1. 住宅税制の概要 1

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1 目次 1. 住宅税制の概要 1 2. 平成 26 年度税制改正事項 ( 住宅局関係 ) 4 3. 平成 27 年度税制改正に向けた課題 ( 住宅局関係 ) 消費税率引上げ (5% 8%) への対応について 21

2 1. 住宅税制の概要 1

3 住宅税制の概要 住宅については 取得 保有 譲渡のそれぞれの段階において 様々な課税がなされているが 住生活の安定の確保及び向上の促進を図る観点から 各種の特例措置が講じられている 現行の住宅に関する主な税目と特例措置の例 取得段階保有段階譲渡段階 所得税 住民税 ( 国税 地方税 ) 住宅の新築等をした場合 10 年間 住宅ローン残高の 1.0% を所得税額等から控除 ( 長期優良 低炭素住宅の場合 控除額を深掘り ) 贈与税 ( 国税 ) 直系尊属から贈与を受け 住宅の取得等を行った場合 一定額 (H25 の場合 700 万円 ) までの贈与額を非課税 ( 省エネ性 耐震性を満たす住宅の取得等を行った場合 非課税額を深掘り ) 登録免許税 ( 国税 ) 住宅取得の際の登録免許税について税率を軽減 ( 保存登記の場合 :0.4% 0.15%)( 長期優良 低炭素住宅の場合 軽減率を深掘り ) 不動産取得税 ( 地方税 ) 住宅取得の際の不動産取得税について税率を軽減 (4% 3%) するとともに 課税標準から 1,200 万円を控除等 ( 長期優良住宅の場合 控除額を深掘り ) 固定資産税 ( 地方税 ) 固定資産税額を 3 年間 ( 中高層耐火建築物の場合は 5 年間 )2 分の 1 を減額 ( 長期優良住宅の場合 減額期間を 5 年間 ( 中高層耐火建築物の場合は 7 年間 ) に深掘り ) 改修の場合 所得税 ( 国税 ) 居住する家屋について耐震改修 省エネ改修 バリアフリー改修を行った場合 工事費用相当額の 10% を所得税額から控除 固定資産税 ( 地方税 ) 居住する家屋について耐震改修 省エネ改修 バリアフリー改修を行った場合 当該家屋に係る翌年度分の固定資産税額について 耐震改修の場合は 2 分の 1 を 省エネ改修 バリアフリー改修の場合は 3 分の 1 を減額 所得税 住民税 ( 国税 地方税 ) 居住用財産を譲渡した場合 譲渡所得から 3,000 万円を控除 所得税 住民税 ( 国税 地方税 ) 居住用財産の買換え 譲渡に伴い譲渡損失が発生した場合において 最大 4 年間の繰越控除 また 居住用財産の買換えに伴い譲渡所得が発生した場合において 課税の 100% 繰延べ等 2

4 中古住宅税制の概要 中古住宅については 取得 保有のそれぞれの段階において 様々な課税がなされているが 中古住宅の耐震化を促進する観点から 耐震基準を満たすものについて各種の特例措置が講じられている 現行の中古住宅に関する主な税目と特例措置の例 取得段階 耐震基準適合の判断要件 ( 例 ) 1 耐火建築物は 25 年 それ以外の建物は 20 年以内に建築されたものであること 2 1 に該当しない建物は 耐震基準に適合するものであることについて耐震基準適合証明書 ( 一級建築士が証明 ) 等で証明されていること ( 参考 ) 新築住宅に係る特例措置例 取得段階 所得税 住民税 ( 国税 地方税 ) 耐震基準を満たす住宅を取得した場合 10 年間 住宅ローン残高の 1.0% を所得税額等から控除 贈与税 ( 国税 ) 直系尊属から贈与を受け 耐震基準を満たす中古住宅の取得等を行った場合 一定額 (H25 の場合 700 万円 ) までの贈与額を非課税 ( 優れた耐震性を有する中古住宅の取得等を行った場合 非課税額を深掘り ) 登録免許税 ( 国税 ) 耐震基準を満たす中古住宅取得の際の登録免許税について税率を軽減 ( 移転登記 :2% 0.3%) 不動産取得税 ( 地方税 ) 耐震基準を満たす中古住宅取得の際の不動産取得税について 課税標準から築年月日に応じ 350~ 1,200 万円を控除 所得税 住民税 ( 国税 地方税 ) 中古住宅と同様 贈与税 ( 国税 ) 中古住宅と同様 登録免許税 ( 国税 ) 税率を軽減 ( 保存登記 :0.4% 0.15%) 不動産取得税 ( 地方税 ) 課税標準から 1,200 万円を控除 保有段階 所得税 ( 国税 ) 居住する家屋について耐震改修を行った場合 工事費用相当額の 10% を所得税額から控除 固定資産税 ( 地方税 ) 居住する家屋について耐震改修行った場合 当該家屋に係る翌年度分の固定資産税額について 2 分の 1 を減額 保有段階 固定資産税 ( 地方税 ) 一般の住宅 3 年間 中高層住宅 5 年間 固定資産税額について 2 分の 1 減額 3

