平成 24 年 3 月改訂茅ヶ崎海岸グランドプラン西浜駐車場跡地北側に位置する茅ヶ崎警察署職員公舎が取り壊され平成 23 年 3 月にはグランドプランで駐車場機能の確保として位置づけのあった県営茅ヶ崎西浜駐車場が閉鎖されたこれを受け海岸利用者のための駐車場を維持しかつ国道 134 号南

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りえしどり
5 years ago
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1 茅ヶ崎西浜駐車場跡地における経緯及び土地活用基本方針策定のスケジュールについて平成 29 年 2 月 6 日茅ヶ崎西浜駐車場跡地活用検討委員会資料 3 < 茅ヶ崎西浜駐車場跡地における経緯 > 年月内容平成 23 年 3 月平成 24 年 3 月平成 25 年 5 月県営茅ヶ崎西浜駐車場の閉鎖茅ヶ崎海岸グランドプラン改訂旧茅ヶ崎西浜駐車場及び周辺土地利用計画策定茅ヶ崎漁港周辺地区地区計画策定平成 26 年 7 月旧茅ヶ崎西浜駐車場跡地利用検討業務平成 27 年 2 月が事業対象地を県から購入平成 27 年 11 月国道 134 号沿線の活性化に関する基本方針策定 1

平成 24 年 3 月改訂茅ヶ崎海岸グランドプラン西浜駐車場跡地北側に位置する茅ヶ崎警察署職員公舎が取り壊され平成 23 年 3 月にはグランドプランで駐車場機能の確保として位置づけのあった県営茅ヶ崎西浜駐車場が閉鎖されたこれを受け海岸利用者のための駐車場を維持しかつ国道 134 号南側と一体となり 1 次産業の振興の場として茅ヶ崎西浜駐車場跡地及び隣接地を新たにD

2 平成 24 年 3 月改訂茅ヶ崎海岸グランドプラン西浜駐車場跡地北側に位置する茅ヶ崎警察署職員公舎が取り壊され平成 23 年 3 月にはグランドプランで駐車場機能の確保として位置づけのあった県営茅ヶ崎西浜駐車場が閉鎖されたこれを受け海岸利用者のための駐車場を維持しかつ国道 134 号南側と一体となり 1 次産業の振興の場として茅ヶ崎西浜駐車場跡地及び隣接地を新たにD 地区としてグランドプラン検討対象区域に加え観光商業施設公共公益的な土地利用の誘導を図りたいと考えグランドプランを改訂したグランドプラン当面の土地利用ゾーニング ( 抜粋 ) 地区ゾーン土地利用の方針 D 地区マーケットゾーン国道 134 号沿道の景観や周辺住宅地への配慮民間活力を導入し観光商業場等の茅ヶ崎漁港海岸のまちづくりと一体となった土地利用の誘導地域の憩いの場としての公園設置公共公益機能を有した空間づくり土地利用方針 ( 抜粋 ) 2

平成 24 年 3 月策定旧茅ヶ崎西浜駐車場及び周辺土地利用計画グランドプランに示されている漁港周辺のまちづくりの一環として本区域における今後の土地利用等の方針を定め都計画法に基づく地区計画を活用し土地利用の誘導を図るため本計画を策定した建築物の用途や高さの規制並びに

3 平成 24 年 3 月策定旧茅ヶ崎西浜駐車場及び周辺土地利用計画グランドプランに示されている漁港周辺のまちづくりの一環として本区域における今後の土地利用等の方針を定め都計画法に基づく地区計画を活用し土地利用の誘導を図るため本計画を策定した建築物の用途や高さの規制並びに自然環境や景観形成に配慮した土地利用を進めることを目的とし都計画法による地区計画等の手法を活用し規制誘導を行うこととしてい土地利用のイメージ ( 抜粋 ) 平成 25 年 5 月茅ヶ崎漁港周辺地区地区計画策定上記周辺土地利用計画を基に都計画法に基づく地区計画を策定した ( 別紙参照 ) 3

4 平成 26 年 7 月旧茅ヶ崎西浜駐車場跡地利用検討業務神奈川県が平成 26 年度中の土地売却を決定したことまた周辺ではさがみ縦貫道路の全線開通が予定される等社会情勢が大きく変化していたこのため社会情勢やの各種計画を踏まえた中で海岸沿いに残された大切なまとまりのある土地をの将来に向けてにぎわい創出等様々な観点から検討し最も有効に活用できる方向性を検討した望ましい跡地取得主体の整理検討 ( 報告書より抜粋 ) 今までにでは各種計画により民間事業者による開発を誘導してきたが具体的な結論に至っていないこのため望ましい跡地取得主体についてはこれまでの検討結果を踏まえた次のポイントが重要であ <ポイント1> さがみ縦貫道路の全線開通による非常に大きな人の流れの変化に対応しを代表する国道 134 号沿いの貴重な土地を最大限に活用することにより茅ヶ崎海岸グランドプランをはじめとする各種計画の実現やの防災機能の向上や経済活性化を図ることがの重要な責務となってい <ポイント2> 対象区域は防災地域振興交通交流など防災や観光にぎわいの拠点として重要な場所であり公共公益性と営利性の両面を持っている中で公共公益性が高くが担うべき役割は大きい <ポイント3> 神奈川県と協議調整しの方針に沿った機能を販売条件として民間事業者に売却しても将来の転売のたびにその条件を付すことは不可能でありの方針に沿った土地利用の形態を維持し続けることは困難であこれらのポイントから今後の社会状況の変化やさまざまな資源との連携民の意向などを踏まえ将来にわたり跡地の土地利用を積極的かつ主体的にコントロールしていくためにはが土地を取得することが最適であただし整備主体はがコントロールしたうえで民間での最適なパートナーを探し出し一緒に進めることが単独で整備するよりも地域経済の活性化により一層効果があると考え平成 27 年 2 月神奈川県より茅ヶ崎西浜駐車場跡地を購入 4

