那覇市固定資産土地評価路線価付設業務基本仕様書 第 1 章総 則 ( 目的 ) 第 1 条本仕様書は 那覇市 ( 以下 甲 という ) における固定資産税の公平な課税を目的として 固定資産土地評価路線価付設業務を行うために必要な作業方法を定めるものとする ( 準拠法令等 ) 第 2 条本業務の実施に

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1 那覇市固定資産土地評価路線価付設業務 基本仕様書 那覇市企画財務部資産税課 0

2 那覇市固定資産土地評価路線価付設業務基本仕様書 第 1 章総 則 ( 目的 ) 第 1 条本仕様書は 那覇市 ( 以下 甲 という ) における固定資産税の公平な課税を目的として 固定資産土地評価路線価付設業務を行うために必要な作業方法を定めるものとする ( 準拠法令等 ) 第 2 条本業務の実施にあたっては 本仕様書によるほか 下記の関係法令によるものとする (1) 測量法 ( 昭和 24 年法律第 188 号 ) (2) 国土交通省公共測量作業規程 (3) 地方税法 ( 昭和 25 年法律第 226 号 ) (4) 固定資産評価基準 ( 昭和 39 年自治省告示第 158 号 ) (5) 不動産登記法 ( 平成 16 年法律第 123 号 ) (6) 不動産登記令及び不動産登記規則 (7) 航空法 ( 昭和 27 年法律第 231 号 ) (8) 那覇市契約規則 (9) 個人情報の保護に関する法律 ( 平成 15 年法律第 57 号 ) (10) 那覇市個人情報保護条例 (11) その他の関係法令 ( 疑義 ) 第 3 条本仕様書に記載されていない事項又は疑義が生じた場合は 甲の監督職員と受託者 ( 以下 乙 という ) とが協議の上 乙は甲の指示に従い業務遂行するものとする ( 作業計画 ) 第 4 条乙は 本業務の着手前に次の書類を甲に提出し 甲の承認を得るものとする (1) 着手届 (2) 実施計画書 (3) 実施工程表 (4) 現場代理人及び主任技術者等通知書 ( 経歴書含む ) ( 他機関との折衝 ) 第 5 条本業務中 関係者または関係官公署との折衝を要する場合 また折衝を受けた場合 甲に申し出て指示を受けるものとする ( 事務手続 ) 第 6 条本業務の実施に先立ち 関係諸手続きがある場合は 乙は速やかに行うものとする また 乙は 本業務の主旨を熟知し甲と打ち合わせを綿密に行い 打ち合わせ記録簿を作成し甲に提出するものとする ( 資料管理 ) 第 7 条本業務にて甲より貸与される資料については 乙はその重要性を認識し 良識ある判断に基づき資料の破損 紛失 盗難等の事故のないように取り扱うものとする 1

3 ( 秘密の保持 ) 第 8 条乙は 在職中はもとより退職後といえども 本業務上の知り得た秘密を何人にも漏らしてはならない また 作成した資料を甲の許可無く他に公表及び貸与してはならない このことは本業務終了後においても同様とする ( 損害賠償 ) 第 9 条乙は 本業務実施中に生じた諸事故 あるいは甲または第三者に与えた損害に対して 一切の責任を負い 甲にその原因及び内容等の状況を速やかに報告し 甲の指示に従うものとする ( 再委託を認める範囲 ) 第 10 条本業務のうち次の業務については あらかじめ甲の承諾を得た上で第三者に委任し 又は請け負わせることができる (1) 不動産鑑定士の資格を要する鑑定もしくはこれに類似する専門的知識を要する業務 (2) 地理情報の図面 ( 地図等 ) を作成する業務 (3) その他軽微な業務 ( 竣工検査 ) 第 11 条乙は 本業務の工程毎に中間検査を受け また業務完了後に甲の検査を受けるものとし 甲から仕様書の定めに適合しないものとして修正の指示があった場合は 速やかに修正を行い再検査の合格を以って完了とする ( 不備訂正 ) 第 12 条本業務の成果品の納入後においても不良箇所 または不適当な部分が発見された場合は 乙の責任において速やかに訂正 補充するものとし これに要する経費は乙の負担とする ( 成果品の帰属等 ) 第 13 条本業務の成果品については 甲に帰属するものとし 甲の許可無く他に公表 貸与及び使用してはならない 乙は 本契約期間満了後 甲が業務を円滑に遂行できるように 本業務内で作成した成果品について 汎用のデータフォーマットにて無償で納入するものとする ( 納入場所 ) 第 14 条本業務の成果品は以下の所に納入するものとする 那覇市役所企画財務部資産税課 ( 工期 ) 第 15 条本業務の完了期限は平成 30 年 3 月 31 日とする 第 2 章業務概要 ( 業務概要 ) 第 16 条業務概要は以下のとおりとする (1) 土地評価業務 ( 時点修正含む ) 1 資料収集 2 時点修正検証 2