5 2. 平成 26 年度税制改正事項 ( 住宅局関係 ) 4

6 平成 26 年度国土交通部会重点要望 ( 主要事項 )( 最終結果 ) < 住宅局関係抜粋 > 安全 安心の確保と地域活性化 住まいの質の向上 無理のない負担での住宅の確保 1 新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長 2 老朽化マンションの建替え等の促進に係る特例措置の創設 延長 3 認定長期優良住宅に係る特例措置の延長 4 居住用財産の買換え等の場合の譲渡所得の課税の特例措置の延長 5 中古住宅流通 リフォーム市場の活性化のための特例措置の創設 拡充買取再販 : 登録免許税 不動産取得税中古住宅取得に係る住宅ローン減税等の拡充 : クリーンで経済的なエネルギー社会の実現 モーダルシフト及び省エネ グリーン化の推進 1 認定低炭素住宅に係る特例措置の延長 その他 防災街区整備事業に係る特定の事業用資産の買換特例の延長 宅建業者等が取得する新築住宅の取得日に係る特例措置等の延長 被災者向け優良賃貸住宅に係る割増償却の延長 : 受け入れる : 長期検討とする 5

7 新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長 ( 固定資産税 ) 住宅取得者の初期負担の軽減を通じて 良質な住宅の建設を促進し 居住水準の向上及び良質な住宅ストックの形成を図るため 新築住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期限を 2 年延長する 施策の背景 基礎的なストックの質の向上の必要 住宅取得に係る負担軽減の必要 住宅の基礎的な 質 である耐震性は未だ不十分 耐震化を進める上での主要な手段である新築 建替えを支援する必要 住宅の一次取得者の中心となる 30 歳代のサラリーマンの平均収入が近年一貫して減少 本特例は貸家も対象としており 仮に本措置が講じられないと 増税額が家賃に転嫁されるなど 賃貸住宅の入居世帯の負担が増加するおそれ 住宅の耐震化の状況 平成 20 年推計 総戸数約 4,950 万戸耐震性あり約 3,900 万戸耐震性なし約 1,050 万戸耐震化率約 79% < 住宅の耐震化率の目標 > 目標 ( 平成 32 年 ) 耐震化率 95% 住生活基本計画 ( 万円 ) 30 歳代男性の平均年収推移 ~39 歳 ~34 歳 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 ( 出典 ) 国税庁 民間給与実態調査 本特例による負担軽減効果( 例 ) 2,000 万円の住宅を新築した場合の固定資産税額 本特例が無い場合 本特例がある場合 1 年目 15.8 万円 7.9 万円 2 年目 14.8 万円 7.4 万円 3 年目 13.8 万円 6.9 万円 ( 国土交通省推計 ) 3 年間で約 22 万円の負担軽減効果 税制改正要望の結果 新築住宅に係る固定資産税の減額措置 1 一般の住宅 :3 年間税額 1/2 減額 適用期限を平成 28 年 3 月 31 日まで 2 年延長 2 中高層住宅 :5 年間税額 1/2 減額 政策目標 : 無理のない負担での良質な住宅の確保 6

8 老朽化マンションの建替え等の促進に係る特例措置の創設 延長 ( 所得税 法人税 登録免許税 不動産取得税等 ) 構造耐力が不足している老朽化マンションについて その建替え等のさらなる円滑化を図るため 関係権利の調整に必要な手続き等を定めるとともに これに関連する税制上の支援措置を整備する等の措置を講ずる 施策の背景 現在のマンションストック総数は約 590 万戸 (H24 年末時点 ) そのうち 旧耐震基準に基づき建設されたものは 現在約 106 万戸 マンション建替えの実績は累計で183 件 約 14,000 戸 (H25 年 4 月時点 ) 老朽マンション対策に係る制度 合理的な改修が可能 合理的な改修が困難 特に対策が必要な老朽マンションに ついて新たな権利調整ルールを創設 改修 建替え ( 現行制度 ) 人命保護の観点から 構造耐力が不足 ( 耐震性等 ) している老朽化マンションの建替え等が喫緊の課題 税制改正要望の結果 特例措置の延長 ( 現行建替え制度 ) 登録免許税 ( 施行者等に係る特例 ) H まで 権利変換手続開始の登記の非課税措置 組合が売渡請求等により取得する区分所有権 敷地利用権の登記の非課税措置 権利変換後の土地に関する登記の非課税措置 構造耐力が不足しているもの 認定建物敷地売却 ( 新制度 ) 区分所有者集会における決議 組合の設立認可 決議反対区分所有者への売渡請求 権利消滅期日 ( 仮称 ) 売却マンション 敷地利用権が組合に帰属 買受者への売却 建物の取壊し 特例措置の創設 ( 認定建物敷地売却 新制度 ) < 転出者に係る特例 > 所得税 法人税 住民税 事業税 区分所有者の長期譲渡所得の軽減税率 H まで ( 所得税 ( 住民税 ):15(5)% 2000 万円以下 10(4)% 法人税 :5% 重課免除 ) 一定の区分所有者の譲渡所得の 1500 万円特別控除 居住している区分所有者については 所得税等の 3000 万円特別控除の適用が可能 移転等の支出に充てる借家人補償金の総収入金額の不算入措置 < 施行者等に係る特例 > 登録免許税 不動産取得税 H まで 分配金取得手続開始の登記 ( 仮称 ) の非課税措置 ( 登録免許税 ) 組合が取得する区分所有権 敷地利用権の登記の非課税措置 ( ) 権利消滅期日 ( 仮称 ) 後の建物及び土地に関する登記の非課税措置 ( ) 組合が取得する不動産の非課税措置 ( 不動産取得税 ) 認定を受けた建替えにおいても創設 法人税 法人住民税 事業税 事業所税 消費税 地方消費税 組合の非収益事業所得の非課税措置 ( 法人税 法人住民税 事業税 事業所税 ) 資産の譲渡等の時期 仕入税額控除 申告期限の特例 ( 消費税 地方消費税 ) 7

