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1 寝屋川市営住宅長寿命化計画 平成 26 1 月 寝屋川市

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3 目 次 1. 市営住宅ストックの状況 寝屋川市の住宅事情 1-2 公的賃貸住宅の状況 1-3 上位計画 関連計画 1-4 寝屋川市営住宅の概要 1-5 市営住宅に関する課題やニーズの整理 2. 長寿命化計画の目的 計画の背景 2-2 計画の目的 2-3 計画の位置づけ 2-4 計画期間 3. 市営住宅の長寿命化に関する基本方針の設定 ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 3-2 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 3-3 市営住宅等ストック活用の基本方針 4. 長寿命化を図るべき市営住宅の把握 団地別活用計画の対象と手法 4-2 団地別活用手法の選定基準 4-3 団地別活用手法の選定結果 5. 市営住宅における建替事業の実施方針 基本方針 5-2 団地別実施方針 5-3 建替事業の推進に向けた民間活力の導入 6. 長寿命化のための維持管理計画の策定 計画期間内に実施する修繕管理 改善計画の内容 6-2 住棟単位の修繕 改善事業等一覧 7. 長寿命化のための維持管理による効果の整理 予防保全的な維持管理を実施することによる効果 7-2 事業の実施によるライフサイクルコストの改善効果 8. 計画の実現に向けて 55

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5 1. 市営住宅ストックの状況 1-1 寝屋川市の住宅事情 (1) 住宅数の推移 住宅数はこの 5 間はほぼ横ばいで約 11 万 2 千戸 空家はやや減少するも約 1 万 6 千戸 本市の住宅数は増加を続けていたが 図 住宅数の推移 平成 15 からの 5 間をみるとほぼ横ばいで 平成 20 には約 11 万 2 千戸 0 25,000 50,000 75, , ,000 となっている ( 図 1.1.1) 昭和 58 79,660 15,660 95,320 住宅のうち 空家についてみると 昭和 58 から平成 5 にかけては空家数 空家率ともに減少していたが 平 63 平成 5 82,110 87,950 14,770 10,010 96,880 97,960 成 5 以降 いずれも増加に転じ 平成 15 までの 10 間で空家数 空家率ともにほぼ倍増している 平成 20 には 空家数 空家率ともにやや減 ,860 93,700 95,720 16,290 18,830 16, , , ,430 少に転じ 空家数約 1 万 6 千戸 空家 居住世帯あり 居住世帯なし 率 14.5% となっている ( 図 表 資料 : 住宅 土地統計調査 1.1.1) 住宅 土地統計調査は 標本調査による推定値であることから 各項目の合計値と総数が合わない場合がある 図 空家数 空家率の推移 20,000 15,000 空家数 12.3% 12.0% 空家率 12.3% 15.8% 14.5% 20.0% 15.0% 10, % 10.0% 5, % 表 空家のうち 賃貸用住宅の空家数 0 11,720 11,640 8,260 13,200 17,770 16,280 昭和 58 資料 : 住宅 土地統計調査 実数 構成比 備考 住宅数空家数 112,430 16, % 空家数 / 住宅数 =14.5% 賃貸用住宅の空家数 11, % 一戸建 % 長屋建 共同住宅 11, % 木造 4, % 非木造 6, % 資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 ) 63 平成 % 1

6 (2) 住宅タイプ 持家戸建が 4 割 文化 アパートはこの 20 間でほぼ半減 分譲マンションが顕著に増加 住宅タイプ別にみると 平成 20 調査では持家戸建が約 4 万戸 (41.8%) と最も多く 次いで民営借家共同 ( 木造共同 : 文化 アパート及び非木造共同 : 賃貸マンション ) が約 2 万 1 千戸 (21.8%) 持家共同( 分譲マンション ) が約 1 万 3 千戸 (13.5%) 公的借家が約 8 千戸 (8.3%) 民営借家戸建 長屋建が約 5 千戸 (4.8%) などとなっている ( 図 図 1.1.4) 平成 15 からの推移をみると 分譲マンションの増加が目立っている ( 図 1.1.3) 他都市と比較すると 守口市や門真市より持家戸建や持家共同 ( 分譲マンション ) の割合が高く 枚方市と似た傾向にある ( 図 1.1.4) 図 住宅タイプ別 住宅数の推移 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90, ,000 昭和 63 29,478 7,795 4,824 6,858 6,575 13,425 9,187 1,970 2,002 平成 5 32,153 6,308 6,856 7,168 7,091 10,654 12,372 2,711 2, ,526 5,242 9,190 7,609 5,190 8,223 13,287 1,609 1, ,970 4,810 10,340 7,590 5,910 5,840 15,410 1,610 1, ,980 3,710 12,940 7,950 4,580 20,820 1,140 4,600 構造区分なし 持家 ( 戸建 ) 持家 ( 長屋建 ) 持家 ( 分譲マンション ) 公的借家 民営借家 ( 戸建 長屋建 ) 民営借家 ( 木造共同 ) 民営借家 ( 非木造共同 ) 給与住宅 その他 不詳 図 住宅タイプ別 住宅数の割合 ( 他都市比較 ): 平成 20 資料 : 住宅 土地統計調査 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 寝屋川市 41.7% 3.9% 13.5% 8.3% 4.8% 21.8% 1.2% 4.8% 守口市 32.3% 9.0% 12.4% 4.0% 7.1% 27.9% 2.2% 5.1% 門真市 33.2% 7.3% 7.7% 9.4% 7.6% 30.3% 3.2% 1.3% 枚方市 49.1% 1.4% 12.8% 8.2% 4.4% 17.0% 2.6% 4.5% 豊中市 26.2% 3.5% 18.4% 9.2% 3.7% 31.2% 3.4% 4.4% 八尾市 52.5% 2.1% 7.7% 6.3% 6.6% 19.4% 1.9% 3.5% 大阪府 36.3% 2.5% 14.1% 9.9% 4.8% 26.2% 1.8% 4.4% 持家 ( 戸建 ) 持家 ( 長屋建 ) 持家 ( 分譲マンション ) 公的借家 民営借家 ( 戸建 長屋建 ) 民営借家 ( 共同 ) 給与住宅 その他 不詳 資料 : 住宅 土地統計調査 2

7 (3) 建築時期 新耐震基準以前の住宅は約 4 割を占めている 建築時期別にみると 昭和 46 から 55 の住宅が全体の 24.0% を占めている 昭和 35 以前の住宅は大阪府平均よりは少ないものの 耐震性に問題があると指摘される新耐震基準 ( 昭和 56 6 月 ) 以前の住宅の割合は 38.0% で 大阪府平均 (36.7%) よりも 1.3 ポイント高くなっている ( 図 1.1.5) 図 建築時期別 住宅数の割合 ( 他都市比較 ): 平成 20 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 20% 40% 60% 寝屋川市 2.7% 11.3% 23.9% 20.7% 12.6% 12.7% 10.7% 5.4% 37.9 % 守口市 6.7% 13.9% 15.5% 24.0% 8.0% 14.0% 11.2% 6.7% 36.1 % 門真市 5.1% 16.7% 20.1% 22.9% 8.1% 11.4% 10.9% 4.8% 41.9 % 枚方市 2.2% 10.3% 24.0% 19.7% 10.4% 17.1% 11.8% 4.5% 36.5 % 豊中市 5.0% 13.5% 23.4% 21.5% 8.6% 14.2% 9.7% 4.1% 41.9 % 八尾市 5.8% 13.1% 22.8% 19.4% 8.2% 14.4% 12.1% 4.2% 41.7 % 大阪府 5.7% 10.5% 20.5% 21.0% 9.7% 14.0% 12.9% 5.7% 36.7 % 昭和 35 以前 36~ 45 46~ 55 56~ 平成 2 3~ 7 8~ 12 13~ 17 18~ 20 9 月 昭和 55 以前の住宅の割合 (4) 住宅の広さ 不詳を除く資料資料 : 住宅 土地統計調査 : 住宅 土地統計調査 1 戸あたりの延べ面積は 77.1 m2 持家 97.9 m2 借家 42.9 m2と較差が大きい 1 戸当たり延べ面積をみると 全体では 77.1 m2となっているが 持家の 97.9 m2に対し借家は 42.9 m2にとどまっており 倍以上の較差がみられる 他都市と比較すると 持家は守口市や門真市より広くなっているが 借家はほぼ同水準である 大阪府と比較すると 全体では大阪府平均より 2.3 m2広くなっているものの 借家はほぼ同水準で 持家はやや狭くなっている ( 図 1.1.6) 図図 戸当たり延べ面積 ( 他都市比較 )): 平成 ( m2 ) 寝 守口市 門真市屋川市 豊中市枚方市八尾市持家借家 大阪府全体 資料 : 住宅 土地統計調査資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 ) 3

