平成 29 年 (2017 年 )2 月 16 日 豊中市長 淺利敬一郎様 豊中市住宅 住環境に関する基本方針策定委員会 委員長鈴木克彦 豊中市住宅 住環境に関する基本方針について ( 答申 ) 平成 28 年 (2016 年 )7 月 13 日に本委員会に諮問された豊中市住宅 住環境 に関する基本

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1 平成 29 年 (2017 年 )2 月 16 日 豊中市長 淺利敬一郎様 豊中市住宅 住環境に関する基本方針策定委員会 委員長鈴木克彦 豊中市住宅 住環境に関する基本方針について ( 答申 ) 平成 28 年 (2016 年 )7 月 13 日に本委員会に諮問された豊中市住宅 住環境 に関する基本方針について 審議の結果を別紙のとおり答申します

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3 豊中市住宅 住環境に関する基本方針について ( 答申 ) 平成 29 年 (2017 年 )2 月 豊中市住宅 住環境に関する基本方針策定委員会

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5 豊中市住宅 住環境に関する基本方針について ( 答申 ) 目次 第 1 章はじめに 1. 方針策定の趣旨 方針の位置づけ... 2 第 2 章豊中市の住宅 住環境をとりまく現状と課題 1. 豊中市の住宅 住環境をとりまく現状 ) 人口 世帯の状況 2) 住宅ストックの概況 3) 住宅性能の状況 4) 民間賃貸住宅の状況 5) 分譲マンションの状況 6) 市営住宅の状況 7) 住環境の状況 2. 関連する社会の動き 豊中市の特徴 住宅 住環境に関する課題の整理 第 3 章基本的な考え方 視点 1. 基本的な考え方 視点 第 4 章住宅 住環境に関する取組みの方向性目標 1 住み続ける 住み継いでいく 1. 良質な住宅ストックの形成 ) 将来世代に向けた住宅の性能向上 2) 住宅の適切な維持管理 3) 不動産の権利承継の円滑化

6 2. 中古住宅の流通 利活用の促進 ) 中古住宅市場の活性化 2) 地域の課題やニーズに応じた空き家の利活用の促進 目標 2 誰もが自分らしく暮らし続ける 1. 若年 子育て世帯等に選ばれる住まいの確保 住宅確保要配慮者が安心して住み続けられる住宅の確保 ) 民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの構築 2) 市営住宅等の効率的な管理 運営 目標 3 安全 安心で地域の特性に応じた魅力あるまちをつくる 1. 住宅 住環境の安全確保 地域の互助 共助による防災 防犯性の向上 魅力ある住環境の維持 向上 第 5 章取組みの推進に向けて 1. 庁内組織の連携 市民 事業者 関係団体との連携 協働 国 大阪府 その他の公的事業主体との連携 用語集... 31

7 第 1 章はじめに 1. 方針策定の趣旨 豊中市はこれまで 交通や買い物等の利便性に優れた立地の良さや 教育 文化環境の充実 緑豊かな住環境等を背景に 住みやすい 住宅都市 として発展してきました 一方 近年は 世帯増加を上回る住宅供給により空き家 * が増加傾向にあり 少子高齢化の進行により超高齢社会 * への対応等も求められています また 今後の人口減少社会の到来を見据えるなかで財政的制約も大きくなりつつあります 市民意識に目を向けると 住宅の安全 安心に対する意識の高まり 住まい方に対するニーズの多様化等も見られるようになり 豊中市の住宅 住環境を取り巻く社会経済情勢等が変わりつつあります こうした状況の中 豊中市では平成 25 年度 (2013 年度 ) に 住宅ストック基礎調査 を実施し 現状把握と今日的な課題の抽出を行いました その中でも喫緊の課題である空き家対策に取り組むため 平成 26 年度 (2014 年度 ) には 豊中市総合的な空き家対策方針 を策定し 空き家マッチング支援事業や提案型空き家利活用リフォーム事業等に取り組んでいるところです しかし この間にも 安全 安心な住宅の確保や中古住宅市場の活性化 ( 流通 リフォーム * 促進 ) 住宅確保要配慮者 * が円滑に入居し居住の安定を確保することや地域コミュニティの形成等の課題に対応した取組みの必要性は ますます高まってきています このような背景をふまえ 豊中市では 今日的な課題に対応した取組みを効果的に展開し 豊中市が今後も市内外の人から居住選択され 住んでみたい 住み続けたい と思われる都市として発展していくため 住宅 住環境について 市民 事業者 市民公益活動団体 * 関係機関 行政が将来像を共有し 取り組む内容に応じて それぞれが連携を図りながら総合的に取組みを推進していくための方針を策定します < 本方針を読むにあたって> 本文等において * を付けた用語は p.31 以降の 用語集 で説明を行っています ご参照ください 繰り返し登場する用語 ( 例 : 空き家 ) は 最初のもののみ * を付けています 1

8 2. 方針の位置づけ 住宅は市民生活を形成する基本的要素のひとつであり 都市 まちづくり 福祉 防災 防犯等の分野と密接に関係があります したがって豊中市では これらの関連する計画や取組みと連携しながら 本方針に沿った住宅 住環境に関連する取組みを進めていくことで 豊中市総合計画 が掲げる理念の実現をめざしていきます < 方針の位置づけ図 > 総合計画 分野横断的関連計画等 まち ひと しごと創生総合戦略 ブランド戦略 公共施設等総合管理計画 関連主要計画等 豊中市版地域包括ケアシステム基本方針 地域福祉計画 高齢者保健福祉計画 介護保険事業計画 障害福祉計画 障害者長期計画 健康づくり計画 関連主要計画等 子育ち 子育て支援行動計画 保健 福祉 子育ち 子育て 都市 まちづくり 住宅 住環境 防災 防犯 地球環境 関連主要計画等 都市計画マスタープラン 都市景観形成マスタープラン コミュニティ基本方針 市民公益活動推進指針 道路整備 上下水道計画等の都市基盤に関する行政計画 多文化共生指針 関連主要計画等 地域防災計画 住宅 建築物耐震改修促進計画 第 3 次庄内地域住環境整備計画 新 豊南町地区整備計画 関連主要計画等 環境基本計画 地球温暖化防止地域計画 みどりの基本計画 住宅 住環境に関する基本方針 本方針に基づく主要計画等 総合的な空き家対策方針 市営住宅長寿命化計画 本方針に基づく取組みの目標年度は 平成 38 年度 (2026 年度 ) までとし 社会経済情勢の変化及び取組みの進捗状況の全体を検証し その結果をふまえ目標年度の中間にあたる平成 33 年度 (2021 年度 ) には 必要に応じて本方針について見直しを行っていきます なお 本方針で想定している取組みの多くは 事業者や 市民 市民公益活動団体等と連携 協力して進めることを念頭に置いていることから 本方針に基づく取組みの内容や方法等は その時々の局面に応じて これら多様な主体とともに検討していきます 一方 市営住宅長寿命化計画 等の行政計画に基づく取組みについては それぞれの計画の中で目標値を設定し計画的に進めていきます 2

9 < 取組みの概念イメージ > 住宅 住環境に関する基本方針 関連計画等に基づく取組み官民が連携 協力した取組み 行政計画に基づく取組み 局面に応じて取組み ( 内容 方法 ) を検討し 変化 派生させていく 公共施設等総合管理計画 市営住宅長寿命化計画 等の各行政計画に目標値を設定し計画的に進める めざす べき将来像 平成 33 年度 (2021 年度 ) ( 実績を基に必要に応じ ) 方針見直し 平成 38 年度 (2026 年度 ) 平成 32 年度 (2020 年度 ) 住宅ストック基礎調査 検証 平成 37 年度 (2025 年度 ) 住宅ストック基礎調査 検証 社会経済情勢等の変化 3

10 第 2 章豊中市の住宅 住環境をとりまく現状と課題 以下に記載している現状等は 統計調査結果やヒアリング調査結果等をもとにまとめたものです 各文末の 番号 は P15 に掲載している出典を示しています 1. 豊中市の住宅 住環境をとりまく現状 1) 人口 世帯の状況 人口動向 人口は 平成 27 年 (2015 年 ) で 39.5 万人です 市全体では平成 17 年 (2005 年 ) を起点に微増傾向にありますが 南部地域では人口減少が進んでいます 1 自然増減は増加 合計特殊出生率 * は近年上昇傾向です 社会増減は転入超過傾向で す 2 3 将来人口は 平成 32 年 (2020 年 ) 以降 緩やかに減少し 人口問題研究所推計では平 成 52 年 (2040 年 ) 年に約 33 万 5 千人と推計されています これに対し 豊中市まち ひと しごと創生人口ビジョン では 少子化の進行や生産年齢人口の減少に歯止めを かける取組みを行うことで 平成 52 年 (2040 年 ) の将来人口を 38 万人と展望してい ます 4 世帯人員の状況 夫婦のみ世帯 単身世帯の割合が上昇し 世帯人員は年々減少しています 平成 27 年 (2015 年 ) で 1 世帯当たり平均 2.32 人です 高齢者を中心として 社会からの 孤立が懸念されています 1 世帯人員は 千里ニュータウンや緑丘 東豊中の住宅地で多く 阪急宝塚線沿線で 少ないという傾向が見られます 1 人口 世帯数の推計と将来推計 ( 千人 千世帯 ) 500 実績値 推計値 ( 人 ) S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47 H52 人口 ( 国調 人問研 ) 世帯数 ( 国調 ) 人口 ( 人口ビジョン ) 世帯人員 ( 国調 ) 資料 : 実績値 国勢調査 ( 各年 ) 推計値 日本の地域別将来推計人口 ( 人口問題研究所 平成 25 年 3 月 ) 豊中市まち ひと しごと創生人口ビジョン ( 平成 27 年 10 月 ) 4