9 認定長期優良住宅に係る特例措置の延長 ( 登録免許税 不動産取得税 固定資産税 ) 耐久性等に優れ 適切な維持保全が確保される住宅の普及を促進するため 認定長期優良住宅に係る登録免許税 不動産取得税 固定資産税の特例措置の適用期限を 2 年延長する 税制改正要望の結果 適用期限を平成 28 年 3 月 31 日まで 2 年延長 登録免許税税率を一般住宅特例より引き下げ所有権保存登記 : 一般住宅特例 0.15% 0.1% 所有権移転登記 : 一般住宅特例 0.3% 戸建て :0.2% マンション :0.1% 固定資産税 一般住宅特例 (1/2 減額 ) の適用期間を延長戸建て :3 年 5 年 マンション :5 年 7 年 不動産取得税 課税標準からの控除額を一般住宅特例より増額一般住宅特例 1,200 万円 1,300 万円 施策の背景 住宅ストックは量的に充足した一方で Ø 本格的な少子高齢社会 人口 世帯減少社会の到来 Ø 環境問題や資源 エネルギー問題の深刻化 住宅を作っては壊す 社会から いいものを作って きちんと手入れして 長く大切に使う 社会へと移行することが重要 住生活基本計画 ( 平成 23 年 3 月 15 日閣議決定 ) より 政策の目標 住生活基本計画 ( 平成 23 年 3 月 15 日閣議決定 ) 等を踏まえ 将来にわたり活用される良質な住宅ストックの形成を進め 成熟社会にふさわしい豊かな住生活の実現を図ることを目的とする 目標 新築住宅における認定長期優良住宅の割合 8.8%( ) 20%( 平成 32 年度 ) 認定長期優良住宅の供給が開始された平成 21 年 6 月 ~ 平成 22 年 3 月の数値 長期優良住宅の普及の促進に関する法律 良質な住宅が建築され 長期にわたり良好な状態で使用するため 耐久性 耐震性 維持保全容易性 可変性等を備えた住宅を認定 平成 24 年度の認定戸数 :107,552 戸 長期優良住宅認定基準のイメージ ( 戸建て ) 劣化対策数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること 長期に利用される構造躯体において対応しておくべき性能 必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること 維持管理 更新の容易性 内装 設備の清掃 点検 補修 更新を容易に行うために必要な措置が講じられていること 居住環境 耐震性免震建築物であること又は耐震等級 2であること等 良好な景観の形成等に配慮されたものであること 計画的な維持管理定期的な点検 補修等に関する計画が策定されていること 住戸面積 75 m2以上かつ一つの階が 40 m2以上 ( 地域の実情により増減可 ) 8

10 居住用財産の買換え等の場合の譲渡所得の課税の特例措置の延長 ( 所得税 個人住民税 ) 国民一人一人が それぞれのライフステージに応じた住宅を 無理のない負担で円滑に取得できる住宅市場を実現するため 居住用財産の買換え等に係る特例措置の適用期限を 2 年延長する 5 人以上世帯 4 人世帯 3 人世帯 高齢夫婦以外の 2 人世帯 高齢夫婦 65 歳以上の単身 65 歳未満の単身 施策の背景 居住のミスマッチ 世帯人数の多い世帯と高齢者単身 夫婦世帯が住む住宅の広さにミスマッチがみられる 世帯類型別床面積構造 ( 万世帯 ) ~49m2 50m2~69m2 70m2~99m2 100m2~149m2 150m2~ 住宅売却損益の発生状況 住宅売却損益の発生状況損得なし 5.1% 4 人以上世帯の持家住宅の 29% は 100 m2未満 65 歳以上の単身及び夫婦の持家住宅の 57% は 100 m2以上 居住用財産の譲渡のうち 約 8 割において売却損が発生しており 住替えの支障となっている また 譲渡益が発生する場合にも 多額の税負担が発生する 売却損発生 79.5% ( うち 約半数が 1,000 万円以上の損 ) ( 出典 ): 総務省 平成 20 年住宅 土地統計調査 売却益発生 15.4% 税制改正要望の結果 譲渡損に係る繰越控除 譲渡益に係る課税の繰延べ 居住用財産の譲渡に当たり 譲渡損又は譲渡益が生じた場合に応じて それぞれ税制上の特例措置を講ずる 譲渡損が生じた場合 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 住宅の住替え ( 買換え ) で譲渡損失が生じた場合であって 買換資産に係る住宅ローン残高がある場合は 譲渡損失額を所得金額の計算上控除 ( 以降 3 年間繰越控除 ) 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 住宅を譲渡した際に譲渡損失が生じた場合であって 譲渡資産に係る住宅ローン残高が残る場合は 住宅ローン残高から譲渡額を控除した額を限度に 所得金額の計算上控除 ( 以降 3 年間繰越控除 ) 譲渡益が生じた場合 居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例 住宅の住替え ( 買換え ) で 譲渡による収入金額が買換資産の取得額以下の場合は譲渡がなかったものとして 譲渡による収入金額が買換資産の取得額以上の場合は その差額分について譲渡があったものとし課税 ( 譲渡資産価額要件を 1 億円以下に見直し ) 適用期限を平成 27 年 12 月 31 日まで 2 年延長 ( 出典 ):( 一社 ) 不動産流通経営協会 政策目標 : 多様なライフステージに応じた円滑な住替えの実現 9