8 (5) 居住面積水準 8,910 世帯が最低居住面積水準未満 民営借家や単身者が多い 最低居住面積水準未満の世帯数は 平成 20 時点で 8,910 世帯 (9.3%) と大阪府平均 (10.2%) よりもやや低くなっている ( 図 図 1.1.8) そのうち 民営借家は 7,370 世帯あり 82.7% を占めている ( 図 1.1.9) 家族類型別に最低居住面積水準未満世帯の割合を見ると 単身世帯で高く 65 歳未満の単身世帯 15.0% 65 歳以上の単身世帯 8.9% が最低居住面積水準未満となっている ( 図 ) また 誘導居住面積水準を満たす世帯を見ると 夫婦と 18 歳未満又は 18 歳以上を含む世帯が低い ( 図 ) 図 最低居住水準未満住宅数の推移最低居住面積水準未満世帯住宅数の推移 昭和 63 平成 資料 : 住宅 土地統計調査 住宅統計調査大阪府独自集計図 所有関係別 住宅数の最低居住面積図 所有関係別 最低居住水準未満世帯数 : 平成 20 持ち家 公営の借家公団 公社の借家民営借家 0 5,000 10,000 15,000 20,000 8,569 6,680 6,030 8,910 11,500 最低居住水準面積 ( 抜粋 ) 1 人 / 2 人 / 3 人 S63:16 m2 /29 m2 /39 m2 H5:16 m2 /29 m2 /39 m2 H10:18 m2 /29 m2 /39 m2 H15:18 m2 /29 m2 /39 m2 H20:25 m2 /30 m2 /40 m2 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8, ,370 給与住宅 110 資料 : 住宅 土地統計調査資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 ) 図 最低居住面積水準別 住宅数の割合 ( 他都市比較 ): 平成 20 寝屋川市 守口市 0% 20% 40% 60% 80% 100% 9.3% 11.6% 45.8% 45.3% 40.2% 38.4% 4.7% 4.7% 図 家族類型別 最低居住面積水準 家族類型別 最低居住水準未満世帯の割合未満世帯の割合 : 平成 % 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 65 歳未満の単身 15.0% 65 歳以上の単身 8.9% 夫婦のみ 3.3% 夫婦と18 歳未満の者夫婦と18 歳以上の者 4.7% 6.0% 門真市 枚方市 7.1% 16.6% 42.2% 48.3% 46.3% 32.1% 3.0% 4.4% 資料 : 住宅 土地統計調査資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 ) 図 家族類型別 誘導居住面積水準図 家族類型別 誘導居住水準以上世帯の割合 : 平成 20 豊中市 八尾市 8.9% 6.9% 43.1% 48.1% 43.7% 41.6% 4.3% 3.4% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 65 歳未満 47.8% の単身 65 歳以上 67.0% の単身 大阪府 10.2% 最低居住面積水準未満 42.7% 最低居住面積水準以上誘導居住面積水準未満 42.8% 誘導居住面積水準以上 4.3% 不詳 夫婦のみ夫婦と18 歳未満の者夫婦と18 歳以上の者 29.1% 34.9% 60.1% 資料 : 住宅 土地統計調査資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 ) 資料 : 住宅 土地統計調査資料 : 住宅 土地統計調査 ( 平成 20 ) 4

9 (6) 新設住宅の状況 近の貸家着工戸数は 200 戸程度で低調だが 平均床面積 60 m2前後と拡大傾向 にある 着工戸数は平成元をピークに減少傾向にある中 平成 6 と 18 にはやや持ち直したが その後は再び減少傾向となり 平成 24 には 1,122 戸となっている 特に貸家の供給の落ち込みが顕著であり 平成 9 頃まではおおむね間 1,000 戸 ~1,500 戸で推移していたが 平成 12 以降は 間 300 戸前後となり 近では 200 戸前後にまで落ち込んでいる ( 図 ) 平均床面積は 全体では平成 12 ごろまで拡大傾向にあったが 近 10 余りは 82 ~104 m2の間を増減している 貸家は平成 6 の 69 m2をピークに縮小傾向にあったが平成 17 以降は拡大傾向に転じ ここ 3 ヵは 51~62 m2と持ち直している ( 図 ) 4,000 ( 戸 ) 3,000 2,000 1,000 図 利用関係別 新設住宅戸数 0 3,093 3,544 2,985 1,439 2, ,529 2,664 2,672 2,5922,4482,396 1, ,214 2,242 1, , ,936 1, , ,772 1, , , ,408 1,5251,516 1,207 1,212 1, ,361 1,501 1, , ,413 1, , 昭和平成 2 63 元 分譲住宅給与住宅貸家持家 図 利用関係別 平均床面積 資料 : 建築統計報 160 ( m2 ) 昭和平成 63 元 全体持家貸家分譲住宅 資料 : 建築統計報

10 1-2 公的賃貸住宅の状況 (1) 住宅数 寝屋川市内の公的賃貸住宅は 市営住宅 ( 改良住宅を含む ) が 3 団地 664 戸 府営住宅が 17 団地 4,848 戸 大阪府住宅供給公社が 9 団地 1,707 戸 UR 都市機構住宅が 2 団地 1,585 戸 全体で 31 団地 8,804 戸となっている 府営住宅が全体の 55.1% を占め 市営住宅は 7.5% となっている ( 表 1.2.1) 表 寝屋川市内の公的賃貸住宅一覧 団地名 地域 戸数 構造 建設度 木造耐火造 市営住宅 1 高柳住宅 中央 昭和 32 度 2 下木田住宅 南部 昭和 度 ( 市単費による買取 ) 3 明和住宅 東部 昭和 40~48 度 ( 改良住宅 1 棟 32 戸含む ) 小計 府営住宅 1 寝屋川香里 北東 昭和 58~60 度 2 寝屋川成田東 北東 昭和 度 3 寝屋川大利 中央 昭和 58 度 4 寝屋川春日 中央 昭和 63 平成 4 6 度 5 寝屋川高柳 中央 平成元 4 5 度 6 寝屋川池田 中央 昭和 63 平成 度 7 寝屋川御幸西 南部 平成 度 8 寝屋川三井 北東 昭和 45 度 9 寝屋川泰 北東 昭和 45 度 10 寝屋川打上 東部 昭和 48 度 11 寝屋川点野 西部 昭和 48~49 度 12 寝屋川仁和寺 西部 昭和 度 13 寝屋川中木田 南部 昭和 48 度 14 寝屋川寝屋 東部 昭和 52~53 度 15 寝屋川河北 南部 昭和 52 度 16 寝屋川萱島東 南部 平成 8 12 度 17 打上 ( 借上げ ) 東部 6 6 平成 8 12 度 小計 4, ,848 大阪府 1 香里三井 北東 昭和 42~45 度 住宅供給 2 打上 東部 昭和 49 度 公社 3 香里三井 北東 昭和 63 度 4 OPH 寝屋川豊野 中央 平成 17~18 度 5 寝屋川池田 中央 平成 11 度 ( 特公賃 ) 6 いらか 南部 平成 7~8 度 ( 特優賃 ) 7 萱島南町 南部 平成 11~12 度 ( 特優賃 ) 8 コンチネント西井 中央 平成 6 度 ( 特優賃 ) 9 アンド ユー香里 北西 平成 12 度 ( 特優賃 ) 小計 1, ,707 UR 都市 1 寝屋川 東部 1,560 1,560 昭和 47 度 機構 2 シティコート寝屋川 中央 昭和 63 度 小計 1, ,585 総 計 31 団地 8, ,794 平成 25 7 月現在 6

11 守口市大阪市大阪市除く大東市門真市枚方市寝屋川市府全体阪府全体(2) 公的賃貸住宅の占める割合 北河内地域の公的賃貸住宅の状況は表 及び図 のとおり 住宅数に対する公的賃貸住宅戸数の割合を見ると 北河内地域が 7.7% に比べて 寝屋川市は 8.3% と 北河内地域平均より 0.6 ポイント高い 大阪府全体の 9.9% よりは 1.6 ポイント低い 表 北河内地域の公的賃貸住宅戸数比 : 平成 20 大阪府府全体 ( 大寝屋川四条畷北河内大阪市守口市枚方市大東市門真市交野市全体阪市除く ) 市市地域合 住宅総数 3,685,100 1,262,120 2,422,980 62, ,540 95,720 50,880 55,120 21,360 25, ,400 持ち家 1,951, ,050 1,437,750 33,580 99,260 56,670 29,380 26,600 13,750 18, ,980 借家 1,575, , ,700 25,640 50,410 34,510 19,780 26,840 7,070 6, ,780 公的借家 363, , ,670 2,490 12,830 7,950 4,210 5,170 1,000 2,200 35,850 公営の借家 233, , ,080 1,840 6,790 5,130 3,760 4, ,560 24,200 UR 都市機構 公社の借家 130,600 39,010 91, ,040 2, ,650 民営借家 1,146, , ,610 21,760 33,530 25,420 15,160 20,940 5,930 3, ,390 給与住宅 65,200 20,780 44,420 1,380 4,050 1, ,520 大阪府府全体 ( 大寝屋川四条畷北河内大阪市守口市枚方市大東市門真市交野市全体阪市除く ) 市市地域合 住宅総数 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 持ち家 53.0% 40.7% 59.3% 54.0% 63.4% 59.2% 57.7% 48.3% 64.4% 73.1% 59.5% 借家 42.7% 53.6% 37.1% 41.3% 32.2% 36.1% 38.9% 48.7% 33.1% 25.5% 36.5% 公的借家 9.9% 11.1% 9.2% 4.0% 8.2% 8.3% 8.3% 9.4% 4.7% 8.6% 7.7% 公営の借家 6.3% 8.0% 5.5% 3.0% 4.3% 5.4% 7.4% 8.2% 2.7% 6.1% 5.2% UR 都市機構 公社の借家 3.5% 3.1% 3.8% 1.0% 3.9% 2.9% 0.9% 1.1% 2.0% 2.5% 2.5% 民営借家 31.1% 40.8% 26.0% 35.0% 21.4% 26.6% 29.8% 38.0% 27.8% 14.2% 27.0% 給与住宅 1.8% 1.6% 1.8% 2.2% 2.6% 1.2% 0.8% 1.3% 0.7% 2.6% 1.8% ( 注 : 住宅総数には住宅の所有関係不詳を含む ) 資料 : 住宅 土地統計調査 図 北河内地域の公的賃貸住宅戸数比 : 平成 20 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 大公営の借家 UR 都市機構 公社の借家 四条畷市資料 : 住宅 土地統計調査 交野市北河内地域合計公的借家 7

12 (3) 公的賃貸住宅ストックの分布 公的賃貸住宅ストックの地域別分布を見ると 東部 3,266 戸 北東部 2,442 戸が集中している 一方 北西部地域には公的賃貸住宅が 60 戸しか立地していない 公的賃貸住宅率 ( 世帯数に対する公的賃貸住宅戸数の割合 ) をみると 東部 26.7% 北東部 15.5% と高い割合で 北西部 中央部 西部 南部は約 0.3~7.9% となっており 東部 北東部に立地が集中している 市営住宅の大半を占める明和住宅は東部に位置している ( 図 表 1.2.3) 図 公的賃貸住宅ストックの分布図 市営高柳住宅 10 戸 市営下木田住宅 18 戸 市営明和住宅 636 戸 表 公的賃貸住宅の地域的分布 地域 公的賃貸公的賃貸世帯数住宅戸数住宅率 A B A/B 北西部 60 17, % 北東部 2,442 15, % 東部 3,266 12, % 中央部 1,038 23, % 西部 , % 南部 1,122 19, % 合計 8,804 99, % 資料 : 平成 22 国勢調査 8