11 高齢化の状況 高齢化率は年々上昇し 平成 27 年 (2015 年 ) で 25.4% です 1 千里ニュータウンや庄内 豊南町地区では 居住期間の長い世帯が多く 高齢化および高齢者の単身世帯化も進んでいます 1 2) 住宅ストック * の概況 住宅ストックの状況 住宅数は平成 25 年 (2013 年 ) で約 20 万戸です 長期的にみると世帯数も増加し続けていますが 住宅数との差は拡大しており 空き家は増加傾向にあります 空き家率は約 14.3% です 5 住宅数と居住世帯数の推移 ( 千戸 千世帯 ) % % 6.2% S43 (107) S48 (125) % S53 (134) 10.9% S58 (144) % 9.9% S63 (150) H5 (155) % H10 (157) % H15 (161) 15.3% H20 (165) 14.3% H25 (171) % 30% 20% 10% 0% 住宅数と世帯数の差が拡大 居住世帯あり空き家建築中その他世帯数空き家率 資料 : 住宅 土地統計調査 (H25) 旧耐震基準 * の昭和 55 年 (1980 年 ) 以前建設の住宅の割合は 住宅ストック全体の 34% です 5 特に庄内 豊南町地区は 昭和 34 年 (1959 年 ) 以前の古い木造住宅が多い状況にあります 6 入居者だけでなく家主や土地所有者の高齢化も進んでおり 住宅の流通 管理等が困難な状況が発生しています 7 非流通空き家 * は平成 25 年 (2013 年 ) で約 7,800 戸 ( 住宅ストック全体の約 4%) あり 平成 20~25 年 (2008~2013 年 ) の 5 年間で約 2,400 戸増加しています 5 空き家のうち 賃貸 売却用等で市場に流通している空き家の割合は 平成 20 年 ( 2008 年 ) に比べて低下していますが 平成 25 年 (2013 年 ) で約 7 割を占めています これは周辺市と比べて 高い傾向にあります 5 5

12 68.3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 空き家の種類 ( 周辺市比較 ) 豊中市 (N=28,550) 4.6% 61.7% 6.6% 27.1% 吹田市 (N=26,440) 1.2% 59.3% 5.4% 34.0% 箕面市 (N=10,370) 0.2% 51.8% 3.9% 44.2% 池田市 (N=7,200) 1.8% 57.1% 5.0% 36.1% 大阪府 (N=678,800) 2.0% 61.7% 4.7% 31.6% 全国 (N=8,195,600) 5.0% 52.4% 3.8% 38.8% 空き家の利活用の状況 使えるにもかかわらず有効に活用されていない空き家が見られます 5 8 その背景として 権利関係や相続問題等が阻害要因となって空き家を適切に管理で きない 売買 賃貸しにくい状況が見られます 8 使えるにも関わらず有効に活用されていない空き家を 地域の居場所や高齢者支援 子育て支援拠点等として活用したいというニーズがあります 9 3) 住宅性能の状況 * 二次的住宅賃貸用売却用その他 住宅の耐震化は 平成 27 年度 (2015 年度 ) に耐震化率 * 90% を目標にしてきました が 約 82% に留まる見込みです 9 二重窓 複層ガラス窓の設置割合 ( 一部の窓 ) が持ち家で約 15% 賃貸住宅で約 4% と 省エネルギー対応が進んでいません 5 資料 : 住宅 土地統計調査 (H25) その他 の空き家は 賃貸 売却用空き家のように 市場に流通していない空き家 ( 非流通空き家 ) 放置されたままの空き家 管理不全空き家 * 等は このカテゴリーに含まれる 平成 25 年 (2013 年 ) のバリアフリー * 化率 ( 高齢者等のための設備がある住宅の割 合 ) は 持ち家の約 71% に比べて 賃貸住宅では約 34% と低い状況にあります 5 高齢者等のための設備がある住宅 の割合 賃貸住宅持ち家賃貸 - 持ち家 平成 10 年 28.7% (N=70,750) 59.4% (N=65,280) -30.7pt 平成 25 年 33.5% (N=77,330) 70.5% (N=88,170) -37.0pt 平成 年の変化 +4.8pt +11.1pt 住宅 土地統計調査において 次のいずれかを備えている住宅をいう 手すり またぎやすい高さの浴槽 廊下等が車いすで通行可能な幅 段差のない屋内 道路から玄関まで車いすで通行可能 6 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 各年 )

13 4) 民間賃貸住宅の状況 1 民間賃貸住宅の概況 1 ヶ月の平均家賃は 6.9 万円で 周辺市に比べて高い状況にあります 5 民間賃貸住宅の 1 ヶ月あたりの家賃 ( 周辺市比較 ) 豊中市 1.0% 11.6% 26.9% 30.1% 14.7% 12.6% 2.6% (N=57,340) 0.5% 吹田市 1.4% 10.5% 31.2% 27.2% 14.4% 11.9% (N=49,670) 1.6% 1.8% 箕面市 1.9% 13.7% 30.4% 27.3% 13.9% 10.3% 2.2% (N=19,000) 0.3% 池田市 1.3% 14.8% 34.2% 29.9% 11.4% 7.3% 0.7% (N=14,970) 0.4% 大阪府 1.6% 14.5% 37.1% 28.2% 10.8% 5.9% 0.8% (N=1,183,900) 1.2% 全国 2.1% 16.5% 37.1% 26.4% 8.9% 6.2% 1.5% (N=13,997,100) 1.2% 1 万円未満 1 万 ~2 万円未満 2 万 ~4 万円未満 4 万 ~6 万円未満 6 万 ~8 万円未満 8 万 ~10 万円未満 10 万 ~15 万円未満 15 万円以上 住戸面積は 30~69 m2の割合が賃貸住宅全体の 55% を占め 周辺市と比べ高い状況 にあります 一方 29 m2以下の割合は 29% と周辺市と比べ低く 平均的な住戸面積 はやや広いといえます 5 賃貸用の空き家は 空き家全体の約 6 割を占め 特に非木造の長屋 * 共同住宅等で 多い状況にあります 5 2 住宅確保要配慮者に関する実態 〇住宅確保要配慮者の状況 1ヶ月の 0% 20% 40% 60% 80% 100% 平均家賃 ( 円 ) 世帯の年間収入が 200 万円未満の低所得者層の割合が上昇しており 平成 25 年 ( 2013 年 ) には 2 割を超えています 5 世帯の年間収入の推移 0% 20% 40% 60% 80% 100% 69,103 円 66,430 円 65,383 円 61,317 円 59,151 円 59,456 円 資料 : 住宅 土地統計調査 (H25)/ 家賃不詳分は除外 H25 (N=164,790) H20 (N=153,800) H15 (N=149,050) H10 (N=140,090) 21.6% 上昇 17.4% 26.5% 13.8% 19.6% 19.7% 16.1% 14.7% 24.3% 25.0% 17.0% 15.8% 16.0% 11.6% 22.4% 17.6% 20.7% 23.0% 24.9% 32.4% 200 万円未満 200~300 万円未満 300~500 万円未満 500~700 万円未満 700 万円以上 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 各年 )/ 年間収入不詳分は除外 7

14 住宅扶助 * を受給している生活保護受給者よりも 生活保護を受けず 就労や年金等で 生活を維持している低所得者層が生活困窮に陥って住宅の確保が困難となる状況が見 られます 10 住宅確保要配慮者である単身高齢者数 障害者手帳所持者数 ひとり親世帯数 生 活保護受給世帯数は いずれも増加傾向にあります 住宅確保要配慮者の入居状況 住宅確保要配慮者が民間賃貸住宅に入居しにくい状況が見られます その背景には 家賃支払いに対する不安や病気 事故等の場合の身元引受人 * の不在 に対する不安 家主等の障害者や病気への知識不足からくる無理解等があります 住宅確保要配慮者の入居にあたって求められている支援 住宅確保要配慮者を受け入れるためには 家賃債務保証 * 連帯保証人代行 * 等の 入居時の支援に加えて 入居後のトラブル発生時に対応してくれる専門家の派遣 住戸内の死亡事故に対応した保険商品 入居後の生活支援 ( 高齢者の見守りサー ビス * 等 ) 等の入居後の支援も求められています これらの支援を既に実施してい る事業者や団体もありますが そのような取組みに関する情報が不動産事業者や家 主等必要な人に十分に行き渡っていない状況がみられ 十分な支援が行われていな い状況があります 住宅確保要配慮者の入居に必要な支援 サービス ( 複数回答 ) 入居後のトラブル発生時に支援してくれる専門家等の派遣 家賃債務保証 0% 20% 40% 60% 80% 100% 76.3% 94.9% 連帯保証人代行 住戸内の死亡事故に対応した保険商品 64.4% 71.2% 部屋探しサポート 33.9% 入居後の生活サポート 改修費用の補助 その他 0.0% 67.8% 62.7% (n=59) 入居契約の手続きをサポートしたり 希望する物件を探したり 見学する際に同行したりする等資料 : 民間賃貸住宅実態調査 (H28)/ 無回答分は除外 昔ながらの地域のコミュニティがしっかりとある地域では 自治会等を中心として 8