11 中古住宅流通 リフォーム市場の拡大 活性化のための特例措置の創設 拡充 ( 所得税 個人住民税 贈与税 登録免許税 不動産取得税 ) 中古住宅流通 リフォーム市場の環境整備を進め 国民の住生活の向上を図るとともに 市場規模の拡大を通じた経済の活性化に資するため 一定の質の向上が図られた中古住宅を取得した場合の登録免許税の特例措置を創設する また 住宅ローン減税等各種特例措置の拡充を行い 中古住宅の取得後に耐震改修工事を行う場合についても 各種特例措置の適用対象とする 施策の背景 中古住宅流通の現状全住宅流通量に占める中古住宅の流通シェアは約 13.5% であり 欧米諸国と比べると低い水準にある ( 万戸 ) 日本再興戦略 ( 平成 25 年 6 月 14 日閣議決定 ) 中短期工程表 立地競争力の更なる強化 国民の 健康寿命 の延伸 中古住宅流通 リフォーム市場の規模を倍増 10 兆円 (2010 年 ) 20 兆円 (2020 年 ) 中古住宅流通シェアの国際比較 税制改正要望の結果 買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置の創設 買取再販は ノウハウを有する事業者が効率的 効果的に住宅ストックの質の向上を図る事業形態であり 買主は 住宅の質の安心を確保した上で入居することができるものであることから 中古住宅流通 リフォーム市場拡大の起爆剤として期待 買取再販事業者により一定の質の向上を図るための改修工事が行われた中古住宅を取得する場合に 買主に課される登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下げることで 消費者の負担を軽減する 所有権移転登記 : 0.1% ( 本則 2% 一般住宅特例 0.3%) ( 適用期間 :H26.4.1~ H ) リフォーム工事 ( 一定の質の向上 ) 売主 事業者 買主 登録免許税 減税 中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用 リフォーム市場の現状我が国の住宅投資に占めるリフォームの割合は 27.9% で 欧米諸国と比較して小さい 住宅投資に占めるリフォームの割合の国際比較 80% 76.8% 57.3% 56.4% 60% 40% 27.9% 20% 0% 日本イギリスフランスドイツ 現行では 耐震基準に適合しない中古住宅を取得し 耐震改修工事を行った後に入居する場合に税制上の各種特例措置が受けられず このことが中古住宅取得の支障の一因となっている こうした場合であっても 耐震基準への適合が確実であることにつき証明がなされた場合には 耐震基準に適合した中古住宅を取得した際と同様に 以下の特例措置の適用を可能とする 住宅ローン減税 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置等 既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置 ( 参考 ) 左記の特例措置が適用可能となる場合のイメージ 耐震基準に適合しない 中古住宅を取得 耐震基準に適合することが確実である旨 申請 耐震改修工事 入居 耐震改修工事の結果 耐震基準に適合する中古住宅に入居 10

12 既存建築物 ( 非住宅 ) の改修投資促進のための特例措置の創設 ( 所得税 法人税 法人住民税 事業税 固定資産税 ) 耐震化 省エネ化による既存建築物 ( 非住宅 ) の改修投資を促進し 消費税引上げに伴う大幅な住宅着工戸数の落ち込みによる経済への悪影響を緩和するとともに 民間建築投資の活性化を図るため 以下の特例措置を創設する 既存建築物 ( 非住宅 ) の耐震改修投資促進のための特例措置 ( 法人税 所得税 固定資産税 ) 改正耐震改修促進法 ( 平成 25 年 11 月施行 ) に基づき耐震診断が義務付けられる建築物について 以下の特例措置を講じる 法人税 所得税 耐震診断が義務付けられる建築物について 平成 27 年 3 月 31 日までに耐震診断結果の報告を行った者が 平成 26 年 4 月 1 日からその報告を行った日以後 5 年を経過する日までに耐震改修により取得等をする建築物の部分について その取得価額の 25% の特別償却ができることとする 固定資産税 耐震診断が義務付けられる建築物で耐震診断結果が報告されたものについて 平成 26 年 4 月 1 日から平成 29 年 3 月 31 日までの間に政府の補助を受けて改修工事を行った場合 工事完了年の翌年度分から 2 年度分の固定資産税について 固定資産税額の 2 分の 1 に相当する額を減額する ( ただし 改修工事費の 2.5% を限度とする ) 既存建築物 ( 非住宅 ) の省エネ投資促進のための特例措置 ( 法人税 所得税等 ) 産業競争力強化法の制定に伴い 製造業 非製造業の生産性向上を図る 生産性向上を促す設備等投資促進税制 において 建築物全体の省エネ性能に大きく影響する LED 等の照明や断熱窓等の先端的な省エネ設備 ( 1) について 以下の特例措置を講じる また 建築物本体の省エネ改修についても 一定の利益率向上 ( 2) があれば 同様の措置の対象となる 取得等の期間対象償却率等 産業競争力強化法の施行日 * ~H * 法律の公布の日から 3 ヶ月を超えない範囲内で政令で定める日から施行 H28.4.1~H 事業の用に供した一定の設備等 即時償却又は税額控除 5%( 建物 構築物は 3%) 特別償却 50%( 建物 構築物は 25%) 又は税額控除 4%( 建物 構築物は 2%) 税額控除は 当期法人税額の 20% が上限 ( 1) 先端的設備一定の建物 ( 断熱材 断熱窓 ) 建物附属設備 (LED 冷暖房 昇降機設備等 ) 器具備品等で 最新モデルかつ生産性向上要件 ( 旧モデル比で年平均 1% 以上向上 ) を満たすもの ( 2) 生産ラインやオペレーションの改善に資する設備建物 建物附属設備 器具備品等で 経済産業局の確認を受けた投資計画上の投資利益率が 15% 以上 ( 中小企業者等は 5% 以上 ) であるもの 11

