収用等の特例 1. 収用特例の利用方法個人が収用や土地区画整理事業で公共事業に不動産を収用された場合は以下の 2 つの課税の特例があります法人の場合もほぼ同様の特例が措置法 64 条と 65 条の 2 に用意されています類型個人法人 1 収用等の代替資産取得の特例措置法 33 措置法 64

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ゆきいいはた
5 years ago
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1 平成 22 年 4 月 1 日現在の法令等に準拠 UP!Consulting Up Newsletter 収用等の特例収用の対価補償金の区分対価補償金と消費税 1

2 収用等の特例 1. 収用特例の利用方法個人が収用や土地区画整理事業で公共事業に不動産を収用された場合は以下の 2 つの課税の特例があります法人の場合もほぼ同様の特例が措置法 64 条と 65 条の 2 に用意されています類型個人法人 1 収用等の代替資産取得の特例措置法 33 措置法 64 2 収用等の 5,000 万円控除特例措置法 33 条の 4 措置法 65 条の 2 1 と 2 の併用は出来ないのでいずれか 1 つだけ有利な方を選択適用します 1 代替資産取得の特例 (33 条 ) は売った金額より買換資産の方が高い時は譲渡所得の課税が将来に繰り延べられ収用年度は譲渡所得がなかったものとされます 2. 主要な適用要件 1 売った土地建物は固定資産であることしたがって不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は棚卸資産であり固定資産にはなりません 2 原則として売った資産と同じ種類の資産を買い換えること同じ種類とは例えば土地と土地建物と建物のことです ( 個別法 ) このほか一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法があります ( 措置令 22) 3 原則として土地建物の収用等のあった日から 2 年以内に代わりの資産を取得すること代替資産取得の特例は課税の免除ではなく将来への先送りにすぎませんつまり譲渡資産の取得価額を引き継ぐことで課税を繰り延べるので将来売却する時に課税が発生しますまた土地を収用されて代わりに土地建物を購入した場合には建物部分には適用できず使い勝手が良くありません ( 東京高裁平成 18 年 12 月 20 日判決 ) よって売却益が 1 億円以下の場合や代替資産を取得しない場合は通常は 5,000 万円特別控除の特例を適用した方が有利です 5,000 万円特別控除は課税の繰延ではなく非課税ですから 6 ヶ月以内要件等 33 条よりもさらに厳しい条件があります ( 下記 3. の留意点参照 ) 3. 実務上の留意点 1 紹介した上記 2 つの特例は譲渡所得税だけを繰延免除する特例ですしたがって代替資産を購入すれば当然不動産取得税や契約書の印紙税建物消費税不動産登記の際の登録免許税は別途課税されます 25,000 万円特別控除について国民健康保険税は譲渡所得から 5,000 万円控除前の前年所得で決定されます翌年の保険料が高くなります 2

3 35,000 万円特別控除は 6 ヶ月以内の譲渡が条件です ( 措置法 33 条の 43 一 65 条の 23 一 ) 公共事業施行者の事業遂行を円滑かつ容易にするため公共事業者の買取申出に応じて早期譲渡に協力した者についてのみ特別の優遇措置がありますしたがって収用価格に納得できずに収用裁決で 1 年以上もめた場合はこの特別控除特例が利用できません国税不服審判所の平成 10 年 1 月 30 日裁決事例とは別の事件ですが東京地裁平成 18 年 12 月 22 日判決でも内容は同様のケースですそして同じ結論つまり課税庁勝訴でしたなお最初に買取等申出のあった日から 6 ヶ月以内の譲渡が条件とされていますしかし実務上は引渡しが 6 ヶ月経過後でも 6 ヶ月以内に譲渡契約が締結されていれば特別控除を適用できます 4 最初の土地だけ適用可能 5,000 万円特別控除特例の要件では一の収用交換等に係る事業につき資産の譲渡が 2 以上の年に分けて行われた場合には最初の年に譲渡した資産に限られます ( 措置法 33 条の43 二 ) ところが実際は事業が大規模なもので複数年にわたる結果事業者都合で資産の譲渡が複数年になる場合が多くありますこの場合最初の年の譲渡のみが特例適用出来るのでなるべく売却益の大きな土地から収用されるように交渉すると税負担の軽減につながります 4. 確定申告の必要書類 1 所得税の確定申告書 B 様式 ( 税務署より ) 2 譲渡所得計算書収用された資産等の計算明細書 ( 税務署より ) 3 収用等の証明書 ( 市組合より ) 4 公共事業用資産の買取等の申出証明書 ( 市組合より ) 5 公共事業用資産の買取等の証明書 ( 市組合より ) 6 対価の支払調書 ( 市組合より ) 7 代替資産の契約書領収書 ( 業者より取得費の分かるもの ) 8 代替資産の不動産登記事項証明書 ( 法務局より ) 3