15 住宅確保要配慮者を地域で支え 支援を行っている状況が見られます 14 ひとり親世帯は特に離婚直後等の緊急的 短期的な住宅を求めています 10 5) 分譲マンションの状況 1 分譲マンションの概況 市内には分譲マンションが約 900 件あり そのうち 20 戸未満の小規模分譲マンションが 30% を占めています また 旧耐震基準の昭和 55 年 (1980 年 ) 以前建築のものが 22% であり 概ね築 25 年以上 ( 平成 2 年 (1990 年 ) 以前建築 ) のものは約半数という状況です 15 建築時期別の割合 平成 18 年 ~22 年 7.1% 平成 13 年 ~17 年 12.3% 平成 3 年 ~12 年 26.2% 2 分譲マンションの管理 入居の実態 管理活動の状況 平成 23 年以降 4.1% 昭和 45 年以前 1.8% S55 以前 21.8% H2 以前 50.3% 昭和 46 年 ~55 年 20.0% 昭和 56 年 ~ 平成 2 年 28.5% (n=875) 資料 : 豊中市建物現況調査等を元に豊中市作成 / 建築時期不詳分は除外 このグラフは 上記調査等に記載の物件数を元に作成 現時点においては ほぼ全ての分譲マンションで良好な管理活動が行われている状 況が見られます 16 管理組合 * * の意思決定や計画修繕等で困っている分譲マンションはわずかですが 入居 者の高齢化や賃貸化により 管理組合の理事の担い手不足が問題となっています 16 コミュニティの状況 分譲マンション内のコミュニティ活動について 困り事はないとする分譲マンショ ンが多くみられる一方 賃貸化率 20% 以上の分譲マンションでは参加者 利用者が 少ない等 コミュニティ活動に関する問題が見受けられます 16 分譲マンションによっては 地域とのつながりが薄く 民生 児童委員等が入居者に接 することができない場合もあるため 高齢者対策等に対する不安を持つマンションがあ ります 10 9

16 管理上の困り事 ( 複数回答 ) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 総会や理事会を開催できず意思決定ができない 1.1% 管理組合の理事のなり手がいない 41.8% 管理費や修繕積立金が集まらない 滞納者が多い 駐車場の空きが増加し 維持管理費が不足している 資金不足等で適切な修繕ができず 建物 施設が老朽化している 修繕すべき箇所や修繕の方法がわからない 管理会社の管理が悪い ( 日常管理がされていないなど ) 0.0% 1.1% 2.2% 1.1% 0.0% 入居者間の付き合い ( コミュニティ ) がない 入居者のマナーや入居者間のトラブルが問題になっている 16.5% 13.2% 近隣とトラブルになっている ( 騒音やゴミ出しなど ) マンションの管理運営について相談できる人 ( 所 ) がいない * 管理規約で想定していない使い方をしている住戸があるその他 3.3% 5.5% 2.2% 2.2% 特に困ったことはない 46.2% (n=91) 6) 市営住宅の状況 資料 : 分譲マンション実態調査 (H28)/ 無回答分は除外 市営住宅の状況 市営住宅の管理戸数は平成 27 年度 (2015 年度 ) 末時点で 2,695 戸あり 平成 23 年 (2011 年 )3 月に策定した 市営住宅長寿命化計画 に基づき管理 運営を行っています 17 築 40~50 年程度の市営住宅が多く 計画的な修繕の実施が遅れています 17 市営住宅建設年度別戸数 ( 戸 ) 600 阪神 淡路大震災 築年数の古いものが多い築 43~53 年 S38 S43 S48 S53 S58 S63 H5 H10 H15 H20 H25 資料 : 豊中市資料 10

17 市営住宅の入居者の状況 入居世帯のうち高齢者世帯 * は全体の半数超を占めます 17 市営住宅の共用廊下 エレベーター 集会室等の共用部分の日常的な管理 ( 共益費の 徴収 支払 清掃等 ) は 入居者で構成する自治会が行うこととなっていますが 高 齢入居世帯の比率が高くなり 共用部分の管理運営が困難になりつつあります 9 入居希望世帯は多く 応募倍率が高い状態が続いています ( 平成 27 年度 (2015 年 度 ) 平均応募倍率 :10.3 倍 ) 17 7) 住環境の状況 住環境の安全性の状況 住宅のなかには 防災 防犯上の問題等を抱え 周囲に悪影響を及ぼす管理不全空 き家があります 8 このような管理不全空き家に対して 豊中市では 空家等対策の推進に関する特別 措置法 * に基づき 指導 勧告等の対象となる 特定空家等 * に関する基準を定 めて管理不全化した空き家とならないように啓発 指導を行っています 8 密集市街地 * が形成されている庄内 豊南町地区では 旧耐震基準の昭和 56 年 ( 1981 年 )5 月以前建築の木造住宅等の除却費補助や不燃化 * * を促進するための地区計画 の策定により 不燃化等は改善の方向にあります しかし 幅員 4m 未満道路に接 するまたは未接道の住宅は 豊中市の住宅ストック全体の約 35% を占めている状況 が見られます 9 5 防災 防犯やまちなみづくりに向けた活動の状況 自治会や町内会を中心とした自主防災組織 * や 防犯協議会 * により防災 防犯の取 組みが進められています 9 地区計画 (16 地区 ) 建築協定 * (11 地区 ) 景観形成協定 * (2 地区 ) を締結してい る地区があります ( いずれも平成 29 年 (2017 年 )3 月現在 ) 住民発意による土地 利用のルール作りが進んでおり 市民の住環境に対する意識は高いといえます 7 道路空間等のバリアフリー化の状況 公園や公共公益施設等 * のバリアフリー化は進んでいる一方 道路についてはバリア フリー化がされていないところもあります これに対して豊中市では 道路を歩き やすくするため意見交換会の開催や身体障害のある方へのアンケート調査を実施し ながら住居地区バリアフリー計画 * を策定し 道路空間のバリアフリー化に取り組ん でいます 11

18 2. 関連する社会の動き 住宅や暮らし方に対する価値観の多様化 全国的に 若年 子育て世帯を中心として シェアハウス * * や DIY 賃貸住宅のような住民 自らが住まいやコミュニティを形づくり 日々の暮らしの活動や交流のなかで やりがい いきがいをもった暮らし方を志向する動きが見られるようになっています 住宅ストックの活用や適切な管理に向けた動き 省エネルギー基準の見直しや一定規模以上の新築 増改築に係る計画の届出の義務づけ等 住宅の省エネルギー対策が強化されています 18 分譲マンションの管理組合の担い手不足への対応に向けた外部専門家の活用や 合意形成 の難しさへの対応に向けた建替要件の緩和等 関連法制度の見直しが行われています 18 住宅セーフティネット * 構築の動き 国では 民間住宅に住宅確保要配慮者が入居できるように 住宅確保要配慮者あんしん居 住推進事業 * 等によるリフォームを支援する施策が展開されています 平成 28 年 (2016 年 )3 月に改定された国の住生活基本計画 * に基づき 住宅セーフティネ ット機能の強化に向けた検討が進められ 空き家や民間賃貸住宅ストックを活用した新た な住宅セーフティネット制度の枠組みが構築されつつあります 大阪府では Osaka あんしん住まい推進協議会 * ( 居住支援協議会 * ) が設置され 大 阪あんしん賃貸支援事業等の居住支援に関する取組みを行っています 18 12

19 3. 豊中市の特徴 北部 中部 南部で異なる住宅特性 北部は 計画的に整備された千里ニュータウン等起伏のある地形と緑豊かな住環境があり 一戸建て 持ち家が多い一方で 曽根箕面線の沿道には高質な商業施設の集積も見られます 北大阪急行電鉄沿線は 梅田や難波等への利便性が特に高いことも特徴です 1 19 中部では 北部と南部の特徴が混在しています 阪急宝塚本線沿線の各駅前を中心に商店街が形成され 商店の集積等が進み商業者や地域住民によるまちづくりが行われています 旧集落や戦前に開発された良好な住宅地があり 教育 商業 文化 スポーツ施設や歴史的遺産等も集積しています 7 19 南部は 木造の長屋 共同住宅等が多数存在し密集市街地を形成している一方で 庄内地域を中心に市場や飲食店等の商店が多く 賑わいと路地等の界隈性 * のある空間等と合わせ 自治会等の昔ながらの地縁団体が活発に活動している等 庶民的で活気ある雰囲気が形成されています また 大阪音楽大学が立地するほか 事業所の集積も見られる等他の地域にない魅力を備えています 子育て世代が多く 他都市への通勤 通学者も多い 大阪市のベッドタウン 周辺市と比べ 子育て世代である 30~49 歳の構成割合がやや高く 15~29 歳の若年層の割合はやや低い状況にあります 1 昼夜間人口比率 * は 89.2% で昼間の流出人口が多く 特に通勤 通学先の半数は大阪市です 交通利便性の高いベッドタウンとしての特性を有しています 1 13

