示してもらう買取業者を決める売買スケジュールなどの打合せをする売買契約を結ぶ決済不動産を引き渡す 2 どちらの売却方法が得する? どちらの売却方法が自分に適しているかは売主の性質によって異なりますので一概には言えません ❶ 仲介による売却に適している方時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたいという方には仲介による売却が適していると言えるでしょう ❷ 買取による売却に適している方一方で多少割安になってもいいという方は買取による売却を検討してもよいかもしれません具体的に買取による売却が適しているかを判断するにあたってはご自身の不動産売却において一番重視するポイントを決めた上で以下の点を確認してみてください該当する項目が多い場合買取による売却方法を検討されるとよいでしょう売却価格が少し低くても短期間で売却したい瑕疵担保責任を免除して欲しいなるべく諸費用を節約したいあまり手間をかけずに売却したい他人に知られずに売却したい 44

第 1 章不動産の売却を検討されるお客様へいらっしゃいませ! 初めての方も安心してお任せください初めてだから不安だわ PROFILE 夫 60 歳妻 65 歳戸建てからマンションに買い換え検討中子供も独立したし広すぎるこの家は売却しようか売却までの流れ物件調査価格査定媒介契

第 1 章不動産の売却を検討されるお客様へいらっしゃいませ! 初めての方も安心してお任せください初めてだから不安だわ PROFILE 夫 60 歳妻 65 歳戸建てからマンションに買い換え検討中子供も独立したし広すぎるこの家は売却しようか売却までの流れ物件調査価格査定媒介契第 1 章不動産の売却を検討されるお客様へいらっしゃいませ! 初めての方も安心してお任せください初めてだから不安だわ PROFILE 夫 60 歳妻 65 歳戸建てからマンションに買い換え検討中子供も独立したし広すぎるこの家は売却しようか売却までの流れ物件調査価格査定媒介契約の締結と書面の交付物件状況等報告書設備表記入売却予定不動産の物件調査を行い価格を査定し提示します