13 (4) 公的賃貸住宅の空家住戸の発生状況 1 市営住宅平成 11~24 度までの 13 度間に 225 戸が発生 間平均 17.3 戸が発生した 平成 24 度時点の入居戸数 405 戸に対し 間 4.3% に相当する ( 表 1.2.4) 2 府営住宅平成 16~24 度まで 間平均 169 戸が発生 ( 借上げ除く ) した 管理戸数 4,842 戸に対し間 3.51% となる ( 表 1.2.5) 3 大阪府住宅供給公社住宅大阪府住宅供給公社住宅 ( 一般 ) の退去戸数を募集可能戸数としてみると 平成 20 度から 24 度まで 間平均 87 戸が発生した 管理戸数 1,421 戸に対し間 6.12% となる ( 表 1.2.6) 表 市営住宅の募集可能戸数 ( 市営 ) 度 管理戸数 入居戸数 募集可能戸数 ( 累積 ) H H H H H H H H H H H H H H 平均 17.3 H11 度の入居戸数と当該度 の入居戸数との差 表 府営住宅の募集戸数 ( 府営 ) a b c=b/a 度 管理募集募集戸戸数戸数数割合 H16 4, % H17 4, % H18 4, % H19 4, % H20 4, % H21 4, % H22 4, % H23 4, % H24 4, % 平均 4, % 表 大阪府住宅供給公社住宅表 の募集可能戸数 ( 公社 一般 ) a b c=b/a 度 管理募集可募集戸戸数能戸数数割合 H20 度 1, % H21 度 1, % H22 度 1, % H23 度 1, % H24 度 1, % 平均 1, % 9

14 1-3 上位計画 関連計画 (1) 住生活基本計画 ( 全国計画 )( 平成 23 3 月閣議決定 ) 平成 18 6 月 住生活基本法 が制定され 住宅の 量 の確保から 国民の住生活の 質 の向上へと本格的な政策の転換を図る道筋が示されるとともに 住生活基本計画 ( 全国計画 ) が閣議決定された その後 平成 23 3 月に新計画が閣議決定され 住生活の安定の確保と向上の促進のための基本的施策が示された ( 計画期間 ) 平成 23 度 ~ 平成 32 度 ( 基本的な方針 横断的視点 ) ストック重視の施策展開 市場重視の施策展開 効果的 効率的な施策展開 豊かな住生活を実現するための他分野との連携による総合的な施策展開 地域の実情を踏まえたきめ細かな施策展開 ( 目標 ) 1. 安全 安心で豊かな住生活を支える生活環境の構築 1-1. 住生活の安全を確保する住宅及び居住環境の整備 1-2. 住生活の安心を支えるサービスが提供される環境の整備 1-3. 低炭素社会に向けた住まいと住まい方の提案 1-4. 移動 利用の円滑化と美しい街並み 景観の形成 2. 住宅の適正な管理及び再生 3. 多様な居住ニーズが適切に実現される住宅市場の環境整備 3-1. 既存住宅が円滑に活用される市場の整備 3-2. 将来にわたり活用される良質なストックの形成 3-3. 多様な居住ニーズに応じた住宅の確保の促進と需給の不適合の解消 4. 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保 ( 大都市圏における住宅の供給等及び住宅地の供給の促進 ) 良好な居住環境の形成に配慮しながら 地域の属性に応じた施策を推進等 ( 住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の総合的かつ計画的な推進 ) 住生活に関わるすべての主体の連携 協力 政策評価の実施及び計画の見直し 統計調査の充実等 10

15 (2) 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 平成 24 3 月策定 ) 大阪府住宅まちづくりマスタープランは 今後の住宅まちづくり政策が目指すべき目標を掲げるとともに その枠組みや施策の展開方向を明示し 大阪府 市町村 公的団体 事業者 NPO 府民など 住宅 まちづくりに関わる様々な主体が連携 協働を図り 施策を一体的かつ総合的に展開するための指針となるよう策定されており 住生活基本法に基づく 大阪府住生活基本計画 及び施策別計画である 大阪府高齢者 障がい者住宅計画 大阪府営住宅ストック総合活用計画 で構成されている 大阪府住生活基本計画 ( 計画期間 ) 平成 23 度 ~ 平成 32 度 ( 基本目標 ) 安心感が得られる住まいとまちの実現 選択が可能で活力ある住まいとまちの実現 ( 基本目標 施策の方向性 ) 基本目標 1 安心して暮らせる住まいとまちの形成 [1] 今後の住宅セーフティネット構築の方向性 [1]-1 市場機能を活用した住宅セーフティネットの構築 [1]-2 住宅市場における住宅確保要配慮者 ( 高齢者 障がい者等 ) への対応 [1]-3 公的賃貸住宅の改革とストックの活用 [1]-4 土地取引等における差別の解消 [2] 福祉の住まいとまちづくりの推進 [3] 住まいやまちに関する情報提供 相談体制の充実基本目標 2 安全を支える住まいとまちの形成 [1] 住宅 建築物の耐震化 [2] 災害に強いまちづくり [3] 住まいとまちづくりの様々な安全性への対応基本目標 3 環境にやさしい住まいとまちの形成 [1] 環境に配慮した住宅 建築物の普及促進 [2] 環境にやさしいまちの構造やライフスタイルへの転換基本目標 4 活力と魅力あふれる住まいとまちの形成 [1] 健全な住宅関連産業の振興 [2] 多様な住まいやまちを選択できる環境整備 [3] 多彩な機能 ( 職 学 遊 住 ) をもつまちの形成 [4] 地域の特性を活かした美しく魅力あるまちの形成 ( 市街地タイプ別の施策の展開 ) 地域における現状と課題を踏まえて その地域に応じた施策の展開を図る 11

16 (3) 第五次寝屋川市総合計画 ( 平成 23 3 月策定 ) 第五次寝屋川市総合計画は 本市の最上位計画であり まちづくりを進めていく際の市民と行政が共有すべき指針であり 今後を展望した総合的かつ計画的な行政運営の指針でもある 現在 まちづくりの方向性と目標を定めた基本構想と前期基本計画 ( 平成 23 度 ~ 平成 27 度 ) に基づいて各種施策が展開されており 前期基本計画の施策体系においては 災害に強いまちをつくる 計画的なまちづくりを推進する 良好な住宅 住環境を創出する 等が位置づけられている ( めざすべきまちの姿 ) 魅力と活力にあふれる元気都市寝屋川 ( 計画期間と将来人口 ) 平成 23 度 ~ 平成 32 度の 10 間 また 平成 32 度の人口を 22 万人と想定 ( まちづくり大綱 ) まちづくりの方向 1. 安全で安心できるまちづくり 2. 健康でいきいき暮らせるまちづくり 3. 夢を育む学びのまちづくり 4. 快適でうるおいのあるまちづくり 5. 環境を守り育てるまちづくり 6. 活力あふれるにぎわいのまちづくり市政運営の方向 7. 市民が主役のまちづくり 8. 将来を見据えた自治経営 都市デザイン 第五次寝屋川市総合計画では 寝屋川市の将来都市像である 魅力と活力にあふれる元気都市寝屋川 にふさわしい安全 快適な生活環境を形成するとともに ゆとりとにぎわい うるおいある都市空間を創出するため 5つの都市デザインを設定している 12

17 (4) 寝屋川市住宅マスタープラン第五次寝屋川市総合計画をはじめ 各種関連計画とも整合を図り 本市の住宅施策における基本理念と基本目標を定め 市民の多様なニーズに対応した住宅施策の検討や良質な住宅ストック形成と良好な住環境の形成を計画的に行うことを目的に 住宅施策の目標を明らかにするとともに 住宅施策を総合的かつ計画的に推進するため 施策展開の方向を示した計画である ( 計画期間 ) 平成 23 度から平成 32 度までの概ね 10 間 基本理念 13

18 住宅施策の基本目標 14

19 施策の展開方向 ( 抜粋 ) 住宅確保要配慮者の居住の安定の確保 セーフティネットとして公的賃貸住宅の適切な維持管理とともに 民間賃貸住宅への円滑な入居の支援や誰もが安心して住まいを確保できる環境づくりに努めます 公的賃貸住宅の適切な活用急激に変化する社会経済状況のもと 市営住宅については 建物の老朽化や耐震性の不足といったハード面の課題だけでなく 多様化する住宅確保要配慮者への対応や 長期的な視点から世帯数の減少に備えた住宅管理戸数の見直しといったソフト面での課題もあります そのため 今後も市営住宅が柔軟に市民のセーフティネットとしての機能を果たせるよう 人口動向や財政事情 上位計画との整合性を踏まえつつ 市内の公的賃貸住宅や民間賃貸住宅の動向等も注視し 借り上げ住宅制度などのあらゆる制度の活用を図ります 15

20 1-4 寝屋川市営住宅の概要 ここでは寝屋川市営住宅のうち公営住宅法及び住宅地区改良法に基づくものを対象とする 表 市営住宅の住棟別概要 住宅名 住種別管理入居 構造 形式 階数 専用 間取建設 法定 耐用超過状況 棟 戸数戸数 床面積 り 度 耐用 (H35 時点 ) ( 戸 ) ( 戸 ) ( m2 ) 限 1/2 超過 2/3 超過 超過 高柳住宅 5 公営 10 5 木造 2 戸 1 棟平屋 昭 明和住宅 1 改良 32 8 中層耐火 ラーメン 4 階 K 昭 A 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 B 公営 16 6 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 C 公営 8 4 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 D 公営 16 9 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 E 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 F 公営 16 9 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 G 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 公営 中層耐火 壁式 4 階 K 昭 小計 計 ( 参考 ) 下木田 A 中層耐火 壁式 3 階 DK 昭 住宅 B 中層耐火 壁式 3 階 DK 昭 小計 合計 ( 注 : 入居戸数はH25.7 現在 : 公営住宅法に基づかない市営住宅 ) 16