20 年齢 5 歳階級別人口構成割合 ( 周辺市比較 ) 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 周辺市より低い 4.5% 4.5% 4.9% 4.7% 4.9% 4.6% 7.0% 5.9% 8.5% 周辺市より高い 7.8% 6.6% 5.7% 5.4% 7.3% 6.3% 5.2% 3.7% 3.0% 2.0% 2.1% 1.0% 1.1% 0.0% 0~ 4 歳 5~ 9 歳 10~ 15~ 20~ 25~ 30~ 35~ 40~ 45~ 50~ 55~ 60~ 65~ 70~ 75~ 80~ 85~ 90 歳 14 歳 19 歳 24 歳 29 歳 34 歳 39 歳 44 歳 49 歳 54 歳 59 歳 64 歳 69 歳 74 歳 79 歳 84 歳 89 歳以上 豊中市吹田市箕面市池田市大阪府全国 資料 : 国勢調査 (H27)/ 年齢不詳分は除外 市民から高い評価を得ている 生活利便性 子育て世帯が安心して暮らせる環境 緑豊かな自然環境の充実 教育関係施設の充実 市民からみて 住環境として評価が高いのは 身近な範囲にお店や病院等の生活施設が充実している 鉄道やバス等の公共交通機関が利用しやすい 子育て世帯が安心して暮らせる環境が整っている 公園や緑地 水辺等の自然環境が充実している が上位です 20 教育や文化に対する市民の関心は高く 学校教育関係施設だけでなく図書館 公民館や体育施設等の社会教育関係施設も整っていると評価されています 20 充実した教育 文化環境 確かな学力の向上を図る取組みや豊かな人間性を育む教育 支援の必要な子どもを支えともに学ぶ教育等 充実した義務教育に取り組み 大阪大学や大阪音楽大学 公私立高等学校等の多彩な学校 教育施設が立地しています 19 大阪音楽大学とは 文化 教育 国際交流等さまざまな分野で包括協定を結び 音楽あふれるまちづくり を進めています 地域ごとの盛んな公民館 公民分館活動等 年齢や興味 関心に応じた生涯学習の機会が充実しています 19 多様な主体による活発な市民活動 自治会活動の中心的担い手の世代交代や高齢化による活動停滞が課題となっている一方で 地域と市が協働で地域の課題の解決に向けて取り組む 地域自治組織 の設立に向けた取組みが進んでおり 検討 準備段階も含めて 9 小学校区で組織づくりが行われています まちの将来像を地域ぐるみで まちづくり構想 にまとめ 実現化に向けて取り組む協議 14

21 会が 3 団体 まちづくりに向け にぎわいづくり等の活動を行う研究会が2 団体あります 市民公益活動団体が 134 団体 ( 市民活動情報サロン団体情報掲載数 )( 平成 28 年 (2016 年 )8 月末現在 ) あり 市民による自主的 自発的な社会貢献活動が行われています 21 社会的な支援を必要とする人が 住み慣れた地域で孤立することなく安心して暮らすことができるように 取組みを進めている豊中市社会福祉協議会 * や住宅 住環境に関する活動を行う市民公益活動団体等 市との協働により多様な活動を展開している団体があります 10 一定の人気と活力のある住宅市場 平成 27 年度 (2015 年度 ) の住宅着工戸数は 2,532 戸で 比較的高い水準を維持しています 分譲住宅は平成 25 年度 (2013 年度 ) をピークに減少傾向にありますが 販売は活発で 分譲価格も周辺市より高い状況にあります 中古一戸建て住宅 中古マンションとも成約件数は駅圏別で大阪府内上位に位置し 特に大阪モノレール少路駅周辺や北大阪急行電鉄沿線 阪急宝塚本線沿線が中心です これらの地区では買い手がつきやすく 住宅市場として高い評価を受けています 23 7 豊中市の住宅 住環境をとりまく現状に関するデータの出典 1 国勢調査 2 豊中市統計書 3 豊中市子育ち 子育て支援行動計画こどもすこやか育みプラン とよなか ( 平成 27 年 (2015 年 )3 月 ) 4 豊中市まち ひと しごと創生人口ビジョン ( 平成 28 年 (2016 年 )7 月 ) 5 住宅 土地統計調査 6 豊中市住宅 建築物耐震改修促進計画 ( 平成 20 年 (2008 年 )3 月 ) 7 平成 25 年度住宅ストック基礎調査 ( 平成 25 年度 (2013 年度 )) 8 豊中市総合的な空き家対策方針 ( 平成 27 年 (2015 年 )3 月 ) 9 庁内関連部局等ヒアリング ( 平成 28 年度 (2016 年度 )) 10 福祉関係団体ヒアリング ( 平成 28 年度 (2016 年度 )) 11 第 3 期豊中市地域福祉計画 ( 平成 26 年 (2014 年 )3 月 ) 12 豊中市次世代育成支援行動 ( 後期 ) 計画 ( 平成 24 年 (2012 年 )10 月 ) 13 第 4 次豊中市障害者長期計画 ( 平成 25 年 (2013 年 )3 月 ) 14 民間賃貸住宅実態調査 ( 平成 28 年度 (2016 年度 )) 15 豊中市建物現況調査 ( 平成 27 年度 (2015 年度 )) 16 分譲マンション実態調査 ( 平成 28 年度 (2016 年度 )) 17 豊中市住宅課資料 18 平成 27 年度住宅ストック基礎調査 ( 平成 27 年度 (2015 年度 )) 19 豊中ブランド戦略 ( 平成 28 年 (2016 年 )4 月 ) 20 市民アンケート調査 ( 平成 27 年度 (2015 年度 )) 21豊中市コミュニティ政策課資料22住宅着工統計23 ( 公社 ) 近畿圏不動産流通機構市況レポート ( 平成 27 年度 (2015 年度 ) 平成 28 年度 (2016 年度 ) 15

22 4. 住宅 住環境に関する課題の整理 豊中市は 個性を持った多様なエリア 生活利便性が高く 安心 緑豊かな住環境 人気と活力のある住宅市場 多様な担い手による活発な市民活動 という特徴を有する 住宅都市 です 前節までに述べたとおり 現在の豊中市には 社会経済情勢の変化に応じて新たな状況が見られる一方で 住まい方 暮らし方に関する多様な価値観等も生まれてきています このような豊中市の住宅 住環境の現状をふまえた課題は次の通りです Ⅰ. 良質な住宅ストックの形成に向けた課題 (1) 住宅性能の向上に向けた取組みを進めていく必要がある (2) 住宅の長寿命化 * に向けた適切な維持管理を支援していく必要がある (3) 住宅の適切な管理や 円滑な承継に向けての権利や相続に関する取組みが必要である Ⅱ. 中古住宅の流通 利活用に向けた課題 (1) 空き家が市場に流通するよう 中古住宅の流通促進が必要である (2) 市場に流通していない使える空き家を地域の資源として有効に活用していくことが必要である Ⅲ. 多様な世帯の居住ニーズへの対応に向けた課題 (1) 若年 子育て世帯等に選ばれる住まいの確保が必要である (2) 住宅確保要配慮者が安心して住み続けられる住宅の確保が必要である Ⅳ. 安全 安心な住環境づくりに向けた課題 (1) 耐震化や不燃化等住環境の安全性をさらに高めることが必要である (2) 防災 防犯の取組みが必要である (3) 住宅地のバリアフリー化を進める必要がある Ⅴ. 魅力ある住環境づくりに向けた課題 (1) 魅力ある住環境を維持するための まちのルールづくりとまちのルールの円滑な運営に向けた活動への支援を進めていく必要がある Ⅵ. 地域の特性をふまえた地域コミュニティの活性化に向けた課題 (1) 地域住民主体による地域コミュニティの形成や活動をさらに進めていく必要がある (2) 周辺地域と連携した分譲マンションのコミュニティの形成を進めていく必要がある 16

23 第 3 章基本的な考え方 視点 1. 基本的な考え方 豊中市は 住んでみたい 住み続けたい と思われる住宅都市として発展し続けるために 誰もが地域に愛着を持って快適に暮らし続けることができるまち の実現をめざし多様な住まい方 ます そのために 3つの目標を掲げ 住宅をまちを構成する 社会的資産 と捉え 豊中市が持つ 魅力 を最大限に活かしながら 市民 事業者 市民公益活動団体等の多様な主体との協働のもと取り組んでいきます 豊中市はこれまで 交通や買い物等の利便性に優れた立地の良さや 教育 文化環境の充実 緑豊かな住環境等を背景に 大規模な公的開発や多様な民間開発が行われ 良好な住宅市場を形成するとともに 活発な市民活動や福祉等の取組みと相まって 住みやすい 住宅都市 としてのイメージを確立してきました 特に 生活における高い利便性 安心して暮らせて緑豊かな住環境 活発な市民活動 等は 豊中市の貴重な財産であり 住宅市場の活力を生んでいる大きな 魅力 といえます これまで培ってきた住宅都市としてのイメージを継承しながら 住んでみたい 住み続けたい と思われるように都市としての質をさらに高めていくためには 前述した豊中市の魅力を最大限に活用すること 住宅は 個人資産であり一義的な責任が所有者にあるものの 周辺に影響を及ぼすものでもあることから まちを構成する 社会的資産 と捉えること そして 地域において新たな活力を生み 日常的な人と人との繋がりやお互いが尊重し合い支え合える関係を築くための礎となる地域コミュニティを形成していくことが重要となります 以上をふまえ 誰もが地域に愛着を持って快適に暮らし続けることができるまち の実現をめざし 住み続ける 住み継いでいく 誰もが自分らしく暮らし続ける 安全 安心で地域の特性に応じた魅力あるまちをつくる という3つの目標を掲げ これらに沿って取組みを進めていきます また 取組みを効果的かつ実効性のあるものとするために取組み内容に応じて 市民 事業者 市民公益活動団体等の多様な主体とともに 本方針に基づく個別の取組みの内容や方法等を1つ1つ丁寧に考え 協働しながら実施していきます 17