13 認定低炭素住宅に係る特例措置の延長 ( 登録免許税 ) 高い省エネ性能等を有する住宅の普及を促進するため 認定低炭素住宅に係る登録免許税を 2 年延長する 税制改正要望の結果 登録免許税 税率を一般住宅特例より引き下げ 適用期限を平成 28 年 3 月 31 日まで 2 年延長 所有権保存登記 : 0.1% ( 本則 0.4% 一般住宅特例 0.15%) 所有権移転登記 : 0.1% ( 本則 2% 一般住宅特例 0.3%) 施策の背景 Ø 民生部門の温室効果ガスの排出量は 1990 年比で 1.5 倍に増大 住宅 建築物分野における取組みが急務 Ø 東日本大震災に伴う原子力事故の影響により電力需給に大きなギャップが発生 住宅 建築物でも電力使用量の削減につながる取組みが求められている 都市の低炭素化の促進に関する法律 ( 低炭素住宅の認定部分 ) 認定低炭素住宅のイメージ 天井断熱 180mm 常時換気システム 住宅の省エネ化等を促進するための措置として 所管行政庁による省エネ性能等の認定制度を推進 平成 25 年 1 月 ~9 月の認定戸数 :1,769 戸 外壁断熱 100mm 連続する防湿気密層 暖冷房はエアコン 床断熱 100mm 東西窓の日除け 南窓の軒ひさし 太陽光発電パネル 窓は複層ガラス ( 可能なら断熱サッシ ) + 高効率給湯器 等 省エネ法の省エネ基準に比べ 一次エネルギー消費量 ( 家電等のエネルギー消費量を除く ) が 10% 以上となること ( ) 省エネルギー性に関する基準では考慮されない 低炭素化に資する措置等のうち 一定以上を講じていること ( ) 省エネ法に基づく省エネルギー基準と同等以上の断熱性能を確保することを要件とする 12

14 その他の税制改正事項 宅地建物取引業者が取得する新築住宅の取得日に係る特例措置及び一定の住宅用地に係る税額の減額措置の期間要件を緩和する特例措置の延長 ( 不動産取得税 ) 適用期限を平成 28 年 3 月 31 日まで 2 年間延長 防災街区整備事業に係る事業用資産の買換特例等の延長 ( 所得税 法人税 ) 以下の見直しを行った上で 適用期限を平成 29 年 12 月 31 日 ( 法人税の場合平成 29 年 3 月 31 日 ) まで 3 年間延長 見直し内容 < 現行の要件 > 譲渡資産及び買換資産が防災再開発促進地区内にあること < 改正後の要件 > 譲渡資産及び買換資産が防災再開発促進地区内かつ地震時等に著しく危険な密集市街地内にあること 被災者向け優良賃貸住宅に関する割増償却制度の延長 ( 所得税 法人税 ) 以下の要件の拡充を行った上で 適用期限を平成 29 年 3 月 31 日まで 3 年間延長 拡充内容 < 現行の要件 > 共同住宅における各独立部分の床面積が 50 m2以上 120 m2以下で かつ 10 戸以上の場合 < 改正後の要件 > 共同住宅における各独立部分の床面積が 25 m2以上 120 m2以下で かつ 10 戸 ( 床面積が 50 m2以上 120 m2以下のものが 4 戸以上ある場合にあっては 4 戸 ) 以上の場合 13

15 3. 平成 27 年度税制改正に向けた課題 ( 住宅局関係 ) 14

16 平成 26 年度に適用期限を迎える主要な税制特例措置 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 相続時精算課税制度の特例措置 ( 贈与税 ) 減収額 : 約 1,154 億円 住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置 ( 登録免許税 ) 減収額 : 約 385 億円 土地 住宅に係る不動産取得税の特例措置 ( 不動産取得税 ) 減収額 : 約 680 億円 ( ) 減収額については 租税特別措置法の規定による増減収額試算 ( 参 予算委員会 ( 平成 24 年 6 月 ) 資料 ) 及び 地方税における税負担軽減措置等の適用状況等に関する報告書 ( 第 183 回国会提出 : 総務省 ) による 15

17 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 相続時精算課税制度の特例措置 ( 贈与税 ) 平成 24 年度税制改正事項 1. 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について 次の措置を講ずる (1) 非課税限度額を次のとおりとする 贈与年省エネ性又は耐震性を満たす住宅左記以外の住宅 平成 23 年 1,000 万円 平成 24 年 1,500 万円 1,000 万円 平成 25 年 1,200 万円 500 万円加算 700 万円 平成 26 年 1,000 万円 500 万円 (2) 適用対象となる住宅を床面積 240 m2以下のものに限定する (50 m2以上 240 m2以下 ) (3) 適用期限を平成 26 年 12 月 31 日までとする 中古住宅の取得やリフォームも対象 東日本大震災の被災者には 上記にかかわらず 非課税限度額を 3 年間 1,000 万円 ( 省エネ性又は耐震性を満たす住宅は 1,500 万円 ) とし 床面積の上限要件は課さない ( ) 省エネ性又は耐震性を満たす住宅 1 省エネルギー性に優れた住宅省エネルギー対策等級 4( 平成 11 年基準相当 ) であること 該当住宅の例 窓は複層ガラス又は二重サッシ 外壁に結露防止の通気層 断熱材の施工等 2 耐震性に優れた住宅耐震等級 ( 構造躯体の倒壊等防止 )2 又は 3 又は免震建築物であること 該当住宅の例 ( 木造住宅 ) 壁量の確保 バランスのよい壁配置 筋交い 柱や床 屋根の接合部強化 基礎の強化 梁の必要断面寸法の確保等 (RC 造免震マンション ) 国土交通大臣が定める構造方法 免震材料等の維持管理計画等 2. 贈与者 ( 父母等 ) の年齢が 65 歳未満であっても 相続時精算課税制度を選択できる特例措置の適用期限を平成 26 年 12 月 31 日までとする 16