4 3 評価基礎資料図修正 4 用途地区 状況類似地域設定 5 標準宅地の見直し 6 価格形成要因調査 ( 主要な街路 ) 7 路線価 ( 路線形状 ) 新設及び見直し 8 価格形成要因調査 ( その他の街路 ) 9 土地価格比準表の見直し 10 相続税路線価対照検証 11 路線価格算定及び検証 12 路線番号検証図作成 13 公開用資料作成 14 報告書作成 (2) 航空写真オルソデータ作成業務 ( 平成 27 年度 + 平成 28 年度 + 平成 29 年度 ) 1 航空写真オルソデータ作成 2 データ構築 (3) 固定資産評価システムの導入 (4) システムデータ更新等業務 1 住宅地図データ整備 2 システムデータ更新 3 システムの保守 ( 業務対象地域及び項目 ) 第 17 条本業務の対象地域は 以下のとおりとする (1) 土地評価業務 ( 時点修正含む ) 那覇市全域 ( 基地除く ) (2) 既存標準宅地数約 494 地点 (3) 既存路線本数約 10,767 本 (4) 航空写真オルソデータ作成業務那覇市全域 ( 基地含む ) (5) システムの導入 1 式 ( 固定資産評価システム :30 ライセンス ) (6) システムデータ更新等業務 1 住宅地図データ整備 1 式 ( 固定資産評価システム :40 ライセンス ) 2 システムデータ更新 1 式 ( サーバー機へ格納 : その都度 ) 3 システムの保守 第 3 章土地評価業務 ( 時点修正含む ) ( 要旨 ) 第 18 条本業務は 固定資産税 ( 土地 ) の適正かつ均衡のとれた課税を推進するために平成 30 年度評価替え ( 基準年度 ) に向けて論理的根拠のある評価額を導くことを基本とし 土地評価の根拠資料を整備するものとする 平成 27 年度より 3 年計画で行うものである ( 土地評価基本計画策定 ) 第 19 条土地評価基本計画は 業務工程計画立案に先立ち 各種資料を収集 整理した上で 平成 30 年度評価替えまでの課題を抽出し 平成 30 年度評価替えに向けた那覇市の 土地評価基本計画 を甲乙協議の上 策定するものとする 課題抽出は以下の視点から総合的に分析 勘案し作成するものとする 3

5 (1) 評価 課税内容の現状分析 (2) 土地評価の現状分析 (3) 評価事務の分析 ( 資料収集 ) 第 20 条資料収集は 本業務を実施するうえで必要な資料として 以下の資料を甲が乙に貸与 また乙が必要に応じて収集し 体系的な整理を行うものとする なお 乙は資料の管理取扱いには充分注意し 本業務完了後は速やかに返納するものとする (1) 平成 27 年度路線価算定表 ( 標準宅地 路線価格形成要因一覧 ) (2) 平成 27 年度用途 状況類似地域区分図 (3) 平成 27 年度路線図 (4) 土地課税台帳 ( 土地課税マスタ ) (5) 土地評価業務基礎資料 (6) 標準宅地土地評価調書 (7) 地番現況図図形データ (8) 都市計画図 ( 縮尺 1/2,500 l0,000) (9) 地形図 ( 縮尺 1/2,500 l0,000) (1O) 道路台帳現況平面図 ( 縮尺 1/500 マイラ原図 ) (ll) 都市計画基礎調査資料 (12) 供給処理施設図 (13) 航空写真 (14) 取引事例資料 (15) 那覇市固定資産評価事務取扱要領 ( 土地 ) (16) その他必要な資料 ( 時点修正検証 ) 第 21 条時点修正検証は 毎年実施する時点修正を反映した路線価を算定し 修正前 修正後の路線価のバランスを検証するものとする 価格逆転等の検証結果については図面 リスト等を作成し 甲に報告するものとする ( 基礎資料図修正 ) 第 22 条基礎資料図の修正は 用途地区 状況類似地域の見直し及び価格形成要因調査を行う為に 収集した諸資料及び航空写真判読 現地調査を併用して 以下の基礎資料図を修正又は新規に作成するものとする また 住宅地域における不動産鑑定評価基準と甲の価格形成要因を対比し 仕様書 成果品 基礎資料図を各要因に対応付け 平成 30 年度評価替えで採用する価格形成要因を加え 必要な基礎資料図を決定するものとする 基礎資料データは 固定資産評価システムのサーバーにセットアップを行い クライアントシステムより利用可能な設定及び調整を行うとともに動作確認を行うものとする (1) 道路種別 系統図 (2) 交通条件図 (3) 下水道処理施設図 (4) 商業施設現況図 (5) 地形 大規模構造地物図 (6) 土地利用現況図 (7) その他必要な主題図 ( 用途地区 状況類似地域設定 ) 4

