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1 0 第 22 期 (2013 年 2 月期 ) 決算説明資料 2013 年 4 月 12 日オリックス アセットマネジメント株式会社

2 目次 1 オリックス不動産投資法人の運用理念 2 参考資料 第 22 期以降の運用成果 決算ハイライト ( 実績 ) 31 運用ハイライト 4 主要テナントの状況 32 内部成長戦略 ( 主なリーシングの成果 ) 5 第 22 期以降取得物件のご紹介 1 33 外部成長戦略 ( 公募増資に伴う入替戦略 ) 6 第 22 期以降取得物件のご紹介 2 34 財務戦略 7 第 22 期以降取得物件のご紹介 3 35 投資主価値の安定的成長 1 8 第 22 期以降取得物件のご紹介 4 36 投資主価値の安定的成長 2 9 第 22 期以降取得物件のご紹介 5 37 今後の運用方針と戦略 ポートフォリオ成長の推移 38 現状の環境認識に即した運営戦術 11 ORIXシナジーの活用 1 39 外部成長戦略 ~オフィスの投資戦術 ~ 12 ORIXシナジーの活用 2 40 外部成長戦略 ~ 商業施設の投資戦術 1~ 13 ポートフォリオ一覧 41 外部成長戦略 ~ 商業施設の投資戦術 2~ 14 ポートフォリオMAP 42 財務戦略 ~キャッシュマネジメント~ 15 ポートフォリオデータ 1 43 決算概要及び業績予想 ポートフォリオデータ 2 44 第 22 期 (2013/2 期 ) 業績予実比較 17 鑑定評価の概要 45 第 22 期実績と第 23 期 第 24 期業績予想 18 第 22 期末鑑定評価額一覧 1 46 内部成長戦略 第 22 期末鑑定評価額一覧 2 47 稼働率の維持 向上 20 財務関連資料 48 賃料減額改定の推移 21 投資口の状況 49 オフィスポートフォリオの内部成長向上への具体的施策 22 スポンサーとの取引とコンプライアンス体制 50 内部成長底打ち ( オフィス ) へのアプローチ ( イメージ ) 1 23 オリックス アセットマネジメント株式会社組織図 51 内部成長底打ち ( オフィス ) へのアプローチ ( イメージ ) 2 24 本資料で使用する用語について 52~53 賃料分布の推移 25 外部成長戦略不動産マーケットの見通し 27 外部成長戦略の実績 ( 前回増資後 ) 28 用途分散による効果 29

3 オリックス不動産投資法人の運用理念 2 ポートフォリオの収益性と安定性の向上及び財務面のコスト低減と安定性の向上を図り 投資主価値の安定的成長を目指す

4 第 22 期以降の運用成果 3

5 運用ハイライト 4 各戦略の推進により 分配金実績及び予想を上方修正 Asset ポートフォリオの収益性と安定性の向上 Debt 財務面のコスト低減と安定性の向上 内部成長戦略 オフィス稼働率は 第 22 期末 :96.5% と高稼働率を維持 大口テナントが退去したラウンドクロス一番町 シーフォートスクエアをマルチテナントで埋め戻しに成功 リーシング前倒し 賃貸条件改善やコストマネジメントが奏功 第 22 期の既存物件の賃貸収益は期初予想比 +133 百万円の増益 第 23 期の退去面積 ( 期初予想 ) 約 10,000 m2を約 6,200 m2に抑制 外部成長戦略 22 期 介護付有料老人ホーム 1 物件と住宅 1 物件を取得 23 期 商業施設 4 物件を取得 住宅 1 物件を売却 取得商業施設の運営管理をオリックスグループに委託 ORIX シナジーを活用 財務戦略 借入期間の長期化と返済期限の分散を推進 借換により第 22 期の平均調達コスト ( 有利子負債総額ベース ) を第 21 期対比 7 ベーシスポイント低減 新たに 三井住友銀行とコミットメントライン契約 (50 億円 ) を締結 公募増資により LTV( 総資産ベース ) を 1.5% ポイント低減 物件取得余力を増大 Equity 投資主価値の安定的向上 1 口当たり分配金実績及び予想 ( 注 ) を上方修正 第 22 期 ( 実績 ): 11,764 円 (2,352 円 ) 前回予想対比 +564 円 第 23 期 ( 予想 ): (11,400 円 ) 2,280 円前回予想対比 +120 円 第 24 期 ( 予想 ): (11,600 円 ) 2,320 円 - 投資口分割 (5 分割 ) により 投資口の流動性向上を推進 ( 注 )2013 年 3 月 1 日をもって投資口 1 口につき 5 口の割合による投資口の分割を行っております 当該分割を考慮し 分割前の第 22 期については 1 口当たり分配金を 5 分の 1 にしたものを 分割後の第 23 期以降については 1 口当たり予想分配金を 5 倍したものを括弧内に記載しております

6 Asset 内部成長戦略 ( 主なリーシングの成果 ) ダイレクト PM ORIX シナジーの活用により 高稼働維持とテナント分散を推進 5 テナントの多様なニーズにきめ細かに対応したリーシング活動を展開 大口テナントの退去後 マルチテナントで埋め戻し 拡張移転や館内増床といった前向きニーズに対応 業績堅調な業種の取り込み 物件名稼働率向上の要因稼働率向上の推移 ラウンドクロス一番町 社団法人が新規に取得した自社ビルへ移転したことにより 2012 年 8 月末で約 424 坪 (2 フロア半 ) の空室が発生 コンサルティング 情報通信関連等 4 社の立地 物件改善 拡張移転等の前向きニーズをとらえ 100% 埋め戻しとテナント分散に成功 2012 年 9 月末 66.5% 2013 年 4 月末 ( 予定 ) 100% シーフォートスクエア / センタービルディング 商業区画 ビル内で不足していた業種 ( 中華料理店 ) の誘致等 テナント マーチャンダイジングを推進 商業区画 2011 年 10 月末 59.7% 2012 年 12 月末 82.5% 2013 年 2 月末 84.4% オフィス区画 外資系金融機関の退去 ( 約 292 坪 2013 年 1 月末 ) もあったが 卸売業者やIT 関連等の物件改善 拡張移転等の前向きニーズをとらえ高稼働を維持 オフィス区画 2012 年 2 月末 81.2% 2012 年 12 月末 96.3% 2013 年 4 月末 ( 予定 ) 96.0% キャロットタワー 退去スペース ( 約 136 坪 2012 年 8 月末 ) を分割により 2 社に賃貸 また他フロアでは都市銀行の館内の拡張ニーズをとらえ埋め戻しに成功 2012 年 9 月末 88.1% 2013 年 1 月末 100%

7 Asset 外部成長戦略 ( 公募増資に伴う入替戦略 ) 6 一口当たり分配金の向上に繋がる外部成長戦略を実施 ポートフォリオの収益性と安定性の向上 商業施設 4 物件の取得 現在の不動産マーケット環境に鑑み 収益性と安定性を兼ね備えた商業施設 4 物件を取得 商業施設の中でも 物件タイプと地域の分散を図り 収益性と安定性の向上につながる外部成長を推進 物件入替の実施 償却後利回りが 2.6% と比較的低い住宅 1 物件を売却し 償却後利回り 4.0% の商業施設計 4 物件を取得することで ポートフォリオ全体の収益性の向上を実現 ORIX シナジーの活用 オリックスグループに取得物件の運営管理を委託 グループのリーシング能力 バリューアップ能力 全国ネットワークを活用 都市型商業施設 ネイバーフッドショッピングセンター カテゴリーキラー 第 21 期末 第 22 期末 公募増資による入替 取得 売却 決算発表日時点 (2013 年 4 月 12 日 ) 取得価格 ( 百万円 ) 350, ,874 32,770 5, ,094 物件数 ( 件 ) 賃貸 NOI 利回り 5.0% 5.0% 5.1% 6.1% 5.0% 償却後利回り 3.6% 3.6% 4.0% 2.6% 3.6% 稼働率 98.0% 98.4% 99.8% 96.7% 98.5% 含み損益 ( 百万円 ) 5,489 2, ,663

8 Debt 財務戦略 調達コストの低減と財務安定性の向上を推進 LTV 低減により物件取得余力を増加 調達コストの低減 コミットメントラインの拡大 7 良好な金融調達環境のもと 財務基盤の安定性とのバランスを取りつつ 調達コスト ( 平均調達コスト ) を低減 2.5% 2.0% 1.5% ( 百万円 ) 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10, % 50.0% 49.0% 48.0% % 第 20 期 (2012/2 期 ) 11,000 期限前返済 借換え 8,460 7,000 4,000 9,900 新規調達 22 期リファイナンス 23 期リファイナンス投資法人債借入 5, 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 49.6% 49.6% 第 20 期末 (2012/2 期 ) 1.92% 第 21 期 (2012/8 期 ) 財務安定性の向上 第 21 期末 (2012/8 期 ) 1.85% 第 22 期 (2013/2 期 ) 50.3% 第 22 期末 (2013/2 期 ) 第 23 期想定 (2013/8 期 ) 第 24 期想定 (2014/2 期 ) 物件入替の際に発生した売却益を活用し 借入金の期限前返済 (99 億円 ) 及び借換えを実施 期日到来の借換えにおいても 借入期間の長期化と返済期限の分散を推進 LTV( 総資産ベース ) の低減 有利子負債比率 (LTV) の低減により 物件取得余力を増大 (LTV50% まで約 90 億円 ) 48.8% 決算発表日時点 (2013/4/12) 三井住友銀行と新たに 50 億円のコミットメントライン契約を締結し 設定総額を 315 億円に拡大 借換 ( 単位 : 百万円 ) 新規調達 ( 単位 : 百万円 ) 有利子負債残高 171, ,493 9,900 8, ,890 総資産 344, ,154 27, ,703 LTV ( 総資産ベース ) 平均調達コスト 第 21 期末 金融機関名 第 22 期末 49.6% 50.3% 1.5% ポイント 48.8% 1.92% 1.85% 設定総額 あおぞら銀行 7,500 三井住友信託銀行 6,000 三菱 UFJ 信託銀行 6,000 三井住友銀行 5,000 三菱東京 UFJ 銀行 4,000 みずほコーポレート銀行 3,000 合計 31,500 公募増資時 決算発表日時点 (2013/4/12) 更なる調達コストの低減を目指す