18 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 相続時精算課税制度の特例措置 ( 贈与税 ) 現行制度の概要 受贈者は 贈与を受けた翌年の 2 月 1 日から 3 月 15 日までに 暦年課税か相続時精算課税のいずれかを選択 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 ( 暦年課税 ) < 特例措置の内容 > 直系尊属 ( 父母 祖父母等 ) からの贈与により住宅を取得等した場合は 基礎控除額 (110 万円 ) に加え 以下の額まで非課税 1 省エネ性又は耐震性を満たす住宅 H24:1,500 万円 H25:1,200 万円 H26:1,000 万円 2 一般の住宅 H24:1,000 万円 H25:700 万円 H26:500 万円 ( ) 本非課税措置は 贈与時に 非課税枠 (110 万円 + 住宅非課税枠 ) を控除した後の金額に当該税額に対応する税率 (10%~50%) を乗じて計算した贈与税を支払う 相続時には 当該贈与額を除いた相続財産を基に相続税額を計算 相続時精算課税制度の特例措置 < 特例措置の内容 > 贈与者の推定相続人であって直系卑属( 子 孫等 ) である者 (20 歳以上に限る ) が 贈与により住宅を取得等した場合は 贈与者が65 歳未満であっても イメージ 相続時精算課税制度 ( ) の特例措置の適用が可能 ( ) 相続時精算課税制度は 贈与時に 非課税枠 (2,500 万円 + 住宅非課税枠 ) を控除した後の金額に 20% の税率を乗じて計算した贈与税を支払う 相続時には それまでの贈与財産 ( 住宅非課税枠は不算入 ) と相続財産を合計した価格を基に計算した相続税額から 既に支払った贈与税額を控除することにより精算 イメージ 非課税枠 ( 加算 ) 500 万円非課税枠 ( 加算 ) 500 万円非課税枠 ( 加算 ) 非課税枠 ( 一般 ) 500 万円非課税枠 ( 一般 ) 1,000 万円非課税枠 ( 一般 ) 700 万円 500 万円 基礎控除 110 万円 基礎控除 110 万円 基礎控除 110 万円 H24 H25 H26 非課税枠 ( 加算 ) 500 万円 非課税枠 ( 一般 ) 1,000 万円 精算課税 2,500 万円 非課税枠 ( 加算 ) 500 万円非課税枠 ( 一般 ) 700 万円 精算課税 2,500 万円 非課税枠 ( 加算 ) 500 万円非課税枠 ( 一般 ) 500 万円 精算課税 2,500 万円 H24 H25 H26 17

19 住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置 ( 登録免許税 ) 前回税制改正時資料 住宅取得に係る負担の軽減 良質な住宅ストックの形成 流通の促進を図る本特例措置の適用期限を 2 年間延長する 結果の概要 本特例措置の適用期限を 2 年間延長する ( 平成 27 年 3 月 31 日まで ) 中古住宅取得に係る適用要件を見直し 新たに 既存住宅売買瑕疵保険に加入している中古住宅を追加する ( 下記 3 を追加し 1 2 又は 3 のいずれかを満たせばよいこととする ) 後出 < 本特例措置の概要 > 所有権の保存登記本則 0.4% 軽減税率 0.15% 所有権の移転登記本則 2.0% 軽減税率 0.3% 抵当権の設定登記本則 0.4% 軽減税率 0.1% 現 行 1 築年数要件 ( 木造 :20 年 耐火 :25 年 ) 2 耐震基準に適合していることの証明 改正案 1 同左 2 同左 3 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること 施策の背景 本特例による負担軽減額 < 保存登記に係る税負担 > < 移転登記に係る税負担 > 2,500 万円の新築住宅を購入した場合 本則 :4 万円 特例 :1.5 万円 (2.5 万円の軽減 ) 1,000 万円の中古住宅を購入した場合 本則 :12 万円 特例 :1.8 万円 ( 約 10 万円の軽減 ) < 抵当権設定登記に係る税負担 > 1,500 万円の借入をした場合 本則 :6 万円 特例 :1.5 万円 (4.5 万円の軽減 ) 万円 600 住宅取得者の所得環境の悪化 30 歳代男性の平均年収推移 ~39 歳 ~34 歳 400 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 ( 出典 ) 国税庁 民間給与実態統計調査 住宅ローン返済負担の増加 住宅ローン返済勤労者世帯における収入に対する返済支出額割合の推移 % 16.7 ( 出典 ) 総務省 家計調査 20.8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 18