21 (1) 管理戸数 管理戸数は 2 団地 646 戸 大半が明和住宅 市営住宅は 2 団地 646 戸である うち 636 戸 (98%) が昭和 40 代に建設された明和住宅である 明和住宅のうち 32 戸が住宅地区改良法に基づく改良住宅である 表 市営住宅の状況団地名称建設度経過数管理戸数棟数構造階数敷地面積高柳住宅昭和 木造 m2 明和住宅昭和 40~48 46~ 中耐 4 約 5ha 計 約 5.3ha ( 参考 ) 下木田住宅昭和 中耐 m2 合計 (2) 入居戸数と空家数 入居戸数は 383 戸 空家は 263 戸 (40.7%) ( 平成 25 7 月現在 ) 入居戸数は計 383 戸 ( 管理戸数の 59.3%) であり 空家数は 263 戸 ( 管理戸数の 40.7%) となっている 表 市営住宅の入居戸数と空家数 管理戸数 入居戸数 空家戸数 入居率 空家率 高柳住宅 % 50.0% 明和住宅 % 40.6% 明和 ( 公営 ) % 38.7% 明和 ( 改良 ) % 75.0% 計 % 40.7% ( 平成 25 7 月現在 ) ( 参考 ) 下木田住宅 % 38.9% 合計 % 40.7% (3) 入居者の状況 1 世帯人員数入居世帯の 60.8%(233 世帯 ) が単身者 そのうち 145 世帯が 65 歳以上の単身者 市営住宅の入居人員の状況をみると 入居世帯 383 世帯のうち 1 人世帯が 233 世帯 (60.8%) を占めており その内 145 世帯が 65 歳以上の単身者となっている 2 人世帯は 114 世帯 29.8% となっており 1~2 人世帯で 90.6% を占めている 一方 3 人以上の世帯は 36 世帯 9.4% となっている 市営住宅入居者の世帯当たり人員は 1.52 人 / 世帯 (583 人 : 入居者数 /383 世帯 : 入居戸数 ) であり 寝屋川市の世帯当たり人員 2.40 人 / 世帯 ( 平成 22 国勢調査 ) に比して 小規模世帯が多いことが分かる 17

22 表 団地別市営住宅入居世帯数の状況 ( 上段 : 世帯数下段 : 構成比 ) ( 参考 ) 高柳住宅 明和公営 明和改良 計 下木田住宅 合計 1 人世帯 % 60.5% 62.5% 60.8% 36.4% 60.2% 65 歳未満 % 38.8% 37.8% 25.0% 37.6% 65 歳以上 % 61.2% 100.0% 62.2% 75.0% 62.4% 2 人世帯 % 29.7% 37.5% 29.8% 54.5% 30.5% 3 人世帯 % 7.1% 9.1% 7.1% 4 人世帯 % 1.3% 1.3% 5 人以上世帯 % 1.0% 0.9% 計 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% ( 平成 25 7 月現在 ) 2 高齢者のいる世帯 高齢者のいる世帯は半数以上 (56.9%) を占めている 大阪府平均では 50.5% 入居世帯で 65 歳以上の高齢者のいる世帯は 218 世帯 (56.9%) と半数を超えている 218 世帯のうち 83.9% が高齢者のみの世帯 (183 世帯 ) 64.7% が高齢単身者世帯 (141 世帯 ) と極めて高い比率を示している 大阪府における公営住宅の入居者構成では 高齢者のいる世帯は 50.5%( 平成 20 : 住宅 土地統計調査 ) であることから 市営住宅の入居者構成では 6.4% 高くなっている 表 高齢者のいる世帯 高柳住宅 明和公営 明和改良 計 ( 参考 ) 下木田住宅 合計 65 歳以上のいる世帯 65 歳以上のみの世帯単身者 ( 上段 : 世帯数下段 : 構成比 ) 65 歳以上のいない世帯 % 75.0% 75.0% 20.0% 100.0% % 83.5% 64.6% 44.3% 100.0% % 100.0% 62.5% 100.0% % 83.9% 64.7% 43.1% 100.0% ( 平成 25 7 月現在 ) % 88.9% 33.3% 18.2% 100.0% % 84.1% 63.4% 42.4% 100.0% 計 18

23 3 入居世帯の齢別状況 入居者の高齢化率は 46.0% と高い 寝屋川市全体の高齢化率は 24.8% 入居者の齢別状況をみると 総入居者数 583 人のうち 65 歳以上の高齢者が 268 人 46.0% を占めており 寝屋川市全体の 65 歳以上の高齢化率 24.8% を大きく上回る構成比となっている 高柳住宅 明和公営 明和改良 計 代別構成 表 入居世帯の齢別状況 寝屋川市人口代別構成 ( 参考 ) 下木田住宅 合計 ( 上段 : 世帯数下段 : 構成比 ) 19 歳以下 29 歳以下 39 歳以下 49 歳以下 59 歳以下 64 歳以下 65 歳以上 計 % 16.7% 66.6% 100.0% % 8.1% 6.7% 13.4% 12.0% 8.9% 44.7% 100.0% % 100.0% % 7.9% 6.7% 13.0% 11.7% 8.7% 46.0% 100.0% % 48.0% 46.0% 100.0% 42, ,682 60, , % 57.4% 24.8% 100.0% ( 平成 25 7 月現在 ( 寝屋川市は平成 25 8 月 1 日 )) % 5.3% 26.3% 57.9% 100.0% % 7.6% 6.8% 12.8% 11.3% 9.3% 46.3% 100.0% (4) 入居者の収入状況と収入超過者 高額所得者 入居者の収入分位 Ⅰ が 83.8% 一方 6.3% が収入超過者 高額所得者 入居者の収入分位を見ると 収入分位 Ⅰの低所得者が 83.8% を占めている その一方 市営住宅の収入超過者 高額所得者の状況をみると 平成 25 7 月時点の入居世帯のうち 4.7% が収入超過者 1.6% が高額所得者となっている 表 入居世帯の間総所得の状況 収入分位 収入 高額 計 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ 裁量 Ⅴ 裁量 Ⅵ 超過者所得者 高柳住宅 80.0% 20.0% 100.0% 明和公営 83.7% 3.2% 1.9% 2.7% 0.5% 1.1% 1.4% 4.9% 0.3% 0.3% 4.9% 1.6% 100.0% 明和改良 87.5% 12.5% 100.0% 計 83.8% 3.1% 2.1% 2.6% 0.5% 1.3% 1.3% 4.7% 0.3% 0.3% 4.7% 1.6% 100.0% ( 平成 25 7 月現在 ) ( 参考 ) 下木田住宅 72.7% 9.1% 9.1% 9.1% 9.1% 100.0% 合計 % 3.0% 2.0% 2.5% 0.8% 1.3% 1.3% 4.8% 0.5% 0.3% 4.8% 1.5% 100.0% 注 ) 収入分位 : Ⅰ(0 円 ~104,000 円 ) Ⅴ(158,001 円 ~186,000 円 ) 裁量 Ⅴ(158,001 円 ~186,000 円 ) Ⅱ(104,001 円 ~123,000 円 ) Ⅵ(186,001 円 ~214,000 円 ) 裁量 Ⅵ(186,001 円 ~214,000 円 ) Ⅲ(123,001 円 ~139,000 円 ) Ⅶ(214,001 円 ~259,000 円 ) Ⅳ(139,001 円 ~158,000 円 ) Ⅷ(259,001 円 ~) 19

24 (5) 居住面積水準の状況 最低居住面積水準未満世帯は入居世帯の 36 世帯 (9.4%) 市営住宅ストックの大半が住戸専用面積 ( 壁芯 )40 m2未満であり 3 人世帯の最低居住面積水準の住戸規模に満たない 最低居住面積水準未満の世帯数は 36 世帯 ( 入居世帯の 9.4%) となっている 表 市営住宅入居世帯の最低居住水準未満世帯の状況 管理戸数 入居戸数最低居住面積最低居住面積 水準未満 水準未満率 高柳住宅 % 明和住宅 % 明和公営 % 明和改良 % 計 % ( 平成 25 7 月現在 ) ( 参考 ) 下木田住宅 % 合計 % 表 最低居住面積水準世帯人数 最低居住面積 算定式 単身者 25 m2 2 人 30 m2 3 人 40 m2 10 m2 世帯人数 +10 m2 4 人 50 m2 資料 : 住生活基本計画 ( 全国計画 ) 平成 23 3 月 表 参考 誘導居住面積水準( 都市居住型 ) 世帯人数 最低居住面積 算定式 単身者 40 m2 2 人 55 m2 3 人 75 m2 20 m2 世帯人数 +15 m2 4 人 95 m2 資料 : 住生活基本計画 ( 全国計画 ) 平成 23 3 月 20

25 (6) 市営住宅ストックの団地別状況 ( 高柳住宅 ) 管理戸数 :5 棟 10 戸入居戸数 :5 戸木造平屋建法定耐用限を超過 1 築 構造 戸数昭和 32 に建設された木造平屋建の住宅である 平成 22 に1 棟 2 戸を用途廃止し 現在 10 戸を管理している 入居戸数は平成 25 7 月時点で 5 戸である 2 敷地及び周辺の状況京阪寝屋川市駅の南西約 1.2km に位置する 敷地は 2, m2でほぼ平坦である 周辺は住宅地であり 敷地の南は都市計画道路梅が丘黒原線 (W=22m) に接している 北側には府営寝屋川高柳住宅 (194 戸 ) がある 3 住宅ストックの状況築後 50 以上を経過した木造住宅であり 耐用限を超過し 老朽化が著しい状況にある 住戸面積は約 29 m2と狭く 設備水準も浴室がないなど近の水準より劣っている 図 高柳住宅現況図 (1:1,000) 都市計画道路梅が丘黒原線 21

