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せとかこやぎ
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6 西町エリア国道号新御堂筋 (32) 東町エリア 9 4 地下北大阪急行電鉄駅 19 大阪モノレール駅東町エリア商業施設 ( 百貨店など )1~5 行政福祉文化施設 6~8 宿泊施設 ( ホテル ) 9 業務施設 10~14 交通施設 ( 駐車場など ) 15~19 広場歩行者路 32 西町エリア大阪府道 2 号 ( 大阪中央環状線 ) 中国自動車道業務施設 20~30 注 : 本図は施設の位置を概略的に示したものであり規模形態を正確に表したものではない出典 : 千里中央地区再整備推進協議会千里中央地区再整備ビジョン (2003 年 10 月 1 日 ) より作成 78

7 (1) 1970 年から 1995 年頃まで 1) 商業施設業務施設公共公益施設などの立地全国初の地域冷暖房システムや歩行者と自動車の動線を立体的に分離した歩車分離を導入大阪府企業局が開発し ( 財 ) 大阪府千里センターが専門店街 ( 現せんちゅうパル ) や駐車場などを所有して管理運営 2) 交通施設の整備バスターミナルの拡充 ( 道路などは 1978 年に豊中市に移管 ) 大阪モノレールの開通 ( 千里中央南茨木間その後大阪空港へ ) 3)1985 年および 1994 年千里中央地区将来構想を策定 ( 大阪府豊中市 ( 財 ) 大阪府千里センター ) 4)1992 年豊中市千里ニュータウン地区住環境保全に関する基本方針 ( 千里ニュータウンの土地建物利用に関する行政指導の基準 ) の運用開始 ( 豊中市 ) 千里中央地区のうち東町エリアは商業業務娯楽及び文化施設等西町エリアは業務施設等としともに住宅を排除 5) 千里ニュータウン各住区の近隣センター医療センターの機能低下を補完セルシーへのダイエーの出店事務所ビル ( 店舗フロア ) での医院の開業 (2)1995 年頃から 2002 年まで 1) 商業施設の新設や更新の停滞周辺に進出してきたロードサイド型の大型商業施設との競合商業施設の大規模なリニューアルは 1991 年のせんちゅうパルのみ 2) 業務機能の低下 ( 空床の増加 ) 景気低迷の長期化企業の合併や経営の見直し ( 立地する企業のうち 2 社が経営破綻 ) IT 技術の進歩に伴うコンピューターセンターの遊休化 3) 大阪府行財政計画 ( 案 ) の公表 (2001 年度 ) 大阪府は撤退の方針を提示 ( 企業局事業の収束出資法人の統廃合財産活用 ) (3)2002 年以降 (2009 年 1 月まで ) 1) 再整備の方向づけを行うため千里中央地区再整備ビジョンを策定 (2003 年大阪府豊中市 ( 財 ) 大阪府千里センター ) 副都心型の新都心から新しい生活を創造する魅力ある新都心に商業業務機能に加え福祉医療施設や住機能などの導入やまちの持続的な仕組みづくりなどを提案 2) 大阪府豊中市 ( 財 ) 大阪府千里センターの保有資産を売却し民間活力の導入による整備を実施大阪府企業局の危機的な財政状況を回避するために豊中市に協力要請 ( 保有資産の売却など ) 保有資産売却後大阪府は企業局の廃止 3) 地区計画の都市計画決定 (2006 年 ) 豊中市は千里ニュータウン地区の今後の土地利用の考え方 (2004 年 ) をとりまとめ豊中市千里ニュータウン地区住環境保全に関する基本方針の見直しの方向性を提示住宅や医療福祉施設を含めて用途を複合化 ( ただし住宅については容積率の上限などを設定 ) 周辺の住宅地への配慮 ( 住宅地に近接する部分の建築物の高さ制限パチンコ店などの立地制限 ) 公的駐車場 (( 財 ) 大阪府千里センターが経営 ) の機能や歩行者空間などの確保 4) 都市再生緊急整備地域の指定 (2004 年 ) 商業文化などの既存機能の強化と居住福祉などの新規機能の導入により千里ニュータウンの再生を牽引する多機能な都市拠点形成の方針公共施設整備を実施する民間事業者に対する国 ( 都市再生ファンド ) の支援税制優遇措置など都市計画の提案制度については地区計画の都市計画決定を進めていることを考慮して採用を見送り注 : ( 財 ) 大阪府千里センターの正式名称は財団法人大阪府千里センターであり統廃合により現在は財団法人大阪府タウン管理財団千里事業本部となっている出典 : 豊中市まちづくり推進部千里ニュータウン再生推進課千里中央地区の再整備について (2009 年 1 月 29 日付 ) より作成 79