24 2. 視点 誰もが地域に愛着を持って快適に暮らし続けることができるまち の実現を図るためには 豊中市の住宅 住環境に関する特徴等をふまえて 取組みを進めていくことが重要となります 本方針に基づき取組みを進めるにあたり 各目標や取組みの方向性にまたがり 横断的に留意すべきこととして 次の4つを基本的な視点として設定します 視点 1 多様なニーズに応じた住まい方 暮らし方と それに応じ た多様な住宅の利活用を実現可能にする 高齢者 障害者 子育て 単身者 外国人世帯等の世帯ごとの特性や 持っている価 値観によって異なる住まい方や暮らし方に対するニーズを実現できるようにします 視点 2 様々な住宅形式や居住状態等に応じた取組みを行う 一戸建て住宅や分譲マンション 賃貸住宅等の住宅の形式 居住中の住宅や管理不全 化した空き家等の住宅の状態等に着目し それぞれの特性や課題に応じた取組みを行い ます 視点 3 地域に存在する多様な地域資源 * を活かす 豊中市の北部 中部 南部等異なる地域の状況をふまえ 住宅や生活利便 支援施設 公園や緑地 まちなみ 歴史 文化遺産 多様な活動や支援を行う担い手等 それぞれ の地域に存在する多様な地域資源を活用します 視点 4 住宅市場として評価されていることを活かす 新築住宅の着工戸数が多く中古住宅の流通も活発であり 住宅市場として評価を受け ていることを活かします 18

25 第 4 章住宅 住環境に関する取組みの方向性 本章は 前章で掲げた基本的な考え方 視点のもと 3つの目標ごとに 取組みの大きな方向性と その方向性に沿った具体的な 取組み例 を示します 取組み例 では その内容や社会状況に応じて 行政が中心となって推進するものから 市民や事業者 市民公益活動団体等の多様な主体が中心となり それを行政が下支えするようなものまで様々なものを想定しています ここで掲げた 取組み例 は考えられる取組みの一部であり 本方針策定後は 取組み例 にこだわらず 具体的な取組み内容や方法 実施体制 実現可能性等を検討し 上記の多様な主体との協力 連携も行いながら 順次取組みを進めていきます 目標 1 住み続ける 住み継いでいく 1. 良質な住宅ストックの形成 居住選択され続ける 住宅都市 として評価を受けている市場性を維持していくために は 住み続ける 住み継いでいく ことのできる良質な住宅ストックの形成を図ること が重要です そのため 良質な住宅ストックの形成を図るためには 住宅性能の向上や住宅の適切な 維持管理を図るとともに 不動産の権利承継を円滑に進めていくことが重要となります 1) 将来世代に向けた住宅の性能向上 新築住宅 中古住宅ともに 長寿命化や耐震化 バリアフリー化等 建物としての性 能向上を図ることが求められています また 地球環境への配慮は一層必要性を増して おり 住宅における再生可能エネルギーの利用や省エネルギー化を進めていくことも求 められています そのため 耐震化やバリアフリー化 省エネルギー化に向けた支援を行うとともに * * 長期優良住宅認定制度や低炭素建築物認定制度等のインセンティブのある制度につい ての情報提供を行い 普及啓発を図っていきます また 住宅改修工事を安心して行える環境を整備することも重要です そのため 住 宅改修に関する相談や普及啓発を行うとともに 国や大阪府が実施している関連制度等 についての情報提供を行っていきます 19

26 取組み例 住宅の耐震化に向けた耐震改修補助等の実施と普及啓発 介護保険制度や障害者住宅改修制度を活用した住宅バリアフリー改修の支援 住宅の低炭素化に向けた省エネ診断等の実施と普及啓発 長期優良住宅認定制度 低炭素建築物認定制度 住宅性能表示制度 * の情報提供と普及啓発 住宅の改修 維持管理に関する情報提供 相談 セミナーの実施等 2) 住宅の適切な維持管理 住宅を長く使い続けるためには 住宅所有者や管理者が 日頃からの手入れや定期的な修繕を行う等 適切な維持管理を行うことが大切です 特に空き家については 所有者が日常的に居住していない状態にあるため 周辺の住環境に様々な悪影響を及ぼす管理不全化を防止するためにも 定期的に状況を把握し 住宅に不具合が生じないように管理することが重要となります そのため 住宅の適切な維持管理に向けては 事業者や関係団体と連携しながら所有者や管理者に向けた意識啓発や相談等を行います 分譲マンションの維持管理については 定期的な点検や修繕等を行うための合意形成を図ったり 修繕計画を作成する等 管理主体である管理組合を適切に運営していくことが重要となります 一方 分譲マンションの中には 区分所有者 * と実際の居住者が異なる 賃貸化 が進んでいるもの 区分所有者の高齢化が進んでいるもの等があります 現在 問題が表面化している分譲マンションは少ないですが 将来的には管理組合の運営が難しくなる等の問題が生じる可能性があります そのため 分譲マンションの適切な維持管理に向けて 管理組合や区分所有者に向けた意識啓発や相談等を行います 取組み例 住宅の改修 維持管理等に関する情報提供 相談 セミナーの実施( 再掲 ) 空き家等の適切な管理等に向けた所有者への意識啓発 相談の実施 分譲マンションの管理運営に関する相談 セミナーの実施 大阪府分譲マンション管理 建替えサポートシステム推進協議会 * が運営する取組みの情報提供等 3) 不動産の権利承継の円滑化 住宅所有者の死後 相続等による権利関係の承継が円滑 適切に行われず 住宅や土 20

27 地の管理者が複雑化 不明化する状況や 住宅所有者の高齢化に伴って住宅 土地の管理や売却等の判断が困難となる状況が発生しています 高齢化の進行によって 今後 管理や売却等が困難となり放置されたままとなった空き家が増加する可能性があります 一方 分譲マンションの場合 このような問題が区分所有者に発生した場合 管理組合の適切な運営に支障をきたす可能性があります こうした状況を未然に防止するため 関連団体等と連携して 住宅や土地 家財等の権利 相続についての相談 普及啓発等を行います 取組み例 相続や成年後見人制度 * 等に関する普及啓発 相談 セミナーの実施 高齢者が所有する資産の管理 処分等を円滑に実施する支援方策についての情報提供等 2. 中古住宅の流通 利活用の促進 活用されない空き家が増加すると 今後 まちとしての魅力が低下するおそれがあります これらの住宅ストックを 社会的な資産 として最大限に活用するためには 中古住宅としての魅力を高めることとあわせて 流通や利活用を阻害する要因等を解消し 中古住宅の流通や利活用を促進していくことが重要となります 1) 中古住宅市場の活性化 中古住宅の流通促進に向けて 市場に流通しているものの需要の低い空き家については ニーズとのミスマッチを解消し競争力のある住宅にするための取組みを進めることが重要となります 一方 市場に流通していない空き家については 賃貸や売却を促すような働きかけを進めることが重要となります また 住まい方や暮らし方に対する価値観が多様化するなかでは DIY 賃貸やシェアハウス等の多様なニーズに応じた様々なタイプの住宅が流通していることが重要となります そのため 所有者や消費者が安心して中古住宅を取引するための制度や仕組み 多様な住まい方に対応した改修の仕組み 方法等についての情報提供を行うとともに 事業者や市民公益活動団体等と連携体制を構築し 中古住宅市場の活性化に向けた取組みを行います 取組み例 住んでみたいと思われる魅力的な地域情報の発信 21

28 * 事業者 関連団体等と連携した DIY 賃貸やシェアハウス コミュニティ賃貸住宅等の多様な住まい方 暮らし方等についての情報提供 多様なニーズに応じたリフォーム リノベーション * 等の流通促進策についての情報提供や相談の実施 中古住宅のインスペクション * 制度等についての情報提供と普及啓発 住宅の流通に関する業界団体 事業者等との連携の仕組みづくり等 2) 地域の課題やニーズに応じた空き家の利活用の促進 地域には 活用可能であるものの使われていない空き家がある一方で 福祉拠点の充実や子育て支援 地域コミュニティの活性化等の課題やニーズがあります こうした課題やニーズに応えていくため 空き家を地域資源ととらえ住宅としてだけでなく 住む 以外の多様な使い方で活用することは まちの魅力を高めることにもつながります そのため 空き家が地域資源として有効活用されるよう 事業者や市民公益活動団体等と連携しながら 空き家所有者や利活用希望者のニーズの把握とマッチング 空き家の住宅以外の多様な利活用に向けた普及啓発や支援等を行います 取組み例 空き家所有者に対する住宅以外での多様な活用方法についての情報提供と普及啓発 子育てや福祉サービス等の施設整備における事業者 市民公益活動団体等との連携や 地域ニーズと空き家所有者とのマッチング 空き家の利活用についての提案公募によるモデル事業の実施 等 22

