図表 2 金融機関が懸念する住宅ローンのリスク金利競争に伴う利鞘縮小 86.0 景気低迷による延滞増加 82.1 他機関への借換え金利上昇局面による延滞増加単位 :% 担保価値の下落出典 : 住宅金融支援

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くうしょうごみぶち
5 years ago
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1 今月の話題住宅ローン金利競争から得られるものは支援機構のフラット 35Sでは当初 10 年間 1% 金利オフの制度の適用期間について 1 年間の延長を決定した民間金融機関でも 3 年固定で1% そこそこの優遇金利を提示するなど住宅ローンは金利面での競争が激化している感は否めない果てのない金利競争は金融機関の体力を奪うだけのものではないのか特定非営利活動法人金融検定協会期間 5 年でも 1% 台前半金利も優遇金利本年 8 月以降市場金利の低下傾向が見られていたが 11 月には多くの金融機関で住宅ローン金利の引下げが行われた右表に見るように期間 5 年の固定金利選択図表 1 固定金利選択型フラット 35 の金利型で 2% 台後半から 3% 台の前半でおさまるという低金利状況である表面金利的には昨今では目を瞠るほどのもので銀行名固定金利選択型フラット 35 3 年 5 年 10 年 20 年買取型 (20 年 ) はないが大幅な優遇金利キャンペーンを各金融機関が展開しているために実際の金利はさらに低い金利が適用されている金利優遇については全期間型と当初期間型の 2 つのタイプの優遇金利がもうけられていることが多いが全期間型で 0.9%~1.5% 当初期間型で 1.0%~ 1.9% もの優遇金利が設定されているたとえば右表のうち期間 5 年物の一番高い店頭レート 3.40% で借りても 1.9% の優遇レートが適用されれば大手 A 行大手 B 行大手 C 行大手 D 行地域 A 行地域 B 行地域 C 行地域 D 行年 11 月 8 日現在 ( 編集部調べ ) 1

2 図表 2 金融機関が懸念する住宅ローンのリスク金利競争に伴う利鞘縮小 86.0 景気低迷による延滞増加 82.1 他機関への借換え金利上昇局面による延滞増加単位 :% 担保価値の下落出典 : 住宅金融支援機構平成 22 年度民間住宅ローンの貸出動向調査結果より抜粋 2.5% に 2.70% の店頭レートに適用されれば 1% を切ることにもなってしまう実際に厳しい金利競争が展開されている東海地区では優良住宅に対応するプランとして固定金利期間選択型 5 年ものの当初優遇金利適用で 0.9% を提示している金融機関もある少しでも低い返済額を提示できるという点では住宅ローンアドバイザーにとってはありがたい環境ではあるものの気になるのは金融機関の収益性の問題である今号ではこの点について考察してみた金融機関も収益性低下を懸念図表 2は本年 10 月 29 日に公表された住宅金融支援機構による平成 22 年度民間住宅ローンの貸出動向調査結果から抜粋して作成したデータである ( 出典本項目での回答は複数回答がありとされているがこれに見るとおり金利競争による利鞘の縮小を住宅ローンのリスクとして認識している金融機関が 86% もあることは注目に値するつまり金融機関としても金利競争による金利低下と利鞘の縮小を危惧しているのである地域銀行の住宅ローンで考えると経費として 70bp~60bp(0.7%~0.6%) かかるこれに団体信用保険料の 0.3% が加わりさらに信用コストを加算することを考えると現在の優遇金利の水準はローン単体では収益を考えるのは難しい ( 地方銀行関係者 ) という特に優遇策が導入されたばかりの頃は当初期間の借入れ金利のみを優遇し当初指定の固定期間終了後には店頭金利の利幅が収益が確保できる構造であったが最近では全期間優遇とする形も普及してきておりこれにより一段と収益性が圧迫されているようである収益性においては経費率等で地域銀行に勝る大手行においても最近では営業現場で 2

3 図表 3 金利優遇を活用した営業推進の展望信用金庫現行の金利情勢を前提とした調達構造が続く限り継続競合金融機関との対抗策として継続 Ⅱ 地銀顧客ニーズや若年層の獲得には不可欠地銀住宅ローン業務の位置付け見直しがない限り継続金利競争の脱却時期が来ている都銀信託 % 20% 40% 60% 80% 100% 図表 4 重視する販売チャネル住宅事業者ルート, 82.3 窓口での個別対応, 67.9 取引企業等の職域ルート, 折り込みチラシ 48.9 等によるエリア戦略, 27.9 (%) 出典 : 図表 3 4ともに住宅金融支援機構平成 22 年度民間住宅ローンの貸出動向調査結の住宅ローンに対するモチベーションは落ちてきている個人取引であっても評価の対象となるのは利益率であるので収益性の低い住宅ローンには力が入りずらくなってきている ( 大手行融資企画担当者 ) というではこのような優遇金利を利用した営業推進体制の今後の展望について金融機関はどのように考えているのだろうか住宅事業者からの逆選別が競合に拍車? 図表 3は金利優遇策を活用した営業推進の今後の展望についての金融機関の認識を調査した結果であるが競合機関との対抗策として継続との回答が地方銀行 89.3% 第 Ⅱ 地銀 77.1% 信用金庫 76.8% と地方銀行以下の業態では圧倒的であるこれは図表 4に示した金融機関の住宅ローンの販売チャネルによる影響が大きい図表にみるとおり住宅ローンの販売は住宅事業者からの持込案件が 82.3% と群を抜い 3