4 収用等の補償金と特例適用 1. 所得税法上の所得区分個人の土地建物が土地区画整理事業等で収用される場合があります例えば市区町村や事業主からは以下のように預金口座に入金されます土地補償金残地補償金建物移転補償金工作物移転補償金立竹木移転補償金動産移転補償金仮住居補償金移転雑費補償金営業補償金 91,208,185 円 4,000,000 円 110,000,000 円 821,000 円 61,000 円 355,000 円 800,000 円 3,606,000 円 2,512,000 円自宅兼仕事場の建物を取り壊して近所に同様の事業用の物件を建てる場合売却益に課税されて確定申告する必要があるでしょうか通常は土地建物の売却益を譲渡所得として確定申告する必要があります受け取った各種の補償金は所得税では以下のように取り扱われます土地補償金残地補償金建物移転補償金工作物移転補償金営業補償金立竹木移転補償金動産移転補償金仮住居補償金移転雑費補償金土地対価補償金 ( 措置通 33-16) 計 95,208,185 円建物等対価補償金 ( 措置通 ) 計 113,333,000 円立竹木対価補償金 ( 譲渡所得 ) 計 61,000 円一時所得計 4,761,000 円収用特例の対象となるのは原則的には対価補償金だけです ( 措置通 33-9) 建物移転補償金は引家補償( 曳家 ) のことですが実際には取り壊す場合が大半です家屋を取り壊す場合の建物移転補償金は対価補償金として扱われ譲渡所得となります ( 措置通 33-14) 営業補償金は原則として収益補償金ですよって事業所得や不動産所得に計上します 4

5 しかし建物対価補償金で買換え物件金額に足りない場合は建物等対価補償金に振替できます ( 措置通 33-11) また動産移転補償金等は引越し代ですから運送業者費用やマンション家賃等を引いた残額があれば課税されます計算の結果税額が 0 になる場合でも特例ですから確定申告する必要があります 2. 代替資産を取得する予定の場合代替資産を年内に取得できない場合補償を受けた年の翌年以降に代替資産購入の場合は確定申告時に取得価額の見積額で申告します見積もりですからとりあえず受け取った対価補償金と同額記入しますそして実際に契約購入した時点から 4 ヶ月以内に更正の請求か修正申告をします ( 措置法 33 条の 51) 1 代替資産の実際の購入価額 > 見積額のケース更正の請求で所得税の還付 2 上記 1 の逆のケース修正申告で所得税を納付なお 2 年以内に代替資産を購入出来なかった場合は修正申告で多額の所得税を納付するリスクがありそうですしかし 33 条に替えて 33 条の 4(5,000 万円控除特例 ) を修正申告で適用することが出来ます ( 措置法 33 条の 41 括弧書き ) 3. 優良住宅地等の譲渡税率軽減特例 ( 措置法 31 条の 2) との関係優良住宅地等の譲渡税率軽減の特例を利用すれば所有期間 5 年超の長期譲渡所得の 2000 万円以下の部分は所得税と住民税の合計税率が 20% から 14% に軽減されます従来は収用による土地等の譲渡の場合 5000 万円特別控除又は課税の繰り延べの特例 ( 措置法 33 条 33 条の 4) とこの税率軽減 ( 措置法 31 条の 2) はダブル適用が認められていましたしかし平成 16 年度税制改正で譲渡損失の損益通算規制が導入されましたその際に税制改正で上記の併用適用が不可となりました ( 措置法 31 条の 24) 5