26 (7) 市営住宅ストックの団地別状況 ( 明和住宅 ) 管理戸数 :28 棟 636 戸入居戸数 :378 戸 RC4 階建法定耐用限を約 2/3 超過 1 築 構造 戸数 公営住宅 27 棟 604 戸 改良住宅 1 棟 32 戸 計 28 棟 636 戸 建設度は昭和 40~48 であり いずれも中層耐火造 (4 階 ) である 入居戸数は平成 25 7 月時点で 378 戸で ある 2 敷地及び周辺状況 寝屋川市の南東部 JR 学研都市線の東寝屋川駅から西 0.5~1km に位置する 京阪寝 屋川市駅からは東に約 2.5km の位置にある 敷地は 北と南の2ブロックに分かれ 合 計約 5ha である 周辺は住宅地で 北ブロックは保育所 小学校に隣接している 住宅の北側約 100mに第二京阪道路が整備された 住宅の西側には連絡する都市計画 道路梅が丘黒原線も整備が進んでいる 第二京阪道路の供用開始により 立地環境が大 きく変化し 土地利用は大きな転換期を迎えている 3 住宅ストックの状況 間取りは3K 住戸面積は約 32~41 m2と狭く 今日の居住水準からみるとかなり狭小 である また 全ての住戸に浴室がなく 全住棟にエレベーターも設置されていない また いずれの敷地も傾斜地であ 表 明和住宅棟別現況住種別管理建設 H35 景観改 構造 階数二方浴室 専用 間取 り 住棟入り口や棟戸数度時建築善事業向面積り ( 戸 ) 後数実施避難 ( m2 ) 団地内及び周辺の 1 改良 32 昭 H2 RCラーメン 4 階不可なし K 歩行者動線には 南 A 公営 32 昭 H4 RC 壁式 4 階可なし K ブ B 公営 16 昭 H4 RC 壁式 4 階可なし K ロ C 公営 8 昭 H4 RC 壁式 4 階可なし K 階段 段差や車いッ D 公営 16 昭 H5 RC 壁式 4 階可なし K すでは通行困難なク E 公営 24 昭 H5 RC 壁式 4 階可なし K F 公営 16 昭 H5 RC 壁式 4 階可なし K 斜路が多い G 公営 24 昭 H5 RC 壁式 4 階 可 なし K なお 明和住宅 12 公営 32 昭 H10 RC 壁式 4 階可なし K 13 公営 24 昭 H10 RC 壁式 4 階可なし K 224 においては平成 2 1 公営 24 昭 H7 RC 壁式 4 階可なし K ~13 に景観北 2 公営 24 昭 H7 RC 壁式 4 階可なし K ブ 3 公営 24 昭 H8 RC 壁式 4 階可なし K 外壁改善工事 駐 ロ 4 公営 16 昭 H8 RC 壁式 4 階 可 なし K 車場舗装工事を実施している ま ッ 5 公営 7 公営 昭 44 昭 H9 H9 RC 壁式 4 階 RC 壁式 4 階可可なし なし K 3K ク 6 公営 8 公営 昭 44 昭 H9 H6 RC 壁式 4 階 RC 壁式 4 階可可なし なし K 3K た 平成 16 ~ 9 公営 24 昭 H6 RC 壁式 4 階可なし K 10 公営 24 昭 H8 RC 壁式 4 階可なし K 平成 22 はスト 11 公営 20 昭 H7 RC 壁式 4 階 可 なし K ック総合改善事業で共用階段部 14 公営 16 公営 昭 47 昭 H11 H12 RC 壁式 4 階 RC 壁式 4 階可可なし なし K 3K 15 公営 17 公営 昭 47 昭 H11 H12 RC 壁式 4 階 RC 壁式 4 階可可なし なし K 3K 18 公営 24 昭 H12 RC 壁式 4 階可なし K 分の手すり設置 19 公営 24 昭 H13 RC 壁式 4 階可なし K を行っている 20 公営 24 昭 H13 RC 壁式 4 階 可 なし K 412 計

27 図 明和住宅現況図 都市 計 画 道路梅が 丘黒原線 23

28 1-5 市営住宅に関する課題やニーズの整理 (1) 市営住宅に関する課題やニーズ 1 セーフティネットの構築について平成 19 7 月には住宅確保要配慮者 ( 低額所得者 被災者 高齢者 障がい者 子育て世帯など ) に対する賃貸住宅の供給の促進を定めた 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律 ( 通称 : 住宅セーフティネット法 ) が施行されたことにより 住宅確保要配慮者の住宅確保に対し 地方公共団体の責務として的確な住宅セーフティネットの構築に努めていく必要がある 2 地域的偏在と住宅ストックの老朽化について寝屋川市における公的賃貸住宅は 市営住宅をはじめ 大阪府営住宅 大阪府住宅供給公社住宅 UR 都市機構住宅を有しており その中で 公営住宅は 住宅困窮者に対する対応を行ってきた 市営住宅は東部にある明和住宅に偏在し 市全体として見ると地域的にアンバランスな配置となっている さらに 市営住宅ストックは 昭和 30~40 代に建設されたもので 住宅規模や設備状況など居住性に様々な課題があり 既存ストックの何らかの改善を図っていく必要がある 3 入居者の高齢化と多様な世帯の入居の確保について市営住宅の既存入居者は長期入居者も多く 高齢化が著しい また 住戸規模が小さく住宅設備が整備されていないことから 子育て世帯等多様な世帯の入居が困難な状況もみられ 市営住宅が真に住宅に困窮している世帯が的確に入居できないことも考えられる 4 コミュ二ティ対応について市営住宅ストックは地域を形作る構成要素のひとつであり 建替えなどにより生み出された余剰地の活用などにより 地域のまちづくりとの連携に努めていくことが必要である また 入居者間のコミュニティの希薄化や住宅管理上の問題も発生しており これについても対応していく必要がある 5 維持管理費用の縮減について既存の市営住宅の役割を今後も継続していくため 市営住宅ストックの適正な維持管理を行う必要があるが 市営住宅の改善にあたっては 住戸規模が小さいことや設備 ( 浴室やエレベーター等 ) が整備されていないことなどから 大幅な増改築が必要となると考えられる そのため 既存住宅ストックの建替え及び長寿命化や維持管理の適正化 さらに借上住宅制度の活用など 市営住宅の改善に係る総費用 ( ライフサイクルコスト ) の縮減に取り組む必要がある 注 ) ライフサイクルコスト : 建物を企画 設計 建築し 維持管理を行い 解体 廃棄するまでの全期間に要する費用 24

29 (2) 団地ごとに見た問題点と課題 1 高柳住宅世帯数に対する公的賃貸住宅数の割合が低い市の中央部にあり 寝屋川市駅から約 1.2kmの住宅市街地に位置しており 立地条件には恵まれている 住宅は昭和 32 に建設された木造平屋建住宅である 老朽 狭小であるため 住宅ストックの改善が必要である 2 明和住宅明和住宅の立地する東部地域は 世帯数に対する公的賃貸住宅数の割合が 26.7% と市域で最も高い地域に位置している 管理戸数 600 戸を越す大規模団地であるが 住戸規模が狭小で老朽化も進んでいる 入居者の齢構成状況は ほとんど高齢者の小規模世帯となっており 世代の均衡がとれた良好なコミュニティとはなっていない この地域においては 地域特性を活かした魅力あるまちづくりへの取り組みが進められており それらを踏まえた明和住宅のあり方を検討する必要がある ( 参考 ) 3 下木田住宅世帯数に対する公的賃貸住宅数の割合が低い市の南部に位置し 昭和 39 及び昭和 43 に建設された2 棟 (3 階 ) 18 戸で 四方を比較的大きい工場などの非住宅地に囲まれた小規模な敷地であり 住宅地としては適していない 一方 一時的な罹災用住宅として活用しており 住宅ストックとしては 当面は現状維持するものとする 25

30 2. 長寿命化計画の目的 2-1 計画の背景 近 少子 高齢化にともなう人口 世帯数の減少 既存公共施設ストックの有効活用 地球環境問題への積極的な対応など 市営住宅を取り巻く環境が変化している こうした中 平成 18 に住生活基本法が制定され 住生活全般の 質 の向上を図るとともに 住宅建設重視から良質なストックを将来世代に継承することを主眼とした政策への転換が求められている さらに 平成 21 には国土交通省より公営住宅等長寿命化計画策定指針が示され 公営住宅において点検の強化及び早期の管理 修繕により更新コストの削減を目指すため 公営住宅等長寿命化計画の策定及びこれにもとづく予防保全的管理 長寿命化に資する改善の推進が求められている また 平成 19 には住宅セーフティネット法 ( 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律 ) が制定され 国及び地方公共団体の責務等を規定し 基本方針において 住宅確保要配慮者を対象として 公的賃貸住宅を真に住宅に困窮する者に供給する視点から 公営住宅の整備及び管理に関する基本的事項や 民間賃貸住宅への円滑な入居の促進に関する基本的事項等が定められた 市営住宅は 昭和 30 代から 40 代に建設されたもので 耐用限の約 3 分の2を経過し老朽化が進み 一斉に更新や改善が必要な時期を迎えることから 計画的な更新等により 効率的かつ効果的な事業計画に基づくストックマネジメントが求められている また 多くの住宅が明和住宅に集中していることから 市営住宅の偏在の解消が求められている 2-2 計画の目的 本計画では 市営住宅ストックを取り巻く状況や課題を整理し コミュニティの維持 活性化に配慮しつつ 市営住宅ストックの有効活用を図り 安全で快適な住まいを長期にわたり確保するため 修繕 改善 建替え などの活用手法を定め 長期的な維持管理を目指すことを目的とする 2-3 計画の位置づけ 本計画は 第五次寝屋川市総合計画 寝屋川市住宅マスタープラン ( 寝屋川市住生活基本計画 ) や 大阪府住宅まちづくりマスタープラン( 大阪府住生活基本計画 ) を上位計画とする計画で 市営住宅ストックの効率的かつ効果的な活用を図るため 適切な長寿命化を図りつつ 維持管理 更新を進めるための計画である なお 本計画は 寝屋川市営住宅ストック総合活用計画を引き継ぐものである 26