6 第 2 3 条用途地区 状況類似地域の設定は 修正した基礎資料図及び相続税路線価等を用いて 宅地の利用状況を基準として用途地区区分を検討し 街路の状況 公共施設の接近の状況 家屋の疎密度及び宅地の利用上の便等を根拠に状況類似地域の見直しを行うものとする なお 地域要因を中心に用途地区 状況類似地域の特徴をまとめた状況類似地域設定理由書を作成し 固定資産評価システムで確認できるようにセットアップを行うものとする ( 標準宅地の見直し ) 第 24 条標準宅地の見直しは 先ず 状況類似地域内の標準的な街路から主要な街路を選定し 次に 標準的な街路に沿接する宅地から 間口 奥行等の画地条件が標準的な宅地を標準宅地として選定するものとする なお 最終的な標準宅地は 甲の認める不動産鑑定士との打合せを通じて甲乙協議のうえ決定するものとし 標準宅地選定基準 及び 標準宅地一覧表 標準宅地位置図 として取りまとめるものとする 見直した結果については 固定資産評価システムで確認できるようにセットアップを行うものとする ( 価格形成要因調査 主要な街路 ) 第 25 条価格形成要因調査 ( 主要な街路 ) は 選定見直し または新規設定を行った標準宅地について 交通 接近条件 環境条件 行政的条件の価格形成要因諸事項について新たに調査するものとし 変更が無い標準宅地については 貸与された資料及び基礎資料等に従って価格形成要因諸事項の再確認を行うものとする また 全標準宅地について現地調査を実施し 街路要因の調査及び現地写真を撮影するものとする 取得したデータについては 帳票データ ( 電算一覧表 ) に整理し システム上で該当路線をクリックすればいつでも価格形成要因 現地写真データが確認できるように数値情報化し 固定資産評価システムで確認できるようにセットアップを行うものとする なお 具体的な価格形成要因事項は 甲乙協議の上決定するものとする ( 路線価新設及び見直し ) 第 26 条路線価の新設及び見直しは 路線付設基準を作成し 道路の新設等により路線の追加 変更が必要と認められる街路について路線付設の更新を行うものとする また 標準宅地とその他の街路に沿接する宅地との間における街路の状況 家屋の疎密度及び宅地利用上の便等の相違を総合的に見直し 必要に応じて路線の修正を行うものとする なお 修正した路線について 路線付設の新旧対照表を別途作成する ( 価格形成要因調査 その他の街路 ) 第 27 条価格形成要因調査 ( その他の街路 ) は 調査項目や方法を 価格形成要因取得基準 にまとめ 新たな要因の追加や既存要因の調査内容の細分化を図り 交通 接近条件 環境条件 行政的条件の価格形成要因諸事項について再調査するものとする 街路要因については 現地調査を実施しデータを取得するとともに 現地写真を撮影するものとする 取得したデータについては 帳票データ ( 電算一覧表 ) に整理し 固定資産評価システムで確認できるようにセットアップを行うものとする なお 具体的な価格形成要因事項及び現地調査方法は 甲乙協議の上決定するものとする ( 土地価格比準表の見直し ) 第 28 条土地価格比準表の見直しは 標準宅地鑑定価格及び価格形成要因 ( 標準宅地 ) を 5