9 Equity 投資主価値の安定的成長 1 8 投資口分割および公募増資を実施 投資口分割について 2013 年 3 月 1 日をもって 投資口 1 口につき 5 口の割合による投資口の分割を実施 投資単位あたりの金額を引き下げることにより 投資しやすい環境を整え より一層の投資家層の拡大と投資口の流動性の向上を図る 分割前の本投資法人発行済投資口数 分割後の本投資法人発行済投資口数 284,434 口 1,422,170 口 2013 年 3 月実施の公募増資について 発行決議後 条件決定日まで投資口価格は約 19% 上昇 東証 REIT 指数を7.8% アウトパフォーム 発行済投資口数の約 12% にあたる投資口を新規発行 発行決議後の投資口価格上昇により 約 200 億円を調達し LTVの低減と取得余力の増大を実現東証 REIT 指数 OJR 項目内容 125 新規発行口数 新投資口発行後の投資口数 発行価格 発行価格総額 発行価額 発行価額総額 発行決議日 条件決定日 払込日 ( 一般募集 ) 168,960 口 ( 一般募集 :160,915 口第三者割当 :8,045 口 ) 1,591,130 口 122,655 円 20,723 百万円 118,629 円 20,043 百万円 2013 年 3 月 8 日 2013 年 3 月 18 日 2013 年 3 月 26 日 ( 注 ) オーバーアロットメントに伴う第三者割当による新投資口がすべて発行された場合を想定しています % 同一期間の東証 REIT 指数を +7.8% アウトハ フォーム 発行決議日 (3 月 8 日 ) 105,800 円 2013/3/1 2013/3/8 2013/3/15 ( 注 ) 発行決議日の終値 105,800 円を 100 として指数化しています 条件決定日 (3 月 18 日 ) 125,800 円

10 ( 注 )2013 年 3 月 1 日をもって投資口 1 口につき 5 口の割合による投資口の分割を行っております 当該分割を考慮し 分割前の第 22 期以前については 1 口当たり分配金を 5 分の 1 にしたものを 分割後の第 23 期以降については 1 口当たり予想分配金を 5 倍したものを括弧内に記載しております 13,000 12,000 11,000 Equity (2,514) 12,571 投資主価値の安定的成長 2 1 口当たり分配金の向上を実現 ( 円 ) 青字 : 実績値赤字 : 予想値 分配金実績第 21 期決算発表時予想第 22 期決算発表時予想 (2,364) 11,822 (2,331) (2,352) 11,656 11,764 (2,240) 11,200 一口当たり年間分配金 4,600 円 (23,000 円 ) 水準の向上を目指す 2,280 (11,400) 2,160 (10,800) 2,320 (11,600) 9 10,000 分配金の底打ち 分配金の向上 第 19 期 (2011/8 期 ) 第 20 期 (2012/2 期 ) 分配金の底打ち 第 21 期 (2012/8 期 ) 分配金 = 内部成長 + 外部成長 + 財務戦略 第 22 期 (2013/2 期 ) 第 23 期予想 (2013/8 期 ) 分配金の向上 第 24 期予想 (2014/2 期 ) 分配金 = 内部成長 + 外部成長 + 財務戦略 0 = + + ( 底打ち ) ( 底打ち ) 1 口当たり分配金 第 21 期決算発表日時点 (2012 年 10 月 12 日 ) = ( 取得余力によるアップサイド ) 第 22 期決算発表日時点 (2013 年 4 月 12 日 ) 第 22 期 11,200 円 (2,240 円 ) 11,764 円 (2,352 円 ) 第 23 期予想 (10,800 円 ) 2,160 円 (11,400 円 ) 2,280 円 第 24 期予想 - (11,600 円 ) 2,320 円 第 21 期末時点 第 22 期末時点 1 口当たり NAV 511,213 円 (102,242 円 ) 523,112 円 (104,622 円 ) (531,626 円 )106,325 円

11 今後の運用方針と戦略 10

12 Asset 内部成長戦略 環境認識 ( 賃貸マーケット ) 外部成長戦略 環境認識 ( 売買マーケット ) 期待利回りは 住宅 物流施設は好況期に入っているが オフィス 商業施設については回復途上 商業施設投資は高い専門性が求められるため 運営能力のある投資家にとっては高い収益を得る機会がある オフィスマーケットは優良物件に対する需要は強く品薄状態が続いているが 買い手の将来賃料見通しの改善により 売り手の目線に近づく動きも見られる 投資戦術 現状の環境認識に即した運営戦術 都心部のオフィスは空室率の上昇局面が終了し 新規募集賃料はハイグレードを中心に反転しつつある 運営戦術 テナント退去抑制による内部成長底打ちを実現するとともに次のステップである成約賃貸条件の改善を目指す 収益性 安定性 向上のため商業施設を中心に投資しつつ 成長性 が期待できるオフィス投資を検討 ( 今回増資時取得物件含め 保有商業施設は既存ポートフォリオのNOI 利回り5.0% 償却後利回り3.6% を上回る ) 物件入替によりポートフォリオの収益性及び質の向上を図る Debt 財務戦略 環境認識 金融緩和策により資金調達環境は良好で 低金利水準が継続 一方で 財政悪化懸念等から再度悪化するリスクあり 財務運営戦術 良好な資金調達環境をとらえ 平均調達コストの低減と財務の安定性の向上を推進 LTV( 総資産ベース ) は50% 程度でコントロールし フリーキャッシュフローで得た資金を 新規物件取得 ( 外部成長 ) に優先的に活用 Equity 環境認識 不動産市況回復期待からREITによるエクイティファイナンスは活発 方針 11 投資主価値の安定的成長のため 分配金及びNAVの向上を目指す 今後の増資も投資主価値の安定的成長に資するものとする

13 外部成長戦略 ~ オフィスの投資戦術 ~ 首都圏 中規模 ( 注 1) 以上の物件を中心に投資を検討 首都圏以外は 安定性 収益性を重視 オフィス中心の複合施設や来店型テナントが入居するオフィスの取得も検討 首都圏首都圏以外複合型 / 来店型 12 オリックス赤坂 2 丁目ビル秋葉原ビジネスセンター オリックス神戸三宮ビル ORE 札幌ビル シーフォートスクエア / センタービルディング ラウンドクロス新宿 物件タイプ ポイント 好立地 ( 駅直結等 ) かつ高スペックの首都圏オフィス新規オフィスの供給懸念が少ない都市のオフィス ( 首都圏以外 ) オフィス中心の複合施設 ( 注 2) や来店型テナントが入居するオフィス 築年数が経過したオフィス 賃貸収益及び利回り双方の成長性を追及 成長性のみならず 賃貸収益の安定性も追及 オリックスグループの全国ネットワークを活用 総合型 REIT としての特長 - 商業施設や住宅等の運営管理能力 - を活用 リノベーション ( 空調更新 LED 化等 ) によるバリューアップの可否で判断 シングルテナントや大口テナントが入居するオフィス ( 注 1) 中規模 とは 特にオフィスにおいては 延床面積 3,000 m2 ~15,000 m2程度の物件をさします ( 注 2) オフィス中心の複合施設 とは オフィスと同一建物内に商業施設や住宅等が併設されている物件をいいます 既存テナントの継続利用や退去時の埋め戻しの蓋然性 現行賃料と市場賃料の差異を慎重に判断 ダイレクト PM によるリーシング能力の活用

14 外部成長戦略 ~ 商業施設の投資戦術 1~ 13 商業施設の投資方針 収益性 と 安定性 の両立を図る 収益性 安定性 専門性が求められ リスクを見極める能力や運営能力のある投資家にとっては リスクの本質に比べ高い収益 ( 利回り ) を得る機会あり 日常生活に密着したテナントが中心となる物件への分散投資により 安定性を向上 個別物件の特徴とポートフォリオの分散を勘案し 厳選投資を推進 < 個別物件レベル > 立地特性 商圏 テナント < ポートフォリオレベル > 物件タイプ 地域 テナント等の分散 各物件の立地特性 ( 強み ) 商圏 テナント ( 業態 テナントにとっての重要性 テナントの代替性 ) および賃貸借契約の契約形態等を総合的に勘案 物件タイプ 地域 テナント等の分散を図りながらポートフォリオを構築

15 外部成長戦略 ~ 商業施設の投資戦術 2~ 14 商業施設の投資戦術 ORIX シナジー等の強みを活かしやすい物件タイプに優先的に投資 優先投資対象 都市型商業施設ネイバーフッドショッピングセンター (NSC) カテゴリーキラー 優先投資対象とする物件タイプの特徴都市型商業施設 ネイバーフッドショッピングセンター ゼネラルマーチャンダイズストア (GMS) 大型ショッピングセンター その他 (GMS や大型ショッピングセンターは商業施設を取り巻く環境等を勘案して 投資対象としての優先順位を低くしております ) カテゴリーキラー タイプ特性 首都圏及び政令指定都市の主要駅の近隣に立地し 収益力の成長性が期待できる商業施設 日用最寄品を扱う店舗を取り揃えた地域密着型の商業施設 ある特定の商品分野において 圧倒的な品揃えと安さを武器に展開する大型専門店 立地商圏 広域商圏 < 主に鉄道で来店 > 半径 3~5km 程度の近隣住宅地域を中心とする小商圏 < 自動車 自転車 徒歩で来店 > 半径 10km 程度までの中商圏 < 主に自動車で来店 > テナント 日常生活に密着した業態中心のテナント構成飲食店 専門店等 日常的に利用されるテナント中心に構成食品スーパー等を核テナント 全国トップクラスの勝ち組テナント家電量販店 ホームセンター等 契約 5 年 ~10 年が中心長期の定期借家契約が中心長期の定期借家契約及び事業用定期借地契約が中心 保有物件 日本地所南青山ビル CUBE 代官山 aune 幕張 aune 札幌駅前 マルエツさがみ野店盛岡南ショッヒ ンク センターサンサホームセンタームサシ仙台泉店 ( 底地 ) 岡山久米商業施設 aune 港北 ORE 有楽町 The Kitahama PLAZA クロスガーデン川崎神戸桃山台ショッヒ ンク センター ( 底地 ) テックランド戸塚店 ( 底地 )

16 財務戦略 ~ キャッシュマネジメント ~ 15 豊富なフリーキャッシュフローを活用し 外部成長戦略を推進 フリーキャッシュフローの状況 フリーキャッシュフローの活用方法 ( 百万円 ) 資本的支出 フリーキャッシュフロー 3,000 2,500 Asset 新規物件取得 2,000 1,500 1,000 2,260 2,485 2,429 2,464 Debt LTV コントロール 第 19 期末 (2011/8 期 ) 第 20 期末 (2012/2 期 ) 第 21 期末 (2012/8 期 ) 第 22 期末 (2013/2 期 ) 毎期安定的なフリーキャッシュフローが発生 Equity 投資主還元 ( 利益超過分配を含む ) 現状の資本コストおよび負債コストを勘案し フリーキャッシュフローを活用して 既存ポートフォリオの収益 ( 償却後利回り 3.6%) を上回る新規物件取得により 投資主価値の成長を目指す

