豊中市千里ニュータウン地区住環境保全に関する基本方針 1. 経過と方針千里ニュータウンは昭和 36 年 (1961 年 ) から昭和 44 年 (1969 年 ) にかけて開発されたわが国で初めての大規模なニュータウンですこのニュータウンは単なる大量の住宅建設にとどまらず

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きみおいりぐら
4 years ago
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1 豊中市千里ニュータウン地区住環境保全に関する基本方針 1. 経過と方針千里ニュータウンは昭和 36 年 (1961 年 ) から昭和 44 年 (1969 年 ) にかけて開発されたわが国で初めての大規模なニュータウンですこのニュータウンは単なる大量の住宅建設にとどまらず大阪都市圏における良好な住宅地の供給を図るため計画的な土地利用施設配置計画に基づき旧市街地の持つ諸々の問題点を排除した理想的な生活環境の創出を目的として整備され良好な住環境を形成していますこのため昭和 61 年 (1986 年 ) に豊中市が策定した豊中市新総合計画において無秩序な開発が進行しないよう千里ニュータウン地区とその周辺を住環境保全ゾーンとして位置付け将来に亘って適切な規制誘導を図りながら良好な住環境の形成に努めることとしましたしかし千里ニュータウン地区においては建設完了後約 20 年が経過した頃から低層住宅地区では世代交替などを契機に宅地の細分化問題がまた中高層住宅地区では生活水準の向上に伴い住居規模の問題や設備の老朽化等に起因する建替え問題が発生してきましたそのため平成元年 (1989 年 )2 月に千里ニュータウン地区における住環境保全に対する基本的な考え方案を千里ニュータウン地区の住民の皆様方に対し提案したところ種々のご意見をいただきました市としてこの問題は行政と住民が一体となってより良いまちづくりを進めるため地元住民の皆さんの意見の反映を図るべく学識経験者の客観的な意見もとり入れることとし平成元年 (1 989 年 )6 月 7 名の学識経験者で構成された豊中市千里ニュータウン地区住環境懇談会を設置し千里ニュータウンの将来の土地利用のあり方について様々な角度から検討がなされ平成 2 年 (1990 年 ) 末同懇談会より意見の提起を受けましたその内容は公的機関の計画的な開発による現状のゆとりある緑豊かな住環境が形成された経過を配慮し第 1 種低層住居専用地域ではすでに地元で行われている建築制限の申し合わせ事項など住民の皆さんの主体的な努力の尊重第 1 種中高層住居専用地域での建替え等に関しては一律に制限を加えるのみでなく当該敷地の持つ条件周辺状況建物の形態等総合的な観点から当初案に対しある程度の緩和を認めても良いとし緩和を行う場合は第三者機関においても客観的専門的な評価を加え住環境の維持保全を図ることが望ましいというものです豊中市はこの意見提起を参考とし千里ニュータウン地区の住環境保全のための基本的な事項を豊中市千里ニュータウン地区住環境保全に関する基本方針 ( 以下基本方針という ) としてまとめ平成 4 年 (1992 年 )7 月 1 日から運用を開始しました

2 2. 適用地域と内容 (1) 適用地域この基本方針の適用地域は千里ニュータウン ( 千里丘陵住宅新住宅市街地開発事業の区域 ) の豊中市域とします当該地域の建築物の用途形状等を踏まえ低層住宅地区中高層住宅地区 ( 一般地区医療センター地区除外地区に細分 ) 近隣センター地区及び中央センター地区 ( 東町地区と西町地区に細分 ) に区分して適用します各地区の区分は別表 1 のとおりです ( 別紙地区別図参照 ) なお現状の建築物の用途等を変更しようとする場合は別途協議してください (2) 内容各地区における基本方針の内容は別表 2 のとおりですなお別表 2 記載事項のうち主な補足説明事項は次のとおりです 1 低層住宅地区の壁面位置の制限における北側及び道路の定義について壁面位置の制限における北側とは真北に直交する線と敷地の境界線のなす角が 45 以内の面とします壁面位置の制限における道路とは市道として認定されている幅員 1.5m 以上のもの ( 自転車歩行者専用道路を含む ) とします 2 