7 もとに統計的分析を行い 鑑定価格に対する各価格形成要因の影響度合を把握し 不動産鑑定士及び土地評価技術者が地域特性と価格事情を加味し 従前の土地価格比準表の格差率を検証し作成するものとする なお 作成された比準表は 固定資産評価システムで確認できるようにセットアップを行うものとする ( 相続税路線価対照検証 ) 第 29 条相続税路線価対照検証は 甲の最終価格決定作業の補助資料として 相続税路線価との対照図及び従前の固定資産路線価との比較図をそれぞれ作成し 相続税路線価の一定割合 (7 8 割程度 ) を基準とした価格チェック 及び従前価格との価格逆転現象等のバランスチェックを行うものとする ( 路線価格算出及び検証 ) 第 30 条路線価の算出及び検証は 土地価格比準表を用いて主要な街路とその他街路の価格形成要因を比較し 路線価を算出するものとする 算出した路線価は 平成 27 年基準年度路線価や相続税路線価等との比較 検証を行うとともに 周辺路線価との均衡を図るものとする なお 決定した路線価については 甲の指示に従って整理し 路線価 ( 評点 ) マスタを作成する ( 画地適用路線検証図作成 ) 第 31 条画地適用路線検証図の作成は 甲より路線番号の振替え後の土地課税マスタデータを借用し 各画地が使用する路線番号 ( 正面 側方 二方 ) を視覚的に確認できるように作成するものとする ( 公開用資料作成 ) 第 32 条公開資料の作成は 縮尺 1/2,500 都市計画基本図を背景図として 決定した評価路線の形状番号を表示した公開用路線価図の作成を行うものとする また 資産評価システム研究センター提出分の路線価公開用データを作成する ( 報告書作成 ) 第 33 条本業務の実施要領及び結果を業務報告書にまとめるものとする 業務報告書は 甲の窓口職員が納税者に対する説明に際して窮することが無いように記述 編集しなければならない 第 4 章航空写真オルソデータ導入業務 ( 要旨 ) 第 34 条本業務は航空写真オルソデータの庁内での多目的利用を考慮し固定資産評価システム等にて利用できる様 データを構築するものとする ( 航空写真オルソデータ作成 ) 第 35 条航空写真オルソデータ作成に用いる航空写真データは 以下の条件を満たすものを乙の費用により調達を行うものとする (1) 撮影時期 : 平成 28 年 1 月 1 日以降 : 平成 29 年 1 月 1 日以降 : 平成 30 年 1 月 1 日以降 (2) カメラ : デジタルエリアセンサー 6

8 (3) カメラ装備品 :FMC( ブレ補正 ) 及び GPS/IMU 機器 (4) 撮影地上分解能 :16cm を標準とする (5) 写真重複度 : 同一コースの隣接空中写真 =60% 以上 隣接コースの空中写真 = 30% 以上を確保するものとする (6) 撮影方向 : 東西方向もしくは南北方向 2 航空写真オルソデータ作成は以下の基準によるものとする (1) 座標系は世界測地系 (2) 高さの基準は中城湾平均海面 (3) 地上解像度 20cm としデータ型式 TIFF とする (4) 作成単位は 甲が指定する図郭単位とするが全域のシームレス化を行う (5) 標高データ 50m メッシュ ( 国土地理院作成 ) を用いるが必要に応じて補正 ( ブレークライン計測 ) を行う ( データ構築 ) 第 36 条航空写真オルソデータは 甲の運用する固定資産評価システム及び那覇市統合型 GIS にて利活用できるよう 下記の形式にて作成するものとする 本データの使用については 甲と乙間で別途 データ使用許諾契約書を締結するものとする (1) 図郭分割方式 : 甲の指定する図郭サイズでオルソ画像を作成するものとする (2) 座標付加方式 : ワールドファイル (3) JPEG ファイル形式 (4) 座標系 : 世界測地系 2. 乙は 前項で作成した航空写真オルソデータを固定資産情報管理システムのサーバーにセットアップを行い クライアントシステムより利用可能な設定及び調整を行うと伴に動作確認を行うものとする 第 5 章固定資産情報管理システムの導入及びシステム (GIS) の更新 ( システムの導入 ) 第 37 条乙は 固定資産評価システムを那覇市資産税課に導入すること (1) ライセンス 30 ライセンス (2) 庁内ネットワークは 1GBps 利用クライアントは Windows7 以降 ブラウザは MSIE である (3) サーバシステムは宜野座サーバーファームに設置すること 2 固定資産評価システムが要する機能は 以下のとおりである (1) 地図表示 出力機能 (2) 検索機能 ( 住宅地図による検索含む ) (3) 更新機能 (4) 測定機能 (5) 集計機能 (6) 画地条件計測機能 (7) 宅地評価機能 (8) 抽出機能 3 固定資産評価システムにて扱うデータは 以下のとおりである (1) 用途 状況類似地域区分図データ (2) 路線価図データ (3) 標準宅地位置図データ (4) 地番現況図データ 7