17 決算概要及び業績予想 16

18 第 22 期 (2013/2 期 ) 業績予実比較 17 既存物件のリーシングの前倒し 条件改善や募集経費の削減等で期初予想比 564 円の増配 第 22 期実績と予想の差異 項目 (2013 年 2 月期 ) 第 22 期実績 (A) 第 22 期予想 (B) ( 第 21 期決算発表時予想 ) (A-B) (2013 年 2 月期 ) 当期純利益 3,346 百万円 160 百万円 3,185 百万円 1 口当たり分配金 11,764 円 564 円 11,200 円 ( 参考分配金 ) (2,352 円 ) (112 円 ) (2,240 円 ) ( 注 ) 上記の参考分配金は 2013 年 3 月 1 日をもって実施した投資口 1 口につき 5 口の割合による投資口の分割を考慮し 1 口当たり分配金を 5 分の 1 にしたものを記載しております 外部成長予想比 +0 内部成長予想比 +133 既存物件の賃料収入増加 +40 仲介手数料 広告宣伝費減少 +41 水道光熱費収支の良化 +26 その他 ( 単位 : 百万円 ) 予想比 +26 総計 +160 オフィスのリーシング前倒し 条件改善等により増加 住宅物件の入替率低減による募集経費の削減や オフィス仲介手数料発生タイミングの期ずれ等で減少 水道光熱費のコストマネジメントにより良化

19 第 22 期実績と第 23 期 第 24 期業績予想 18 第 24 期は内部成長底打ちを目指すとともに 公募増資の取得余力によりアップサイドを目指す 項目 当期純利益 第 21 期実績 (A) 第 22 期実績 (B) 第 23 期予想 (C) 第 24 期予想 (D) (2012 年 8 月期 ) (2013 年 2 月期 ) (B-A) (2013 年 8 月期 ) (C-B) (2014 年 2 月期 ) (D-C) 3,315 百万円 3,346 百万円 30 百万円 3,627 百万円 281 百万円 3,691 百万円 63 百万円 1 口当たり分配金 分割前 11,656 円 11,764 円 108 円 (11,400 円 ) ( 364 円 ) (11,600 円 ) (200 円 ) 分割後 (2,331 円 ) (2,352 円 ) (21 円 ) 2,280 円 72 円 2,320 円 40 円 ( 注 )2013 年 3 月 1 日をもって投資口 1 口につき 5 口の割合による投資口の分割を行っております 当該分割を考慮し 分割前の第 22 期以前については 1 口当たり分配金を 5 分の 1 にしたものを 分割後の第 23 期以降については 1 口当たり分配金を 5 倍にしたものを括弧内に記載しております 外部成長 内部成長 その他 ( 単位 : 百万円 ) 第 22 期 (2013/2) - 第 21 期 (2012/8) 第 23 期 (2013/8) - 第 22 期 (2013/2) 第 24 期 (2014/2) - 第 23 期 (2013/8) 前期比 14 前期比 +816 前期比 214 第 21 期 第 22 期取得物件の寄与 +231 第 22 期 第 23 期取得物件の寄与 +644 第 23 期取得物件の通期寄与 +124 第 24 期取得物件の寄与 第 21 期売却物件の運用収益 68 第 23 期売却物件の運用収益 60 売却益 159 売却益 +390 売却益 390 融資関連費用 42 新投資口発行費用 61 新投資口発行費用 年取得物件の固都税 53 前期比 49 前期比 307 前期比 +17 既存物件の賃料収入減少 123 既存物件の賃料収入減少 86 既存物件の賃料収入減少 0 既存物件の修繕費減少 +105 既存物件の修繕費増加 90 既存物件の修繕費減少 +27 水道光熱費収支 21 水道光熱費収支 29 仲介手数料の減少 +15 除却損増加 35 除却損増加 46 前期比 +94 前期比 227 前期比 +260 融資関連費用の減少 +79 融資関連費用の減少 +74 融資関連費用の減少 +52 うち 調達コストの削減 (+52) うち 調達コストの削減 (+101) うち 調達コストの削減 (+25) うち 運用日数による要因 (+27) うち 運用日数による要因 ( 27) うち 運用日数による要因 (+27) 期限前返済費用 255 期限前返済費用 +255 資産運用報酬 61 総計 +30 総計 +281 総計 物件入替による収益向上を継続 2 アップサイド要因 取得余力 (ⅰ+ⅱ) 約 115 億円 ⅰ.LTV50% まで 約 90 億円 ⅱ. 第 23 期の FCF 約 25 億円 3 内部成長底打ちの見込み 4 調達コストを低減

20 19 内部成長戦略 2 決算概要及び業績予想

21 稼働率の維持 向上 20 オフィス稼働率は 現状レベルで安定的に推移することを想定 第 23 期の退去面積は約 6,200 m2へ抑制に成功 ( 前回予想約 1 万m2 ) 期末稼働率 (%) 全体 オフィス オフィス以外 オフィス第 21 期決算発表時想定 第 19 期 (2011/8 期 ) 第 20 期 (2012/2 期 ) 第 21 期 (2012/8 期 ) 第 22 期 (2013/2 期 ) 第 23 期 ( 想定 ) (2013/8 期 ) 第 24 期 ( 想定 ) (2014/2 期 ) ( m2 ) 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ,000-10,000-15,000-20,000-25,000 入退去面積 / テナント入替による賃料増減率 ( 住宅を除く ) -24.2% 第 19 期 (2011/8 期 ) -20.3% -20.0% 第 20 期 (2012/2 期 ) 第 21 期 (2012/8 期 ) -17.3% 第 22 期 (2013/2 期 ) 入居 (23 期以降は入居確定 ) 退去 (23 期以降は退去確定 ) 入居想定第 21 期決算発表時入居想定退去想定第 21 期決算発表時退去想定 テナント入替に伴う賃料増減率 ( 点線は想定 ) -30% 第 23 期 ( 想定 ) (2013/8 期 ) 第 24 期 ( 想定 ) (2014/2 期 ) -10% -20%

22 賃料減額改定の推移 第 22 期は その他用途で約 2 万m2の減額面積が発生するが PL インパクトは当初予算の範囲内 第 23 期以降も減額面積の抑制を図る 21 既存テナントの減額改定面積と減額率の状況 減額改定面積( 住宅を除く ) ( m2 ) 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 その他用途の減額改定面積 ( 点線 ) 確定想定第 21 期決算発表時想定賃料減額率 ( 点線は想定 ) 第 23 期は大口退去抑制のため 減額改定面積は膨らむ見込み 0 第 19 期 (2011/8 期 ) 賃料減額率( 住宅を除く ) 0% 第 20 期 (2012/2 期 ) 第 21 期 (2012/8 期 ) 第 22 期 (2013/2 期 ) 第 23 期 ( 想定 ) 第 24 期 ( 想定 ) (2013/8 期 ) (2014/2 期 ) ( 注 ) 賃料の維持 増額改定分は含まれておりません -5% -10% -15% -20% 第 19 期 (2011/8 期 ) -17.3% -9.3% -10.7% 第 20 期 (2012/2 期 ) 第 21 期 (2012/8 期 ) ( その他用途を含んだ場合 ) -6.0% -12.4% 第 22 期 (2013/2 期 ) <ご参考 > 既存テナントの 61% 53% 61% 71% 賃料同額改定 ( 面積比率 ) ( その他用途を除く ) 第 23 期 ( 想定 ) (2013/8 期 ) 50%~70% 程度で推移 第 24 期 ( 想定 ) (2014/2 期 )

23 オフィスポートフォリオの内部成長向上への具体的施策 22 Step.2 の内部成長底打ちを確かなものにしつつ Step.3 の賃料収入回復のステージへ 目標 オフィス賃料収入回復のための施策 Step.1 契約稼働率の向上 達成 契約稼働率は 第 21 期末 ( 平成 24 年 8 月末 ) 時点で96.1% まで回復 第 22 期末 ( 平成 25 年 2 月末 ) 時点でも96.5% と高稼働を維持 Step.2 テナント退去率低減 実質稼働率 ( 注 ) の向上とテナント入替時の賃料収入下落の縮小を目指す Step.3 成約賃貸条件の改善 フリーレント期間の短縮と契約賃料の増額を目指す ダイレクト PM によるテナントリレーション強化 テナントの業況 業容の把握 各種潜在ニーズの発掘 内部増床 館内移転 短期利用等の促進 ダイレクトPMによる物件の競争力向上 テナント満足度向上のためのリニューアル工事の提案と実施 賃貸区画の分割対応 用途変更 環境 省エネ対応 館内移転提案等によるリーシングし易い賃貸スペースの創出 ( 注 ) 実質稼働率とは 契約稼動面積からフリーレント分を差し引いた実際に賃料収入が発生している面積の総賃貸可能面積に対する割合をいいます

24 内部成長底打ち ( オフィス ) へのアプローチ ( イメージ ) 1 23 退去抑制による入替率低減により 実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善を図る 実質稼働率の向上 ( イメージ ) フリーレント率 ( 注 1) = 第 21 期 ~ 第 22 期 入替率 ( 期 ) フリーレント期間 期 フリーレント率 ( 注 1) = 入替率 ( 期 ) フリーレント期間 期 4% = 8% 3 ヶ月 6 ヶ月 2.5% = 3% 5 ヶ月 6 ヶ月 実質稼働率 = 契約稼働率 - フリーレント率 ( 注 1) 第 23 期 ~ 第 24 期 実質稼働率 = 契約稼働率 - フリーレント率 ( 注 1) 92% = 96% - 4% 93.5% = 96% - 2.5% 実質稼働率の 1.5% ポイント向上 フリーレント期間を長く想定しても 入替率低減によりフリーレントによる収益の影響を低減 賃料単価下落率の改善 ( イメージ ) 賃料収入の増加 第 21 期 ~ 第 22 期 第 23 期 ~ 第 24 期 全体賃料単価下落率 = 面積比率 ( 注 2) 個別賃料単価減額率 全体賃料単価下落率 = 面積比率 ( 注 2) 個別賃料単価減額率 テナント入替 1.6% = 8% 20% テナント入替 0.6% = 3% 20% 減額更新 1.0% = 10% 10% 減額更新 1.0% = 10% 10% ( 合計 ) 2.6% = 18% 14% ( 合計 ) 1.6% = 13% 13% 賃料単価下落率の1.0% ポイント改善 ( 注 1) フリーレント率は 賃貸可能面積に対するフリーレントにより賃料を収受できない面積の割合をいいます ( 注 2) 面積比率は テナント入替 減額更新それぞれのオフィスの賃貸可能面積に占める割合を記載しております 賃料収入下落幅の縮小

25 内部成長底打ち ( オフィス ) へのアプローチ ( イメージ ) 2 24 実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善により賃収底打ちへ 賃料収入底打ちのイメージ ( オフィスのみ ) 4% 2% 0% Step1: 契約稼働率の改善 実質稼働要因 ( 左軸 ) 賃料単価要因 ( 左軸 ) 賃料収入増減率 ( 左軸 ) 実質稼働率 ( 右軸 ) Step2: テナント退去抑制 実質稼働率向上により増収 95% 94% 93% 92% 91% 90% -2% -4% 第 20 期 (2012/2 期 ) 第 21 期 (2012/8 期 ) 第 22 期 (2013/2 期 ) 第 23 期予想 (2013/8 期 ) 全体賃料単価下落率改善により賃収下落幅縮小第 24 期予想 (2014/2 期 ) 89% 88% 87% 賃料収入の減少 賃料収入の底打ち 賃料収入の減少 賃料収入 = 実質稼動要因 + 単価要因 2~3% = ±0% + 2~3% 賃料収入の底打ち 賃料収入 = 実質稼動要因 + 単価要因 ±0% = +1~2% + 1~2% 実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善により賃収底打ちへ