中高層住宅地区の容積率の最高限度及び建築物の高さの最高限度における周辺状況及び計画内容により緩和について別紙容積率の割増し基準に適合していると判断した場合はその算定式で算出された床面積を用いた容積率を限度とし高さの制限は適用しないものとします ( ただし現行法規制の範囲内 ) 3 地区計画地区整備計画が策定された地区の取扱い低層住宅地区において地区計画地区整備計画が策定された地区については地区計画地区整備計画で策定された項目以外の基本方針の項目を適用するものとします中高層住宅地区において地区計画地区整備計画が策定された地区については基本方針の項目のうち駐車場の設置台数駐輪場の設置台数プレイロット等の設置面積についてのみ適用するものとします 4 新千里東町医療センター地区の取扱い新千里東町医療センター地区については建築協定が締結されており基本方針の項目のうち駐車場の設置台数駐輪場の設置台数についてのみ適用するものとします 5 容積率の最高限度建ぺい率の最高限度建築物の高さの最高限度壁面位置の制限及び容積率の割増し基準について用語の定義及び算定方法については建築基準法に準ずるものとします 3. その他 (1) 自治会申し合わせ低層住宅地区については各自治会で建築に関する申し合わせを取り決めていますので建築にあたっては事前に各自治会に問い合わせてください (2) 千里ニュータウン地区の今後の土地利用の考え方千里ニュータウンをとりまく社会経済環境は変化しており千里ニュータウンにおいても団地の建て替えや千里中央地区の再整備の動きが本格化していますまた基本方針の内容は土地建物所有者の権利の制限や義務付けにつながるものでありこうしたことは地区計画や建築協定など法令に基づくルールに従って行なうことが適切であると考えられます

3 そこで平成 15 年 (2003 年 )6 月に 4 名の学識経験者と 3 名の市職員で構成する千里ニュータウン地区における土地利用のあり方及び地区計画等の活用に関する調査委員会を設置し千里ニュータウンの良好な住環境を維持しながら再生を推進するための考え方について検討を行い千里ニュータウン地区の今後の土地利用の考え方 ( 案 ) を策定しましたそしてこの案について同年 10 月に地元説明会を開催すると共に本市のホームページへの掲載や印刷物の配布などによって市民の皆さんにお知らせしてご意見をお聴きし千里ニュータウン地区の今後の土地利用の考え方 ( 以下土地利用の考え方という ) として取りまとめました本市は基本方針に対する協力をお願いしつつ土地利用の考え方の内容の実現に向けた取り組みを支援していきます (3) 別表 2 の修正経過について 1 地区計画の都市計画決定により次のとおり該当する地区を地区計画が策定された地区に移行しました低層住宅地区平成 23 年 11 月 14 日新千里南町 1 丁目地区平成 25 年 11 月 12 日新千里南町 2 丁目地区平成 29 年 8 月 18 日新千里西町 2 丁目地区新千里北町 1 丁目地区平成 30 年 8 月 8 日新千里西町 3 丁目地区中高層住宅地区 [ 一般地区 ] 平成 19 年 2 月 23 日新千里西町 B 団地地区平成 21 年 2 月 20 日新千里東住宅地区新千里南町団地地区平成 22 年 2 月 19 日新千里西町団地地区平成 28 年 8 月 19 日新千里北住宅地区新千里南住宅地区近隣センター地区平成 29 年 3 月 25 日新千里東町近隣センター地区中央センター地区 ( 千里中央地区 ) 平成 18 年 2 月 21 日千里中央地区 2 建築協定の認可により次のとおり該当する地区を移行しました中高層住宅地区 [ 医療センター地区 ] 平成 20 年 9 月 12 日新千里東町医療センター地区別表 2 では新千里東町地区と表記 3 建築基準法の改正に伴い次のとおり変更しました平成 21 年 4 月 13 日地階部分の容積率の緩和規定が設けられたため中高層住宅地区の内容のうち緩和規定を削除 4 制限項目の内駐車場駐輪場の設置台数を次のとおり見直しました平成 27 年 4 月 1 日設置台数について緩和規定を追加 (4) 問い合わせ先基本方針に関する問合せ先は下記のとおりです問い合わせ先豊中市都市計画推進部千里ニュータウン再生推進課 ( 第 2 庁舎 4 階 ) TEL: FAX: E メール senrint@city.toyonaka.osaka.jp