29 目標 2 誰もが自分らしく暮らし続ける 1. 若年 子育て世帯等に選ばれる住まいの確保 今後 人口減少やさらなる高齢化が見込まれるなかで 地域に新たな活力をもたらす若年 子育て世帯等の存在が一層重要となります 豊中市が若年 子育て世帯等に居住地として選ばれるためには 若年 子育て世帯等のニーズに合った住宅が確保されているだけではなく 若年 子育て世帯等それぞれがめざす住まい方や暮らし方を 実現できる と思えることが必要です また 住まいだけにとどまらず 子育て支援環境の充実や多彩な学校教育施設が立地している等従来からある魅力ある住環境の維持 向上を図ることも重要です さらに 関連部局における協力 連携体制のもと 若年 子育て世帯等が魅力を感じられるような環境づくりを行うとともに 住んでみたい と思われるような豊中市の魅力を積極的に発信していくことも重要となります 一方 近年では 住宅ストックを活用して 自分のニーズにあわせて住宅を改修する DIY 賃貸 入居者同士の交流や地域とのつながりを重視したシェアハウスやコミュニティ賃貸住宅等が登場し 豊中市においても UR( 独立行政法人都市再生機構 ) * や民間事業者による取組みが実施されています このような住宅ストックを活用した新たな住まい方は これまで築いてきた良質な住宅ストックと良好な住環境を継承しつつ その地域に若年層が暮らすことで地域コミュニティが活性化されることも期待されます 豊中市の新たな魅力をつくるためにも このような多様なニーズに対応した取組みは重要となります そのため 関連部局および事業者 市民公益活動団体等が協力 連携体制を築き 豊中市の魅力や取組みについて効果的に情報発信していくとともに 空き家等の地域資源を活用しながら若年 子育て世帯等の多様なニーズに対応した住まい方 暮らし方を実現する取組みを進めていきます 取組み例 民間事業者等と連携した若年 子育て世帯向けの住宅の供給促進 若年層の良質な中古住宅購入に対する支援事業( 住宅ストック循環支援事業 * ) 等に関する情報提供 事業者 関連団体等と連携した DIY 賃貸やシェアハウス コミュニティ賃貸住宅等の多様な住まい方等についての情報提供 ( 再掲 ) 留学生ホストファミリー事業 * や日本語講座開催等の国際交流の情報提供 DIY 賃貸や多様なニーズに応じたリフォーム リノベーション等の流通促進策についての情報提供や相談の実施 23

30 住んでみたいと思われる魅力的な地域情報の発信( 再掲 ) 空き家等を活用した子どもの居場所ネットワーク * 等との連携による子育て支援の環境づくり 子育て世帯の住宅の確保を支援する制度の検討 子育てや福祉サービス等の施設整備における事業者 市民公益活動団体等との連携や 地域のニーズと空き家所有者とのマッチング ( 再掲 ) 空き家の利活用についての提案公募によるモデル事業の実施( 再掲 ) 2. 住宅確保要配慮者が安心して住み続けられる住宅の確保 少子高齢社会の進展や世帯の小規模化 地域のつながりの希薄化等に伴い 単身世帯等が地域の中で孤立化する状況が見られます また 単身高齢者や若年層のワーキングプア * 等 住宅の確保や入居支援を必要とする世帯が増えてきており これらの住宅確保要配慮者が豊中市で安心して住み続けられるための仕組みを構築することが求められています 1) 民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの構築 住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居を促進するためには 家賃支払いに対する不安 病気 事故等の場合の身元引受人の不在への不安 日常的な生活に対する不安 ( 見守りサービス等 ) といった家主等が持つ不安を解消し 家主 入居者が安心して賃貸借できる仕組みを整えることが必要です また 住宅確保要配慮者が安心して暮らし続けられるためには 関連部局や市民公益活動団体 福祉関係団体が協力 連携し 総合的な体制のもと 居場所づくり や まち全体での見守り 等の生活支援サービスの充実を図っていくことが重要となります そのため 不動産事業者や福祉関係団体等との協力 連携体制を構築した上で 民間賃貸住宅の家主等が安心して賃貸でき また 住宅確保要配慮者が安心して入居することができるような仕組みや支援策等について検討し 住宅セーフティネットの構築に向けた具体的な取組みを進めていきます 取組み例 関連部局 不動産事業者や福祉関係団体等との協力 連携体制よる住宅確保要配慮者 家主等を支援する協議会組織等の設置 住民主体による高齢者の見守りサービス等 まち全体で見守る 取組みの実施等 地域包括ケアシステム * 構築を見据えた総合的な生活支援事業との連携 家主等に対する福祉施設への転用への働きかけや障害に関する市民の意識啓発 24

31 住宅確保要配慮者あんしん居住促進事業等の普及啓発 家賃債務保証 見守りサービス 身元引受人の確保等の入居 生活支援を一体的に提供する民間賃貸住宅の仕組みや支援策についての検討 ひとり親 失業者 被災者等が緊急時に入居できる低廉住宅の確保についての検討 高齢者 障害者等の住み替えに関する相談や安心して入居できる賃貸住宅情報の提供 2) 市営住宅等の効率的な管理 運営 地域で住宅確保要配慮者が安心して暮らし続けていくために 民間賃貸住宅を活用し た住宅セーフティネットの構築に向けた取組みを進めるとともに 低所得者層等の民間 * 賃貸住宅への入居が困難な状況となっている世帯を中心に地域優良賃貸住宅制度等の 活用を含めた市営住宅等の供給を図り 市営住宅や公的賃貸住宅 * 民間賃貸住宅等によ る重層的な住宅セーフティネットの構築を図ることが必要です * そのため 市営住宅については 地域優良賃貸住宅制度や公営住宅制度等を柔軟に運 用しながら 効果的な活用と効率的な管理 運営等について検討していくとともに 市 営住宅長寿命化計画 に基づき 適切な改善 修繕による長寿命化と適切な管理運営を 行います 取組み例 公共施設等総合管理計画 をふまえた市営住宅の適切な管理運営についての検討と 市営住宅長寿命化計画 の改定 UR( 独立行政法人都市再生機構 ) や民間賃貸住宅の空き家を借上げる等 効果的 効率的な管理運営についての検討 賃貸住宅市場の動向をふまえた市営住宅の応募区分 入居要件等運用の見直し等管理 運営手法の検討等 25

32 目標 3 安全 安心で地域の特性に応じた魅力あるまちをつくる 1. 住宅 住環境の安全確保 市民一人ひとりが 豊中市での暮らしに 愛着 を持って住み続けるためには まちの安全性が確保され 誰もが安全で安心して暮らせる住宅 住環境づくりを進めることが大切です そのため 住宅の耐震化や 長期間放置され周囲に悪影響を及ぼしている管理不全空き家への対策 道路等の住環境のバリアフリー化の推進や庄内 豊南町地区の不燃化 防災性向上に向けた支援等 住宅 住環境の安全確保へ向けた取組みを進めていきます また 建物除却後に建替え等が行われる場合には 土地利用に応じた道路整備等 市民 事業者等に対する安全確保に向けた誘導を行います 一方 地域の安全性確保や住環境整備は 住宅所有者等一人ひとりが 地域への安全 安心についての意識を持つことが大切であることから 住宅所有者等に対する意識啓発を図っていきます 取組み例 * 耐震化 不燃化等に関する自治会等への出前講座等の実施 管理不全空き家に関する情報管理と所有者への意識啓発 助言 指導 庄内 豊南町地区の防災性向上に向けた除却費補助等の実施と普及啓発 住居地区バリアフリー化事業計画等に基づくバリアフリー化事業の実施等 2. 地域の互助 共助 * による防災 防犯性の向上 地域の安全 安心を確保していくためには 災害時にお互いに安否を確認しあい避難が円滑に行えることや 犯罪が起こりにくいまちづくりを進めることが重要となります そのためには 地域コミュニティにおける互助 共助の仕組みや日頃からの活動が大切です 特に分譲マンション等では マンション内だけの限られたコミュニティが形成される場合がありますが 今後 区分所有者等の高齢化がさらに進めば 日常的な助け合いや災害時等の対応が困難になる状況も予想され 自治会や民生 児童委員等による互助 共助の取組みと連携し 周辺地域とのコミュニティの形成を図る必要があります そのため 地域による防犯体制づくりや 災害時等に備えた避難体制づくり 互助 共助の取組み等に関する普及啓発と支援を行うとともに 分譲マンション等と周辺地域とのコミュニティの形成に向けた意識啓発を図っていきます 26

33 取組み例 地域防災 * に関する自治会等への出前講座の実施や自主防災組織の結成支援 地域の防犯活動に対する支援 分譲マンション管理組合等と周辺地域の自治会等との連携による日常的な助け合いや災害時の対策等に関するセミナーの実施 分譲マンション居住者の居住実態の把握に向けた管理組合 管理会社と民生 児童委員との連携支援等 3. 魅力ある住環境の維持 向上 地域にある住宅 まちなみや歴史 文化遺産等の地域資源の保全活動やそれらを活かし たまちづくりの取組みは 地域への愛着づくりにつながる要素となります 魅力ある住環 境を維持 向上させるためには こうした地域資源を地域住民自らが 守り 育て 活 かす エリアマネジメント * の取組みが大切です 具体的には 住環境に配慮した個々の住宅等の維持管理や日頃からの道路や公園等のま ちの美化や緑化に向けた取組み また 地域住民のまちに対する思いをふまえた地区計画 都市景観形成推進地区 * * 建築協定や緑地協定等の地域のルールづくり等を 地域住民 事業者 市民公益活動団体等が主体的に関わりながら 継続していくことが重要となりま す 地域とともに魅力ある住環境づくりを進めるため 地域のニーズに応じたルールづくり や地域による住環境の維持 向上に向けた活動への支援と普及啓発を行うとともに 土地 利用に応じた良好な住環境の確保に向けた誘導を行っていきます 取組み例 地区のルールづくりに関する相談や住環境の維持 向上に関するセミナーの実施 地域住民による住環境整備や魅力創出活動 ( 美化 緑化 公園の管理等 ) への支援と普及啓発 土地利用の調整に関する条例に基づく協議や景観法に基づく指導等 等 27