31 図 2-1 寝屋川市営住宅長寿命化計画の位置づけ 全国住生活基本計画計画期間 H23~32 度 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ( 大阪府住生活基本計画 ) 計画期間 H23~32 度 寝屋川市住宅マスタープラン ( 寝屋川市住生活基本計画 ) 計画期間 H23~32 度 第五次寝屋川市総合計画計画期間 H23~32 度 寝屋川市営住宅長寿命化計画 2-4 計画期間 本計画の計画期間は 平成 26 度から平成 35 度までの10 間とする 社会情勢の変化 事業の進捗状況等に応じて 必要な時期に見直しを行う 27

32 3. 市営住宅の長寿命化に関する基本方針の設定 3-1 ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 住宅の整備 管理データを整理する 定期点検を充実し 予防保全的な維持管理を行う 維持管理業務にて随時 修繕履歴が確認できるように 住宅の修繕履歴を記録する 3-2 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 対処療法型の維持保全から 予防保全的な維持管理を実施することにより 市営住宅の長寿命化を図る 仕様のグレードアップ等による耐久性の向上 予防保全的な維持管理の実践による修繕周期の延長などによってライフサイクルコストの縮減を図る 修繕周期に先立って定期点検を充実し 建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぐとともに 修繕や改善の効率的な実施につなげる 3-3 市営住宅等ストック活用の基本方針 (1) 市営住宅の役割と課題 1 安心して暮らせる住まいづくりの視点 ( 役割 ) 市営住宅には 安心して暮らせる住まいづくりを実現するため まず誰もが住まいを安定して確保できるよう 住宅確保要配慮者に対する適切な住まいの安定的供給といった住宅セーフティネット機能が求められる ( 課題 ) 市営住宅の戸数は一定あるものの 東部地域に集中して立地し 地域的偏在が著しい また 将来的には 人口や世帯数の減少が見込まれており 民間賃貸住宅の空家が増加する中 公的賃貸住宅ストックをどのように活用するかが課題である 真に住宅困窮者に対する住宅のセーフティネットとしての役割を担うべく 市営住宅の立地を見直し 的確に対応する必要がある 2 質の向上とストック活用による住まいづくりの視点 ( 役割 ) 市営住宅は 誰もが安心して暮らせる住まいを実現する中で 現代的な生活に必要な住宅の質を確保することが求められる ( 課題 ) 市営住宅は 昭和 32 と昭和 40 代に建築されており 老朽化が進み また居住設備水準や居住面積水準も低い 真に住宅困窮者に対する住宅のセーフティネットとしての役割を担うべく 市営住宅の水準を確保し 的確に対応する必要がある また これらの住宅ストックについては 更新の必要があるが 将来の公営住宅需要及び維持管理あるいは更新の費用を勘案して 活用を検討する必要がある 3 地域特性を活かした魅力ある住まいづくりの視点 ( 役割 ) 市営住宅は これまで住宅不足の時代に住環境の向上を図り役割を果たしてきた 28

33 今後は 住宅が量から質を求める時代に移行するなか 市営住宅ストックを活かし 住宅セーフティネット機能を確保しつつ 多様な住宅の供給によるソーシャルミックスの実現など バランスのとれた活力ある地域コミュニティづくりへの寄与が求められている ( 課題 ) 市営住宅は 多様な住宅供給により多様な世帯が入居することで 地域の多世代間交流に寄与するとともに 市営住宅敷地や建物景観等地域イメージの構成要素のひとつとして大きな位置を占める 市営住宅敷地を活用し 地域に愛着や誇りを持てる住まいづくりに資する活用を図る必要がある 4 市民等との協働による住まいづくりの視点 ( 役割 ) 住宅確保要配慮者に対する適切な住まいの確保について 大阪府営住宅や大阪府住宅供給公社住宅 UR 都市機構住宅 民間賃貸住宅と連携し 住宅セーフティネット機能の確保と強化を図ることが求められる ( 課題 ) 市営住宅の維持管理や供給にあたっては 公的賃貸住宅等の供給主体と連携し より効率的で効果的に進める必要がある (2) 市営住宅の活用の基本理念 目標 1 住宅セーフティネットの構築住宅確保要配慮者の住宅確保に対して 公的賃貸住宅の供給主体と協力して 地域バランスを考慮した的確な住宅セーフティネットの構築に取り組んでいく 2 安全で誰もが安心して住める住宅ストックの形成市営住宅ストックについて 効率的かつ効果的な活用を図るため 建替えや借上住宅等の最適な活用手法を選択し 既存住宅ストックの更新を図る 特に 高齢者等への対応を重視し 誰もが安心して住めるユニバーサルデザインの住宅ストックの形成をすすめる 3 コミュニティバランスに配慮し地域特性を生かす今後の市営住宅ストックの形成にあたっては 市域全体でのバランスのとれた配置をめざすと共に 地域において多様な住まいの供給が図れるように配慮する 4 まちづくりと連動したストックの活用市営住宅の活用にあたっては 地域のまちづくりの取り組みと協働し その立地特性や周辺状況に相応しい活用のあり方を検討し 地域の自主的なまちづくり活動やエリアマネジメントの誘導に必要な住宅供給や住宅用地の活用を行う (3) 整備の目標戸数と水準 1 要支援世帯の考え方 国土交通省の 公営住宅供給目標量設定支援プログラム により寝屋川市の需要を推計した 本プログラムでは 収 居住面積水準 家賃負担等から 住宅困窮状況を類型化し 要支援世帯を設定する そして この要支援世帯に対して計画期間に供給する戸数 ( 提供する入居機会 ) の合計を 公営住宅の供給目標量として位置づけている 計画期間は 平成 26 度から平成 35 度として 以下のとおり推計する 29

34 図 3-1 公営住宅供給目標量設定支援プログラムによる収 居住面積水準 家賃負担等による住宅困窮状況の類型化と要支援世帯の考え方 公営住宅入居基準 収 4 現在 最低居住面積水準未満の世帯数 2 公営住宅層世帯数 1 借家世帯数 著しい困窮収 寝屋川市の民間の平均家賃で最低居住面積水準の住宅に 適正な家賃負担率で入居できない限度の収 3 最低居住面積水準未満で 著しい困窮収以上の世帯 1 最低居住面積水準未満で 著しい困窮収未満の世帯 1 ~ 4 要支援世帯 ( 公営住宅需要を見込む層 ) 4 高家賃負担率となる世帯 2 高家賃負担率となる世帯 6 高家賃負担率 となる世帯数 最低居住面積水準 誘導居住面積水準 3 著しい困窮収未満の世帯数 5 現在 最低居住面積水準以上の世帯数 居住水準 高家賃負担率 = 寝屋川市の民営借家に住む低収世帯の平均家賃負担率 2 要支援世帯の推計のまとめ 要支援世帯 2,955 世帯 (1) うち最低居住面積水準未満の世帯 801 世帯 (2)(1) 以外で現に高家賃負担率以上の世帯 1,221 世帯 (3) うち最低居住面積水準未満の世帯 718 世帯 (4)(3) 以外で現に高家賃負担率以上の世帯 215 世帯 30

35 図 3-2 要支援世帯数の推計 寝屋川市の H25 度末 H35 度末の一般世帯数の推計 (10 間で 2,480 世帯減 ) 世帯数の将来推計値をもとに推計 1 借家世帯数の推計 過去のトレンドから算出した公営住宅数 持ち家住宅数と一般世帯数の推計から推計 2 公営住宅層世帯数 ( 借家世帯数のうち公営住宅入居資格のある世帯数 ) の推計 本来階層 裁量階層( 収入分位 25~40% の高齢単身 高齢世帯 子育て世帯 ) の推計 将来推計値から高齢者率の推計 著しい困窮収最低居住面積水準以上未満 (H20 住調割合から推計 ) 未満以上 (H20 住調割合から推計 ) 3 著しい困窮収未満の世帯数の推計 最低居住面積水準の住宅に適切な家賃負担率で入居できない低収の世帯 4,475 世帯 ( 公営住宅層の 40.2%) 1 最低居住面積水準未満 かつ 著しい困窮収未満の世帯 801 世帯 2 最低居住面積水準以上 かつ 著しい困窮収未満で高家賃負担率以上世帯 1,221 世帯 3 最低居住面積水準未満 かつ 著しい困窮収以上の世帯 718 世帯 4 最低居住面積水準以上 かつ 著しい困窮収以上で高家賃負担率以上世帯 215 世帯要支援世帯数計 2,955 世帯 4 現在 最低居住面積水準未満の世帯数 最低居住面積水準未満の世帯 1,519 世帯 (13.7%) 5 現在 最低居住面積水準以上の世帯 ( 誘導居住面積水準未満 ) 5,916 世帯 (53.2%) 6 高家賃負担となる世帯数の推計 家賃負担率 45.5% 以上の世帯 31

36 3 供給目標戸数の推計 (1) 供給可能な公営住宅戸数の推計 府営住宅における 10 間の供給戸数は 1,701 戸と推計される 公営住宅 設定戸数 空家募集住戸割合 供給戸数 府営住宅 4,848 戸 3.51% 1,701 戸 (2) 公営住宅以外の公的賃貸住宅戸数の推計 寝屋川市内の公的賃貸住宅における公営住宅階層の 10 間の供給戸数は 1,061 戸と 推計される 公的賃貸住宅 設定戸数 空家募集住戸割合 供給戸数 大阪府住宅供給公社住宅 1,707 戸 6.12% 52.7% 550 戸 UR 都市機構住宅 1,585 戸 6.12% 52.7% 511 戸 合計 3,292 戸 1,061 戸 平成 20 住宅 土地統計調査から推計すると 公社住宅と機構住宅に住む世帯の 約 52.7% が公営住宅階層の所得水準である (3) 市営住宅の供給目標戸数今後 10 間の寝屋川市内での要支援 1 ~ 4 著しい困窮収未満の 2,955 世帯に対して 公営住宅 ( 市営 府営 ) をはじめ 公営住宅以外の公的賃貸住宅と連携を図り 住宅セーフティネットの対応に努める 市営住宅においては 目標管理戸数 ( 設定戸数 ) に対して平成 25 7 月時点の入居者 383 世帯との差である 150 戸を供給し その後 発生する空家については全て公募を行うとともに 市内の大阪府住宅供給公社住宅やUR 都市機構住宅において発生する空家による供給と連携を図る 市営住宅の供給目標戸数 533 戸と設定なお 平成 25 7 月時点の入居世帯数 (383 世帯 ) に関わらず533 戸を確保するものとする 4 市営住宅の整備水準市営住宅が目標とする整備水準は 公営住宅等の整備基準などの関係法令を遵守するものとし あわせて以下の項目を目標水準として定める (1) 省エネ対応型設備機器の設置推進 ( 新設住戸 ) (2) 多様な世帯が入居可能な型別供給 ( 新設住戸 ) (3) ユニバーサルデザインの導入 ( 新設住戸 ) 32