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10 所有者施設名事業対象となる土地及び建物の面積事業対象のうち売却対象となる土地及び建物の面積大阪府第 7 駐車場土地面積 :10,360 m2 土地面積 :10,360 m2 バス待機場土地面積 : 3,117 m2 土地面積 : 3,117 m2 豊中市豊中市千里文化土地面積 : 4,654 m2 土地面積 : 2,925 m2 センター建物床面積 :4,736 m2 バスターミナル整備予定地 1,729 m2( 新豊中市千里文化センターと併用 ) を除く豊中市が引き続き所有建物床面積 :4,736 m2 大阪府千里センターせんちゅうパル土地面積 :14,472 m2 建物延床面積 :40,514 m2 土地面積 :0 m2( 土地は千里センターが引き続き所有 ) 建物延床面積 :23,043 m2 ( 千里センター専有部分 ) 千里中央センタービル土地面積 :6,329 m2 建物延床面積 :7,002 m2 別途せんちゅうパルの通路用地として大阪府千里センターが所有する土地 341 m2があるうち 213 m2はバスターミナル用地 ( 新土地面積 :5,129 m2 バスターミナル整備予定地 1,200 m2( 新豊中市千里文化センターと併用 ) を除くこれは豊中市に無償譲渡建物延床面積 :7,002 m2 豊中市千里文化センターと併用 ) として豊中市が無償使用第 1 立体駐車場土地面積 :4,348 m2 土地面積 :4,348 m2 第 2 立体駐車場土地面積 :4,707 m2 土地面積 :4,707 m2 第 5 立体駐車場土地面積 :4,078 m2 土地面積 :4,078 m2 合計 ( 土地面積のみ記載 ) 土地面積 :52,064 m2 土地面積 :34,664 m2 注 1: 土地面積は実測建物延床面積は公簿による注 2: 面積は小数点第 1 位を四捨五入している出典 : 大阪府豊中市財団法人大阪府千里センター千里中央地区再整備事業コンペ募集要項第 1 編説明書 (2004 年 9 月 ) および豊中市まちづくり推進部千里ニュータウン再生推進課千里中央地区の再整備について (2009 年 1 月 29 日付 ) より作成西町エリア国道号新御堂筋東町エリア売却対象施設名 ( 所有者 ) 第 7 駐車場 ( 大阪府 ) 第 5 駐車場 ( 大阪府千里センター ) バス待機場 ( 大阪府 ) 第 2 立体駐車場 ( 大阪府千里センター ) 千里中央センタービル ( 大阪府千里センター ) 豊中市千里文化センター ( 豊中市 ) せんちゅうパル ( 大阪府千里センター ) 第 1 立体駐車場 ( 大阪府千里センター ) バスターミナル新豊中市千里文化センター整備予定地 ( 売却対象外 ) 売却対象以外の主な施設 ( 番号は図に対応 ):1 千里ライフサイエンスセンタービル 2 阪急千里中央ビル 3 千里阪急百貨店 4 セルシー 5 信用保証ビル 6 千里大丸プラザ 7 よみうり文化ホール 8 住友商事千里ビル ( 北館 ) 9 同 ( 南館 ) 10 千里エネルギーセンター 11 住友信託銀行千里ビル出典 : 大阪府豊中市財団法人大阪府千里センター千里中央地区再整備事業コンペ募集要項第 1 編説明書 (2004 年 9 月 ) 同第 4 編物件概要資料 (2004 年 9 月 ) 82