34 第 5 章取組みの推進に向けて 本方針に基づき取り組む分野は 住宅 住環境分野のみにとどまらず多岐にわたります また 取り組む内容も多様であり 行政が中心となって推進するものから 市民や事業者 市民公益活動団体等の多様な主体が中心となり それを行政が下支えするようなものまで 取組みの進め方は様々です 特に 本方針で想定している取組みは 庁内関連部局が連携するものや 市民 事業者 市民公益活動団体等の多様な主体と連携 協力して進めるものが多く含まれています このような取組みについては これらの主体とともに本方針で示した目標や取組みの大きな方向性を共有するとともに 以下に掲げる連携 協働の考え方に沿って取組みを進めていきます 1. 庁内組織の連携 住宅 住環境分野は 都市 まちづくり 福祉 防災 防犯 子育ち 子育て 地球環境といった多分野と重なる領域が多いことから 関連する取組みについては 関連部局間でより綿密に情報や課題を共有します 現在取り組んでいる管理不全空き家への対応は 市民からの相談の内容が多岐にわたるため 庁内の関連部局による横断的体制として 管理不全空き家対策連絡会議 を設置してお り 関連部局で情報 課題の共有や役割分担を図りながら 所有者への助言 指導等を実施しています このように 横断的かつ総合的な取組みが必要なものについては 庁内連絡会議や意見交換会等を開催する等 情報共有や連絡調整を図りながら取 豊中市 庁内連絡会議 情報共有 住宅課 課 課 各種事業の実施 庁内関連部局で横断体制を築き事業を実施するイメージ 市民 事業者 市民公益活動団体 組みを実施します ( 右図参照 ) 2. 市民 事業者 関連団体との連携 協働 豊中市には社会福祉協議会や建築 不動産関連団体 そして多くの市民公益活動団体があり 地域や事業者に近い立場で多岐にわたる取組みが行われています これらの多様な団体とともに 実施内容や課題等に応じた連携 協働の仕組みや体制を築き 取組みを実施していきます 28

35 1) 豊中市と関連団体等が課題等を共有して事業を実施する仕組み 豊中市や関連団体 市民公益活動団体等が個々に行っている取組みのうち 各主体が持つ 現状 課題等を共有することで 取組みの充実 強化が期待できるものがあります 例えば 空き家に関する取組みでは 現在 各団体が個々に取組みを行っていますが 課題解決や連携した取組み等を行いやすくするため 空き家対策連絡会議 を設置し 個 各種事業の実施 市民等 豊中市 協働事業 市民公益活動団体等 別事例の相談への対応や取組み方法等の情報共有を図っています このように 住宅 住環境に関する現状や課題 それぞれの取組み状況等について情報共有や意見交換を行う仕組みを設けることで 各主体の専門性等を活かした取組みを推進していきます ( 右図参照 ) 市民公益活動団体 連絡会議 参加 情報共有 意見交換 関連団体 ( 建築 不動産関連団体 福祉関係団体等 ) 各種事業の実施市民等市民等 豊中市と関連団体等が課題等を共有して事業を実施するイメージ 2) 豊中市と関連団体等が新たな体制をつくり 一体となって事業を実 施する仕組み 検討 実施する取組みの中には 行政からの直接的な関与が難しいものや 市民公益活動 団体や関連団体等の個々の支援 サービスだけでは課題への対応が難しいものもあります このような場合には 本方針の趣旨に賛同する団体等とともに 新たな体制や仕組みを構築する必要があります 豊中市を中心に関連団体等が参画する協議会を組織し 協議会を通じて 市民 事業者 市民公益活動団体に対する必要な支援等について検討し実施していきます ( 右図参照 ) 豊中市 大学 専門家 サービス提供 市民 住宅確保要配慮者 家主管理組合 所有者等 協議会 関連団体 建築 不動産関連団体 福祉関係団体等 仕組みづくり窓口機能 事業者 市民公益活動団体 支援 市民公益活動団体 豊中市と関連団体等が新たな体制をつくり一体となって事業を実施するイメージ 29

36 3. 国 大阪府 その他の公的事業主体との連携 各取組みを推進するにあたっては 国 大阪府の動向をふまえるとともに 大阪府住宅供給公社 * 都市再生機構等 関係する公的事業主体と協力 連携し取組みを進めます また 周辺市も含めた広域的な取組みと連携が必要なものについては 大阪府内の事業者や公的団体等が参画する 大阪府住宅リフォームマイスター制度推進協議会 * や 大阪の住まい活性化フォーラム * とともに取組みを進めます 30

37 用語集 用語 説明 あ 空き家空家等対策の推進に関する特別措置法インスペクションエリアマネジメント Osaka あんしん住まい推進協議会大阪の住まい活性化フォーラム大阪府住宅リフォームマイスター制度推進協議会大阪府分譲マンション管理 建替えサポートシステム推進協議会 住宅又はこれに付属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの また その敷地及び敷地内の立木や塀も含む 空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進していくために定められた法律 ( 平成 26 年制定 ) 同法では市町村長が空家対策を進めていくために計画の策定 協議会の設置 課税台帳を使用した調査の実施のほか放置すると危険な空き家等への措置等が規定されている 住宅の専門家が第三者的な立場から実施する住宅診断 建物状況調査のこと 欠陥や不具合 補修すべき箇所の有無等を診断するものから 物件の価値を見極めるために評価するものまで 検査レベルは様々 中古住宅の売買時や改修の計画時等に実施される 地域における良好な環境や地域の価値を維持 向上させるための 住民 事業主 地権者等による主体的な取組み 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律 ( 住宅セーフティネット法 ) に基づいて大阪府が組織している 居住支援協議会等 の名称 ( 平成 27 年 3 月設立 ) 大阪府内の中古住宅流通やリフォーム リノベーションに関わる民間団体 事業者 公的団体が参集し 平成 24 年 (2012 年 ) に設立した団体 中古住宅流通 リフォーム市場の活性化を図ることを目的に 情報提供 市場環境整備 市場活性化方策の調査 研究 提言に関する事業を行っている 安心して住宅リフォームを行えるよう 大阪府が指定した非営利団体が一定の基準を満たした事業者の情報を提供する 大阪府住宅リフォームマイスター制度 のさらなる発展をめざし これまで以上に登録団体の積極的かつ自主的な取組みを進めるために 大阪府と登録団体の相互連携により設立した協議会 大阪府内の分譲マンションの管理組合における様々な活動を支援し 分譲マンションの適切な維持管理と老朽マンション等の円滑な建替えの促進に寄与することを目的に 行政 関係団体等により平成 15 年に設立された協議会 か 界隈性管理規約管理組合管理不全空き家 地元商店街の賑わいや生業の活気といった 生活感あふれる雰囲気を感じさせる個性的な街並みや状態のこと 分譲マンションの管理等に関する事項について定めたもの 管理組合の運営や共用部分の維持管理 費用の負担等について定められている 分譲マンションにおいて 建物 敷地及び付属施設の管理を行なうため 区分所有者全員で組織する団体 管理が不十分なため 景観の悪化や防犯 防災面での不安等 地域の住環境へ悪影響を及ぼしている空き家 31

38 用語旧耐震基準居住支援協議会区分所有者計画修繕景観形成協定建築協定公営住宅制度公共公益施設等合計特殊出生率公的賃貸住宅高齢者世帯互助 共助子どもの居場所ネットワーク 説明建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準のうち 昭和 56 年 (1981 年 )5 月 31 日までの建築確認において適用されていた基準 平成 7 年 (1995 年 ) の阪神 淡路大震災では この基準で建築された多くの住宅や建築物が倒壊 崩壊する等大きな被害が見られた この教訓をもとに平成 7 年 (1995 年 )12 月に 建築物の耐震改修の促進に関する法律 が施行され 新耐震基準を満たさない建築物について積極的に耐震診断や改修を進めることとされた 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律 ( 住宅セーフティネット法 ) 第 10 条にもとづき 住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るため 地方公共団体 関係事業者 居住支援団体等が連携し 住宅確保要配慮者及び民間賃貸住宅の賃貸人の双方に対し 住宅情報の提供等の支援を実施する公民連携の協議会 分譲マンション等一つの建物の中を区切られた個々の住宅を所有している人のこと エントランス 階段 廊下等の共用部分を区分所有者全員が管理する義務を有する 外壁の塗装 エントランス等の内装 屋根やバルコニー等の防水 エレベーターや給水 排水設備等 建物や設備機器等を一定の時期 ( 周期 ) に計画的に修繕していくこと 豊中市都市景観条例 に基づいて 一定の区域内の住民や土地利用者等利害関係人の多数に支持されることにより その区域の良好な景観の形成を図るため 建築物の形態や規模 緑化に関する事項等の自主協定をつくり実行していく制度 建築基準法 に基づいて 一定の区域の所有者 借地権を有する全員の合意により 地域の特性等をもとに敷地規模や建物の用途 構造 形態等の基準を定めることのできる制度 公営住宅法 に基づいて 住宅に困窮する低額所得者に対して 国及び地方公共団体が協力して低廉な家賃の住宅を供給する制度 市営住宅や府営住宅が該当する 道路 公園 上下水道 学校 図書館等の公的機関が提供するものや駅舎等の交通関係のもの その他多数の人が使用する施設 15 歳から 49 歳までの女性の年齢別出生率 ( 母の年齢別年間出生数 年齢別女性人口 ) を合計したもの 一人の女性が一生の間に出産する平均の子どもの数とみなされる 公的資金によって建設 購入 管理運営している賃貸住宅の総称 公営住宅のほか UR( 都市再生機構 ) や住宅供給公社が供給する賃貸住宅 地域優良賃貸住宅等が該当する 65 歳以上の者のみで構成するか 又はこれに18 歳未満の未婚の者が加わった世帯をいう 地域や近所同士で助け合う 支え合うこと 豊中市が推進している 子どもが自由に過ごせる場の提供 社会生活を円滑に営む上で困難がある子ども 家庭の生活の支援 子ども自身の生活力の向上につながる取組み 地域における子どもの居場所づくりを促進し 地域全体で子どもを見守り健やかに育む環境づくりやセーフティネット体制の充実を目的としている 32