9 (5) 家屋図データ (6) 住宅地図データ (7) 地形図データ (8) 上記各図形データに関連する属性データ 路線価マスター 価格形成要因データ 土地価格比準表 土地課税マスター 家屋課税マスター その他 (9) 航空写真オルソデータ 航空写真オルソデータ 4 甲の固定資産評価理システムにて使用する現地調査用の調書レイアウト等について甲乙調整の上作成するものとする なお 固定資産評価システムのサーバーにセットアップを行い クライアントシステムより利用可能な設定及び調整を行うと伴に動作確認を行うこと 5 乙が那覇市資産税課に導入する固定資産評価システムは 乙所有のソフトウェアであることを条件としないものとする 6 現システムのデータを今回導入する新システムに移行すること 7 システム稼動前に 十分な利用者研修を実施すること また 利用者が使用するシステム 操作マニュアルを整備すること ( 住宅地図データ更新 ) 第 39 条住宅地図データ更新は 固定資産評価システムにて利用可能な住宅地図データを構築するものとする 2 住宅地図データは ゼンリン社製 (Z-mapTOWNⅡ) を調達するものとし利用ライセンスは 40 ライセンスとする なお 固定資産評価システムで利用可能なデータに契約期間中 1 回以上構築するものとする ( 前回 : 平成 24 年 12 月 13 日購入 ) 3 構築された住宅地図データは 固定資産評価システムで確認できるようにセットアップを行うものとする ( システムデータ更新 ) 第 40 条システムデータ更新は 各作業完了時にデータの更新を行い 固定資産評価システムのサーバーへのセットアップ及び那覇市統合型 GIS システムに必要なデータファイルを提供できるよう クライアントシステムより利用可能な設定及び調整を行うと伴に動作確認を行うこと 2 データ更新作業は 資産税課と協議承諾を得て実施するものとし 必要に応じて固定資産情報管理システムのサーバーに区分しセットアップを行うこと ( システムの保守 ) 第 41 条乙は 那覇市資産税課に導入する固定資産評価システムについて システム運用の保守を行うものとする (1) ソフトウェア ハードウェア等 システム全般について 保守体制を確立して定期的にメン テナンスを実施すること (2) 障害発生時に迅速な復旧に向けて対応すること 8

10 第 6 章成果品 ( 成果品 ) 第 42 条本業務の成果品は以下のとおりとするが 各種図面の背景図及び縮尺に関しては 甲の指示に従うものとする < 土地評価業務 ( 時点修正含む )> (1) 土地評価業務基礎資料 1 式 道路種別 系統図 交通条件図 下水道処理施設図 商業施設現況図 学校区図 建物階層図 地形 大規模構造建物図 土壌分類図 土地利用現況図 家屋建築年 構造把握図 その他必要な主題図 (2) 用途地区 状況類似地域 標準宅地位置図 3 部 (3) 標準宅地一覧表 2 部 (4) 路線図 2 部 (5) 新旧路線番号対比表 1 式 (6) 路線現地写真データ 1 式 (7) 土地価格比準表 1 式 (8) 価格形成要因検証図 1 式 街路条件要因検証図 交通条件検証図 供給処理区域検証図 都市計画用途検証図 (9) 路線価図 2 部 (10) 路線価算定表 ( 標準宅地 路線価格形成要因一覧 ) 1 式 (11) 価格検証図 1 式 相続税路線価対照図 従前価格比較図 (12) 路線番号検証図 1 式 (13) 路線価公開用資料 1 式 標準宅地位置図 標準宅地台帳 公開用路線価図 (14) 路線価公開用データ ( 資産評価システム研究センター ) 1 式 (15) 土地評価業務報告書 ( 冊子製本 ) 1 式 < 航空写真オルソデータ作成業務 > (16) 平成 27 年度航空写真オルソデータファイル (DVD 正 1 部 副 1 部 )1 式 (17) 平成 28 年度航空写真オルソデータファイル (DVD 正 1 部 副 1 部 )1 式 (18) 平成 29 年度航空写真オルソデータファイル (DVD 正 1 部 副 1 部 )1 式 9

11 < 固定資産評価システムの導入及び (GIS) データ更新 > (19) 住宅地図データ (Z-mapTOWNⅡ) 1 式 (20) 固定資産評価システム操作マニュアル 2 部 (21) GIS データファイル 1 式 用途 状況類似地域区分図形データファイル 路線図形データファイル 路線価データファイル ( 図形 属性 ) 全庁用 GIS データファイル (shape ファイル ) 固定資産評価データファイル 地番現況図及び家屋現況図データファイル (22) データインストール (1 式 3 回 下落修正分 2 回 ) 1 式 用途 状況類似地域区分図形データファイル 路線図形データファイル 路線価データファイル ( 図形 属性 ) (23) システム保守報告書 1 式 (24) 固定資産評価システム (30 ライセンス ) 1 式 1 0

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