26 リーマンショック直後平均賃料単価 :20,190 円 / 坪第22 期末(13 年2 月賃料分布の推移 ( オフィスのみ 面積ベース ) ( 注 1) 第14 期末(09 年2 月) マーケット賃料とのギャップ縮小とテナント分散により 減額 退去のリスクは低減 賃料分布の推移 11.2% 21.4% 12.7% 16.0% 38.7% 1.3% 5.8% 22.5% 50.1% 20.3% )( 坪単価 / 月 ) 15,000 円未満 15,000 円以上 20,000 円未満 20,000 円以上 25,000 円未満 25,000 円以上 30,000 円未満 30,000 円以上 約 17.7% ダウン 平均賃料単価 :16,624 円 / 坪 56.5% 68.9% テナント分散 顧客基盤の拡大 16.7% 30.9% 12.6% 14.4% 25 契約賃料合計に占める比率 1% 以上のテナント比率 賃料ベース ( 注 2) オフィス : 計 17 テナント月額賃料合計 :470 百万円 オフィス以外 : 計 5 テナント月額賃料合計 :191 百万円 賃料比率 1% 以上 ( オフィス ) 賃料比率 1% 以上 ( オフィス以外 ) その他 オフィス : 計 9 テナント月額賃料合計 :270 百万円 ( 最大テナントの賃料比率は約 3.1%) オフィス以外 : 計 5 テナント月額賃料合計 :234 百万円 ( 長期契約が中心 ) ( 注 1) 本投資法人の保有する事務所 ( オフィス ) のうち 事務所以外の用途で契約を締結しているテナントを除いて算出しております ( 注 2) 同一テナントが複数物件に入居している場合 各物件 1 テナントとして集計しております

27 外部成長戦略 26

28 不動産マーケットの見通し 27 現状認識 本投資法人が投資対象とする主要 4 用途 ( オフィス 商業施設 物流施設 住宅 ) において 売買マーケットでの期待利回りは 住宅 物流施設 オフィス 商業施設の順に回復が進んでおります また 賃貸マーケットでの賃料は 主要 4 用途のうち住宅 物流施設が回復期に入り オフィスや都市型商業施設は依然として底値圏にあると考えています

29 外部成長戦略の実績 ( 前回増資後 ) 28 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ,000-10,000 不動産マーケットの変化を勘案し 機動的な物件の入替を推進 前回増資後の物件取得 売却の実績 築年数の経過した比較的小規模なオフィスを売却し 築年数の浅いオフィスを取得 ( 百万円 ) 事務所物流施設商業施設住宅その他 第 19 期 (2011/8 期 ) 前回増資後 第 20 期 (2012/2 期 ) 仙台エリアの賃貸住宅マーケットの好転を捉え 2 棟の住宅を取得 第 21 期 (2012/8 期 ) 住宅の売却と商業施設の取得により ポートフォリオ全体の償却後利回りを向上 第 22 期決算発表日 (2013/2 期 ) 現在 (2013 年 4 月 12 日 ) 前回増資後の取得 今回増資による取得 資産の取得 時期 物件名 用途 取得時想定取得時想定取得時の取得価格取得時のの賃貸 NOI の償却後鑑定評価額 ( 百万円 ) 築年数 ( 年 ) 利回り利回り比 小牧ロジスティクスセンター第 19 期 物流施設 2, % 3.1% % 芝浦アイランドエアタワー 住宅 6, % 3.5% % 第 20 期 第 21 期 第 22 期 オリックス神戸三宮ビルオフィス 3, % 3.6% % ホームセンタームサシ仙台泉店 ( 底地 ) 資産の売却 商業施設 ( カテゴリーキラー ) ベルファース三宿住宅 2, % 4.3% % ベルファース宮町住宅 1, % 4.6% % ベルファース晩翠通り住宅 % 4.3% % ベルファース戸越スタティオ住宅 2, % 3.2% % aune 札幌駅前 商業施設 ( 都市型 ) 盛岡南ショッピングセンター商業施設サンサ 2, % 5.6% % (NSC) グッドタイムリビング新浦安その他 1, % 5.8% % ベルファース目黒住宅 3, % 3.7% % ORE 有楽町 The Kitahama PLAZA 決算発表日現在クロスガーデン川崎 テックランド戸塚店 ( 底地 ) 計 12 物件 商業施設 ( 都市型 ) 商業施設 ( 都市型 ) 商業施設 (NSC) 商業施設 ( カテゴリーキラー ) 計 4 物件 合計 16 物件 2, % 6.2% - 1, % 5.7% , % 4.2% % 9, % 3.8% 12, % 3.8% % 3, % 3.1% % 97.4% 6, % 5.5% % 32, % 4.0% % 64, % 4.1% % % 96.0% 物流施設の売買マーケットの好転を捉え 比較的小規模な物流施設 1 物件を売却 本投資法人初の有料老人ホームの取得 時期物件名用途 売却価格 ( 百万円 ) 売却損益 ( 注 ) ( 百万円 ) 売却前時点の賃貸 NOI 利回り ( 注 ) 売却価格と売却日の属する期の前期末の帳簿価格との差を記載しております 売却前時点の償却後利回り 第 20 期ビサイド白金オフィス 1, % 5.6% 第 21 期越谷ロジスティックセンター物流施設 3, % 3.9% 決算発表日現在 芝浦アイランドブルームタワー 住宅 5, % 2.6% 合計 3 物件 10, % 3.4%

30 用途分散による効果 29 総合型 REIT ならではの強みを活かし 分散投資を進め ポートフォリオの収益性と安定性の向上を目指す ポートフォリオの分散状況 ( 取得価格ベース ) ポートフォリオ全体 オフィス 商業施設 15.9% 第 22 期決算発表日現在 (2013 年 4 月 12 日 ) 住宅 8.9% 物流施設 8.0% その他 4.3% オフィス 62.9% 取得価格合計 3,830 億円 取得価格合計 2,410 億円 物件数 73 物件数 41 稼働率 98.5% 稼働率 96.5% 賃貸 NOI 利回り 5.0% 賃貸 NOI 利回り 4.5% 償却後利回り 3.6% 償却後利回り 3.3% 物流施設商業施設 取得価格合計 308 億円 取得価格合計 607 億円 物件数 4 物件数 14 稼働率 100.0% 稼働率 99.9% 賃貸 NOI 利回り 5.6% 賃貸 NOI 利回り 5.9% 償却後利回り 3.5% 償却後利回り 4.8% 住宅その他 取得価格合計 339 億円 取得価格合計 165 億円 物件数 12 物件数 2 稼働率 97.2% 稼働率 100.0% 賃貸 NOI 利回り 5.9% 賃貸 NOI 利回り 5.9% 償却後利回り 3.6% 償却後利回り 4.4%

31 参考資料 30

32 決算ハイライト ( 実績 ) 31 ( 百万円 ) 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 2011 年 2 月期 2011 年 8 月期 2012 年 2 月期 2012 年 8 月期 2013 年 2 月期 営業収益 10,741 11,533 12,151 12,271 12,177 営業利益 4,790 4,963 5,187 5,032 5,016 経常利益 3,292 3,245 3,462 3,321 3,356 当期純利益 3,291 3,308 3,430 3,315 3,346 出資総額 137, , , , ,895 純資産額 141, , , , ,310 総資産額 318, , , , ,154 発行済投資口数 251,622 口 284,434 口 284,434 口 284,434 口 284,434 口 1 口当たり純資産額 561,847 円 543,084 円 542,575 円 542,409 円 542,517 円 1 口当たり分配金額 13,083 円 12,571 円 11,822 円 11,656 円 11,764 円 ( 百万円 ) 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 2011 年 2 月期 2011 年 8 月期 2012 年 2 月期 2012 年 8 月期 2013 年 2 月期 FFO 5,587 5,472 6,090 5,965 6,198 減価償却費 2,171 2,408 2,660 2,722 2,764 リース売上原価 資本的支出 フリーキャッシュフロー 2,190 2,260 2,485 2,429 2,464

33 主要テナントの状況 32 第 22 期末の主要 10 テナント ( ご参考 ) 第 21 期末の主要 10 テナント テナントの名称 業種 入居物件名 賃貸面積 ( m2 ) 全賃貸面積に占める割合 (%) ( 注 1) テナントの名称 賃貸面積 ( m2 ) 全賃貸面積に占める割合 (%) ( 注 1) 1 日本通運株式会社運送業堺ロジスティクスセンター北棟 64, 日本通運株式会社 64, アークランドサカモト株式会社小売業 ホームセンタームサシ仙台泉店 ( 底地 ) 56, アークランドサカモト株式会社 56, センコー株式会社運送業市川ロジスティクスセンター 37, センコー株式会社 37, 京葉流通倉庫株式会社倉庫業戸田ロジスティクスセンター 36, 京葉流通倉庫株式会社 36, 株式会社大京リアルド不動産業 6 オリックス不動産株式会社不動産業 7 藤田観光株式会社 ホテル事業 ラウンドクロス南麻布ラウンドクロス築地 We Will 八丁堀ベルファース戸越スタティオベルファース蒲田ベルファース本郷弓町ベルファース大阪新町ベルファース宮町ベルファース晩翠通り盛岡南ショッピングセンターサンサ芝浦アイランドブルームタワーグッドタイムリビング新浦安 33, , クロスゲート 19, 株式会社大京リアルド 33, 藤田観光株式会社 19, オリックス不動産株式会社 19, ( 非開示 ) ( 注 2) 運送業小牧ロジスティクスセンター 18, ( 非開示 ) ( 注 2) 18, 株式会社カインズ小売業 神戸桃山台ショッピングセンター ( 底地 ) 16, 株式会社カインズ 16, 三井不動産住宅リース株式会社アール エー アセットマネジメント株式会社 ( 注 3) 不動産業芝浦アイランドエアタワー 12, 三井不動産住宅リース株式会社アール エー アセットマネジメント株式会社 ( 注 3) 12, 合計 ( 注 1) 全賃貸面積に占める割合 は 各期末の数値を使用しております ( 注 2) 名称開示の同意を得られていないため非開示としております ( 注 3) 信託受託者とのマスターリース契約において同列に列記されるマスターレッシーです 318, 合計 313,