39 用語 コミュニティ賃貸 説明 入居者同士や地域とのつながりや交流が生まれるための共用空間や仕組み 仕掛けを 持ったコミュニティづくりを重視した賃貸住宅 さ シェアハウス自主防災組織市民公益活動団体社会福祉協議会住生活基本計画 ( 国 ) 住宅確保要配慮者住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業住宅供給公社住宅ストック住宅ストック循環支援事業住宅性能表示制度住宅セーフティネット 1 戸の住宅を血縁者以外の複数の居住者が共有若しくは共同で賃借して居住する住まい方及びそのための住宅 消火訓練 避難訓練等 日常から防災活動に取り組んでいる自治会や町内会等 地域住民で構成される組織 自主的 自発的な社会貢献活動を行う団体のこと 豊中市では ボランティア団体等のNPO( 民間非営利組織 ) や自治会 まちづくり協議会等の様々な団体が幅広く活動している 社会福祉法 に基づく社会福祉法人の一つ 国 都道府県 市区町村単位で組織され 社会福祉活動を推進することを目的とした非営利民間組織 福祉サービスや各種相談 ボランティアや市民活動の支援 共同募金運動への協力等 地域の福祉の増進に関する様々な活動を行っている 住生活基本法 に基づく 国民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する基本的な計画 各分野別に目標や基本的な施策等を定めている 各都道府県計画は 国の計画に即して策定することとされている 計画期間は 10 年 5 年毎に改定を行っている 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律 に規定されている 低額所得者 被災者 高齢者 障害者 外国人 子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者 住宅確保配慮者の居住の安定確保に向け 民間空き家等を活用して一定の質が確保された賃貸住宅の供給を図るため 改修工事に対する補助を行う事業 地方住宅供給公社法 に基づき設立された 国及び地方公共団体の住宅政策の一翼を担う公的住宅供給主体 ストックは蓄積 資産の意味で 住宅の分野では 現在建っている全ての住宅およびその量のことを示す 良質な既存住宅の市場流通を促し 若者の住居費負担の軽減 耐震化率 省エネ適合率の向上等良質な住宅ストックの形成及びリフォーム市場の拡大を目的とした国土交通省の補助制度 住宅の品質確保の促進等に関する法律 に基づき 国土交通大臣の登録を受けた 登録住宅性能評価機関 が 住宅の性能に関する表示基準 ( 日本住宅性能表示基準 ) に従って評価を行い 住宅性能評価書を交付する仕組み 住宅確保要配慮者の居住の安定を図るための仕組み 33

40 用語 説明 住居地区バリアフリー計画住宅扶助成年後見人制度 住居地区内道路のバリアフリー化を進め 高齢者や障害者等 誰もが安全で便利に移動できるようにするために各地区で策定する計画 生活保護制度における扶助の種類のひとつ 生活困窮のために最低限度の生活を維持することのできない者に対して 家賃 間代 地代等を給付するもの 認知症等の理由で判断能力が不十分になった本人に代わり 財産の管理や各種の契約等の法律行為を行ったりすることで 本人の権利保護 支援する制度 た 耐震化率地域資源地域包括ケアシステム地域防災地域優良賃貸住宅制度地区計画昼夜間人口比率長期優良住宅超高齢社会長寿命化 DIY 賃貸 全建物における耐震性を有する建物の割合 地域内にある人の活動に 利用可能な 利用されている ものや 存在そのものに価値のあるもの 等人を含む有形 無形のあらゆるもの 例として まちなみ 公園 歴史 文化遺産 特産品や祭りや行事等 可能な限り住み慣れた地域で 自分らしい暮らしを人生の最期まで続けることを可能とする 地域での包括的な支援 サービスの提供体制のこと 厚生労働省では平成 37 年 (2025 年 ) を目途として 地域包括ケアシステムの構築をめざしている 災害発生時に備え 地域ごとに協力 援助する体制を築いたり 災害発生時の対策 復旧の準備を整えること 高齢者 障害者 子育て世帯等居住安定が特に必要な世帯への良好な賃貸住宅の供給の観点から 民間事業者等が行う賃貸住宅の供給に対して 住宅の整備 改修費用および家賃の低廉化に対し助成を行う制度 既存の都市計画を前提に 地区の実情に応じたまちづくりを誘導するため ある一定のまとまりを持った地区を対象として 建築物等に関するきめ細やかなルールと生活道路や公園等の公共施設に関する計画を一体的に定めるもの 夜間人口 ( 常住人口 )100 人あたりの昼間人口の割合のこと 昼夜間人口比率が 100% を下回っている状況は 日中市内で労働や活動等をしている市民より市外で活動等をしている市民 ( 流出人口 ) が多いことを表す 長期優良住宅の普及の促進に関する法律 に基づき 長期にわたり良好な状態で使用するための基準や規模等を満たす住宅として 設計および維持保全の計画について行政庁の認定を受けた住宅 認定を受けた住宅の所有者は 計画通りに建設し 維持保全を行なう責任を負う なお 認定を受けた住宅は 税制上の優遇措置が講じられる場合がある 65 歳以上の人口の比率が 21% 以上に達した社会 住宅においては 住宅を長持ちさせること 貸主が原則として修繕義務を負わない代わりに低廉な賃料とし 借主が自費で修繕や模様替え等をする形態で 当該箇所については退去時の原状回復義務を免除するしくみ (DIY は Do it yourself の略語 ) 34

41 用語低炭素建築物出前講座特定空家等都市景観形成推進地区 説明平成 24 年に施行された 都市の低炭素化の促進に関する法律 に基づき 市街化区域内において一定の省エネルギー等の基準を満たす建築物のこと 市民の要望に応じて 市の事業や制度について職員が出向く講座 市の取組みへの理解や関心を深めてもうらうことを目的としている そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 衛生上有害となるおそれのある状態 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 にあると認められる空家等をいう 空家等対策の推進に関する特別措置法 に定められており 指定された 特定空家等 に対しては 是正のための立入調査や 措置の指導 勧告 命令 代執行等の措置をとることができる 同法に基づく勧告を受けた場合は 地方税法と連動することとされており固定資産税等の住宅用地特例から除外されることとされている 豊中市都市景観条例 に基づき 特に都市景観の形成の推進を図るため指定される地区 な 長屋 一つの建物に複数の住戸があるもので 廊下やエントランス等共用スペースを持たな い構造のもの 二次的住宅 別荘等 週末や休暇時に避暑 避寒 保養等の目的で使用される住宅で 普段は人が 住んでいない住宅 は バリアフリー 高齢者や障害者をはじめ 誰もが社会生活を行う上で障壁 ( バリア ) となるものを ハード ソフトの両面から除去すること 非流通空き家 住宅市場において 賃貸 売却等の募集が行われていないもの 利用可能な状態にも 関わらず使われていない空き家や 物置状態となっている空き家 管理不全状態とな り使えなくなった空き家まで様々 不燃化 建物を燃えにくくすること また 火災時に市街地が燃え広がりにくくするための取 組みのひとつ 防犯協議会 犯罪のない明るい社会の実現を目標に 効果的な防犯活動や連絡調整等の民間におけ る防犯活動を行っている団体 ま 密集市街地 老朽化した木造建築物が建ち並び 十分な公共施設が整備されず 地震や大規模火災 が発生した際に 延焼防止や避難のために確保されるべき機能が確保されていない市 街地 35

42 用語 見守りサービス 身元引受人 説明高齢者等の日々の健康状況や安否を確認したり 緊急時の対応 相談等を行う生活サービスの総称 事業者や市民公益活動団体等によって 日常の様々な機会を通して 多様なサービスが提供されている 入居者の身柄 残置財産の引取り 債務精算その他の手続き等の役割を担う者のこと や 家賃債務保証 UR ( 独立行政法人都市再生機構 ) ら リノベーションリフォーム 賃貸住宅への入居を支援するため 賃貸住宅に入居する際の家賃債務等を保証すること 独立行政法人都市再生機構法 に基づき設置されている 大都市や地方中心都市における市街地の整備改善や賃貸住宅の供給支援 自ら建設した賃貸住宅の管理を主な目的とした独立行政法人 旧住宅都市整備公団 住まい全体を一新し 用途や機能を変更して建築当初よりも性能を向上させたり 好みのデザインや間取りに変えたりすることで中古住宅に新たな付加価値を生み出すこと 古くなった設備や内装を新しくしたり 間取りを変えたりすることを指し 住まいの改修 全般を表す言葉 リノベーションとの比較で 老朽化した建物を建築当初の状態に戻すことを指すことも多い 留学生ホストファ ミリー事業 豊中市で実施している 近隣の大学等の留学生と国際交流に関心を持つ家庭が 家庭 での宿泊を伴わずにホームビジット ( 家庭訪問 ) の形で交流する事業のこと 緑地協定 連帯保証人代行 都市緑地法 に基づいて 市街地の良好な環境を確保するため 一定の区域または一定区間の土地所有者全員の合意により 樹木等の種類や植栽する場所 垣または柵の構造等の必要事項を定め 市長の認可を受けて締結される協定のこと 事業者等が連帯保証人の代わりとなるサービス 家賃滞納以外の不測の事態にも対応する わ ワーキングプア 基本的にフルタイムで働いているが 賃金が安いため生活の維持が困難な就労者層の こと 統計 集計その他の分野において正式な定義はない 36