4 別表 1 中高層住宅地区地区名町名住居表示番号等平成 27 年 (2015 年 )4 月現在低層住宅地区一般地区新千里北町 1 丁目 2 番 ~17 番 19 番 ~21 番 2 丁目 1 番 ~18 番 22 番 ~39 番 3 丁目 5 番 ~18 番新千里西町 2 丁目 4 番 ~ 6 番 8 番 ~20 番 3 丁目 4 番 ~24 番新千里南町 1 丁目 6 番 ~11 番 2 丁目 14 番 ~28 番 3 丁目 10 番 ~37 番新千里北町 1 丁目 1 番 18 番 22 番 2 丁目 19 番 40 番 ~41 番住居表示のない区域のうち地番がの敷地 3 丁目 1 番 ~ 4 番新千里東町 2 丁目 2 番 ~ 7 番 3 丁目 1 番 ~ 4 番 5 番 1 号 7 番新千里西町 2 丁目 1 番 ~ 3 番 7 番 21 番 ~24 番 3 丁目 1 番新千里南町 1 丁目 1 番 ~ 5 番 2 丁目 1 番 9 番のうち地番が 2 丁目 92 の敷地 12 番 23 号と地番が 2 丁目 12 2 の敷地 3 丁目 2 番 ~ 9 番 (2118を除く) 上新田 1 丁目 19 番 1 号 2 丁目 24 番 3 号医療センター地区除外地区新千里北町 2 丁目 21 番新千里東町 3 丁目 5 番 2 号 ~ 5 号新千里西町 3 丁目 3 番新千里南町 2 丁目 11 番新千里南町 2 丁目 2 番 ~ 8 番 9 番 5 号 ~18 号 10 番 3 丁目 1 番中央センター地区近隣センター地区東町地区東泉丘 2 丁目番 27 号新千里北町 2 丁目 20 番新千里東町 3 丁目 6 番新千里西町 3 丁目 2 番新千里南町 2 丁目 12 番 1 号 ~11 号と地番が2 丁目 1215の敷地新千里東町 1 丁目全て 2 丁目 1 番西町地区新千里西町 1 丁目全て

5 別表 2 制限項目地区計画が策定された地区 ( 1) 低層住宅地区その他の地区地区計画が策定された地区 ( 2) 一般地区中高層住宅地区医療センター地区その他の地区新千里東町地区その他の地区除外地区新千里東町近隣センター地区近隣センター地区その他の地区東町地区 ( 千里中央東地区 ) 中央センター地区 ( 千里中央地区 ) 西町地区 ( 千里中央西地区 ) 現行法規制の概要第 1 種低層住居専用地域建ぺい率 =40% 容積率 =80% 外壁後退 =1.5m 第 1 種高度地区第 1 種中高層住居専用地域 ( 一部第 2 種中高層住居専用地域 ) 建ぺい率 =60% 容積率 =200% 第 2 種高度地区近隣商業地域建ぺい率 =80% 容積率 =200% 準防火地域第 2 種高度地区商業地域建ぺい率 =80% 容積率 =600% 防火地域建築物の用途一戸建て専用住宅を基本とする ( 計画内容により緩和 ) 住宅公益的施設 ( 計画内容により緩和 ) 建築協定の内容による医療施設と住宅当該用途地域内に建築できる建築物の用途近隣サービス施設と住宅容積率の最高限度 80%( 現行法規制のとおり ) 原則として 150% を基本とする ( 周辺の状況及び計画内容により緩和 ) 200% ( 現行法規制のとおり ) 原則として 150% を基本とする ( 周辺の状況及び計画内容により緩和 ) 200% ( 現行法規制のとおり ) 200% ( 現行法規制のとおり ) 建ぺい率の最高限度 40%( 現行法規制のとおり ) 50% 60%( 現行法規制のとおり ) 50% 60%( 現行法規制のとおり ) 80%( 現行法規制のとおり ) 建築物の敷地面積の最低限度 230 m2 建築協定の内容による建築物の高さの最高限度 10m 軒高 =7m 原則として 40m を基本とする ( 周辺の状況及び計画内容により緩和 ) 原則として 40m を基本とする ( 周辺の状況及び計画内容により緩和 ) 原則として 40m を基本とする ( 周辺の状況及び計画内容により緩和 ) 0 壁面位置の制限敷地境界線より 1.5m 2 階北側部分は 3.0m( 北側が道路の場合 2 階北側部分の 3.0m は緩和 ) 敷地境界線より 3.0m 以上容積率又は高さを緩和した場合は道路側は 5.0m 以上 ( 敷地の形状及び規模等により緩和 ) 