34 第 22 期以降取得物件のご紹介 1 33 JR 有楽町 駅至近の都市型至近の都市型商業施設を取得 ORE 有楽町 立地 商圏 日本有数の商業 オフィス集積地である有楽町に位置 東京メトロ 日比谷 駅直結 JR 有楽町 駅から徒歩 2 分のアクセスの良さと 視認性の高さから 一定の集客力が期待される 所在地 東京都千代田区 取得日 2013 年 4 月 1 日 取得価格 9,900 百万円 鑑定評価額 10,200 百万円 取得 / 鑑定比 97.1% 建築時期 2007 年 2 月 階数 地上 9 階地下 3 階 地積 m2 延床面積 4,286.53m2 売主 オリックス不動産 テナント特性等 飲食店 ( ファミリーレストランや居酒屋等 ) とアミューズメント施設 ( カラオケ店 ) で構成 飲食店舗には オフィスワーカーのみならず シニア層や女性買物客を含む幅広い層が昼夜まんべんなく利用可能な店舗が多く ( 特に使い勝手のよいファミリーレストラン等 ) 様々な利用シーンに対応した業態が揃っている テナント相互間や近隣の商業施設との相乗効果も期待される ORIX シナジー オリックス不動産株式会社が開発し 約 6 年前に竣工した築浅物件 企画開発から携わり本物件を熟知しているオリックス不動産株式会社 ( 売主 ) に 本投資法人取得後の運営管理を委託

35 第 22 期以降取得物件のご紹介 2 34 大阪市営地下鉄 北浜 駅直結の都市型直結の都市型商業施設を取得 The Kitahama PLAZA 立地 商圏 大阪市営地下鉄 北浜 駅と直結し 堺筋に面した立地 本物件は 54 階建て 465 戸の住宅部分に併設された地下 1 階付 6 階建て商業施設 周辺エリアは 近年 老朽化したオフィスビルの跡地等でのマンション建設により流入人口の増加が見込まれる 立地特性から オフィスワーカーと近隣居住者の両方のニーズが期待される テナント特性等 所在地 取得日 取得価格 鑑定評価額 取得 / 鑑定比 96.9% 建築時期 階数 大阪府大阪市 2013 年 4 月 1 日 3,900 百万円 4,026 百万円 2009 年 2 月 地上 6 階地下 1 階 地積 5, m2 ( 注 1) 延床面積 11, m2 ( 注 2) 売主 合同会社 North Beach フィットネスクラブ ( コナミスポーツ ) 医療モール 食品スーパーといった近隣商圏型のテナントを中心に構成 主要テナントであるフィットネスクラブ 医療モール 食品スーパーの 3 社とは契約期間 10 年超の長期固定契約を締結しており安定的な収益が期待される ORIX シナジー オリックス不動産株式会社に 本投資法人取得後の運営管理を委託 ( 注 1) 本物件は区分所有建物であり その敷地権割合は 1,000,000 分の 175,818 となります ( 注 2) 本投資法人は 本物件の共有持分 80% を取得します

36 第 22 期以降取得物件のご紹介 3 35 神奈川県川崎市所在の NSC を取得 クロスガーデン川崎 立地 商圏 周辺は大規模開発 ( 分譲マンション等 ) が進行中で 今後発展が期待されるエリア 本物件の半径 1~5km 圏内の人口は増加 足元商圏である半径 1km 圏は 2~4 人世帯比率が高く 30 代 40 代の比較的若いファミリー層が多く居住 車だけでなく 自転車や徒歩での来店も期待される テナント特性等 所在地 神奈川県川崎市 取得日 2013 年 3 月 29 日 取得価格 12,950 百万円 鑑定評価額 13,300 百万円 取得 / 鑑定比 97.4% 建築時期 2011 年 2 月 階数 地上 4 階地下 1 階 地積 13,473.70m2 延床面積 29,965.35m2 売主 オリックス不動産 食品スーパーと家電量販店の株式会社ヤマダ電機を核とし 医療モール ドラッグストア 100 円ショップ 飲食店 アミューズメント等 17 店舗の日常生活関連のテナントで構成 ORIX シナジー オリックス不動産株式会社が開発し 約 2 年前に竣工した築浅物件 企画開発から携わり本物件を熟知しているオリックス不動産株式会社 ( 売主 ) に運営管理を委託し 定期的なイベント開催等によってテナントの売上の向上に貢献する等 収益の安定化と物件のバリューアップを目指す

37 第 22 期以降取得物件のご紹介 4 36 神奈川県横浜市所在のカテゴリーキラーの底地の底地を取得 所在地 神奈川県横浜市 取得日 2013 年 4 月 1 日 取得価格 6,020 百万円 鑑定評価額 6,090 百万円 取得 / 鑑定比 98.9% 地積 11,989.96m2 売主 オリックス不動産 テックランド戸塚店 ( 底地 ) 立地 商圏 横浜市営地下鉄 踊場 駅から徒歩約 1 分 JR 横浜 駅や JR 戸塚 駅へのアクセスの便利さから人口が増加 密集しているエリア 幹線道路に面しており車でのアプローチも容易な立地 商圏は横浜市戸塚区 泉区 綾瀬市の一部におよび 豊富なマーケット人口を有す テナント特性等 家電量販店の株式会社ヤマダ電機との間で長期の事業用定期借地権設定契約を締結しており 今後も安定したキャッシュフローが確保できると想定される テックランド戸塚店の店舗面積は 1 階が 1,432 坪 2 階が 1,420 坪 ( 合計 2,852 坪 ) と広く 家電 パソコン以外に食料品 生活雑貨 書籍 玩具等幅広い商品展開を行っている旗艦店 ORIX シナジー オリックス不動産株式会社が土地を取得し 株式会社ヤマダ電機に土地を賃貸 株式会社ヤマダ電機は平成 23 年にテックランド戸塚店をオープン 本物件を熟知しているオリックス不動産株式会社 ( 売主 ) に 本投資法人取得後の管理を委託

38 第 22 期以降取得物件のご紹介 5 37 今後も安定稼動が見込まれる介護付有料老人ホームと利便性 収益性 安定性の高い都心の賃貸賃貸住宅を取得 グッドタイムリビング新浦安 ベルファース目黒 所在地 取得日 取得価格 鑑定評価額 取得 / 鑑定比 94.5% 建築時期 階数 地積 延床面積 売主 千葉県浦安市 2012 年 9 月 6 日 1,550 百万円 1,640 百万円 2006 年 10 月 地上 4 階 4, m2 4, m2 ホスヒ タリティ レシ テ ンス ツー特定目的会社 所在地 東京都品川区 取得日 2012 年 10 月 19 日 取得価格 3,330 百万円 鑑定評価額 3,470 百万円 取得 / 鑑定比 96.0% 建築時期 2010 年 2 月 階数 地上 14 階地下 1 階 地積 1,203.17m2 延床面積 4,643.24m2 売主 オリックス不動産

39 ポートフォリオ成長の推移 38 不動産マーケットの変化を勘案し 機動的な物件入替を推進 ( 億円 ) オフィス物流施設商業施設住宅その他売却 4,000 3,830 3,384 3,433 3,509 3,558 3,500 3,008 3,110 3,000 2,623 2,695 2,775 2,775 2,500 2,356 2,310 1,979 2,090 2,000 1,767 1,748 1,415 1,532 1,489 1,500 1, ,049 1, ,000 第 1 第 2 第 3 第 4 第 5 第 6 第 7 第 8 第 9 第 10 第 11 第 12 第 13 第 14 第 15 第 16 第 17 第 18 第 19 第 20 第 21 第 22 決算期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末期末発表日 (02.8) (03.2) (03.8) (04.2) (04.8) (05.2) (05.8) (06.2) (06.8) (07.2) (07.8) (08.2) (08.8) (09.2) (09.8) (10.2) (10.8) (11.2) (11.8) (12.2) (12.8) (13.2) 現在

40 ORIX シナジーの活用 1 39 オリックスグループの広範な事業基盤と拠点網を 本投資法人の外部成長 内部成長 資産運用会社の人材強化に活用推進 オリックスグループの事業ネットワークの活用 オリックスグループは不動産事業のみならず デットからエクイティ さらにオペレーションと多様な事業を展開しており 本投資法人はリーシングや物件取得に際して広範なネットワークを活用可能です 不動産事業においては オフィス 物流施設 商業施設 住宅の開発 運営だけでなく ホテルや高齢者向け住宅の開発運営能力を有しており 本投資法人は 幅広い用途 地域の物件の効率的かつ適切な運営にオリックスグループの不動産事業が持つノウハウを活用可能です オリックスグループの地域ネットワークの活用 本投資法人は オリックスグループが有する全国 1,000 箇所以上の拠点網を リーシング 市場調査等の面で活用可能です

41 ORIX シナジーの活用 2 40 オリックスグループの広範な事業基盤と拠点網を 本投資法人の外部成長 内部成長 資産運用会社の人材強化に活用推進 既存保有物件における ORIX シナジーの活用例 グッドタイムリビング新浦安 オリックスグループによる管理 運営及びマスターリース本投資法人として初の有料老人ホームへの投資事例 有料老人ホームの運営実績が豊富なオリックス リビング株式会社が開業時より運営を手掛けてきた物件 本投資法人の取得に際しても オリックス リビング株式会社より本物件の立地特性 稼動状況 入居者の満足度についての情報を入手 これらの情報をもとに 本投資法人は本物件を高く評価し 取得を決定した aune 札幌駅前 ( 平成観光札幌駅前ビル )( 注 ) オリックスグループの情報網を活用したリーシングオリックスグループ札幌支店の情報網を活用し テナントリーシングを実施 食への拘りが強い地域という 本物件の立地特性を踏まえ オリックスグループ札幌支店より紹介を受けた地元の飲食店の誘致に成功 盛岡南ショッピングセンターサンサ オリックスグループの情報網を活用した市場調査及びマスターリースオリックスグループ盛岡支店の情報網を活用し 本物件の曜日や時間帯ごとの集客状況や商品力 評判等について本物件取得前に調査 本投資法人は 本物件のテナントが行う地元密着のサービスを高く評価し 取得を決定した 本投資法人による取得後は オリックス不動産株式会社を賃料保証型マスターリース先とし 賃料収入の安定性に寄与 aune 港北 オリックスグループの情報網を活用したリーシングオリックスグループより紹介を受けた飲食店を新テナントとして誘致 また テナントの退去時に 日本有数のベッドタウンでファミリー人口が多く 神奈川県内でも教育熱の高い地域という 本物件の立地特性を踏まえ 一部フロアにおいてオフィスから学習塾及び店舗 ( 飲食店 ) への用途変更を行い 消費者ニーズに沿った 新たなテナント構成を実現 ベルファース晩翠通り ベルファース宮町 オリックスグループの情報網を活用した市場調査オリックスグループ仙台支店の情報網を活用し 東日本大震災後の仙台エリアの賃貸住宅マーケットの好転をいち早く捉え 仙台に所在する賃貸住宅 2 物件を取得 ( 注 ) aune 札幌駅前は 2013 年 4 月 1 日付で平成観光札幌駅前ビルから名称変更を行ったものです