37 (4) 管理運営に関する方針 市営住宅ストックの改善 修繕履歴等のデータを一元的に管理し 計画的な改善 修繕等の維持管理を図る また 日常的な保守点検の中で 市営住宅ストックの状況を把握し 建物の老朽化や劣化による修繕の事業量の平準化を図る 収入超過者の明渡し努力義務 高額所得者の明渡し義務などの周知を図り 対象者に対して明渡しを容易にするよう住宅のあっせん及び指導を行い 真に住宅に困窮している世帯への供給を促進する 入居承継については 現入居者の居住の安定を考慮しつつ 公平性の観点からあり方を検討する 改良住宅については 引き続き事業協力者への必要な対応を図る 指定管理者制度の調査 研究を行い 市営住宅の管理運営制度を検討していく 今後発生する空家について コミュニティバランスの観点から 多様な世帯の入居に配慮した公募を行う 33

38 4. 長寿命化を図るべき市営住宅の把握 4-1 団地別活用計画の対象と手法 (1) 対象住宅本計画の対象住宅は 寝屋川市が管理している市営住宅と改良住宅の合計 36 棟 646 戸とする (2) ストックの活用手法市営住宅の活用手法には 建替え 維持管理 用途廃止の3つがある また 維持管理については 改善の方法により全面的改善 個別改善 修繕の3つに別れる さらに 個別改善については その改善の必要内容に応じて 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型の4 種類がある (3) 公営住宅等長寿命化計画策定指針に示されている手法選定フロー活用手法の選定にあたっては 公営住宅等長寿命化計画策定指針 ( 平成 21 3 月国土交通省住宅局住宅総合整備課 ) に示されている手法選定フローを参考とする 34

39 参考 4-1 公営住宅等長寿命化計画策定指針における手法選定フロー 35

40 4-2 団地別活用手法の選定基準 (1) 団地及び住棟単位の社会的特性による判定 (1 次判定 ) < 判定にあたって> 経過数 需要 高度利用の必要性と可能性および改善履歴による評価を行い 維持管理 建替え 用途廃止の対象とする住棟を判定する なお 維持管理 建替え 用途廃止の判定ができなかった住棟については 継続判定を行う住棟とし2 次判定を行う 1 経過数による判断 < 考え方 > 住宅の耐用限は 公営住宅法第 44 条第 1 項に基づき 次のとおり構造別に定められている なお 公営住宅の建替えを実施する際は 公営住宅法第 36 条 ( 公営住宅建替事業の施行の要件 ) に基づき 原則として下記期間の2 分の1を経過する必要がある 構造耐火構造の住宅準耐火構造の住宅木造の住宅期間 < 判断 > 高柳住宅 ( 木造 ) は築後数が56 明和住宅 ( 耐火 ) は築後数が40~48 である 平成 35 時点で耐用限による 超過する住宅 ( 高柳住宅 ) 建替えまたは用途廃止 超過しない住宅 ( 明和住宅 ) 継続判定 2 需要による判断 < 考え方 > いずれの住宅も 周密な土地利用が図られている市街化区域内に立地し 周辺では民間住宅が供給されるなど 一定の住宅需要が見込まれる < 判断 > 需要について 需要なし ( 対象住宅なし ) 用途廃止または維持保全 需要あり ( 高柳住宅 明和住宅 ) 継続判定 3 高度利用の必要性 可能性による判断 < 考え方 > 住宅の敷地面積や形状から高度利用の可能性を判断する 高柳住宅は 敷地面積 2,276m2 指定用途地域は第 2 種中高層住宅専用地域および第 2 種住居地域 ( 容積率 200% 建ぺい率 60%) 幅員 22mの都市計画道路に面しており 住宅敷地周辺道路は概ね幅員 6mで整備済であることから 高度利用は可能であると考えられる 明和住宅 < 公営 改良 >は 敷地面積合計 5haを超え 指定用途地域は第 1 種中高層住宅専用地域または第 1 種住居地域 ( 容積率 200% 建ぺい率 60%) である 2つのブロック 36

41 にまとまって立地していることから 高度利用は可能である < 判断 > 高度利用の必要性 可能性について 高度利用の可能性なし ( 対象住宅なし ) 用途廃止または維持保全 高度利用の可能性あり ( 高柳住宅 明和住宅 ) 継続判定 4 改善状況による判断 < 考え方 > 住宅の改善状況から判断する 高柳住宅は 近の改善履歴はない 明和住宅は 平成 2~13 に景観改善事業を実施している また 平成 16 ~ 平成 22 はストック総合改善事業で共用階段部分の手すり設置を行っている < 判断 > 改善状況について 改善なし ( 高柳住宅 ) 用途廃止 建替えまたは維持保全 改善あり ( 明和住宅 ) 継続判定 5 1 次判定のまとめ < 判断 > 改善状況について 高柳住宅 建替え 明和住宅 継続判定 6 1 次判定結果 耐用限 需要高度利用改善状況一次 団地名構造建設棟数管理築後 H35 度時点敷地用途指定項目次判定度戸数数超過 1/2 面積地域容積率 高柳住宅 明和住宅 ( 改良 ) 明和住宅 ( 公営 ) 木造平屋中層耐火中層耐火 S あり 2,276 2 中高 2 住居 S あり 1,121 1 住居 200% S41 ~ ~ 47 - あり 51,948 1 中高 1 住居 200% なし - 200% 景観改善屋上防水 景観改善屋上防水 H2 S63 H4~13 S57~H23 建替え継続判定 継続判定 37

42 (2) 住棟単位の物理的特性による判定 (2 次判定 ) < 判定にあたって> 1 次判定の結果で 維持管理 継続判定とした住棟を対象に 躯体の構造の安全性 避難の安全性 居住性等について評価を行い 住棟別の活用内容を検討する 1 次判定 2 次判定において維持対応 改善予定とした住棟を対象に 長寿命化型改善の必要性を検討する 1 躯体の安全性 ( 耐震性能 ) による判定 < 考え方 > 以下の基準で躯体の安全性による判定を行う 建設度躯体の安全性に係る内容躯体安全性判定 昭和 55 耐震診断済 耐震性能が不足 NO 改修不可能な場合は 建替え改修可能な場合 2 避難安全性の判定 度以前 耐震診断なし 保留 昭和 56 度以降 耐震診断済 躯体の安全性あり 新耐震基準に基づく設計躯体の安全性は確保 YES YES 2 避難の安全性による判定へ < 判定結果 > 明和住宅 ( 公営 ) 耐震診断により安全性あり 2 避難安全性の判定へ 耐震診断未実施 判定保留し 2 避難安全性の判定へ 明和住宅 ( 改良 ) 耐震診断未調査 判定保留し 2 避難安全性の判定へ 2 避難の安全性の確保による判定 < 考え方 > 以下の基準で判定する 避難の安全性確保 として バルコニーから隣接住戸への避難が容易に行える住棟 これに該当する住棟は 問題なし として 次の居住性の判定に移る 二方向避難が確保されていなくても バルコニーがあれば個別の改修により改善できる住棟とし 問題なし として 次の居住性の判定に移る バルコニーがなく 二方向避難が確保されていない場合 改修により安全確保がなされないと判断し 建替え 判定とする < 判断指標とその結果 > 二方向避難の確保ができている住棟 明和住宅( 公営 ) 全住棟 3 居住性の判定へ 二方向避難の確保ができていないが改修により改善できる住棟 ( 明和住宅 ( 改良 ) 全住棟 ) 3 居住性の判定へ 38

43 3 居住性による判定 < 考え方 > 整備水準として以下の目標を設定し 対象住棟の居住性を判定する 整備水準の目標 < 住戸規模 > 条例 25m2 / 戸以上世帯数 3 人の場合の最低居住面積水準 40m2 / 戸以上 < 住戸内各部 > 台所 水洗便所 洗面 浴室の設置高齢化対応 ( 段差解消 手すり ) < 共用部分 > 高齢化対応 ( スロープの設置 エレベーターの設置 ) < 付帯施設 > 自転車置場 物置 ごみ置場の設置 児童遊園 集会所 広場等の設置全住戸に浴室がなく 住戸内 供用部分ともに高齢化対応でないため 改善が必要である また 住戸面積も25m2は超えているものの 40m2以上の住戸は20 戸と ほとんどの住戸が世帯数 3 人の場合の最低居住面積水準 40m2が確保されていない 浴室設置 段差解消 エレベーター設置 住戸規模の改善を図るためには 個別改善 での対応では不可能である 全面的改善 または 建替え による整備水準の向上が必要である 39

44 4 2 次判定結果 40

45 (3) 団地単位の総合的検討 (3 次判定 ) 1 次判定及び2 次判定による各住棟別活用手法の判定過程と結果を踏まえ 明和住宅について 総合的検討により住棟別活用手法の判定を行う < 考え方 > 1 団地単位での効率的なストック活用に関する判定団地として住棟相互の連携によるストックの活用を行うことによる より効果的かつ効率的なストック活用の可能性について検討を行う 2 市営住宅の地域的偏在の解消市営住宅の地域的偏在の解消については 市営住宅 646 戸のうち 636 戸が東部の明和住宅に立地し アンバランスな配置となっており その地域的偏在の解消について検討を行う < 判断指標とその結果 > 総合判定結果 ( 三次判定 ) 明和住宅は 建設代が同時期で居住設備等も同様であり 一体的な敷地のため 隣接住棟との一体的な建替えが求められる また 地域的偏在の解消に向けて 建替更新による非現地での住宅確保が求められる 以上のことから 明和住宅は建替更新と判定する 41