11 1. 公募開始日平成 2004 年 9 月 14 日 2. 募集要項 ( 説明書 ( 本編 ) 公募条件書 ( 本編 ) 物件概要資料 ) の配布開始 9 月 14 日 3. 第 1 回関心表明書類の受付 9 月 15 日 ~24 日 4. 説明会の実施 9 月 29 日 5. 第 1 回関心表明企業への資格審査結果通知 10 月 5 日 6. 参加資格者へのその他の募集要項の配布 10 月 6 日 ~15 日 7. 募集要項質疑の受付 ( 第 1 回 ) 10 月 25 日 ~29 日 8. 第 2 回関心表明の受付開始 11 月 1 日 9. 募集要項質疑への回答 ( 第 1 回 ) 11 月 16 日 10. 募集要項質疑の受付 ( 第 2 回 ) 11 月 29 日 ~12 月 3 日 11. 新豊中千里文化センター施設の基本条件提示 12 月 15 日 12. 募集要項質疑への回答 ( 第 2 回 ) 12 月 21 日 13. 第 2 回関心表明受付終了 12 月 27 日 14. 募集要項質疑の受付 ( 第 3 回 )2005 年 1 月 11 日 ~14 日 15. 募集要項質疑への回答 ( 第 3 回 ) 2 月 1 日 16. 追加資料の提示期限 2 月 18 日 17. 募集要項質疑の受付 ( 第 4 回 ) 2 月 21 日 ~25 日 18. 応募登録受付開始 2 月 22 日 ~3 月 23 日 19. 募集要項質疑への回答 ( 第 4 回 ) 3 月 8 日 20. 応募提案書類提出日 3 月 25 日 21. 優先交渉権者候補者の決定 5 月末を目処 22. 基本協定の締結 6 月上旬を目処 23. 豊中市議会による市関係契約の議決 7 月末予定 24. 事業協定の締結 8 月末まで 25. 売買契約等の締結 9 月末まで以上は募集要項に示された予定である売買契約等の締結は予定どおりの日程で実施された 83

12 重要審査項目審査の視点視点既存商業業務文化機能と連携補完してより広い世代やライフスタイル価値観ニーズに対応することの出来る提案があるかまたそれに相応しい機能の提案となっているかそのための機能の提案が以下の例示項目或いはそれ以外にあるか ( 例示 ) 高齢者のための福祉医療機能多世代居住に資する住機能若年層子育て層のニーズに応える多世代交流機能 SOHO 等業務機能と住機能の連携都市機能 ( 既存機能の整備充実 ) ( 新たな機能の導入 ) 土地利用都市空間の基本構造の発展千里中央地区を特徴付けている歩行者デッキを中心とした土地利用都市空間の基本構造の継承発展を前提としつつ敷地の高度利用複合利用による施設の配置やまちなみへの配慮を含めどのような工夫がなされているか項目の多さよりも提案機能の効果性確実性継続性や既存機能との連携等を見るものとする出典 : 大阪府豊中市財団法人大阪府千里センター千里中央地区再整備事業コンペ募集要項第 1 編説明書 (2004 年 9 月 ) より作成事業協定事業者主催者調整主体事業者利害関係者との契約利害関係者契約上の地位の承継事業者 84

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14 施設名事業者概要せんちゅうパル ( 改修 ) パル新会社延床 :40,500 m2の内店舗部分新豊中市千里文化センター ( 図豊中市延床 :9,500 m2 書館公民館老人施設等 ) 住宅商業複合施設 ( ノースタ住友商事阪急不動産延床 :75,500 m2 住宅 :520 戸ワーサウスタワー ) オリックスリアルエステート大型商業施設ヤマダ電機延床 :42,500 m2 延床 :13,200 m2 病院有料老人ホーム西大阪地所延床 :25,000 m2 保育所病院 400 床有料老人ホーム 200 名保育所第 1 立体駐車場 ( 増築 ) 延床 :17,800 m2(810 台 ) 第 2 立体駐車場 ( 増築 ) 駐車場新会社延床 :22,600 m2(870 台 ) 第 3 立体駐車場 ( 新築 ) 延床 :23,100 m2(645 台 ) 注 : 事業計画は選定当時のものである出典 : 豊中市まちづくり推進部千里ニュータウン再生推進課千里中央地区の再整備について (2009 年 1 月 29 日付 ) より作成 86