5 抜粋事業手法についての財政負担の軽減や民間活力の活用民サービスの向上等に向けて事業手法のメリットデメリットを整理す A: 直接建設方式 B: 定期借地方式 C:PPP 方式表 1 事業手法 ( 指定管理者 PFI 方式 ) 県神奈川県茅ヶ崎デディベロッパー D: 土地信託方式 E: 事業委託方式 F: 等価交換方式イメージ図 ( 賃貸 ) デ PPP 信託ティヘロッハー一括借り上げデ信託デが主体となって建物を事業資金を確保するため建てるための方針に沿放すことなく民間の資金放すことなく民間の資金放すことなく信託銀行の放すことなく民間の資金に新たに購入した土地のった建物利用が可能であ及び経営能力等を活用す及び経営能力等を活用す資金及び経営能力等を活及び経営能力等を活用す一部を等価交換により手ることが可能であることが可能であ用することが可能であることが可能であ放す必要があるため馴染まない事業条件を付すことで事業条件を付すことで事業条件を付すことで事業条件を付すことでメリット - の方針に沿った建物利用を誘導することも可能であの方針に沿った建物利用を誘導することも可能であの方針に沿った建物利用を誘導することも可能であの方針に沿った建物利用を誘導することも可能であ民間事業者に床を賃貸す民間事業者からが賃貸資金事業リスクは事業利益は信託配当として土民間事業者からが賃貸ることも可能であすることも可能であ方式や募集要項によ地所有者に交付されすることも可能であ基本的にが資金事業リ条件を付す場合は民間事条件を付す場合は民間事条件を付す場合は信託銀条件を付す場合は民間事スクを負う業者のインセンティブも業者のインセンティブも行のインセンティブも検業者のインセンティブも検討することが必要であ検討することが必要であ討することが必要であ検討することが必要であ資金事業リスクは事業賃料が下落しても必ず信公共公益機能を導入するデメリット方式や募集要項によ託銀行に報酬を支払う必場合サービス低減のリス PFI 方式を採用する場合要があクの面からは PPP 事業の特別目的会社 (SPC) 設立配当の保証はない方が適してい等の協議手続き期間が必要であ 5

国道 134 号沿線を3つのエリアに分類してい中央エリアは茅ヶ崎駅に最も近接し海岸にアクセスしやすいエリアでありこれまでも多くの来訪者が訪れていそうした魅力を後世にも引き継ぐためにも

6 平成 27 年 11 月国道 134 号沿線の活性化に関する基本方針茅ヶ崎西浜駐車場跡地道の駅の整備茅ヶ崎ゴルフ場の利活用等国道 134 号沿線で様々な土地活用の動きが進みつつある中で国道 134 号沿線における土地利用が個々に進行するのではなく相互に連携しかつ機能分担を行いながら相乗的な効果を上げていくために国道 134 号沿線の活性化に関する基本方針を策定した茅ヶ崎西浜駐車場跡地は中央エリアに位置づけ国道 134 号沿線を3つのエリアに分類してい中央エリアは茅ヶ崎駅に最も近接し海岸にアクセスしやすいエリアでありこれまでも多くの来訪者が訪れていそうした魅力を後世にも引き継ぐためにもバランスを考えた活性と保全が求められるエリアとなってい資源を適切に配置するための漁港後背地の回復商業施設の集積や西は富士山南は烏帽子岩東は江の島への眺望を活かし賑わい創生リラックスをテーマとした海辺空間の保全とにぎわい施設との融合を目指すこととしてい 6

7 まとめこれまでの検討により前提条件となる事項は次のとおりとな 1. 民間事業者の活力を活かすこと 2. 国道 134 号沿線の資源を広域的に考慮し地域の憩いの場としての公園整備や観光商業場等の茅ヶ崎漁港海岸のまちづくりと一体となった土地利用を誘導すること 3. 土地利用にあたっては地区計画に基づき景観や周辺住宅地へ配慮した土地利用とすること 4. 茅ヶ崎西浜駐車場跡地の事業手法については旧西浜駐車場跡地利用検討業務に示した事業手法を参考にする今回予定している土地利用基本方針ではこれらの条件を前提に具体的な活用手法を定めることを目的とす < 土地活用基本方針策定までの想定スケジュール > H28 H 土地活用基本方針検討委員会委託事業庁議全員協議会パブリックコメント関係機関検討委員会委員公募議会条例施行たたき案作成情報提供等素案作成 1 月 4 日 ~1 月 18 日案作成土地活用基本方針策定 7

(4) 対象区域基本方針の対象区域は市街化調整区域全体とし都市計画マスタープランにおいて田園都市ゾーン及び公園緑地ゾーンとして位置付けられている区域を基本とします対象区域図市街化調整区域 2 資料 : 八潮市都市計画マスタープラン土地利用方針図

(4) 対象区域基本方針の対象区域は市街化調整区域全体とし都市計画マスタープランにおいて田園都市ゾーン及び公園緑地ゾーンとして位置付けられている区域を基本とします対象区域図市街化調整区域 2 資料 : 八潮市都市計画マスタープラン土地利用方針図市街化調整区域まちづくり基本方針の目的や位置付け (1) 目的市街化調整区域まちづくり基本方針 ( 以下基本方針という ) では市街化調整区域のあり方及び今後の土地利用の方向性を明らかにし施策の展開による計画的な土地利用の保全規制誘導を図ります (2) 位置付け基本方針は都市計画マスタープランの市街化調整区域編として位置付け都市計画マスタープランをはじめ県や本市の上位関連計画に即して定めます