46 3 3 次判定結果 団地名 棟 1 次判定 2 次判定 団地単位での効率的なストック活用に関する判定 評価 市営住宅の地域的偏在の解消 評価 3 次判定 ( 総合評価 ) 高柳住宅 5 棟建替え 明和住宅 ( 改良 ) 明和住宅 ( 市営 ) 1 継続判定 A B C D E F G 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 1 継続判定 2 継続判定 3 継続判定 4 継続判定 5 継続判定 6 継続判定 7 継続判定 8 継続判定 9 継続判定 10 継続判定 11 継続判定 12 継続判定 13 継続判定 14 継続判定 15 継続判定 16 継続判定 17 継続判定 18 継続判定 19 継続判定 20 継続判定 全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え全面的改善または建替え 一体的な敷地のため 全ての住棟を一体的に建替えることが求められる 建設代が同時期で居住設備等も同様であり 一体的な敷地のため 隣接住棟との一体的な建替えが求められる 地域的偏在の解消のバランスを確保できる 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 地域的偏在の解消に 向けて 建替更新に 建替え よる非現地での住宅 の確保が求められる 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 建替え 42

47 4-3 団地別活用手法の選定結果 前項の活用手法の結果と選定フローをまとめると以下の通り (1) 市営住宅ストックの活用手法別戸数のまとめ 対 象 公営住宅 改良住宅 全体 市営住宅管理戸数 614 戸 32 戸 646 戸 維持管理予定戸数 0 戸 0 戸 0 戸 うち修繕対応戸数 0 戸 0 戸 0 戸 うち改善対応戸数 0 戸 0 戸 0 戸 建替予定戸数 525 戸 8 戸 533 戸 用途廃止予定戸数 89 戸 24 戸 113 戸 新規供給予定戸数 0 戸 0 戸 0 戸 43

48 5. 市営住宅における建替事業の実施方針 高柳住宅と明和住宅の建替事業実施方針は以下の通り 5-1 基本方針 (1) 建替えによる住宅性能の向上本市の市営住宅は 住戸規模が狭小 浴室がない 中層住宅にはエレベーターがないなど住宅性能が著しく低く また 計画期間内において 木造住宅は耐用限を大きく超過 中層住宅はすべての住宅が耐用限の約 3 分の2を超過することから 建替更新により 環境への配慮 高齢者対応 劣化軽減 維持管理への配慮など公営住宅等整備基準にもとづいた住宅性能の確保を行い 安心して暮らせる住まいづくりを目指す 建替更新にあたっては 将来的な公営住宅需要の減少と適切な配置を勘案して 建設方式に加え借上住宅制度の活用による良好な住宅ストックの形成を行う (2) 地域的偏在の解消寝屋川市営住宅 646 戸のうち 636 戸が東部の明和住宅に立地し 北ブロックと南ブロックに分かれている 今後 建替更新に併せ地域的偏在の解消と明和住宅の集約化を図る 5-2 団地別実施方針 (1) 高柳住宅高柳住宅は 老朽化が著しく耐用限を超過しているが 交通利便性がよく住宅市街地に位置しているなど居住条件に恵まれている 高柳住宅の建替更新にあたっては 入居者の高齢化やコミュニティの維持への配慮 土地の高度利用や有効利用による他住宅分の許容確保 周辺環境に配慮した居住環境の創出と安全で安心して暮らせる居住水準の確保を図り 適切で良好な住宅ストックの形成を行う (2) 明和住宅 1 基本方針明和住宅は 居住水準が低く老朽化が進み 地域的偏在の解消と将来的に公営住宅の量的対応が流動化する側面を踏まえ 適切な住宅ストックの供給量を検討する 明和住宅の建替更新にあたっては 入居者の高齢化やコミュニティの維持に配慮しつつ 多様な住宅供給の検討を行うとともに 段階的な建替更新による居住水準の向上を図り 適切で良好な住宅ストックの形成を行う 2 まちづくりへの寄与明和住宅周辺では ふるさとリーサム地区まちづくりを考える会が主体となったまちづくりの取り組みが進められおり そのまちづくりと整合性を図った一体的な再編整備により まちの活性化や良好な住環境の創出に寄与する 44

49 また 建替更新に併せ 市営住宅用地の効率的な土地利用による余剰地の有効活用や 公共施設等整備 再編計画による明和住宅周辺の公共施設等の再編整備と併せた効果的な土地利用により 地域特性を活かした魅力あるまちづくりに寄与する 3 多様な住宅の供給建替更新にあたっては 高齢者向け住宅や中堅所得層向け住宅等の供給など多様な住宅供給によるソーシャルミックスを検討し バランスの取れた活力ある地域コミュニティづくりに寄与する 4 改良住宅の建替え改良住宅は 老朽化が著しく 入居者の減少や耐震性に課題があることから 事業協力者の戸数分を コミュニティの維持や土地の有効利用を踏まえ公営住宅との合築による建替更新を行う 5-3 建替事業の推進に向けた民間活力の導入 (1) 民間活力の導入 (PFI 事業の検討 ) 市営住宅の建替更新による再編整備にあたっては 立地場所 住宅規模 建物意匠や景観への配慮 事業費の抑制 まちづくりへの寄与 入居者の負担軽減などの総合的な観点から 事業の効率化と円滑で安定的な事業推進を図るため 民間活力の導入に向けたPF I 事業を検討する (2) 借上げによる住宅供給の検討市営住宅の地域的偏在の解消や市営住宅の供給を効果的に図るため 市内の公的賃貸住宅や民間による高齢者向け住宅 空家住宅等を活用した借上住宅の供給を推進する 45

50 6. 長寿命化のための維持管理計画の策定 6-1 計画期間内に実施する修繕管理 改善計画の内容 本市営住宅では 団地別住棟別活用計画において全てが 建替え となるため 長寿命化を図るべき住棟はない 建替えまでの期間は 入居者がいるため 必要な点検 日常修繕を適切に行う 6-2 住棟単位の修繕 改善事業等一覧 46

51 １ 修繕 改善に係る事業予定一覧 住棟部分 47

52 48

53 49

54 (2) 建替えに係る事業予定一覧 50

55 51

56 52

57 (3) 共同施設部分に係る事業予定一覧 < 共同施設部分 > 53

58 7. 長寿命化のための維持管理による効果の整理 7-1 予防保全的な維持管理を実施することによる効果 市営住宅は 団地別住棟別活用計画において全てが 建替え で 長寿命化を図るべき住棟はないため 予防保全的な維持管理を実施することによる効果の整理はない 7-2 事業の実施によるライフサイクルコストの改善効果 市営住宅は 団地別住棟別活用計画において全てが 建替え で 長寿命化を図るべき住棟はないため 事業の実施によるライフサイクルコストの改善効果の整理はない 54

59 8. 計画の実現に向けて (1) 事業推進のための入居者との合意形成 市営住宅の建替事業は 規模が大きく 長期にわたる取り組みになるとともに 非現地建替となる場合も考えられることから 円滑な事業の推進にあたっては 入居者への説明を行った上で 事業に対する理解と合意を得ることが必要である また ふるさとリーサム地区内にある明和住宅は 地元組織の ふるさとリーサム地区まちづくりを考える会 と協働して事業を推進していくことが必要である (2) まちづくりとの連携 明和住宅を含む ふるさとリーサム地区 においては 第二京阪道路の開通を機に地元住民によるまちづくりに対する機運の高まりから ふるさとリーサム地区まちづくりを考える会 が発足し 既成市街地の再生について 地元が主体となった様々なまちづくりの取り組みが進められている 明和住宅の建替更新にあたっては ふるさとリーサム地区まちづくり整備計画 ( 案 ) を踏まえ ふるさとリーサム地区 のまちづくりと整合を図った一体的な事業推進に向けて ふるさとリーサム地区まちづくりを考える会 と協働した取り組みを進める 高柳住宅においても 地域の街なみと周辺環境に配慮した建替事業の推進を図る (3) 多様な住宅の供給に向けての取り組み 急激に変化する社会経済情勢のもと 多様化する住宅確保要配慮者への対応や中長期的な視点から世帯数の減少に備えた住宅管理のあり方が求められている 市営住宅が 柔軟に市民のセーフティネットとしての機能を果たせるよう 住宅の面積や間取りなど住宅タイプの多様化や 高齢者向け住宅や障害者向け住宅など多様な住宅の供給に向けた取り組みを行う また 地域的な偏りに配慮した供給を図るため 直接建設だけでなく 大阪府住宅供給公社やUR 都市機構 民間により建設された住宅 空家住宅などの借上住宅の供給手法の取り組みを行う 市営住宅の集約建替によって生じる余剰地については まちづくりとの整合を図った住宅に資することへの提供により 中堅所得層向けの良好な住宅の供給に向けた取り組みを行う (4) 他の事業主体との連携 住宅セーフティネット機能を確保していくため 市内に立地する公的賃貸住宅の供給主体 ( 大阪府 大阪府住宅供給公社 UR 都市機構 ) と情報交換を行い 連携して住宅の供 55

60 給を図るとともに 福祉部局や都市計画部局との連携 調整を図り 円滑な建替事業の推進を図る (5) 適切なコミュニティバランスの確保に向けての取り組み 市営住宅の入居者は高齢化傾向にあり 今後 さらに高齢化が進むことで 入居者間の見守り機能の低下やコミュニティの希薄化などが想定されるため コミュニティの維持やソーシャルミックスに配慮する必要がある そこで 入居者の高齢化に対応した高齢者向け住宅等の供給や若世帯向け住宅の供給など適切なコミュニティバランスの確保に向けた取り組みを進める また 建替事業による集約化等により生じる余剰地に中堅所得層向け住宅等の供給による良好な住宅地を形成することにより 地域のコミュニティづくりを促進する 56