15 第 2 立体駐車場 ( 増築 ) ヤマダ電機住宅商業複合施設 ( ノースタワー ) 住宅商業複合施設大丸ピーコック第 1 立体駐車場 ( 増築 ) 新豊中市千里文化センター ( サウスタワー ) ( バスターミナル併設 ) 読売文化センターせんちゅうパル第 3 立体駐車場 ( 新築 ) 医療福祉施設千里ライフサイエンスセンター阪急千里中央ビル阪急百貨店セルシー注 : 着色部分が事業者の計画施設形態は概略である出典 : 豊中市まちづくり推進部千里ニュータウン再生推進課千里中央地区の再整備について (2009 年 1 月 29 日付 ) より作成住友商事 ( 株 ) を代表企業とするグループ案のまちづくり提案に対する審査委員会の評価良好な住宅地に囲まれた新都心の再整備のあり方として既存機能の継承発展に焦点をあて地域住民のニーズにも配慮した提案である 165m の超高層タワー型集合住宅が目をひき新たな千里中央のランドマークとしてのシンボル性が評価できる療養型病院については開設が許可されれば地域医療に大いに貢献する機能でありまた代替案での有料老人ホームの増床となった場合でも広く老人福祉の機能として評価できる空間構成に関しては法定容積率 600% に対して提案は 500% であるがこれは千里中央の今後の持続的発展にとって余裕を持たせるものでありまた人動線の回遊性が確保されていると共に花広場や光のコリドールなど各所での空間演出がこの街をより一層楽しいものとする期待をもたせるヤマダ電機についてはこれまでの事業形態を超えた大型複合専門店を提案しているが物販以外にも文化活動など多様なライフスタイルを支えるソフトな機能の強化が望まれる出典 : 千里中央地区再整備事業コンペ審査委員会千里中央地区再整備事業コンペの審査結果について (2005 年 5 月 21 日 ) より作成 87

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民間主体が主導するまちの再生者による千里中央地区密着型の利用が新たに加わることによって更なる賑わいが期待できるものと考えられる写真１４

写真４撮影筆者 2009 年 3 月 30 日２ヒアリング調査再整備事業について都市計画の主要な所管として

調整をおこなっているまちづくり推進部千里ニュータウン再生推進課に対してヒアリング調査を実施した豊中市の所管課としても

民間の事業者を主体として進められている事業であることから市は原則として市民からの要望を事業者に伝え事業者が対応するようにしているという

17 民間主体が主導するまちの再生者による千里中央地区密着型の利用が新たに加わることによって更なる賑わいが期待できるものと考えられる写真１４写真１住宅商業複合施設ノースタワー写真２せんちゅうパル側面より写真３新豊中市千里文化センター写真４ペデストリアンデッキ写真１写真４撮影筆者 2009 年 3 月 30 日２ヒアリング調査再整備事業について都市計画の主要な所管としてまた事業区域内の公共施設の主要な管理者としてそして地域コミュニティのサポート役として重要な役割を担っている豊中市において中心となって企画調整をおこなっているまちづくり推進部千里ニュータウン再生推進課に対してヒアリング調査を実施した豊中市の所管課としても事業効果によりまちの賑わいが増したという認識をもっているということであった地域周辺の市民から事業の進捗に伴う様々な要望が出されるが民間の事業者を主体として進められている事業であることから市は原則として市民からの要望を事業者に伝え事業者が対応するようにしているという今後の課題として新たに建設された大規模なマンションに住民が入居した際のことが挙げられた外部から入居した住民がこの地域で互いに融和してコミュニティを形成していくこと商業者たちが新たな協力体制を確立していくことさらには住民 89

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大谷周辺地区及び役場周辺地区地区計画について木原市街地国道 125 号バイパス役場周辺地区 (43.7ha) 美駒市街地大谷周辺地区 (11.8ha) 地区計画の概要地区計画とは住民の身近な生活空間である地区や街区を対象とする都市計画で, 道路や公園などの公共施設の配置や, 建築物の

大谷周辺地区及び役場周辺地区地区計画について木原市街地国道 125 号バイパス役場周辺地区 (43.7ha) 美駒市街地大谷周辺地区 (11.8ha) 地区計画の概要地区計画とは住民の身近な生活空間である地区や街区を対象とする都市計画で, 道路や公園などの公共施設の配置や, 建築物の大谷周辺地区及び役場周辺地区地区計画について木原市街地国道 125 号バイパス役場周辺地区 (43.7ha) 美駒市街地大谷周辺地区 (11.8ha) 地区計画の概要地区計画とは住民の身近な生活空間である地区や街区を対象とする都市計画で, 道路や公園などの公共施設の配置や, 建築物の建て方などに関するルールを定めることにより, 地区の良好な環境を整備保全するための制度です地区計画の構成