て多いこの関係から競合する金融機関よりもローン金利が高くなると住宅事業者からの持ち込み案件が目に見えて減少するまた競合ということを考えるとフラット 35S の金利も視野に入る企業貸出が伸び悩む中ではできればプロパーのローンをお客様に利用してもらいたい ( 地方銀行関係者 ) ということから競合金融機関等との金利競争が止まないのが現状のようだもちろん

4 て多いこの関係から競合する金融機関よりもローン金利が高くなると住宅事業者からの持ち込み案件が目に見えて減少するまた競合ということを考えるとフラット 35S の金利も視野に入る企業貸出が伸び悩む中ではできればプロパーのローンをお客様に利用してもらいたい ( 地方銀行関係者 ) ということから競合金融機関等との金利競争が止まないのが現状のようだもちろん金利優遇をすることで住宅ローン自体の自体の収益性は減退するが住宅ローンを組む顧客層はこれからの資産形成層でありこの世帯取引を見込むことでの総合取引メリットを取れれば収益には貢献する ( 地方銀行関係者 ) というこのため各金融機関では金利優遇の際には給与振込口座の指定や頭金を 2 割確保していることなどのハードルを設けて優良層の取り込みを図っていることが見て取れるまた所得補償保険や三大疾病保険などの特約付き保険をつけてこれらの手数料収入でフィーを確保している例も多いしかしながらこのような施策についても生活口座を確保したからといっても最近では顧客の金融機関選択は厳しくなってきており将来金利で他金融機関に引けをとることになれば借換えをされてしまうことも否定できないというとなるとこの金利競争はどこまで続くのであろうか金利リスク信用リスクも金利競争にはそろそろ幕を引く時期ではないかと警鐘を鳴らす声もある図表 5 にみるとおり地域銀行では貸出の金利更改期間が最近右肩上がりに長期化してきている企業の設備投資意欲が上がらない中での貸出期間の長期化は住宅ローンの増大による結果に他ならないのではなかろうか現在の金利環境では金利が上がるといっても 0.0 何 % 刻みと考えられているのでこのような金利競争が続けられるのだろうただし一旦金利が上がりはじめれば 0.25% 0.5% といった上げ幅となることは考えられないことではないそのときに優遇金利で低位に固定された 5 年固定あるいは 10 年固定の住宅ローン金利図表 5 金利更改期間と金利ミスマッチ出典 : 日本銀行金融システムリポート 2010 年 9 月号 4

5 が負担となってくることは十分に考えられるまた金融機関で住宅ローン金利の支えと考えられているいわゆるコア預金 ( 普通預金 1 年定期預金 ) についても金利上昇期に果たして現状の残高が普通預金や 1 年定期にとどまっているかどうか普通預金の金利が自由化されてから金利の下降局面しか経験していない我が国の金融機関にとって金利上昇局面で普通預金や短期の定期性預金がど図表 6 住宅ローンのデフォルト率のような動きをするかは不明なのでこの点もよく考えなければならないのではないか ( 大手銀行市場関係者 ) また地域銀行等が金利リスクヘッジのためのスワップをしようにもこの金利と一行当たり数千億から兆円単位規模の金額ではスワップのカウンターパーティーを見つけることも難しいのではないかという一方最近になっての景気低迷と住宅ローン債務者の円滑化対応増大で信用コストの増大も懸念されている図表 6は住宅金融支援機構のデータをもとに出典 : 日本銀行金融システムリポー作成された日銀の資料であるが 07 から 08 年まト 2010 年 9 月号で年を追うごとにデフォルト率が急速に高まっているこれをみると信用コストの増大についても考慮しなければならない点となってくる金利を下げなければ顧客の獲得ができない顧客の獲得ができなければ資産形成層の顧客の取り込みができず投資信託や保険その他取引の拡大も望めないという厳しい状況ではあるがそろそろ金利による獲得競争は見直しの時期に来ているのではなかろうか新規貸出だけに留まらず借換えローンなどでも優遇金利を打ち出している金融機関も多いこのような金利の叩きあいは形こそ違え 20 年前に住専が破綻に至ったような金融機関の疲弊を招くだけではなかろうか住宅ローンアドバイザーとしてもお客さまのためには金利が少しでも低いところを求めるのは常道だが金利だけではない商品性のメリットにも目を向けることも必要ではなかろうか ( 文責在記者 ) 5

【別添３】道内住宅ローン市場動向調査結果（概要版）[1]

【別添３】道内住宅ローン市場動向調査結果（概要版）[1] 別添 3 平成 26 年 3 月 ( 金融機関向け調査結果 ) 道内住宅ローン市場動向調査結果 ( 概要版 ) 北海道支店 1 1 金融機関アンケート調査概要 1 調査対象 : 道内預金取扱金融機関 (34 機関 ) 及びモーゲージバンク支店等 (16 機関 ) の合計 50 機関 2 調査期間 : 平成 26 年 1 月 17 日から平成 26 年 1 月 31 日まで 3 回答数 : 46 機関

図表 2 金融機関が懸念する住宅ローンのリスク 金利競争に伴う利鞘縮小 86.0 景気低迷による延滞増加 82.1 他機関への借換え金利上昇局面による延滞増加 単位 :% 担保価値の下落 出典 : 住宅金融支援

図表 2 金融機関が懸念する住宅ローンのリスク金利競争に伴う利鞘縮小 86.0 景気低迷による延滞増加 82.1 他機関への借換え金利上昇局面による延滞増加単位 :% 担保価値の下落出典 : 住宅金融支援