建築協定の内容による建築物の形態又は意匠の制限建築物等の形態意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする建築物等の形態意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする建築物の形態意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする建築物の形態意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする建築物の形態意匠については周辺の環境と調和のとれたものとする垣又はさくの構造の制限道路に面する部分は生垣等良好な景観形成が図られる形態とする自動車駐車場 ( 以下駐車場 ) の設置台数 1 戸当たり 1 台以上原則として戸数の 100% 以上 ( 但し将来必要となった場合に戸数の 100% 以上の駐車場を確保できる計画とした場合には戸数の 80% 以上とする ) 住宅以外については業務用従業員及び施設利用者用として延面積 150 m2に 1 台以上原則として戸数の 100% 以上 ( 但し将来必要となった場合に戸数の 100% 以上の駐車場を確保できる計画とした場合には戸数の 80% 以上とする ) 原則として戸数の 100% 以上 ( 但し将来必要となった場合に戸数の 10 0% 以上の駐車場を確保できる計画とした場合には戸数の 80% 以上とする医療施設部分は別途協議 ) 原則として戸数の 100% 以上 ( 但し将来必要となった場合に戸数の 100% 以上の駐車場を確保できる計画とした場合には戸数の 80% 以上とする ) 原則として戸数の 100% 以上 ( 但し将来必要となった場合に戸数の 10 0% 以上の駐車場を確保できる計画とした場合には戸数の 80% 以上とする ) 及び業務用施設利用者用として近隣サービス施設延面積 300 m2に 1 台以上 ( ただし立地地形の状況からやむをえないと判断したときは別途協議するものとする ) 住宅以外については業務用従業員用及び施設利用者用として延面積 150 m2に 1 台以上住宅については中高層住宅地区に準じた運用を行う自転車駐車場 ( 以下駐輪場 ) の設置台数原則として住宅戸数の 200% 以上 ( 但し将来必要となった場合に戸数の 200% 以上の駐輪場を確保できる計画とした場合には戸数の 150% 以上とする ) 原則として住宅戸数の 200% 以上 ( 但し将来必要となった場合に戸数の 200% 以上の駐輪場を確保できる計画とした場合には戸数の 150% 以上とする ) 住宅については中高層住宅地区に準じた運用を行うプレイロット等の設備面積住宅建設戸数が 50 戸以上の場合敷地面積の 3% 以上住宅建設戸数が 50 戸以上の場合敷地面積の 3% 以上住宅建設戸数が 50 戸以上の場合敷地面積の 3% 以上 1 地区計画が策定された地区 1 新千里南町 1 丁目地区 2 新千里南町 2 丁目地区 3 新千里西町 2 丁目地区 4 新千里北町 1 丁目地区 5 新千里西町 3 丁目地区 2 地区計画が策定された地区 1 新千里西町 B 団地地区 2 新千里東住宅地区 3 新千里南町団地地区 4 新千里西町団地地区 5 新千里北住宅地区 6 新千里南住宅地区 3 公的賃貸住宅における駐車場設置台数については別紙公的賃貸住宅における駐車場設置基準による 4 既存物件についても当該基本方針の基準を適用する ( 平成 4 年 7 月 1 日以降建築された物件に限る )

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<4D F736F F D2090E797A2836A B835E CC82DC82BF82C382AD82E88E77906A B8C91CE8FC6955C F97702E646F63> ( 下線部は改正部分 ) (p7) 改正後千里ニュータウンのまちづくり指針改正新旧対照表 (p7) Ⅱ2 高さ容積率建ぺい率について Ⅱ2 高さ容積率建ぺい率について 2(4) 容積率について ( 第一種第二種中高層住居専用地域 ) 2(4) 容積率について ( 容積率 200% 以上の住居系の地域 ) 容積率は 150% 以下を標準とします容積率は 150% 以下を標準とします (p8)