42 ポートフォリオ一覧 41 本投資法人が 2013 年 4 月 12 日現在で保有している運用不動産の一覧は以下のとおりです 用途 事務所 地域区分 東京都心 6 区 物件名 取得時期 青山サンクレストビル 2001 年 12 月 1 日 3, ラウンドクロス一番町 2001 年 12 月 1 日 3, ラウンドクロス西新宿 2001 年 12 月 1 日 2, DT 外苑 2001 年 12 月 21 日 2, 日本橋イーストビル 2001 年 12 月 21 日 1, 代々木フォレストビル 2001 年 12 月 21 日 1, ラウンドクロス南麻布 2001 年 12 月 21 日 1, ラウンドクロス赤坂 2002 年 1 月 10 日 2, ラウンドクロス三田 2002 年 1 月 10 日 1, 芝大門ビル 2002 年 1 月 10 日 2, ラウンドクロス築地 2002 年 1 月 10 日 3, オリックス芝 2 丁目ビル 2003 年 9 月 29 日 7, 青山 246ビル 2004 年 3 月 3 日 5, ラウンドクロス新宿 2006 年 4 月 28 日 8, シーフォートスクエア / センタービルディング オリックス赤坂 2 丁目ビル 2005 年 9 月 30 日 2006 年 4 月 28 日 2006 年 6 月 26 日 2006 年 12 月 4 日 取得価格 ( 百万円 ) 取得価格比率 (%) ( 注 1)( 注 2) 18, , ラウンドクロス新宿 5 丁目 2007 年 4 月 26 日 4, 日本橋本町 1 丁目ビル 2007 年 3 月 28 日 10, ラウンドクロス渋谷 2008 年 3 月 28 日 3, オリックス水道橋ビル 2008 年 3 月 28 日 3, オリックス品川ビル 2008 年 6 月 27 日 15, オリックス不動産西新宿ビル 2009 年 3 月 27 日 13, オーエックス田町ビル 2010 年 3 月 29 日 6, 東京都心 6 区計 23 件 144, キャロットタワー 2001 年 12 月 1 日 5, 東陽 MKビル 2001 年 12 月 1 日 5, ビサイド木場 2001 年 12 月 21 日 2, オリックス池袋ビル 2003 年 4 月 18 日 9, その他東京 23 区ラウンドクロス蒲田 2006 年 3 月 1 日 5, KN 自由が丘プラザ 2007 年 5 月 30 日 3, オリックス目黒ビル 2010 年 7 月 29 日 6, 秋葉原ビジネスセンター 2011 年 6 月 1 日 5, その他東京 23 区計 8 件 42, ネオ シティ三鷹 2001 年 12 月 1 日 2, ラウンドクロス川崎 2004 年 4 月 27 日 4, 首都圏その他地域大宮宮町ビル 2009 年 3 月 27 日 4, 大宮下町 1 丁目ビル 2010 年 3 月 29 日 3, 首都圏その他地域計 4 件 14, 名古屋伊藤忠ビル 2003 年 9 月 29 日 4, ORIX 高麗橋ビル 2005 年 4 月 27 日 5, ルナール仙台 2007 年 6 月 28 日 8, その他地域 オリックス名古屋錦ビル 2008 年 9 月 29 日 12, ORE 札幌ビル 2010 年 10 月 1 日 4, オリックス神戸三宮ビル 2011 年 9 月 29 日 3, その他地域計 6 件 39, 事務所計 41 件 241, 取得価格比率 (%) ( 注 1)( 注 2) 戸田ロジスティクスセンター 2008 年 3 月 28 日 9, 首都圏その他地域市川ロジスティクスセンター 2008 年 9 月 29 日 8, 首都圏その他地域計 2 件 17, 堺ロジスティクスセンター北棟 2010 年 3 月 30 日 10, その他地域 小牧ロジスティクスセンター 2011 年 6 月 30 日 2, その他地域計 2 件 12, 物流施設計 4 件 30, 日本地所南青山ビル 2003 年 10 月 31 日 2, 東京都心 CUBE 代官山 2004 年 3 月 31 日 2, 区 ( 注 3) ORE 有楽町 2013 年 4 月 1 日 9, 東京都心 6 区計 3 件 14, aune 港北 2010 年 3 月 10 日 4, aune 幕張 2010 年 3 月 10 日 3, 首都圏 マルエツさがみ野店 2011 年 3 月 1 日 2, その他地域 ( 注 3) クロスガーデン川崎 2013 年 3 月 29 日 12, テックランド戸塚店 ( 底地 ) ( 注 3) 2013 年 4 月 1 日 6, 首都圏その他地域計 5 件 28, 神戸桃山台ショッピングセンター ( 底地 ) 2010 年 3 月 5 日 3, 岡山久米商業施設 2011 年 1 月 31 日 2, ホームセンタームサシ仙台泉店 ( 底地 ) 2012 年 1 月 11 日 2, その他地域 ( 注 4) aune 札幌駅前 2012 年 6 月 29 日 1, 盛岡南ショッピングセンターサンサ 2012 年 7 月 31 日 2, The Kitahama PLAZA ( 注 3) 2013 年 4 月 1 日 3, その他地域計 6 件 16, 商業計 14 件 60, パークアクシス西麻布ステージ 2001 年 12 月 1 日 1, We Will 八丁堀 2011 年 6 月 1 日 2, 芝浦アイランドエアタワー 2011 年 7 月 28 日 6, ベルファース戸越スタティオ 2012 年 5 月 9 日 2, ( 注 3) ベルファース目黒 2012 年 10 月 19 日 3, 東京都心 6 区計 5 件 15, ベルファース蒲田 2011 年 6 月 1 日 3, ベルファース本郷弓町 2011 年 6 月 1 日 3, ベルファース三宿 2012 年 3 月 30 日 2, その他東京 23 区計 3 件 8, ベルファース大阪新町 2011 年 6 月 1 日 3, ベルファース尼崎 2011 年 6 月 1 日 3, ベルファース宮町 2012 年 4 月 5 日 1, ベルファース晩翠通り 2012 年 4 月 5 日 その他地域計 4 件 9, ( 注 1) 取得価格比率 は 取得価格の合計に対する各運用不動産の取得価格の比率をいいます ( 注 2) 取得価格比率 は 小数点第 2 位を四捨五入して記載しています なお 取得価格比率 の合計は 四捨五入の関係上合計数値に一致しない場合があります ( 注 3) 第 22 期以降の取得資産はグッドタイムリビング新浦安 ベルファース目黒 ORE 有楽町 The Kitahama PLAZA クロスガーデン川崎及びテックランド戸塚店 ( 底地 ) です ( 注 4) aune 札幌駅前は 2013 年 4 月 1 日付で平成観光札幌駅前ビルから名称変更を行ったものです 用途 物流施設 商業施設 住宅 地域区分 東京都心 6 区 その他東京 23 区 その他地域 物件名 取得時期 取得価格 ( 百万円 ) 住宅計 12 件 33, クロスゲート 2002 年 1 月 10 日 15, そ首都圏 ( 注 3) グッドタイムリビング新浦安 2012 年 9 月 6 日 1, のその他地域他首都圏その他地域計 2 件 16, その他計 2 件 16, 総計 73 件 383,

43 ポートフォリオ MAP 42

44 ポートフォリオデータ 1 43 上場後売却及び取得物件の平均取得価格規模区分 ( 延床面積 ) 3,000 m2未満 13.6% 3,000 m2以上 15,000 m2未満 46.0% 平均 15,734 m2 第 1 期末 (2002 年 8 月 31 日 ) 15,000 m2以上 40.3% 3,000 m2以上 15,000 m2未満 63.6% 3,000 m2未満 7.5% 平均 22,171 m2 15,000 m2以上 28.9% 第 22 期決算発表日現在 (2013 年 4 月 12 日 ) 取得価格区分 築年数区分 10 億円以上 50 億円未満 50.2% 10 億円未満 7.2% 平均 25.5 億円 100 億円以上 26.7% 50 億円以上 100 億円未満 15.9% 10 億円以上 50 億円未満 34.9% 10 億円未満 0.2% 平均 52.4 億円 50 億円以上 100 億円未満 31.0% 100 億円以上 33.9% 5 年未満 19.0% 5 年以上 10 年未満 24.8% 平均 12.1 年 20 年以上 20.4% 10 年以上 15 年未満 29.6% 15 年以上 20 年未満 6.2% 5 年未満 19.2% 5 年以上 10 年未満 41.8% 平均 10.8 年 20 年以上 16.5% 15 年以上 20 年未満 11.3% 10 年以上 15 年未満 11.2% 第 1 期末 (2002 年 8 月 31 日 ) 第 22 期決算発表日現在 (2013 年 4 月 12 日 ) 第 1 期末 (2002 年 8 月 31 日 ) 第 22 期決算発表日現在 (2013 年 4 月 12 日 ) ( 注 ) 各円グラフに記載する比率は 取得価格合計に対する各運用不動産の取得価格の比率を示したものであり 各比率の合計は四捨五入の関係上合計数値に一致しない場合があります

45 ( 注 ) 各円グラフに記載する比率は 取得価格合計に対する各運用不動産の取得価格の比率を示したものであり 各比率の合計は四捨五入の関係上合計数値に一致しない場合があります ポートフォリオデータ 2 44 地域区分 用途区分 その他地域首都圏 2.1% その他地域 17.3% その他東京 23 区 17.1% 東京都心 6 区 63.5% その他地域 20.5% 首都圏その他地域 20.3% その他東京 23 区 13.5% 東京都心 6 区 45.7% 住宅 4.1% 商業施設 1.5% その他 15.1% 事務所 ( オフィス ) 79.4% 住宅 8.9% 商業施設 15.9% 物流施設 8.0% その他 4.3% 事務所 ( オフィス ) 62.9% 第 1 期末 (2002 年 8 月 31 日 ) 第 22 期決算発表日現在 (2013 年 4 月 12 日 ) 第 1 期末 (2002 年 8 月 31 日 ) 第 22 期決算発表日現在 (2013 年 4 月 12 日 )

46 鑑定評価の概要 45 Cap レートの改善に加え 減価償却 鑑定評価額以下での物件取得等により 含み損益の改善は継続 第 13 期末第 14 期末第 15 期末第 16 期末第 17 期末第 18 期末第 19 期末第 20 期末第 21 期末第 22 期末決算発表日時点 (08/8 末 ) (09/2 末 ) (09/8 末 ) (10/2 末 ) (10/8 末 ) (11/2 末 ) (11/8 末 ) (12/2 末 ) (12/8 末 ) (13/2 末 ) (2013/4/12) 物件数 鑑定評価額 ( 億円 ) 2,974 2,892 2,733 2,622 2,779 2,850 3,145 3,181 3,271 3,330 3,610 帳簿価額 ( 億円 ) 2,567 2,618 2,688 2,669 2,894 2,979 3,243 3,267 3,326 3,351 3,626 含み損益 ( 億円 ) 含み損益率 (%) ( 億円 ) 4,000 3,500 3,000 2,500 期末帳簿価格期末鑑定評価額含み損益率 (%) ,974 2, ,733 2,622 2,779 2,850 3,145 3,181 3,271 3,330 3,610 (%) ,000 1,500 1, 第 13 期末第 14 期末第 15 期末第 16 期末第 17 期末第 18 期末第 19 期末第 20 期末第 21 期末第 22 期末決算発表日時点 ( 注 1) 含み損益 は 各時点の 鑑定評価額 から 同時点の 帳簿価額 を減算し算出しております ( 注 2) 含み損益率 は 各時点の 含み損益 を 同時点の 帳簿価額 で除し算出しております