20 土地 住宅に係る不動産取得税の特例措置 ( 不動産取得税 ) 概要 前回税制改正時資料 土地取引の活性化や土地の有効利用を促進する観点から講じられている不動産取得税の特例の延長 対象特例本則創設年度 宅地評価土地に係る課税標準 2 分の 1 - 平成 6 年度 税率 土地 ( 住宅 非住宅 ) 3% 4% 住宅 : 昭和 56 年度非住宅 : 平成 15 年度 建物 ( 住宅 ) 3% 4% 昭和 56 年度 3 年間延長 背景 平成 19 年からの景気後退等に伴い 土地取引件数等は下落傾向 特に 平成 20 年秋のリーマンショックを契機として 不動産市場の状況は急速に悪化 足下では下げ幅は縮小しているものの 回復に転じる動きは見られず 税負担の増加は市場の状況を更に悪化させるおそれ 地価については 資産デフレ対策のために導入された本特例 ( 税率引き下げ ) の効果もあり 平成 20 年までは回復傾向にあったが 平成 21 年以降は 特に地方部を中心に下落傾向が継続 税負担の引き上げは 地価の更なる下落 企業のバランスシートの悪化等を通じて 震災からの復興途上にある日本経済全体の足を引っ張るおそれ ( 万件 ) 売買による土地取引件数の推移 (%) 地価の対前年変動率の推移 住宅地 ( 三大都市圏 ) 商業地 ( 三大都市圏 ) 住宅地 ( 地方圏 ) 商業地 ( 地方圏 ) 平成 資料 : 法務省 法務統計月報 ( 年 ) -15 平成 資料 : 国土交通省 地価公示 ( 年 ) 19

21 ( 参考 ) 過去の税制改正大綱において検討することとされた事項 < 不動産取得税関連 > 平成 24 年度政府税制改正大綱 ( 抜粋 ) 固定資産税については 住民や企業などの負担感に配意するとともに 地方財政の根幹をなす税目であることや いわゆるバブル期から現在までの地価の動向等社会経済情勢の変化を踏まえ その間に実施された土地評価方法の変更や負担軽減措置等の制度改正の点検を行い 平成 27 年度の評価替えまでに 公平性 合理性 妥当性等の観点から総合的な検討を行います また 不動産取得税についても 同様の検討を行います < 消費税率引上げ対策関連 > 平成 25 年度与党税制改正大綱 ( 抜粋 ) 平成 30 年以降における住宅にかかる税制のあり方については 上記措置の実施状況を踏まえ 平成 30 年度までの税制改正において検討する ( 中略 ) 消費税率の 10% 引き上げ時に 軽減税率制度を導入することをめざす そのため 与党税制協議会で 速やかに下記事項について協議を開始し 本年 12 月予定の 2014 年度与党税制改正決定時までに 関係者の理解を得た上で 結論を得るものとする 平成 26 年度与党税制改正大綱 ( 抜粋 ) 消費税の軽減税率制度については 社会保障と税の一体改革 の原点に立って必要な財源を確保しつつ 関係事業者を含む国民の理解を得た上で 税率 10% 時に導入する このため 今後 引き続き 与党税制協議会において これまでの軽減税率をめぐる議論の経緯及び成果を十分に踏まえ 社会保障を含む財政上の課題とあわせ 対象品目の選定 区分経理等のための制度整備 具体的な安定財源の手当 国民の理解を得るためのプロセス等 軽減税率制度の導入に係る詳細な内容について検討し 平成 26 年 12 月までに結論を得て 与党税制改正大綱を決定する 20

22 4. 消費税率引上げ (5% 8%) への対応について 21

23 消費税率引上げに伴う税制措置 1( 住宅ローン減税の拡充 ) 毎年の住宅ローン残高の 1% を 10 年間 所得税から控除 所得税から控除しきれない場合 翌年の住民税からも一部控除 住宅ローンの借入を行う個人単位で申請 消費税引上げに合わせて大幅に拡充 ( 消費税 8% 又は 10% を負担した方を対象 ) 住宅ローンの金利負担を軽減するため 年末のローン残高の 1% を所得税 ( 一部 翌年の住民税 ) から 10 年間控除する制度 自らが居住する住宅の取得に際し 引上げ後の消費税率が適用される方について 最大控除額等が拡充されるとともに 平成 29 年 12 月の入居まで実施 消費税率 5% の場合 消費税率 8% 又は 10% の場合 下線部分が消費税引上げ後の変更点 控除対象借入限度額 控除率 控除期間 所得税からの最大控除額 住民税からの控除上限額 控除対象借入限度額 控除率 控除期間 所得税からの最大控除額 住民税からの控除上限額 2,000 万円 (3,000 万円 ) 1.0% 10 年間 200 万円 (300 万円 ) 9.75 万円 ( 前年課税所得 5%) 4,000 万円 (5,000 万円 ) 1.0% 10 年間 400 万円 (500 万円 ) 万円 () 内は長期優良住宅 低炭素住宅の場合 前年分の所得税から控除しきれない場合 翌年度の住民税から控除される () 内は長期優良住宅 低炭素住宅の場合 前年分の所得税から控除しきれない場合 翌年度の住民税から控除される 個人間 ( 媒介 ) の中古住宅売買の場合は 消費税率 5% の場合の措置を適用 主な要件 1 自らが居住するための住宅である ( 引渡しから6ヶ月以内 ) 2 床面積が50m2以上 3 年収が3,000 万円以下 4 住宅ローンの借入期間が10 年以上など 22