6 収用等の対価補償金と消費税法人所有の工場等の不動産が隣接する府県道の拡張計画で収用対象となる場合があります例えば簿価 1 億円の工場土地が対価補償金 2 億円で収用されるような場合ですまた工場建物 ( 簿価 3 億円 ) の移転補償金として 4 億円を受け取る場合がありますこの場合は以下のように会計処理すれば問題ないでしょうか普通預金 600,000,000 土地 ( 非 ) 100,000,000 土地売却益 ( 非 ) 100,000,000 建物 ( 不 ) 300,000,000 補償金収入 ( 課 ) 80,952,381 仮受消費税 19,047,619 土地建物について対価補償金収益補償金経費補償金移転補償金のどれが交付されたかは収用証明書等に記載されています建物移転補償金 ( 特別利益 ) は会計システムに課税取引として入力したら 400,000,000/1.05 =380,952,381 円と自動的に計算されます通常は土地建物の売却益は法人税の計算で益金に算入されて課税されますしかし収用や土地区画整理等の公共事業で不動産を収用された場合は以下の 2 つの課税の特例があります収用等の代替資産取得の特例 ( 措置法 64) 圧縮記帳します収用換地等の 5,000 万円所得控除特例 ( 措置法 65 条の 2) 併用適用は出来ないのでいずれか1つだけ有利な方を選択適用することが出来ます上記 2 つの措置法特例の対象となるのは対価補償金部分だけです ( 措置通 64(2)-2) 移転補償金は原則として収用等の課税特例が適用できません例外的には対価補償金以外のものでも経済実態に応じて取り扱われるケースがあります ( 措置通 64(2)-3 5 他 ) 6

7 消費税法上は対価補償金は資産の譲渡対価つまり課税売上とされます ( 消令 22) したがって土地なら非課税売上で建物や構築物機械装置ならば課税売上となります逆に言えば収益補償金や経費補償金移転補償金は対価補償金ではなく損失補填として支払われるものなので資産の譲渡対価には該当しませんつまり消費税法上は課税売上ではなく不課税売上 ( 課税対象外 ) ですこれは法人税課税の特例として措置法特例を適用して収益補償金や経費補償金移転補償金を対価補償金に振替処理した場合でも同様です ( 消基通 ) よって正しい会計処理は以下の通りです普通預金 600,000,000 土地 ( 非 ) 100,000,000 土地売却益 ( 非 ) 100,000,000 建物 ( 不 ) 300,000,000 補償金収入 ( 不 ) 100,000,000 上記設例では消費税を約 20 百万円も過大納付してしまいます Reference Purpose Only 本レターに掲載している情報は一般的なガイダンスに限定されていますこの文書は個別具体的ケースに対する会計税務のアドバイスをするものではありません会計上の判断や税法の適用結果は事実認定や個別事情によって大幅に異なることがありえますまた解説の前提となる会計規則や税制が変更されている可能性もあります実際に企画実行される場合は当事務所の担当者にご確認ください 7

自己株式の消却の会計税務処理 1. 会社法上の取り扱い取得した自己株式を消却するには取締役会設置会社の場合は取締役会決議が必要となります ( 会 178) 取締役会決議では消却する自己株式数を種類株式発行会社では自己株式の種類及び種類ごとの数を決定する必要があります自己株式を消却しても会

自己株式の消却の会計税務処理 1. 会社法上の取り扱い取得した自己株式を消却するには取締役会設置会社の場合は取締役会決議が必要となります ( 会 178) 取締役会決議では消却する自己株式数を種類株式発行会社では自己株式の種類及び種類ごとの数を決定する必要があります自己株式を消却しても会平成 22 年 4 月 1 日現在の法令等に準拠 UP!Consulting Up Newsletter 自己株式の消却の会計税務処理自己株式の処分の会計税務処理 http://www.up-firm.com 1 自己株式の消却の会計税務処理 1. 会社法上の取り扱い取得した自己株式を消却するには取締役会設置会社の場合は取締役会決議が必要となります ( 会 178) 取締役会決議では消却する自己株式数を