47 第 22 期末鑑定評価額一覧 1 46 第 22 期末保有全物件の期末鑑定評価額一覧 エリアの記号表示について : - 東京都心 6 区 - その他東京 23 区 - 首都圏その他地域 - その他地域 ( 首都圏以外 ) 用途 オフィス 物流施設 第 22 期末 前期との比較 エリア 物件名 帳簿価額 鑑定評価額 CR 含み損益 評価額差異 評価額変化率 CR 差異 含み損益差異 ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) 青山サンクレストビル 3,436 3, % % -0.1% -45 ラウンドクロス一番町 3,436 3, % % -0.1% 10 ラウンドクロス西新宿 2,488 2, % % -0.1% 107 DT 外苑 2,229 2, % % -0.1% 46 日本橋イーストビル 1,586 1, % % -0.1% -10 代々木フォレストビル 1,411 1, % % -0.1% 16 ラウンドクロス南麻布 1,232 1, % % 0.0% 5 ラウンドクロス赤坂 2,794 2, % % -0.2% -15 ラウンドクロス三田 1,702 1, % % -0.1% 8 芝大門ビル 2,266 2, % % -0.1% 52 ラウンドクロス築地 3,062 3, % % 0.0% -19 オリックス芝 2 丁目ビル 6,616 8, % 1, % -0.1% 132 青山 246ビル 5,381 6, % 1, % 0.0% 1 ラウンドクロス新宿 7,700 8, % % -0.1% 142 シーフォートスクエア / センタービルディング 16,934 13, % -3, % -0.2% -259 オリックス赤坂 2 丁目ビル 20,699 19, % -1, % 0.0% 20 ラウンドクロス新宿 5 丁目 4,147 3, % % -0.1% 65 日本橋本町 1 丁目ビル 9,950 8, % -1, % -0.3% -364 ラウンドクロス渋谷 3,387 2, % -1, % 0.0% 35 オリックス水道橋ビル 2,869 2, % % 0.0% 17 オリックス品川ビル 14,776 11, % -3, % 0.0% 60 オリックス不動産西新宿ビル 13,457 11, % -1, % 0.0% 141 オーエックス田町ビル 6,726 6, % % -0.1% 22 キャロットタワー 4,231 5, % 1, % -0.1% 149 東陽 MKビル 4,199 5, % % -0.1% 112 ビサイド木場 2,103 2, % % -0.1% 12 オリックス池袋ビル 8,577 10, % 1, % 0.0% -8 ラウンドクロス蒲田 5,245 5, % % -0.1% 2 KN 自由が丘プラザ 3,122 2, % % 0.0% 6 オリックス目黒ビル 6,429 6, % % -0.1% 10 秋葉原ビジネスセンター 4,969 5, % % 0.0% 69 ネオ シティ三鷹 1,948 2, % % -0.1% -15 ラウンドクロス川崎 3,867 5, % 1, % -0.1% 80 大宮宮町ビル 4,136 4, % % -0.1% 131 大宮下町 1 丁目ビル 3,616 3, % % -0.1% 125 名古屋伊藤忠ビル 4,811 4, % % -0.1% 86 ORIX 高麗橋ビル 4,843 4, % % 0.0% 31 ルナール仙台 7,742 5, % -2, % 0.0% 56 オリックス名古屋錦ビル 11,678 7, % -3, % 0.0% 111 ORE 札幌ビル 3,990 4, % % 0.0% 91 オリックス神戸三宮ビル 3,691 3, % % 0.0% 71 オフィス計 227, , , 戸田ロジスティクスセンター 9,058 9, % % -0.1% 244 市川ロジスティクスセンター 7,746 7, % % -0.1% 222 堺ロジスティクスセンター北棟 9,407 11, % 1, % -0.1% 357 小牧ロジスティクスセンター 2,599 2, % % -0.1% 81 物流施設計 28,811 31,250-2,

48 第 22 期末鑑定評価額一覧 2 47 用途 商業施設 住宅 その他 合計 第 22 期末 前期との比較 地域 物件名 帳簿価額 鑑定評価額 CR 含み損益 評価額差異 評価額変化率 CR 差異 含み損益差異 ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) 日本地所南青山ビル 2,495 3, % % 0.0% 4 CUBE 代官山 2,436 2, % % 0.0% 6 aune 港北 3,854 3, % % 0.0% -35 aune 幕張 3,427 3, % % 0.0% 50 マルエツさがみ野 2,324 2, % % 0.0% 13 神戸桃山台ショッピングセンター ( 底地 ) 3,314 3, % - 11 岡山久米商業施設 2,671 2, % % -0.1% 68 ホームセンタームサシ仙台泉店 ( 底地 ) 2,381 2, % - 3 aune 札幌駅前 1,916 2, % % 0.0% 14 盛岡南ショッピングセンターサンサ 2,890 3, % % 0.0% 0 商業施設計 27,711 29,561-1, パークアクシス西麻布ステージ 1, % % -0.1% 24 芝浦アイランドブルームタワー 5,203 5, % % 0.0% 99 We Will 八丁堀 2,323 2, % % 0.0% 10 芝浦アイランドエアタワー 5,835 6, % % 0.0% 65 ベルファース戸越スタティオ 2,632 2, % % -0.1% 56 ベルファース目黒 3,347 3, % ベルファース蒲田 3,464 3, % % -0.2% 97 ベルファース本郷弓町 3,278 3, % % 0.0% 10 ベルファース三宿 2,042 2, % % 0.0% 38 ベルファース大阪新町 3,553 4, % % 0.0% 149 ベルファース尼崎 3,349 3, % % 0.0% 48 ベルファース宮町 1,491 1, % % -0.1% 40 ベルファース晩翠通り % % -0.1% 24 住宅計 38,423 41,006-2, クロスゲート 11,091 13, % 2, % -0.1% 178 グットタイムリビング新浦安 1,563 1, % その他計 12,655 15,140-2, , , , 用途別期末鑑定評価額 ( 注 2) ( 注 3). 第 22 期末 前期との比較 用途 物件数 帳簿価額 鑑定評価額 CR 含み損益 評価額差異 評価額変化率 CR 差異 含み損益差異 ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) ( 百万円 ) オフィス , , % -11, % -0.1% 1,299 物流施設 4 28,811 31, % 2, % -0.1% 905 商業施設 8 22,016 23, % 1, % 0.0% 121 住宅 12 35,076 37, % 2, % 0.0% 788 その他 1 11,092 13, % 2, % -0.1% 254 合計 ( 底地および第 22 期中取得物件除く ) , , % -2, % -0.1% 3,171 ( 以下 参考 ) 底地 2 5,695 5, % - 14 第 22 期中取得物件 2 4,911 5, % 合計 , , , ( 注 1) 神戸桃山台ショッピングセンター ( 底地 ) およびホームセンタームサシ仙台泉店 ( 底地 ) は 直接還元法による収益価格および CR の算出は行われておりません ( 注 2) 用途別期末鑑定評価額の CR については 前期との比較のため 直接還元法による CR の算出が行われていない神戸桃山台ショッピングセンター ( 底地 ) およびホームセンタームサシ仙台泉店 ( 底地 ) および第 22 期中に取得した 2 物件を除いて算出しております ( 注 3) 用途別期末鑑定評価額の CR は 加重平均にて算出し 小数点第 2 位を四捨五入して記載しております ( 注 4) aune 札幌駅前は 2013 年 4 月 1 日付で平成観光札幌駅前ビルから名称変更を行ったものです

49 財務関連資料 財務指標 第 22 期末 (2013 年 2 月末日 ) 決算発表日時点 (2013 年 4 月 12 日 ) 有利子負債残高 175,493 百万円 183,890 百万円 LTV( 総資産ベース ) 50.3 % 48.8 % LTV( 出資総額ベース ) 53.8 % 52.0 % 平均金利 1.48 % 1.35 % 平均調達コスト 1.85 % - 固定金利比率 86.6 % 86.7 % 平均残存年数 3.1 年 3.5 年 コミットメントライン金融機関 6 行による総額 31,500 百万円 31,500 百万円 借入先金融機関一覧 (2013 年 4 月 12 日現在 ) 金融機関名 残高 ( 百万円 ) 合計 25 社 163,890 百万円 シェア 金融機関名 残高 ( 百万円 ) 48 三井住友信託銀行 26, % 静岡銀行 2, % 三井住友銀行 26, % 西日本シティ銀行 1, % 日本政策投資銀行 21, % 三井生命保険 1, % 三菱 UFJ 信託銀行 19, % 百五銀行 1, % 全国共済農業協同組合連合会 10, % 太陽生命保険 1, % みずほコーポレート銀行 9, % 香川銀行 1, % 農林中央金庫 8, % 広島銀行 1, % あおぞら銀行 7, % 横浜銀行 1, % りそな銀行 6, % 島根銀行 % 全国信用協同組合連合会 5, % みなと銀行 % 新生銀行 4, % 東邦銀行 % 福岡銀行 4, % 新銀行東京 % オリックス銀行 3, % シェア 格付の状況 投資法人債 合計 20,000 百万円 S&P 長期会社格付 : A- 短期会社格付 : A-2 アウトルック : 安定的 R&I 発行体格付 : A+ 格付の方向性 : 安定的 JCR 長期優先債務格付 : AA- 格付の見通し : 安定的 第 22 期以降のリファイナンス実績 残高 ( 百万円 ) 利率発行年月日期間 第 2 回無担保投資法人債 5, % 2010 年 8 月 12 日 4 年 第 3 回無担保投資法人債 5, % 2010 年 11 月 18 日 5 年 第 4 回無担保投資法人債 5, % 2011 年 1 月 27 日 3 年 第 5 回無担保投資法人債 5, % 2013 年 2 月 8 日 5 年 第 22 期 第 23 期 旧条件 新条件 旧条件 新条件 旧条件 新条件 借入金額 12,000 百万円 金利種別 固定 金利 2.08% 期間 3 年 借入金額 5,000 百万円 2,000 百万円 5,000 百万円 金利種別 固定 固定 固定 金利 0.76% 0.84% 1.45% 期間 5 年 5 年 8 年 借入金額 9,900 百万円 金利種別 固定 金利 1.59% 期間 5 年 借入金額 9,900 百万円 金利種別 固定 金利 1.07% 期間 6 年 借入金額 14,000 百万円 金利種別 固定 金利 1.69% 期間 3 年 借入金額 10,000 百万円 4,000 百万円 金利種別 固定 固定 金利 0.75% 0.91% 期間 2 年 5 年