24 消費税率引上げに伴う税制措置 2( 投資型減税 リフォーム減税の拡充 ) 投資型減税 ( 現金購入者向け ) 耐震性等に優れた 長期優良住宅 や省エネ性に優れた 低炭素住宅 を取得した場合 一般住宅からの性能を強化する標準的な費用の 10% を所得税から控除する制度 平成 29 年 12 月入居までの 引上げ後の消費税率負担を行った方に対する控除が拡充 併せて 標準的な費用についても見直し 消費税率 5% の場合 消費税率 8% 又は 10% の場合 下線部分が消費税引上げ後の変更点 対象住宅控除対象限度額控除率最大控除額 長期優良住宅 500 万円 10% 50 万円 平成 26 年 4 月 1 日以降に入居する場合は 低炭素住宅も対象 対象住宅控除対象限度額控除率最大控除額 長期優良住宅低炭素住宅 650 万円 10% 65 万円 リフォーム減税 所得税 ( 投資型 ) 耐震 省エネ バリアフリー改修工事を行った場合 標準的な工事費用相当額の 10% を所得税から控除する制度 平成 29 年 12 月入居又は工事完了までの 引上げ後の消費税率負担を行った方に対する控除が拡充 消費税率 5% の場合 最大控除額 消費税率 8% 又は 10% の場合 最大控除額 1. 耐震 20 万円 25 万円 2. 省エネ 20 万円 (30 万円 ) 25 万円 (35 万円 ) 3. ハ リアフリー 15 万円 20 万円 を併用する場合 40 万円 (50 万円 ) 70 万円 (80 万円 ) バリアフリー改修については 平成 25 年 1 月 ~26 年 3 月までに入居した場合についても 最大控除額が 20 万円に拡充 所得税 ( ローン型 ) 省エネ バリアフリー改修工事を行った場合 住宅ローン残高の一定割合を所得税から控除する制度 平成 29 年 12 月入居までの 引上げ後の消費税率負担を行った方に対する控除が拡充 消費税率 5% の場合 省エネ ハ リアフリー工事対象限度額 その他工事対象限度額 消費税率 8% 又は 10% の場合 控除率 200 万円 2.0% 800 万円 1.0% 省エネ ハ リアフリー工事対象限度額 その他工事対象限度額 控除率 250 万円 2.0% 750 万円 1.0% 最大控除額 (5 年間 ) 60 万円 最大控除額 (5 年間 ) 62.5 万円 23

25 消費税率引上げに伴う給付措置 ( すまい給付金 の創設 ) 住宅ローン減税の拡充措置を講じてもなお効果が限定的な所得層に対して 住宅取得に係る消費税負担増をかなりの程度緩和するため 総額 3,100 億円の給付措置を行う ( 消費税率及び地方消費税率の引上げとそれに伴う対応について ( 平成 25 年 10 月 1 日閣議決定 )) 平成 25 年度補正予算 ( 案 )( 平成 25 年 12 月 12 日閣議決定 ) において 消費者が安心して住宅を取得できるよう十分な財源を確保する観点から 1,600 億円を計上 1. 給付額 消費税率 8% 時 ( 参考 ) 収入額の目安 住民税 ( 都道府県 ) 所得割額注 給付額 425 万円以下 6.89 万円以下 30 万円 425 万円超 475 万円以下 6.89 万円超 8.39 万円以下 20 万円 475 万円超 510 万円以下 8.39 万円超 9.38 万円以下 10 万円 平成 27 年 10 月 1 日に消費税率が 10% に引き上げられた場合の給付措置については 住宅取得に係る給付措置についての自由民主党 公明党の合意 ( 平成 25 年 6 月 26 日 ) を踏まえたものとする ( 参考 ) 与党合意における消費税率 10% 時の給付額 ( 参考 ) 収入額の目安住民税 ( 都道府県 ) 所得割額注給付額 450 万円以下 7.60 万円以下 50 万円 450 万円超 525 万円以下 7.60 万円超 9.79 万円以下 40 万円 525 万円超 600 万円以下 9.79 万円超 万円以下 30 万円 600 万円超 675 万円以下 万円超 万円以下 20 万円 675 万円超 775 万円以下 万円超 万円以下 10 万円 注都道府県民税率 4% の場合の住民税 ( 都道府県 ) 所得割額 3. 周知 2. 給付対象 住宅を新築又は新築住宅を取得する場合 1 住宅ローンを利用する場合の要件 床面積 50 m2以上の住宅 施工中等に検査を実施し 一定の品質が確認された住宅 ( 例. 住宅瑕疵担保責任保険への加入 建設住宅性能表示制度を利用等 ) 2 現金購入の場合の追加要件 1に加え以下に該当する住宅とし 50 才以上で650 万円以下の収入額 ( 目安 ) の者が取得する場合に限る 省エネルギー性に優れた住宅など一定の性能を満たす住宅 ( フラット 35S の基準に適合する住宅 ) 中古住宅を取得する場合 1 住宅ローンを利用する場合の要件 床面積 50 m2以上の住宅 現行耐震基準を満たす住宅 中古住宅売買時等に検査を受け品質が確認された住宅 ( 例. 既存住宅売買瑕疵保険への加入等 ) 2 現金購入の場合の追加要件 50 才以上で650 万円以下の収入額 ( 目安 ) の者が取得する場合に限る 住宅ローン減税の拡充等の税制上の措置や給付措置について 昨年 8 月から 10 月末まで全国約 400 箇所で説明会等による周知を実施 [ 事業者向け :342 回 ( 約 3.4 万人参加 ) 消費者向け :47 回 (0.5 万人参加 )] 本年 2 月 ~3 月にも全国において説明会を開催予定 [ 事業者向け及び消費者向けそれぞれ全都道府県で実施予定 ( 計 100 回 )] 24