50 投資口の状況 49 所有者別投資口数 口数 ( 口 ) 比率 (%) 口数 ( 口 ) 比率 (%) 口数 ( 口 ) 前期比 (%) 個人 その他 58, , , 金融機関 145, , 都市銀行等 2, , 地方銀行 14, , , 信託銀行 96, , , 生命保険会社 19, , 損害保険会社 4, , その他 8, , 証券会社その他法人外国法人等合計 所有者別投資主数 第 21 期 第 22 期 増減 6, , , , , , , , , , 投資主数 ( 人 ) 第 21 期 比率 (%) 投資主数 ( 人 ) 第 22 期 比率 (%) 人数 ( 人 ) 増減 前期比 (%) 個人 その他 17, , 金融機関 都市銀行等 地方銀行 信託銀行 生命保険会社 損害保険会社 その他 証券会社 その他法人 外国法人等 合計 18, , 第 21 期末合計 284,434 口 第 22 期末合計 284,434 口 投資主上位 10 社 日本トラスティ サービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 証券投資信託口 ) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 口数 ( 口 ) 第 21 期 ( 注 1) 投資主上位 10 社の比率は 前期比を除き 小数点第 1 位未満を切捨てして記載しております ( 注 2) 第 21 期において上位 10 社に該当していないため 前期の投資口数および比率を記載しておりません 比率 (%) 第 22 期 口数 ( 口 ) 比率 (%) 口数 ( 口 ) 前期比 (%) 46, , , , , , , , , 野村信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 16, , , JP MORGAN CHASE BANK , , NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A. 8, , , オリックス生命保険株式会社 8, , メットライフアリコ生命保険株式会社ジイエイカンパニージェイピーワイ 4, , 全国共済農業協同組合連合会 3, , STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY ( 注 2) - - 3, 増減

51 件の供給オリックス株式会社物50 入札による過当競争を避け適切な価格でスポンサーから物件を取得物スポンサーとの取引とコンプライアンス体制オリックス不動産投資法人 (OJR) 件の供給資産運用委託契約((パパ資産運用会社イイププオリックス アセットマネジメント株式会社ララ(OAM) イインン)資本金 :100 百万円 出資 ( 比率 :100%) 金融 不動産分野を中心に多角的に事業を展開 助言契約 ( 不動産売買等に関する情報提供 ) 出資 ( 比率 :100%) オリックス不動産株式会社 グループ不動産事業の中核企業 オフィスビル 物流施設 マンション等の開発および売買実績は 業界有数 執行役員 1 名 監督役員 3 名 ( 利害関係のない不動産鑑定士 弁護士 公認会計士 ) で構成 利害関係人からの物件取得 売却は 監督役員の過半数の賛成が必要 ) 投資法人 (OJR) 役員会 資産運用会社 (OAM) 社内諸規程に基づき 詳細なテ ューテ リシ ェンス (DD) を実施 コンフ ライアンス上の問題が発見された場合 リスク コンフ ライアンス部管掌役員は 中止 是正 変更等の勧告 物件取得 売却のコンフ ライアンス体制 投資運用部 リスク コンプライアンス部 立案 協同で DD ( 注 ) 実施 リスク コンプライアンス委員会 OAM 取締役会 DD ( 注 ) 結果報告 OJR 役員会 (OJR 役員会は利害関係のない監督役員が過半を占める ) ( 注 ) デューデリジェンス (Due Diligence) とは 物理的 法務的 経済的側面から 物件を点検 査定することをいいます 物件取得 売却を決定

52 オリックス アセットマネジメント株式会社組織図 51 株主総会 会計監査人 監査役 取締役会 代表取締役社長 リスク コンプライアンス委員会 リスク コンプライアンス部 監査室 投資運用部 財務経理部 総合企画部 用途毎に専門チームを配置

53 本資料で使用する用語等について 各数字データの表示方法 各数字データは 表示単位未満を切捨てにより表示しております ただし 稼働率 LTV 等の各百分比 並びに年数 倍率等については 原則 小数点第 2 位を四捨五入して表示しております 52 用語集 総合型 REIT とは 事務所 ( オフィス ) 物流施設 商業施設 住宅 その他用途の不動産等複数の用途に投資を行う不動産投資法人をいいます ORIX シナジー とは オリックス株式会社及びそのグループ企業と本投資法人との協働関係をいいます ダイレクト PM とは 本投資法人の資産運用会社であるオリックス アセットマネジメント株式会社が ORIX シナジーも活用しつつ 自らリーシングや物件のバリューアップを含む PM( プロパティ マネジメント ) 業務の補完を行うことです 取得価格 は 売買契約書等に記載された金額であり 消費税その他取得に係る諸経費は含んでいません 賃貸 NOI(Net Operating Income) とは 賃貸営業利益 ( 賃貸事業収益 - 賃貸事業費用 )+ 当期減価償却費で算出されます 賃貸 NOI 利回り は 賃貸 NOI の年換算額 を 取得価格 で除して算出し 小数点第 2 位を四捨五入して記載しています 賃貸 NOI の年換算額 は 各物件の取得期毎に下記の数値を使用しています 第 22 期 (2013 年 2 月期 ) 以前に取得した物件は 第 22 期 (2013 年 2 月期 ) 実績の年換算額です 第 23 期 (2013 年 8 月期 ) 以降に取得した物件は 取得時の鑑定評価書に記載された DCF 法における初年度運営純収益です 償却後利回り は 償却後利益の年換算額 を 帳簿価額 で除して算出し 小数点第 2 位を四捨五入して記載しています 償却後利益の年換算額 は 各物件の取得期毎に下記の数値を使用しています 第 22 期 (2013 年 2 月期 ) 以前に取得した物件は 第 22 期 (2013 年 2 月期 ) 実績の年換算額です 第 23 期 (2013 年 8 月期 ) 以降に取得した物件は 取得時の鑑定評価書に記載された DCF 法における初年度運営純収益から 本投資法人が算定する想定減価償却費を控除した金額です また 本投資法人は 想定減価償却費につき エンジニアリングレポート等の各種情報を考慮した上で本投資法人の既保有資産と同じく 耐用年数に応じた定額法により算出しています 帳簿価額 は 物件の取得期毎に下記の数値を使用しています 第 22 期 (2013 年 2 月期 ) 以前に取得した物件は 第 22 期末 (2013 年 2 月期末 ) 帳簿価額です 第 23 期 (2013 年 8 月期 ) 以降に取得した物件は 取得価格です 稼働率 は 賃貸面積 を 賃貸可能面積 で除して算出しており 小数点第 2 位を四捨五入して記載しており 第 22 期末 (2013 年 2 月期末 ) の数値を使用しています 賃貸面積 及び 賃貸可能面積 は 本投資法人による運用不動産の保有部分又は保有割合に係るものです 賃貸面積 は賃貸可能面積に含まれ かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸している面積をさします 賃貸可能面積 は 個々の運用不動産に係る本投資法人の所有部分において賃貸が実務的に可能な面積 ( 共用部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます ) の合計をさします 含み損益 は 鑑定評価額 と 帳簿価額 の差額を使用し 単位未満を切り捨てて記載しています 鑑定評価額 は 物件の取得期毎に下記の数値を使用しています 第 22 期 (2013 年 2 月期 ) 以前に取得した物件は 第 22 期末 (2013 年 2 月期末 ) 鑑定評価額です 第 23 期 (2013 年 8 月期 ) 以降に取得した物件は 物件取得決定時に取得した鑑定評価額です 鑑定比 は 取得価格を取得時の鑑定評価額で除して算出し 小数点第 2 位を四捨五入して記載しています 売却価格 は 売買契約書等に記載された売買価格をいいます なお 価格には消費税その他取得に係る諸経費は含んでいません FFO とは Funds From Operation の略で 以下の計算式により求められる金額をいいます FFO= 当期純利益 + 減価償却費 + リース売上原価 - 不動産売却損益

54 NAV とは Net Asset Value の略で 以下の計算式により求められる数値をいいます NAV= 出資総額 + 鑑定評価含み損益 有利子負債残高 は 単位未満を切捨てして記載しています LTV( 総資産ベース ) は 各時点現在の有利子負債残高を同時点の総資産で除した数値を示したものであり 小数点第 2 位を四捨五入して記載しています 決算発表日時点の LTV( 総資産ベース ) は 総資産を 前期末の総資産 + 公募増資による出資総額純増額 + 前期末以降の有利子負債純増額 として算出しています LTV( 出資総額ベース ) は 有利子負債残高を出資総額と有利子負債残高の合計値で除して算出し 小数点第 2 位を四捨五入して記載しています 平均調達コスト は 損益計算書上で計上した 支払利息 投資法人債利息 融資手数料 投資法人債発行費償却の総額 を当該決算期中の 総有利子負債平均残高 で除した数値を年換算したものであり 小数点第 3 位を四捨五入して記載しています 平均残存年数 とは 各有利子負債の各時点現在から返済期限又は償還期日までの残期間を各時点現在の有利子負債残高で加重平均した数値であり 小数点第 2 位を四捨五入して記載しています フリーキャッシュフロー とは 以下の計算式により求められる金額をいいます フリーキャッシュフロー = 減価償却費 + リース売上原価 - 資本的支出 53

55 54 本資料は 情報提供を目的として 作成 提供するものであり 本投資法人の投資口の購入を含め 特定の商品の募集 勧誘 営業等を目的としたものではありません 本資料で提供している情報は 金融商品取引法 投資信託及び投資法人に関する法律及びこれに付随する政令 内閣府令 規則並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請され またはこれらに基づく開示書類または運用報告書ではありません 本資料には 財務状況 経営結果 事業に関する一定の将来予測ならびに本投資法人および本投資法人の資産運用会社 ( 以下 資産運用会社 といいます ) であるオリックス アセットマネジメント株式会社経営陣の計画および目的に関する記述が含まれます このような将来に関する記述には 既知または未知のリスク 不確実性 その他実際の結果または本投資法人の業績が 明示的または黙示的に記述された将来予測と大きく異なるものとなる要因が内在することにご留意ください これらの将来予測は 本投資法人の現在と将来の経営戦略および将来において本投資法人の事業を取り巻く政治的 経済的環境に関するさまざまな前提に基づいて行われています 本資料で提供している情報に関しては 万全を期しておりますが その情報の正確性 確実性 妥当性および公正性を保証するものではありません また予告なしに内容が変更または廃止される場合がありますので 予めご了承ください 資産運用会社 : オリックス アセットマネジメント株式会社 ( 金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 315 号 / 社団法人投資信託協会会員 )